萬(wàn)科大北京策略性進(jìn)入?yún)^(qū)域研究報(bào)告1

1、萬(wàn)科大北京策略性進(jìn)入?yún)^(qū)域研究報(bào)告、研究背景二、研究目的及原則三、研究?jī)?nèi)容研究結(jié)論研究目的一：探討在北京周邊獲取土地逬行開(kāi)發(fā)所適宜區(qū)域因素一：地質(zhì)地貌上符合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，交通可達(dá)性強(qiáng)北京周邊大片山區(qū)地區(qū)除外，以平原地區(qū)為主。因素二：土地獲取難度相對(duì)較小，刼模較大，土地價(jià)格適宜的區(qū)域北京行政區(qū)域內(nèi)的地價(jià)已經(jīng)較高，需要尋找北京外的先發(fā)機(jī)會(huì)因索H:1-1.5小時(shí)左右車(chē)程，氣候自然景觀條件良好，低密度開(kāi)發(fā)吸引或滿(mǎn)足的以北京客戶(hù)的第二居所升級(jí)居住需求為主。研究目的二：具有房地產(chǎn)市場(chǎng)空間的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域選擇符合北京城市發(fā)展方向貝備房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?，價(jià)格尚有上升空間此次研究希望能從北京城市規(guī)劃及發(fā)展的方向?qū)绨l(fā)，尋

2、找到符合北京發(fā)展輻射影響要求的區(qū)域，這個(gè)區(qū)域?qū)θf(wàn)科來(lái)說(shuō)將具有充分的機(jī)會(huì)性進(jìn)入可能。兩個(gè)角度研究的區(qū)域除了規(guī)劃層面的考量，還將重點(diǎn)從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的角度看待這些區(qū)域,尋找那些沒(méi)有經(jīng)過(guò)過(guò)度開(kāi)發(fā)的非熱點(diǎn)但具有巨大潛力的北京周邊區(qū)域。研究原則研究區(qū)域的選擇根據(jù)以上對(duì)萬(wàn)科大北京研究背景和目的的梳理，我們認(rèn)為有以下的八個(gè)地方符合初步的篩選要求，可以作為本次研究的備選目標(biāo)區(qū)域。懷來(lái)涿州固安燕郊大廠廊坊香河薊縣客觀分析區(qū)域整體發(fā)展情況，特別是這些地方與北京未來(lái)規(guī)劃發(fā)展之間的關(guān)系，受北京市場(chǎng)和客戶(hù)的影響，而非針對(duì)個(gè)別地塊，針對(duì)區(qū)域自身的發(fā)展規(guī)模。區(qū)域選擇分析研究區(qū)域的選擇8個(gè)區(qū)域城市發(fā)展資源和房地產(chǎn)市場(chǎng)概括特征

3、旨標(biāo)區(qū)域城市等級(jí)市場(chǎng)階段客戶(hù)來(lái)源主力產(chǎn)品價(jià)格水平自然景觀人工環(huán)境懷來(lái)張家口轄縣開(kāi)發(fā)初期本地客戶(hù)中密度普通住宅2000元/冊(cè)官?gòu)d水庫(kù)、農(nóng)業(yè)資源燕郊三河開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)北京擠壓客戶(hù)中咼密度普通住宅6000元/冊(cè)沿潮白河咼爾夫薊縣天津轄縣開(kāi)發(fā)初期京津冀客戶(hù)中低密度第二居所6000元/冊(cè)盤(pán)山、黃崖關(guān)長(zhǎng)城廊坊地級(jí)市開(kāi)發(fā)穩(wěn)定期本地客戶(hù)中咼密度普通住宅5000元/冊(cè)大學(xué)城涿州保定縣級(jí)市開(kāi)發(fā)穩(wěn)定期本地客戶(hù)中咼密度普通住宅3500元/冊(cè)歷史文化名城、影視基地固安廊坊轄縣開(kāi)發(fā)初期北京客戶(hù)中低密度第二居所7000元/冊(cè)永定河香河廊坊轄縣開(kāi)發(fā)成長(zhǎng)期北京客戶(hù)中低密度第二居所7500元/冊(cè)潮白河、天下第一城大廠廊坊轄縣開(kāi)發(fā)

4、初期北京客戶(hù)中低密度第二居所7000元/冊(cè)潮白河北京城市發(fā)展方向研究思維導(dǎo)圖劃建設(shè)確定未來(lái)城市發(fā)展方向客戶(hù)需求操作層面需求現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)土地獲取地價(jià)水平厚利潤(rùn)空間，不推!北京城市發(fā)展方向研究思維導(dǎo)圖劃建設(shè)確定未來(lái)城市發(fā)展方向北京市規(guī)劃大北京規(guī)劃區(qū)域交通產(chǎn)業(yè)規(guī)劃北京城市發(fā)展方向研究北京城市空間結(jié)構(gòu)2005年1月27日，國(guó)務(wù)院批復(fù)了北京市城市總體規(guī)劃(2004-2020)。根據(jù)總體規(guī)劃中的要求，北京將構(gòu)建“兩釉-兩帶-多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)，形成“中心城-新城-鎮(zhèn)”的市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。中心城是北京政治、文化等核心職能和重要經(jīng)濟(jì)功能集中體現(xiàn)的地區(qū)，面積約1085平方公里。個(gè)新城分別為：通州、順義、亦莊、大

5、興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門(mén)頭溝?！皟奢S-兩帶-多中心刀的空間格局將使城市功能將向郊區(qū)分散和擴(kuò)展，未來(lái)的新城是發(fā)展的重點(diǎn)5壯-XU-&Q0北京城市發(fā)展方向研究北京城市用地規(guī)劃中心城地區(qū)：以調(diào)整優(yōu)化和提高為主東部次區(qū)域是城市未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)，也是北京面向區(qū)域，聯(lián)系天津、河北等省市的重要地區(qū)。通州、順義和亦莊地區(qū)是承接中心城人口、職能疏解和新的產(chǎn)業(yè)集聚的主要地區(qū)。密云、懷柔和平谷重在國(guó)際交往服務(wù)業(yè)。西南部次區(qū)域是城市未來(lái)重要的發(fā)展地區(qū)。在維護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下，積極引導(dǎo)高新技術(shù)、旅游商業(yè)物流、教育等產(chǎn)業(yè)。尤其是南部地區(qū)具備更加良好的發(fā)展空間和前景。山區(qū)次區(qū)域是城市重要的生態(tài)屏

6、障。在北京城市用地規(guī)劃下，東部次區(qū)域和南部區(qū)域是具備最為良好的發(fā)展空間和前景北京城市總體規(guī)劃；2004年2020年）圖06帀域用地規(guī)劃圖北京城市發(fā)展方向研究北京城市用地格局2009年】2月15日北京市土地利用總體規(guī)劃(20062020年)正式得到國(guó)務(wù)院批復(fù)。北京市將按照規(guī)劃對(duì)中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模將嚴(yán)格控制，構(gòu)建“三圈九田多中心”土地利用總格局。“三圈”是城市中心區(qū)的三個(gè)“綠圈”，即以第二道綠化隔離帶為主體的城市綠化隔離圈，以“九田”為基礎(chǔ)的平原農(nóng)田生態(tài)圈和精心保護(hù)以燕山、太行山山系為依托的山區(qū)生態(tài)屏障圈。“九田”是指積極建設(shè)位于大興、通州、順義、房山、延慶等區(qū)縣內(nèi)的九片基本農(nóng)田集中分布區(qū)。“多

7、中心”是指針對(duì)中心城、平原地區(qū)、山區(qū)三個(gè)圈層土地利用功能、特點(diǎn)和利用方向，高效率地建設(shè)和發(fā)展中心城、通州等11個(gè)新城按照最新的“三圈九田多中心力的用地格局，城市發(fā)展空間將向東部、南部區(qū)域沿“中心力(即新城)偏移xiiskfcWVIlfcwaitJuans*«41r*«K.n«IMV北京城市發(fā)展方向研究“大北京”京津冀都市圈規(guī)劃京津冀都市圈包括北京、天津兩個(gè)直轄市和河北省的石家莊、唐山、保定、秦皇島、廊坊、滄州、張家口、承德8地市；土地面積18.50萬(wàn)平方公里；2004年末總?cè)丝?389萬(wàn)人;是政治、文化中心所在地和人口、經(jīng)濟(jì)密集區(qū)，是我國(guó)參與全球經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的重要基地

8、和率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的區(qū)域，同時(shí)也將是未來(lái)大規(guī)模推進(jìn)國(guó)際化的重點(diǎn)地區(qū)。京津冀都市圈的構(gòu)建，將促使北京及邊區(qū)域協(xié)同發(fā)展，北京的城市功能和范圍會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大北京城市發(fā)展方向研究“大北京”京津冀都市圈規(guī)劃京津冀都市圈的將以北京、天津、唐山為三角核心,構(gòu)建-京津唐三角極釉，在外圍形成環(huán)狀合作帶。通過(guò)核心的輻射效應(yīng)和擴(kuò)散，逐步形成合理的城市等級(jí)體系，構(gòu)建一體化空間格局。圖示的京津唐金三角是京津冀都市圈的核心地區(qū)，其發(fā)展關(guān)系到整個(gè)大范圍地區(qū)的合作格局。資料來(lái)源：中國(guó)人民大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城巾官?zèng)沙x究所目前各區(qū)域政府部門(mén)力爭(zhēng)做到區(qū)域規(guī)劃“一張圖”，以求“大北京”區(qū)域的總體共同發(fā)展，構(gòu)建合理的城市體系。在京津冀都市圈的規(guī)劃下，“黃金三角力內(nèi)將最先發(fā)展，成為京津冀城市群的核二、心區(qū)域北京城市發(fā)展方向研究城南計(jì)劃的推出amiRM9I“一軸一帶多園區(qū)”> “：宣申3> 水岸> 豐臺(tái)汩丈興?？镄蛑氛膳dII體產(chǎn)&嘉魅力*為你廣金4、廣安產(chǎn)±8區(qū)、臭鄉(xiāng)番敏EE、北事石化“料SfltL金結(jié)、"山店廠盤(pán)魅北京市促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃在2009年月正式印發(fā)?！俺悄稀睘楸本┦心喜康貐^(qū)，包括崇文、宣武、豐臺(tái)、房山和大興五區(qū)，總面積3367平方公里，