房地產(chǎn)提報模版參考

1、TOD導(dǎo)向的新城開發(fā)2016.08.031公司簡介市場分析城市概況2商務(wù)條件營銷思路第一部分 公司簡介服 務(wù) 內(nèi) 容 案 例 展 示3團(tuán) 隊 履 歷 公 司 介 紹Who ma I ? 公司介紹公司介紹From 公司介紹What is ?公司介紹我們的資源_-部分主力店RESOURCES公司介紹我們的資源_-部分連鎖零售類RESOURCES我們的資源_-部分連鎖餐飲類RESOURCES公司介紹公司介紹我們的資源_-部分休閑娛樂類RESOURCES商家資源部分專業(yè)市場類我們的資源_-部分專業(yè)市場類RESOURCES公司介紹第一部分 公司簡介服 務(wù) 內(nèi) 容 案 例 展 示12團(tuán) 隊 履 歷 公 司

2、 介 紹服務(wù)內(nèi)容前期研策服務(wù)銷售顧問及代理服務(wù)招商顧問及代理商業(yè)研策服務(wù)運營顧問及委托管理服務(wù)開業(yè)前顧問服務(wù)開業(yè)后顧問服務(wù)l宏觀背景研究 l區(qū)域商業(yè)市場研究l本項目研究l消費者研究l租戶訪談l項目定位與業(yè)態(tài)組合l財務(wù)分析 l建筑設(shè)計顧問l租金標(biāo)準(zhǔn)、招商政策及策略的制定 l招商籌備l商鋪劃分及品牌落位l招商中心籌備l項目招商l商戶進(jìn)場l 市場推廣l 公共關(guān)系管理l 消費者關(guān)系管理l 租戶關(guān)系管理l 財務(wù)管理l 物業(yè)管理l總體營銷策略規(guī)劃 l銷售策略規(guī)劃l銷售執(zhí)行1、宏觀背景研究 l商業(yè)發(fā)展背在前期研究的基礎(chǔ)上，重點分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，金融環(huán)境、地產(chǎn)政策等對區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃的影響。l商業(yè)發(fā)展趨勢 結(jié)

3、合當(dāng)前的宏觀背景，探尋分析市各主要商圈未來發(fā)展的動態(tài)變化趨勢，包括城市商業(yè)離散聚集型發(fā)展格局，未來大型商業(yè)體供應(yīng)量，商圈定位發(fā)展變化等。 2、區(qū)域商業(yè)市場研究 l區(qū)域零售發(fā)展包括區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)帶的分布及目標(biāo)消費群，當(dāng)前主體商業(yè)模式及發(fā)展趨勢。l商業(yè)地產(chǎn)研究 區(qū)域內(nèi)典型商業(yè)物業(yè)（現(xiàn)有及未來）位置、體量、商業(yè)定位、業(yè)態(tài)分布、品牌落位、租金水平、營業(yè)績效分析。服務(wù)內(nèi)容前期研策PLAN3、本項目研究l項目區(qū)位與立址分析項目整體商業(yè)片區(qū)定位、 整體商業(yè)體量的研究探討、片區(qū)各區(qū)域內(nèi)的商業(yè)布局、各地塊相互組合及關(guān)系。l項目所在商圈分析綜合判定項目的商圈范圍，調(diào)研商圈內(nèi)的人口分布與導(dǎo)入趨勢，家庭收入，

4、消費結(jié)構(gòu)與偏好等。商圈內(nèi)主要的業(yè)態(tài)分布，目標(biāo)消費群體，聚客效能及其展趨勢。 l競爭項目分析 競爭項目（現(xiàn)有及未來）位置，體量，商業(yè)定位，業(yè)態(tài)分布，品牌落位，租金水平，經(jīng)營績效，以及成敗分析。 l項目SWOT分析 綜合上述研究結(jié)論，縱橫對比，揚長避短。前期研策PLAN服務(wù)內(nèi)容4、消費者研究 l人群特征 商圈內(nèi)消費人群的購物消費頻率、支出、交通工具、消費觀念等。l消費偏好 目標(biāo)消費人群的喜好購物場所、消費品類、消費習(xí)慣；消費需求，市場空白領(lǐng)域等。l對本項目測試 對本項目競爭力的評價；對本項目在業(yè)態(tài)選擇，檔次定位，購物環(huán)境，服務(wù)項目等方面的期望 。l顧客調(diào)研對本項目周邊三公里的社區(qū)公眾進(jìn)行訪談，且必

5、須向業(yè)主方提供不少于500份的有效訪談樣本資料。服務(wù)內(nèi)容前期研策PLAN5、租戶訪談 l潛在租戶在本區(qū)域現(xiàn)有的店鋪分布及經(jīng)營情況 l潛在租戶未來在本區(qū)域的拓展計劃 l潛在租戶對于該項目的開店意愿和建議 l潛在租戶的需求預(yù)測，包括承租面積、樓層及其他硬件需求 l潛在租戶的租金承受能力預(yù)測服務(wù)內(nèi)容前期研策PLAN6、項目定位與業(yè)態(tài)組合 l總體發(fā)展建議 項目整體體商業(yè)規(guī)劃布局、總體商業(yè)體量、總體經(jīng)營模式建議。 l項目定位確定項目的市場形象定位、商業(yè)檔次定位、目標(biāo)消費者細(xì)分定位、輻射范圍界定；本項目租金定位；提煉商業(yè)主題與項目亮點及其他有助于提升該項目的附加因素 項目細(xì)化發(fā)展建議。l業(yè)態(tài)組合根據(jù)項目定

6、位再細(xì)分樓層業(yè)態(tài)及功能，商業(yè)各業(yè)態(tài)可行性建議，既功能互補(bǔ)又具市場可行性確保項目成功的業(yè)態(tài)類型組合及比例，對主力店、次主力店、餐飲和一般零售等做出合理平面布局，并根據(jù)項目的營運目標(biāo)，擬定品牌落位建議方案。服務(wù)內(nèi)容前期研策PLAN7、財務(wù)分析 l租金定位策略綜合本地市場行情、商業(yè)規(guī)劃、項目素質(zhì)及自身期望等多種因素，為本項目制定詳盡合理的租金策略。l現(xiàn)金流預(yù)測對未來項目周期內(nèi)的租金收入營運支出進(jìn)行預(yù)測，將未來將會發(fā)生的現(xiàn)金流清晰地向投資者展示。l主要財務(wù)指標(biāo)分析通過商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)模型動態(tài)分析重要財務(wù)指標(biāo)，用以評估項目未來的經(jīng)營狀況和投資回報。 l風(fēng)險分析 經(jīng)營風(fēng)險因素的識別和評估，風(fēng)險防范對策 。服務(wù)

7、內(nèi)容前期研策PLAN8、商業(yè)建筑設(shè)計顧問 l整體商業(yè)表現(xiàn)形式建議 建筑外立面設(shè)計建議：符合項目定位的建筑外立面形象表現(xiàn)力。內(nèi)部空間設(shè)計建議：符合項目定位的空間層次與內(nèi)裝風(fēng)格。 l商業(yè)設(shè)計要求業(yè)態(tài)定位原則 ： 根據(jù)項目定位、業(yè)態(tài)組合及各樓層分布，深化商業(yè)外部交通組織、室內(nèi)動線及設(shè)備設(shè)施建議；層高、得房率及中庭（廣場）面積、出入口、通道位置及寬度建議；店鋪開間分割、進(jìn)深和形狀建議；手扶梯、客梯與貨梯數(shù)量及位置建議；景觀設(shè)計建議等。 業(yè)態(tài)組合原則 ：我們會針對所有現(xiàn)場的現(xiàn)有空間，或可能新增加的空間給與合理的建議，對幾種業(yè)態(tài)的合適性和存在性作分析和建議，品牌的可供參考選擇的范圍和對項目的最優(yōu)最合適選擇

8、，從經(jīng)濟(jì)和品味品質(zhì)的把控。服務(wù)內(nèi)容前期研策PLAN1、租金標(biāo)準(zhǔn)、招商策略及政策的制定l各租賃單元基準(zhǔn)租賃價格表l對外報價租金標(biāo)準(zhǔn)表l營業(yè)額扣點租金比例表l招商政策標(biāo)準(zhǔn)（各業(yè)態(tài)租賃年限、裝修期、免租期、保證金、租金支付方式、市場推廣費、裝修補(bǔ)貼、物業(yè)交付條件）l招商優(yōu)惠方案(針對重點商戶、目標(biāo)品牌）l招商策略2. 招商籌備 l招商審批流程制定l招商制度性文件制定l招商準(zhǔn)備選擇招商工具制作公司招商工作計劃書招商合同等系列合同文本的準(zhǔn)備招商人員分工招商流程、制度、人員業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)招商條款確定跟進(jìn)、更新商業(yè)項目定位/業(yè)態(tài)規(guī)劃細(xì)化方案品牌包裝、招商PPT、招商手冊、宣傳片服務(wù)內(nèi)容招商顧問及代理 ATT

9、RACT INVESTMENT3. 商鋪劃分及品牌落位l平面布局及人流動線l業(yè)態(tài)組合規(guī)劃l品牌落位規(guī)劃初稿l品牌落位規(guī)劃修定稿l品牌落位規(guī)劃終稿4. 招商中心籌備l招商中心設(shè)計l招商中心施工建設(shè)l招商中心布置裝飾l招商中心物業(yè)保障l招商中心啟用服務(wù)內(nèi)容招商顧問及代理 ATTRACT INVESTMENT5. 項目招商l根據(jù)整體商業(yè)規(guī)劃方案及前期租戶訪談，制定初步招商計劃和執(zhí)行時間表；l為主力租戶及主要目標(biāo)租戶制定有針對性的租賃建議書；l會見主力租戶及主要目標(biāo)租戶，了解對方需求及發(fā)展戰(zhàn)略，并相應(yīng)調(diào)整招商方案及計劃；l主力租戶及主要目標(biāo)租戶的招商談判、租賃意向書及租賃合同簽署；l次主力租戶招商談判

10、、租賃意向書及租賃合同簽署；l非主力租戶招商談判、租賃意向書及租賃合同簽署。6. 商戶進(jìn)場l制定規(guī)劃各商戶進(jìn)場施工計劃l督促商戶進(jìn)場裝修l主力品牌、大型餐飲類商戶l零售商戶進(jìn)場l商戶裝修完畢開業(yè)服務(wù)內(nèi)容招商顧問及代理 ATTRACT INVESTMENT1、總體營銷策略規(guī)劃l銷售總額規(guī)劃建議銷售總額規(guī)劃建議重點解決銷售任務(wù)的設(shè)置問題，根據(jù)資本戰(zhàn)略要求，完成銷售總額規(guī)劃、銷售區(qū)域及面積設(shè)定、銷售周期及銷售步驟設(shè)定等方面的工作。l營銷模式規(guī)劃建議營銷模式規(guī)劃建議重點解決銷售與招商沖突的實質(zhì)性問題，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃與銷售總額規(guī)劃，對帶租約銷售模式、返租銷售模式（取回經(jīng)營權(quán)）進(jìn)行分析，設(shè)計適用于項目的營銷

11、模式，既能滿足資本戰(zhàn)略要求，又不會對招商工作產(chǎn)生影響。l銷售與商業(yè)適應(yīng)性規(guī)劃建議銷售與商業(yè)適應(yīng)性規(guī)劃建議重點解決銷售與商業(yè)沖突的問題，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃對商家承租能力進(jìn)行摸底，分析銷售價格體系與招商租金設(shè)置之間的關(guān)系，測算開發(fā)公司可能需要承擔(dān)的壓力，并提出對應(yīng)的解決措施。 l營銷推廣策略建議營銷推廣策略建議重點解決項目營銷推廣體系問題，依據(jù)概念定位、商業(yè)形象定位制定系統(tǒng)的營銷推廣策略，對推廣主線、主訴求點、推廣渠道等方面進(jìn)行設(shè)計。服務(wù)內(nèi)容銷售顧問及代理 SALE2、銷售策略規(guī)劃l銷售總體工作規(guī)劃建議銷售總體工作規(guī)劃建議制定銷售總體工作規(guī)劃，包括銷售工作周期、銷售工作步驟、銷售準(zhǔn)備及執(zhí)行工作設(shè)計等方面

12、內(nèi)容，是銷售執(zhí)行工作的指導(dǎo)性文件。l銷售鋪位分割規(guī)劃建議銷售鋪位分割規(guī)劃建議銷售鋪位分割規(guī)劃，包括鋪位分割模式、鋪位面積設(shè)定、鋪位開間進(jìn)深比例設(shè)計、銷售鋪位分割的商業(yè)生存力分析等方面的內(nèi)容。l銷售模式定位建議銷售模式定位建議根據(jù)總體營銷策略的指引，實行銷售模式區(qū)域化設(shè)計，滿足銷售與招商的共同需求。我司與華宇基金簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，以基金模式促進(jìn)銷售的執(zhí)行。l銷售價格體系與目標(biāo)客戶定位建議銷售價格體系與目標(biāo)客戶定位建議此項工作包括銷售價格區(qū)間設(shè)定、價格測試、目標(biāo)客戶設(shè)定、價格體系確立等內(nèi)容。服務(wù)內(nèi)容銷售顧問及代理 SALE3、銷售執(zhí)行l(wèi)營銷工作計劃進(jìn)度表營銷工作計劃進(jìn)度表l營銷效果評測營銷效果評測

13、l營銷戰(zhàn)略分解營銷戰(zhàn)略分解l各營銷節(jié)點的活動執(zhí)行各營銷節(jié)點的活動執(zhí)行l(wèi)營銷手段整合服務(wù)內(nèi)容銷售顧問及代理 SALE1. 市場推廣l制定全年推廣活動計劃l制定全年推廣活動預(yù)算l制定并執(zhí)行各類活動流程l編寫各類活動小結(jié)3. 消費者關(guān)系管理前臺服務(wù)：l積分及禮品兌換管理l廣播及背景音樂管理l投訴處理，服務(wù)意見、建議反饋和落實l協(xié)調(diào)處理商場內(nèi)發(fā)生的各類突發(fā)事件客戶管理：lVIP客戶資料管理l客戶關(guān)系維護(hù)l客戶滿意度調(diào)查及分析l貴賓卡、聯(lián)合信用卡服務(wù)2.公共關(guān)系管理l租戶關(guān)系維護(hù)l政府職能部門關(guān)系維護(hù)l媒體及突發(fā)事件關(guān)系應(yīng)對服務(wù)內(nèi)容運營顧問及委托代理服務(wù) OPERATION SERVICE4. 租戶關(guān)系

14、管理租戶進(jìn)撤場管理：l租戶工程支持l租戶工程裝修報批報審報驗支持l租戶二次裝修驗收把控l租戶開業(yè)資料審查、租戶退租協(xié)調(diào)與管理租戶營業(yè)管理：l租戶商品質(zhì)量、物價、產(chǎn)品展示管理l租戶招牌、廣告管理l營業(yè)區(qū)域安全管理租務(wù)管理：l營業(yè)報表制作l應(yīng)收賬款催收l掌握經(jīng)營狀況，提供調(diào)改建議l續(xù)租事務(wù)管理租戶關(guān)系維護(hù)：l租戶投訴處理l突發(fā)事件定損及賠付責(zé)任協(xié)調(diào)、認(rèn)定l租戶檔案管理和更新服務(wù)內(nèi)容運營顧問及委托代理服務(wù) OPERATION SERVICE財務(wù)控制：l預(yù)算編制和預(yù)算管控l銀行管理與資金控制l保險事項和保險理賠l租約審核與控制l日常業(yè)務(wù)審核結(jié)算與應(yīng)收賬款控制：l租戶結(jié)算與控制 l租金收（退）款及確認(rèn)l

15、租戶收入監(jiān)督與管控財務(wù)會計l系統(tǒng)建設(shè)與安排l會計核算與憑證審核l年度審計和年檢工作其他支持與管理：l行政及政府事務(wù)l稅務(wù)管理l融資管理5. 財務(wù)管理服務(wù)內(nèi)容運營顧問及委托代理服務(wù) OPERATION SERVICE公共區(qū)域工程管理：l預(yù)防性保養(yǎng)及安全檢查l設(shè)施、設(shè)備管理l精裝修區(qū)域維護(hù)l施工改造管理租戶工程管理：l備品備件管理l定期安全檢查l日常維修l緊急維修管理6. 物業(yè)管理安防管理：l人員進(jìn)出l貨物進(jìn)出l車輛進(jìn)出l公共區(qū)域巡邏l市場活動支持消防管理：l租戶區(qū)域消防安全檢查l二次裝修現(xiàn)場安全管理l緊急事件培訓(xùn)及演練l消防器材管理環(huán)境管理：l公共區(qū)域清潔l外墻及幕墻玻璃清洗l四害消殺l生活、餐

16、飲及建筑垃圾清運l綠植擺放及養(yǎng)護(hù)l廢水、污水清理能源管理：l智能控制 & 人工定時調(diào)解l節(jié)能技術(shù)及產(chǎn)品使用l合理分布用電量l節(jié)能意識培訓(xùn)（租戶）l統(tǒng)計、分析及整改服務(wù)內(nèi)容運營顧問及委托代理服務(wù) OPERATION SERVICE第一部分 公司簡介服 務(wù) 內(nèi) 容 案 例 展 示31團(tuán) 隊 履 歷 公 司 介 紹第二部分 城市概況城 市 簡 介 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展32城市規(guī)劃發(fā)展海安縣位于江蘇省東部的蘇中地區(qū)，南通、鹽城、泰州三市交界處。東臨黃海，南望長江，是蘇中水陸交通要沖。204、328國道 和202省道貫穿全境，兩條運河 溝通長江、淮河兩大水系。海安縣是傳統(tǒng)的革命老區(qū)，教育之鄉(xiāng)。全縣人口近

17、100萬人；海安鎮(zhèn)人口約20萬人。隨著火車站、蘇通大橋、崇海大橋的相繼建成通車，海安逐漸發(fā)展成為上海都市圈輻射蘇北的橋頭堡。城市簡介海安縣轄李堡、角斜、大公、海安、城東、雅周、曲塘、南莫、白甸、墩頭10個鎮(zhèn)，1個農(nóng)場。其中207個村民委員會， 28個居民委員會，5109個村民小組，總面積1108平方公里。城市簡介第二部分 城市概況城 市 簡 介 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展35城市規(guī)劃發(fā)展 2015年，全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值680.44億元,增長9.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值53.77億元，增長3.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值323.18億元，增長10.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值303.49億元，增長10.6%。戶籍人口人均

18、地區(qū)生產(chǎn)總值72380元，增長10.2%，常住人口人均地區(qū)生產(chǎn)總值78546元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的8.248.743.1調(diào)整為7.947.544.6，服務(wù)業(yè)增加值占GDP的比重較上年提升1.5個百分點，財政總收入占GDP的比重達(dá)到20.7%?？h城區(qū)居民消費價格總水平比上年上漲1.2%。全縣工商部門登記的私營企業(yè)共有24183戶，其中城鎮(zhèn)私營企業(yè)6402戶，農(nóng)村私營企業(yè)17781戶。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)生產(chǎn)總值 gross product農(nóng)業(yè) 全年實現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)行價）108.12億元，增長4.1%。其中：農(nóng)業(yè)產(chǎn)值43.05億元，增長2.6%；林業(yè)產(chǎn)值0.32億元，增長2.9%；牧業(yè)產(chǎn)值4

19、6.48億元，增長3.6%；漁業(yè)產(chǎn)值9.08億元，增長7.5%；農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值9.19億元，增長10.1%。工業(yè)、建筑業(yè) 全年完成工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價）3168.64億元，增長8.0%，其中規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值1984.94億元，增長11.2%。全縣規(guī)模以上高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值945.49億元，增長13.1%，增速高于全縣規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值1.9個百分點，占規(guī)模以上工業(yè)比重47.6%，比上年提升1個百分點。全縣新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值715.44億元，增長10.8%，占規(guī)模工業(yè)的比重為36.0%，比上年提升0.28個百分點。全部工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入3090.78億元，增長8.0%。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入1951.44

20、億元，增長9.3%；實現(xiàn)利潤141.44億元，增長7.8%；實現(xiàn)利稅224.28億元，增長10.4%。地區(qū)生產(chǎn)總值 gross product城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 全年完成房地產(chǎn)投資額54.76億元，增長4.3%；商品房施工面積591.34萬平方米，增長0.2%；商品房銷售面積74.05萬平方米，增長17.3%，銷售額40.63億元，增長7.7%；商品房成交均價5487元/平方米，下降8.2%，其中住宅成交均價5340元/平方米，下降5.1%；商品房待售面積114.67萬平方米，增長91.3%。房地產(chǎn)投資 Real Estate Investment城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 全年全縣居民人均可支配收入24916元

21、，增長9.1%；人均生活消費支出17323元，增長8.0%。按常住地分，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34445元，增長9.0%；人均生活消費支出21611元，增長7.4%。農(nóng)村居民人均可支配收入16549元，增長9.2%；人均生活消費支出13559元，增長8.9%。預(yù)計全縣城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工年平均工資64045元，增長8%。 人均可支配收入 Disposable income城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展第二部分 城市概況城 市 簡 介 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展40城市規(guī)劃發(fā)展城市規(guī)劃發(fā)展一主一次兩副一軸 一主即海安城區(qū)，形成具有綜 合功能的發(fā)展中心 一軸，即以328國道為主的 東西向城鎮(zhèn)發(fā)展軸 兩副即李堡和曲塘兩個重點中

22、心鎮(zhèn) 一次即老壩港濱海新區(qū)，規(guī)劃打造 海安東部經(jīng)濟(jì)增長極和沿海開發(fā)前 沿陣地 城市規(guī)劃發(fā)展全縣域劃分為 4個片區(qū) 西北片區(qū)以特色農(nóng)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)為主 西南片區(qū)推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，合理發(fā)展紡 織、服裝等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) 中部片區(qū)以海安城區(qū)為核心，重點發(fā) 展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以開發(fā)區(qū)和高新區(qū)為 載體，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)以 及物流業(yè) 城市規(guī)劃發(fā)展東部片區(qū)借助沿海優(yōu)勢，發(fā)展特色農(nóng) 業(yè)，以角斜鎮(zhèn)和李堡鎮(zhèn)為載體，發(fā)展 新興產(chǎn)業(yè)第三部分 市場分析市場價格分析 消費市場分析44 海安商業(yè)市場概況項目分析安達(dá)步行街 恒天新世界 文峰大世界明珠城 貴都廣場目前海安商業(yè)以人民中路商圈、曙光路商業(yè)圈、中壩路商業(yè)圈、寧海路商業(yè)圈、汽車

23、站商業(yè)圈為主。各商業(yè)圈自成體系，業(yè)態(tài)有重疊。以文峰大世界為中心的賣場型商圈已經(jīng)逐步形成，未來將成為海安的核心商圈，這已是海安商業(yè)模式發(fā)展的必然趨勢。其他商圈相對業(yè)態(tài)豐富，相反也就比較凌亂，品牌形象差。隨著海安經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，這些舊的商業(yè)模式將來會逐漸被淘汰，形成新的連鎖、主題式的適應(yīng)時代發(fā)展的商業(yè)形式。51423一、 海安商業(yè)現(xiàn)狀 海安商業(yè)概況該路以經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以電動車專賣店為主占47%，其他業(yè)態(tài)較為混雜。該路段越向東業(yè)租金越高；人民西路租金由西向東遞增，租金價格1.52元/天。主要以電動車專賣店為主，整主要以電動車專賣店為主，整體租金價格偏低，商業(yè)形象較體租金價格偏低，商業(yè)形象較低低1、人民

24、路商業(yè)業(yè)態(tài)分析人民西路西段人民西路西段海安商業(yè)概況該路段以服飾、飾品、眼鏡、餐飲為主占到35%和27%，日用雜貨則占到13%。商業(yè)形象一般；該路段租金價格，租金價格約23元/天。業(yè)態(tài)服裝餐飲為主，商業(yè)形象一業(yè)態(tài)服裝餐飲為主，商業(yè)形象一般，租金較高般，租金較高1、人民路商業(yè)業(yè)態(tài)分析人民西路東段人民西路東段海安商業(yè)概況該路段統(tǒng)計分析主要從人民中路，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝類、鞋帽、化妝品為主，占到57%，手機(jī)賣場較多占17%，銀行占10%；租金 水平較高，該路段租金 價格47元/天。服飾類經(jīng)營占主導(dǎo)，沿街底商為主，租金水平較高。人民路段商業(yè)形成較早，為自行形人民路段商業(yè)形成較早，為自行形成的商業(yè)圈，業(yè)態(tài)

25、較為混亂，形象成的商業(yè)圈，業(yè)態(tài)較為混亂，形象一般，存在一定的分流現(xiàn)象。一般，存在一定的分流現(xiàn)象。1、人民路商業(yè)業(yè)態(tài)分析人民中路人民中路海安商業(yè)概況該路段統(tǒng)計分析主要是曙光西路西段，業(yè)態(tài)服裝鞋帽占34%，餐飲占到22%，日用雜貨11%，主要以沿街小店鋪為主，形象檔次較低；該路段租金價格1.52.5元/天。服飾餐飲經(jīng)營占主導(dǎo)，沿街底商服飾餐飲經(jīng)營占主導(dǎo)，沿街底商為主，租金水平一般為主，租金水平一般2、曙光路商業(yè)業(yè)態(tài)分析曙光西路曙光西路海安商業(yè)概況該路段統(tǒng)計分析人民曙光中路路段，經(jīng)營業(yè)態(tài) 主要 以服裝類、鞋帽、化妝品為主，占到65%，該街道是老街新開，路南主要是沿街小店面，無統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)雜亂；路北

26、主要以沿街精品店為主；該路段租金價格56元/天。服飾類經(jīng)營占主導(dǎo)，商業(yè)氛圍服飾類經(jīng)營占主導(dǎo)，商業(yè)氛圍濃厚，租金水平較高。濃厚，租金水平較高。2、曙光路商業(yè)業(yè)態(tài)分析曙光中路曙光中路海安商業(yè)概況該路段統(tǒng)計分析主要從人民中路至長江路，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝類、鞋帽、化妝品為主，占到67%，餐飲占22%，主要以沿街小店鋪為主 ，自行形成新城市商業(yè)圈，商業(yè)形象一般；該路段租金最高，租金價格69元/天。服飾類經(jīng)營占主導(dǎo)，餐飲占一部分服飾類經(jīng)營占主導(dǎo)，餐飲占一部分比重，租金水平最高，人氣最旺比重，租金水平最高，人氣最旺3、中壩路商業(yè)業(yè)態(tài)分析中壩中路中壩中路海安商業(yè)概況文峰大世界是南通地區(qū)的商業(yè)標(biāo)桿，它所屬的區(qū)域

27、位置代表著該區(qū)域會成為或已經(jīng)成為該地區(qū)的商業(yè)中心；海安文峰大世界位于寧海中路和江海中路交界處，海安文峰目前周邊的商業(yè)主要以洗浴、餐飲、賓館、手機(jī)、服裝、美容美發(fā)、鮮花禮品文化用品、煙酒雜貨店為主。周邊 商業(yè)形象一般。租金約3元/天該路段目前業(yè)態(tài)雜亂，無統(tǒng)一規(guī)劃，該路段目前業(yè)態(tài)雜亂，無統(tǒng)一規(guī)劃，但是隨著文峰的搬遷，該路段應(yīng)該會但是隨著文峰的搬遷，該路段應(yīng)該會有部分品牌專賣店的遷入。有部分品牌專賣店的遷入。4、文峰大世界商業(yè)業(yè)態(tài)分析海安商業(yè)概況恒天新世界位于寧海路與曙光路交匯處，是集餐飲、娛樂、休閑為一體商業(yè)中心，一樓主要要精品專賣店、超市、電器；二樓、三樓規(guī)劃精品服飾；四樓是娛樂休閑中心。該商業(yè)

28、區(qū)一層沿街3.8萬，內(nèi)鋪一層1.1萬1.6萬、二層1.2萬1.3萬，三四層0.5萬目前該商業(yè)區(qū)二、三樓基本閑置，目前該商業(yè)區(qū)二、三樓基本閑置，該區(qū)域因為引進(jìn)了蘇果超市、國美該區(qū)域因為引進(jìn)了蘇果超市、國美電器、永樂影城，為該項目聚集了電器、永樂影城，為該項目聚集了一部分的人群，但總體經(jīng)營狀態(tài)欠一部分的人群，但總體經(jīng)營狀態(tài)欠佳。佳。5、恒天新世界商業(yè)業(yè)態(tài)分析海安商業(yè)概況安達(dá)步行街位于寧海路與曙光路、寧海路與中壩路交匯處，目前一樓已全部招商完成，沿街店面主要經(jīng)營精品服裝、內(nèi)街主要是皮草及兒童娛樂，服飾行業(yè)占到80%以上。一、二層均價2萬，沿曙光路一層價格為3.6萬；內(nèi)街一層1.8元/天；二層1元/天

29、左右；三層0.4元/天；外街6元/天左右。目前只租不售。該商業(yè)街建筑形式新穎，有統(tǒng)一規(guī)劃，該商業(yè)街建筑形式新穎，有統(tǒng)一規(guī)劃，裝修風(fēng)格一致，商業(yè)形象較好。但是由裝修風(fēng)格一致，商業(yè)形象較好。但是由于該街區(qū)對面商業(yè)雜亂，該商業(yè)應(yīng)屬單于該街區(qū)對面商業(yè)雜亂，該商業(yè)應(yīng)屬單邊商業(yè)，人流量稍有不足。邊商業(yè)，人流量稍有不足。6、安達(dá)步行街商業(yè)業(yè)態(tài)分析海安商業(yè)概況該路段統(tǒng)計分析主要從長江路、中壩南路，該項目主要引進(jìn)了蘇果超市，周邊有商務(wù)休閑配套、市政中心、金融、新興住宅小區(qū)等配套設(shè)施，主要以蘇果超市為主力旗艦店的商圈。隨著政府行政中心的南移，該地段隨著政府行政中心的南移，該地段商圈逐漸形成，最終有可能會成為商圈逐

30、漸形成，最終有可能會成為城市南部最具競爭力的商業(yè)中心。城市南部最具競爭力的商業(yè)中心。 7、貴都廣場商業(yè)業(yè)態(tài)分析海安商業(yè)概況該路段統(tǒng)計分析主要江海路至長江路，經(jīng)營業(yè)態(tài)餐飲為主，占到43%，家居地板占33%，五金配件11%，地段是海安最知名的餐飲街；沿街商鋪平均租金四層連租0.4元/天。以餐飲業(yè)為主，自行形成的商業(yè)以餐飲業(yè)為主，自行形成的商業(yè)圈，知名度較高，商業(yè)形象一般圈，知名度較高，商業(yè)形象一般8、地板一條街業(yè)態(tài)分析海安商業(yè)概況二、商業(yè)物業(yè)類型及模式分析商業(yè)模式商業(yè)模式商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)分布商業(yè)分布優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣勢分析街鋪商業(yè)服裝類、鞋帽、化妝品人民路、中壩路、寧海路、曙光路建筑外觀裝飾性較差

31、；各商鋪間聯(lián)動效應(yīng)較弱；容易受沿街市容的影響，不利于營造購物氛圍和環(huán)境。SHOPPINGMALL百貨、餐飲文峰大世界對商業(yè)氛圍有一種集聚的效應(yīng)，同時對周邊消費人口有一定的數(shù)量要求，具有一定的壟斷性。裙房商業(yè)超市、電器、服裝、娛樂、藥店、銀行、證券、家紡恒天新世界、明珠城、貴都廣場展示性弱；消費人流與商務(wù)、居住人流混合，交通動線組織不清晰；消費氛圍和環(huán)境不理想。主題商業(yè)精品服裝、鞋帽、飾品、美容美發(fā)安達(dá)步行街對商家的限制條件較多，招商相對較慢。但是易打造商業(yè)氛圍和品牌形象，提高商業(yè)附加值。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，將是未來5-10年的主流商業(yè)模式。海安商業(yè)概況第三部分 市場分析市場價格分析 消費市場分

32、析58 海安商業(yè)市場概況項目分析1、海安部分項目價格、租金列表案名單價面積租金投資回報商業(yè)類型恒天新世界27500元40200平方0.54.5元/平方/天7%步行街安達(dá)步行街28000元45200平方14元/平方/天6.5%步行街明珠城35000元40200平方1.54元/平方/天6%商業(yè)廣場貴都廣場20000萬20100平方2元/平方/天7%商業(yè)廣場人民中路40000元30200平方4-7元/平方/天10%沿街商鋪以上為海安中心商業(yè)圈人民西路6000元30200平方1.5-2元/平方/天20%沿街商鋪中洋現(xiàn)代城附近10000元2060平方0.6元/平方/天4%社區(qū)商鋪中大街（內(nèi)街）10000

33、元40100平方1.5元/平方/天10%步行街人民東路約16000元3080平方1.51.7元/平方/天11%沿街商鋪以上為海安社區(qū)商鋪以上數(shù)據(jù)可以看出單價為2000035000元的項目都為海安商業(yè)圈，商業(yè)氛圍濃厚。社區(qū)商鋪、次級商業(yè)的單價普遍較低，單價僅在10000元左右。項目對面人民東路單層的沿街店面的售價也僅為16000元。市場價格分析第三部分 市場分析市場價格分析 消費市場分析60 海安商業(yè)市場概況項目分析客戶分類客戶特征匯總：海安商業(yè)地產(chǎn)客戶購買客戶絕大比例為內(nèi)銷，以本地居民、公務(wù)員/泛公務(wù)員、生意人、企業(yè)中高管理層以及白領(lǐng)為主，外銷比例少以關(guān)系戶或外部城市個別需求為主n海安本地居海

34、安本地居民民n公務(wù)員公務(wù)員/泛公泛公務(wù)員務(wù)員n生意人生意人/企業(yè)企業(yè)中高管（中老中高管（中老年人）年人）n工薪白領(lǐng)工薪白領(lǐng)n周邊鎮(zhèn)區(qū)人周邊鎮(zhèn)區(qū)人n個別需個別需求求n利益往利益往來型來型n二奶型二奶型n自營型自營型n收益收益型型n增值保值增值保值型型n價格敏感的務(wù)實家價格敏感的務(wù)實家庭庭n彰顯地位的成功家彰顯地位的成功家庭庭n注重自我享受的社注重自我享受的社會新銳會新銳n注重家庭的望子成注重家庭的望子成龍家庭龍家庭n關(guān)心健康的老齡化關(guān)心健康的老齡化家庭家庭n滿足特殊的滿足特殊的回報回報需需求家庭求家庭n注重存儲型注重存儲型家庭家庭按客戶特征分按物業(yè)用途分按消費特征分內(nèi)銷外銷自營戶投資戶消費市場分析目標(biāo)消費群結(jié)構(gòu):1）客源分布本地區(qū)域：市區(qū)居民/政府