萬(wàn)科的財(cái)務(wù)報(bào)表分析

1、萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 20082008年度財(cái)務(wù)報(bào)表分析年度財(cái)務(wù)報(bào)表分析保險(xiǎn)0601小組成員： 李雙新，周新芳，孫元欣，林麗美 A A 000002000002讓建筑贊美生命！讓建筑贊美生命！第一部分：公司簡(jiǎn)介第一部分：公司簡(jiǎn)介第二部分：第二部分：2008年度財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果年度財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果第三部分：存在的問(wèn)題及改進(jìn)的建議第三部分：存在的問(wèn)題及改進(jìn)的建議 總體來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集性產(chǎn)業(yè)，相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，它是一個(gè)進(jìn)入門檻較低、有較好利潤(rùn)空間、行業(yè)技術(shù)壁壘相對(duì)匱乏的行業(yè)。且具有投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、項(xiàng)目地域性、政策性強(qiáng)等特點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)在此基礎(chǔ)上還具有以下特點(diǎn)：

2、1、與銀行聯(lián)系緊密，政策性特別強(qiáng) ，是政策導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)。2、流動(dòng)性差，地域性明顯。3、資金需求巨大。4、大眾需求心理更明顯。萬(wàn)科發(fā)展歷程19841984年年5 5月月 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立19881988年年 介入房地產(chǎn)領(lǐng)域 19881988年年1212月月 公司公開(kāi)向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬(wàn) 股，集資人民幣2,800萬(wàn)元 19911991年年1 1月月 萬(wàn)科A股在深圳證券交易所掛牌交易19921992年年 正式確定大眾住宅開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù) 20052005年年 中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10 評(píng)選第一20062006年年 成為第一家進(jìn)入全國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)榜的地產(chǎn)企業(yè) 2008 2008 年年

3、 萬(wàn)科萬(wàn)科幾乎在全國(guó)各大城市都充當(dāng)了降價(jià)急先鋒的角色。由于其擁有全國(guó)地產(chǎn)“龍頭老大”地位，萬(wàn)科降價(jià)之后其他發(fā)展商相繼也卷入了降價(jià)潮，引發(fā)了房?jī)r(jià)的全面下調(diào)。 華潤(rùn)股份有限公司 160909.48劉元生 13379.12廣發(fā)聚豐股票型證券投資基金 11275.93TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIENT. 11000.58內(nèi)藤證券株式會(huì)社 7704.35Citigroup Global Markets Limited7 185.08中國(guó)人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))公司-傳統(tǒng)-普通保險(xiǎn)產(chǎn)品 7177.48融通深證100指數(shù)證券投資基金 7169.57廣發(fā)小盤成長(zhǎng)股票型證券投資基金

4、6725.04萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司工會(huì)委員會(huì) 6716.85萬(wàn)科：萬(wàn)科：2008年九城市銷售冠軍年九城市銷售冠軍 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司今天公布了2008年度報(bào)告，公司08年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入409.9億元，同比上升15.4%，凈利潤(rùn)40.3億元，同比下降16.7%。實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積451.4萬(wàn)平方米，結(jié)算收入404.9億元，同比分別上升14.6%和15.1%。根據(jù)同日公布的董事會(huì)決議，公司2008年度利潤(rùn)分配方案為每10股派息0.5元。2008年，萬(wàn)科銷售業(yè)績(jī)同比2007年的高位有所下降，全年銷售面積557萬(wàn)平方米，銷售金額478.7億元，分別比07年減少9.2%和8.6%。但萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率繼續(xù)提升，

5、占全國(guó)住宅市場(chǎng)的份額提高到2.34%。由于08年?yáng)|部地區(qū)和重點(diǎn)城市的住宅市場(chǎng)調(diào)整幅度更大，萬(wàn)科在其進(jìn)入的主要城市，市場(chǎng)份額提升更為明顯，在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽(yáng)、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山等九個(gè)城市，萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率排名首位。核心人物董事長(zhǎng)董事長(zhǎng) 王石王石 總經(jīng)理總經(jīng)理 郁亮郁亮萬(wàn)科未來(lái)走向 受市場(chǎng)調(diào)整的影響，08年萬(wàn)科在拿地上保持了謹(jǐn)慎，公司獲取土地的平均成本較之07年也顯著降低。鑒于短期內(nèi)市場(chǎng)依然存在較大的不確定性，09年公司在項(xiàng)目發(fā)展上將會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持精挑細(xì)選、把握機(jī)會(huì)的原則,借市場(chǎng)調(diào)整的機(jī)會(huì),獲取真正有戰(zhàn)略價(jià)值的土地。 盈利能力分析償債能力分析營(yíng)運(yùn)能力分析(一）萬(wàn)科一）萬(wàn)科A-盈利能力分

6、析盈利能力分析盈利能力分析盈利能力分析萬(wàn)科A盈利能力財(cái)務(wù)比率同行業(yè)年度200820072006同行業(yè)2008毛利率39.00%41.99%36.15%37.03%銷售凈利潤(rùn)率11.32%14.97%13.52%17.86%資產(chǎn)凈利潤(rùn)率4.23%7.09%6.74%5.03%凈資產(chǎn)收益率12.76%20.70%18.81%12.38%每股收益0.420.770.550.33市盈率15.2837.2727.8528.06每股凈資產(chǎn)2.904.943.993.17市凈率1.835.843.872.33 萬(wàn)科A三年毛利率較穩(wěn)定，2006-2007年，增長(zhǎng)迅速；2007-2008年略有下降，但總體保持穩(wěn)

7、定態(tài)勢(shì)。與同行業(yè)綜合實(shí)力前30強(qiáng)相比，處于顯著的領(lǐng)先地位。說(shuō)明萬(wàn)科的技術(shù)含量高，質(zhì)量好，獲利能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。 2006-2007年，萬(wàn)科A銷售凈利潤(rùn)率上升10個(gè)百分比，這顯示企業(yè)在擴(kuò)大銷售的同時(shí)，改進(jìn)了經(jīng)營(yíng)管理，合理地控制了期間費(fèi)用，提高了盈利水平。但2007-2008年，銷售凈利潤(rùn)率有所下降，通過(guò)觀察利潤(rùn)表，發(fā)現(xiàn)其主要原因?yàn)榇尕浀鴥r(jià)準(zhǔn)備由1,306,475.83元上升到1,230,561,038.11元，2007年高價(jià)獲取的土地，至少數(shù)年之內(nèi)，連獲得社會(huì)平均收益水平都變得艱難，從而大大增加了營(yíng)業(yè)總成本，從而降低了凈利潤(rùn)。 2008年萬(wàn)科A的資產(chǎn)凈利潤(rùn)率較前兩年相比,有明顯的下降趨勢(shì)，反映

8、了企業(yè)資產(chǎn)綜合利用的效率下降，說(shuō)明企業(yè)在增加收入和節(jié)約資產(chǎn)使用等方面效果不佳；與同行業(yè)綜合實(shí)力30強(qiáng)相比，有落后傾向。 2008年，萬(wàn)科A的每股收益為0.42元，較前兩年下降明顯，根據(jù)利潤(rùn)表，股東數(shù)由2007年6872006387人增加到2008年10995210218人，凈利潤(rùn)勢(shì)必不變或減少，其值但仍高出同業(yè)綜合實(shí)力30強(qiáng)上市企業(yè)近30個(gè)百分比，這充分說(shuō)明萬(wàn)科A08年的盈利能力較強(qiáng)，公司具有較好的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況。 2008年萬(wàn)科A的凈資產(chǎn)收益率為12.76%，比去年下降近40個(gè)百分比，下降幅度較大，表明股東投入資本的凈收益水平下降，說(shuō)明企業(yè)權(quán)益資本獲取收益的能力下降，運(yùn)營(yíng)效率變差，對(duì)企業(yè)投資

9、者保證程度降低。但與同行業(yè)綜合實(shí)力前30強(qiáng)相比，萬(wàn)科A的凈資產(chǎn)收益率仍在房地產(chǎn)上市公司中處于絕對(duì)領(lǐng)先的地位。市盈率是通過(guò)公司股票價(jià)格的市場(chǎng)表現(xiàn)，間接地評(píng)價(jià)公司盈利能力。2008年12月31日萬(wàn)科A的市盈率為15.28元，明顯低于前兩年同一時(shí)間的市盈率，也低于同行業(yè)30強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)的市盈率，這表明投資者對(duì)每股收益所愿支付的價(jià)格相對(duì)要低，2008年投資者對(duì)萬(wàn)科未來(lái)的盈利能力和發(fā)展前景不看好。每股凈資產(chǎn)反映了每一股普通股所擁有的凈資產(chǎn)，萬(wàn)科A在2008年的每股凈資產(chǎn)為2.90元，低于前兩年的每股凈資產(chǎn)，表明萬(wàn)科A每股擁有的凈資產(chǎn)減少，公司的發(fā)展?jié)摿ψ冃?。其仍略低?0強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的平均值，表明該公

10、司在同行業(yè)中實(shí)力下降，抵御外來(lái)因素影響和打擊能力一般。 市凈率在一定程度上揭示了股票價(jià)格背離價(jià)值的投資風(fēng)險(xiǎn)。2008年12月31日萬(wàn)科A的市凈率為1.83元，遠(yuǎn)低于前兩年同一時(shí)間的市凈率和同行業(yè)前30強(qiáng)上市公司的市凈率，表明該股票市價(jià)背離價(jià)值小，投資風(fēng)險(xiǎn)?。煌瑫r(shí)又表明，該股票發(fā)展?jié)摿π?。從總體上看: 縱向比較，萬(wàn)科A的盈利能力較前兩年減弱，主要表現(xiàn)在毛利率，銷售凈利潤(rùn)率，資產(chǎn)凈利潤(rùn)率，凈資產(chǎn)收益率，每股收益，市凈率，每股凈資產(chǎn)，市凈率呈下降趨勢(shì)，集中表現(xiàn)為該公司獲利能力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力減弱；期間費(fèi)用，總成本增加；企業(yè)資產(chǎn)綜合利用的效率下降；運(yùn)營(yíng)效率變差；抵御外來(lái)因素影響和打擊能力一般，發(fā)展?jié)摿π〉?/p>

11、問(wèn)題。 橫向比較，萬(wàn)科A的盈利能力在同行業(yè)的房地產(chǎn)上市公司中仍處于領(lǐng)先地位，集中表現(xiàn)為萬(wàn)科的技術(shù)含量高，質(zhì)量好；具有較好的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況；背離價(jià)值小，投資風(fēng)險(xiǎn)小等優(yōu)點(diǎn)。公司公司萬(wàn)科萬(wàn)科A行業(yè)平均水平行業(yè)平均水平年度08年07年06年08年短期償債能力：流動(dòng)比率 1.761.96 2.192.12速動(dòng)比率0.430.590.640.51現(xiàn)金比率（%）30.95%34.95%48.80%31.91%長(zhǎng)期償債能力：負(fù)債比率（%）67.44%66.11%65.04%61.14%股東權(quán)益比率%32.56%33.89%34.96%38.33%權(quán)益乘數(shù)3.072.952.863.14產(chǎn)權(quán)比率%207.16%

12、195.09%186.02%213.89%現(xiàn)金債務(wù)總額比%-0.042%-15.72%-9.31%-8.61%( (二二) ) 萬(wàn)科萬(wàn)科- -償債能力分析：償債能力分析：一、短期償債能力：從萬(wàn)科近三年的流動(dòng)比率指標(biāo)來(lái)看，流動(dòng)比率是在逐年下降的，從2006年的2.19下降到2008年的1.76，而在房地產(chǎn)抽樣的21個(gè)樣本的平均值為2.12；從萬(wàn)科近三年的速動(dòng)比率指標(biāo)來(lái)看，速動(dòng)比率也是在逐年下降的，從2006年的0.64下降到2008年的0.43，而抽樣樣本的平均值為0.51；從萬(wàn)科近三年的現(xiàn)金比率指標(biāo)來(lái)看，現(xiàn)金比率也是在逐年降低，2006年-2008年的之分別為48.80%，34.95%，30.

13、95%，而樣本的平均值為31.91%結(jié)論：萬(wàn)科2008年期末流動(dòng)比率是1.76,接近企業(yè)設(shè)置的安全標(biāo)準(zhǔn)值2從我們抽樣的21個(gè)數(shù)據(jù)的平均值顯示出萬(wàn)科2008年度的流動(dòng)比率處于平均水平之下！結(jié)論：萬(wàn)科2008年度的速動(dòng)比率也要低于行業(yè)的平均水平，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于企業(yè)設(shè)置的安全標(biāo)注值1,甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于保守速動(dòng)比率0.8！結(jié)論：現(xiàn)金比率它的作用是表明在最壞情況下的短期償債能力，現(xiàn)金比率越高，說(shuō)明企業(yè)即刻變現(xiàn)能力越強(qiáng)。從統(tǒng)計(jì)的表格數(shù)據(jù)可以看出，萬(wàn)科的現(xiàn)金比率是在逐年下降的，從06年的將近50%下降到08年的30%，08年的數(shù)值還低于行業(yè)的平均水平，說(shuō)明企業(yè)即刻變現(xiàn)能力變?nèi)?，從這個(gè)角度也可以看出萬(wàn)科大量的存貨的變

14、現(xiàn)能力是制約其短期償債能力的主要因素。我們從萬(wàn)科報(bào)表數(shù)據(jù)計(jì)算可知： 萬(wàn)科年報(bào)顯示:除去存貨,萬(wàn)科可用于償還債務(wù)及企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的可變現(xiàn)流動(dòng)資產(chǎn)不多,而在萬(wàn)科流動(dòng)資產(chǎn)當(dāng)中,存貨高達(dá)858.9億。萬(wàn)科在2009年亦不得不面對(duì)數(shù)額巨大的存貨與高額的償債壓力年內(nèi)償債178億，整個(gè)2008年,萬(wàn)科在為2009年可能到來(lái)的高額償債期做準(zhǔn)備。萬(wàn)科年報(bào)顯示,2009年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債132億,短期貸款46億,共計(jì)178億,較2007年期末多出93億。萬(wàn)科方面表示,萬(wàn)科當(dāng)前擁有貨幣資金199億,足以應(yīng)付2009年到期的債務(wù)。但一個(gè)顯然的事實(shí)是,除去應(yīng)付各項(xiàng)銀行債務(wù),萬(wàn)科手中能夠自由支配的現(xiàn)金僅為20億。2008

15、年年12月月31日日 萬(wàn)科存貨萬(wàn)科存貨 備查目錄顯示備查目錄顯示項(xiàng)目金額跌價(jià)準(zhǔn)備已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品7,901,152,143.8810,190,004.37在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品44,471,059,835.24643,295,838.00擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目34,719,124,232.13587,265,200.00原材料48,455,423.66344,067.59存貨商品-合計(jì)：87,139,791,634.911,241,095,109.96指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目/年度年度2008年年12月月31日日2007年年12月月31日日2006年年12月月31日日負(fù)債比率(%)67.44%66.11%65.04%股東權(quán)益

16、比率(%)32.56%33.89%34.96%權(quán)益乘數(shù)3.072.952.86產(chǎn)權(quán)比率(%)207.16%195.09%186.02%現(xiàn)金債務(wù)總額比%-0.042%-15.773%-9.315%二、長(zhǎng)期償債能力分析：現(xiàn)金債務(wù)總額比是指經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~與債務(wù)總額的比值，這個(gè)比率越高，企業(yè)承擔(dān)債務(wù)能力越強(qiáng)。為負(fù)數(shù)，說(shuō)明在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中處于“收不抵支”的經(jīng)營(yíng)狀況，從數(shù)據(jù)可以看出，萬(wàn)科在2008年的現(xiàn)金債務(wù)總額比較2007年明顯下降，看報(bào)表數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出”數(shù)額明顯減小，特別是“購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付現(xiàn)金”項(xiàng)，說(shuō)明萬(wàn)科2008年在開(kāi)源節(jié)流方面做出了較大的調(diào)整，經(jīng)營(yíng)情況有所好轉(zhuǎn)。從圖表數(shù)據(jù)我

17、們可以知道：萬(wàn)科的負(fù)債比率比較高，歷年都超過(guò)65%，且呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，2008年的數(shù)據(jù)要高于行業(yè)的平均值，說(shuō)明在萬(wàn)科的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中總負(fù)債占總資產(chǎn)的比例很高，這也是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要大量資金的一般特點(diǎn)?。ㄈ┤f(wàn)科（三）萬(wàn)科-營(yíng)運(yùn)能力分析：營(yíng)運(yùn)能力分析：萬(wàn)科萬(wàn)科2006年年2008年各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)額年各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)額同行業(yè)平均水平同行業(yè)平均水平年度2008年2007年2006年2008年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.370.470.510.29流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.390.490.550.38存貨周轉(zhuǎn)率0.330.410.490.36 2008年萬(wàn)科A的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.37次，低于2007年的0.47次和2008年的0

18、.51次，表明萬(wàn)科A的總資產(chǎn)中用效率下降，企業(yè)營(yíng)運(yùn)凝立變?nèi)?。但其值仍高于同行業(yè)水平0.29次，表明萬(wàn)科A的總資產(chǎn)使用效率較高，企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力較強(qiáng)。 2008年萬(wàn)科A的存貨周轉(zhuǎn)率為0.33次，低于前兩年的及同行業(yè)的平均水平，表明存貨的周轉(zhuǎn)天數(shù)較長(zhǎng)，大量存貨積壓，營(yíng)運(yùn)能力較差。 2008年萬(wàn)科A的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.39次，低于前兩年的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，表明以相同的流動(dòng)資產(chǎn)完成的周轉(zhuǎn)額變大。2008年萬(wàn)科A的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高于同行業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，表明萬(wàn)科A的流動(dòng)資產(chǎn)利用效率較高。改進(jìn)的建議改進(jìn)的建議：一、對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，面對(duì)當(dāng)前高度不確定的市場(chǎng)波動(dòng)，應(yīng)該在確保經(jīng)營(yíng)一、對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，面對(duì)當(dāng)前高度不確定

19、的市場(chǎng)波動(dòng)，應(yīng)該在確保經(jīng)營(yíng)安全性的前提下，增強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的感知能力，堅(jiān)持安全性的前提下，增強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的感知能力，堅(jiān)持“應(yīng)對(duì)重于預(yù)測(cè)應(yīng)對(duì)重于預(yù)測(cè)”的基本的基本原則，針對(duì)市場(chǎng)的各種可能性制定有效的預(yù)案。原則，針對(duì)市場(chǎng)的各種可能性制定有效的預(yù)案。二、由于當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在過(guò)度依賴銀行信貸，房地產(chǎn)業(yè)向二、由于當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在過(guò)度依賴銀行信貸，房地產(chǎn)業(yè)向銀行轉(zhuǎn)嫁金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，因此對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)貸款中還是應(yīng)銀行轉(zhuǎn)嫁金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，因此對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)貸款中還是應(yīng)該適度增加其自有資金，避免資金過(guò)少，加強(qiáng)承受金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。該適度增加其自有資金，避免資金過(guò)少，加強(qiáng)承受金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。三、萬(wàn)科擁有數(shù)額巨大的存貨量，這既是未來(lái)發(fā)展的保障，又是萬(wàn)科風(fēng)險(xiǎn)三、萬(wàn)科擁有數(shù)額巨大的存貨量，這既是未來(lái)發(fā)展的保障，又是萬(wàn)科風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源，從目前萬(wàn)科管理現(xiàn)狀來(lái)看，建議進(jìn)一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適度的主要來(lái)源，從目前萬(wàn)科管理現(xiàn)狀來(lái)看，建議進(jìn)一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適度控制存貨數(shù)量?？刂拼尕洈?shù)量。四、對(duì)于償債能力減弱的問(wèn)題，萬(wàn)科企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)內(nèi)部