市場(chǎng)上的土地利用

1、市場(chǎng)上的土地利用 城環(huán)1203 李亞萍 一、市場(chǎng)上土地利用的現(xiàn)狀 土地是生產(chǎn)資料的重要組成部分，中國(guó)是社會(huì)主義公有制國(guó)家土地所有權(quán)必須歸國(guó)家占有。要使土地作為一種生產(chǎn)要素充分發(fā)揮作為稀缺資源的作用，必須使土地的經(jīng)營(yíng)和使用通過(guò)市場(chǎng)來(lái)配置。 目前，我國(guó)已進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)、加快社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展階段。在這個(gè)階段“要以完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制為目標(biāo)，繼續(xù)推進(jìn)市場(chǎng)取向的改革，從根本上消除生產(chǎn)力發(fā)展的體制障礙，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力”。隨著時(shí)代的演進(jìn)和改革的深入中國(guó)以前的土地政策已不再適應(yīng)新的形勢(shì)。 二、市場(chǎng)上土地利用的問(wèn)題 從產(chǎn)權(quán)和制度方面對(duì)我國(guó)土地得利用情況進(jìn)行分析 (一)市場(chǎng)上土地利用的問(wèn)

2、題（二）對(duì)現(xiàn)行城市土地利用中存在問(wèn)題的探討 二、市場(chǎng)上土地利用的問(wèn)題 現(xiàn)行農(nóng)村雙重共經(jīng)營(yíng)體制的制度安排是在人民公社生產(chǎn)制度的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)變而來(lái)，其經(jīng)濟(jì)主體是社區(qū)性集體經(jīng)濟(jì)組織，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的權(quán)利主要表現(xiàn)為對(duì)農(nóng)村土地的所有權(quán)和處置權(quán)是一種“土地集體所有農(nóng)民分散經(jīng)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)制度和土地共有制度，是一種多元產(chǎn)權(quán)格局，由于這種所有權(quán)與承包權(quán)相分離的制度安排適應(yīng)了當(dāng)時(shí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需要，因此這次制度變遷是一次典型的帕累托改進(jìn)，從制度供給的每一變量分析，差不多都表現(xiàn)出正相關(guān)的績(jī)效，該制度安排既堅(jiān)持了土地生產(chǎn)資料的公有制又通過(guò)與生產(chǎn)資料的緊密結(jié)合賦予了農(nóng)民生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主權(quán)調(diào)動(dòng)了農(nóng)民的積極性。但是就目前來(lái)看這種制度對(duì)于農(nóng)村經(jīng)

3、濟(jì)的發(fā)展極為不利，不論是在經(jīng)營(yíng)目標(biāo)上還是在經(jīng)營(yíng)方法上，都已無(wú)法再適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和農(nóng)業(yè)本身發(fā)展的需要 。 二、市場(chǎng)上土地利用的問(wèn)題 近幾年來(lái)中國(guó)農(nóng)村社會(huì)發(fā)生了大量的土地糾紛在糾紛中人們引用不同的合法性依據(jù)說(shuō)明自己的正確，一些人援引土地承包合同承包合同認(rèn)為，土地是承包戶在承包期間專門使用的財(cái)產(chǎn)，其價(jià)值應(yīng)當(dāng)屬于承包戶，另一些人援引土地法中“集體所有”條文，認(rèn)為它屬于村莊所有成員的共同財(cái)產(chǎn)，其價(jià)值應(yīng)當(dāng)由所有村民共同分享，還有一些人援引一般的公有制理念，認(rèn)為土地是國(guó)有的，應(yīng)當(dāng)國(guó)家機(jī)構(gòu)人員或政府來(lái)處置。這些糾紛的焦點(diǎn)在于使用土地產(chǎn)生的價(jià)值應(yīng)該如何分配，顯然不同的人分配規(guī)則不同。 二、市場(chǎng)上土地利用的問(wèn)題 目

4、前農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度既模糊又不完整，產(chǎn)權(quán)關(guān)系紊亂，農(nóng)民的土地權(quán)益得不到切實(shí)保護(hù)。普羅斯曼對(duì)中國(guó)七個(gè)省市240家農(nóng)戶的119次訪談發(fā)現(xiàn)農(nóng)民是土地的準(zhǔn)所有者，至少在三個(gè)方面農(nóng)民的所有權(quán)不確定：（1）使用期限不足不確定（2）存在因人口分化而調(diào)整土地且失去土地的危險(xiǎn)（3）存在著因非農(nóng)征地而失去土地的危險(xiǎn)。 二、市場(chǎng)上土地利用的問(wèn)題 從產(chǎn)權(quán)和制度方面對(duì)我國(guó)土地得利用情況進(jìn)行分析 （一）市場(chǎng)上土地利用的問(wèn)題（二）對(duì)現(xiàn)行城市土地利用中存在問(wèn)題的探討 二、市場(chǎng)上土地利用的問(wèn)題 ( 1 )土地呆滯難以盤活 ( 2 ) 城鄉(xiāng)結(jié)合部集體用地非法流轉(zhuǎn)亟待規(guī)范化 ( 3 )城市土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在土地尋租行為 多年來(lái)我們?cè)?/p>

5、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下對(duì)于城市土地施行 政劃撥土地的流轉(zhuǎn)管理，而忽略了對(duì)行政劃撥的存量土地的管理，致使大量劃撥存量土地難以盤活，使得一面劃撥土地閑置，一方面不斷擴(kuò)張建設(shè)用地市場(chǎng)吞噬越來(lái)越多的耕地資源隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市不斷擴(kuò)張城市接合部集體土地的非法流轉(zhuǎn)愈演愈烈，但是，如何顯化集體土地資產(chǎn)，確保土地所有者的正當(dāng)權(quán)力目前國(guó)家還沒(méi)有系統(tǒng)的政策法規(guī)可依，在這種情況下大量的集體建設(shè)用地擅自轉(zhuǎn)讓，出租轉(zhuǎn)讓，聯(lián)營(yíng)聯(lián)建，私下交易政府部門不了解當(dāng)?shù)厝罕姴恢閷?duì)集體土地資產(chǎn)的隨意外治造成了集體土地資產(chǎn)的流失，侵害了集體土地產(chǎn)權(quán)人的利益在一定程度上還沖擊了國(guó)有土地市場(chǎng)城市土地使用權(quán)出讓普遍采用協(xié)議出

6、讓的方式。這為官員進(jìn)行城市土地尋租提供了溫床。這是因?yàn)橐詤f(xié)議方式進(jìn)行城市土地使用權(quán)出讓，基本上不經(jīng)過(guò)一個(gè)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)過(guò)程，只是交易雙方一對(duì)一抬價(jià)還價(jià)的結(jié)果?？陀^上，交易雙方對(duì)統(tǒng)一城市土地價(jià)值的判斷，很難有一個(gè)準(zhǔn)確的標(biāo)準(zhǔn)。雖然有一些地方限制自由裁量權(quán)約束出讓方的行為，引入基本地價(jià)或者標(biāo)定地價(jià)作為參照系，規(guī)定出讓的最低控制價(jià)格，但對(duì)但受讓方由于未來(lái)收益還沒(méi)有發(fā)生，還只能是主觀預(yù)期，因而與出讓方的價(jià)值判斷是不同的。協(xié)議出讓土地使用權(quán)的價(jià)格出讓方盡量報(bào)高，受讓方盡量壓低。如果再有一個(gè)第三者，又會(huì)有第二種價(jià)值判斷，如此等等，城市土地使用權(quán)特別是經(jīng)營(yíng)性用地以協(xié)議方式出讓沒(méi)有引入較充分的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，交易對(duì)象和交易

7、價(jià)格的確定售出讓方的主觀因素影響較大，這種地租實(shí)際上是不完全的市場(chǎng)地價(jià)，不能完全體現(xiàn)城市土地的市場(chǎng)價(jià)格。 三、市場(chǎng)上土地利用問(wèn)題的解決（一）、關(guān)于農(nóng)村土地利用問(wèn)題的解決辦法關(guān)于我國(guó)農(nóng)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的改革我國(guó)一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家做出了一定的研究和提出了相關(guān)建議。張培剛就主張根據(jù)我國(guó)的國(guó)情實(shí)行“田面權(quán)”（土地使用權(quán)）“田底權(quán)”（土地所有權(quán)）的徹底分離，使“田底權(quán)”屬于國(guó)家而使“田面權(quán)”商品化。我國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的變遷具有多樣性和漸進(jìn) 根據(jù)以上的關(guān)于產(chǎn)權(quán)的論述，必須引入市場(chǎng)機(jī)制，才能在明確的土地產(chǎn)權(quán)制度下使交易成本最小，才能加速我國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的誘導(dǎo)性創(chuàng)新，我國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)模式的搬遷和發(fā)展，在很大程度上是農(nóng)民個(gè)體或

8、農(nóng)民經(jīng)濟(jì)組織、地方政府和國(guó)家利益主體在特定約束條件下最優(yōu)化各自目標(biāo)函數(shù)的結(jié)果。根據(jù)科斯第二定理，在交易成本為正等情況下，最初的產(chǎn)權(quán)安排影響最后的均衡結(jié)果。因此，為了使我國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)形成比較高的均衡結(jié)果我們必須對(duì)最初的或正在形成過(guò)程中的產(chǎn)權(quán)安排做出一定的調(diào)整，調(diào)整的基礎(chǔ)是給予各個(gè)相關(guān)利益者平等的競(jìng)爭(zhēng)地位。為此我們可以從如下方面入手。 三、市場(chǎng)上土地利用問(wèn)題的解決(1)、 建立嚴(yán)格私有農(nóng)地使用權(quán)制度，嚴(yán)格界定農(nóng)地產(chǎn)權(quán)是農(nóng)地產(chǎn)權(quán)要素及其產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)交易的必要前提，我們的改革方向不是所有權(quán)的私有化，而是使用權(quán)的私有化，是將農(nóng)地中具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的屬性獨(dú)立出來(lái)并進(jìn)行嚴(yán)格界定，在不改變農(nóng)村土地集體所至性質(zhì)的

9、農(nóng)民家庭經(jīng)營(yíng)前提下建立家庭經(jīng)營(yíng)與農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的新型經(jīng)營(yíng)體制，可以概括為“弱化所有權(quán)、強(qiáng)化承包權(quán)、放活使用權(quán)”。弱化所有權(quán)與強(qiáng)化承包是相輔相成的，只有弱化了所有權(quán)才能把所有權(quán)的一部分賦予承包權(quán)才能強(qiáng)化承包權(quán)，具體而言就是在承包期內(nèi)，變單一的經(jīng)營(yíng)權(quán)為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有條件的處置四權(quán)統(tǒng)一的承包權(quán)約束，為此必須在穩(wěn)定已形成的土地承包關(guān)系的基礎(chǔ)上通過(guò)建立弱化和替代農(nóng)村保障的農(nóng)村社會(huì)保障體系逐步縮小農(nóng)地調(diào)整的范圍，盡快制定相關(guān)法規(guī)，以法定形式確保農(nóng)村土地承包長(zhǎng)期穩(wěn)定的法律法規(guī)。在允許農(nóng)在不改變土地用途的前提下永久或暫時(shí)轉(zhuǎn)讓農(nóng)地承包合同中的使用權(quán)，并允許在流轉(zhuǎn)過(guò)程中取得合理補(bǔ)償。只有強(qiáng)化農(nóng)民家庭微

10、觀經(jīng)濟(jì)主體的地位以減少所有權(quán)主體對(duì)農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的不合理干預(yù)和侵權(quán)行為，最大限度的降低因所有權(quán)主體給農(nóng)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的負(fù)面影響，還要建立和完善與農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度配套的市場(chǎng)安排，如農(nóng)地要素流動(dòng)制度、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度、土地使用權(quán)入股上市制度，土地使用權(quán)證券化制度等。 三、市場(chǎng)上土地利用問(wèn)題的解決（2）、改革農(nóng)村基層組織：現(xiàn)存的以村為單位的農(nóng)村基層組織，集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)、黨支部為一體的行政村，是人民公社制度破產(chǎn)后的產(chǎn)物，是當(dāng)時(shí)家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的一種有效實(shí)現(xiàn)形式。但是，這并不是唯一形式，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，行政村日益表現(xiàn)出其集權(quán)惰性，并不是所有的行政村都能作為一種有效的經(jīng)濟(jì)組織參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和合作

11、。家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的基礎(chǔ)是家庭，不是行政村，家庭之間的互助合作形式有很多種，除了通過(guò)行政村來(lái)實(shí)現(xiàn)外，還可以通過(guò)家庭、農(nóng)場(chǎng)、企業(yè)、協(xié)會(huì)等各種組織形式來(lái)實(shí)現(xiàn)，而且這后面的形式正被廣大的實(shí)踐所證實(shí)。因此，有必要使農(nóng)民家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制實(shí)現(xiàn)形式的多樣化，使家庭經(jīng)營(yíng)與互助合作實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的結(jié)合。如果眾多農(nóng)戶之間通過(guò)其他的組織形式，如企業(yè)訂購(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)等能夠?qū)崿F(xiàn)家庭經(jīng)營(yíng)與互助合作的有效結(jié)合，而行政村名存實(shí)亡或有大的負(fù)面效果的話，可以考慮取消行政村的設(shè)置，相應(yīng)的行政職能轉(zhuǎn)交由鄉(xiāng)鎮(zhèn)的職能機(jī)構(gòu)。行政村保留或撤銷的原則依據(jù)制度成本與收益的大小比較而定，農(nóng)民合作組織應(yīng)該在保護(hù)農(nóng)戶的權(quán)益、謀求農(nóng)戶收益的最大化、為農(nóng)戶的

12、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供服務(wù)方面發(fā)揮重要作用。 三、市場(chǎng)上土地利用問(wèn)題的解決 （二）、我國(guó)城市土地利用問(wèn)題的解決辦法城市土地是城市政府掌握的最大資產(chǎn)之一，城市政府通過(guò)有效運(yùn)作城市土地資產(chǎn)，以市場(chǎng)化手段土地資產(chǎn)價(jià)值保證城市土地市場(chǎng)的公開、公平和公正。通過(guò)完善城市土地的規(guī)劃條件，擴(kuò)大城區(qū)規(guī)模，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)城市土地的規(guī)模化開發(fā)利用，增加國(guó)有土地資產(chǎn)的總量，提高資產(chǎn)質(zhì)量。在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，一切具有同等生產(chǎn)力的單位面積的不同城市土地具有相同的均衡價(jià)格。而均衡價(jià)格的高低和均衡土地使用量則由城市土地的供給和與需求曲線的交點(diǎn)來(lái)決定。這樣便可以通過(guò)市場(chǎng)來(lái)決定土地價(jià)格。另外城市政府可以通過(guò)控制城市土地的供給量，調(diào)

13、整土地價(jià)格水平，實(shí)現(xiàn)宏觀按調(diào)控。城市土地本身就是城市經(jīng)濟(jì)制度產(chǎn)生出來(lái)的資本品。資本的本質(zhì)是在于給所有者帶來(lái)未來(lái)收益其市場(chǎng)價(jià)值就是未來(lái)時(shí)期內(nèi)的預(yù)期受益者限制的總和。城市土地的預(yù)期收益通過(guò)城市產(chǎn)業(yè)活動(dòng)去實(shí)現(xiàn)。城市產(chǎn)業(yè)活動(dòng)對(duì)土地的引致需求要按邊際成本和邊際收益相等的原則去實(shí)現(xiàn)。城市政府以平均方式配置土地資源達(dá)不到優(yōu)化的目的，靠主觀預(yù)期確定土地價(jià)格不利于城市產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的持續(xù)發(fā)展。發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制載體地資源配置中的基礎(chǔ)作用這是城市政府工作的必然趨勢(shì)城市土地資本華運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)就是在實(shí)現(xiàn)城市土地的市場(chǎng)價(jià)值的過(guò)程中合理配置土地資源城市土地的資本化運(yùn)營(yíng)就是按土地的所權(quán)與土地使用權(quán)相分離的原則將城市土地資產(chǎn)市場(chǎng)化為資本，

14、實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)流動(dòng)的市場(chǎng)化，這是城市土地使用權(quán)公開交易的戰(zhàn)略運(yùn)用。而招標(biāo)、拍賣和掛盤出讓城市土地使用權(quán)應(yīng)成為公開交易最普遍形式是城市土地資本華運(yùn)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)形式 三、市場(chǎng)上土地利用問(wèn)題的解決（1）招標(biāo)出讓城市土地使用權(quán)是指城市政府（出讓人）為出讓某宗城市土地使用權(quán)，按照一定的規(guī)定和程序：有符合規(guī)定的公民法人或其他經(jīng)濟(jì)組織（投標(biāo)人）在規(guī)定的期限內(nèi)競(jìng)投土地使用并確定土地使用者（中標(biāo)人）的行為。（2）拍賣出讓土地使用權(quán)，是指城市政府（出讓人）為出讓某宗城市土地使用權(quán)，在指定的時(shí)間、地點(diǎn)在公開場(chǎng)合，按照一定的程有符合規(guī)定的公民法人或其他組織（競(jìng)買人）公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定最高出價(jià)者為土地使用者（競(jìng)的人）的行為。 （3）城市土地使用權(quán)的掛盤出讓，實(shí)質(zhì)是城市政府（出讓人）為出讓某宗城市土地使用權(quán)，在指定地點(diǎn)發(fā)布掛盤公告，公布出讓地塊的出讓條件，并在規(guī)定期限內(nèi)接受公民法人或其他組織（競(jìng)買人）的報(bào)價(jià)申請(qǐng)、更新掛盤價(jià)格根據(jù)掛盤期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者（競(jìng)得人）的行為。 三、市場(chǎng)上土地利用問(wèn)題的解決城市土地資本化運(yùn)營(yíng)，提高了土地資源的利用效率。以招標(biāo)、拍賣、掛盤出讓城市土地使用權(quán)，城市政府能夠獲取、積累城市土地的需求信息。對(duì)城市信息的正確反應(yīng)，是城市政府能幾乎額定城市土地供給，防止出現(xiàn)城市土地供給過(guò)渡自由化現(xiàn)象和土地價(jià)格的過(guò)渡波動(dòng)。通過(guò)市場(chǎng)化手段