2018-2019年房地產(chǎn)估價師理論與方法考試真題及答案

1、2018年房地產(chǎn)估價師理論與方法考試真題及答案一、單項選擇題1、在評估房地產(chǎn)的市場價值時，錯誤的做法是()。A模擬房地產(chǎn)市場定價B模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價C以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)D從某個特定房地產(chǎn)投資者的角度進行分析判斷答案：D2、政府因救災(zāi)需要而征用某房屋，半年后返還，下列項目中，不應(yīng)作為補償項目的是 0A征用期間導致房屋毀損的價值損失B征用造成的家具、物資等動產(chǎn)搬遷費用C征用期間租賃經(jīng)營損失征用期間市場上類似房地產(chǎn)的增值差價答案：D3、下列房地產(chǎn)估價機構(gòu)的行為中，錯誤的是()A根據(jù)某銀行的相關(guān)招標要求按照正常評估費用標準收取評估費B承接所在城市行政區(qū)外

2、的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)C聘請其他專業(yè)機構(gòu)參與完成一項房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)D利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價服務(wù)中獲得的所有信息資料，為預(yù)購買該房地產(chǎn)的 投資者提供最高出價評估服務(wù)答案：D4、關(guān)于估價目的的說法錯誤的是()A估價目的取決于委托人對估價的實際需要B任何估價項目都有估價目的C一個估價項目通常有多個估價目的D估計目的限制了估價報告的用途答案：C5、土地利用時會受到上地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地 的權(quán)益中屬于0A擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況C受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制D額外的利益或好處答案：C6、下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實務(wù)狀

3、況描述的是()A建筑密度大小B房型設(shè)計C臨路狀況D公共配套設(shè)施情況答案：B7、下列引起某套住宅價格上升的因素中，屬于該住宅價格自然增值因素的是()A對住宅本身進行投資改良B由于人口增長對住宅的需求增加C因通貨膨脹導致住宅價格上升因人工成本上升導致住宅重置成本提高8、關(guān)于合同租金低于市場租金時的已出租房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是()A房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估出租*益價值B續(xù)貸抵押估價應(yīng)評估出租*益價值C房屋征收估價應(yīng)評估完全產(chǎn)權(quán)價值D房地產(chǎn)司法拍賣估價應(yīng)評估無租約限制價值答案：D9、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145 nf,使用而積為132 nV,應(yīng)分攤的共有公用建筑面 積為23 按套內(nèi)建筑而枳計算的價格

4、為7500/ni:則該套住宅按建筑面積計算的價格為 0 7c/mA5893B6387C6473D7016答案：C10、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟困的是0A國內(nèi)生產(chǎn)總值B國民消費價格指數(shù)C匯率波動D稅收減免答案：D11、房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有害物質(zhì)，這主要來源于() 的限制。A房地產(chǎn)地役權(quán)B房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)C房地產(chǎn)使用管制D相鄰關(guān)系答案：D12、某抵押房地產(chǎn)的上地為劃撥方式取得，經(jīng)測算其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價 值為120萬元，將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的出讓金為13萬元，已抵 押貸款余額為48萬元，無其他法定優(yōu)先受償款。若社會

5、一般抵押率為60%,實現(xiàn)抵押權(quán)的 費用及稅金為15萬元，該房地產(chǎn)再次抵押的抵押凈值為()萬元。A12B25C27D10答案：B13、房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換 房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，其價值時點應(yīng)為()A房屋征收決定公告之日B原征收補償協(xié)議達成之日C用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日D委托估價之日答案：A14、評估某在建工程的市場價值，該在建工程有賓館和寫字樓兩種續(xù)建方案，成本法測 算該兩種續(xù)建方案的結(jié)果均為8800元/門，假設(shè)開發(fā)法對續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的 測算結(jié)果分別為10000元/m2和9550元/m20根據(jù)最高最佳利用原則

6、，估價方案綜合測算結(jié) 果(多種估價方法的，采用簡單算數(shù)平均數(shù))應(yīng)確定為0元/nf.A9175B9400C9450D9775答案：B15、比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進行市場狀況調(diào) 整的是()A所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化B國家調(diào)整了房地產(chǎn)稅費政策C國際與國內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹D對可比實例進行了裝修改造答案：D16、為評估某房地產(chǎn)2017年4月1日在交易稅費正常負擔下的市場價格，選取的可比 實例資料如下：成交日期為2016年10月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m，買賣 中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買方和賣方需繳納的彳兌費分別為正 常交

7、易價格的6席和3%0 2016年8月1日至2017年4月1日期間，該類房地產(chǎn)市場價格平 均每月比上月上漲0.3機對該可比實例成交價格進行修正、調(diào)整后的價格為()元/m'.A3673.20B3673. 68C3790.43D3790. 93答案：B17、運用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時市場價格，選取的可比實例建成時間與估價對象建 成時間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導 致每多使用一年價格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實例成交價格的房地產(chǎn)狀況 調(diào)整系數(shù)為()A100/101B100/100C100/99D100/98答案：A22、某宗已抵押的收

8、益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元, 維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元, 年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費 用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的凈收益為()萬元。A、245B、275C、315D、345參考答案：D23、某舊廠房的設(shè)計壽命為40年，重置成本為100萬元，廠房內(nèi)動產(chǎn)設(shè)備重新購置價 格為40萬元。廠房達到設(shè)計壽命拆除時，預(yù)計可收回鋼筋、紅磚折價10萬元，舊動產(chǎn)設(shè)備 折價10萬元;拆除廠房花費7萬元，動產(chǎn)設(shè)備搬運花費1萬元，廢氣建筑垃圾搬運花費1 萬元。該廠房的殘值率為

9、()。A、1. 43%B、2. 00%C、7. 86%D、11.00%參考答案：B24、估價對象為一舊廠房改造的超級市場，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年后補辦了土 地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，上地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地 上建筑物。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設(shè)殘值率為0,采用直線法計算建筑物折舊時，年 折舊率為()。A、2. 00%B、2.13%C、2. 22%D、2. 50%參考答案：C25、關(guān)于收益性房地產(chǎn)的建筑物經(jīng)濟壽命的說法，正確的是()。A、自建筑物竣工之日起至其不能保證安全使用之日止的時間B、為建筑物有效年齡與其未來凈收益大于零的持續(xù)時間之和C、由建筑結(jié)構(gòu)、工

10、程質(zhì)量、用途與維護狀況等決定的時間D、為建筑物剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和參考答案：B26、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500 凈租金為730元/m.年，空置率 為15機周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/nV.年，空置率為10機 現(xiàn)單獨增加電 梯的必要費用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的必要費用為200萬元。若該寫 字樓剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為7. 5樂則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為0 萬元。A、78B、102C、180D、302參考答案：B27、運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下， 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應(yīng)的房地產(chǎn)

11、市 .場狀況應(yīng)是。時的房地產(chǎn)市場狀況。A、價值時點B、開發(fā)完成C、未來延遲銷售D、銷售完成參考答案：C34、關(guān)于估價方法選用的說法，正確的是()A、舊廠房因火災(zāi)造成的保險賠償估價應(yīng)選擇成本法B、估價范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價時不能選用收益法C、估價師對外地城市某一成套住宅估價，因可以實力調(diào)查困難，可不選用？D、已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r只能選用假設(shè)開發(fā)法參考答案：A35、房地產(chǎn)估價報告中估價師聲明的內(nèi)容不包括()A、估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證B、估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證C、估價師對其勤勉盡責估價的承諾和保證D、估價師對估價結(jié)果成立條件的提示和說明參考答案：D二、多項選擇題1、關(guān)于專

12、業(yè)房地產(chǎn)估價的說法，正確的有0A、應(yīng)由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成B、應(yīng)經(jīng)過審慎判斷并提供專業(yè)意見C、出具的結(jié)果具有證明效力D、應(yīng)收取一定的服務(wù)費用E、咨詢性估價無需承擔法律責任參考答案：ABCD2、下列房地產(chǎn)中，通常適用收益法估價的有0A、農(nóng)地B、寫字樓C、加油站D、二手商品住宅E、行政辦公樓參考答案：ABCD3、下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有()A、住宅已設(shè)定抵押權(quán)B、地塊的規(guī)劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定C、高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租D、在建工程有拖欠工程款E、高層住宅可觀賞臨近公園的景觀參考答案：ABD4、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，會引起房價上漲的因

13、素有()A、周邊土地出讓出現(xiàn)“地王”B、家庭規(guī)模小型化C、下周貸款利率DGDP增速放緩E、城鎮(zhèn)化速度減慢答案：ABC5、下列建筑物的實物狀況因素中，對建筑規(guī)模有影響的有()A、建筑面積B、建筑進深C、室內(nèi)凈高D、建筑層數(shù)E、建筑質(zhì)量 答案：ABCD6、下列估價項目中，價值時點和房地產(chǎn)狀況通常分別為現(xiàn)在和未來的有0 A、在建工程抵押估價B、期房預(yù)售價格評估C、預(yù)購商品房抵押估價D、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房價格評估E、建筑物火宅損毀價值評估答案：BCD7、下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價的有0A、高檔公寓B、標準廠房C、房地產(chǎn)開發(fā)用地D、行政辦公樓E、在建工程參考答案：ABC8、比較法股價中，對可比實例

14、成交價格進行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括0A、租賃權(quán)限制情況B、交易稅費負擔轉(zhuǎn)嫁情況C、已抵押擔保債權(quán)情況D、地役權(quán)設(shè)立情況E、利用方式限制情況參考答案：ACDE9、評估承租*益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有()A、收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期B、收益期應(yīng)為經(jīng)濟壽命減去租賃合同剩余租賃期C、凈收益應(yīng)為合同租金減去運營費用D、凈收益應(yīng)為市場租金減去運營費用E、凈收益應(yīng)為市場租金減去合同租金參考答案：AE10、一般來說，房地產(chǎn)價格等于“開發(fā)成本加平均利潤”的前提條件包括0A、供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定B、自由競爭的市場環(huán)境C、較長時期的市場運行D、可大量重復開發(fā)建設(shè)E、成本和效用變動不同步參考答案：BC

15、D11、關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復費用的說法，正確的有0A、采用最合理修復方案進行修復發(fā)生的必要費用B、修復到新的或相當于新的狀況的必要費用C、大于修復后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用D、小于或者等于修復后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用E、包括長壽命項目發(fā)生的修復費用，不包括短壽命項目發(fā)生的修復費用 參考答案：ABD12、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法股價中開發(fā)經(jīng)營期的說法，正確的有0A、開發(fā)經(jīng)營期的起點是假設(shè)取得估價對象的日期B、開發(fā)經(jīng)營期的終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期C、建造期的起點是價值時點，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日D、銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間E、經(jīng)營期的起

16、點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日參考答案：ABD13、關(guān)于長期趨勢法的作業(yè)及其適用的估價對象的說法，正確的有。A、長期趨勢法可以消除房地產(chǎn)價格的短期波動和意外變動等不規(guī)則變動B、長期趨勢法可用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展?jié)摿、長期趨勢法適用的估價對象是價值、價格有一定變動規(guī)律的房地產(chǎn)D、直線趨勢法適用的估價對象是歷史價格的時間序列散點圖表現(xiàn)出明顯的直線趨勢的 房地產(chǎn)E、平均增減量法適用的估價對象是房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降且各 期上升或下降的幅度大致相同的房地產(chǎn)參考答案：ABCD14、運用政府已公布的基準地價及其修正體系評估宗地市場價格時，應(yīng)修正調(diào)整的價格 影響

17、因素包括()A、市場狀況B、交易情況C、區(qū)位情況D、使用期限E、開發(fā)程度參考答案：ACDE15、關(guān)于估價委托書的說法，正確的有()A、估價機構(gòu)接受估價委托時應(yīng)要求委托人出具估價委托書B、估價委托書應(yīng)由估價委托人自己撰寫，估價師不得帶其起草C、委托估價事項屬于重新估價的，可在估價委托書內(nèi)注明D、估價委托書可載明估價委托人對估價工作完成時間的要求E、估價委托書應(yīng)作為重要的估價依據(jù)放入完成的估價報告附件內(nèi)參考答案：ACDE三、判斷題1、估價師不能在開始估價之前就征求委托人的意見，一般也不能在完成股價之前與他 們討論估價結(jié)果()參考答案：J2、“以房養(yǎng)老”的住房反向抵押不是將住房作為第二還款來源，而是

18、以住房自身的價 值作為償還保證()參考答案：J3、為估價委托人競買國有建設(shè)用地使用權(quán)提供其可承受的最高出價的估價，屬于咨詢 性估價()參考答案：J4、實際估價中，不是所有影響因素對房地產(chǎn)價格的影響都可用數(shù)學公式或模型來量化, 但估價師應(yīng)盡量用定量分析來量化各種因數(shù)對房地產(chǎn)價格的影響，使估價不斷科學、精準()參考答案：J5、抵押估價中選用收益法估價時，應(yīng)采用保守的收入和運營費用()參考答案：X6、比較法估價中，可比實例的成交價格應(yīng)當是正常市場價格()參考答案：X7、繁華程度、交通條件、位置等是影響商業(yè)房地產(chǎn)價值的重要區(qū)位因素，在分析這些 因素的影響程度時，最主要的是看其對客流量的影響()參考答案

19、：X8、在運用收益法評估商品住宅價值時，預(yù)期期末轉(zhuǎn)售收益較大。如果選擇直接資本化 法估價，則選取的資本化率較小;如果選擇報酬資本化法估價。則選取的報酬率較大()參考答案：X9、成本法評估包含土地和建筑物的估價對象的價值或價格時，根據(jù)估價對象狀況和上 地市場狀況，應(yīng)選擇房地分估路徑求取重新購建價格0參考答案：X10、建筑物的折舊可能在項目竣工之前就已經(jīng)存在()參考答案：J11、實際估價中，假設(shè)開發(fā)法的估價前提由價格類型和價值時點決定，并應(yīng)在估價報告 中說明理由0參考答案：X12、標準價調(diào)整法是對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn) 具有相似性，病搜集大量房地產(chǎn)成交價格及其影響

20、因素數(shù)據(jù)，經(jīng)過分析，利用*型計算出各 宗被估價房地產(chǎn)價值或價格的方法()參考答案：X13、城鎮(zhèn)基準地價評估中應(yīng)根據(jù)位置相鄰、地價相等、開發(fā)程度不同的要求劃分均質(zhì)地 域0參考答案：X14、評估整個住宅小區(qū)的市場價格，其區(qū)位狀況不應(yīng)包括小區(qū)內(nèi)建筑物的朝向和樓層0 參考答案：J15、估價報告使用期限與估價機構(gòu)和估價師應(yīng)承擔估價責任的期限一致0 參考答案：X四、綜合分析一.某商鋪共二層，總建筑面積200m2,每層建筑面積相等，一層層高6m,二層層高3. 5m。 該商鋪一年前整體出租，租賃期限為5年，年租金為1680元/n)2,約定每年租金遞增率為 3%,運營費用率為25$。根據(jù)調(diào)查，同類商鋪目前層高3

21、. 5m的一層年租金為1920元/成， 二層租金是一層租金的0. 6倍;在其他條件相同的情況下，層高6m的一層租金是層高3. 5m 的一層租金的1. 25倍；該類商鋪每年的租金遞增率為5%,運營費用率為25機該商鋪從目前 開始計算的10年持有期末轉(zhuǎn)讓時的資本化率為6樂轉(zhuǎn)讓稅費為市場價格的6雙請計算該商 鋪目前帶租約的市場價格(假設(shè)該類商鋪的報酬率為10%)。(10分)答案假定各年的租金收入均發(fā)生在年末1.租約期內(nèi)該商鋪一年前整體出租，年租金為1680,則目前年租金為：1680X(1+3盼=1730. 4(元/成) 1730. 4X200X (1 25%)/(10% 3%) 1 -(1+3%)4

22、/(1+10%)4 =85. 7521(萬元) 2.租約期外價值時點層高3. 5m的一層年租金為1920元加2,則：一層層高6m的租約期外第一年租金為：1920X 1. 25X (1+5%)4=2917. 215(元/成) 二層層高3. 5m的租約期外第一年租金為：1920X0. 6X (1+5%)4=1400. 2632(元/m2) (2917. 215X 100+1100. 2632X100) (1 一 25%)/(10%- 5%) 1 -(1+5%)6 (1+10%)6/ (1+10%)4=107. 7310(萬元)3.轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)售時，利用直接資本化法計算房地產(chǎn)價值，房地產(chǎn)價值二房地產(chǎn)未來第

23、一年凈收益/資本化 (1920 X (1+5%) 10 X 1. 25 X 100+1920 X (1+5%) 10 X 0. 6 X 100 (1 一 25%)/6% X (1 - 6%)/(1+10%) 10=262.1060(萬元)V=85. 7521+107. 7310+262. 1060=455. 59(萬元)二.某公司5年前通過出讓方式職得上地面積2000m2、使用期限50年的某地塊，上地出讓 合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物。該公司3年前在該地塊上建成房屋并投入使 用，總建筑面積5000m2,建筑物經(jīng)濟壽命為50年。現(xiàn)時重新取得類似50年使用期限土地 的出讓單價為3000

24、元/m2,重新建造建筑物的建設(shè)成本為1500萬元(建設(shè)期2年，第一年投 入40治第二年投入60%,各年內(nèi)均勻投入)，管理費為建設(shè)成本的3舟,年利率為6%,銷售稅 費為150萬元，開發(fā)利潤為300萬元。門窗、墻而等損壞的修復費用為8萬元，裝修的重置 價格為540萬元，平均壽命為5年，設(shè)備的重置價格為100萬元，平均壽命為10年；殘值 率假設(shè)均為零。請根據(jù)上述資料，計算該宗房地產(chǎn)目前的成本價值(土地報酬率為6刈。(10 分)答案1.重置成本(1)土地成本:3000X2000X 1 一 1/(1+6%)45/1 一 1/(1+6%)50 =588. 35(萬元)(2)建設(shè)成本1)第一年:1500X

25、40%=600 (萬元)：2)第二年:1500X 60%=900 (萬元)(3)管理費用1)第一年:600 X 3%=18 (萬元);2)第二年:900 X 3%=27 (萬元)利息588. 35 X (1+6%) 2 11 + (600-18) (1+6%) 1, 5 1+ (900+27) (1+6%) 0. 5 一 11=156. 5711(萬元)(5)銷售稅費150萬元(6)開發(fā)利潤300(萬元)重置成本：588. 35+1500+18+27+156. 5711+150+300=2739. 92(萬元)2.折舊(1)門窗墻面修復成本=8(萬元)；(2)裝飾裝修折舊額=540X3/5=3

26、24(萬元);(3)設(shè)備折舊額=100X3/10=30(萬元)；(4)長壽命項目折舊額=(2739. 92 - 8 - 540 100) X 1/48 X 3=130. 745 (萬元)折舊合計為:8+324+30+130. 745=492. 745(萬元)3,該宗房地產(chǎn)成本價值二2739. 92-492. 745二2247. 175(萬元)2019年房地產(chǎn)估價師理論與方法真題1、在評估房地產(chǎn)的巾場價值時，錯誤的做法是0。A模擬房地產(chǎn)市場定價B模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價C以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)D從某個特定房地產(chǎn)投資者的角度進行分析判斷答案：D2、政府因救災(zāi)需

27、要而征用某房屋，半年后返還，下列項目中，不應(yīng)作為補償項目的是0A征用期間導致房屋毀損的價值損失B征用造成的家具、物資等動產(chǎn)搬遷費用C征用期間租賃經(jīng)營損失征用期間后場上類似房地產(chǎn)的增值差價答案：D3、下列房地產(chǎn)估價機構(gòu)的行為中，錯誤的是()A根據(jù)某銀行的相關(guān)招標要求按照正常評估費用標準收取評估費B承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)C聘請其他專業(yè)機構(gòu)參與完成一項房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)D利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價服務(wù)中獲得的所有信息資料，為預(yù)購買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價評估服務(wù)答案：D4、關(guān)于估價目的的說法錯誤的是()A估價目的取決于委托人對估價的實際需要B任何估價項目都有估價目

28、的C一個估價項目通常有多個估價目的D估計目的限制了估價新報告的用途答案：C5、上地利用時會受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地的權(quán)益中屬于()A擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況C受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制D額外的利益或好處答案：C6、下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實務(wù)狀況描述的是0A建筑密度大小B房型設(shè)計C臨路狀況D公共配套設(shè)施情況答案：B7、下列引起某套住宅價格上升的因素中，屬于該住宅價格自然增值因素的是()R對住宅本身進行投資改良B由于人口增長對住宅的需求增加C因通貨膨脹導致住宅價格上升因人工成本上升導致住宅重置成本提高8、關(guān)于新合同租金低于市

29、場租金時的已出租房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是()A房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值B續(xù)貸抵押估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值C房屋征收估價應(yīng)評估完全產(chǎn)權(quán)價值D房地產(chǎn)司法拍賣估價應(yīng)評估無租約限制價值答案：D9、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145 nf,使用面積為132戶，應(yīng)分攤的共有公用建筑面積為 23門，按套內(nèi)建筑而積計算的價格為7500/nT,則該套住宅按建筑面積計算的價格為()元/ nf。A5893B6387C6473D7016答案：C10、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因的是()A國內(nèi)生產(chǎn)總值B國民消費價格指數(shù)C匯率波動D稅收減免答案：D11、房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有

30、害物質(zhì)，這主要來源于()的限制。A房地產(chǎn)地役權(quán)B房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)C房地產(chǎn)使用管制D相鄰關(guān)系 答案：D12、某抵押房地產(chǎn)的上地為劃撥方式取得，經(jīng)測算其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為 120萬元，將劃撥上地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的出讓金為13萬元，已抵押貸 款余額為48萬元，無其他法定優(yōu)先受償款。若社會一般抵押率為60席,實現(xiàn)抵押權(quán)的費用 及稅金為15萬元，該房地產(chǎn)再次抵押的抵押凈值為()萬元。A12B25C27D40答案：B13、房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋 價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，其價值時點應(yīng)為()A房屋征收

31、決定公告之日B原征收補償新協(xié)議達成之日C用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日D委托估價之日答案：A14、評估某在建工程的市場價值，該在建工程有賓館和寫字樓兩種續(xù)建方案，成本法測算該 兩種續(xù)建方案的結(jié)果均為8800元/nV,假設(shè)開發(fā)法對續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測算 結(jié)果分別為10000元/m'和9550元/ml根據(jù)最高最佳利用原則，估價方案綜合測算結(jié)果(多 種估價方法的，采用簡單算數(shù)平均數(shù))應(yīng)確定為()元/肝.A9175B9400C9450D9775 答案：B15、比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進行市場狀況調(diào)整的 是0A所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化B國家調(diào)整了房地

32、產(chǎn)稅,費政策C國際與國內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹D對可比實例進行了裝修改造答案：D16、為評估某房地產(chǎn)2019年4月1日在交易稅費正常負擔下的市場價格，選取的可比實例 資料如下：成交日期為2019年10月1日，新合同約定買方支付給賣方3500元/葉，買賣中 涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買方和賣方需繳納的稅費分別為正常 交易價格的6席和3機2019年8月1日至2019年4月1日期間，該類房地產(chǎn)市場價格平均 每月比上月上漲0.3圾對該可比實例成交價格進行修正、調(diào)整后的價格為()元/行.A3673.20B3673. 68C3790.43D3790. 93答案：B17、運用比較法評估某套住

33、宅的現(xiàn)時市場價格，選取的可比實例建成時間與估價對象建成時 間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導致每 多使用一年價格下降1%.如果不考慮其他因素，則該可比實例成交價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整 系數(shù)為0A100/101B100/100Cl00/99D100/98答案：A18、采用間接比較、百分比進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。若可比實例比標準房地產(chǎn)優(yōu)3%,估價對 象比標準房地產(chǎn)劣5樂則有關(guān)房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，正確的是().R標準化修正的分子應(yīng)為100B標準化修正的分母應(yīng)為97C房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子應(yīng)為100D房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母應(yīng)為95答案：A19、關(guān)于收益法中收益期確定的說

34、法，正確的是()-A在正常市場和運營條件下估價對象未來可獲取收益的時間B在正常市場和運營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間C自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間D自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間答案D20、某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓新合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地 上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可 獲得凈收益15萬元，報酬率為7. 5斬該房地產(chǎn)的收益價值為()萬元。A188. 92B194. 62C196. 25D198. 18 答案A22、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入5

35、00萬元，年房屋折舊費30萬元，維 修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元， 年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃新合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切 費用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的凈收益為0萬元，A245B275C315D345答案：D23、某舊廠房的設(shè)計壽命為40年，重置成本為100萬元，廠房內(nèi)動產(chǎn)設(shè)備重新購置價格為 40萬元。廠房達到設(shè)計壽命拆除時，預(yù)計可收回鋼筋、紅磚折價10萬元，舊動產(chǎn)設(shè)備折價 10萬元;拆除廠房花費7萬元，動產(chǎn)設(shè)備搬運花費1萬元，廢棄建筑垃圾搬運花費1萬元， 該廠房的殘值率為()A1. 43%B2. 00%C7. 8

36、65D11.00%答案：B24、估價對象為一舊廠房改造的超級市場，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年后補辦了上地使 用權(quán)出讓手續(xù)，上地使用期限為40年，土地出讓新合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上 建筑物。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設(shè)殘值率為0,采用直線法計算建筑物折舊時，年折 舊率為()A2. 00%B2. 13%C2. 22%D2. 50%答案：C25、關(guān)于收益性房地產(chǎn)的建筑物經(jīng)濟壽命的說法，正確的是0A自建筑物竣工之日起至其不能保證安全使用之日止的時間B為建筑物有效年齡與其未來凈收益大于零的持續(xù)時間之和C由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護狀況等決定的時間D為建筑物剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和答案：

37、B26、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500戶，凈租金為730元/戶.年，空置率為15乳 周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/門.年，空置率為10機現(xiàn)單獨增加電梯的必要 費用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的必要費用為200萬元。若該寫字樓剩余 經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為7. 5船則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為0萬元。A78B102C180D302答案：B27、運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發(fā) 完成后的房地產(chǎn)價值對應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是()時的房地產(chǎn)市場狀況。A價值時點B開發(fā)完成C未來延遲銷售D銷售完成答案：c34、關(guān)于

38、估價方法選用的說法，正確的是()A舊廠房因火宅造成的保險賠償估價應(yīng)選擇成本法B股價范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價時不能選用收益法C估價師對外地城市某一成套住宅估價，因可以實例調(diào)查困難，可不選用？D已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r只能選用假設(shè)開發(fā)法答案：A35、房地產(chǎn)估價新報告中估價師聲明的內(nèi)容不包括()A估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證B估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證C估價師對其勤勉盡責估價的承諾和保證D估價師對估價結(jié)果成立條件的提示和說明答案：D1、關(guān)于專業(yè)房地產(chǎn)估價的說法，正確的有()A、應(yīng)由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成B、應(yīng)經(jīng)過審慎判斷并提供專業(yè)意見C、出具的結(jié)果具有證明效力D、應(yīng)收取一定的服務(wù)費用E、

39、咨詢性估價無需承擔法律責任答案：ABCD2、下列房地產(chǎn)中，通常適用收益法估價的有()R、農(nóng)地B、寫字樓C、加油站D、二手商品住宅E、行政辦公樓答案：ABCD3、下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有0A、住宅已設(shè)定抵押權(quán)B、地塊的規(guī)劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定C、高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租D、在建工程有拖欠工程款E、高層住宅可觀賞臨近公園的景觀答案：ABD4、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，會引起房價上漲的因素有0A周邊上地出讓出現(xiàn)“地王”B家庭規(guī)模小型化C下周貸款利率DGDP增速放緩E城鎮(zhèn)化速度減慢答案：ABC5、下列建筑物的實物狀況因素中，對建筑規(guī)模有影響的有

40、0A建筑面積B建筑進深C室內(nèi)凈高D建筑層數(shù)E建筑質(zhì)量 答案：ABCD6、下列估價項目中，價值時點和房地產(chǎn)狀況通常分別為現(xiàn)在和未來的有()A住建工程抵押估價B期房預(yù)售價格評估C預(yù)購商品房抵押估價D用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房價格評估E建筑物火宅損毀價值評估答案：BCD7、下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價的有()A、高檔公寓B、標準廠房C、房地產(chǎn)開發(fā)用地D、行政辦公樓E、在建工程答案：ABC8、比較法股價中，對可比實例成交價格進行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括()R、租賃權(quán)限制情況B、交易稅費負擔轉(zhuǎn)嫁情況C、己抵押擔保債權(quán)情況D、地役權(quán)設(shè)立情況E、利用方式限制情況答案：ACDE9、評估承租人權(quán)益價值時，收益法估價參

41、數(shù)確定正確的有0A、收益期應(yīng)為租賃新合同剩余租賃期B、收益期應(yīng)為經(jīng)濟壽命減去租賃新合同剩余租賃期C、凈收益應(yīng)為新合同租金減去運營費用D、凈收益應(yīng)為市場租金減去運營費用E、凈收益應(yīng)為市場租金減去新合同租金答案：AE10、一般來說，房地產(chǎn)價格等于“開發(fā)成本加平均利潤”的前提條件包括()R、供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定B、自由競爭的市場環(huán)境C、較長時期的市場運行D、可大量重復開發(fā)建設(shè)E、成本和效用變動不同步答案：BCD11、關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復費用的說法，正確的有()A、采用最合理修復方案進行修復發(fā)生的必要費用B、修復到新的或相當于新的狀況的必要費用C、大于修復后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用D、小于或

42、者等于修復后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用E、包括長壽命項目發(fā)生的修復費用，不包括短壽命項目發(fā)生的修復費用答案：ABD12、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法股價中開發(fā)經(jīng)營期的說法，正確的有()A、開發(fā)經(jīng)營期的起點是假設(shè)取得估價對象的日期B、開發(fā)經(jīng)營期的終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期C、建造期的起點是價值時點，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日D、銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間E、經(jīng)營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日 答案：ABD13、關(guān)于長期趨勢法的作業(yè)及其適用的估價對象的說法，正確的有()A、長期趨勢法可以消除房地產(chǎn)價格的短期波動和意外變動等不規(guī)則變動B、長期趨勢法可用

43、來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展?jié)摿、長期趨勢法適用的估價對象是價值、價格有一定變動規(guī)律的房地產(chǎn)D、直線趨勢法適用的估價對象是歷史價格的時間序列散點圖表現(xiàn)出明顯的直線趨勢的房地 產(chǎn)E、平均增減量法適用的估價對象是房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上 升或下降的幅度大致相同的房地產(chǎn) 答案：ABCD14、運用政府已公布的基準地價及其修正體系評估宗地巾場價格時，應(yīng)修正調(diào)整的價格影響 因素包括()A、市場狀況B、交易情況C、區(qū)位情況D、使用期限E、開發(fā)程度答案：ACDE15、關(guān)于估價委托書的說法，正確的有()A、估價機構(gòu)接受估價委托時應(yīng)要求委托人出具估價委托書B、估價委托書應(yīng)由

44、估價委托人自己撰寫，估價師不得帶其起草C、委托估價事項屬于重新估價的，可在估價委托書內(nèi)注明D、估價委托書可載明估價委托人對估價工作完成時間的要求E、估價委托書應(yīng)作為重要的估價依據(jù)放入完成的估價新報告附件內(nèi)答案：ACDE1、估價師不能在開始估價之前就征求委托人的意見，一般也不能在完成股價之前與他們討 論估價結(jié)果()答案：J2、“以房養(yǎng)老”的住房反向抵押不是將住房作為第二還款來源，而是以住房自身的價值作 為償還保證0答案：J3、為估價委托人競買國有建設(shè)用地使用權(quán)提供其可承受的最高出價的估價，屬于咨詢性估 價()答案：J4、實際估價中，不是所有影響因素對房地產(chǎn)價格的影響都可用數(shù)學公式或模型來量化，但

45、 估價師應(yīng)盡量用定量分析來量化各種因數(shù)對房地產(chǎn)價格的影響，使估價不斷科學、精準0答案：J5、抵押估價中選用收益法估價時，應(yīng)采用保守的收入和運營費用()答案：X6、比較法估價中，可比實例的成交價格應(yīng)當是正常市場價格()答案：X7、繁華程度、交通條件、位置等是影響商業(yè)房地產(chǎn)價值的重要區(qū)位因素，在分析這些因素 的影響程度時，最主要的是看其對客流量的影響()答案：X8、在運用收益法評估商品住宅價值時，預(yù)期期末轉(zhuǎn)售收益較大。如果選擇直接資本化法估 價，則選取的資本化率較小;如果選擇報酬資本化法估價。則選取的報酬率較大() 答案：X9、成本法評估包含土地和建筑物的估價對象的價值或價格時，根據(jù)估價對象狀況和

46、土地市 場狀況，應(yīng)選擇房地分估路徑求取重新購建價格()答案：X10、建筑物的折舊可能在項目竣工之前就已經(jīng)存在()答案：J11、實際估價中，假設(shè)開發(fā)法的估價前提由價格類型和價值時點決定，并應(yīng)在估價新報告中 說明理由()答案：X12、標準價調(diào)整法是對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有 相似性，病搜集大量房地產(chǎn)成交價格及其影響因素數(shù)據(jù)，經(jīng)過分析，利用GG型計算出各宗 被估價房地產(chǎn)價值或價格的方法()答案：X13、城鎮(zhèn)基準地價評估中應(yīng)根據(jù)位置相鄰、地價相等、開發(fā)程度不同的要求劃分均質(zhì)地域() 答案：X14、評估整個住宅小區(qū)的市場價格，其區(qū)位狀況不應(yīng)包括小區(qū)內(nèi)建筑物的朝向和樓層() 答案：J15、估價新報告使用期限與估價機構(gòu)和估價師應(yīng)承擔估價責任的期限一致() 答案：XL某商鋪共二層，總建筑面積200m2,每層建筑面積相等，一層層高6m,二層層高3. 5m。該 商鋪一年前整體出租，租賃期限為5年，年租金為1680元2,約定每年租金遞增率為3%, 運營費用率為25%。根據(jù)調(diào)查，同類商鋪目前層高3. 5m的一層年租金為1920元/m2,二層 租金是一層租金的0. 6倍;在其他條件相同的情況下，層高6m的一層租金是層高3. 5m的一 層租金的1.25倍;該類商鋪每年的租金遞增率為5樂運營費