茶陵市場調研

1、 洋溢地產1 洋溢地產茶陵縣市場調研茶陵縣市場調研 洋溢地產2 洋溢地產目 錄茶陵縣房地產市場整體分析茶陵縣房地產市場整體分析Part 5區(qū)域樓盤項目簡介區(qū)域樓盤項目簡介Part 4Part 2Part 3茶陵縣宏觀經濟分析茶陵縣宏觀經濟分析株洲市房地產市場整體分析株洲市房地產市場整體分析Part 1發(fā)現(xiàn)這座城市之美發(fā)現(xiàn)這座城市之美茶陵縣房地產業(yè)前景判斷及分析茶陵縣房地產業(yè)前景判斷及分析Part 6 洋溢地產3 洋溢地產Part 1發(fā)現(xiàn)這座城市之美發(fā)現(xiàn)這座城市之美 洋溢地產4 洋溢地產 今天的中國，伴隨著市場經濟的不斷深入和現(xiàn)代化步伐的日益加快，一場前所未有的城市化浪潮正沖擊、席卷著古老的中華

2、大地， 越來越多的人開始意識到，中國這個經濟巨人要真正站立起來，不但要提高城市化水平，還必須制定新的城市發(fā)展戰(zhàn)略，采取新的舉措，營造新的發(fā)展優(yōu)勢，發(fā)揮城市獨特的聚集和擴散功能，構建城市的綜合競爭力，把城市和城市群做大做強，從而保持和爭取其在21世紀經濟發(fā)展中的領先地位。云霧繚繞仙境云陽山云霧繚繞仙境云陽山 洋溢地產5 洋溢地產 茶陵縣地處湘贛邊界、羅霄山脈西麓，總面積2500平方公里，轄20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和2個辦事處，總人口59.4萬。古因陵谷多生茶茗而稱“茶鄉(xiāng)”，后因炎帝神農氏崩葬于“茶鄉(xiāng)之尾”而得名“茶陵”。 茶陵是農耕文化發(fā)祥地之一。中華民族始祖炎帝神農曾在這里教民耕織。茶陵自古“農勤于耕，士勤

3、于學”，歷代興辦的書院數(shù)量居湖南各州縣之首； 茶陵是井岡山革命根據(jù)地六縣之一，湘贛革命根據(jù)地重點縣、模范縣，是毛澤東親手締造的中國第一個紅色政權茶陵縣工農兵政府的誕生地。新民主主義革命時期，茶陵為革命犧牲達5萬余人，有25位農家子弟成長為共和國開國將軍，將軍之多名列全國第九。 茶陵是中國歷史上唯一一個以茶命名的行政縣。源遠流長的茶文化賦予了茶陵“綠”的秀美，素有“好山千疊翠，流水一江清”的美譽。云陽山涌翠競秀，皇雩山山幽泉奇，靈巖山藏奇蘊秀，丹霞奇觀令人贊嘆建成后的洮水水庫水路80里，將成為湖南的“千島湖”。 洋溢地產6 洋溢地產中國第一個紅色政權誕生地中國第一個紅色政權誕生地革命歷史悠久革命

4、歷史悠久八景洞八景洞汨羅江汨羅江茶茶陵陵古古城城墻墻茶茶陵陵烈烈士士公公園園工工農農兵兵政政府府八景洞八景洞 洋溢地產7 洋溢地產 2011年茶陵縣交通基礎設施建設投資26.5億元，其中高速公路、鐵路建設投資25億元，農村公路和橋梁建設投資1.5億元。 泉南高速壟茶段、岳汝高速醴茶段、衡茶吉鐵路和茶文鐵路的建設，確保地材供應充足和建設環(huán)境優(yōu)良。 茶安耒常高速公路、106國道茶陵至浣溪段和省道320茶陵至界首段擴改工程建設。 “十二五”規(guī)劃全縣農村公路鄉(xiāng)村道路提質升級，新規(guī)劃省道虎踞合湖至嚴塘和呂新規(guī)劃省道90公里，打通茶陵至寧崗出省重要干線公路。 洋溢地產8 洋溢地產 洮水水庫環(huán)庫公路94公里

5、納入全省2011年通鄉(xiāng)公路建設計劃，完成環(huán)庫公路水泥硬化工程50公里，完成農村公路建設200公里，加快推進鄉(xiāng)與鄉(xiāng)、村與村之間連接線建設，力爭啟動通自然村公路建設。 農村客運站場建設，建成農村客運站2個，力爭縣城汽車新站立項和年內開工建設，進一步方便人民群眾出行。積極支持和配合省高管局加快湘贛物流中心園的建設。 加大養(yǎng)護經費投入，加強農村公路養(yǎng)護管理，確保全縣已建的農村水泥路“有路必養(yǎng)、有路必管”。全力向上爭取無償交通建設資金3000萬元。 洋溢地產9 洋溢地產Part 2株洲市房地產市場整體分析株洲市房地產市場整體分析 洋溢地產10【房地產開發(fā)投資額保持大幅增漲，房地產市場發(fā)展迅猛】 株洲房地

6、產開發(fā)投資額保持穩(wěn)步快速增長，年均增長達30% 2011年國家宏觀調控政策深入，銀根緊縮，株洲房地產市場投資額增速放緩，前11個月房地產市場投資額為165.2萬元，同比增長21.7% 洋溢地產11【房地產銷售額高速增長，市場需求旺盛】 近幾年株洲市房地產銷售額快速增長，年均增長率達40%。隨著株洲經濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，房地產市場需求量增大，同時也帶動房價的穩(wěn)步上升，市場銷售額快速上漲。 2011年前11個月株洲房地產市場總成交額為166.4億元，同比增長51.7%，其中株洲市本級前11個月交易額為91.97億元，從成交額上看株洲市場消費依然強勁。 洋溢地產12【政策調控下，房地產成交

7、額相比去年同期有所下滑】 隨著國家調控政策的深入，一二線城市均出現(xiàn)了不同程度的降價潮，受全國大環(huán)境影響，市場觀望情緒異常濃厚，10月開始商品房銷售額比去年同期明顯減少，傳統(tǒng)的金九銀十并沒有帶動市場人氣。 洋溢地產13【新開工面積明顯增加，未來市場還將有大量供貨，市場競爭環(huán)境異常嚴峻】 截至2011年11月株洲市商品房新開工面積高達800多萬方，而竣工面積僅為230.42萬方，表明未來市場還將有大批貨量集中上市 洋溢地產14【近幾年市場處于供不應求態(tài)勢，但2011年批準預售量遠大于銷售量】 2011年株洲市內四區(qū)新建商品房批準預售為337.26萬方，而市場銷售量僅為198.20萬方，供大于求，市

8、場存貨達139.06萬方，未來開發(fā)商壓力加大，新一輪的市場調整在所難免。 隨著市場存貨量的增大，明年各開發(fā)商必然會放慢推貨節(jié)奏，加快產品的去化。 洋溢地產15【成交價保持上漲趨勢，但2011年增幅放緩】 08年受金融危機及全國房地產大環(huán)境影響，成交均價略有下降，其余各年均保持快速增長。 2009、2010年房地產市場成交火爆，株洲房價上漲達27.09%。 2011年株洲房地產市場均價為3638元/，同比上漲10.01%，在國家持續(xù)的宏觀調控下，房價增速明顯放緩。 洋溢地產16小結：小結： 整體市場呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢，供銷比為1.7，市場存貨至少達139.06萬方，后續(xù)競爭壓力加大；由于調控政策的

9、累計效應及外圍房地產市場的影響，10月份開始，個別樓盤開始降價，眾多樓盤成交陷入停滯，市場觀望情緒深厚；株洲市場后續(xù)供應量較大，2012全年預計供應量在330萬方左右，再加上139.06萬方市場存量，市場將供過于求，市場競爭將異常激烈。 洋溢地產17 洋溢地產Part 3茶陵縣宏觀經濟分析茶陵縣宏觀經濟分析 洋溢地產18 洋溢地產2005年-2010年茶陵縣GDP產值情況（億元）全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值81.6億元,增長13.6%，較上年提高了1個百分點。人均生產總值13612元,增長21.1%。其中第一產業(yè)增加值為22.1億元，增長4.4%，對GDP的貢獻率為8.4%；第二產業(yè)增加值29.1億元

10、，增長22.3%，對GDP的貢獻率為53.9%，其中工業(yè)增加值24億元，增長23.6%，對GDP的貢獻率為47.4%，對經濟增長作用顯著。第三產業(yè)增加值為30.4億元，增長12.5%，對GDP的貢獻率為37.7%。全縣三次產業(yè)結構比由上年28.7：32.1：39.2發(fā)展為27.1：35.6：37.3。01020304050607080902005年2006年2007年2008年2009年2010年GDPGDP總值（億元）總值（億元）GDPGDP總值（億元）總值（億元） 洋溢地產19 洋溢地產茶陵縣歷年工業(yè)增長值完成額度（億元）全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)115戶，增長17.3%，實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)增加值18

11、.5億元，增長35%，其中國有工業(yè)增加值0.75億元，增長35%；集體工業(yè)增加值1.6億元，增長29.5%；股份制工業(yè)增加值9.6億元，增長23%；外商及港澳臺商投資企業(yè)增加值0.2億元，增長20.9%。國有及國有控股工業(yè)增加值0.75億元，增長35%。輕、重工業(yè)分別實現(xiàn)工業(yè)增加值4.1億元和14.4億元，分別增長22.8%和41%。規(guī)模工業(yè)實現(xiàn)利稅2.8億元，增長82.9%05101520252005年2006年2007年2008年2009年2010年工業(yè)增加值（億元）工業(yè)增加值（億元）工業(yè)增加值（億元）工業(yè)增加值（億元） 洋溢地產20 洋溢地產茶陵縣歷年固定投資完成額度（億元）固定資產投資

12、較快增長。全年完成固定資產投資49億元，增長54.07%。其中城鎮(zhèn)固定資產投資40.33億元，增長51.5%，城鎮(zhèn)以上投資中，第一產業(yè)投資3600萬元，下降45%；第二產業(yè)投資17.21億元，增長11.36%；第三產業(yè)投資22.76億元，增長116.49%。01020304050602005年2006年2007年2008年2009年2010年社會固定投資總額（億元）社會固定投資總額（億元）社會固定投資總額（億元）社會固定投資總額（億元） 洋溢地產21 洋溢地產茶陵縣歷年社會消費品零售總額（億元）消費品市場繁榮穩(wěn)定。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額29.5億元，增長19%。其中縣及以上零售額25.5億

13、元，增長19.1%;縣以下零售額3.9億元，增長18.2%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿易零售額26.3億元，增長19%；餐飲業(yè)零售額3.3億元，增長26.9%。限額以上企業(yè)零售銷售旺盛。全縣限額以上貿易企業(yè)完成銷售額3.7億元，增長76.2%。051015202530352005年2006年2007年2008年2009年2010年消費總額（億元）消費總額（億元）消費總額（億元）消費總額（億元） 洋溢地產22 洋溢地產近年來茶陵縣人口數(shù)量（萬人）近年來，隨著茶陵城市化進程加快，茶陵縣人口呈現(xiàn)穩(wěn)步、快速地增長趨勢。人口的快速增長，尤其是城市人口的增長為城市房地產發(fā)展提供了強有力的基礎，為房地產發(fā)展提供了

14、強有力的市場保障。55565758596061622005年2006年2007年2008年2009年2010年人口數(shù)量（萬人）人口數(shù)量（萬人）人口數(shù)量（萬人）人口數(shù)量（萬人） 洋溢地產23 洋溢地產2005年-2010年茶陵縣城市居民人均可支配收入（元）全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15650元，增長13.18%。人均消費性支出為9720元，增長4.8%。其中，食品消費支出3515元，上升3.6%；衣著消費支出1204元，增長5.43%；家庭設備用品及服務支出1076元，增長54.02%。全縣城鎮(zhèn)居民人均現(xiàn)住房總建筑面積82.42平方米，增長3.52%。0200040006000800010000

15、120001400016000180002005年2006年2007年2008年2009年2010年人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）人均可支配收入（元） 洋溢地產24 洋溢地產小結： 與其它中部縣級小城市相比，茶陵縣可支配收入排名較前；經濟水平處于中等水平，未來的城市經濟發(fā)展空間很大；消費水平比較高，消費支出大。 城市 GDP 及人均 GDP 均呈兩位數(shù)的增長速度，經濟高效、快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活穩(wěn)步提升等種種數(shù)據(jù)表明，未來茶陵房地產市場發(fā)展仍有較大的空間。 洋溢地產25 洋溢地產Part 4茶陵縣房地產市場整體分析茶陵縣房地產市場整體分析 洋溢地產26 5年來最大

16、的發(fā)展變化，最直觀的就是房屋。在5年的發(fā)展中，茶陵縣房產市場從無到有，從粗放到精細，住房供給從單一的政府和單位分房到引入市場機制，開發(fā)商業(yè)用房，并建立分層次多元化的住房保障體系，人均居住面積大幅增加。住房的變化是該縣改革開放發(fā)展成果與百姓共享的一個縮影。 “樓房高了、街道寬了，環(huán)境美了、城市變大了”闊別家鄉(xiāng)16載，一直在上海工作的劉從喜近日回到茶陵縣城，看到綠樹掩映下，一幢幢大廈拔地而起，一處處嶄新的住宅區(qū)樓群矗立在青山綠水間，不禁發(fā)出由衷的感嘆。 截至目前，該縣具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)已達10家，外來開發(fā)企業(yè)2家，均具三級開發(fā)資質。2010年，全縣房地產開發(fā)項目13個，完成投資6.21億元，

17、比上年增長近50%。該縣已發(fā)展創(chuàng)新國際新城、格蘭春天、頤西家園、阜仙新城、百芳家園等規(guī)模小區(qū)5個。 “十一五”期間，茶陵縣房產管理局連續(xù)兩年榮獲全市“房地產管理先進單位”、全縣“人民滿意”單位等稱號。 洋溢地產27 “十一五”期間， 茶陵縣房地產業(yè)以科學發(fā)展觀統(tǒng)攬全局，堅持以人為本，突出工作創(chuàng)新，加強制度建設，強化基礎工作，以優(yōu)化服務、加強隊伍建設為出發(fā)點，以保障民生、實現(xiàn)“住有所居”為立足點，以發(fā)展經濟為突破點，狠抓政策、措施、責任的落實，完成經濟收入1054萬元，代征契稅1802萬元；新建、收購、改造保障性住房4124套，發(fā)放租賃住房補貼1428戶，圓滿完成了縣委、縣政府交辦的各項工作任務

18、。 2007至2008年，茶陵縣連續(xù)兩年榮獲市政府頒發(fā)的“房地產管理先進單位”榮譽稱號；2009年，被縣人大常委會評為“人民滿意”單位；2010年社會公眾測評位列26名，比上半年前進3名，在城建口系統(tǒng)排名第二，實現(xiàn)了“房產事業(yè)上臺階、房產形象換新貌”的奮斗目標。 【茶陵房地產業(yè)態(tài)勢如何】 洋溢地產28 房地產業(yè)發(fā)展有哪些具體計劃 “心光常注近及遠，事業(yè)毋忘后視今。”2011年，是“十二五”的開局之年，更是搶抓機遇，實現(xiàn)房產事業(yè)大飛躍的關鍵之年，做好新一年工作意義深遠。今年我局的主要奮斗目標是：完成經濟收入465萬元；全面竣工幸福廉租住房建設項目，安排400戶保障對象入?。煌瓿尚陆ㄏ聳|孟奚廉租住

19、房項目一期工程224套建設任務，啟動原農產品公司廉租住房項目建設；改造好四合院和建設路口直管公房，確保國有資產保值增值；發(fā)放租賃住房補貼1500戶。 洋溢地產29 “小市場”大發(fā)展 數(shù)據(jù)顯示：2010年，該縣房地產開發(fā)項目13個，完成投資621億元，比上年增長近50%。完成施工面積4474萬平方米，完成新開工面積166萬平方米，完成竣工面積143萬平方米，商品房銷售面積2568萬平方米，銷售金額44437萬元。已成規(guī)模的小區(qū)包括：創(chuàng)信國際新城、格蘭春天、頤西家園、阜仙新城、佰芳家園等。開發(fā)商品住宅2000余套、23.6萬平方米。 房地產開發(fā)穩(wěn)中有升，交易活躍。該縣房地產市場健康發(fā)展，得益于政府

20、的扶植和引導，得益于主管部門的精心培育，得益于開發(fā)企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)品牌意識。 洋溢地產30 洋溢地產 時光回到2005年前，茶陵縣城城區(qū)面積只有7.5平方公里。2006年，該縣引入湖南衡房地產開發(fā)公司，在洣水街開發(fā)了第一個商業(yè)住宅小區(qū)佰芳嘉園，該小區(qū)占地5000平方米，建筑面積2萬平方米。 此后，株洲創(chuàng)信公司、株洲望云開發(fā)公司等紛紛跟進，目前已有4家開發(fā)公司進入茶陵縣，住宅樓、商業(yè)樓如雨后春筍矗立，縣城區(qū)面積不斷擴大。目前，該縣具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)已達10家。 據(jù)了解，“十一五”期間，該縣房地產業(yè)共完成產業(yè)投入9.63億元，新建各類住宅用房63.53萬平方米，銷售商品房63萬平方米。 洋溢地產3

21、1 洋溢地產 洋溢地產32 洋溢地產 洋溢地產33小結：小結： 得益于長株潭一體化進程茶陵縣未來將快速發(fā)展，隨著長株潭融城加速和醴茶高速、衡茶吉鐵路的建設，茶陵縣的湘東縣級樞紐地位將得到進一步的提升與鞏固； 茶陵的西移策略是在發(fā)展老城區(qū)的同時開拓新城區(qū)； 住宅均值和成交量一直都處在比較正常的水平，但是空置率偏高； 受大環(huán)境的影響，目前消費者觀望態(tài)度比較堅決。 洋溢地產34Part 5 區(qū)域樓盤項目簡介區(qū)域樓盤項目簡介 洋溢地產35區(qū)域在售樓盤區(qū)域在售樓盤 洋溢地產36 洋溢地產37 洋溢地產38 洋溢地產39 洋溢地產40小結：小結： 總體來說，茶陵目前的樓盤體量都不大，項目形態(tài)全部是商住樓，

22、或者住宅與商業(yè)配套開發(fā)。茶陵縣房地產業(yè)正處在初步階段，伴隨著長株潭一體化的進程，政府大力開發(fā)下，茶陵房地產還有很大的開發(fā)空間。 洋溢地產41Part 6茶陵縣房地產業(yè)前景判斷及分析茶陵縣房地產業(yè)前景判斷及分析 洋溢地產42宏觀大勢分析總結及房地產市場后市預判 2011年前三季度GDP增速趨緩，但宏觀經濟依然處于良性發(fā)展之中。2012年將延續(xù)2011年宏觀經濟的發(fā)展趨勢，同時面臨歐洲主權債務危機深度調整、國內房地產市場處于調整期等因素沖擊，2012年宏觀經濟主基調為保增長，經濟發(fā)展或呈現(xiàn)出“前低后穩(wěn)”的態(tài)勢，下半年可能回升。 按照預計2012年房地產調控政策不會放松，調控政策繼續(xù)加碼的可能性也不大，但地方政府及銀行在具體操作上或有放松的可能。 按照地方政府對土地財政需求和中央政府對宏觀經濟速度需求的分析，地方政府、宏觀經濟難以承受房地產價格深度調整，不排除2012年第二季度地方政府將使用“暗渡陳倉”的手法放松房地產市場的政策監(jiān)管、銀行為了其自身業(yè)務發(fā)展而在自主操作上有所放松，如下調首套