物業(yè)管理工程知識

1、物業(yè)管理工程知識培訓(xùn)物業(yè)管理工程知識培訓(xùn)-基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理 -運(yùn)行管理運(yùn)行管理-維修管理維修管理-安全管理安全管理-危機(jī)管理危機(jī)管理 物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同的設(shè)備筑有不同的設(shè)備, ,大致包括以下：大致包括以下： 建筑衛(wèi)生設(shè)備(給排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、消防 設(shè)備、供熱供冷與通風(fēng)設(shè)備，人防設(shè)備等)； 建筑電氣工程設(shè)備（供電及照明、弱民、電梯 防雷裝置等 房屋廚房設(shè)備 房屋景觀設(shè)備 房屋清潔設(shè)備等什么是物業(yè)設(shè)備什么是物業(yè)設(shè)備? ? 設(shè)備資料檔案管理設(shè)備資料檔案管理 標(biāo)準(zhǔn)化管理標(biāo)準(zhǔn)化管理 規(guī)章制度規(guī)章制度 教育培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作教育培訓(xùn)、基礎(chǔ)

2、教育工作物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能服務(wù)物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能服務(wù)提供有關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)管理工作提供有關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)管理工作主要有四類：主要有四類：基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理設(shè)備資料檔案管理設(shè)備資料檔案管理 設(shè)備原始資料設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠合格證書、操作使用：如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說明、驗(yàn)收資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表說明、驗(yàn)收資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等。等。 設(shè)備維修資料設(shè)備維修資料：如報(bào)修單、事故記錄、中大修工：如報(bào)修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術(shù)革新記錄等程記錄、技術(shù)革新記錄等 設(shè)備管理資料設(shè)

3、備管理資料：如運(yùn)行記錄、普查記錄、運(yùn)行月：如運(yùn)行記錄、普查記錄、運(yùn)行月報(bào)、考評資料等報(bào)、考評資料等設(shè)備的檔案資料管理工作基本任務(wù)：一是做好設(shè)備技設(shè)備的檔案資料管理工作基本任務(wù)：一是做好設(shè)備技術(shù)檔案的保管；二是為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理等提供術(shù)檔案的保管；二是為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理等提供資料信息依據(jù)。資料信息依據(jù)。 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。如各類設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，完好標(biāo)準(zhǔn)、。如各類設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級標(biāo)準(zhǔn)等。維修等級標(biāo)準(zhǔn)等。 管理標(biāo)準(zhǔn)管理標(biāo)準(zhǔn)。如報(bào)修程序，信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)。如報(bào)修程序，信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、考核與獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)等。范及標(biāo)準(zhǔn)、考核與獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)等。 基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理 標(biāo)準(zhǔn)化管理

4、標(biāo)準(zhǔn)化管理設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化工作的基本功能有兩個(gè)方面：設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化工作的基本功能有兩個(gè)方面：一是為設(shè)備管理職能的實(shí)施提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)；一是為設(shè)備管理職能的實(shí)施提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)；二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動提供基本的依據(jù)和手段；二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動提供基本的依據(jù)和手段； 生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程： 主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程規(guī)程 管理工作制度管理工作制度：主要有運(yùn)行管理制度、巡視制：主要有運(yùn)行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作制度、安全管理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作制度度 責(zé)任制度責(zé)任制度： 包括崗位責(zé)任制度、記錄與報(bào)告制包括崗位責(zé)

5、任制度、記錄與報(bào)告制度、安全制度、交接班制度等度、安全制度、交接班制度等 基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理 規(guī)章制度規(guī)章制度 對本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育：對本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育：基本內(nèi)容是技術(shù)業(yè)基本內(nèi)容是技術(shù)業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育務(wù)、崗位培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等等 對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點(diǎn)是有關(guān)其重點(diǎn)是有關(guān)合理與安全使用設(shè)備的宣傳教育合理與安全使用設(shè)備的宣傳教育基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理教育與培訓(xùn)教育與培訓(xùn) 設(shè)備運(yùn)行的勞動組織。設(shè)備運(yùn)行的勞動組織。 設(shè)備運(yùn)行管理制度設(shè)備運(yùn)行管理制度運(yùn)行管理運(yùn)行管理物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理是設(shè)備在日常運(yùn)行和使用過程物業(yè)設(shè)備

6、的運(yùn)行管理是設(shè)備在日常運(yùn)行和使用過程中的各項(xiàng)組織管理工作，它具有中的各項(xiàng)組織管理工作，它具有日常性日常性，安全性安全性和和廣泛性廣泛性的特點(diǎn)和要求。有以下兩類：的特點(diǎn)和要求。有以下兩類：運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行的勞動組織設(shè)備運(yùn)行的勞動組織 定員工作：定員工作：也就是根據(jù)勞動分工特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)也就是根據(jù)勞動分工特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行要求和管理的需要，合理確定工作崗位的人數(shù)，行要求和管理的需要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備定員，按崗位定員和按比例其主要方法有按設(shè)備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。定員三種方式。 作業(yè)組的組織：作業(yè)組的組織：如電梯設(shè)備運(yùn)行組，水工電工組如電梯設(shè)備運(yùn)行組，水工

7、電工組等。等。 工作輪班組織：工作輪班組織：也就是勞動力的時(shí)間組織問題。也就是勞動力的時(shí)間組織問題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。條件下，必須妥善解決輪班組織問題。勞動組織目的，一是在合理分工協(xié)作基礎(chǔ)上配置勞動力。二是勞動組織目的，一是在合理分工協(xié)作基礎(chǔ)上配置勞動力。二是據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置情況，采取合理的勞動組織形式提據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置情況，采取合理的勞動組織形式提高勞動效率。高勞動效率。運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行管理制度設(shè)備運(yùn)行管理制度 設(shè)備的安全操作規(guī)程。設(shè)備的安全操作規(guī)程。 設(shè)備的巡視工作制

8、度設(shè)備的巡視工作制度 崗位責(zé)任制度崗位責(zé)任制度 制度與交接班制度制度與交接班制度 記錄與報(bào)表制度記錄與報(bào)表制度 報(bào)告制度報(bào)告制度 服務(wù)規(guī)范服務(wù)規(guī)范運(yùn)行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)則。運(yùn)行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)則。安全管理安全管理物業(yè)設(shè)備種類繁多，有些具有一定的危險(xiǎn)性，在使用操作物業(yè)設(shè)備種類繁多，有些具有一定的危險(xiǎn)性，在使用操作和維修過程中，稍有疏忽往往會造成機(jī)毀人亡的重大事故。和維修過程中，稍有疏忽往往會造成機(jī)毀人亡的重大事故。同時(shí)，設(shè)備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延同時(shí)，設(shè)備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長設(shè)備壽命的一個(gè)重要環(huán)節(jié)；包括：長設(shè)備壽命的一個(gè)重要環(huán)

9、節(jié)；包括： 加強(qiáng)安全教育與宣傳。加強(qiáng)安全教育與宣傳。 設(shè)備安全管理措施設(shè)備安全管理措施 落實(shí)設(shè)備合格證制度落實(shí)設(shè)備合格證制度 安全責(zé)任制度安全責(zé)任制度 安全管理安全管理加強(qiáng)安全教育與宣傳加強(qiáng)安全教育與宣傳 對操作人員要對操作人員要：培訓(xùn)安全作業(yè)訓(xùn)練，安全意識：培訓(xùn)安全作業(yè)訓(xùn)練，安全意識教育和安全作業(yè)管理。教育和安全作業(yè)管理。 對業(yè)主和使用人員要：對業(yè)主和使用人員要：宣傳設(shè)備安全使用知識，宣傳設(shè)備安全使用知識，提高安全意識。提高安全意識。 在特殊部位張貼安全宣傳標(biāo)志，安全宣傳報(bào)欄。在特殊部位張貼安全宣傳標(biāo)志，安全宣傳報(bào)欄。安全管理安全管理設(shè)備安全管理措施設(shè)備安全管理措施 對一些特殊或具有危險(xiǎn)性的

10、設(shè)備需設(shè)計(jì)和對一些特殊或具有危險(xiǎn)性的設(shè)備需設(shè)計(jì)和安裝必要的安全保護(hù)措施安裝必要的安全保護(hù)措施 定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測試定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測試 制定設(shè)備的安全管理制度制定設(shè)備的安全管理制度安全管理安全管理設(shè)備合格證制度設(shè)備合格證制度 落實(shí)國家對安全性能要求高的設(shè)備合格證落實(shí)國家對安全性能要求高的設(shè)備合格證制度，如電梯。制度，如電梯。 要求使用和維修人員持證上崗。要求使用和維修人員持證上崗。 主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作，安全巡檢。主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作，安全巡檢。 在崗位責(zé)任制中，安全必須作為一項(xiàng)責(zé)任在崗位責(zé)任制中，安全必須作為一項(xiàng)責(zé)任內(nèi)容明確下來。內(nèi)容明確下來。 安全管理，人人

11、有責(zé)。安全管理，人人有責(zé)。 形成一整套安全責(zé)任制度。形成一整套安全責(zé)任制度。安全管理安全管理安全責(zé)任制度安全責(zé)任制度安全管理安全管理特種設(shè)備特種設(shè)備 特種設(shè)備安全監(jiān)察條例特種設(shè)備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設(shè)施等為特種設(shè)備，實(shí)行政府安全監(jiān)察制度游樂設(shè)施等為特種設(shè)備，實(shí)行政府安全監(jiān)察制度 按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗 配合安全檢查，落實(shí)合格證制度配合安全檢查，落實(shí)合格證制度 形成一整套安全責(zé)任制度形成一整套安全責(zé)任制度 分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)任任維修管理維修管理物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對設(shè)備維修活

12、動所從事物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對設(shè)備維修活動所從事的組織，計(jì)劃與控制。包括：的組織，計(jì)劃與控制。包括： 設(shè)備的三級保養(yǎng)。設(shè)備的三級保養(yǎng)。 定期檢查定期檢查 計(jì)劃維修計(jì)劃維修 計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置與評價(jià)物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置與評價(jià)維修管理維修管理設(shè)備的三級保養(yǎng)設(shè)備的三級保養(yǎng) 日常維護(hù)保養(yǎng)日常維護(hù)保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤滑及：主要包括檢查，清潔和潤滑及時(shí)做好堅(jiān)固工作以及必要記錄等。時(shí)做好堅(jiān)固工作以及必要記錄等。 一級保養(yǎng)一級保養(yǎng)：按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)工作。主要包括：按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)工作。主要包括對設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清洗，調(diào)整，按照設(shè)對設(shè)備進(jìn)行局部解體

13、，進(jìn)行清洗，調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。 二級保養(yǎng)二級保養(yǎng)：對設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分解體和局：對設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。好狀態(tài)的保養(yǎng)。 維修管理維修管理定期檢查定期檢查 設(shè)備檢查：設(shè)備檢查：指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官對指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官對設(shè)備的運(yùn)行情況、工作精度、磨損程度進(jìn)行檢查設(shè)備的運(yùn)行情況、工作精度、磨損程度進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，是設(shè)備維修管理中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。和校驗(yàn)，是設(shè)備維修管理中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。 通過檢查，及時(shí)查明和消除設(shè)備隱患通過檢查，及時(shí)查

14、明和消除設(shè)備隱患 針對發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進(jìn)的工作措施，有目的針對發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進(jìn)的工作措施，有目的地做好修理前的準(zhǔn)備工作，以提高維修質(zhì)量。地做好修理前的準(zhǔn)備工作，以提高維修質(zhì)量。 維修管理維修管理房屋安全檢查房屋安全檢查 房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房五類。嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房五類。 定期評定房屋完損等級定期評定房屋完損等級(一般一般1-3年），并將檢查年），并將檢查結(jié)果整理歸

15、檔。結(jié)果整理歸檔。 維修管理維修管理計(jì)劃維修計(jì)劃維修 計(jì)劃修理是以設(shè)備的磨損理論和故障規(guī)律為計(jì)劃修理是以設(shè)備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。依據(jù)的。 研究與把握設(shè)備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生研究與把握設(shè)備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生規(guī)律是搞好設(shè)備的預(yù)防性計(jì)劃維修工作的基本依規(guī)律是搞好設(shè)備的預(yù)防性計(jì)劃維修工作的基本依據(jù)。據(jù)。維修管理維修管理計(jì)劃維修計(jì)劃維修設(shè)備故障曲線圖設(shè)備故障曲線圖維修管理維修管理計(jì)劃維修計(jì)劃維修設(shè)備磨損曲線圖設(shè)備磨損曲線圖維修管理維修管理計(jì)劃維修計(jì)劃維修 零星維修工程零星維修工程：通常只要修復(fù)，更換少量易損：通常只要修復(fù)，更換少量易損零件，調(diào)整少部分機(jī)構(gòu)和精度。零件，調(diào)整少部分機(jī)構(gòu)和

16、精度。 中修工程中修工程：正常定期檢修，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到：正常定期檢修，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理，更換率一般在下一次修理，更換率一般在10%-30%。 大修工程大修工程：對設(shè)備定期的全面檢修。：對設(shè)備定期的全面檢修。維修管理維修管理計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn) 修理周期及結(jié)構(gòu)修理周期及結(jié)構(gòu)。修理周期指相鄰兩次大修之。修理周期指相鄰兩次大修之間，機(jī)器設(shè)備的工作時(shí)間；修理周期結(jié)構(gòu)是指在間，機(jī)器設(shè)備的工作時(shí)間；修理周期結(jié)構(gòu)是指在一個(gè)修理周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)一個(gè)修理周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列順序；及排列順序； 修理復(fù)雜系數(shù)修理復(fù)雜系數(shù)，是用來表示不同設(shè)備的修理

17、復(fù)雜，是用來表示不同設(shè)備的修理復(fù)雜程度，計(jì)算修理工作量的假定單位。程度，計(jì)算修理工作量的假定單位。 勞動量定額勞動量定額，是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)，是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的勞動量標(biāo)準(zhǔn)，通常以完成一個(gè)修理系數(shù)所需定的勞動量標(biāo)準(zhǔn)，通常以完成一個(gè)修理系數(shù)所需要的勞動時(shí)間表示。要的勞動時(shí)間表示。 其它定額標(biāo)準(zhǔn)其它定額標(biāo)準(zhǔn)有了這些定額標(biāo)準(zhǔn)，就可以制定設(shè)備的修理計(jì)劃有了這些定額標(biāo)準(zhǔn)，就可以制定設(shè)備的修理計(jì)劃維修管理維修管理物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置評價(jià)物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置評價(jià) 設(shè)備的壽命分為物質(zhì)壽命，技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽設(shè)備的壽命分為物質(zhì)壽命，技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命，通常把設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限作為

18、設(shè)備更新的命，通常把設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限作為設(shè)備更新的依據(jù)。依據(jù)。 設(shè)備改造：設(shè)備原型更新和設(shè)備技術(shù)更新，通常設(shè)備改造：設(shè)備原型更新和設(shè)備技術(shù)更新，通常要橫向經(jīng)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較后，確定更新方案。要橫向經(jīng)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較后，確定更新方案。 物業(yè)設(shè)備的購置即是技術(shù)性工作工作又是一種物物業(yè)設(shè)備的購置即是技術(shù)性工作工作又是一種物業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)性活動。因此對購置目的要進(jìn)行反業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)性活動。因此對購置目的要進(jìn)行反復(fù)研究。保證購置項(xiàng)目技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理，復(fù)研究。保證購置項(xiàng)目技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理，功效上適用，要同業(yè)主、用戶充分協(xié)商，征得支功效上適用，要同業(yè)主、用戶充分協(xié)商，征得支持。持。 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評

19、價(jià)方法可采用年費(fèi)法，從不同的設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評價(jià)方法可采用年費(fèi)法，從不同的方案中選擇最優(yōu)方案。方案中選擇最優(yōu)方案。工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理 四大目標(biāo)四大目標(biāo) 查明危機(jī)原因查明危機(jī)原因 減少或控制破壞、損失程度減少或控制破壞、損失程度 迅速、正確的反應(yīng)迅速、正確的反應(yīng) 制止危機(jī)繼續(xù)存在制止危機(jī)繼續(xù)存在工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理 重點(diǎn)重點(diǎn) 鎮(zhèn)定行事鎮(zhèn)定行事 勿輕舉妄動，分清責(zé)任、權(quán)限勿輕舉妄動，分清責(zé)任、權(quán)限 配合政府部門之行動配合政府部門之行動 善用資源善用資源 知人善任知人善任 小心媒體之處理小心媒體之處理 控制群眾情緒控制群眾情緒工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)產(chǎn)生的內(nèi)部原因危機(jī)產(chǎn)生的內(nèi)部原因 硬硬

20、件件 軟軟 件件-設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 制度制度-維修維修 監(jiān)察監(jiān)察-更改更改 經(jīng)驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)-突發(fā)突發(fā) 效率效率(反應(yīng))工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理外辦影響產(chǎn)生的危機(jī)外辦影響產(chǎn)生的危機(jī) 法規(guī)法規(guī) 供應(yīng)供應(yīng) 突發(fā)突發(fā)工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理預(yù)防危機(jī)發(fā)生之措施預(yù)防危機(jī)發(fā)生之措施 -物業(yè)管理是計(jì)劃性的工作物業(yè)管理是計(jì)劃性的工作（為物業(yè)制訂適當(dāng) 之管理模式、人員架構(gòu)、規(guī)章制度） -每天都有所準(zhǔn)備每天都有所準(zhǔn)備 -消除物業(yè)設(shè)計(jì)的危險(xiǎn)性消除物業(yè)設(shè)計(jì)的危險(xiǎn)性 -完善物業(yè)設(shè)備的各種系統(tǒng)的維修工作完善物業(yè)設(shè)備的各種系統(tǒng)的維修工作 -嚴(yán)格執(zhí)行所有規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行所有規(guī)章制度（監(jiān)察） -配合實(shí)際情況，適當(dāng)修改所有規(guī)章制度配合實(shí)際情況，

21、適當(dāng)修改所有規(guī)章制度 -加強(qiáng)培訓(xùn)，加強(qiáng)效率加強(qiáng)培訓(xùn)，加強(qiáng)效率（案例討論，演習(xí)） -經(jīng)常演習(xí)，加強(qiáng)宣傳經(jīng)常演習(xí)，加強(qiáng)宣傳 -急需品的準(zhǔn)備，備用物件、零件。急需品的準(zhǔn)備，備用物件、零件。工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理電梯困人電梯困人l 確認(rèn)位置確認(rèn)位置-電梯編號、樓層電梯編號、樓層; ;l 通知有關(guān)員工采取相應(yīng)行動通知有關(guān)員工采取相應(yīng)行動-乘客人數(shù)、照明、通風(fēng)情乘客人數(shù)、照明、通風(fēng)情況況; ;l 安撫乘客，注意傷病安撫乘客，注意傷病; ;l 技工：盡快救人技工：盡快救人; ;l 密切監(jiān)控現(xiàn)場情況密切監(jiān)控現(xiàn)場情況 管理管理/ /保安：保安：注意等待人群注意等待人群（疏導(dǎo)），安排臨時(shí)指導(dǎo)員安

22、排臨時(shí)指導(dǎo)員l 盡快救出被困乘客盡快救出被困乘客, ,注意空氣暢順注意空氣暢順 l 跟進(jìn)乘客需要，道歉跟進(jìn)乘客需要，道歉, ,如有病患情況，立即通知急救部如有病患情況，立即通知急救部門協(xié)助門協(xié)助l 查究原因，盡快修復(fù)改善查究原因，盡快修復(fù)改善; ;l 詳盡報(bào)告詳盡報(bào)告, , 注意事項(xiàng)：注意事項(xiàng)：考慮設(shè)備之價(jià)值考慮設(shè)備之價(jià)值; ;工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨）自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨）l應(yīng)變準(zhǔn)備應(yīng)變準(zhǔn)備 物資物資（沙包、防水閘板、抽水泵、防水布、員工裝備、應(yīng)急用品：救傷、飲用水、干糧）l預(yù)防措施預(yù)防措施保護(hù)各機(jī)房保護(hù)各機(jī)房/ /保護(hù)或切斷可能被涉及之接電設(shè)

23、備保護(hù)或切斷可能被涉及之接電設(shè)備保護(hù)地下室保護(hù)地下室保護(hù)電梯保護(hù)電梯保證去水道暢通保證去水道暢通工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨）自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨）l工作程序工作程序1.1. 密切留意政府有關(guān)部門通知密切留意政府有關(guān)部門通知/ /指示指示(一般自然災(zāi)害均非突發(fā)性)2.2. 派遣專責(zé)人員報(bào)告情況派遣專責(zé)人員報(bào)告情況3.3. 配合政府有關(guān)部門執(zhí)行工作配合政府有關(guān)部門執(zhí)行工作4.4. 有需要時(shí)疏散物業(yè)內(nèi)所有人員有需要時(shí)疏散物業(yè)內(nèi)所有人員(關(guān)閉所有電源保護(hù)/攜帶財(cái)物)5.5. 事后安排清潔及設(shè)備復(fù)位事后安排清潔及設(shè)備復(fù)位(小心安全)6.6. 詳盡報(bào)告詳盡報(bào)告

24、(拍照記錄)7.7. 向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠( (必須于必須于2424小時(shí)內(nèi)申小時(shí)內(nèi)申報(bào)索賠報(bào)索賠) )工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理設(shè)備損壞設(shè)備損壞漏水漏水1.1.確定源頭水源確定源頭水源（留意漏水處與物業(yè)各種設(shè)備之距離，重點(diǎn)在電器、電梯及通訊設(shè)備等）2.2.關(guān)閉關(guān)閉/ /切斷水源切斷水源3.3.防止水浸范圍擴(kuò)大防止水浸范圍擴(kuò)大（堵塞/疏導(dǎo)，避開物業(yè)之較重要地方）4.4.加速排水加速排水（必須保證排水有效及順通）5.5.進(jìn)行搶修進(jìn)行搶修6.6.監(jiān)察其他可能受影響之地方監(jiān)察其他可能受影響之地方（可能引致之隱患）7.7.清潔及修復(fù)清潔及修復(fù)8.8.詳盡

25、報(bào)告詳盡報(bào)告（拍照記錄）9.9.向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠10.10.如有需要，跟進(jìn)用戶關(guān)系如有需要，跟進(jìn)用戶關(guān)系（道歉，協(xié)助清理、修復(fù)等）工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理設(shè)備損壞設(shè)備損壞停電停電1.1.確定受影響之位置、范圍確定受影響之位置、范圍（注意不容許停電之設(shè)備，如醫(yī)院之部分特殊設(shè)備）2.2.檢查原因檢查原因3.3.備用發(fā)電機(jī)備用發(fā)電機(jī)/ /應(yīng)急照明應(yīng)急照明（注意臨時(shí)照明之安全，如使用明火照明）4.4.注意儲油量，正常操作（注意儲油量，正常操作（專人監(jiān)控）5.5.加強(qiáng)保安，加派巡邏加強(qiáng)保安，加派巡邏6.6.恢復(fù)供電后，小心跳掣現(xiàn)象恢復(fù)供電后，小心跳

26、掣現(xiàn)象（若長時(shí)間停電，寒冷天氣及地區(qū)，需檢查水管是否凍裂）7.7.水泵排氣水泵排氣8.8.電腦系統(tǒng)電腦系統(tǒng)9.9.檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng)檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng)工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理風(fēng)災(zāi)風(fēng)災(zāi)之前準(zhǔn)備之前準(zhǔn)備1.1.留意政府有關(guān)部門通知留意政府有關(guān)部門通知/ /指示指示2.2.檢查所有設(shè)施正常檢查所有設(shè)施正常3.3.檢查所有應(yīng)急設(shè)備檢查所有應(yīng)急設(shè)備( (備用備用) )4.4.加固容易被吹走的戶外物品加固容易被吹走的戶外物品5.5.收回可移動之戶外物品收回可移動之戶外物品6.6.檢查下水道暢通檢查下水道暢通7.7.關(guān)好窗戶，并加保護(hù)關(guān)好窗戶，并加保護(hù)8.8.關(guān)好防風(fēng)閘門關(guān)好防風(fēng)閘門

27、9.9.通知客戶通知客戶10.10.當(dāng)值人員，做好加班準(zhǔn)備當(dāng)值人員，做好加班準(zhǔn)備 11.11.適時(shí)做戶外檢查適時(shí)做戶外檢查 風(fēng)災(zāi)風(fēng)災(zāi)之前準(zhǔn)備之前準(zhǔn)備工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理手提水泵、應(yīng)急燈、急救用品、發(fā)電機(jī)、電筒、手提水泵、應(yīng)急燈、急救用品、發(fā)電機(jī)、電筒、膠條、木板膠條、木板/ /繩、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防繩、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水閘、吸水機(jī)、地拖水閘、吸水機(jī)、地拖保留安全出口，通知物業(yè)內(nèi)所有人員或派專人指保留安全出口，通知物業(yè)內(nèi)所有人員或派專人指示示安排膳食安排膳食小心安全，取消戶外正常作業(yè)（崗?fù)ぶ蛋啵┬⌒陌踩∠麘敉庹Ｗ鳂I(yè)（崗?fù)ぶ蛋啵┕こ涛C(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理風(fēng)災(zāi)過后風(fēng)災(zāi)過后l 檢查損毀情況檢查損毀情況l 執(zhí)行清理工作執(zhí)行清理工作l 協(xié)助客戶恢復(fù)協(xié)助客戶恢復(fù)l 檢修受損設(shè)備檢修受損設(shè)備l 詳盡報(bào)告（拍照記錄）詳盡報(bào)告（拍照記錄）l 向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理誤