健身房項(xiàng)目可行性研究報告

1、xx項(xiàng)目可行性研究報告第一章綜述第一節(jié)項(xiàng)目總論第二節(jié)項(xiàng)目背景第三節(jié)項(xiàng)目基本情況第四節(jié)主要財務(wù)指標(biāo)第二章市場研究第一節(jié)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析第二節(jié)項(xiàng)目周邊環(huán)境分析第三節(jié)競爭對手分析第四節(jié)目標(biāo)市場分析與定位第三章項(xiàng)目經(jīng)營設(shè)想第一節(jié)項(xiàng)目市場定位第二節(jié)項(xiàng)目內(nèi)部設(shè)置第三節(jié)項(xiàng)目管理和營銷體系第四節(jié)銷售和推廣計劃第五節(jié)會員制體系設(shè)置第四章財務(wù)評價第一節(jié)項(xiàng)目投資效益估算第二節(jié)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析第三節(jié)動態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析第五章風(fēng)險分析第一節(jié)風(fēng)險分析第二節(jié)結(jié)論附件附表一：投資估算表附表二：年經(jīng)營收入估算表附表三：年經(jīng)營成本估算表附表四：年利潤估算表附表五：現(xiàn)金流量表附表六：折舊與攤銷估算表第一章綜述第一節(jié)項(xiàng)目總論星海游泳館是一個

2、定位于休閑、星海大廈項(xiàng)目是蘇州工業(yè)園區(qū)xx、娛樂的企業(yè)，是園區(qū)管委會投資建設(shè),星海游泳館的二期項(xiàng)目之一，一期項(xiàng)目有游泳、嬉水、體療、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子xx中心、女子瘦身，并開設(shè)游泳訓(xùn)練班、武術(shù)培訓(xùn)班等，并備有日本料理、日式酒吧等配套功能。作為星海游泳館二期項(xiàng)目，設(shè)立xx會館有更深層次的設(shè)想，通過整合和改造一期現(xiàn)有項(xiàng)目，配合二期新開的壁球、網(wǎng)球、羽毛球項(xiàng)目，打造一個特點(diǎn)鮮明的體育產(chǎn)業(yè)群。蘇州工業(yè)園區(qū)游泳館有限公司擬就星海游泳館二期星海大廈四、五層群樓xx會所項(xiàng)目與xxxx投資管理有限公司提出商榷。為加強(qiáng)雙方相互的了解，并達(dá)成最終的共識，我方在考察認(rèn)證的基礎(chǔ)上，提供本項(xiàng)目的

3、可行性方案交由貴方參考。第二節(jié)項(xiàng)目背景xx產(chǎn)業(yè)股份有限公司始終致力于中國體育產(chǎn)業(yè)的開拓與發(fā)展。是國家體育總局下屬的體育產(chǎn)業(yè)公司，作為xx產(chǎn)業(yè)股份的下屬公司，以xx產(chǎn)業(yè)為主營業(yè)務(wù)和發(fā)展目標(biāo)的xx投資管理有限公司是xxxx產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略決策中心、品牌與連鎖經(jīng)營管理中心、物流配送中心、專業(yè)咨詢培訓(xùn)中心以及信息服務(wù)中心，并與中國奧委會建立起合作伙伴關(guān)系，努力推進(jìn)全民xx的發(fā)展。同時，通過有效的國際合作，引進(jìn)國外知名xx品牌、資金和管理體系，是xxxx迅速發(fā)展的重要舉措。與美國連鎖xx知名品牌xx公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和有效的合作,在引進(jìn)其先進(jìn)的管理方法和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合各地方市場的特性形成了自己一套完整的xx俱樂

4、部管理體系，成功打造了“xxxx”xx品牌。目前已經(jīng)在以北京為主的北方地區(qū)發(fā)展了八家連鎖俱樂部，擁有會員過萬人。公司發(fā)展的目標(biāo)是采取直營、合作經(jīng)營和特許加盟等方式，以京、滬、穗為重點(diǎn)，并輻射其它城市的連鎖格局，五年內(nèi)形成全國過百家的連鎖經(jīng)營規(guī)模，實(shí)現(xiàn)品牌、理念、營銷、管理、培訓(xùn)的統(tǒng)一，建立起以xx業(yè)為核心，同時帶動體育用品業(yè)、信息業(yè)和無形資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)，實(shí)現(xiàn)多層次立體產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營格局。并通過資本運(yùn)營，力爭三年內(nèi)成為國內(nèi)xx產(chǎn)業(yè)的“領(lǐng)頭羊”，五年內(nèi)占有國內(nèi)xx市場的最大份額。作為中國奧委會的合作伙伴單位，xx擁有奧運(yùn)商用標(biāo)志的特許使用權(quán)。隨著2008年北京奧運(yùn)會的臨近，xxxx投資管理有限公司將實(shí)質(zhì)性

5、地介入奧運(yùn)會項(xiàng)目中有關(guān)xx項(xiàng)目的相關(guān)工作。第三節(jié)項(xiàng)目基本情況蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館是由蘇州工業(yè)園區(qū)管委會投資建設(shè)，位于蘇州工業(yè)園區(qū)星海街蘇春西路口，正處于蘇州工業(yè)園中央CBD勺核心地帶，一期xx項(xiàng)目以游泳館為主，占地面積12000平方米，建筑面積6350平方米。館內(nèi)設(shè)有一個50625m的標(biāo)準(zhǔn)游泳池和二個兒童嬉水池，是江蘇目前設(shè)施領(lǐng)先的室內(nèi)全溫控游泳館。由蘇州工業(yè)園區(qū)商旅集團(tuán)公司全面經(jīng)營管理。開設(shè)項(xiàng)目有一樓的游泳，二樓的有氧操房、及瘦身美容、理療、足浴等。三樓設(shè)有3塊羽毛球以及器械、空手道項(xiàng)目。蘇州工業(yè)園區(qū)星海大廈群樓位于星海游泳以東10米，并和星海游泳館有過道相連。包括四、五層的xx會館，以及

6、四層2300平方米的洗浴中心，4片羽毛球場，4片壁球場。雙方就星海大廈群樓四、五層xx會館項(xiàng)目達(dá)成初步合作意向，此項(xiàng)目建筑面積為四層的1594平方米加上五層的1684平方米，總共3278平方米。經(jīng)雙方協(xié)商，星海大廈項(xiàng)目由xxxx投資管理有限公司和蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館有限公司合作開發(fā),合作方式以xxxx投資管理有限公司為主，并采用“xxxx”xx俱樂部品牌。雙方合作的具體細(xì)節(jié)將會進(jìn)一步協(xié)商，現(xiàn)就此項(xiàng)目的投資預(yù)算以及市場效益做出分析評估，以便貴方參考。從戰(zhàn)略上考慮，xxxx的進(jìn)入，不但提高了星海游泳館有限公司品牌形象，也有效整合了的現(xiàn)有的xx項(xiàng)目，使項(xiàng)目得到了豐富和完善。同時，本項(xiàng)目對于搶灘蘇杭

7、市場，提高xxxx投資管理有限公司和xxxxxx俱樂部在長江三角洲及周邊地區(qū)的知名度有十分重要的意義。第四節(jié)項(xiàng)目主要財務(wù)指標(biāo)投資建設(shè)xxxxxx俱樂部蘇州星海大廈項(xiàng)目的主要財務(wù)預(yù)測指標(biāo)如下：投資估算人民幣1109力兀年均經(jīng)營收入估算人民幣1008.91萬元年均經(jīng)營成本估算人民幣656.21力兀年均利潤估算人民幣214萬元靜態(tài)投資回收期3.43年投資利潤率28.8%財務(wù)凈現(xiàn)值（1=10%）2388.49萬元內(nèi)部收益率38.7%動態(tài)投資回收期3.84年第二章市場研究第一節(jié)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長江。全市總面積8488平方公里，人口591

8、萬，下轄5縣市和8個區(qū)，其中市區(qū)面積1650平方公里，古城區(qū)14.2平方公里。改革開放20多年來，蘇州經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展充滿了活力，年均增長保持在12%左右，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國大中城市前列。2003年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)2802億人民幣，人均GDP達(dá)到5763美元，全年財政收入409.9億人民幣，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值7010.77億人民幣，成為僅次于上海的第二大工業(yè)城市。2003年全市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額656.63億美元，其中出口326.33億美元，進(jìn)口330.29億美元，外貿(mào)出口總額僅次于深圳和上海。2003年新增合同外資124.96億美元，實(shí)際利用外資68.05億美元，約占中國的12%,占全

9、世界的1.3%，在全國各大中城市的排名由2002年的雙雙第2位上升到雙雙第1位。世界500強(qiáng)跨國公司中已有91家先后落戶蘇州。蘇州已成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。消費(fèi)市場方面2003年，蘇州全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額526.05億元，同比增長16.5%,增幅比上年的15.3%提高了1.2個百分點(diǎn)，為1996年以來增幅最高。蘇州市零售總額占全省14.75%,比上年增加了0.71個百分點(diǎn)。蘇州已成為繼上海之后全國第二大制造業(yè)城市，蘇州外來人口隊(duì)伍急劇增加，城市人口規(guī)模迅速擴(kuò)張，使蘇州區(qū)域內(nèi)的社會消費(fèi)品購買力大增。年長三角地區(qū)人均GDP江蘇省統(tǒng)計局2004年發(fā)布城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，為

10、零售市場的增長提供了不盡的動力。蘇州市城市居民人均可支配收入為12361.45元，增長16.4%。市民收入的穩(wěn)步增長，對改善城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)預(yù)期、穩(wěn)定消費(fèi)需求，促進(jìn)消費(fèi)的增長起到積極的作用，促進(jìn)了市場銷售的上升。2003年，蘇州市城市居民人均消費(fèi)支出9272.49元，比上年增長20.6%;其中人均生活消費(fèi)品支出7061.22元，同比增長22.6%。農(nóng)村居民人均生活費(fèi)支出4643元,同比增長9.8%;其中人均生活消費(fèi)品支出3260元，同比增長13.1%。社會消費(fèi)品零售總額與城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)支出基本同步增長。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境上來看，上世紀(jì)九十年代后，決定經(jīng)濟(jì)增長的主要因素由生產(chǎn)能力轉(zhuǎn)為市場需求。消費(fèi)、投資、

11、出口三大需求成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)問題。就長江三角洲來15個城市來看，蘇州市不管是三大指標(biāo)的絕對指標(biāo)還是增長幅度來看都在這15個城市中名列三甲。經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資環(huán)境十分優(yōu)越，使市場潛力巨大。步入小康的市民更加注重生活質(zhì)量，體育、娛樂用品消費(fèi)的需求擴(kuò)大。在滿足一般生活需求后，追求高質(zhì)量生活的人們，向娛樂、享受型更高的生活層面邁進(jìn)，一些集xx和娛樂為一體的多功能成套xx器材開始搬入家中。2003年，限額以上貿(mào)易企業(yè)體育、娛樂用品類零售1.86億元，同比增長1.5倍，可見，體育xx市場潛力巨大。第二節(jié)項(xiàng)目周邊環(huán)境分析一、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府間的重大合作項(xiàng)目，于1994年正式啟

12、動建設(shè)，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)互利合作的新形式。蘇州工業(yè)園區(qū)緊鄰上海，位于蘇州古城以東金雞湖畔，行政轄區(qū)面積260平方公里，其中，中心開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，規(guī)劃居住人口50萬，計劃吸引各類投資1000億美元。工業(yè)園區(qū)目前工業(yè)用地已進(jìn)入全面開發(fā)階段，并形成信息產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū)、國際科技園、研究生城、現(xiàn)代物流園等產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體和功能分區(qū)。特殊的政策優(yōu)勢、便利的交通網(wǎng)絡(luò)、高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)越的生活環(huán)境、充足的人力資源以及優(yōu)惠的稅收政策使得園區(qū)得到世界各地投資者的青睞，到2003年，全區(qū)固定資產(chǎn)投資超過200億元，實(shí)際利用外資1億美元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增幅超過40%。實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值365億元，進(jìn)

13、出口總額達(dá)到143億美元。1 .寫字樓目前，工業(yè)園內(nèi)已投產(chǎn)的高新技術(shù)企業(yè)有近200多家，其中包括屬世界500強(qiáng)企業(yè)中的46家，在蘇州高新區(qū)首期的30多平方公里范圍內(nèi)，已形成三個功能區(qū)。中央商貿(mào)區(qū)集中了一批金融、商貿(mào)、科研、管理機(jī)構(gòu)及商住寫字樓、會議中心等設(shè)施，如建設(shè)大廈、國際大廈、信息大廈、信息大廈等。南北兩個科技工業(yè)區(qū)集中了一批電子信息、精密機(jī)械、生物醫(yī)藥、新材料、環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)，形成了以環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、生物技術(shù)園、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、民營科技園為主體的"一區(qū)多園”的發(fā)展格局。就世界500強(qiáng)企業(yè)來看，就有如下的企業(yè)：No.五百強(qiáng)名稱No.項(xiàng)目名稱1德國四門子集團(tuán)1德利多富信息系統(tǒng)（蘇州）有

14、限公司2力斯頓聽力技術(shù)（蘇州）有限公司2韓國三星電子3三星電子（蘇州）半導(dǎo)體有限公司4蘇州三星電子有限公司5蘇州三星電子液晶顯示器有限公司6三星半導(dǎo)體（中國）研究開發(fā)有限公司7蘇州三星電子電腦有限公司3日本富士通8富士通多媒體部品（蘇州）有限公司9蘇州工業(yè)園區(qū)國信方舟軟件技術(shù)有限公司4美國圖特利集團(tuán)10納貝斯克食品（蘇州）有限公司5英國BOC集團(tuán)11比歐西氣體（蘇州）有限公司6美國禮來制藥公司12禮來（蘇州）制藥后限公司7美國白得集團(tuán)13百得（蘇州）電動工具有限公司8美國白特公司14蘇州百特醫(yī)療用品有限公司9日本國株式會社日立制作所15瑞薩半導(dǎo)體（蘇州）有限公司16日立儀器（蘇州）有限公司17

15、日立顯示器件（蘇州）有限公司18日立金屬（蘇州）電子有限公司19日京創(chuàng)業(yè)（蘇州）食品有限公司20日立汽車部件（蘇州）有限公司21日立工程建設(shè)（蘇州）有限公司22日立醫(yī)療系統(tǒng)（蘇州）有限公司10日本住友株式會社23蘇州住友電木有限公司24住友制藥（蘇州）有限公司11美國霍尼韋爾國際集團(tuán)25霍尼韋爾特殊化學(xué)品（蘇州）有限公司26德聯(lián)覆銅板（蘇州）有限公司27凱聯(lián)航空發(fā)動機(jī)（蘇州）有限公司12美國艾默生電氣公司28艾默生電氣（蘇州）有限公司29艾默生環(huán)境優(yōu)化技術(shù)（蘇州）研發(fā)有限公司13法國萊雅集團(tuán)30蘇州尚美國際化妝品有限公司31美寶蓮（蘇州）化妝品有限公司14英國葛蘭素斯密斯克林公司32葛蘭素史克

16、制藥（蘇州）有限公司15日本久保田株式會社33久保田農(nóng)業(yè)機(jī)械（蘇州）有限公司16日本丸紅株式會社17日本麒麟集團(tuán)34獅王啤酒飲料（蘇州）有限公司18德國戴姆勒-克萊斯勒集團(tuán)35安特優(yōu)發(fā)動機(jī)工程（蘇州）有限公司19美國德爾福公司36德爾福德科電子系統(tǒng)（蘇州）有限公司37德爾福電子（蘇州）有限公司20英國BP公司38蘇州碧辟液化石油氣有限公司21荷蘭皇家飛利浦電子股份有限公司39飛利浦半導(dǎo)體（蘇州）有限公司22美國杜邦公司40杜邦光掩膜（蘇州）有限公司23芬蘭諾基亞電信公司41諾基亞（蘇州）電信有限公司24德國ZF集團(tuán)42采埃孚傳動技術(shù)（蘇州）有限公司25瑞士迅達(dá)控股集團(tuán)43迅達(dá)電子（蘇州）有限公

17、司26法國阿爾卡特集團(tuán)44阿爾卡特通訊設(shè)備（蘇州）有限公司27荷蘭阿克蘇-諾貝爾集團(tuán)45依卡化學(xué)品（蘇州）有限公司28法國道達(dá)爾集團(tuán)46樂駿密封件（蘇州）有限公司29美國伊頓公司47卡特拉-漢莫（蘇州）電器有限公司30日本三井金屬礦業(yè)株式會社48三井銅箔（蘇州）有限公司31德國博世捽股公司49博世汽車部件（蘇州）有限公司32法國索迪斯聯(lián)合公司50索迪斯（蘇州）餐飲服務(wù)有限公司33法國歐尚集團(tuán)51蘇州歐尚超市有限公司52蘇州工業(yè)園區(qū)頤莫尚置業(yè)有限公司34英國翠豐集團(tuán)53蘇州百安居裝飾建材超市有限公司35美國旭電公司54旭電（蘇州）科技有限公司36松下電器產(chǎn)業(yè)株式會社55松下電器研究開發(fā)（蘇州）有

18、限公司37日本旭化成株式會社56旭化成電子材料（蘇州）有限公司38法國家樂福57蘇州悅家超市有限公司39日本二菱株式會社58華菱科技（蘇州）有限公司40三井物產(chǎn)株式會社59三井電子薄膜（蘇州）有限公司60蘇州三井國際物流貿(mào)易有限公司41達(dá)能集團(tuán)61達(dá)能食品（蘇州）有限公司42新日本制鐵株式會社62蘇州日鐵金屬制品有限公司43挪威海德魯公司63海德魯鋁業(yè)（蘇州）有限公司44日本新日礦公司64蘇州日礦材料有限公司65蘇州日礦宇精密加工有限公司45德國巴斯夫公司66巴賽爾聚烯燃工程塑料（蘇州）有限公司46皇家殼牌集團(tuán)（荷蘭）小計46家九白強(qiáng)企業(yè)在園區(qū)注冊了66家企業(yè)如此規(guī)模的辦公、科研和生產(chǎn)基地集聚

19、地必然存在著大量的目標(biāo)客戶，新區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施的欠缺更對本項(xiàng)目提供巨大的發(fā)展空間，這是其它項(xiàng)目無法比擬優(yōu)勢。2 .高檔住宅小區(qū)星海大廈xx會館項(xiàng)目處蘇州工業(yè)園的中心地帶，蘇州工業(yè)園環(huán)中心生活區(qū)建有普通居住區(qū)、別墅區(qū)、外商公寓及商業(yè)、文化、體育、公共娛樂等一批配套設(shè)施，形成環(huán)中心生活帶。其中最大的高檔小區(qū)有都市花園，位于園區(qū)的中央商貿(mào)區(qū)與中央花園的附近，鄰近金雞湖和世紀(jì)廣場，都市花園再往南臨中央公園。都市花園共分五期項(xiàng)目，首期一一蘭華苑"，二期一一茗華苑”，三期一一菁華苑”，四期一一英華苑"，五期一一銀色貴族”。項(xiàng)目總占地44公頃，建筑面積：66萬itf,容積率：1.5。此外，以

20、金雞湖為中心還分布著如下的高檔樓盤。湖左岸高檔住宅區(qū)占地面積16.4萬平方米，東鄰金雞湖，北靠中央CBD和城市廣場。玲瓏灣是金雞湖畔密度較高的住宅小區(qū),占地119.1公頃，座落在金雞湖北岸，與西岸的城市廣場隔湖相望，跨越湖灣而建的金雞湖大橋?qū)烧哌B為一體。金姬墩主要是由獨(dú)棟別墅所構(gòu)成的高級住宅小區(qū)，設(shè)施完善，自成一體。占地約59.4公頃。水巷鄰里總面積為38.5公頃，是配有商業(yè)設(shè)施的中、高密度住宅區(qū)。高爾夫花園共開出320000平方米的園際公寓和半島另墅，第一期將推出300套公寓。喬麗晶公寓位于園區(qū)獨(dú)墅湖與金雞湖之間,星港街延伸段東（暫名），占地3公頃，總投資1.6億元，共有4幢樓，分別為四、

21、六、七、八層，共有160多套房。以上高檔的樓盤的每平米的均價都在5000元以上，而且分布十分密集，盡管如此，園區(qū)內(nèi)的所有樓盤的銷售都呈現(xiàn)旺勢。3 .商業(yè)中心以及其他娛樂場所情況：蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，以園區(qū)中央CBD為中心在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個鄰里中心。項(xiàng)目區(qū)周邊大商業(yè)文化中心也十分密集，文化水廊在金雞湖東岸，向西面對金雞湖。由文化設(shè)施、公共機(jī)構(gòu)及住宅、商業(yè)樓群組成，占地90.9公頃。主要道路成方格狀，與原有的河道相呼應(yīng)。設(shè)有大型博物館、體育館、水上音樂臺等文化設(shè)施。園區(qū)中的國際博覽中心是蘇州迄今為止最大的單體建筑，規(guī)劃用地面積

22、18.8萬平方米，總體設(shè)計建筑面積25萬平方米，為兩層建筑，室內(nèi)展廳面積12萬平方米，會議設(shè)施面積1.1萬平方米。該工程總投資估算約22億元，全部建成后可提供14個展廳、7000個國際標(biāo)準(zhǔn)展位，將躋身世界會展中心前20位，成為僅次于廣州國際會展中心的國內(nèi)第二大會展中心。此外，總投資10億元、總建筑面積約10萬平方米位于F城商業(yè)街的“銷品茂"和世界家裝巨頭B&Q也在園區(qū)安家。完善的公共服務(wù)設(shè)施和密集的商業(yè)、娛樂場所產(chǎn)生的市場聚合效應(yīng)是巨大的，緊鄰園區(qū)中央CBD的星海大廈xx會館項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢也是十分明顯的，輻射效應(yīng)巨大的。第三節(jié)競爭對手分析xx俱樂部是一種地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，蘇州

23、新區(qū)作為新興的綜合高科技園區(qū)，xx服務(wù)設(shè)施的發(fā)展也是處于起步階段，作為蘇州工業(yè)園最大綜合xx設(shè)施，星海的項(xiàng)目設(shè)置和營業(yè)規(guī)模是其他商業(yè)xx俱樂部無法比擬的。蘇州英派斯xx俱樂部位于蘇州市體育中心，從xx俱樂部的輻射范圍看，對本項(xiàng)目不會形不成太大的沖擊。排除蘇州市老城區(qū)綜合類xx房，能對星海大廈xx會所產(chǎn)生影響的只有二家，一家是蘇州工業(yè)園區(qū)的蘇州市蘇春西路158寶迪國際xx,由香港旭陽集團(tuán)投資組建。俱樂部于2002年10月開始正式運(yùn)營，營業(yè)面積愈2000平方米，此俱樂部星海大廈的距離500米左右。第二家是湖左岸高檔住宅區(qū)二期的xx會館，建筑面積2500平方米，現(xiàn)正在籌建中，預(yù)開設(shè)項(xiàng)目有游泳、有氧操

24、、器械和羽毛球，俱樂部的營業(yè)范圍和方式還有待確定。此項(xiàng)目據(jù)星海項(xiàng)目也只有不到500米。從競爭上看，寶迪國際xx俱樂部和湖左岸xx會館會對本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響。但從項(xiàng)目的設(shè)置和上看，星海大廈項(xiàng)目設(shè)置非常豐富，單就游泳項(xiàng)目的規(guī)模和檔次而言，湖左岸xx會館游泳池和星海游泳館存在著一定的差距。同時，星海xx項(xiàng)目的豐富程度和綜合程度是另外兩家xx俱樂部難以達(dá)到的。第四節(jié)目標(biāo)市場分析與定位蘇州市“人口東移”的房地產(chǎn)政策，使到在園區(qū)買房，已成為蘇州人心目中的首選。星海xx會館的聚合效應(yīng)明顯，項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)人群鎖定在距俱樂部五千米范圍內(nèi)，從項(xiàng)目的位置和園區(qū)的交通來看，本項(xiàng)目基本可以覆蓋整個園區(qū)。截至6月底，全

25、區(qū)就業(yè)人口達(dá)到了10萬人，其中中新合作區(qū)內(nèi)在職員工約6萬人；就業(yè)人員平均年齡27.4歲，35歲以下人員占了九成。更為搶眼的是，園區(qū)就業(yè)人員中37%來自外地，而管理技術(shù)人員中這一比例更是將近。根據(jù)對園區(qū)薪資狀況的調(diào)查，1996年到2000年，園區(qū)中高級管理人員和技術(shù)人員的年薪增幅平均為22%到27%,普通管理和技術(shù)人員為15%到20%,一般工人為5%到10%。從以下圖中可以看出，園區(qū)內(nèi)員工和技術(shù)人員受雇于外企、合資公司、金融機(jī)構(gòu)等，都受過良好教育。從價值取向和消費(fèi)方式來看，都比較注重生活質(zhì)量和時尚品位，易于接受新事物。而且人口的密度比較大，俱樂部的xx市場潛力較大。2003年度企業(yè)總數(shù)205家，

26、總?cè)藬?shù)3078人2口口。年弓I進(jìn)人才口本科以下,本科口詼?zhǔn)靠诓┦康谌马?xiàng)目經(jīng)營設(shè)想第一節(jié)項(xiàng)目市場定位一、項(xiàng)目經(jīng)營定位星海大廈xx會館項(xiàng)目投資規(guī)劃應(yīng)以“高定位、低投資、盡量控制成本”為原則，以有氧訓(xùn)練、力量xx及健美操課程為主，與國際流行xx方式接軌，盡量減少針對少數(shù)人的配套設(shè)施，最大程度提高投資效率。項(xiàng)目的宣傳定位和形象定位是“時尚、健康、科學(xué)"，以xxxxxx俱樂部鮮明的標(biāo)志及充滿活力、健康科學(xué)的運(yùn)動方式進(jìn)行宣傳，從俱樂部整體設(shè)計到局部裝飾、宣傳資料等，無不體現(xiàn)健康、動感、充滿活力的時代氣息。項(xiàng)目的服務(wù)定位是給與會員人性化無微不至的關(guān)懷，從裝修設(shè)計、項(xiàng)目設(shè)置、到管理和服務(wù)，充分體現(xiàn)

27、投資者和經(jīng)營者的高水準(zhǔn)，是會員擁有與眾不同的優(yōu)越感受。第二節(jié)項(xiàng)目內(nèi)部設(shè)置一、項(xiàng)目規(guī)劃定位項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)在符合蘇州市工業(yè)園xx市場特點(diǎn)以及自身營銷與經(jīng)營管理定位的前提條件下，盡量控制投資成本、減少運(yùn)營成本，使該項(xiàng)目在獲得最大的品牌效益和社會效益的同時，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。由于項(xiàng)目周邊檔次較高的美容場所較少，為滿足高收入女性的需要，俱樂部將配置高檔專業(yè)美容服務(wù)是俱樂部女性會員在本項(xiàng)目中享受到全面的高層次服務(wù)。、項(xiàng)目裝修設(shè)計本項(xiàng)目處于星海大廈群樓的四、五層，與獨(dú)立xx俱樂部項(xiàng)目相比，不易引人注意。星海大廈正面明顯位置應(yīng)該樹立俱樂部的醒目標(biāo)牌，使過往行人注意。由于俱樂部分為二層，每層面積不大，因此俱樂部裝

28、修時，應(yīng)盡量保留層高，盡量給會員及來賓以寬敞、自由的感覺，增加其運(yùn)動舒適感。俱樂部內(nèi)部裝修將以簡潔、明快、整潔、舒適、具有時尚品位為原則，運(yùn)動xx區(qū)域通過在墻面、通道、屋頂?shù)仍O(shè)置色彩跳躍的xx圖片為裝飾，營造一種健康、動感的氛圍，促使會員產(chǎn)生運(yùn)動和跳躍感。整個俱樂部開放式公共區(qū)域均配置背景音樂設(shè)備，在中心營業(yè)的所有時段中，將持續(xù)播放節(jié)奏感較強(qiáng)的動感音樂，以提高運(yùn)動xx者的運(yùn)動興奮性，并烘托運(yùn)動xx氛圍。三、項(xiàng)目內(nèi)部設(shè)置規(guī)劃依據(jù)xxxxxx俱樂部的內(nèi)部設(shè)置格局，對蘇州市星海大廈xx會館的主要功能區(qū)域進(jìn)行以下劃分和設(shè)計四層建筑面積1594平方米，使用面積1198平方米五層建筑面積1684平方米，使

29、用面積1266平方米功能區(qū)使用囿枳心肺功能訓(xùn)練區(qū)859小操房200五前臺50水吧80會籍顧問辦公室30層洗浴及更衣室385男更衣至185女更衣至200公共區(qū)域及通道80xx操房433力量器械區(qū)255動感單車Spinning80四運(yùn)動教練指導(dǎo)室30美容100疲勞恢復(fù)治療室50層抻拉區(qū)50辦公區(qū)50員工更衣50貯臧室20公共區(qū)域及通道80第三節(jié)項(xiàng)目管理和營銷體系一、項(xiàng)目營銷與管理定位：作為xxxxxx俱樂部華東地區(qū)的合作店,xxxxxx俱樂部星海大廈店將按照xxxxxx俱樂部一貫的高水準(zhǔn)進(jìn)行投資與經(jīng)營管理，力爭做成華東地區(qū)高檔xx俱樂部的高端品牌，形成xxxx高質(zhì)量、高品質(zhì)的xx俱樂部形象,進(jìn)一步

30、拓展xxxx品牌在華東地區(qū)的影響力。二、項(xiàng)目管理1.組織機(jī)構(gòu)設(shè)置（31人）運(yùn)營部主管財務(wù)部主管俱樂部總經(jīng)理（1人）市場部銷售部健美操部私教部主管主管主管主管（1人）（1人）（1人）（1人）（1人）營銷策劃會籍顧問健美操教練私人教練前臺2.人員招聘與培訓(xùn)本項(xiàng)目中高層管理人員由保管出納會計（1人）（1人）xx公司派出，xx教練、會籍顧問主管由xx公司派出，其他中層管理人員和基層服務(wù)人員以本地招聘為原則，本地招聘人員將由xxxxxx俱樂部進(jìn)行崗位培訓(xùn)，以保證俱樂部經(jīng)營管理質(zhì)量。xxxx俱樂部有限公司將定期對本項(xiàng)目各崗位員工進(jìn)行工作質(zhì)量考核和職業(yè)技能培訓(xùn)，尤其是專業(yè)xx教練、會籍顧問，將定期接受總部的

31、培訓(xùn)。3.俱樂部各項(xiàng)經(jīng)營管理制度xxxxxx俱樂部星海大廈店，將嚴(yán)格執(zhí)行xxxxxx俱樂部的成熟的俱樂部管理制度，確保俱樂部高質(zhì)量的經(jīng)營品質(zhì)，樹立良好的俱樂部品牌。第四節(jié)銷售和推廣計劃一、預(yù)銷售預(yù)銷售階段的目的是為在俱樂部開業(yè)前建立起約1500人的預(yù)期會員基數(shù)，在這個時期，xx俱樂部的知名度及人們對它的興趣乃至狂熱是至關(guān)重要的。在開業(yè)之前，預(yù)銷售將成為創(chuàng)收的重要部分。二、開業(yè)活動開業(yè)時各項(xiàng)活動的規(guī)模旨在盡可能多地吸引人們的參與。全體員工隨時待命，帶領(lǐng)參觀、解答問題并出售會員卡。促銷活動將包括：禮品贈與、名人簽名、健美操表演、作為交叉促銷，水吧將提供免費(fèi)飲料。俱樂部還將免費(fèi)為來賓進(jìn)行健康評估，主

32、要目的是為了創(chuàng)造出充滿活力的積極向上的環(huán)境，以鼓勵人們采納健康的生活方式并成為xxxx俱樂部的會員。三、其他銷售戰(zhàn)略1 .促銷盒和會員資格試用我們將在園區(qū)內(nèi)人流密集的地區(qū)放置促銷盒，人們只需填寫表格，即可獲得免費(fèi)的臨時會員卡。xxxxxx俱樂部的銷售人員將收集這些表格，并與每個填表人聯(lián)系，約定時間邀請他們來參觀俱樂部，并成為臨時會員。參觀時，工作人員將介紹并演示俱樂部的設(shè)施及服務(wù)，并制定針對個人的訓(xùn)練課程，以吸引客人加盟，通過可是適用臨時會員卡，他們將意識到xxxxxx俱樂部的價值和益處，并決定作為正式會員加入。2 .企業(yè)聯(lián)絡(luò)各類企業(yè)是本行業(yè)最具潛力的市場，這是因?yàn)槠髽I(yè)意識到了健康的員工為企業(yè)

33、帶來的益處，xxxxxx俱樂部將于企業(yè)聯(lián)系，推出公司員工收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場xx測試、講座和其他與健康有關(guān)的活動。由于俱樂部不但能為企業(yè)雇員提供多種多樣的便利和服務(wù)，而且還能提供專門為企業(yè)設(shè)計的健康課程和xx課程以供到場或不到場的員工參與訓(xùn)練，因此，企業(yè)將踴躍參與。3 .特別活動促銷特別活動是xxxxxx俱樂部銷售和推廣計劃的另一個重要組成部分。這些活動將提高xxxx俱樂部在消費(fèi)者中的知名度，并促進(jìn)會員推薦非會員入會，xxxxxx俱樂部每年于不同公益機(jī)構(gòu)和社區(qū)中心合作，是俱樂部的會員能夠參加社區(qū)活動，有選擇性的贊助和宣傳活動進(jìn)一步提高xxxxxx俱樂部的品牌知名度。4 .內(nèi)部活動與宣傳每個季度俱樂部

34、會舉辦內(nèi)部活動，例如會員聚會、節(jié)日慶祝和周年聚會等。xxxxxx俱樂部將向所有會員及其朋友發(fā)出邀請，來俱樂部享受免費(fèi)食品、健康飲料并獲得禮物。這些活動的舉行將得到本地企業(yè)的支持，將在團(tuán)體內(nèi)部發(fā)門票和宣傳材料。5 .健美操表演很多人都喜歡健美操表演，xxxxxx俱樂部將在區(qū)域內(nèi)很多活動中推廣xx操課程，通過表演，俱樂部的xx操運(yùn)動員將向觀眾免費(fèi)提供臨時會員卡，鼓勵他們視聽課程，并成為xxxxxx俱樂部的會員。6.健康檢查xxxxxx俱樂部將為會員及其朋友提供免費(fèi)健康檢查，這是向非會員出售會員卡最為有效的方式之一。健康教育在推銷會員卡時是個關(guān)鍵因素，人們將了解到xx運(yùn)動給身體健康帶來的益處。7 .

35、會員促銷競賽xxxxxx俱樂部使用的最強(qiáng)有力的促銷方式是俱樂部內(nèi)部會員間的促銷競賽，這個計劃旨在鼓勵介紹新人入會的現(xiàn)有會員，鼓勵包括：禮品、旅游以及山地車等，這已被證明是保持會員的高昂情緒并推銷會員卡的一個行之有效的方法。8 .持續(xù)推廣和廣告隨著xx俱樂部的發(fā)展，越來越多的新會員將來自現(xiàn)有會員的介紹。此后，現(xiàn)有會員的續(xù)約將是保持會員基數(shù)的關(guān)鍵，首要任務(wù)是令會員滿意并超出他們的期望，我們引入各種促銷計劃，如在入會最頻繁的時候進(jìn)行季節(jié)性促銷。xxxxxx俱樂部將不斷進(jìn)行促銷、宣傳并保持與本地企業(yè)和廣告商的聯(lián)系。將利用印刷廣告和直接郵寄廣告進(jìn)行宣傳。持續(xù)的推廣計劃將包括三個主要部分：廣告、直接聯(lián)絡(luò)（

36、促銷盒、直接郵寄、電話營銷跟蹤）以及俱樂部內(nèi)部促銷。第五節(jié)會員制體系設(shè)置一、設(shè)置原則俱樂部采取國際通行的會員制管理方法，以吸引長期固定會員為主要目的，根據(jù)對xxxxxx俱樂部的規(guī)模、檔次及周邊主要消費(fèi)群體及其消費(fèi)能力購買力、消費(fèi)群體分析，制定以下會員制卡種和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二、會員收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通過對蘇州市已開設(shè)的中高檔次xx俱樂部具體情況進(jìn)行考察，考慮到目前蘇州市消費(fèi)者對xx俱樂部需求狀況，以及xx俱樂部的競爭狀況，對星海xx會所價格標(biāo)準(zhǔn)制定如下：分類費(fèi)用使用范圍半什2600本俱樂部一年銀卡3800本市通用，全國短期兩年金卡6800全球通用蘇州市星海大廈所處地段良好，項(xiàng)目豐富，并擁有良好的品牌效益

37、，各方面優(yōu)勢明顯，在價格選擇上應(yīng)能充分體現(xiàn)俱樂部的檔次。第四章財務(wù)評價第一節(jié)項(xiàng)目投資效益估算一、年?duì)I業(yè)收入估算詳見附件二：年經(jīng)營收入估算表二、年經(jīng)營成本估算詳見附件三：年經(jīng)營成本估算表三、年?duì)I業(yè)收入估算詳見附件四：年?duì)I業(yè)利潤估算表四、現(xiàn)金流量估算以十年為財務(wù)計算期，10%；折現(xiàn)率，計算xxxx蘇州星海大廈項(xiàng)目未來十年的現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流量現(xiàn)值。詳見附件五現(xiàn)金流量表五、折舊與攤銷估算折舊按照直線折舊法預(yù)估，詳見附表六這就與攤銷估算表。第二節(jié)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析靜態(tài)法分析財務(wù)經(jīng)濟(jì)效益主要有以下三個指標(biāo)，這種方法未考慮資金的時間價值，但也有一定參考價值。本文以十年為財務(wù)分析計算期。一.投資利潤率319.4/1109=28.8%二.投資利稅率352.7/1109=31.8%三.靜態(tài)投資回收期投資回收期=累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份-1+上年累計