江蘇保利地產南京江寧項目產品建議簡報71P

1、夢想照進現實|新品質時代江蘇保利地產南京江寧項目產品建議簡報項目背景&條件梳理市場條件&機會梳理項目占位&產品建議10.12、12.10，保利連續(xù)出手，競得仙林湖、江寧優(yōu)質地塊，兩個項目均緊鄰地鐵終點，交通可達性好，自然資源優(yōu)勢明顯，成為繼紫晶山、香檳國際之后，承載保利品牌與利潤來源的“新雙城”。項目背景一：保利“新雙城”江寧大學城區(qū)域板橋區(qū)域項目名稱NO.2010G34仙林湖地塊 占地面積75466.5容積率2.2建筑面積166026.3樓面地價4578元/限高60米項目名稱NO.2010G51江寧地塊 占地面積155879容積率2.1建筑面積327345樓面地價3238元/限高60米保利仙

2、林湖地塊經濟指標保利江寧地塊經濟指標仙林湖區(qū)域距主城距離兩者距離市中心新街口約30公里，車程相當軌道交通兩者周邊均有地鐵線路通車，且均為地鐵底站；仙林湖地塊江寧地塊軌道2號線軌道1號南延線仙林大學城江寧大學城大學城兩者均屬于大學城范疇內生活配套兩幅地塊周邊的配套設施均不完善資源環(huán)境兩幅地塊的區(qū)域環(huán)境較好，仙林湖地塊北面西湖濕地公園，本案西側距方山風景區(qū)較近城市形象兩幅地塊所處的板塊區(qū)域均為南京市重點發(fā)展的區(qū)域，城市形象較佳區(qū)域價格本案周邊價格約為0.9-1萬元/左右，明年華潤及騁望驪都項目的上市有望突破萬元，而仙林湖項目周邊公寓住宅的價格約在9.5-1.1萬元/，如誠品城等產業(yè)支撐兩個項目周邊

3、均有大型大學城片區(qū)，產業(yè)支撐較好發(fā)展?jié)摿Ρ景讣跋闪趾幍膮^(qū)域缺乏市場標桿項目，未來溢價提升空間較大，加上大學城、產業(yè)園的發(fā)展?jié)摿?，將有望成為未來中高端人士的移居方向，有力的支撐其價格的上揚。項目背景一：保利“新雙城”仙林湖與江寧項目屬性相似性高，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?，均具備打造成為區(qū)域性中高端項目的潛質，在開發(fā)過程中協(xié)同考慮，將形成較好的戰(zhàn)略連線項目背景二：地塊條件梳理宗地距離市中心新街口27公里，位于風景秀麗的方山風景區(qū)，西側距方山約3公里。項目周邊自然景觀優(yōu)勢明顯，學府氛圍濃郁，但區(qū)域成熟度較低，配套處于起步階段。利潤&溢價需求品牌&升華需求速度&資金需求保利江寧項目項目背景&條件梳理市場條件

4、&機會梳理項目占位&產品建議土地價值市場競爭客戶條件規(guī)劃對比戶型對比【南京城市格局、價值被低估的江寧】【江寧啟動，城市的一個未來副中心，南京因我而精彩】【城市實現有序發(fā)展，江寧價值將被重新定義】【區(qū)域演進，南京城市副中心價值凸現】區(qū)位江寧區(qū)位于長江三角洲“江南佳麗地”的南京市南部，從東西南三面環(huán)抱南京，東與句容市接壤，東南與溧水縣毗連，南與安徽省當涂縣銜接，西南與安徽省馬鞍山市相鄰，西與安徽省和縣及南京市浦口區(qū)隔江相望；本地塊所在區(qū)位為江寧區(qū)東南角，地塊北至規(guī)劃九路，西至學十三路，東至現狀，南至知行路，屬于江寧的大學城和大學城板塊內。地塊周邊比較荒蕪，距離市區(qū)約30公里。地塊地處江寧南部發(fā)展較

5、為滯后的江寧大學城板塊地塊價值本案江寧經濟開發(fā)區(qū)交通板塊內有多條快速交通干道，與市區(qū)及南京祿口國際機場的連接性強，但公共交通體系主要依靠1號線，較為單一路面交通：宗地北面通過龍眠大道直接連接快速內環(huán)（寧杭高速雙向六車道），可在40分鐘內到達全市各區(qū)域。往北經天元路，可連接雙龍大道、龍蟠路到達新街口，全程約30公里。地塊南側往西連接弘景大道、機場高速，可達南京祿口國際機場，全程27.5公里。公共交通：由于大學城為江寧區(qū)南拓的重點區(qū)域，屬新城開發(fā)范疇，雖已開發(fā)了近4、5年，但目前地塊周邊的公共交通仍較匱乏。目前有南廣線、安廣線、區(qū)內6路和區(qū)內19路公交線路。軌道交通1號南延線為區(qū)域內重要交通，中國

6、藥科大學站距離宗地東北側600米。區(qū)位地塊價值區(qū)域內商業(yè)較為匱乏。地塊周邊幾乎無任何消費性商業(yè)。離地塊最近的生活配套為現有大學城的一些簡單配套，大型成熟商業(yè)離地塊較遠，未來配套仍需提高。地塊周邊校區(qū)較多。江寧大學城是南京重點建設的“大學城”，區(qū)內擁有中國藥科大學、南京航空航天大學、河海大學等著名高校12所，在校生約8萬人。地塊北邊緊鄰江寧經濟技術開發(fā)區(qū)、江寧大學城、江寧大學城，代表了南京江寧區(qū)最新的發(fā)展特色。全區(qū)擁有高新技術企業(yè)500余家，企業(yè)員工達到8萬人。配套周邊商業(yè)配套缺乏，教育資源及產業(yè)支撐豐沛交通區(qū)位地塊價值同仁醫(yī)院環(huán)境地塊內部現狀：地塊地勢平坦，西側有河道資源，地表以自然植被為主，

7、有小水塘分布。宗地西北側為曉莊學院宿舍樓，周邊無高層建筑遮擋，視野開闊，居住環(huán)境好，但整體居住氛圍不足；東南側為解溪村社區(qū)；西側能看見方山景觀，周邊環(huán)境宜人，綠化覆蓋率高，空氣質量良好。地塊整體環(huán)境較為中性, 沒有硬傷，周邊居住氛圍需要提升配套交通區(qū)位地塊價值地塊短期價值：區(qū)域發(fā)展滯后，生活配套資源缺乏，教育、產業(yè)支撐豐沛尋找區(qū)域價值未來的機會點從南京城市發(fā)展的方向判斷，目前呈現以下態(tài)勢：向東：地域空間不足向北：需要跨越長江，目前發(fā)展條件不成熟向西：發(fā)展趨于飽和向南：產業(yè)完善，教育支撐！未來南向居住區(qū)大勢所趨！江寧發(fā)展研究南京城市新格局、正在起飛的江寧，城市未來發(fā)展的副中心江寧發(fā)展研究機會點1

8、交通裂變南京火車南站：預計2012年運營，主要運營京滬高鐵、滬漢蓉高鐵、寧杭高鐵、寧安高鐵、寧通高鐵等高速鐵路，成為南京重要的交通門戶以及華東地區(qū)的重要交通樞紐之一?；疖嚹险緦槟蠀^(qū)的發(fā)展帶來質的變化。城市道路：規(guī)劃道路網呈“方格網”狀結構，道路等級分為快速路、主干道、次干道、支路四個等級，形成“六縱六橫”干路網格局。 公共交通系統(tǒng)：規(guī)劃新建公交首末站2座，位于奇武路-學十二路之間，弘景大道東側；以及地鐵藥科大學站東側。規(guī)劃新建公交樞紐站1座，位于江寧體育運動中心西側。規(guī)劃設置三處軌道站點，分別是經貿學院站、海事學院站和藥科大學站，其中，藥科大學站點式結合軌道樞紐站點集中建設。江寧區(qū)與主城區(qū)的

9、聯(lián)系將更為緊密，交通裂變將帶動區(qū)域飛速發(fā)展機會點1交通裂變江寧大學城規(guī)劃規(guī)劃形成“一心、一帶、兩廊、三環(huán)”的組團式布局結構，有效促進江寧大學城整體發(fā)展，打造成為副城“產、學、研、政、金”五位一體的“智慧谷”，構建副城乃至都市區(qū)南部景觀環(huán)境的特色地區(qū)一心即教育功能區(qū)的地區(qū)中心；布置在格致路與龍眠大道交叉口處，集中布置商務辦公設施，形成教育功能區(qū)集商務辦公，休閑娛樂為一體的核心。一帶即延龍眠大道西側的中心共享帶：是規(guī)劃區(qū)的公共服務設施、商務辦公集中地帶，同時也是規(guī)劃區(qū)的中央景觀帶。兩廊即北面方山青龍山之間的綠色生態(tài)廊道和南面解溪河水系形成的生態(tài)防護長廊，是強化該地區(qū)景觀環(huán)境特色的重要生態(tài)載體。三環(huán)

10、指圍繞方山，以龍眠大道、弘景大道為界形成的三個環(huán)狀組團，內環(huán)強調與方山自然風貌特色相呼應，形成以居住休閑為主的功能組團；中環(huán)以中心共享帶為主體，形成商業(yè)、商辦為主的功能組團；外環(huán)以居住、教育為主的功能組團。 機會點2江寧大學城規(guī)劃機會點3青奧會 為迎接2014年“青奧會”的召開，一方面進行以道路、水環(huán)境整治為重點的老城環(huán)境綜合整治，一方面加快以城軌為重點的基礎設施建設，未來3年內將通車和開建7條地鐵線，屆時舉辦青奧會的河西南部將通過地鐵線與主城、各新城“四通八達”。江寧大學城館區(qū)作為三大場館區(qū)之一，由江寧大學城地區(qū)的體育場館設施組成，集中了20%的比賽場館和12%的比賽項目。該區(qū)域與江寧大學城

11、重合，影響力覆蓋15所高校的20萬在校師生，讓廣大青年師生有機會直接感受奧林匹克的魅力，同時極大的帶動了區(qū)域的配套設施建設和整體發(fā)展。青奧會的舉辦將會加快板整體城市建設的步伐，將縮短南京南北之間的距離，整個江寧的地域價值將得到提升和凸顯機會點3青奧會重新定位江寧大學城板塊：價值被低估的潛質型板塊青奧會江寧大學城規(guī)劃交通裂變江寧大學城目前處于價值裂變的前夕，未來區(qū)域價值將迎來新一輪的擢升土地價值重新定義土地價值重新定義江寧板塊對比獨特資源：高科技、大學片區(qū)名稱主導功能和特色東山副城核心片區(qū)國際化中心城區(qū)金軸- -空港片區(qū)新興戰(zhàn)略產業(yè)和山水秦淮特色農業(yè)片區(qū)大學城-湖熟片區(qū)大學科教創(chuàng)新和湖熟稻作規(guī)模

12、農業(yè)片區(qū)湯山片區(qū)國際溫泉旅游與山水旅游休閑片區(qū)濱江片區(qū)濱江工業(yè)與都市高效農業(yè)片區(qū)大江寧優(yōu)勢下，區(qū)域核心價值尋找之一：通過江寧區(qū)空間結構規(guī)劃看江寧大學城區(qū)域知識空間結構規(guī)劃圖濱江片區(qū)金軸-空港片區(qū)大學城-湖熟片區(qū)湯山片區(qū)東山副城核心片區(qū)江寧板塊對比區(qū)域資源優(yōu)勢對比高新區(qū)產業(yè)資源：高新區(qū)為國務院批準為全國首批也是江蘇省首家國家級高新區(qū)，規(guī)劃面積82.46平方公里，電子信息和生物工程與醫(yī)藥產業(yè)為主。教育資源：以南京大學、東南大學、南京信息工程大學為主的大學城仙林景觀資源：南京龍脈紫金山教育資源：江蘇省發(fā)展高等教育產業(yè)的重點地區(qū)，及以南京大學為首的大學城江寧景觀資源：秀麗山川，眾多名勝；致力于打造江蘇

13、知識創(chuàng)新基地，大力實施“產業(yè)化、城市化、數字化、生態(tài)化”戰(zhàn)略教育資源：以東南大學為首的江寧大學城高新區(qū)仙林江寧大江寧優(yōu)勢下，區(qū)域核心價值尋找之二：選取南京市三大大學城做資源優(yōu)勢對比獨特資源：創(chuàng)新基地、產業(yè)、大學城區(qū)知識三大大學城價值對比三大大學城價值對比大江寧優(yōu)勢下，區(qū)域核心價值尋找大江寧區(qū)位優(yōu)勢下的南京首席中央知識區(qū)核心價值【市場機會點一：區(qū)位價值】未來由區(qū)域規(guī)劃&功能完善帶來的土地價值增長大江寧區(qū)位優(yōu)勢下的南京首席中央知識區(qū)核心價值項目背景&條件梳理市場條件&機會梳理項目占位&產品建議土地價值市場競爭客戶條件規(guī)劃對比戶型對比環(huán)境配套交通區(qū)位江寧市場供求江寧市場下半年持續(xù)供應，成交差強人意成

14、交價格走勢表現出明顯的階段性，年初大幅上漲，后期走勢平穩(wěn)，略有下挫持續(xù)供應，成交差強人意，價格略有下挫區(qū)域公寓競品主力單價在9000-10000元/左右，價格梯度一般，未推體量86.77萬方，供應充足環(huán)境配套交通區(qū)位市場競爭項目名稱產品類型容積率總建面積已售未上市10年去化量目前價格直接競爭宜家國際公寓多層、小高層1.512.5萬2.2萬10.3萬2.2萬小高層9400東方龍湖灣別墅、多層、小高層1.223.7萬15.49萬8.21萬6.7萬小高層10000萬裕龍庭水岸高層、1.3535.7萬1.94萬33.76萬1.94萬高層9200未來競爭天正天御溪岸小高、高層、酒店式公寓、商業(yè)A、B地塊

15、2，C地塊118.5萬騁望驪都多層1.616萬開發(fā)商情況區(qū)域內開發(fā)商情況項目名稱開發(fā)商物業(yè)管理公司宜家國際公寓南京景致佰富置業(yè)發(fā)展有限公司 南京中聯(lián)物業(yè)管理有限公司東方龍湖灣開發(fā)商:南京龍建置業(yè)有限公司（五礦）南京錦江物業(yè)管理有限公司萬裕龍庭水岸萬裕(南京)房地產開發(fā)有限公司萬裕（深圳）物業(yè)管理有限公司南京分公司天正天御溪岸天正集團南京置業(yè)有限公司南京天正物業(yè)服務有限公司騁望驪都南京騁望置業(yè)有限公司 待定區(qū)域品牌開發(fā)商缺乏，產品質量保證性較差市場競爭未來競爭格局2011年區(qū)域內兩個高端項目將上市，有望打破區(qū)域內無高端項目的歷史，拔升江寧大學城區(qū)域的市場關注度和整體區(qū)域價值。項目情況對比項目情況

16、對比環(huán)境配套交通區(qū)位未來競爭格局騁望驪都p 節(jié)能科技的運用p 前衛(wèi)的建筑設計感p 精裝修p 戶型：130220占60% 預計2011年4月底5月初上市天正天御溪岸p 區(qū)位良好：緊鄰地鐵站p 資源佳：遠觀方山，近享基地內部的生態(tài)湖景p 產品類型豐富：內含住宅，商業(yè)，酒店式公寓 預計2011年下半年上市p 定位：只能有機大宅p 定位：生態(tài)景觀豪宅亮點一：高端項目面世：亮點二：2011年臨近大學城的九龍湖板塊，雅居樂、中糧、中冶、銀城等品牌房企將集體亮相項目情況對比項目情況對比環(huán)境配套交通區(qū)位未來競爭格局雅居樂九龍湖項目亮點二：品牌房企扎堆亮相：中冶天城中糧彩云居銀城九龍湖項目九龍湖片區(qū)四大品牌發(fā)展

17、商項目所在區(qū)域方山本案 2011年九龍湖區(qū)域的四大品牌發(fā)展商將協(xié)同大學城區(qū)域的天正和騁望項目共同拉動方山九龍湖區(qū)域在南京南部的強勢崛起。大學城區(qū)域未來競爭格局雅居樂九龍湖項目中冶天城中糧彩云居銀城九龍湖項目占地占地11.4萬萬容積率2總建22.8萬產品高層、小高層建筑風格現代戶型400700大平層占地占地4.7萬萬容積率2總建11.4萬產品高層建筑風格新古典戶型85125占地占地4.3萬萬容積率1.7總建10.3萬產品小高層建筑風格新古典戶型50130占地占地2.23萬萬容積率1.7總建4.46萬產品高層、多層建筑風格新古典戶型未定預計將于明年下半年上市預計將于明年3月上市預計將于明年4、5月

18、上市 預計將于明年下半年上市總體量：50萬 未來競爭格局中高端項目存在市場機會點未來競爭體量代表項目屬性宜家國際公寓龍庭水岸中低端中低端、低成本主力90009300元/平方米預計12000元/以上高端價格約45萬方約70萬方左右騁望、天正、雅居樂、萬科中糧、銀城資源型、強勢產品兩級化市場【市場機會點二：競爭格局】品牌開發(fā)商&品質項目進駐帶來的區(qū)域形象價值提升項目背景&條件梳理市場條件&機會梳理項目占位&產品建議土地價值市場競爭客戶條件規(guī)劃對比戶型對比目前區(qū)域客戶情況在區(qū)域項目已購客戶中，超過七成購房者為江寧區(qū)本地產業(yè)區(qū)客戶和周邊區(qū)域客；一成客戶為市中心老城，該部分客戶購置該區(qū)域房源主要是為了投

19、資、養(yǎng)老以及過渡，屬于改善型客戶和剛需客；剩余一成多客戶區(qū)域分布較廣，看中的是本區(qū)域房源的價格低、未來升值潛力大，多作為投資或偶爾居住使用。目前客戶構成-大學城板塊大學城板塊主力客戶：江寧經濟開發(fā)區(qū)和城南導入客戶等地緣性客戶和價格驅動型客戶為主目前客戶構成-大學城板塊大學城板塊客戶需求特征：剛需和首改為主力客戶所在區(qū)域客戶類型客戶群簡介客戶背景意向主力產品戶型購置類型老城區(qū)地鐵1號線導入市區(qū)客40歲以上，養(yǎng)老為主老南京人120平米左右較大戶型投資、養(yǎng)老城南導入客戶地鐵1號線導入產業(yè)客價格擠壓外地科研人員、經濟承受能力較強80多平米兩房、110平米左右三房品質型剛需、首改江寧經濟開發(fā)區(qū)地鐵1號線

20、導入產業(yè)客一般企業(yè)工作者、白領年輕白領工作者、經濟承受能力一般70平米左右一房、80多平米兩房品質型剛需、首改江寧大學城、江寧大學城客戶江寧大學城區(qū)域產業(yè)客科研人員經濟承受能力較強80多平米兩房、110平米左右三房品質型剛需、首改江寧大學城區(qū)域客老師、學生經濟情況較好外地學生家庭70平米左右一房、80多平米兩房投資、品質型剛需、首改區(qū)域項目客戶主要為周邊區(qū)域產業(yè)客、價格擠壓客和地鐵1號線導入客；區(qū)域項目客戶多為年輕白領、科研人員、師生等客戶；區(qū)域項目客戶購置類型多屬于品質型剛需和首改，部分投資客；區(qū)域項目客戶意向產品主要為80多平米的舒適兩房和小三房區(qū)域項目成交客戶分析：目前客戶構成-大學城板

21、塊購房類型訴求年齡主力戶型產品核心價值品質型首置1）外地人需求、婚房、分戶需求2）市中心項目價格較高3）離工作地方距離不算太遠，交通方便2535歲二房（75-85）功能緊湊首改1）交通便捷，可快速到達；離城市成熟區(qū)域比較近2）品質較好，一定配套，未來有升值潛力3）周邊環(huán)境好，無不利因素3145歲三房（90-100）緊湊改善 板塊內主要集中為品質型剛需首置及首改購房客戶； 品質型剛需首置客戶需求面積主要集中在兩房80m2 左右；首改型客戶需求面積主要集中在100m2 左右； 需求訴求點主要在板塊價格優(yōu)勢、軌道交通便利及環(huán)境較好。板塊客戶訴求點：板塊價格優(yōu)勢、軌道交通便利、環(huán)境較好“有些客戶說我們

22、房子賣的貴，去周邊看了看其他項目還是會回來，為什么呢？是因為我們開發(fā)商是五礦，房子品質有保障，而且我們賣的小高層，得房率最少也有83%，龍庭水岸的領導有挺多都買到我們這邊了”東方龍湖灣章誠“我們的物業(yè)是五礦自己的物業(yè)，管理公寓跟管理別墅的物業(yè)是一樣的，我們宣傳的也是給80后一個別墅級別的家，這點客戶還是比較認可的”東方龍湖灣章誠“我們主要面對的還是剛需客戶，雖然是剛需，但是還是比較在乎生活品質的，因為主要的客戶構成是大學生，科技園區(qū)的工作人員，個人素質都比較高，一部分人買到這里是過渡下，等有錢了再往市區(qū)走，還有一部分就是買過來養(yǎng)老，現在也不住，就放到這邊” 東方龍湖灣葛凌云“我買這邊就是為投資

23、，買的時候4000多一平，現在一個月租1400元，這邊是大學城整體的素質比較高，環(huán)境也好，等我老了就自己住?，F在地鐵通了，以后這邊還會再漲價的，你們要是買房子就早點買，聽說現在三期的房子都賣到1萬出頭了”龍湖灣一期客戶王先生“河西的房子景觀、品質稍微好點的就要1萬8左右了，不合算，后來我同事告訴我他買了龍湖灣這邊的房子，我過來看了下覺得也挺合適，開發(fā)商有實力，房子品質做的也不錯，我買的價格是9800元/，聽說25號再開盤就要1萬1了，買的還比較合算”龍湖灣躍層客戶客戶李先生（華為工程師）來自板塊內部的聲音東方龍湖灣為目前區(qū)域內最高端項目，我們與其銷售人員和客戶進行了深入訪談1、有些客戶說我們房

24、子賣的貴，去周邊看了看其他項目還是會回來高端客戶對品質比較看重，也愿意為品質支付溢價2、雖然是剛需，但是還是比較在乎生活品質的雖然以首置、售改等剛需層次較低需求為主，但客戶層次不低，對項目品質、仍然比較看重3、河西的房子景觀、品質稍微好點的就要1萬8左右了，不合算高端客戶仍然見識多廣，購買行為仍然是從總價可承受的品質型項目中選擇，而不會僅僅為了性價比、便宜委屈自己對品質的要求4、等我老了就自己住也有部分市區(qū)養(yǎng)老客戶，他們對環(huán)境、服務比較看重五礦項目為區(qū)域內最高端項目，我們與其銷售人員和客戶進行了深入訪談，總結如下：來自板塊內部的聲音未來客戶機會點區(qū)域配套成熟6.5萬文鼎廣場華潤歡樂頌樂活時尚街

25、區(qū)總建筑面積將達95萬，項目包含MALL、星級酒店、辦公等多種物業(yè)形態(tài)，倡導為消費者帶來“一站式消費”和“快樂消費”的雙重體驗總規(guī)劃面積65000m2，集餐飲、娛樂、休閑、購物于一體的一站式休閑購物公園樂活時尚街區(qū)是專為大學城12所高校、20萬師生以及17個住宅項目、10萬新駐市民開發(fā)的全方位綜合商業(yè)項目。區(qū)域商業(yè)配套不斷成熟，將會為區(qū)域吸引過來更多客戶配套升級未來板塊形象提升天正和騁望項目的高定位，有利于板塊形象的提升，以及中高檔居住氛圍的形成以及板塊價格的提升項目特色：項目特色：項目特色：騁望驪都產品特色：1、節(jié)能科技運用 2、強列的設計感和品質感 3、高端配套天正天御溪岸產品定位：延續(xù)天

26、正在南京的高端路線，主抓品質型剛需 以及中高端改善型需求客戶未來客戶構成本案客戶主要來自城南和經濟技術開發(fā)區(qū)導入客戶，需求以高端首置和品質型改善為主 開發(fā)區(qū)內產業(yè)客戶、白領或居住在當地居民；剛需和改善同重； 目前居住在市區(qū)城南部分或者工作范圍在市區(qū)城南的客戶； 以剛需自住為主，投資置業(yè)為輔； 老城區(qū)南京人投資+養(yǎng)老客戶養(yǎng)老、改善、投資型客戶投資+養(yǎng)老剛需+品質及功能改善剛需首置 區(qū)域內大學城產業(yè)客戶和江寧大學城教授、講師、學生； 自住為主，投資置業(yè)為輔；首置/改善+投資本案未來客戶構成客戶特征總結建筑品質社區(qū)景觀公共部分戶型商業(yè)配套江寧經濟開發(fā)區(qū)客戶品質感足錯落式景觀品相要好房型緊湊生活便利城

27、南導入客戶品質感足氣派中央景觀挑高大堂功能滿足生活便利江寧科學園、大學城客戶有區(qū)別性集中式綠化寬敞明亮戶型緊湊特色商業(yè)老城導入客戶品質感足園林式景觀挑高大堂功能滿足生活便利客戶共性：1.他們愛面子，希望自己的房子是與眾不同的、品質感十足的！2.他們需要實惠，房型緊湊，附加值要夠高！3.他們愛生活，希望小區(qū)居住環(huán)境、居民層次夠高！客戶特征總結【市場機會點三：客戶條件】品質型客戶導入帶來的銷售速度&溢價提升項目背景&條件梳理市場條件&機會梳理項目占位&產品建議土地價值市場競爭客戶條件規(guī)劃對比戶型對比【整體規(guī)劃】產品特點直接競爭未來競爭宜家國際公寓東方龍湖灣萬裕龍庭水岸天正天御溪岸騁望驪都鳥瞰圖總建

28、面12.5萬方，產品為公寓，行列式排布，無中央景觀規(guī)劃總建面23.7萬方，一期三期為多層和小高，二期為別墅，景觀基礎好，全人車分流，小區(qū)品質較高總建筑面積為35萬方。 半圍合式排布，中間寬闊的水景將項目自然地劃分為東岸和西岸，水體從項目中央順勢穿過，成就了項目最大的景觀優(yōu)勢。總建筑面積為35萬方，半圍合及錯誤排布結合，結合組團景觀區(qū)域內項目小高為主，景觀規(guī)劃過分依賴自身景觀基礎，整體規(guī)劃、排布缺乏亮點【建筑立面】產品特點區(qū)域內項目現代主義風格為主，品質感欠缺直接競爭未來競爭宜家國際公寓東方龍湖灣萬裕龍庭水岸天正天御溪岸騁望驪都現代風格里立面，面磚+涂料現代主義風格，面磚+涂料現代主義風格，面磚

29、+涂料Art Deco風格現代主義風格，面磚+新材料【項目形象展示空間】直接競爭未來競爭宜家國際公寓東方龍湖灣萬裕龍庭水岸天正天御溪岸騁望驪都售樓處 售樓處表現一般售樓處表現尚可售樓處表現一般暫無暫無樣板房無表現尚可無待定待定樣板段無表現較好無待定待定小區(qū)景觀表現一般表現較好表現一般待定待定項目規(guī)劃區(qū)域內項目形象展示一般，提升空間較大【市場機會點四：項目規(guī)劃】領先規(guī)劃&展示力提升帶來的品質及溢價提升項目背景&條件梳理市場條件&機會梳理項目占位&產品建議土地價值市場競爭客戶條件規(guī)劃對比戶型對比競品戶型設置區(qū)域內在售項目戶型以80-89兩房、100-110 三房為主，未來待推項目騁望驪都以90-1

30、10和130-160 大戶型為主項目名稱房型面積段比例萬裕龍庭水岸兩房兩廳78.55-80.3535.17%三房兩廳101.47-101.6625.38%105.62-106.1525.38%126.6413.46%復式191.910.61%東方龍湖灣一房一廳66.75-69.0823.07%兩房兩廳86.37-88.8641.70%三房兩廳112.68-117.6718.72%131-138.188.34%復式126-214.988.16%宜家國際公寓一房一廳56-7016.00%兩房兩廳80-8372.80%四房兩廳146-14811.10%戶型面積（）戶數比例200-22054戶5.0%

31、160-20076戶7.1%144-160306戶28.5%130-144224戶20.9%110-13062戶5.8%90-110330戶30.8%70-9020戶1.9%騁望驪都戶型配比周邊競品已推房型配比競品戶型附加值直接競爭宜家國際公寓東方龍湖灣萬裕龍庭水岸舒適度較低，無附加值戶型常規(guī)，無附加值戶型常規(guī)，無附加值區(qū)域內在售項目戶型設計較為常規(guī)，無附加值，戶型創(chuàng)新機會明顯【市場機會點五：戶型設置】戶型創(chuàng)新&附加值提升帶來的品質及溢價提升項目背景&條件梳理市場條件&機會梳理項目占位&產品建議項目整體定位具體內容：公館級精品社區(qū)，即通過優(yōu)良品質、緊湊戶型、可控成本，實現高端品質、中端總價、單

32、價、高溢價等目標。具體方式：1、前瞻性產品體系打造，塑造高端品質2、通過合理面積設置和管控建筑成本來實現中端總價3、從而實現產品單價高溢價客源客層選擇目標客戶n 結合項目定位和保利品牌需求，項目客戶定位于高端首購、首次改善型客戶，n以品質首置需求及功能改善品質型家庭等高價值目標客戶作為本案的主流客源。功能改善功能緊湊、品質型城郊改善功能緊湊、性價比、總價低產品占有、生活夢想型向生態(tài)資源區(qū)域遷移戶型舒適型成熟家庭居所功能滿足型中年家庭居所舒適性及尺度升級品質型成長家庭功能滿足型城市住宅高端首購&居住品質白領階層城市住宅客戶定位普通首購&青年置業(yè)型需求功能滿足核心客戶核心客戶輔助客戶輔助客戶邊緣客

33、戶邊緣客戶核心客戶江寧經濟開發(fā)區(qū)客戶&城南導入客戶客戶描述：以婚房、分戶等首次置業(yè)、以及品質、功能改善需求為主，比例分別在35和30%左右，共65%重要客戶江寧科學園、大學城客戶&老城導入客戶客戶描述：江寧科學園、大學城客戶和老城導入客戶，比例分別為略高于15%，共30%以上邊緣客戶城北客戶、投資客戶 客戶描述：軌道交通1號線導入的城北區(qū)客戶、投資客戶，比例為5%本案目標客戶來源客戶來源1、產品內核戶型緊湊、高附加值面積配比設計原則戶型方正合理控制面積高附贈空間錯開市場同類型產品的平均產品面積段的競爭，通過控制單套戶型銷售面積（仍保證戶型使用面積），從而創(chuàng)造產品總價的競爭優(yōu)勢及單價溢價優(yōu)勢；注入私家入戶、花園入戶、休閑陽臺等生活理念型空間，增加產品價值力；進行平面戶型的立體化或者新空間設計創(chuàng)新 并對居住主題感和生活性進行創(chuàng)新引領。戶型定位戶型及面積l 市場主流面積周邊在售項目以80-89兩房、100-110 三房為主，也有一定比例的55-70平方米一房；未來區(qū)域高端競品騁望驪都以90-110和130-160 大戶型為主l 總價競爭優(yōu)勢提升單價的同時，控制各戶型面積落點，以總價優(yōu)勢競爭戶型