商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律

1、1.地塊位置（市場）要適合做商業(yè)項(xiàng)目（能不能做？）2.市場定位適合目標(biāo)客群（如何做？）3.招商規(guī)劃、租金定價合理（具體怎么做？）4.物業(yè)設(shè)施滿足商業(yè)運(yùn)營要求（如何保證能做？）5.成本費(fèi)用提前核算控制（如何保證項(xiàng)目盈利？）6.管理運(yùn)營專業(yè)、企劃活動精彩（如何保證項(xiàng)目持續(xù)盈利？）7.良性循環(huán)確立投資收益保證如何運(yùn)作成功一個的商業(yè)項(xiàng)目？如何運(yùn)作成功一個的商業(yè)項(xiàng)目？1.地塊地塊位置（市場）要適合做商業(yè)項(xiàng)目位置（市場）要適合做商業(yè)項(xiàng)目a不是所有地塊都能做商業(yè)b做一個商業(yè)項(xiàng)目必須有足夠的市場（消費(fèi)人群，如開公司進(jìn)入新市場一樣）c位置的意義是項(xiàng)目開始前對市場容量的判斷與評估d市場容量決定能不能做這個項(xiàng)目，以

2、及項(xiàng)目的體量大小（社區(qū)商業(yè)舉例）e位置（市場容量）對于商業(yè)項(xiàng)目的成敗，可以說有決定性影響f新區(qū)項(xiàng)目培養(yǎng)期過長（丹尼斯七天地）g老城區(qū)項(xiàng)目競爭過于激烈（沈陽）蘭德中心2.市場定位適合目標(biāo)客群市場定位適合目標(biāo)客群a有足夠的市場之后，如何來參與進(jìn)市場競爭？b分析市場競爭情況（沒有競爭巨大空間，競爭激烈）分析自身優(yōu)勢與劣勢（資源豐富，資源不足？）swot分析c競爭激烈，資源一般，沒法正面競爭（細(xì)分市場，360）d商業(yè)的競爭在于低成本和差異化（主題、買手），同質(zhì)化嚴(yán)重e市場定位主要考慮競爭和市場細(xì)分及自身優(yōu)劣等因素STP（市場細(xì)分+目標(biāo)市場選擇+市場定位）SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅）工具、調(diào)研工具

3、（消費(fèi)者、合作伙伴）的應(yīng)用，解決項(xiàng)目是能否做，項(xiàng)目如何做，做多大3.招商規(guī)劃、租金定價合理招商規(guī)劃、租金定價合理a業(yè)態(tài)組合占比（客群年齡情況，客群消費(fèi)情況，項(xiàng)目規(guī)模）購物、餐飲、娛樂52：18：30黃金占比（郊區(qū)項(xiàng)目和老城區(qū)項(xiàng)目）（不同業(yè)態(tài)承租能力不同，兼顧投資收益和客群市場)b動線規(guī)劃；人流、動線規(guī)劃；人流、貨流貨流、車流路線；垂直動線和水平動線；、車流路線；垂直動線和水平動線；c各業(yè)態(tài)區(qū)域落位（根據(jù)客流方向各業(yè)態(tài)區(qū)域落位（根據(jù)客流方向+商品的需求彈性商品的需求彈性+商品銷售的商品銷售的相關(guān)性）（本土相關(guān)性）（本土+臺灣臺灣+日韓百貨）日韓百貨）（通過動線規(guī)劃（通過動線規(guī)劃+業(yè)態(tài)落位保業(yè)態(tài)落

4、位保證項(xiàng)目人流均勻分布）證項(xiàng)目人流均勻分布）d租金定價（投資收益、銷售倒推、市場競爭定價）租金定價（投資收益、銷售倒推、市場競爭定價）e租金的實(shí)現(xiàn)形式（租金的實(shí)現(xiàn)形式（扣率扣率，租金，租金+扣率，扣率，租金租金）商業(yè)銷售彈性）商業(yè)銷售彈性f具體品牌品類的合作方式（經(jīng)銷、代銷、聯(lián)營、租賃根據(jù)產(chǎn)品的具體品牌品類的合作方式（經(jīng)銷、代銷、聯(lián)營、租賃根據(jù)產(chǎn)品的市場競爭狀態(tài)來確定）品類順序，定位品牌、女裝先定市場競爭狀態(tài)來確定）品類順序，定位品牌、女裝先定g招商的關(guān)鍵在于死角位置的招商，在于死角位置的布局招商的關(guān)鍵在于死角位置的招商，在于死角位置的布局h商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品是什么？我們在和其他項(xiàng)目競爭什么？是一

5、個優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品組合包括需要的數(shù)量、質(zhì)量、和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。大衛(wèi)城就比萬象城好，數(shù)量多市場容量、市場定位、招商規(guī)劃、租金價格是我們做商業(yè)項(xiàng)目考慮的，也是所有乙方關(guān)注的，我們要的是招商，他們要的是能賺錢！乙方對項(xiàng)目的選擇（屈臣氏例子）4.物業(yè)設(shè)施滿足商業(yè)運(yùn)營要求（消防、餐飲、影院，規(guī)劃后建設(shè)）物業(yè)設(shè)施滿足商業(yè)運(yùn)營要求（消防、餐飲、影院，規(guī)劃后建設(shè)）a商業(yè)運(yùn)營要求消防最多最大（防火分區(qū)、卷簾、噴淋、煙感、手報、聲光、消防廣播、消防強(qiáng)排）b空調(diào)系統(tǒng)、電力、排煙、給水、排水、弱電、監(jiān)控、燃?xì)狻⑴盼?、排油污、隔油池c荷載、防水d餐飲物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化配置e特殊業(yè)態(tài)（影院）的物業(yè)配置5.成本費(fèi)用提前預(yù)估（建設(shè)成本折舊、冷

6、暖空調(diào)電費(fèi)、人員成本）成本費(fèi)用提前預(yù)估（建設(shè)成本折舊、冷暖空調(diào)電費(fèi)、人員成本）a.電費(fèi)（各種電費(fèi)）b.空調(diào)燃?xì)赓M(fèi)用c.人員配置（物業(yè)維護(hù)、安保、收銀）d.精算成本才能盈利f開業(yè)之后就是節(jié)能降耗，降低成本6.管理運(yùn)營企劃活動嚴(yán)格保證管理運(yùn)營企劃活動嚴(yán)格保證a.開業(yè)后客流、客群的監(jiān)測b.店鋪銷售業(yè)績的監(jiān)測c.企劃活動的支持（精于內(nèi)容，準(zhǔn)于宣傳）d.招商規(guī)劃執(zhí)行的評價（商戶業(yè)績）e.調(diào)整方案的準(zhǔn)備（數(shù)據(jù)依據(jù)，珠寶調(diào)整案例）f.開業(yè)效果好時候管理開業(yè)效果好時候管理g.開業(yè)后效果差，商戶賠錢狀態(tài)（長遠(yuǎn)利益、與短期利益）開業(yè)后效果差，商戶賠錢狀態(tài)（長遠(yuǎn)利益、與短期利益）h.管理不善如寶龍7.良性循環(huán)確立、

7、長期受益的保證良性循環(huán)確立、長期受益的保證a.持續(xù)的嚴(yán)格的商業(yè)運(yùn)營是項(xiàng)目長期發(fā)展的保證（曼哈頓、360）b.根據(jù)客群的變化不斷改變（CRM系統(tǒng)）c.根據(jù)競爭環(huán)境的變化不斷改變成功的項(xiàng)目都是相似的，不成功的卻各有各的問題。個人和團(tuán)隊(duì)如鏈條商場有道，商場有道，功到自然成。功到自然成。社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目思考 社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性，但不一定價格低廉的特點(diǎn)。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。目前標(biāo)桿。（萬科五菜一湯、上海2049）市場前景（容量）分析市場前景（容量）分析1.住宅面積和商業(yè)面積占比分類，外向型說明本社區(qū)人口無法支撐規(guī)模商業(yè)面積，必須向外向型發(fā)展。外向型對交通條件和外部客群要求高2.不同類型的業(yè)態(tài)配備差異3.項(xiàng)目總量不同，內(nèi)外向型有差異，總量小，商業(yè)占比高，外向之間矛盾項(xiàng)目客群市場定位項(xiàng)目客群市場定位根據(jù)客群消費(fèi)能力確定項(xiàng)目低端、中端、高檔目標(biāo)定位在中高檔小區(qū)的項(xiàng)目中，品牌確定、差異化、個性化、精致社區(qū)萬科2049項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金定價業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金定價根據(jù)客群年齡階段組合來確定業(yè)態(tài)規(guī)劃物業(yè)滿足條件