工業(yè)園區(qū)模式調(diào)查專題報(bào)告資料

1、工業(yè)園區(qū)模式調(diào)查專題報(bào)告前言： 本文通過實(shí)地調(diào)查錦江工業(yè)總部基地、青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、武侯工業(yè)園、龍?zhí)豆I(yè)集中發(fā)展區(qū)等五個(gè)大型工業(yè)集中發(fā)展區(qū)后，對目前的工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式、產(chǎn)品模式、運(yùn)營和盈利模式進(jìn)行了歸納整理及分析，以便快速、綜合的了解目前成都市大型工業(yè)園區(qū)的情況。一、主城區(qū)工業(yè)園集中發(fā)展區(qū)基本情況二、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式  從本次調(diào)查情況來看，工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式主要分為以下三點(diǎn)： （一）工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式    簡單流程：政府供地開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目招商入駐    代表項(xiàng)目：青羊工業(yè)總部基地、

2、青羊綠舟稅源總部基地 工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)獲得土地資源后，以政府為支撐，與政府共同出資成立項(xiàng)目公司，進(jìn)行項(xiàng)目內(nèi)部的道路、綠化、商業(yè)娛樂等基礎(chǔ)配套設(shè)施及辦公場所的建設(shè)，然后以租賃、出售等方式進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)營管理，然后獲取利潤。 例如成都置信，成都較早也較為專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，目前主要操作的項(xiàng)目青羊工業(yè)總部基地，位于青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的核心區(qū)域，占地933畝，建筑形態(tài)以工業(yè)總部大樓為主，輔以靈活分割的小總部工業(yè)空間，已經(jīng)成功引進(jìn)了包括招商銀行、葛洲壩集團(tuán)等在內(nèi)的76家優(yōu)秀企業(yè)。而其另外一個(gè)項(xiàng)目青羊稅源總部基地也已經(jīng)亮相，近期將開始招商。（二）政府獨(dú)

3、立開發(fā)模式    簡單流程：政府投資公司開發(fā)項(xiàng)目招商入駐    代表項(xiàng)目：西部智谷 此種模式，是指各級政府基于本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會發(fā)展和市民就業(yè)等綜合因素考慮，直接成立投資公司，打造特定類型的總部經(jīng)濟(jì)基地，獨(dú)立進(jìn)行建設(shè)、招商等運(yùn)作，吸引稅收，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 此種模式最大的優(yōu)點(diǎn)就是相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策支持和稅收優(yōu)惠等是直接與政府掛鉤洽談，彈性空間較大。 例如西部智谷，由武侯區(qū)成立成都武侯工業(yè)園投資開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，定位為知名企業(yè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)總部聚集區(qū)、技術(shù)研發(fā)及服務(wù)外包中心、IT軟件動漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、中小企

4、業(yè)創(chuàng)業(yè)基地，主要針對高科技類型的企業(yè)進(jìn)行招商。（三）綜合開發(fā)模式    簡單流程：政府投資公司（管委會） 開發(fā)項(xiàng)目招商入駐     開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目招商入駐    代表項(xiàng)目：龍?zhí)犊偛炕?#160;綜合運(yùn)作模式是指對集中工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式進(jìn)行綜合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。 由于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有建設(shè)規(guī)模大、招商范圍廣、資金要求大等特點(diǎn)，既要求在土地出讓、稅收優(yōu)惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在資金投入方面有保障，能跟上建設(shè)開發(fā)的進(jìn)度，還最好有運(yùn)營工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)保證。因此，單單采用一種

5、開發(fā)模式，難以保證建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，而且很有可能“爛尾”。例如龍?zhí)犊偛炕兀诮?jīng)過整體的規(guī)劃后，政府成立管委會及相應(yīng)的招商部門，自己獨(dú)立開發(fā)了東廣樓等產(chǎn)業(yè)樓。同時(shí)，也將園區(qū)中的工業(yè)用地打造成熟地進(jìn)行招商入駐，要求入駐企業(yè)的投資強(qiáng)度在500萬元/畝(含地價(jià))以上，稅收30萬元/畝·年以上，容積率2.0以上，還要在合同中約定開工時(shí)間、建設(shè)周期、規(guī)范建設(shè)條款和違約責(zé)任等，對整個(gè)園區(qū)的建設(shè)和檔次上進(jìn)行了約束。目前，已經(jīng)在其中打造的總部基地有龍?zhí)叮ㄔ６迹┛偛炕?、美國倍科國際新城，中國第二重型機(jī)械集團(tuán)公司等。三、工業(yè)園區(qū)產(chǎn)品模式（一）建筑形態(tài)1、別墅式別墅式的工業(yè)園區(qū)目前在世面比較流行。因其

6、環(huán)境較好，占地面積較大，產(chǎn)品的戶型較大，因此售價(jià)（租金）相對較高，而入駐的企業(yè)往往都是實(shí)力較強(qiáng)的大中型企業(yè)。另外一些大型園區(qū)中也會存在這些別墅業(yè)態(tài)的辦公樓。從本次調(diào)查情況來看，該類產(chǎn)品多集中在青羊區(qū)和高新西區(qū)的工業(yè)園內(nèi)。 典型代表項(xiàng)目：青羊工業(yè)總部基地、西城國際等2、寫字樓模式目前市場的大型工業(yè)園區(qū)中，基本上都包含了小高層/高層寫字樓產(chǎn)品。但其所占比例不高。往往是以某大型園區(qū)中一個(gè)“小組團(tuán)”的形式存在，如龍?zhí)豆I(yè)園區(qū)中由成都倍科科技有限公司開發(fā)的倍科國際新城。與別墅式的辦公產(chǎn)品相比小高層或高層的寫字樓總價(jià)低，面積區(qū)間較小，更加適合新興的中小型企業(yè)入駐辦公。該類產(chǎn)品零星分布在各個(gè)工業(yè)園

7、內(nèi)。典型代表項(xiàng)目：倍科國際新城、IP科技中心等3、工廠式該類產(chǎn)品主要針對一些勞動密級型的生產(chǎn)加工企業(yè)既生產(chǎn)基地。產(chǎn)品的面積大，環(huán)境較好，同時(shí)價(jià)格相對低廉。目前的武侯工業(yè)園和早期的修建的天府軟件園中，有大量的此類產(chǎn)品存在。此類產(chǎn)品多為企業(yè)自行拿地修建。截止2008年10月，武侯工業(yè)園區(qū)已累計(jì)引進(jìn)企業(yè)328家，其中鞋業(yè)企業(yè)25家，電子信息類企業(yè)103家，機(jī)電一體化企業(yè)42家，生物工程及制藥企業(yè)40家，環(huán)保新材料企業(yè)17家，投資及其它企業(yè)101家。其中入園建設(shè)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)基地90家，已建成投產(chǎn)企業(yè)57家。（二）園區(qū)功能 1、主要功能聚合產(chǎn)業(yè)群 將若干同質(zhì)化的產(chǎn)業(yè)聚合到一起，產(chǎn)業(yè)間、

8、企業(yè)間相互激蕩，形成了一系列的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。在產(chǎn)業(yè)內(nèi)，企業(yè)之間互動；產(chǎn)業(yè)外，企業(yè)可以結(jié)盟，共同對客戶提供產(chǎn)品和服務(wù)。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)集群因享有地理上的優(yōu)勢而有可能獲得更便捷的發(fā)展。這種產(chǎn)業(yè)的群集具有特殊的優(yōu)勢，地理位置接近也許會產(chǎn)生集群間的激烈競爭，但企業(yè)間卻可以分享信息資訊，聚合特定的需求，繼而降低交易成本。產(chǎn)業(yè)集群也能使一個(gè)個(gè)孤立的企業(yè)從較大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)活動中受益，同時(shí)刺激相關(guān)產(chǎn)業(yè)和后續(xù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)有利的環(huán)境。這是工業(yè)園最主要，也是最關(guān)鍵的功能。2、輔助功能為片區(qū)創(chuàng)收：政府利用工業(yè)園的模式和政策上的優(yōu)勢，吸引來自區(qū)內(nèi)/外各地的優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)駐，為片區(qū)創(chuàng)收任務(wù)提供支持。以西部智谷項(xiàng)目為

9、例：未來的西部智谷總占地面積將達(dá)到481.5畝，總建筑面積97萬平方米，將于2011年前全部建成，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值超過100億元，稅收超過5億元。解決就業(yè)問題：工業(yè)園的建立需要管理，需要人才，企業(yè)的進(jìn)駐帶來機(jī)會，帶來工作，這樣的模式有利于解決就業(yè)問題，特別是一些大型工業(yè)園區(qū)，這樣的表現(xiàn)尤為突出。以武侯工業(yè)園區(qū)為例：園區(qū)企業(yè)將聚集產(chǎn)業(yè)崗位15萬個(gè)，其中技術(shù)人才和中高級管理人員2萬人以上，并隨著園區(qū)內(nèi)商務(wù)環(huán)境和生活服務(wù)設(shè)施的不斷完善和提檔升級，將真正形成聚集近30萬人的科技產(chǎn)業(yè)新城區(qū)。（三）園區(qū)配套住宅配套：是專門針對入?yún)^(qū)企業(yè)員工需求打造的配套用房。項(xiàng)目建成后，將有效減輕企業(yè)投資配套建設(shè)的資金壓力，為

10、入?yún)^(qū)企業(yè)員工提供便利的居所。目前將住宅納為配套設(shè)施的工業(yè)園區(qū)都是體量較大的工業(yè)區(qū)。如：青羊工業(yè)總部基地青年時(shí)尚城另外西部智谷的人才公寓也是為園區(qū)工作人員打造兩棟小高層項(xiàng)目。青羊綠舟稅源總部基地未來規(guī)劃中也將出現(xiàn)對外出售的住宅配套。交通配套：工業(yè)園大都遠(yuǎn)離主城區(qū)，大部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員如何快速迅捷的到達(dá)目的地？交通配套顯得尤為關(guān)鍵。休閑娛樂配套：無論園區(qū)大小，基本上每個(gè)園區(qū)都擁有自成一體的休閑娛樂配套。差異僅僅在于設(shè)施的種類以及場地的大小。（四）園區(qū)規(guī)劃總部基地的規(guī)劃開發(fā)特征：占地面積大，功能分區(qū)明確，配套完善，開發(fā)時(shí)間較長。1、青羊工業(yè)總部基地工業(yè)總部基地：占據(jù)青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的核心區(qū)域，

11、建筑形態(tài)以工業(yè)總部大樓為主體，輔以靈活分割的小總部工作空間，是以科技研發(fā)、高新技術(shù)為主的高成長型工業(yè)企業(yè)的總部聚集地。航空產(chǎn)業(yè)區(qū)：規(guī)劃中的航空產(chǎn)業(yè)區(qū)以新型航空材料研發(fā)、新技術(shù)研發(fā)為主。另外，區(qū)域內(nèi)的精密加工區(qū)以高技術(shù)含量、高附加值的航空產(chǎn)品、電子信息、機(jī)械精密加工為核心的新型工業(yè)基地，發(fā)展多種周邊產(chǎn)業(yè)。 集中配套區(qū)：員工生活集中配套區(qū)時(shí)尚青年城，另外，配套區(qū)主要包括生活配套、服務(wù)中心、商務(wù)中心等配套服務(wù)組成。 模具生產(chǎn)加工區(qū)：青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)模具生產(chǎn)加工區(qū)以發(fā)展模具工程技術(shù)中心、模具展示中心等為核心的服務(wù)平臺，極大的提升了模具的加工效率。2、青羊綠舟稅源總部基地A區(qū)：正在規(guī)劃和設(shè)計(jì)之中B區(qū)：

12、將打造以運(yùn)動為主，融合休閑、游樂為一體的運(yùn)動總部公園城，有成都市區(qū)內(nèi)最大的GOLF揮桿練習(xí)場以及最大規(guī)模的網(wǎng)球場中心、羽毛球場、拓展基地和親子游樂等等C區(qū)：中華情總部公園城，園區(qū)是以李白的夢游天姥吟留別作為文化主線，通過建筑、景觀與詩歌的結(jié)合打造的一個(gè)中華風(fēng)情公園總部城，整個(gè)C區(qū)都是以中式古典建筑群落組成D區(qū)：是以一個(gè)十八桿GOLF球場景觀為載體，融合緩丘、綠地、樹陣、湖泊等景觀元素而修建的一個(gè)集辦公、休閑、旅游為一體的綠嶺總部公園城E區(qū)：是濱河總部公園城，這個(gè)區(qū)域包括總部辦公、濕地公園、高尚住宅、商務(wù)配套等功能，同時(shí)它擁有一條8.5公里長的沿河景觀長廊，這條沿河景觀長廊上將呈現(xiàn)六個(gè)國家七種不

13、同風(fēng)情的商業(yè)街區(qū)3、園區(qū)規(guī)劃總結(jié)了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、規(guī)模擴(kuò)張需求等實(shí)際情況，在充分調(diào)查研究基礎(chǔ)上搞好總體布局規(guī)劃園區(qū)建設(shè)與城市建設(shè)規(guī)劃結(jié)合起來，定位在最具優(yōu)勢的區(qū)域，主要安排一些規(guī)模較大、科技含量較高、外向型的“龍頭”項(xiàng)目在園區(qū)規(guī)劃建設(shè)過程中，按產(chǎn)業(yè)布局規(guī)律，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，做到“有所為，有所不為”，合理布局，有效防止重復(fù)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是工業(yè)園區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)和前提。把交通、通迅、能源、供排水等基礎(chǔ)設(shè)施作為園區(qū)開發(fā)建設(shè)的依托（五）小結(jié)四、工業(yè)園區(qū)運(yùn)營盈利模式分析（一）工業(yè)園區(qū)運(yùn)營模式分析 從本次調(diào)查的工業(yè)園區(qū)運(yùn)營模式來看，主要采用以下三類運(yùn)營模式：1、出售只售不租

14、 開發(fā)商完成園區(qū)打造后，通過出售的形式轉(zhuǎn)移物業(yè)產(chǎn)權(quán)；2、出租只租不售。 開發(fā)商長期持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，以出租的形式進(jìn)行招商。通常情況下，開發(fā)商采用此類模式運(yùn)營一段時(shí)間后，可視市場情況轉(zhuǎn)租為售；3、出售+出租，即可租可售 在開發(fā)商推出產(chǎn)品中，會持有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)，以出租的形式進(jìn)行招商；而另一部分產(chǎn)品則通過出售的形式進(jìn)行招商。 從目前市場情況來看，三類運(yùn)營模式在具體操作過程中，通常采用分棟或分層進(jìn)行出售或出租，暫無項(xiàng)目整體打包出售或出租。1、出售 對于采用出售運(yùn)營模式的工業(yè)園區(qū)，對企業(yè)的資金實(shí)力、規(guī)模等指標(biāo)具有很高的要求，市場客戶面相對較窄，招商周期相對較

15、長，采用此類運(yùn)營模式的工業(yè)園區(qū)數(shù)量有限。目前，采用此類運(yùn)營模式的工業(yè)園區(qū)主要有融智總部工業(yè)園、西城國際、青羊工業(yè)總部基地3期及慧谷總部辦公基地等。2、出租 出租模式的后期回收成本并實(shí)現(xiàn)盈利的周期較長，是對開發(fā)商資金鏈的一種考驗(yàn)。通常情況下，需配合園區(qū)其他項(xiàng)目進(jìn)行操作，對開發(fā)商實(shí)力具有很大挑戰(zhàn)。目前，市場上采取此類運(yùn)營模式的項(xiàng)目數(shù)量比較有限。根據(jù)調(diào)查，青羊綠舟稅源總部基地D區(qū)主要采用此類運(yùn)營模式，而且僅需企業(yè)年納稅額在800-1800萬元，即有條件免租入住。從該園區(qū)整體規(guī)劃來看，園區(qū)將打造聚商務(wù)休閑、旅游及住宅于一體的綜合性項(xiàng)目，對開發(fā)商的實(shí)力具有很大挑戰(zhàn)。3、出售+出租 出

16、售+出租的運(yùn)營模式比較靈活，市場客戶面相對較廣，開發(fā)商所面臨的壓力的相對較小。目前市場上以此類運(yùn)營模式較為流行。如倍科國際新城、多元總部國際1號、IP科技中心及西部智谷等項(xiàng)目均可租可售。4、運(yùn)營模式對比分析(二）工業(yè)園區(qū)盈利模式分析 本次調(diào)查的工業(yè)園區(qū)盈利模式主要有三大類：一、開發(fā)商投資完成廠房、辦公等園區(qū)物業(yè)的修建，通過統(tǒng)一招租的形式，將廠房及辦公物業(yè)出租或出售，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)盈利目的；二、開發(fā)商獲得土地后，完成土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及項(xiàng)目的整體包裝推廣，然后部分或整體轉(zhuǎn)讓土地，通過土地溢價(jià)的方式來實(shí)現(xiàn)盈利目的；三、開發(fā)商通過向入住園區(qū)的企業(yè)提供某些服務(wù)，以服務(wù)費(fèi)的形式實(shí)現(xiàn)盈利目的，如物

17、業(yè)管理費(fèi)等。 除以上三大主要模式外，近期即將上市的位于青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的青羊綠舟工業(yè)園D區(qū)綠嶺總部公園城推出新的運(yùn)營模式免租入住，企業(yè)僅需每年繳納稅收800-1800萬元，既有條件入住。根據(jù)園區(qū)規(guī)劃，青羊綠舟工業(yè)園聚辦公、商務(wù)休閑及居住于一體，項(xiàng)目免租金入住的招商方式主要以提高項(xiàng)目檔次，提升區(qū)域市場競爭力為目的，而項(xiàng)目本身的盈利主要來自園區(qū)后期的商務(wù)休閑及住宅項(xiàng)目。六、總結(jié)從本次調(diào)查的情況來看，由于工業(yè)用地成本較低，盈利模式多樣，因此工業(yè)園區(qū)正一個(gè)個(gè)的蓬勃發(fā)展。目前大部分工業(yè)項(xiàng)目都位于各個(gè)新興開發(fā)區(qū)，對環(huán)境和配套的打造方面力度較大，雖然銷售周期很長，但普遍入駐率偏高，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展

18、現(xiàn)狀較好。工業(yè)園區(qū)模式情況工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式開發(fā)模式分為工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式、政府獨(dú)立開發(fā)模式、綜合開發(fā)模式。這三種模式都有政府參與，只是政府的參與力度有所不同，總的來說，由于工業(yè)地產(chǎn)在政策和稅收扶持方面具有特殊性，決定了政府在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中占有舉足輕重的作用，由此可見無論是采用那種開發(fā)模式，開發(fā)企業(yè)都無法脫離政府。工業(yè)園區(qū)產(chǎn)品模式雖然工業(yè)園區(qū)的各種產(chǎn)品構(gòu)成復(fù)雜，在建筑類型、園區(qū)功能、園區(qū)配套和園區(qū)規(guī)劃上都有不同。但總的來看，在借鑒了國際經(jīng)驗(yàn)以后，目前成都工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品模式的發(fā)展方向在逐漸向?qū)I(yè)型低密度景觀園區(qū)發(fā)展，工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃更為科學(xué)，園林景觀更加美觀、配套設(shè)施更為齊全，園區(qū)的功能也更為專業(yè)化，與其針對的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成之間的聯(lián)系也更為緊密。工業(yè)園區(qū)運(yùn)營盈利模式目前的工業(yè)園區(qū)運(yùn)營模式相對比較簡單，分為出租只租不售、出售只售不租以及可租可售。不過盈利模式則有了創(chuàng)新，不再僅僅局限于租金和銷售利潤，土地溢價(jià)、后期服務(wù)費(fèi)、配套產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)也成為重要的創(chuàng)收來源。工業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀從本次調(diào)查來看，目前的工業(yè)園區(qū)雖然銷售周期較長，但已售項(xiàng)目的入駐率普遍較高。原因主要有以下幾點(diǎn)。環(huán)境好目前的工業(yè)園區(qū)規(guī)模通常較大。規(guī)?；漠a(chǎn)業(yè)集群促使較多的企業(yè)開始特別關(guān)注新型工業(yè)園，各個(gè)開發(fā)企業(yè)也借鑒了很多國外的經(jīng)驗(yàn)，將園區(qū)打造成了低密度的景觀園區(qū)，加上完善的