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文檔簡(jiǎn)介
1、解釋名詞:1. 容積率:指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。2. 典當(dāng)與絕賣(mài):典當(dāng) 是典權(quán)人(承典人)支付典金占有出典人的房屋并加以使用和獲得收益的行為,或者是房屋的出典人(所有人)占有、使用、收益的行為。絕賣(mài)是指房屋典權(quán)人(承典人)按房?jī)r(jià)向出典人補(bǔ)足典價(jià)的差額而取得房屋的所有權(quán)的行為。3. 級(jí)差地租:級(jí)差地租是等量資本投資于等面積的不同等級(jí)的土地上所產(chǎn)生的利潤(rùn)不相同,因而所支付地租也就不同,這樣的差別地租就是級(jí)差地租。4. 重置成本:重置成本法,就是在現(xiàn)實(shí)條件下重新購(gòu)置或建造一個(gè)全新?tīng)顟B(tài)的評(píng)估對(duì)象,所需的全部 成本減去評(píng)估對(duì)象的實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳
2、舊貶值后的差額,以其作為評(píng)估對(duì) 象現(xiàn)實(shí)價(jià)值的一種評(píng)估方法。5. 地役權(quán):是指為使用自己不動(dòng)產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。其一, 地役權(quán)是按照當(dāng)事人的約定設(shè)立的用益物權(quán)。其二,地役權(quán)是存在于他人不動(dòng)產(chǎn)上的用益物權(quán)。其三, 地役權(quán)是為了需役地的便利而設(shè)立的用益物權(quán)。6. 房地產(chǎn):指土地、建筑物及其他地上定著物,包括實(shí)物和依托于實(shí)物上的權(quán)益。7. 土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓?zhuān)和恋厥褂脵?quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,包括出售、交換和贈(zèng)送。8
3、. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人:在房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)中直接從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)人員。9. 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入:10. 房地產(chǎn)投資決策分析:11. 生地:指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地,如荒地、農(nóng)地。12. 熟地:指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整,能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。13. 房地產(chǎn)業(yè):是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。14. 物業(yè)管理:指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋 及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序 的活動(dòng)。15. 稅收:是國(guó)家參與社會(huì)剩余產(chǎn)品分配的一種規(guī)范形式,其本質(zhì)是國(guó)家憑借政治權(quán)力,按照法律
4、規(guī)定 的標(biāo)準(zhǔn),無(wú)償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種手段。稅收的特征:強(qiáng)制性、無(wú)償性、固定性16. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán):以房地產(chǎn)為標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)17. 資金的時(shí)間價(jià)值:資金隨時(shí)間推移而增值的性質(zhì)資金具有時(shí)間價(jià)值的前提條件:(1)經(jīng)過(guò)時(shí)間的推移(2)經(jīng)過(guò)勞動(dòng)生產(chǎn)的周轉(zhuǎn)。18. 房地產(chǎn)中介服務(wù) 是指具有專(zhuān)業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)中,為 當(dāng)事人提供居間服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),是房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱(chēng)。20.房地產(chǎn)市場(chǎng):從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所,以及一切交易途徑和形式。二、問(wèn)答題:1 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)商品的特性。答:位置固定性、使用長(zhǎng)期性、投資大量性、增值保
5、值性2. 房地產(chǎn)商品的特殊性:1)土地是房屋的直接物質(zhì)構(gòu)成要素。2)制約性:由于城市土地的國(guó)家所有制,作為商品的知識(shí)土地的使用權(quán)。3)房屋商品的使用價(jià)值在空間上具有固定性。4)房屋價(jià)值在很大程度上受土地價(jià)值決定,即受經(jīng)濟(jì)地理因素制約。3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性:1)市場(chǎng)供給的壟斷性 2 )市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性3 )市場(chǎng)交易的復(fù)雜性 4 )市場(chǎng)價(jià)格與位置密切相關(guān)5 )存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性 6 )市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)性4 簡(jiǎn)述廈門(mén)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r。廈門(mén)房地產(chǎn)的供求關(guān)系分析:1、需求:A、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、B、人口增長(zhǎng)、C、居民住房消費(fèi)邊際傾向提高、D投資需求增加、2、供給:A、土地拍賣(mài)B、存量土地推出C
6、、開(kāi)發(fā)速度相對(duì)房?jī)r(jià)分析:A.與同類(lèi)城市比B收入房?jī)r(jià)比C與開(kāi)發(fā)成本、產(chǎn)品品質(zhì)比 D.市場(chǎng)預(yù)警 其他影響因素:A.利率升降B.幣值升降C.其他城市房?jī)r(jià)變動(dòng) D.政策因素(如稅收等)5 為什么說(shuō)房地產(chǎn)證券化是當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)金融證券化的必然趨勢(shì)?房地產(chǎn)證券化:是把對(duì)房地產(chǎn)的投資用證券的形式予以表示,從而使得投資者與投資對(duì)象之間直 接的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為債權(quán)性質(zhì)的有價(jià)證券形式。房地產(chǎn)證券化之所以能成為經(jīng)濟(jì)、金融證券化的重要內(nèi)容和主要表現(xiàn),其直接原因就在于:第一 住房抵押貸款易于實(shí)現(xiàn)證券化。第二,抵押貸款證券化囊括了國(guó)際金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新的所有特點(diǎn),即證券 化、全球化、套購(gòu)或套利、保值風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)以及競(jìng)爭(zhēng)等特點(diǎn)。第三,銀
7、行調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的需要。第 四,為改善資本結(jié)構(gòu),順應(yīng)資本管制的需要,第五,銀行適應(yīng)強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)的需要。第六,政府的支持。 活躍于美國(guó)二級(jí)抵押市場(chǎng)上的三大政府機(jī)構(gòu)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)金融的抵押貸款、為抵押貸款的流動(dòng)提供擔(dān)保等 手段,使二級(jí)抵押市場(chǎng)更富有效率,保證了房地產(chǎn)抵押債權(quán)的流動(dòng)性,為房地產(chǎn)抵押債權(quán)的證券化創(chuàng) 造了良好的外部條件。6 試分別敘述房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期和短期的供求原理。短期供給特征:在短期之內(nèi),房地產(chǎn)商品的供給無(wú)法一下子大量增加,這是由于在受到需要符合城市 規(guī)劃和政府有關(guān)政策措施限制的條件下,改變土地用途、建筑整修或重新開(kāi)發(fā),都需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間, 因此房地產(chǎn)的價(jià)格容易因?yàn)槭袌?chǎng)需求的微小的變化而發(fā)生較
8、大幅度的波動(dòng)0.長(zhǎng)期供給特征:由于在長(zhǎng)期,開(kāi)發(fā)商能夠在符合城市規(guī)劃和有關(guān)政策的前提下,通: 用途,以及開(kāi)發(fā)新的土地等方法來(lái)增加市場(chǎng)供給,因此房地產(chǎn)的價(jià)格變化相對(duì)短期- 7 簡(jiǎn)述參與房地產(chǎn)回租業(yè)務(wù)的利與弊。 對(duì)開(kāi)發(fā)商:利:1)項(xiàng)目未完工,就可回收百分之百的成本。2)可以減少現(xiàn)金流出3)租金可以從納稅收入中扣除4)為回租人提供長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益的機(jī)會(huì)。 弊:1)租金高于抵押貸款的分期付款抵押貸款債務(wù)還清就不用還款,但租金是永續(xù)2)的8.簡(jiǎn)述參與樓宇按揭各方之間的關(guān)系。樓宇按揭各方有開(kāi)發(fā)商、銀行、購(gòu)房者。最先涉及到購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的關(guān)系, 者與賣(mài)者的關(guān)系,購(gòu)房者買(mǎi)房給開(kāi)發(fā)商錢(qián),你開(kāi)發(fā)商把房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)
9、房者 購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的關(guān)系就這么簡(jiǎn)單。由于開(kāi)發(fā)商賣(mài)房需要的是一次性拿到房款,但很多購(gòu)房者不能承擔(dān)如此大費(fèi)用,就需要去銀行貸 款,在符合銀行得條件之后(首付和購(gòu)房合同是必須的條件),銀行會(huì)貸款給購(gòu)房者,把錢(qián)一次性支 付給開(kāi)發(fā)商,這樣開(kāi)發(fā)商就拿到了購(gòu)房款。而之后的還款則是購(gòu)房者和銀行的關(guān)系,與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)。9 相對(duì)于傳統(tǒng)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本經(jīng)營(yíng)有何特點(diǎn),其優(yōu)勢(shì)何在?資本經(jīng)營(yíng)相對(duì)于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō),資本經(jīng)營(yíng)具有以下特點(diǎn):1)資本經(jīng)營(yíng)是以資本導(dǎo)向?yàn)橹行牡钠髽I(yè)運(yùn)作機(jī)制。2)資本經(jīng)營(yíng)是以?xún)r(jià)值形態(tài)為主的管理。3)資本經(jīng)營(yíng)重視資本的支配和使用而非占有。4)資本經(jīng)營(yíng)是一種開(kāi)放式經(jīng)營(yíng),注重資本的流動(dòng)性。5)資本經(jīng)
10、營(yíng)通過(guò)資本組合回避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。6)資本經(jīng)營(yíng)是一種結(jié)構(gòu)優(yōu)化式經(jīng)營(yíng)。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相對(duì)于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō),資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有以下特點(diǎn):1)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)則是在產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上,借助于企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)與重組而展開(kāi)的戰(zhàn)略性、超常規(guī)的經(jīng) 營(yíng)活動(dòng)。2)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的著眼點(diǎn)則是把企業(yè)本身作為商品來(lái)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)。3)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)重視的是價(jià)值流,關(guān)注投資效益和資金的循環(huán)周轉(zhuǎn)與增值。10簡(jiǎn)要說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。A :地位:房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中是一個(gè)極其重要的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。社會(huì)生產(chǎn)與生活離不開(kāi)房地產(chǎn),各行各業(yè)和人們居住等都需要有房屋與開(kāi)發(fā)好的可用土地作為基本活動(dòng)和生活場(chǎng)所。房地產(chǎn)業(yè) 是世界各國(guó)特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)
11、業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的地位,已成為現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的有機(jī)組成部分。在現(xiàn)代社會(huì)里,國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)鏈中生產(chǎn)與生活的聯(lián)結(jié),公共投資和個(gè)人消費(fèi),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整,城市基礎(chǔ)設(shè)施 發(fā)展以及城市化經(jīng)濟(jì)發(fā)展,無(wú)不受到房地產(chǎn)業(yè)的深刻影響。房地產(chǎn)業(yè)在工業(yè)化、城市化中興起,形成了獨(dú)立的產(chǎn)業(yè):反過(guò)來(lái)-它又推動(dòng)工業(yè)化、城市化以及現(xiàn)代化的發(fā)展。當(dāng)今世界上,許多國(guó)家和地區(qū),尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì) 繁榮的重要支撐點(diǎn)之一,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要位置。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)迅速崛起,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā) 展中發(fā)揮了巨大的作用,其潛在的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)示著它在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有同樣意義的地位。B :房地產(chǎn)業(yè)的作
12、用:房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。(1)房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)提供了基本物質(zhì)保證。社會(huì)生產(chǎn)的發(fā)展是以房屋及其附屬用地為前提的???以說(shuō),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)和基礎(chǔ)。(2)房地產(chǎn)業(yè)影響著人民的居住水平。住房是人們的基本消費(fèi)資料,是勞動(dòng)力再生產(chǎn)必不可少的前提。 因此,能否解決人們的住房問(wèn)題,以及解決的程度和水平,關(guān)系到勞動(dòng)力再生產(chǎn)的質(zhì)量和社會(huì)安定。(3)房地產(chǎn)業(yè)是城市財(cái)政的重要來(lái)源。(4)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有力地推動(dòng)金融業(yè)的發(fā)展,使房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)銀行應(yīng)運(yùn)而生,房地產(chǎn)財(cái)團(tuán)迅速形成, 為城市經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。(5)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以促進(jìn)城市土地的合理配置。(6)房地產(chǎn)
13、業(yè)的改革發(fā)展是中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制全面深化改革的重要基礎(chǔ)。11 按規(guī)定商品房預(yù)售必須符合哪些條件?1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證;2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;3)投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25測(cè)上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;4)辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。12. (1)投資機(jī)會(huì)選擇: 投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩選在結(jié)合投資設(shè)想尋找投資機(jī)會(huì)的過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商首先要選擇項(xiàng)目所處的城市或地區(qū),然后根據(jù)自己對(duì)該城市或地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的認(rèn)識(shí),尋找投資的可能性,亦即“看地”或“看項(xiàng)目”。此時(shí),開(kāi)發(fā)商可能面對(duì)多種投資的可能性,對(duì)每一種可能性都要根據(jù)自己的
14、經(jīng)驗(yàn)和投資能力,快速地在 頭腦中初步判斷其可行性,以進(jìn)行投資機(jī)會(huì)的篩選。細(xì)化投資設(shè)想,就是對(duì)篩選出的投機(jī)機(jī)會(huì)中進(jìn)一步分析比較,并最終將其投資設(shè)想落實(shí)到一個(gè)具體的地塊上,進(jìn)一步分析其客觀條件是否具備,通過(guò) 與土地當(dāng)前的擁有者或使用者、潛在的買(mǎi)家或租戶(hù)、自己的合作伙伴以及專(zhuān)業(yè)人士接觸,提出一個(gè)初 步的開(kāi)發(fā)投資方案,如認(rèn)為可行,就可以草簽有關(guān)合作的意向書(shū)。(2) 決策分析:市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)市場(chǎng)分析主要分析市場(chǎng)宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)及其可支付 的價(jià)格或租金水平。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 則是根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果以及相關(guān)的項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),就項(xiàng)目的 經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用與盈利能力
15、進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。投資決策分析工作,應(yīng)該在尚未簽署任何協(xié)議之前進(jìn) 行,以便使開(kāi)發(fā)商有充分的時(shí)間和自由度來(lái)考慮有關(guān)問(wèn)題。房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)前首先要解決的一個(gè)重要環(huán)節(jié),它 是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的一些根本性問(wèn)題,諸如建設(shè)地點(diǎn)的選擇、投資方案的確定等重大問(wèn)題做出判斷 和決定,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司能否生存的關(guān)鍵,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不斷發(fā)展的關(guān)鍵。一、房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的必然性在經(jīng)歷了前幾年大幅度回落與盤(pán)整之后,中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)有望步出低谷,同時(shí)伴隨我國(guó)城鎮(zhèn)居民 住房制度改革的不斷深入,居民住房消費(fèi)將成為能否啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵。為了鼓勵(lì)人們購(gòu)買(mǎi)商品 房,有關(guān)政策與措施相繼出臺(tái),然而卻并
16、未給人們帶來(lái)期望中的神效,商品房積壓日益嚴(yán)重,目前全 國(guó)商品房總積壓面積已直逼 7000萬(wàn)平方米大關(guān)。要使得存量空置商品房能盡快消化,首要任務(wù)就是要 分析造成空置商品房的根本的原因。無(wú)論從房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體,還是從空置的個(gè)盤(pán)的情況來(lái)看,造成 空置的原因是多方面的,有經(jīng)營(yíng)者的問(wèn)題、有消費(fèi)者的問(wèn)題、有工程的問(wèn)題、有設(shè)計(jì)的問(wèn)題、有政策 的問(wèn)題、有環(huán)境的問(wèn)題等等,但總體上可以分為市場(chǎng)因素和非市場(chǎng)因素兩大類(lèi)。其中市場(chǎng)的因素對(duì)于 企業(yè)個(gè)體來(lái)講,在短期內(nèi)是很難加以改變的。而有些因素則是經(jīng)營(yíng)者本身的原因造成的,它能夠通過(guò) 改革經(jīng)營(yíng)理念、管理操作方式加以改變。不容忽視,針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)上空置商品房的問(wèn)題,各地政府已
17、經(jīng)實(shí)施了許多有效的政策;開(kāi)發(fā)商為了盡快消化空置樓盤(pán),也采取了靈活的付款方式、降低房?jī)r(jià)等措 施。但是,空置商品房的現(xiàn)狀還沒(méi)有從根本上得到解決。事實(shí)證明,政策措施提供的良好環(huán)境,是房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和空置商品房消化不可缺少的,但并不能以此來(lái)代替房地產(chǎn)企業(yè)的自身努力??罩蒙唐?房的消化是一個(gè)大的社會(huì)系統(tǒng)工程,對(duì)這一問(wèn)題的解決,還要求市場(chǎng)的主體房地產(chǎn)企業(yè)充分發(fā)揮自己 的主觀能動(dòng)性,提高經(jīng)營(yíng)管理水平,探索房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)管理的新路子。我們認(rèn)為,在目前房地產(chǎn)市 場(chǎng)發(fā)展的今天,資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)企業(yè)探索解決存量空置商品房的一個(gè)新思路。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不是把生產(chǎn)要素從而資本要素簡(jiǎn)單加總,資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的管理操作的具體內(nèi)容正是不斷
18、調(diào)整 各資本要素間的比例、布局,不斷優(yōu)化資本的運(yùn)動(dòng)結(jié)構(gòu),這包括:產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、技術(shù)結(jié)構(gòu)、 時(shí)空結(jié)構(gòu),規(guī)模結(jié)構(gòu),乃至經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等等。我們不難理解,資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化與否是企業(yè)整體 素質(zhì)高低的根本體現(xiàn)。只有資本結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化,才能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán),保證投資一一增值一一一更大 投資一一更大增值的鏈條不斷。資本的特征是無(wú)孔不入,在一定條件下,社會(huì)上各類(lèi)可用于生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的要素都可能轉(zhuǎn)化為 資本,成為賺錢(qián)、增值的手段。不僅企業(yè)的機(jī)器設(shè)備等存量資產(chǎn)是資本的重要要素,名人、名廠、名 品、知識(shí)、信息、技術(shù)、人才、社會(huì)關(guān)系、政策差異等等,都可以作為重要的資本要素運(yùn)作。如何讓 這些要素不閑置、不浪費(fèi),如何讓
19、有形、無(wú)形,物質(zhì)、精神的因素都溶入企業(yè)發(fā)展潮流,這不僅包括 企業(yè)自有資金的運(yùn)營(yíng),還包括對(duì)社會(huì)資本的運(yùn)營(yíng);不僅關(guān)注商品、資金的經(jīng)營(yíng),更要關(guān)注資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán) 的經(jīng)營(yíng)。因而,資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不僅是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的理念,更是管理的手段、方針、技巧和過(guò)程。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要目標(biāo)是獲得最高投資回報(bào)率,實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大增值,因而集中反映在資產(chǎn)的保值 增值能力上。與傳統(tǒng)的企業(yè)考核辦法相比較,它不只是包含了重視銷(xiāo)售總額、利稅總額,更重視資本 的投入水平,這正說(shuō)明了只有結(jié)合資本投入水平,用投資回報(bào)率即總預(yù)付資本的回報(bào)率才能完整地、 真實(shí)地說(shuō)明企業(yè)的績(jī)效。因此,我們可以說(shuō),從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)邁向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)營(yíng)方式的變化,從而企業(yè)管理的創(chuàng)新
20、, 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)命題的確立必將帶動(dòng)企業(yè)管理模式的整體創(chuàng)新,標(biāo)志著企業(yè)管理思想和實(shí)踐的新的飛躍。一 般說(shuō)來(lái),資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有以下六個(gè)放大效應(yīng):1 結(jié)構(gòu)放大效應(yīng)。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)跳出了傳統(tǒng)的只對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供勞務(wù)的模式,對(duì)經(jīng)營(yíng)對(duì)象 作了極大擴(kuò)展,它把廠房、設(shè)備、產(chǎn)品、貨幣、債權(quán)等有形資產(chǎn),以及商標(biāo)、專(zhuān)利、技術(shù)、人才、商 譽(yù)、管理、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)等無(wú)形資產(chǎn)全部利用起來(lái),通過(guò)在資本市場(chǎng)上的運(yùn)作,實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和資 產(chǎn)的快速增值。把經(jīng)營(yíng)對(duì)象由單一的產(chǎn)品或勞務(wù)的簡(jiǎn)單結(jié)構(gòu),擴(kuò)大到了創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的所有生產(chǎn)環(huán)節(jié) 和生產(chǎn)要素,從而形成企業(yè)利潤(rùn)的立體結(jié)構(gòu),推動(dòng)企業(yè)的調(diào)整增長(zhǎng)。2 .交易放大效應(yīng)。隨著經(jīng)營(yíng)對(duì)象的擴(kuò)大和完善,資產(chǎn)經(jīng)
21、營(yíng)的交易規(guī)模也隨之急速擴(kuò)大,交易量 與產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)相比往往會(huì)呈現(xiàn)幾何級(jí)數(shù)的增長(zhǎng),這是產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)所無(wú)法比擬的。3 .市場(chǎng)放大效應(yīng)。在資本市場(chǎng)日趨國(guó)際化的今天,由于資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是通過(guò)價(jià)值形態(tài)、資本形態(tài)的 交易方式進(jìn)行的,不僅可以運(yùn)用資本市場(chǎng)的各種投資工具,還可利用資本市場(chǎng)特有的流動(dòng)性強(qiáng),不受 空間、時(shí)間的特點(diǎn),與世界上任何地方進(jìn)行交易,在這種意義上,市場(chǎng)容量幾乎是無(wú)限地?cái)U(kuò)大。4 融資放大效應(yīng)。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)把產(chǎn)業(yè)資本與金融資本結(jié)合起來(lái)進(jìn)行融資,與一般融資方式相比, 具有非常明顯的特點(diǎn):一是直接融資,它依托資本市場(chǎng)進(jìn)行,資金來(lái)源面廣;二是融資工具多元化, 可根據(jù)條件和時(shí)機(jī),靈活運(yùn)用配股、注資、分拆、可轉(zhuǎn)換債券、股份
22、出售等各種融資工具;三是資金 量大;四是股本型,無(wú)負(fù)債,可增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)基礎(chǔ);五是無(wú)次數(shù)限制,只要企業(yè)經(jīng)營(yíng)好,在資本市場(chǎng) 上進(jìn)行擴(kuò)股和配售基本上不受時(shí)間約束;六是具有兼容性,它不排斥一般融資方式,而且成功的資產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)還可以提高企業(yè)知名度和資信,更有利于企業(yè)進(jìn)行其他方式的融資。5 時(shí)間放大效應(yīng)。產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)從建設(shè)、生產(chǎn)到銷(xiāo)售,投資回收需要較長(zhǎng)的周期。而資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)由于 它一般經(jīng)營(yíng)已進(jìn)入銷(xiāo)售階段且有3年以上盈利佳績(jī)的資產(chǎn),因此它的投入和產(chǎn)出的周期集中在一個(gè)特 定的時(shí)間中,然后在特定的市場(chǎng)交易中釋放出來(lái)。因此投入產(chǎn)出時(shí)間大為縮短,這也意味著資金循環(huán) 的時(shí)速大大擴(kuò)大。6效益放大效應(yīng)。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)通過(guò)對(duì)資產(chǎn)存量和增量
23、進(jìn)行管理、重組和交易,可在短期內(nèi)使資產(chǎn)獲 得最大限度的增值,為企業(yè)帶來(lái)巨大收益。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的交易有另一個(gè)特點(diǎn),就是其交易不是以資產(chǎn)的 當(dāng)時(shí)實(shí)際價(jià)值進(jìn)行,而是以溢價(jià)方式進(jìn)行,不僅包括了當(dāng)時(shí)價(jià)值,還能提交獲得未來(lái)價(jià)值和利潤(rùn),這 就使資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的投入產(chǎn)出比大大提高。世界大企業(yè)的發(fā)展歷史和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的功能作用已經(jīng)揭示,資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是迅速擴(kuò)大企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的捷 徑,國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)只有依靠資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這個(gè)翅膀,才能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)足發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論現(xiàn)在和將來(lái),都是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要部分,為此我們需要將資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)思路延伸到 房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作上來(lái)。這是因?yàn)椋? 推進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng),能夠形成解決存量空置商品房消化問(wèn)題的一個(gè)新思路。在目前
24、我國(guó)房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初期階段,相當(dāng)數(shù)量的空置商品房的存在,對(duì)于國(guó)家和企業(yè)來(lái)說(shuō)都是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。 對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō),造成大量自有資金和銀行借貸資金的積壓,必須負(fù)擔(dān)沉重的銀行利息,不僅影響到企 業(yè)的聲譽(yù)和品牌,還嚴(yán)重影響到了企業(yè)的生存和發(fā)展;對(duì)于國(guó)家來(lái)講,大量資金在房地產(chǎn)業(yè)中的沉淀, 不僅會(huì)影響到國(guó)家的投資環(huán)境及其對(duì)外形象,而且會(huì)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)作產(chǎn)生負(fù)面影響。因此, 這些空置商品房的消化,是政府和開(kāi)發(fā)商的迫切的希望。2 建立股份制專(zhuān)業(yè)性的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司,可以成為存量空置商品房資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一種組織形式。 存量空置商品房的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的運(yùn)作,無(wú)論是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),還是資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理,作為實(shí)施管理的主體一一
25、企業(yè),必須是以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制為前提的,而股份制公司是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物,所以,可以采 用股份制模式構(gòu)建房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)性經(jīng)營(yíng)管理公司運(yùn)作存量空置商品房。股份制企業(yè)的主要優(yōu)越性:一是 籌措規(guī)模資本的有效模式,使需要巨額資本的產(chǎn)業(yè)得以建立;二是股份制公司更有一套嚴(yán)密的管理組 織,能夠保證大規(guī)模的有效經(jīng)營(yíng);三是股份制公司的建立可以兼顧各方面投資股東的利益,使各方面 都能獲得比獨(dú)立操作更大的利益;四是股份制公司有利于資本產(chǎn)權(quán)的社會(huì)化和公眾化,為資產(chǎn)重組而 形成集團(tuán)化企業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供了前提和鋪墊。所以純市場(chǎng)化的股份制公司的運(yùn)作,將可以成為進(jìn)行 房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的管理和操作主體。而且以資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主要方式的納
26、市場(chǎng)化的股份制公司是追求房地 產(chǎn)最大的利益、促進(jìn)房地產(chǎn)最大增值的保證。在大量存量房地產(chǎn)積壓、國(guó)有資產(chǎn)處于隱性流失的今天, 公司的主要目標(biāo)將是盤(pán)活存量。通過(guò)盤(pán)活存量,使處于閑置或半閑置的資產(chǎn)得以流動(dòng),并在流動(dòng)中得 以增值后,公司將通過(guò)其管理行為,形成有上海特色的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式,并將該模式與國(guó)際市場(chǎng) 接軌。房地產(chǎn)作為一種特殊的資產(chǎn),特別是作為一些因種種原因空置,成為存量空置商品房的不良資產(chǎn), 在資本市場(chǎng)上通過(guò)股份制的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行資產(chǎn)重組、租賃、托管等形式,以?xún)?yōu)化配置、 動(dòng)態(tài)調(diào)整等手段,通過(guò)綜合運(yùn)營(yíng)以追求最大利潤(rùn)和資產(chǎn)最大增值為目標(biāo)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式,這是一 個(gè)全新的領(lǐng)域。因此,在
27、這一新的領(lǐng)域中,必須加強(qiáng)理論研究,根據(jù)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的原則,運(yùn)用資產(chǎn)重組 股份制的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的運(yùn)作,形成其資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)?;罂缍鹊馁Y產(chǎn)重組、專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng) 營(yíng)銷(xiāo)組合、規(guī)范和系統(tǒng)化的物業(yè)管理及國(guó)際化的金融合作等的綜合模式。綜合運(yùn)用資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各種方 式,以存量空置商品房為經(jīng)營(yíng)對(duì)象,搞活存量房地產(chǎn),使其產(chǎn)生效益,進(jìn)而將不良資產(chǎn),轉(zhuǎn)化為良性 資產(chǎn)。二、房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式選擇一般說(shuō)來(lái),資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要方式和途徑主要有如下幾種()上市經(jīng)營(yíng)上市經(jīng)營(yíng)是指將資產(chǎn)進(jìn)行整合重組,對(duì)外公開(kāi)招募股份,在證券市場(chǎng)上市交易。這是資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的 一種主要方式。企業(yè)上市既可以公開(kāi)發(fā)行股票直接上市,也可以通過(guò)買(mǎi)殼等形式間接上市。這樣
28、企業(yè) 可以在證券市場(chǎng)源源不斷籌集資本、開(kāi)展資產(chǎn)經(jīng)營(yíng),且隨企業(yè)的發(fā)展可以不斷地注入新資產(chǎn),也可以 發(fā)行新股,在時(shí)機(jī)成熟時(shí)還可以將部分業(yè)務(wù)分拆獨(dú)立上市,使整個(gè)集團(tuán)不斷成長(zhǎng)壯大。通過(guò)股市籌資, 不僅不要還本、無(wú)固定支付股息的約束,而且增(二)兼并與收購(gòu)這是指一家企業(yè),部分地甚至全部地獲得另一家企業(yè)的資產(chǎn)。資擴(kuò)股相對(duì)靈活,從而可以增強(qiáng)企業(yè)財(cái) 務(wù)基礎(chǔ)。只要企業(yè)經(jīng)營(yíng)得好,注資和分拆上市時(shí)通過(guò)溢價(jià)可使企業(yè)經(jīng)營(yíng)得到較高回報(bào)。如香港華資首 富李嘉誠(chéng),以發(fā)展房地產(chǎn)為主業(yè),同時(shí)通過(guò)收購(gòu)兼并,重組上市,形成了以長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和黃等三只香 港恒生指數(shù)為主的上市公司體系,在不到3 0年時(shí)間內(nèi),聚集了市值達(dá)60 0 0億港元的
29、龐大資產(chǎn),其每年產(chǎn)值甚至超過(guò)了國(guó)內(nèi)一些大城市。需要注意的是:上市經(jīng)營(yíng)可在國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)或國(guó)外證券市場(chǎng)操作。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者喬治斯蒂格勒曾說(shuō):“一個(gè)企業(yè)通過(guò)兼并其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的途徑成為巨型企業(yè)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)史上的突出現(xiàn)象”?!皫缀鯖](méi)有一家大公司主要依靠?jī)?nèi)部擴(kuò)張成長(zhǎng)起來(lái)的”。兼并與收購(gòu)可以通過(guò)多種方式來(lái)實(shí)現(xiàn):一是以現(xiàn) 金購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn);二是以現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)股票;三是以股票換取資產(chǎn);四是用股票換取股票。后兩種方式雖然互 換股票的數(shù)額完全相同,但實(shí)際上在各自企業(yè)資產(chǎn)中所占的比例卻各異,從而達(dá)到取得控股權(quán)的目的。(三)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)不需要或不符合經(jīng)營(yíng)策略方向的業(yè)務(wù)或資產(chǎn),在需要籌措資金,或資產(chǎn)的市場(chǎng)較為理想時(shí),
30、可以考 慮進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓出售。從某種程度來(lái)說(shuō),產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的最終實(shí)現(xiàn)環(huán)節(jié),是資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵內(nèi) 容。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象可以是兼并收來(lái)的資產(chǎn),經(jīng)過(guò)調(diào)整,可將其中優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)直接出售套現(xiàn),如中信泰 富將恒昌大廈和投資股份高價(jià)出售,分得現(xiàn)金股息11. 7億港元,部分地應(yīng)付了收購(gòu)資金需求。同時(shí),對(duì)于效益較差的資產(chǎn),在重組和加強(qiáng)管理后,待時(shí)機(jī)成熟時(shí)也可出售。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)也可以是企業(yè) 原有的資產(chǎn),對(duì)于那些增長(zhǎng)潛力有限,或?qū)ζ髽I(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)不大的資產(chǎn),可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓獲得資 金,用來(lái)發(fā)展新的或效益更好的項(xiàng)目。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓可以在證券市場(chǎng)實(shí)現(xiàn),也可以在產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)、資本 市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)。(四)租賃與托管這是指以法人財(cái)產(chǎn)權(quán)為
31、基礎(chǔ),以短期經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為指標(biāo)的經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)泄苁亲赓U的延伸和完善。租賃 和托管也是一種企業(yè)資產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作方式,它們并未改變資產(chǎn)所有權(quán)的性質(zhì),而經(jīng)營(yíng)權(quán)和處置權(quán)發(fā)生 了有條件的轉(zhuǎn)移,并在租賃和托管過(guò)程中雙方都能受益。作為租賃方和受托方,可以憑借其管理才能 進(jìn)而以較少的投入,借助他人資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng),從而達(dá)到獲取經(jīng)濟(jì)利益的目的。作為被租方和委托方, 可改善原有資產(chǎn)的盈利狀況,獲得收益。(五)投資基金組建方向性投資基金,在各地市場(chǎng)上配售上市,吸引國(guó)際中小投資者的資金,投向獲利較高的項(xiàng) 目,也是一種資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方式?;饘儆陂L(zhǎng)期性股本融資方式,適宜長(zhǎng)期性投資項(xiàng)目,并可獲得戰(zhàn)略 投資者的資金、技術(shù)及管理,且不影響
32、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債比例。目前,這種方式國(guó)有企業(yè)運(yùn)用較少,但就 長(zhǎng)遠(yuǎn)而言則大有發(fā)展前途。(六)抵押經(jīng)營(yíng)抵押可在短期內(nèi)彌補(bǔ)企業(yè)的資金量的不足,使企業(yè)得以將固定資產(chǎn)折價(jià)進(jìn)入流動(dòng)資產(chǎn),共同支持企業(yè) 的發(fā)展需要。但企業(yè)面臨貸款利息過(guò)重,至U期需要將資產(chǎn)套現(xiàn)還款,從而對(duì)企業(yè)發(fā)展不利,這是由于 企業(yè)要承擔(dān)較大的投資盈利風(fēng)險(xiǎn)的緣故。由于每種資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方式都有相應(yīng)的優(yōu)、劣勢(shì),故現(xiàn)代資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)注重多種方式的組合運(yùn)用,使之 達(dá)到以小控大、資產(chǎn)迅速擴(kuò)張、效益迅速增長(zhǎng)的目的。要搞好資產(chǎn)經(jīng)營(yíng),必須注意以下幾點(diǎn):一是選 好選準(zhǔn)項(xiàng)目。項(xiàng)目選得好,資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)就成功了一半。要選好選準(zhǔn)項(xiàng)目,就必須進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)客觀的項(xiàng)目論證,組織
33、專(zhuān)門(mén)力量開(kāi)展此項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性的工作,為投資決策提供科學(xué)的參考依據(jù)。事實(shí) 證明,資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)搞得比較成功的公司都以相當(dāng)大的投入來(lái)抓好這個(gè)環(huán)節(jié)。二是抓好企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。無(wú) 論是不直接介入企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的股權(quán)交易業(yè)務(wù),還是涉及企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的活動(dòng),企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的狀況 都是關(guān)鍵因素。只有槍業(yè)經(jīng)營(yíng)管理處于良好的狀況,資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)才能順利進(jìn)行。大多數(shù)投資項(xiàng)目的效益 得到保證,資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)才能進(jìn)入良性循環(huán)。三是組織好從事資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的力量和渠道。無(wú)論是哪種方式的 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)都涉及大量專(zhuān)業(yè)性操作業(yè)務(wù),如招股、注資、分拆資產(chǎn)等等;同時(shí)產(chǎn)生的交易是實(shí)現(xiàn)資 產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效果的最終環(huán)節(jié),能否便捷及時(shí)地購(gòu)入或賣(mài)出有關(guān)的資產(chǎn),對(duì)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的順利進(jìn)行具有關(guān)
34、鍵影 響。因此,應(yīng)當(dāng)組織專(zhuān)業(yè)力量來(lái)從事資本市場(chǎng)的具體操作事務(wù),并在資本市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)設(shè)立自 己的交易渠道,使資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)渠道從操作到交易都能順暢便利。10簡(jiǎn)要說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)踐活動(dòng)都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。1 .房地產(chǎn)業(yè)的地位房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中是一個(gè)極其重要的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。社會(huì)生產(chǎn)與生活離不開(kāi)房地產(chǎn),各 行各業(yè)和人們居住等都需要有房屋與開(kāi)發(fā)好的可用土地作為基本活動(dòng)和生活場(chǎng)所。房屋及其附屬用地 乃是人們生產(chǎn)與生活的基本載體。房地產(chǎn)業(yè)是世界各國(guó)特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家國(guó)
35、民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之O房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的地位.已不僅僅是其固有的承載體的意義,而且巳成為現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的有機(jī)組成部分。在現(xiàn)代社會(huì)里,國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)鏈中生產(chǎn)與生活的聯(lián)結(jié),公共投資和個(gè)人消 費(fèi),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整城市基礎(chǔ)設(shè)簏發(fā)展以及城市化經(jīng)濟(jì)發(fā)展,無(wú)不受到房地產(chǎn)業(yè)的深刻影響。房地產(chǎn)業(yè)在工業(yè)化、城市化中興起,形成了獨(dú)立的產(chǎn)業(yè):反過(guò)來(lái)-它又推動(dòng)工業(yè)化、城市化以及現(xiàn)代化的發(fā)展;當(dāng)今世界上,許多國(guó)家和地區(qū),尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì) 繁榮的重要支撐點(diǎn)之一,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要位置。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)迅速崛起,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā) 展中發(fā)揮了巨大的作用,其潛在的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)示著它在我國(guó)國(guó)
36、民經(jīng)濟(jì)中具有同樣意義的地位。2 房地產(chǎn)業(yè)的作用房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。(1)房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)提供了基本物質(zhì)保證。社會(huì)生產(chǎn)的發(fā)展是以房屋及其附屬用地為前提的。而 房地產(chǎn)業(yè)正是一個(gè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的行業(yè),可以說(shuō),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 先導(dǎo)和基礎(chǔ)。(2) 房地產(chǎn)業(yè)影響著人民的居住水平。社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以人為主體,以人為目的。住房是人們的基本 消費(fèi)資料.是勞動(dòng)力再生產(chǎn)必不可少的前提。因此,能否解決人們的住房問(wèn)題,以及解決的程度和水 平,關(guān)系到勞動(dòng)力再生產(chǎn)的質(zhì)量和社會(huì)安定。住房問(wèn)題始終是人們最關(guān)心的問(wèn)題之一。加速住房建設(shè), 改善居住條件,。是我們社會(huì)主義生產(chǎn)的
37、根本目的所要求的。(3) 房地產(chǎn)業(yè)是城市財(cái)政的重要來(lái)源。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,能為城市財(cái)政提供穩(wěn)定而持久的財(cái)源。除 了映在財(cái)政上的直接收益外房地產(chǎn)業(yè)還以多種間接方式開(kāi)辟了城市建設(shè)的資金渠道。這包括逐步把 城建資金納入綜合開(kāi)發(fā)資金循環(huán),使城市基礎(chǔ)設(shè)蔥建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)緊密、協(xié)調(diào)地聯(lián)系起來(lái)。通過(guò)綜 合開(kāi)發(fā)既收到街景房貌同步改善的效果,叉能回收一部分資金,還原于城市建設(shè)。(4) 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進(jìn)其他行業(yè)的發(fā)展建筑業(yè)生產(chǎn)建筑產(chǎn)品,創(chuàng)造價(jià)值;房地產(chǎn)業(yè)推銷(xiāo)產(chǎn)品, 實(shí)現(xiàn)價(jià)值促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以給建筑業(yè)提供再生產(chǎn)資金;而建筑業(yè)的發(fā)展又可以帶動(dòng)建材業(yè)的 發(fā)展.促進(jìn)鋼鐵和機(jī)械等基礎(chǔ)工業(yè)的發(fā)展;并可帶動(dòng)諸如交通運(yùn)輸業(yè)
38、、郵電業(yè)、公用事業(yè)、市政園林、 家具、家用電器及保險(xiǎn)業(yè)等方面的相應(yīng)發(fā)展。與此同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)還可為商業(yè)、服務(wù)業(yè)等城市第三產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展提供以住房為主的生產(chǎn)資料。此外,房屋商品化要求金融業(yè)發(fā)揮融通資金的作用開(kāi)展房地 產(chǎn)信貸業(yè)務(wù),進(jìn)而經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的有價(jià)證券。因而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有力地推動(dòng)金融業(yè)的發(fā)展,使房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)銀行應(yīng)運(yùn)而生,房地產(chǎn)財(cái)團(tuán)迅速形成,為城市經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。(5) 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以促進(jìn)城市土地的合理配置。在中國(guó)傳統(tǒng)的產(chǎn)品計(jì)劃體制下,中國(guó)城市土地基 本上都是無(wú)償使用的,這等于失去了城市土地的地租約束。在大力發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)下, 要求重新建立城市地租約束機(jī)制,以便控制城市
39、用地的盲目擴(kuò)大,減少各單位征用土地寬打?qū)捤?、?征少用、早征遲用、征而不用的浪費(fèi)現(xiàn)象;促進(jìn)城市用地的重新調(diào)整、布局,做好城市地產(chǎn)資源的合 理配置。通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)在機(jī)制的完善和全面發(fā)展,能有效地調(diào)整各種城市經(jīng)濟(jì)關(guān)系。(6) 房地產(chǎn)業(yè)的改革發(fā)展是中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制全面深化改革的重要基礎(chǔ)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的改革發(fā)展,為 經(jīng)濟(jì)體制改革的深入發(fā)展創(chuàng)造了必要的條件,對(duì)中國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)具有重要意義。對(duì)此, 我們可以從以下幾個(gè)方面來(lái)加以認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)業(yè)的改革發(fā)展可以促進(jìn)社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的合理化。中國(guó)由于住房這個(gè)大商品沒(méi)有進(jìn)入消費(fèi)市場(chǎng)領(lǐng)域,因而導(dǎo)致了中國(guó)消費(fèi)結(jié)構(gòu)極不合理.一般居民住房支出只占家庭收入的I。5 %3%,而在其他國(guó)家,如美國(guó)、法國(guó)等,住房支出都占家庭收入的 25 %30 %。由于房屋租金太低,買(mǎi)房不如租房, 人們有了錢(qián)就投向住房以外的其他消費(fèi)品,造成超前消費(fèi)的問(wèn)題.引起物價(jià)上漲.從而形成了通貨膨 脹的潛在威脅。因此,中國(guó)的住房制度迫切需要加快改革步伐.朝住房商品化的方向發(fā)展.使住房消 費(fèi)占家庭總梢贊的比例趨向合理,以便抑制對(duì)其他消費(fèi)品的不合理需求,使社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)趨向于臺(tái)理 化。房地產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的投資導(dǎo)向作用。從
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