房地產(chǎn)評估-2

1、第三章 市場比較法 n第一節(jié) 市場比較法的基本原理 n第二節(jié) 市場比較法的步驟n第三節(jié)案例分析第一節(jié)第一節(jié) 市場比較法的基本原理市場比較法的基本原理 n一、市場比較法的概念 n別稱：市場法,交易實(shí)例比較法,比較法 n是將估價對象與在估價時點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。n求出的評估價格稱為比準(zhǔn)價格。市價比較法市價比較法現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法市場資料比較法市場資料比較法交易實(shí)例比較法交易實(shí)例比較法買賣實(shí)例比較法買賣實(shí)例比較法交易案例比較法交易案例比較法關(guān)鍵關(guān)鍵選擇類似房地產(chǎn)選擇類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)是指與估價對

2、象處于同一供求類似房地產(chǎn)是指與估價對象處于同一供求圈內(nèi)，并在圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求圈是指與估價對象具有替代關(guān)系、同一供求圈是指與估價對象具有替代關(guān)系、價格互相影響的適當(dāng)范圍，包括鄰近地區(qū)價格互相影響的適當(dāng)范圍，包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)。和類似地區(qū)。 +理論依據(jù)+估價公式+適用對象+使用條件估價步驟估價步驟運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 n以價定級原則以價定級原則n圖形單元法（基準(zhǔn)地價、新建商品房版塊圖形單元法（基準(zhǔn)地價、新建商品房版塊分區(qū)、行政區(qū)重合形成）分區(qū)、行政區(qū)重合形成）Mapinfo

3、n各單元評估樣本房屋價格、聚類形成圖斑各單元評估樣本房屋價格、聚類形成圖斑n確定范圍、四至、等級確定范圍、四至、等級n評估各單元評估樣本房屋價格時采用標(biāo)準(zhǔn)評估各單元評估樣本房屋價格時采用標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋修正法，運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)方法在交樣本房屋修正法，運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)方法在交易實(shí)例中選擇可比實(shí)例進(jìn)行估價易實(shí)例中選擇可比實(shí)例進(jìn)行估價二、理論依據(jù)：替代原理 +概念+估價公式+適用對象+適用條件估價步驟估價步驟運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價格總是為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價格總是相互牽引，趨于一致。相互牽引，趨于一致。 估價對象價格可比實(shí)

4、例價格交易情況調(diào)整系數(shù)交估價對象價格可比實(shí)例價格交易情況調(diào)整系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)直接比較調(diào)整公式直接比較調(diào)整公式2.間接比較調(diào)整公式間接比較調(diào)整公式+概念+理論依據(jù)+適用對象+適用條件估價步驟估價步驟運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 )(100100)()(100可比實(shí)例價格估價對象價格實(shí)例狀況價格對象狀況價格成交日期價格估價時點(diǎn)價格實(shí)際成交價格正常市場價格可比實(shí)例價格100)()(100100)()(100 可比實(shí)例價格估價對象價格三、估價公式三、估價公式標(biāo)準(zhǔn)狀況價格對象狀況價格實(shí)例狀況價格標(biāo)準(zhǔn)狀況價格成交日期價格估價時點(diǎn)價格實(shí)際成交價格正常市場價格可比實(shí)例

5、價格n三、市場比較法適用的對象和條件三、市場比較法適用的對象和條件 v市場比較法適用于市場比較法適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育程度較高房地產(chǎn)市場發(fā)育程度較高，近期內(nèi)近期內(nèi)有較多交易實(shí)例發(fā)生的地區(qū)有較多交易實(shí)例發(fā)生的地區(qū)，而且有，而且有廣廣泛交易的房地產(chǎn)類型泛交易的房地產(chǎn)類型。如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普。如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。v對于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)對于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn), ,則難以采用比較則難以采用比較法估價。如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教法估價。如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)

6、念館等堂、寺廟、紀(jì)念館等比較法適用的條件：比較法適用的條件：n充分的交易實(shí)例資料：可選取的交易實(shí)例應(yīng)數(shù)量充分的交易實(shí)例資料：可選取的交易實(shí)例應(yīng)數(shù)量充足，一般要求理想的交易實(shí)例有充足，一般要求理想的交易實(shí)例有1010個以上，其個以上，其中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實(shí)例要有中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實(shí)例要有3 34 4個。個。n資料具有相關(guān)性；市場供求基本一致；明確具備資料具有相關(guān)性；市場供求基本一致；明確具備的條件（成交實(shí)例與待估房地產(chǎn)差異?。?。的條件（成交實(shí)例與待估房地產(chǎn)差異?。?。n資料必須翔實(shí)可靠：交易實(shí)例資料應(yīng)完整、準(zhǔn)確，資料必須翔實(shí)可靠：交易實(shí)例資料應(yīng)完整、準(zhǔn)確，各種因素對價格影響易量化。

7、各種因素對價格影響易量化。第二節(jié) 市場比較法的步驟 1.1.搜集交易實(shí)例；搜集交易實(shí)例；2 2選取可比實(shí)例；選取可比實(shí)例；3 3建立價格可比基礎(chǔ)；建立價格可比基礎(chǔ)；4 4進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易情況修正；5 5進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行交易日期修正；6 6進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；（區(qū)域和個別因素修正）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；（區(qū)域和個別因素修正）7 7求取比準(zhǔn)價格。求取比準(zhǔn)價格。一搜集交易實(shí)例n1、搜集交易實(shí)例的必要性 n運(yùn)用比較法估價，首先需要擁有大量真實(shí)、首先需要擁有大量真實(shí)、可靠的交易實(shí)例可靠的交易實(shí)例。 n搜集交易實(shí)例在平時就應(yīng)留意搜集和積累，同時，在采用比較法估價時也可以有針對性地搜集一些交易

8、實(shí)例。n2、搜集交易實(shí)例的途徑 n(1)查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易等資料。 n如房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時申報的成交價格資如房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時申報的成交價格資料、交易登記資料，政府出讓土地使用權(quán)的地價料、交易登記資料，政府出讓土地使用權(quán)的地價資料，政府確定、公布的基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和資料，政府確定、公布的基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格資料等。房屋重置價格資料等。 n(2)查閱報刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信查閱報刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。息等資料。n (3)參加房地產(chǎn)交易展示會，了解房地產(chǎn)價格行情，參加房地產(chǎn)交易展示會，了解房地產(chǎn)價格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資

9、料。搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。n(4)向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解有關(guān)房地產(chǎn)交易的情況. n(5)假裝成房地產(chǎn)購買者，與房地產(chǎn)出售者，如房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)代理商等洽談，取得真實(shí)的房地產(chǎn)價格資料。n (6)同行之間相互提供。估價機(jī)構(gòu)或估價人員可以約定相互交換所搜集的交易實(shí)例和經(jīng)手的估價案例資料。n(7)其他途徑。如向當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解 n注意注意： 。n3、搜集交易實(shí)例的內(nèi)容 n在搜集交易實(shí)例時，需要搜集的內(nèi)容應(yīng)包括：n (1)交易雙方的基本情況和交易目的； n (2)交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況，如坐落、用途、土地狀

10、況、建筑物狀況、周圍環(huán)境、景觀等； n(3)成交日期；n(4)成交價格；n(5)付款方式； n搜集交易實(shí)例時應(yīng)注意所搜集內(nèi)容的統(tǒng)一統(tǒng)一性性和規(guī)范化規(guī)范化。 n需要搜集的內(nèi)容最好在事先針對不同類型的房地產(chǎn)，如分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等，制作成表格，此表格可命名為“交易實(shí)例調(diào)查表” 。交易實(shí)例調(diào)查表交易實(shí)例調(diào)查表n房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價人員，應(yīng)當(dāng)建立房房地產(chǎn)交易實(shí)例庫地產(chǎn)交易實(shí)例庫，這是從事房地產(chǎn)估價的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。 n交易實(shí)例庫的建立可通過制作成交易實(shí)例卡片，分門別類存放；或?qū)⑺鸭降慕灰讓?shí)例分門別類存人計算機(jī)中，這樣有利于保存和在需要時查找、調(diào)用。二選取可比實(shí)例二選取

11、可比實(shí)例 n需要從中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為估價中用于參照比較的交易實(shí)例。這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱為可比實(shí)例可比實(shí)例。 n條件：類似房地產(chǎn)；成交日期與估價時點(diǎn)相近；是或可修正為正常價格。n可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到比較法評估出的價格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的個數(shù)：310個(含3個、含10個) 選取的可比實(shí)例應(yīng)符合的要求：n用途相同；n結(jié)構(gòu)類同n區(qū)域類似n價格類型相同n時間接近；n正常交易n在實(shí)際選取時，上述四個方面可具體化為下列8點(diǎn)： n1可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。n2可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同。n這里的用

12、途主要指大類用途，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為：(1)居??；(2)商業(yè)；(3)辦公；(4)旅館；(5)工業(yè)；(6)農(nóng)業(yè)等。 n3可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。n這里的建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)；(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；(3)磚混結(jié)構(gòu)；(4)磚木結(jié)構(gòu)；(5)簡易結(jié)構(gòu)。 n4可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。 n5可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時，一般不能作為可比實(shí)例。 n6可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合。n交易類型主要有土地使用權(quán)協(xié)議出讓、一般買賣、租賃、

13、征用等。為抵押、抵債目的的估價，應(yīng)選取一般買賣的交易實(shí)例為可比實(shí)例。 n7可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與價值時點(diǎn)接近。n交易實(shí)例的成交日期與價值時點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)殡y以進(jìn)行交易日期修正，即使修正也可能出現(xiàn)較大偏差。 n8可比實(shí)例的成交價格應(yīng)是正常成交價格，或可修正為正常成交價格。三、建立價格可比基礎(chǔ)(五統(tǒng)一) n建立價格可比基礎(chǔ)包括建立價格可比基礎(chǔ)包括5個方面：個方面： n1、統(tǒng)一付款方式；、統(tǒng)一付款方式； n2、統(tǒng)一采用單價；、統(tǒng)一采用單價； n3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位；、統(tǒng)一幣種和貨幣單位； n 4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵；、統(tǒng)一面積內(nèi)涵； n5、統(tǒng)一面積單位。、統(tǒng)一面積單位。n1、統(tǒng)一付款方式

14、由于房地產(chǎn)的價值量大，成交價格往往采用分期付款的方式支付。 n估價中為便于比較，價格以一次付清所需支付的金額為基準(zhǔn)。就需要將分期付款的可比實(shí)例的成交價格折算為在其成交日期時一次付清。 n具體方法是貨幣的時間價值中的折現(xiàn)計算。例題例題： 某宗房地產(chǎn)的交易總價款為某宗房地產(chǎn)的交易總價款為30萬元，其萬元，其中首期付款中首期付款20，余款于半年后支付。假，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為設(shè)月利率為0.5，則在其成交日期時一次，則在其成交日期時一次付清的價格是多少？付清的價格是多少？ n2、統(tǒng)一采用單價 在統(tǒng)一采用單價方面，通常為單位的價格,單位不一定是面積。 n土地：單價、樓面地價 n建筑物：建筑面積

15、、使用面積、套內(nèi)建筑面積 n倉庫：單位體積 碼頭： 泊位 n停車場：車位 旅館： 房間或床位 n電影院：座位 醫(yī)院： 床位 n保齡球館：球道 網(wǎng)球館：網(wǎng)面n注意：有些可比實(shí)例適宜先進(jìn)行某些修正后，再轉(zhuǎn)化為單價進(jìn)行其他修正，因?yàn)檫@樣處理時，價格修正更容易、更準(zhǔn)確。n3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位n在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格成交日期時的市場匯價。 n但如果先按原幣種的價格進(jìn)行交易日期修正，則對進(jìn)行了交易日期修正后的價格，應(yīng)采用估價時點(diǎn)時的市場匯價進(jìn)行換算。 n在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。 4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一面積內(nèi)涵 在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)

16、交易中，有按建筑面積計在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價，有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用價，有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算如下：面積計價的。它們之間的換算如下： n5、統(tǒng)一面積單位 在面積單位方面，中國大陸通常采用平平方米方米(土地的面積單位有時還采用公頃、畝)，美國、英國和中國香港地區(qū)習(xí)慣采用平方平方英尺英尺，日本、韓國和中國臺灣地區(qū)一般采用坪坪。 n它們之間的換算如下： n平方米下的價格=畝下的價格666.67 n平方米下的價格=公頃下的價格10000 n平方米下的價格=平方英尺下的價格10.764=平方英尺下的價格0.09290304 n平方米下的價格=坪

17、下的價格0.303=坪下的價格3.30579 n例題： 搜集了甲、乙兩個交易實(shí)例。甲交易的房地產(chǎn)的建筑面積200平方米，成交總額80萬人民幣，分三期付款，首期16萬人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元于一年后付清。乙交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積是2500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取這兩個交易實(shí)例為可比實(shí)例，試在對其成交價格做有關(guān)修正，調(diào)整之前進(jìn)行“建立可比價格基礎(chǔ)”的處理。（假設(shè)當(dāng)時的人民幣年利率為4，人民幣與美元的兌換率為1美元6.3元人民幣，該類房地產(chǎn)的建筑面積和使用面積的關(guān)系為1：0.75）統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一采用單價統(tǒng)一采用單價 統(tǒng)一幣種

18、和貨幣單位統(tǒng)一幣種和貨幣單位 統(tǒng)統(tǒng)一面積內(nèi)涵一面積內(nèi)涵統(tǒng)一面積單位統(tǒng)一面積單位n（1）統(tǒng)一付款方式：）統(tǒng)一付款方式： 成交日期一次性付清為基準(zhǔn)成交日期一次性付清為基準(zhǔn): 甲總價甲總價1632/(1+4%)0.5+32/(1+4%) =76.422(萬元人民幣萬元人民幣) 乙總價乙總價15（萬美元）（萬美元）（2）統(tǒng)一采用單價）統(tǒng)一采用單價 甲單價甲單價764220/200 = 3821.1(元人民幣元人民幣/平平方米建筑面積方米建筑面積) 乙單價乙單價150000/2500 = 60(美元美元/平方英尺平方英尺使用面積使用面積) （3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 甲單價甲單價382

19、1.1(元元/平方米建筑面積平方米建筑面積) 乙單價乙單價606.3378（元（元/平方英尺使用面積）平方英尺使用面積） （4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵）統(tǒng)一面積內(nèi)涵 甲單價甲單價3821.1(元人民幣元人民幣/平方米建筑面積平方米建筑面積) 乙單價乙單價3780.75 =283.5(元元/平方英尺建筑面積平方英尺建筑面積)使用面積下價格使用面積下價格*（使用面積（使用面積/建筑面積）建筑面積）=建筑面積下價格建筑面積下價格（5）統(tǒng)一面積單位）統(tǒng)一面積單位 甲單價甲單價=3821.1(元人民幣元人民幣/平方米建筑面積平方米建筑面積) 乙單價乙單價283.5/0.0929=3051.17(元人民幣元人民幣/

20、平方米建筑面積平方米建筑面積)平方米下的價格=平方英尺下的價格10.764=平方英尺下的價格0.09290304 四、交易情況修正 n（一）含義 n可比實(shí)例的成交價格可能是正常的，也有可能是不正常的。 n由于要求評估的估價對象的價值是客觀合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價格是不正常的，則應(yīng)該將其修正為正常情況下的價格。n（二）造成成交價格偏離正常市場價格的因素（二）造成成交價格偏離正常市場價格的因素 ：n1、利益關(guān)系、利益關(guān)系 n2、急于出售或購買、急于出售或購買 n3、一方信息不完全、一方信息不完全 n4、一方有特別的偏好、一方有特別的偏好 n5、特殊的交易方式、特殊的交易方式 n6、交易稅

21、費(fèi)的負(fù)擔(dān)、交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān) n7、相鄰房地產(chǎn)的合并、相鄰房地產(chǎn)的合并n 8、債權(quán)債務(wù)的關(guān)系、債權(quán)債務(wù)的關(guān)系n（三）修正方法（三）修正方法 n一般情況下，如果有上述特殊情況出現(xiàn)的一般情況下，如果有上述特殊情況出現(xiàn)的交易實(shí)例不應(yīng)該作為可比實(shí)例。交易實(shí)例不應(yīng)該作為可比實(shí)例。 n但是若可比實(shí)例較少而不得不選的時候，但是若可比實(shí)例較少而不得不選的時候，應(yīng)該對其交易情況進(jìn)行修正。應(yīng)該對其交易情況進(jìn)行修正。 n具體方法有兩種：百分率法和差額法具體方法有兩種：百分率法和差額法修正原則a.合理（調(diào)整方向合理，幅度合理）： 修正系數(shù)差 單個20，總的30b.一致 c.差異性縮小 以評估對象為基準(zhǔn)，把案例向其修正。

22、修正的順序：先區(qū)域因素，再個別因素； 先綜合二級因素，再一級因素。 通常以連加方式綜合二級因素。1 1、百分率法的修正公式：、百分率法的修正公式： 可比實(shí)例成交價格可比實(shí)例成交價格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù) = =可比實(shí)例正常市場價格可比實(shí)例正常市場價格 n一般地，交易情況修正要以正常市場價格為基礎(chǔ)，這樣比較的基準(zhǔn)只有一個。 n在交易情況修正中應(yīng)采用可比實(shí)例的成交價格比其正常價格是高還是低多少的說法。 n成交價格比其正常價格高10”與“說正常價格比成交價格低10”是一樣的？n例題：可比實(shí)例的成交價格為例題：可比實(shí)例的成交價格為1650元元/平方平方米，比正常市場價格高米，比正常市場價格高

23、10，試求取可比，試求取可比實(shí)例的正常市場價格。實(shí)例的正常市場價格。 n可比實(shí)例正常市場價格可比實(shí)例正常市場價格=可比實(shí)例成交價格可比實(shí)例成交價格1/（110%） =1650/1.1 =1500（元（元/平平方米）方米）n如果以可比實(shí)例的成交價格為基準(zhǔn)，說正常價格比可比實(shí)例的成交價格低10。 n意即:n可比實(shí)例的成交價格(1-10)=正常價格 ,假定可比實(shí)例的成交價格=1650元/平方米 則:正常價格=1650(1-10)=1485(元/平方米)n1485元平方米1500元平方米 n所以，“說可比實(shí)例的成交價格比其正常價格高10”與“說正常價格比可比實(shí)例的成交價格低10”是不等同的。n2、差額

24、法的修正公式： n可比實(shí)例的成交價格交易情況修正額正常價格 n交易情況的具體修正，需要測定交易中的一些特殊因素使其成交價格偏離正常價格的程度，但由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測定有時非常困難。對于因?yàn)榻灰锥愘M(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)進(jìn)行修正時，通常對于因?yàn)榻灰锥愘M(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)進(jìn)行修正時，通常按照以下公式進(jìn)行修正按照以下公式進(jìn)行修正正常成交價格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)賣方實(shí)際得正常成交價格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)賣方實(shí)際得到的價格到的價格 正常成交價格正常成交價格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)買方實(shí)際付出應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)買方實(shí)際付出的價格的價格 應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價格應(yīng)由買方繳應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價格應(yīng)由買方繳納

25、的稅費(fèi)比率納的稅費(fèi)比率 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價格應(yīng)由賣方繳應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率納的稅費(fèi)比率 因此，正常成交價格的計算公式：因此，正常成交價格的計算公式： 正常成交價格正常成交價格 賣方實(shí)際得到的價格賣方實(shí)際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率) 買方實(shí)際付出的價格買方實(shí)際付出的價格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)n例題：某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為例題：某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元元/平方米，賣方應(yīng)該繳納的稅費(fèi)為正常成平方米，賣方應(yīng)該繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的交價格的7，買方應(yīng)該繳納的稅費(fèi)為正常，買方應(yīng)

26、該繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的成交價格的5。試計算賣方實(shí)際得到的價。試計算賣方實(shí)際得到的價格和買方實(shí)際付出的價格。格和買方實(shí)際付出的價格。 n解：賣方實(shí)際得到的價格解：賣方實(shí)際得到的價格 n正常成交價格應(yīng)該由賣方繳納的稅費(fèi)正常成交價格應(yīng)該由賣方繳納的稅費(fèi) 2500250072325（元（元/平方米）平方米） 買方實(shí)際付出的價格？買方實(shí)際付出的價格？ n買方實(shí)際付出的價格買方實(shí)際付出的價格2500+250052625(元平方米元平方米) n例題：1.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價

27、格的7，由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的5。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為多少？ n2.2.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方方付給賣方26252625元平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)元平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由均由賣方賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的7 7，應(yīng)由買方，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的5 5。則該宗房地產(chǎn)。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為多少？交易的正常成交價格為多少？五、交易日期修正 n1、含義

28、n估價對象的價格是估價時點(diǎn)時的價格，是在估價時點(diǎn)時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。 n應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點(diǎn)時的價格，才能將其作為估價對象的價格。這種調(diào)整稱為交易日期修正。n在可比實(shí)例的成交日期至估價時點(diǎn)期間，隨著時間的推移，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生的變化有3種情況：(1)平穩(wěn)；(2)上漲；(3)下跌。 n當(dāng)房地產(chǎn)價格為平穩(wěn)發(fā)展時，可不進(jìn)行交易日期修正。而當(dāng)房地產(chǎn)價格為上漲或下跌時，則必須進(jìn)行交易日期修正，以使其符合估價時點(diǎn)時的房地產(chǎn)市場狀況。 2 2、修正方法、修正方法：百分率法：百分率法 公式：公式：可比實(shí)例在可比實(shí)例在估價時點(diǎn)估價時點(diǎn)的價格可比實(shí)的價格可比實(shí)例在例在成交日期

29、成交日期的價格交易日期修正系數(shù)的價格交易日期修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)以成交日期時的價格為基準(zhǔn)以成交日期時的價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到估價時點(diǎn)時，可比來確定。假設(shè)從成交日期到估價時點(diǎn)時，可比實(shí)例價格漲跌的百分率為實(shí)例價格漲跌的百分率為T T則則: :可比實(shí)例在可比實(shí)例在成交日期時的價格成交日期時的價格(1(1T%)=T%)=在估價時點(diǎn)時的在估價時點(diǎn)時的價格價格 或者或者n包括價格指數(shù)法和價格變動率法n價格指數(shù)法 n價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。 n在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數(shù)； n如果是以上一時期作

30、為基期的，稱為環(huán)比價格指數(shù)。 價格指數(shù)的編制原理價格指數(shù)的編制原理采用環(huán)比價格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為：采用環(huán)比價格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為： 可比實(shí)例在成交日期時的價格成交日期的下一時可比實(shí)例在成交日期時的價格成交日期的下一時期的價格指數(shù)再下一時期的價格指數(shù)期的價格指數(shù)再下一時期的價格指數(shù)估估價時點(diǎn)時的價格指數(shù)在估價時點(diǎn)時的價格價時點(diǎn)時的價格指數(shù)在估價時點(diǎn)時的價格 n 例題例題（交易日期調(diào)整的定基價格指數(shù)法）：（交易日期調(diào)整的定基價格指數(shù)法）： n 某宗房地產(chǎn)某宗房地產(chǎn)20062006年年6 6月的價格是月的價格是18001800元元/ /平方米，平方米，現(xiàn)在需要將其調(diào)整到現(xiàn)在需要將

31、其調(diào)整到20062006年年1010月。已知該房地產(chǎn)所月。已知該房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)在地區(qū)類似房地產(chǎn)20062006年年4 4月至月至1010月的價格指數(shù)分別月的價格指數(shù)分別為：為：79.679.6，74.774.7，76.776.7，85.085.0，89.289.2，92.592.5，98.198.1（以（以20032003年年1 1月為月為100100）。試計算該宗房地產(chǎn)）。試計算該宗房地產(chǎn)20062006年年1010月的價格。月的價格。 n 解：該宗房地產(chǎn)解：該宗房地產(chǎn)20062006年年1010月的價格計算如下：月的價格計算如下： n 1800 180098.1/76.7=230

32、2.2(98.1/76.7=2302.2(元元/ /平方米平方米) )n例題（交易日期調(diào)整的環(huán)比價格指數(shù)法）： n某宗房地產(chǎn)2006年6月的價格是2000元/平方米,現(xiàn)在需要將其調(diào)整到2006年10月。已知該房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2006年4月至10月的價格指數(shù)分別為:99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1(均以上一個月為100)。試計算該宗房地產(chǎn)2006年10月的價格。 n解：該宗房地產(chǎn)2006年10月的價格計算如下： 2000 105.0/100 109.2/100 112.5/100 118.1/100 =3046.8(元/平方米)n價格變動率法

33、n房地產(chǎn)價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種。 n采用逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為： 可比實(shí)例在成交日期時的價格（1價格變動率）期數(shù)在估價時點(diǎn)時的價格 n例題（交易日期調(diào)整的價格變動率法）： 為評估某宗房地產(chǎn)2006年9月末的價格，選取了下列可比實(shí)例：成交價格是3000元/平方米，成交日期是2005年10月末。另調(diào)查2005年6月末至2006年2月末該房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1.5，2006年2月末至2006年9月末平均比上月上漲2。試對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整。n解：對可比實(shí)例的價格進(jìn)行交易日期的調(diào)解：對可比實(shí)例的價格進(jìn)行

34、交易日期的調(diào)整整, ,是將該宗房地產(chǎn)價格調(diào)整到是將該宗房地產(chǎn)價格調(diào)整到20062006年年9 9月月末，即：末，即： 3000 3000（1 11.51.5）4 4(1+2%)(1+2%)7 7 =3658 ( =3658 (元元/ /平方米平方米) ) n采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為： 可比實(shí)例在成交日期時的價格(l價格變動率期數(shù))=在估價時點(diǎn)時的價格 該種方法在市場比較法中用的比較少。在實(shí)際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數(shù)或價在實(shí)際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數(shù)或價格變動率可供選用：格變動率可供選用： (1)(1)一般物價指數(shù)或變動率；一般物價指數(shù)或

35、變動率； (2)(2)建筑造價指數(shù)或變動率；建筑造價指數(shù)或變動率； (3)(3)建筑材料價格指數(shù)或變動率；建筑材料價格指數(shù)或變動率； (4)(4)建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動率；建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動率； (5)(5)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率又可細(xì)分為：房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率又可細(xì)分為： (1)(1)全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率； (2)(2)某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率； (3)(3)全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率； (4)(4)某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。某地區(qū)某類

36、房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。五、房地產(chǎn)狀況修正n1、含義 n可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價對象之間有差異，應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價格還反映其本身的狀況。 n進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。n2、房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容 房地產(chǎn)狀況修正可分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。 n在這三個方面的修正中，還可進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的修正。 n進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，是比較法的一個難點(diǎn)和關(guān)鍵。 n(1)區(qū)位狀況修正的內(nèi)容 區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。 n進(jìn)行區(qū)位狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格調(diào)整為在估價對

37、象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。n區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括： 繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度(屬于估價對象以外的部分) 等影響房地產(chǎn)價格的因素。n(2)權(quán)益狀況修正的內(nèi)容 權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。 n進(jìn)行權(quán)益狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。 n權(quán)益狀況比較修正的內(nèi)容主要包括： 土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價格的因素。 n在實(shí)際估價中，遇到最多的是土地使用年限修正。n(3)實(shí)物狀況修正的內(nèi)容 實(shí)物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。 n進(jìn)行實(shí)物狀況修正，

38、是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價格。n實(shí)物狀況比較修正的內(nèi)容: n對于土地來說,主要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度(屬于估價對象之內(nèi)的部分)、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素； n對于建筑物來說,主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價格的因素。n3、房地產(chǎn)狀況修正的思路和方法 n（1）房地產(chǎn)狀況修正的思路是： n列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的；n判定估價對象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；n將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程度； n根據(jù)價格差異程度對可比實(shí)例的價格進(jìn)行調(diào)整。n（2）房地產(chǎn)狀況修正的方法 n直接比較修正法和間接比較修正法。 n直接比較修正