貴州強(qiáng)壓稅管下企業(yè)業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)(貴陽(yáng))(1)剖析

1、大成方略納稅人俱樂部研究員 副教授 顧瑞鵬第一講：企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)到底從哪里來？如何化解？第一講：企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)到底從哪里來？如何化解？ 第一講：全面營(yíng)改增與企業(yè)機(jī)遇第二講：業(yè)務(wù)鏈關(guān)聯(lián)稅負(fù)優(yōu)化的方法第三講：全面營(yíng)改增背景下加工制造業(yè)的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化第四講：全面營(yíng)改增背景下建筑安裝業(yè)的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化第五講：全面營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化第六講：全面營(yíng)改增背景下現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化第七講：企業(yè)業(yè)務(wù)鏈優(yōu)化關(guān)注的幾個(gè)問題*2納稅人俱樂部 400-650-9936國(guó)家稅管如何強(qiáng)壓？*3納稅人俱樂部 400-650-9936*納稅人俱樂部 400-650-99364防偽稅控系統(tǒng)升級(jí)金稅三期爬蟲技

2、術(shù)臉譜技術(shù)多部門信息共享。*納稅人俱樂部 400-650-99365第一講：第一講： 企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)到底從哪里來？企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)到底從哪里來？如何化解？如何化解？*6納稅人俱樂部 400-650-9936現(xiàn)在的財(cái)務(wù)人員賬務(wù)處理還是稅務(wù)處理*7納稅人俱樂部 400-650-9936都是猜的*8納稅人俱樂部 400-650-99361、企業(yè)業(yè)財(cái)稅信息溝通缺失2、企業(yè)涉稅證據(jù)鏈?zhǔn)占笔?、習(xí)慣性的財(cái)務(wù)處理與業(yè)務(wù)的偏差4、稅收政策掌握和運(yùn)用錯(cuò)誤*納稅人俱樂部 400-650-99369第第二二講：講： 強(qiáng)壓稅管下企業(yè)業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)強(qiáng)壓稅管下企業(yè)業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)的五個(gè)管理實(shí)操切入點(diǎn)化設(shè)計(jì)的五個(gè)管理實(shí)操切入點(diǎn)

3、*10納稅人俱樂部 400-650-9936*納稅人俱樂部 400-650-993611給予稅負(fù)優(yōu)化的業(yè)務(wù)鏈管理*納稅人俱樂部 400-650-993611納稅人俱樂部 400-650-9936第三第三講講：全面營(yíng)改增背景下加工制造業(yè)的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化*12納稅人俱樂部 400-650-99361.*13納稅人俱樂部 400-650-99361、采購(gòu)主體選擇的業(yè)務(wù)鏈設(shè)計(jì)稅收是進(jìn)貨的重要成本，從不同納稅人手中購(gòu)得貨物，納稅人所承擔(dān)的稅收是不一樣的。例如，一般納稅人從小規(guī)模納稅人認(rèn)購(gòu)的貨物，由于小規(guī)模納稅人不能開出增值稅發(fā)票，增值稅不能抵扣（但由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的外），所以稅收負(fù)擔(dān)較重。當(dāng)購(gòu)買者系增值稅

4、一般納稅人時(shí)，購(gòu)買一般納稅人的貨物后，可按銷項(xiàng)稅額抵扣相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額繳納增值稅，所以，很多企業(yè)選擇一般納稅人作為采購(gòu)主體。*14納稅人俱樂部 400-650-9936某服裝生產(chǎn)企業(yè)為增值稅一般納稅人，適用增值稅稅率17，預(yù)計(jì)每年可實(shí)現(xiàn)含稅銷售收入5 000 000元，需要外購(gòu)棉布200噸?，F(xiàn)有A、B、C、三個(gè)企業(yè)提供貨源，其中A為生產(chǎn)棉布的一般納稅人，能夠出具增值稅專用發(fā)票，適用稅率17；B為生產(chǎn)棉布的小規(guī)模納稅人，能夠委托主管稅局代開增值稅征收率為3的專用發(fā)票；C為個(gè)體工商戶，僅能提供普通發(fā)票。 A、B、C三個(gè)企業(yè)所提供的棉布質(zhì)量相同，但是含稅價(jià)格卻不同，分別為每噸20 000元、1

5、5 500元、14 500元。作為采購(gòu)人員，應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行購(gòu)貨價(jià)格的稅務(wù)預(yù)算呢，選擇較為合適的供應(yīng)企業(yè)? *15納稅人俱樂部 400-650-99361、采購(gòu)主體選擇的業(yè)務(wù)鏈設(shè)計(jì)記?。翰灰獮榱说挚鄱挚?，否則會(huì)得不償失! 取得增值稅專用發(fā)票不是目的，取得增值稅專用發(fā)票只是為了通過抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，最終的目的是減少企業(yè)在采購(gòu)活動(dòng)中的資金流出，減低企業(yè)的采購(gòu)成本。*16納稅人俱樂部 400-650-9936我們可以通過分析：如果想A企業(yè)購(gòu)貨，則資金凈流出量為20000-（200001.17）17%=17094元如果想B企業(yè)購(gòu)貨，則資金凈流出量為15500-（155001.03）3%=15049元如果想C

6、企業(yè)購(gòu)貨，則資金凈流出量為14500元，因?yàn)镃企業(yè)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?？梢姡駽購(gòu)貨的資金流出量最少，雖然C只是個(gè)體戶。因此，采購(gòu)時(shí)不能僅僅考慮進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣問題，還要從價(jià)格、質(zhì)量、何時(shí)何種方式付款（考慮資金時(shí)間價(jià)值）等多方面綜合考慮。采購(gòu)運(yùn)輸方式選擇業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化繳納增值稅的企業(yè)，誰(shuí)承擔(dān)運(yùn)輸，誰(shuí)多繳稅*17納稅人俱樂部 400-650-9936采購(gòu)供貨商商品出廠價(jià)90萬(wàn)，運(yùn)費(fèi)10萬(wàn)供貨商承擔(dān)運(yùn)輸由于供貨商無(wú)營(yíng)運(yùn)資格，收100萬(wàn)，開100萬(wàn)票。公司可以抵扣100/1.17*17%=14.53萬(wàn)我們公司承擔(dān)運(yùn)輸90萬(wàn)/1.17*17%=13.08，另外10萬(wàn)/1.11 *11%=0.99萬(wàn)，共抵扣

7、13.08+0.99=14.07萬(wàn)元。*18納稅人俱樂部 400-650-9936銷 售企業(yè)商品出廠價(jià)90萬(wàn)，運(yùn)費(fèi)10萬(wàn)客戶承擔(dān)運(yùn)輸由于客戶承擔(dān)運(yùn)費(fèi)，開票90萬(wàn)元，銷項(xiàng)稅額=90/1.17*17%=13.08萬(wàn)元自己承擔(dān)運(yùn)輸開票金額100萬(wàn)元，所以銷項(xiàng)稅額=100/1.17*17%=14.53，另外運(yùn)費(fèi)自己承擔(dān)，取得10萬(wàn)運(yùn)費(fèi)發(fā)票，可以抵扣10 /1.11 *11%=0.99萬(wàn)元。合計(jì)銷項(xiàng)稅額=14.53-0.99=13.54萬(wàn)元。*19納稅人俱樂部 400-650-9936采購(gòu)返利的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)管理企業(yè)向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額掛鉤（如以一定比例、金額、數(shù)量計(jì)算）的各種返還收入，均應(yīng)按

8、照平銷返利行為的有關(guān)規(guī)定沖減當(dāng)期增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金,不征收營(yíng)業(yè)稅。如果取得的返利是實(shí)物資產(chǎn)，應(yīng)按照發(fā)票票面價(jià)值或貨物的公允價(jià)值(無(wú)發(fā)票的實(shí)物)計(jì)算公式調(diào)整為：當(dāng)期應(yīng)沖減進(jìn)項(xiàng)稅金=當(dāng)期取得的返還資金（1+所購(gòu)貨物適用增值稅稅率）所購(gòu)貨物適用增值稅稅率 商業(yè)企業(yè)向供貨方收取的各種返還收入，一律不得開具增值稅專用發(fā)票。由銷售方開具紅字發(fā)票關(guān)于商業(yè)企業(yè)向貨物供應(yīng)方收取的部分費(fèi)用征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知（國(guó)稅發(fā)2004136號(hào)）*20納稅人俱樂部 400-650-9936*納稅人俱樂部 400-650-993621銷售方采購(gòu)方含稅價(jià) 117萬(wàn)銷項(xiàng)稅額17萬(wàn)進(jìn)項(xiàng)稅額17萬(wàn)返還 10萬(wàn) （1）商業(yè)企業(yè)向供貨方收取的

9、部分收入，按照以下原則征收增值稅或營(yíng)業(yè)稅： 對(duì)商業(yè)企業(yè)向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額無(wú)必然聯(lián)系，且商業(yè)企業(yè)向供貨方提供一定勞務(wù)的收入，例如進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、廣告促銷費(fèi)、上架費(fèi)、展示費(fèi)、管理費(fèi)等，不屬于平銷返利，不沖減當(dāng)期增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金，應(yīng)按營(yíng)業(yè)稅的適用稅目稅率（我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用“服務(wù)業(yè)”稅目）征收增值稅。 對(duì)商業(yè)企業(yè)向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額掛鉤（如以一定比例、金額、數(shù)量計(jì)算）的各種返還收入，均應(yīng)按照平銷返利行為的有關(guān)規(guī)定沖減當(dāng)期增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金。（2）由于此時(shí)不存在計(jì)繳增值稅銷項(xiàng)稅額的問題，也不存在商業(yè)企業(yè)向其供貨方提供貨物或者勞務(wù)的交易，因此商業(yè)企業(yè)向供貨方收取的各種收入，一律不得開具增值

10、稅專用發(fā)票。其他增值稅一般納稅人向供貨方收取的各種收入的納稅處理，比照本通知的規(guī)定執(zhí)行。*22納稅人俱樂部 400-650-9936*23納稅人俱樂部 400-650-9936 折扣銷售 銷售折扣*24納稅人俱樂部 400-650-9936折扣二字在銷售之后，表明折扣的發(fā)生在銷售之后，與銷售行為發(fā)生、稅收關(guān)系成立無(wú)關(guān)，因而折扣額不能在銷售額中扣除，應(yīng)以扣除折扣額之前的銷售額計(jì)算納稅。折讓二字在銷售之后，表明折讓的發(fā)生在銷售之后，是為了銷售行為、稅收關(guān)系繼續(xù)成立，因而折讓額應(yīng)該在銷售額中扣除，應(yīng)以扣除折讓額之后的銷售額計(jì)算納稅。注意：*25納稅人俱樂部 400-650-9936提示：降低合同金額

11、，附加違約金操作：合同金額降為97000元，同時(shí)約定如果20天內(nèi)不能付款就加收3000的違約金，如果客戶超過20天付款，結(jié)果一樣；如果客戶在20天內(nèi)付款，結(jié)果就不一樣：籌劃前的銷項(xiàng)稅額為17000元，籌劃后的銷項(xiàng)稅為16490元。由于其他條件相同，所以少交增值稅510元案例：企業(yè)與客戶簽訂合同金額為10萬(wàn)元，合同中約定的信用條件為“/20，N/40” 銷項(xiàng)稅=10000017%=17000元*26納稅人俱樂部 400-650-9936問題：許多企業(yè)在采用銷售折扣方式銷售的實(shí)際操作中，往往是以每一家經(jīng)銷代理商的年銷售量來確定應(yīng)給予該代理商享受的銷售折扣率的，如有的啤酒生產(chǎn)企業(yè)規(guī)定：年銷售啤酒在1

12、00萬(wàn)瓶以下的，每瓶享受0.2元的折扣；年銷售啤酒在100-500萬(wàn)瓶的，每瓶享受0.22元的折扣：年銷售啤酒在500萬(wàn)瓶以上的，每瓶享受0.25元的折扣等。在年中，由于啤酒生產(chǎn)企業(yè)不知道也不可能知道每家代理商到年底究竟能銷售多少瓶啤酒，也就不能確定每家代理商應(yīng)享受的折扣率，帶來很多問題！*27納稅人俱樂部 400-650-9936*28納稅人俱樂部 400-650-99364000.3=1204000.2=808000.1=80300-280=20/500=0.04某企業(yè) 銷售貨物，營(yíng)銷折扣政策如下： -500噸 9折500 -1000噸 8折1000-2000噸 7折2000-3000噸

13、6折3000噸 - 5折第一批：400噸 4000.9=36017% 第二批：400噸 4000.8=32017% 第三批：800噸 8000.7=56017% 第四批：500噸 5000.6=30017% 第五批：500噸 5000.6=30017% *29納稅人俱樂部 400-650-9936*30納稅人俱樂部 400-650-9936案例 A B勞務(wù)代銷 買斷代銷售價(jià)100元，B提20%作勞務(wù)費(fèi)A以80元銷售給B,B再以100元銷售給市場(chǎng)*31納稅人俱樂部 400-650-9936結(jié)算方式下的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化開票時(shí)繳納增值稅收款時(shí)繳納增值稅發(fā)貨時(shí)繳納增值稅同時(shí)發(fā)生，誰(shuí)多按誰(shuí)繳*32納稅人俱

14、樂部 400-650-9936根據(jù)中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（中華人民共和國(guó)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局令第50號(hào)）的第三十八條規(guī)定（1）采取直接收款方式銷售貨物，不論貨物是否發(fā)出，均為收到銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天； （2）采取托收承付和委托銀行收款方式銷售貨物，為發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當(dāng)天； （3）采取賒銷和分期收款方式銷售貨物，為書面合同約定的收款日期的當(dāng)天，無(wú)書面合同的或者書面合同沒有約定收款日期的，為貨物發(fā)出的當(dāng)天； （4）采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天，但生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個(gè)月的大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物，為收到預(yù)收款或者書面合同約定的收款日期的當(dāng)

15、天； （5）委托其他納稅人代銷貨物，為收到代銷單位的代銷清單或者收到全部或者部分貨款的當(dāng)天。未收到代銷清單及貨款的，為發(fā)出代銷貨物滿180天的當(dāng)天； （6）銷售應(yīng)稅勞務(wù)，為提供勞務(wù)同時(shí)收訖銷售款或者取得索取銷售款的憑據(jù)的當(dāng)天； （7）納稅人發(fā)生本細(xì)則第四條第（三）項(xiàng)至第（八）項(xiàng)所列視同銷售貨物行為，為貨物移送的當(dāng)天。*33納稅人俱樂部 400-650-9936“設(shè)有兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個(gè)機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用于銷售的，應(yīng)視同銷售處理【在同一縣（市）的除外】”。在實(shí)際工作中，企業(yè)所屬機(jī)構(gòu)間移送貨物的情況是多種多樣的，是否都征收增值稅，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況而定。 中華人民共和國(guó)增

16、值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第四條*34納稅人俱樂部 400-650-9936根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所屬機(jī)構(gòu)間移送貨物征收增值稅問題的通知（國(guó)稅發(fā)1998137號(hào)）中對(duì)“用于銷售”的解釋，受貨機(jī)構(gòu)發(fā)生以下情形之一的經(jīng)營(yíng)行為：1向購(gòu)貨方開具發(fā)票； 2向購(gòu)貨方收取貨款。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所屬機(jī)構(gòu)間移送貨物征收增值稅問題的補(bǔ)充通知（國(guó)稅函1998718號(hào)）中規(guī)定：企業(yè)所屬機(jī)構(gòu)發(fā)生銷售行為，其應(yīng)納增值稅一律由企業(yè)所屬機(jī)構(gòu)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。*35納稅人俱樂部 400-650-9936企業(yè)在向其分支機(jī)構(gòu)移送調(diào)撥貨物時(shí)暫不作銷售處理。在分支機(jī)構(gòu)實(shí)際發(fā)生銷售時(shí)，如果符合上述“用于銷售”的條件，可直接在分支機(jī)構(gòu)所在

17、地的稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅；如果是分支機(jī)構(gòu)只負(fù)責(zé)銷售，不收款也不開具銷售發(fā)票，而直接將貨款交給企業(yè)并由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)由企業(yè)負(fù)責(zé)繳納稅款。 *36納稅人俱樂部 400-650-9936*37納稅人俱樂部 400-650-9936業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 1、如果為本應(yīng)當(dāng)是分支機(jī)構(gòu)使用的固定資產(chǎn)，但發(fā)票開具給總機(jī)構(gòu)并在總機(jī)構(gòu)抵扣，則有可能存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)：付款方、賬務(wù)處理、使用必要性及地點(diǎn)、所有權(quán)等因素2、根據(jù)稅收征管法法第三十六條規(guī)定，企業(yè)或者外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用；

18、不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。因此，總分公司間應(yīng)按獨(dú)立交易原則確認(rèn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，否則，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。*38納稅人俱樂部 400-650-9936*39納稅人俱樂部 400-650-9936生產(chǎn)能力利用模式業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化東莞一家家具生產(chǎn)企業(yè)為了更好的發(fā)展，決定收購(gòu)鄰鎮(zhèn)的一家外資家具企業(yè)，其中包括廠房、土地、設(shè)備等，價(jià)值3000萬(wàn)。后來老板以這些資產(chǎn)投資成立了現(xiàn)在的新家具企業(yè)（甲企業(yè)），為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，老板決定不做生產(chǎn)，另外成立一家家具公司（乙企業(yè)），由乙企業(yè)購(gòu)買原材料，租賃甲企業(yè)的廠房設(shè)備來生產(chǎn)產(chǎn)品，產(chǎn)品對(duì)外銷

19、售。付給甲企業(yè)租金。*40納稅人俱樂部 400-650-9936生產(chǎn)能力利用模式業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化老板的想法： 甲企業(yè)收取租金，繳納11%增值稅，12%房產(chǎn)稅。甲企業(yè)規(guī)規(guī)矩矩。 但乙企業(yè)不管怎么經(jīng)營(yíng)，不管發(fā)票開與不開，與甲企業(yè)沒有任何關(guān)系，這樣保證了資產(chǎn)的安全，又可以適應(yīng)當(dāng)前的“市場(chǎng)規(guī)律” 將“租賃協(xié)議”變成“委托加工”。甲企業(yè)收取加工費(fèi)按17%繳納增值稅，乙企業(yè)得到甲企業(yè)的增值稅發(fā)票后可以抵扣。房產(chǎn)稅按原值的1.2%。并沒有增加稅負(fù)。避免因租賃多交的營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅。同樣保證甲企業(yè)的資產(chǎn)安全。*41納稅人俱樂部 400-650-9936第四第四講講：全面營(yíng)改增背景下建筑安裝業(yè)的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化*42

20、納稅人俱樂部 400-650-9936建筑企業(yè)如何通過對(duì)資金流、勞務(wù)流的控制實(shí)現(xiàn)稅負(fù)優(yōu)化*43納稅人俱樂部 400-650-9936資金流的管控*44納稅人俱樂部 400-650-9936（1）提供融資租賃服務(wù)（經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)）（2）提供融資性售后回租服務(wù)（條件同融資租賃）（3）試點(diǎn)納稅人根據(jù)2016年4月30日前簽訂的有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可繼續(xù)按照有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅。勞務(wù)流的管控沒有增值稅專用發(fā)票發(fā)票，人工成本無(wú)法進(jìn)行抵扣，除非可以進(jìn)行勞務(wù)外包，如果可以拿到相關(guān)的專用發(fā)票，還可以解決一部分進(jìn)項(xiàng)

21、稅的問題，目前來說沒有相關(guān)的發(fā)票入賬建筑工程人工費(fèi)占工程總造價(jià)的20%30%，而勞務(wù)用工主要來源于成建制的建筑勞務(wù)公司及零散的農(nóng)民工。建筑勞務(wù)公司作為建筑業(yè)的一部分，為施工企業(yè)提供專業(yè)的建筑勞務(wù)，取得勞務(wù)收入按11%計(jì)征增值稅銷項(xiàng)稅，卻沒有進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣，與原3%營(yíng)業(yè)稅率相比，增加了8%的稅負(fù)。這樣就需要與施工企業(yè)進(jìn)行稅負(fù)平衡的協(xié)調(diào)或談判，實(shí)現(xiàn)最終的均衡。 *45納稅人俱樂部 400-650-9936勞務(wù)流的管控或者建筑企業(yè)將人工成本無(wú)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給建設(shè)單位，前提是對(duì)方是一般納稅人，并且對(duì)方的進(jìn)項(xiàng)票不多，取得建筑業(yè)專用發(fā)票可以抵扣，理論上提價(jià)范圍7.7-11%，提價(jià)11%客戶可以完全

22、抵扣，將稅負(fù)完全轉(zhuǎn)嫁，反之，如果不提價(jià)格，11%的好處完全由建設(shè)單位獨(dú)享。因此，在保證客戶成本不變的情況下，可以與客戶商談，適當(dāng)加價(jià)。相當(dāng)于對(duì)方出錢買票抵，如果對(duì)方進(jìn)項(xiàng)多的話可能有難度。 *46納稅人俱樂部 400-650-9936勞務(wù)流的管控與勞動(dòng)者 直接簽定勞動(dòng)合同利用建筑勞務(wù)派遣,建筑勞務(wù)公司對(duì)用工單位開具建筑業(yè)增值稅專用發(fā)票提高承包費(fèi)，將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給建設(shè)單位*47納稅人俱樂部 400-650-9936總承包商與材料供應(yīng)商的業(yè)務(wù)鏈設(shè)計(jì)與稅負(fù)優(yōu)化*48納稅人俱樂部 400-650-9936“甲供材”的稅負(fù)優(yōu)化業(yè)務(wù)鏈設(shè)計(jì)*49納稅人俱樂部 400-650-9936“真”的甲供施工方（乙方）建設(shè)

23、方（甲方）清包合同購(gòu)銷合同材料供應(yīng)方（甲方）“甲供材”的稅負(fù)優(yōu)化業(yè)務(wù)鏈設(shè)計(jì)*50“假”的甲供施工方（乙方）建設(shè)方（甲方）總包合同購(gòu)銷合同材料供應(yīng)方（甲方）工程款截留“甲供材”的稅負(fù)優(yōu)化業(yè)務(wù)鏈設(shè)計(jì)第一，現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅下“清包合同”,必須給予甲方開具包含甲供材營(yíng)業(yè)額的發(fā)票進(jìn)行工程結(jié)算.增值稅后，增值稅下“清包合同”, 給予甲方開具承包勞務(wù)的發(fā)票，不需要包含甲供材營(yíng)業(yè)額的發(fā)票。 第二，施工企業(yè)應(yīng)該識(shí)別總包合同和清包合同的風(fēng)險(xiǎn)。只有規(guī)范發(fā)票管理，施工企業(yè)才不會(huì)存在增值稅和企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)。第三，材料采購(gòu)款必須由甲方支付給材料供應(yīng)商，但是施工企業(yè)、甲方和材料供應(yīng)商三者間必須共同簽訂三方協(xié)議，即施工方委托甲方把

24、材料采購(gòu)款支付給材料供應(yīng)商的委托支付令；第四，材料供應(yīng)商必須把材料銷售發(fā)票開給施工方，然后由甲方交給施工方。*51營(yíng)改增后，開發(fā)商愿意簽定總包合同嗎？*52納稅人俱樂部 400-650-9936施工企業(yè)成立“商貿(mào)公司”業(yè)務(wù)鏈設(shè)計(jì)目前的施工業(yè)行業(yè)背景下，隨著人工成本、設(shè)備租賃成本增加，施工企業(yè)的利潤(rùn)空間越來越小，因此，很多施工企業(yè)只有在取得“大包合同”前提下，通過施工企業(yè)外購(gòu)材料，取得外購(gòu)材料的成本控制才可能增加施工企業(yè)的利潤(rùn)空間。營(yíng)改增后，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只愿意選擇或提供“清包合同”，那么必然會(huì)有很多施工企業(yè)因利潤(rùn)率大大下降而面臨行業(yè)的清洗。那么如何通過業(yè)務(wù)鏈的設(shè)計(jì)才能滿足雙方的利益呢？*5

25、3納稅人俱樂部 400-650-9936簽訂材料購(gòu)銷合同商貿(mào)企業(yè)商貿(mào)企業(yè)簽訂材料購(gòu)銷合同投資開具17%的增值稅專業(yè)發(fā)票開具17%的增值稅專業(yè)發(fā)票分紅開具11%的建筑業(yè)增值稅專業(yè)發(fā)票簽訂清包合同*54納稅人俱樂部 400-650-9936總承包商與工程機(jī)械設(shè)備供應(yīng)商的業(yè)務(wù)鏈設(shè)計(jì)與稅負(fù)優(yōu)化*55納稅人俱樂部 400-650-9936 目前租賃業(yè)利潤(rùn)率普遍低于增值稅率（17%），租賃企業(yè)顯然無(wú)利可圖，必然放棄增值稅一般納稅人資格，轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人或個(gè)體戶，只繳納3%的增值稅。一旦租賃業(yè)轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人，施工企業(yè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額將勢(shì)必減少，從而加大施工企業(yè)實(shí)際納稅額，增加建筑業(yè)稅負(fù)。因此對(duì)于建筑企業(yè)來

26、說，對(duì)于相關(guān)設(shè)備的獲取就應(yīng)該根據(jù)公司的實(shí)際情況如資金流、稅負(fù)等因素綜合考慮是選擇直接采購(gòu)還是采取租賃。如果是直接采購(gòu)的話，將會(huì)取得合法的抵扣率為17%的增值稅專用發(fā)票。如果公司的資金流比較緊張，那么通過租賃設(shè)備，對(duì)支付的租金有可能會(huì)取得17%的增值稅發(fā)票，也有可能取得小規(guī)模企業(yè)開具的增值稅普通發(fā)票，其支付的進(jìn)項(xiàng)稅額將不能獲得抵扣。*56納稅人俱樂部 400-650-9936總承包商與分包商的業(yè)務(wù)鏈設(shè)計(jì)與稅負(fù)優(yōu)化*57納稅人俱樂部 400-650-9936聯(lián)營(yíng)的稅收風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)*58納稅人俱樂部 400-650-9936 （一）規(guī)范工程專業(yè)分包工程總承包合同需明確工程專業(yè)分包事項(xiàng)

27、或取得發(fā)包方書面認(rèn)可；對(duì)分包商的工程專業(yè)承包資質(zhì)（與分包工程匹配）進(jìn)行備案；專業(yè)分包合同采取清包模式（主材、機(jī)械等甲方提供）；明確約定發(fā)票條款（稅率、發(fā)票類型、提供發(fā)票時(shí)間）。*59納稅人俱樂部 400-650-9936（二）規(guī)范勞務(wù)分包模式對(duì)分包商的勞務(wù)作業(yè)資質(zhì)（與工程匹配）進(jìn)行備案；勞務(wù)分包應(yīng)采取清包模式（綜合單價(jià)包括人工費(fèi)、難以取得進(jìn)項(xiàng)抵扣的二、三類材料等）明確約定發(fā)票條款（稅率、發(fā)票類型、提供發(fā)票時(shí)間）。*60納稅人俱樂部 400-650-9936“營(yíng)改增”后，建筑業(yè)應(yīng)如何規(guī)范工程分包模式（三）規(guī)范個(gè)人掛靠、個(gè)人分包行為對(duì)于個(gè)人掛靠勞務(wù)分包單位需注意保持“四流一致”即合同、發(fā)票、資金和

28、業(yè)務(wù)保持一致。對(duì)于個(gè)人分包需在價(jià)格談判時(shí)充分考慮成本、稅收效益原則，按照建筑法的規(guī)定，采用“架子隊(duì)”管理模式，簽訂臨時(shí)用工勞務(wù)合同，同時(shí)關(guān)注個(gè)人所得稅的承擔(dān)問題。 *61納稅人俱樂部 400-650-9936建筑業(yè)營(yíng)改增的發(fā)票管理*62納稅人俱樂部 400-650-9936 改征增值稅后，不同納稅資格的建筑企業(yè)對(duì)發(fā)票的獲取有不同的要求。增值稅是價(jià)外稅，本質(zhì)是代收代付款項(xiàng)。作為建筑企業(yè)小規(guī)模納稅人，征收率為3，與現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅稅率相同，因不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，收取發(fā)票與在營(yíng)業(yè)稅制下無(wú)異，保證發(fā)票合法真實(shí)即可；作為建筑企業(yè)一般納稅人，建筑企業(yè)當(dāng)期增值稅稅負(fù)的高低取決于可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的多少，因此，除要保證發(fā)票

29、的合法真實(shí)性以便達(dá)到稅前扣除的要求，還需盡可能多的獲取增值稅專用發(fā)票，用于抵扣當(dāng)期銷項(xiàng)稅額，而這正是建筑企業(yè)面臨的難題。*63納稅人俱樂部 400-650-9936*64納稅人俱樂部 400-650-99361營(yíng)改增后的開票注意建筑企業(yè)收取業(yè)主違約金、提前竣工獎(jiǎng)、材料差價(jià)款和賠償金的發(fā)票開具技巧營(yíng)改增之后，建筑企業(yè)收取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約金、提前竣工獎(jiǎng)、材料差價(jià)款和賠償金依據(jù)稅法的規(guī)定，也是一種價(jià)外費(fèi)用，必須向房地產(chǎn)公司開具增值稅專用發(fā)票。*65納稅人俱樂部 400-650-99362營(yíng)改增后的開票注意業(yè)主扣留質(zhì)量保證金和從工程款中抵扣的水電費(fèi)用的發(fā)票開具技巧營(yíng)改增之后，由于質(zhì)量保證金和建筑企業(yè)

30、施工所用的水電費(fèi)是營(yíng)業(yè)額的一部分，所以，房地產(chǎn)企業(yè)扣留質(zhì)量保證金和從工程款中抵扣的水電費(fèi)用時(shí)，建筑企業(yè)必須將質(zhì)量保證金和從工程款中抵扣的水電費(fèi)用一起開增值稅專用發(fā)票給房地產(chǎn)公司；如果業(yè)主是非房地產(chǎn)企業(yè)，則必須向非房地產(chǎn)企業(yè)開增值稅普通發(fā)票。*66納稅人俱樂部 400-650-99363營(yíng)改增后的開票注意施工企業(yè)與業(yè)主已經(jīng)辦理工程進(jìn)度結(jié)算未收到的結(jié)算工程款的發(fā)票開具技巧如果施工企業(yè)與業(yè)主已經(jīng)辦理工程進(jìn)度結(jié)算未收到的結(jié)算工程款，在工程結(jié)算書中明確了未來收款的時(shí)間，則等待到今后收到工程款時(shí)，給業(yè)主開增值稅專用發(fā)票，只針對(duì)已經(jīng)收到的工程款部分開增值稅發(fā)票給業(yè)主。如果施工企業(yè)與業(yè)主已經(jīng)辦理工程進(jìn)度結(jié)算未

31、收到的結(jié)算工程款，在工程結(jié)算書中沒有明確未來收款的時(shí)間，則給業(yè)主開全額結(jié)算款的增值稅專用發(fā)票。*67納稅人俱樂部 400-650-99364營(yíng)改增后的開票注意施工企業(yè)接受勞務(wù)派遣公司派遣勞務(wù)人員的發(fā)票開具技巧勞務(wù)派遣企業(yè)向施工企業(yè)收取的全部?jī)r(jià)款，應(yīng)全額開具發(fā)票，支付給被派遣勞動(dòng)者的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金，應(yīng)在同一張?jiān)鲋刀惏l(fā)票中分別注明，而且在勞務(wù)派遣企業(yè)向施工企業(yè)簽訂的勞務(wù)派遣協(xié)議書中也必須分別注明：支付給被派遣勞動(dòng)者的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金*68納稅人俱樂部 400-650-9936第第五講五講：全面營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化*69納稅人俱樂部 400-650-9936

32、1土地2建安4.甲供材6.利息7設(shè)計(jì)費(fèi)9物業(yè)費(fèi)10.綠化苗木11.勘察、監(jiān)理 12.其他3質(zhì)保金5.甲供設(shè)備8廣告費(fèi)業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)如何在土地取得模塊中實(shí)現(xiàn)優(yōu)化*71納稅人俱樂部 400-650-9936房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地返還款的稅務(wù)處理 1、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買安置回遷房：由政府出資購(gòu)買回遷房，用于安置動(dòng)遷戶，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，屬于銷售回遷房行為。 *72納稅人俱樂部 400-650-99361、增值稅的處理 鑒于拆遷房屋行為的特殊性，在返還款增值稅的計(jì)稅依據(jù)上，應(yīng)區(qū)分以下三種情形。 （1）返還款相當(dāng)于回遷房增值稅組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分。 （2）返還款大于回遷房組成

33、計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分。 土地出讓金返還協(xié)議如果沒有約定返還款大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分的特定用途，應(yīng)視同購(gòu)買回遷房的價(jià)款或價(jià)外費(fèi)用，征收增值稅。 （3）返還款小于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分。 返還款與計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的差額部分，屬于營(yíng)業(yè)稅條例細(xì)則中的價(jià)價(jià)格明顯偏低格明顯偏低，如果沒有正當(dāng)理由，應(yīng)視同銷售，征收增值稅。*73納稅人俱樂部 400-650-99362、企業(yè)所得稅 本業(yè)務(wù)屬于政府主導(dǎo)的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還予開發(fā)企業(yè)，該款項(xiàng)是開發(fā)企業(yè)銷售回遷房取得的收入，應(yīng)當(dāng)并入所得計(jì)征企業(yè)所得稅。關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知（財(cái)稅20117

34、0號(hào)）對(duì)此進(jìn)一步明確：“企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件； （二）財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求； （三）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算”。本業(yè)務(wù)屬于政府采購(gòu)行為，不屬于不征稅收入所對(duì)應(yīng)的財(cái)政性資金。*74納稅人俱樂部 400-650-9936 3、土地增值稅（1）返還款相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分。（2）返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分。 土地出

35、讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于收入的部分，用于其它事項(xiàng)，可以按實(shí)際情況，進(jìn)行土地增值稅是否征收的判定。（看看有沒有指定其他用途） 土地出讓金返還協(xié)議如果沒有約定返還款大于的部分的特定用途，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。（3）返還款小于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分。 返還款小于回遷房土地增值稅視同銷售確認(rèn)的收入*75納稅人俱樂部 400-650-9936 4、契稅 按照土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移成交價(jià)格計(jì)算契稅。 另：根據(jù)中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則第九條規(guī)定：“條例所稱成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益”。

36、土地出讓金返還款小于回遷房契稅成交價(jià)格的部分，應(yīng)按規(guī)定作為契稅的計(jì)稅依據(jù)，繳納契稅。*76納稅人俱樂部 400-650-99362、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補(bǔ)償）。目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實(shí)工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對(duì)開發(fā)商進(jìn)行部分返還，用于拆遷或安置補(bǔ)償。 房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地返還款的稅務(wù)處理 *77納稅人俱樂部 400-650-9936（一）增值稅的處理 “納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)

37、取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納增值稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納增值稅?！?78納稅人俱樂部 400-650-9936 （二）企業(yè)所得稅 1，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入，扣除相對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用，差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。 2，代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款差額，應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。 3，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除。但是營(yíng)改增后的增值稅不能扣除*79納稅人俱樂部 400-650-9936（三）土地增值稅企業(yè)取得的返

38、還款3000萬(wàn)中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入和代理服務(wù)取得的收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不計(jì)算土地增值稅清算收入。 (四)契稅 企業(yè)交納土地出讓金時(shí)，按照合同交易金額繳納契稅。返還款不得扣除。 *80納稅人俱樂部 400-650-9936 3、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實(shí)工作中，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開發(fā)商的負(fù)擔(dān)，對(duì)開發(fā)商進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分進(jìn)行返還。房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地返還款的稅務(wù)處理 *81納稅人俱樂部 400-650-9936（一）增值

39、稅的處理 項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程所需要支出，按土地出讓協(xié)議規(guī)定，是應(yīng)該由政府承擔(dān)的。 本案例符合BT（即“建設(shè)-移交”）投融資建設(shè)模式（以下簡(jiǎn)稱BT模式）的特征。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該項(xiàng)目城市道路、供水、排水、燃?xì)狻崃?、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)完工后，移交給政府。 對(duì)此開發(fā)企業(yè)取得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù)BT模式的營(yíng)業(yè)稅征收管理： 1、無(wú)論其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備建筑總承包資質(zhì)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收增值稅。 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的返還款，應(yīng)全額交納建筑業(yè)增值稅，并全額開具增值稅普通發(fā)票*82納稅人俱樂部 400-650-99

40、36 企業(yè)取得的提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入，扣除相對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用，差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除 屬于提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。 企業(yè)交納土地出讓金時(shí)，按照合同交易金額繳納契稅。返還款不得扣除。 *83納稅人俱樂部 400-650-99364、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于公共配套設(shè)施建設(shè) 企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施移交給全體業(yè)主，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位，不屬于視同銷售行為。因?yàn)殚_發(fā)商通過設(shè)定房?jī)r(jià)，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。 此業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上是土地出讓金的折扣或

41、折讓，應(yīng)收到的財(cái)政返還的土地出讓金應(yīng)沖減“開發(fā)成本土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地返還款的稅務(wù)處理 *84納稅人俱樂部 400-650-9936*85納稅人俱樂部 400-650-9936（二）企業(yè)所得稅 根據(jù)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）第十八條規(guī)定：“ 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”。*86納稅人俱樂部 400-650-9936（三）土地增值稅

42、 （四）契稅 :按交易金額計(jì)算 1、如可以認(rèn)定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，即為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，因此，應(yīng)征收土地增值稅。此收入應(yīng)計(jì)算土地增值稅清算收入。 2、如不能認(rèn)定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，企業(yè)應(yīng)將從政府部門取得的補(bǔ)償款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 *87納稅人俱樂部 400-650-99365、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項(xiàng)，只是獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助 在土地招拍掛制運(yùn)作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對(duì)開發(fā)商進(jìn)行返還，用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)、財(cái)政補(bǔ)貼等等（不指定用途） 房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地返還款

43、的稅務(wù)處理 *88納稅人俱樂部 400-650-9936（一）增值稅營(yíng)業(yè)稅或增值稅都是針對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收入進(jìn)行納稅的，用于招商引資獎(jiǎng)勵(lì)的財(cái)政補(bǔ)貼收入屬于營(yíng)業(yè)外收入，不屬于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不會(huì)繳納增值稅。*89納稅人俱樂部 400-650-9936（二）企業(yè)所得稅 由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金專項(xiàng)用途，因此，不符合財(cái)稅201170號(hào)文件所稱的“不征稅收入”的三個(gè)條件之一，不能作為不征稅收入處理。應(yīng)在企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼時(shí)，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。（三）土地增值稅不屬于轉(zhuǎn)讓土地、不動(dòng)產(chǎn)的收入，不繳納土地增值稅。（四）契稅 按交易金額計(jì)算*90納稅人俱樂部 400-650-9936房地產(chǎn)企業(yè)

44、取得政府土地返還款房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地返還款的的業(yè)務(wù)鏈業(yè)務(wù)鏈優(yōu)化管理優(yōu)化管理1.在與政府簽定土地購(gòu)買合同時(shí)，在合同中明確規(guī)定：政府給予土地返還款的用途是專門用于給房地產(chǎn)企業(yè)給本地經(jīng)濟(jì)建設(shè)的獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助。避免發(fā)生業(yè)務(wù)性的補(bǔ)助，這樣就可以避免繳納增值稅和土地增值稅。2.企業(yè)應(yīng)積極與政府部門溝通，取得政府部門的配合和理解，通過合法途徑使土地返還款滿足財(cái)稅201170號(hào)文規(guī)定的三個(gè)條件。這樣就可以享受不征收收入處理的待遇。*91納稅人俱樂部 400-650-9936業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)如何在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備模塊中實(shí)現(xiàn)優(yōu)化*92納稅人俱樂部 400-650-9936房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備的相關(guān)工作*93納稅人俱樂部

45、400-650-9936房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備業(yè)務(wù)鏈管理通過上述內(nèi)容可見，在項(xiàng)目開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作中，很多工作需要相關(guān)專業(yè)部門和機(jī)構(gòu)來實(shí)施，如設(shè)計(jì)費(fèi)、勘探費(fèi)、調(diào)研費(fèi)和咨詢費(fèi)等等，在營(yíng)改增工作中，上述的相關(guān)活動(dòng)大多已經(jīng)營(yíng)改增，應(yīng)此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備中，應(yīng)該尋求與專業(yè)的機(jī)構(gòu)合作，取得增值稅專用發(fā)票，才可以增加房地產(chǎn)公司的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。*94納稅人俱樂部 400-650-9936青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償款和土地補(bǔ)償款的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化處理*95納稅人俱樂部 400-650-9936各類補(bǔ)償?shù)臉I(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化管理第一、企業(yè)必須與獲得苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償款和土地補(bǔ)償款的農(nóng)戶或相關(guān)的企業(yè)簽定補(bǔ)償合同，在

46、合同中必須按照國(guó)家相關(guān)補(bǔ)償規(guī)定，明確載明補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。第二、如果青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償款和土地補(bǔ)償款的獲得者是個(gè)人必須要收集個(gè)人身份證復(fù)印件，接受補(bǔ)償?shù)膫€(gè)人必須在其身份證復(fù)印件上簽字。第三、獲得青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償款和土地補(bǔ)償款者必須支付人提供收據(jù)。第四，如果涉及到政府拆遷的，則需要收集當(dāng)?shù)卣恼疬w公告或文件*96納稅人俱樂部 400-650-9936業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)如何在項(xiàng)目開發(fā)模塊中實(shí)現(xiàn)優(yōu)化*97納稅人俱樂部 400-650-9936房地產(chǎn)企業(yè)代施工方支付水電費(fèi)和扣押的質(zhì)量保證房地產(chǎn)企業(yè)代施工方支付水電費(fèi)和扣押的質(zhì)量保證金的涉稅處理金的涉稅處理 房地產(chǎn)企業(yè)代施工方支付水電費(fèi)和扣押的質(zhì)量保證金的涉

47、稅風(fēng)險(xiǎn)是操作不當(dāng)，施工企業(yè)的企業(yè)所得稅前無(wú)法扣除房地產(chǎn)企業(yè)代施工方支付的水電費(fèi)和扣押的質(zhì)量保證金。 房地產(chǎn)企業(yè)代施工方支付水電費(fèi)的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化策略：施工方與房地產(chǎn)企業(yè)在簽定建設(shè)合同時(shí)，必須在合同中明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)代施工方繳納施工所消耗的水電費(fèi)，其次是房地產(chǎn)企業(yè)必須把扣繳的水電費(fèi)開具增值稅專用發(fā)票給施工方，視同銷售水電。*98納稅人俱樂部 400-650-9936房地產(chǎn)企業(yè)代施工方支付水電費(fèi)和扣押的質(zhì)量保證房地產(chǎn)企業(yè)代施工方支付水電費(fèi)和扣押的質(zhì)量保證金的涉稅處理金的涉稅處理房地產(chǎn)企業(yè)扣押施工方的質(zhì)量保證金的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略：建筑施工企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收合格后的缺陷責(zé)任期內(nèi)，認(rèn)真履行合同約

48、定的責(zé)任，缺陷責(zé)任期滿后，及時(shí)向房地產(chǎn)企業(yè)（業(yè)主）申請(qǐng)返還工程質(zhì)保金。房地產(chǎn)企業(yè)（業(yè)主）應(yīng)及時(shí)向建造施工企業(yè)退還工程質(zhì)保金（若缺陷責(zé)任期內(nèi)出現(xiàn)缺陷，則扣除相應(yīng)的缺陷維修費(fèi)用）。質(zhì)保金其實(shí)就是一筆押金*99納稅人俱樂部 400-650-9936*納稅人俱樂部 400-650-9936100開發(fā)企業(yè)成立“建材公司”架構(gòu)設(shè)計(jì)簽訂材料購(gòu)銷合同商貿(mào)企業(yè)商貿(mào)企業(yè)簽訂材料 購(gòu)銷合同投資800萬(wàn)建材，開具17%的增值稅專業(yè)發(fā)票分紅800萬(wàn)建材，開具17%的增值稅專業(yè)發(fā)票簽訂材料 購(gòu)銷合同1000萬(wàn)建材，開具17%的增值稅專業(yè)發(fā)票設(shè)備安裝和裝修中的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化 設(shè)備是加工，這一點(diǎn)肯定沒問題 那么，由誰(shuí)來安裝呢

49、？*101納稅人俱樂部 400-650-9936業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化： 房地產(chǎn)企業(yè)自己采購(gòu)安裝設(shè)備和裝修材料，委托安裝企業(yè)和裝修企業(yè)進(jìn)行施工，不光可以取得17%的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，而且房地產(chǎn)企業(yè)可以憑設(shè)備和裝修材料的銷售發(fā)票進(jìn)行開發(fā)成本并可以在土地增值稅前扣除，而且可以加計(jì)20%扣除。 如果安裝和裝修企業(yè)對(duì)設(shè)備和裝修材料實(shí)行包工包料，則施工方向房地產(chǎn)企業(yè)就設(shè)備和裝修材料以及安裝和裝修勞務(wù)開具的是11%的建安業(yè)增值稅發(fā)票。設(shè)備安裝和裝修中的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化*102納稅人俱樂部 400-650-9936合作建房的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化企業(yè)所得稅處理企業(yè)所得稅處理國(guó)稅法200931號(hào)第三十六條規(guī)定：“企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)

50、合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 1、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 *103納稅人俱樂部 400-650-99362、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理： （1）企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不

51、能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 （2）投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理?！?國(guó)稅法200931號(hào)第三十七條規(guī)定：“企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失?！?合作建房的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化企業(yè)所得稅處理企業(yè)所得稅處理*104納稅人俱樂部 400-650-9936合作建房，是指有一方(以下簡(jiǎn)稱甲

52、方)提供土地使用權(quán)，另一方(以下簡(jiǎn)稱乙方)提供資金，合作建房。合作建房的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化營(yíng)業(yè)稅（增值稅）處理營(yíng)業(yè)稅（增值稅）處理*105納稅人俱樂部 400-650-9936第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種： 1 1、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的

53、行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了增值稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅（11%）；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅（11%）。 由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額（銷售額）。如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收增值稅。合作建房的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化增值稅處理增值稅處理*106納稅人俱樂部 400-650-99362 2、以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。、以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。 例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑

54、物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換取若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。 甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)土地租賃業(yè)”（11%）征增值稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征增值稅（11%） 。合作建房的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化增值稅處理增值稅處理*107納稅人俱樂部 400-650-9936第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。1 1、房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。、房屋建成后

55、如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。 按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知（財(cái)稅2002191號(hào)）“以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅，只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅，對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。 合作建房的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化增值稅處理增值稅處理*108納稅人俱樂部 400-650-9936*109納稅人俱樂部 400-650-99361、2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)

56、產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。合作建房的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化增值稅處理增值稅處理2 2、房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式、房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)。參與分配，或提取固定利潤(rùn)。屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為。因此，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷售收入，依“

57、銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收增值稅 。合作建房的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化營(yíng)業(yè)稅（增值稅）處理營(yíng)業(yè)稅（增值稅）處理*110納稅人俱樂部 400-650-9936 3 3、房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。、房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅，其營(yíng)業(yè)額按營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十條的規(guī)定核定。因此，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋在分配給甲方、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。*111納稅人俱樂部 400-650-9936 按照國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)（國(guó)稅函20051003號(hào)）精神，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)

58、項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，不適用于國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)文件的規(guī)定。因?yàn)樵谶@種情況下，土地使用權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，其實(shí)質(zhì)是甲方籌資建房，乙方以貨幣資金購(gòu)買房地產(chǎn)。所以，關(guān)鍵是要看土地使用權(quán)有沒有實(shí)際轉(zhuǎn)移。 合作建房的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化增值稅處理增值稅處理*112納稅人俱樂部 400-650-9936業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)如何在項(xiàng)目銷售模塊中實(shí)現(xiàn)優(yōu)化*113納稅人俱樂部 400-650-9936房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要一般不需要繳納增值稅（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要一般不需要繳納增值稅營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第三十七條第三十七條 銷售

59、額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。 價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目但不包括以下項(xiàng)目： （一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。 （二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。*114納稅人俱樂部 400-650-9936（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納企業(yè)所得稅（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納企業(yè)所得稅國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）第五條規(guī)定：“開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程

60、中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金等價(jià)物以及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門和單位收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入。未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取并開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理?！?國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第十六條規(guī)定：“企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。企業(yè)對(duì)納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)自己收取的代收費(fèi)用，在轉(zhuǎn)付給委托單位時(shí)，也可以從收入中扣除?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化*115納稅人俱樂部 400-650-9936基于以上法律依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收