房產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展制度手冊(cè)

1、第1頁(yè)r%/V 二 土V器L十= -/ 7Y-【最新資料，WORD文檔，可編輯】/%、 蘆:/亠i 第2頁(yè)目錄一、緒言.二、釋義.三、操作規(guī)范.四、新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào) .五、新項(xiàng)目研討會(huì)項(xiàng)目概況表格 .六、佳合房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引3 33 33 36 68 81212第3頁(yè)、緒言目的：為適應(yīng)佳合公司日益擴(kuò)大的業(yè)務(wù)規(guī)模，規(guī)范對(duì)新項(xiàng)目的論證，提高決策效率，提升佳合公司競(jìng) 爭(zhēng)力，特制定本制度。范圍：本辦法適用于佳合公司全資擁有、控股或相對(duì)控股的房地產(chǎn)公司。職責(zé)：1 1、佳合投資中心負(fù)責(zé)本制度的制訂、修改、指導(dǎo)和監(jiān)督；2 2、本制度解釋權(quán)、修訂權(quán)歸投資中心。二、釋義本制度中， 一線公司： 投資

2、中心： 決策委員會(huì)：指佳合公司投資決策委員會(huì)（包括股東會(huì)成員和其它專(zhuān)家） 小組： 指項(xiàng)目發(fā)展工作小組，是決策委員會(huì)下屬工作機(jī)構(gòu)三、操作規(guī)范第一條新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)投資中心負(fù)責(zé)信息的收集和項(xiàng)目的尋找，并及時(shí)整理項(xiàng)目的檔案。一線公司定期或不定期向投資中心通報(bào)新項(xiàng)目概況和進(jìn)展程度，投資中心及時(shí)匯總整理并通報(bào)。具體格式參見(jiàn)新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)表格。第二條 項(xiàng)目發(fā)展工作小組1 1、 小組負(fù)責(zé)項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中，各種信息的上傳下達(dá)，保證信息通暢。2 2、 小組成員 3 3 4 4 人，由佳合投資中心、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷(xiāo)部委派的人員共同組成，組長(zhǎng)由投資中心第一 負(fù)責(zé)人擔(dān)任或委派，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)具體工作。出現(xiàn)時(shí)間局限等不可抗力

3、因素造成小組不能如期成立， 投資中心可替代行使小組職責(zé)，但必須經(jīng)過(guò)佳合領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。3 3、 原則上，小組一經(jīng)成立，小組成員不得隨意變動(dòng)，不同項(xiàng)目小組成員可以不同。4 4、 小組對(duì)“決策委員會(huì)”負(fù)責(zé)。一線公司與合作方（土地方）簽約后，小組自行解散。5 5、 工作內(nèi)容和流程：（1 1）對(duì)重點(diǎn)介入的項(xiàng)目，投資中心根據(jù)資料對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步評(píng)估，并征詢佳合財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部 意見(jiàn)后，決定是否成立小組，同時(shí)知會(huì)“決策委員會(huì)”主任或佳合主管領(lǐng)導(dǎo)。（2 2）決定成立小組后，投資中心、財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部應(yīng)及時(shí)委派本部室專(zhuān)業(yè)人員成立工作小組， 組長(zhǎng)制定具體工作時(shí)間。除非文意另有所指，下列簡(jiǎn)稱(chēng)具有如下特定意義： 指佳合

4、公司全資擁有、控股或相對(duì)控股的房地產(chǎn)公司 指佳合投資中心第4頁(yè)亠一小組成立一周內(nèi)（視項(xiàng)目緊迫性可適當(dāng)延長(zhǎng)），完成實(shí)地調(diào)查和評(píng)估工作，提出項(xiàng)目發(fā)展意見(jiàn) 和建議（小組各成員的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)事先應(yīng)經(jīng)其所在職能部門(mén)通過(guò)），向“決策委員會(huì)”委員、佳 合主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，同時(shí)抄送一線公司和佳合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)部、投資中心部門(mén)第一負(fù)責(zé)人。 一線公司或投資人員應(yīng)根據(jù)小組提出的意見(jiàn)和建議跟進(jìn)和完善相關(guān)工作，并及時(shí)通報(bào)小組。 一線公司或投資人員應(yīng)于聽(tīng)證會(huì)召開(kāi)兩周前向小組報(bào)送項(xiàng)目可行性報(bào)告初稿 小組完成實(shí)地調(diào)查和評(píng)估工作后，方可提交召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)申請(qǐng)。應(yīng)提前一周向小組報(bào)送召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)申請(qǐng)和項(xiàng)目可行性報(bào)告。小組根據(jù)項(xiàng)目可行性

5、報(bào)告和項(xiàng)目進(jìn)展情況，評(píng)估是否召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)。召開(kāi)與否的動(dòng)議報(bào) “決策委員會(huì)”主任或佳合主管領(lǐng)導(dǎo)審批，并自收到召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)申請(qǐng)2 2 個(gè)工作日內(nèi)向一線公司回復(fù)意見(jiàn)，意見(jiàn)應(yīng)包括會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、方式或不同意的理由及后續(xù)跟進(jìn)工作要求。 決定召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)，小組應(yīng)向“決策委員會(huì)”委員、項(xiàng)目所在一線公司、其他與會(huì)人員發(fā)出 會(huì)議通知和項(xiàng)目可行性報(bào)告、小組專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)等資料，同時(shí)抄送佳合總經(jīng)理層和佳合各職能 部門(mén)負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目通過(guò)論證后，投資人員對(duì)各評(píng)委意見(jiàn)應(yīng)予以高度重視并跟進(jìn)相關(guān)工作，并及時(shí)通報(bào)小組， 小組繼續(xù)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展情況，直至正式簽約。小組對(duì)正式簽約合同文本負(fù)有審核責(zé)任，對(duì)合同文本與聽(tīng)證會(huì)通過(guò)內(nèi)容有

6、較大差異，應(yīng)提請(qǐng)投 資人員給予合理解釋?zhuān)瑫r(shí)評(píng)估是否簽約，抄送各評(píng)委。第三條論證報(bào)告進(jìn)入新城市開(kāi)發(fā)，在完成實(shí)地考察和調(diào)研工作后，必須編寫(xiě)城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。 項(xiàng)目立項(xiàng)，必須編寫(xiě)項(xiàng)目可行性報(bào)告，具體內(nèi)容可參照佳合公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi) 容指引。第四條項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)除本制度第八條規(guī)定外，佳合公司所有新項(xiàng)目立項(xiàng)都要通過(guò)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)論證。會(huì)務(wù)組織：佳合企管中心、投資中心負(fù)責(zé)聽(tīng)證會(huì)會(huì)務(wù)工作，收集整理各委員意見(jiàn)，交由會(huì)議主持 人宣布表決結(jié)果。會(huì)議主持人：“決策委員會(huì)”指定。評(píng)委成員：佳合決策層（股東會(huì)成員、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、畐 9 9 總經(jīng)理、總監(jiān)），各區(qū)域中心城市公 司第一負(fù)責(zé)人，佳合財(cái)務(wù)中心、投資

7、中心、研發(fā)中心、工程部、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心第一負(fù)責(zé)人。與會(huì)人員：評(píng)委、項(xiàng)目所在一線公司相關(guān)人員、小組成員、其他人員。會(huì)議形式：現(xiàn)場(chǎng)、遠(yuǎn)程會(huì)議。相關(guān)工作內(nèi)容：實(shí)際到會(huì)評(píng)委達(dá)到應(yīng)到會(huì)評(píng)委三分之二以上，聽(tīng)證會(huì)才能召開(kāi)。評(píng)委應(yīng)于項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)召開(kāi)之前到項(xiàng)目宗地現(xiàn)場(chǎng)考察。 具體時(shí)間可根據(jù)評(píng)委實(shí)際情況和需要自 行或統(tǒng)一安排。小組負(fù)責(zé)在聽(tīng)證會(huì)召開(kāi) 3 3 個(gè)工作日前將項(xiàng)目可行性報(bào)告報(bào)送各位評(píng)委。評(píng)委應(yīng)認(rèn)真研究分析項(xiàng)目可行性報(bào)告和相關(guān)資料，在會(huì)議召開(kāi)前形成書(shū)面意見(jiàn)。必要時(shí) 可先行討論或征求相關(guān)職能部門(mén)意見(jiàn)。聽(tīng)證會(huì)召開(kāi)前，小組可就專(zhuān)項(xiàng)問(wèn)題向佳合職能部門(mén)征求意見(jiàn)，并在聽(tīng)證會(huì)會(huì)上陳述。MJ(4)(5)(6)(7)(8)(9(

8、9)(3)(10(10)(11(11)1 1、2 2、3 3、4 4、5 5、6 6、7 7、(1)(2)(3)(4)第5頁(yè)第六條 簽署正式協(xié)議項(xiàng)目合作意向書(shū)簽定后，一線公司或投資人員及時(shí)向小組通報(bào)協(xié)議談判等項(xiàng)目進(jìn)展 情況，必要時(shí)，法律人員可介入項(xiàng)目談判和協(xié)議起草工作。與合作方（土地方）簽署正式協(xié)議前必須完成以下工作：1 1、 召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)，并通過(guò)。2 2、 報(bào)送佳合董事會(huì)，并通過(guò)。3 3、 合同文本與聽(tīng)證會(huì)通過(guò)條件一致； 若不一致，小組要重新論證，并將論證意見(jiàn)報(bào)“決策委員會(huì)” 主任和佳合主管領(lǐng)導(dǎo)審批，必要的話可提請(qǐng)?jiān)?tīng)證會(huì)評(píng)委通過(guò)通訊方式重新表決。第七條向合作方（土地方）付款審批程序1 1

9、、在簽署合作意向后，才可以支付定金（或誠(chéng)意金）。2 2、支付定金超過(guò)人民幣 200200 萬(wàn)元（不含 200200 萬(wàn)元），一線公司必須向小組提出付款申請(qǐng)，付款申請(qǐng) 要有一線公司第一負(fù)責(zé)人簽字和詳細(xì)付款理由。 小組在收到付款申請(qǐng)后及時(shí)報(bào)送佳合主管總經(jīng)理或 付總經(jīng)理審批，審批意見(jiàn)同時(shí)抄送佳合董事長(zhǎng)和“決策委員會(huì)”主任。會(huì)議召開(kāi)時(shí)，項(xiàng)目所在公司可摘要介紹項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容，主要工作是回答評(píng)委疑問(wèn) 和意見(jiàn)。評(píng)委應(yīng)認(rèn)真分析討論項(xiàng)目的可行性， 并于會(huì)議結(jié)束前填寫(xiě)佳合新項(xiàng)目投資聽(tīng)證會(huì)評(píng)審意見(jiàn) 表，詳細(xì)寫(xiě)明項(xiàng)目評(píng)估意見(jiàn)、開(kāi)發(fā)建議和評(píng)估結(jié)論。投資中心應(yīng)于聽(tīng)證會(huì)結(jié)束后 3 3 個(gè)工作日內(nèi)完成聽(tīng)證會(huì)會(huì)議紀(jì)要，并報(bào)

10、送“決策委員會(huì)”委員、 佳合領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目所在一線公司和佳合職能部門(mén)第一負(fù)責(zé)人。會(huì)議紀(jì)要應(yīng)包含各評(píng)審委員意見(jiàn) 和建議，聽(tīng)證會(huì)表決結(jié)果。評(píng)委表決：表決形式分三種：（1 1）同意立項(xiàng)；（2 2）反對(duì)立項(xiàng)；（3 3）推遲立項(xiàng)。對(duì)表決結(jié)果要 詳細(xì)闡述理由。9 9、聽(tīng)證會(huì)結(jié)論：與會(huì)評(píng)委三分之二及以上表決同意立項(xiàng)，則該項(xiàng)目通過(guò)。當(dāng)同意立項(xiàng)未達(dá)到三分之 二時(shí)，若表決形式（3 3）的比例大于等于（2 2），以（3 3）作為最終論證結(jié)果，反之則以（2 2）作為最 終論證結(jié)果。1010、 會(huì)議費(fèi)用：評(píng)審委員、小組成員因項(xiàng)目事宜發(fā)生的住宿費(fèi)用、餐費(fèi)以及會(huì)務(wù)費(fèi)用，由項(xiàng)目所在公 司承擔(dān)。交通往返費(fèi)用由評(píng)委、小組成員所在公司

11、（部門(mén)）自行承擔(dān)。第五條 簽署合作意向已召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)并通過(guò)，一線公司可與合作方（土地方）簽署合作意向；若在項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)前簽 署合作意向，需完成以下工作：于簽署意向兩周前向投資中心報(bào)送項(xiàng)目資料。小組完成赴實(shí)地考察，審核相關(guān)資料的工作；必要時(shí)，法律人員可介入前期談判、意向書(shū)起 草工作。小組對(duì)合作意向文本提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和是否同意簽署動(dòng)議，報(bào)“決策委員會(huì)”主任和佳合主管 領(lǐng)導(dǎo)?！皼Q策委員會(huì)”主任或佳合領(lǐng)導(dǎo)審批并同意后，一線公司方可簽署合作意向。(6(6)(7(7)(8)1 1、2 2、3 3、4 4、第6頁(yè)3 3、在簽署正式協(xié)議后，方可按照簽約合同條款支付地價(jià)款。 第八條簡(jiǎn)化項(xiàng)目論證程序簡(jiǎn)化項(xiàng)目論證程序

12、即可選擇不召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)，而改為“決策委員會(huì)”委員通過(guò)通訊方式表決。項(xiàng)目資料報(bào)送、項(xiàng)目發(fā)展工作小組、簽約、付款等其他工作程序同上。通 訊表決工作由小組和投資中心共同組織。對(duì)符合下列條件之一，可執(zhí)行簡(jiǎn)化項(xiàng)目論證程序：（1 1）新項(xiàng)目規(guī)模在 5 5 萬(wàn)平方米以下且總投資 1 1 億元以下；（2 2）新項(xiàng)目位置與原有項(xiàng)目接壤，是原項(xiàng)目自然延伸，規(guī)模在 5 5 萬(wàn)平方米以下，土地價(jià)格、 合作條件和市場(chǎng)情況與原項(xiàng)目基本類(lèi)似。（3 3）新項(xiàng)目已召開(kāi)過(guò)聽(tīng)證會(huì)，但因某些方面的條件未達(dá)到要求而推遲立項(xiàng)的， 這些條件已得到改善和解決的。（4 4）佳合相關(guān)管理制度規(guī)定的其他情形。四、新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)說(shuō)明：1 1、

13、填寫(xiě)范圍：考慮重點(diǎn)介入和發(fā)展的項(xiàng)目，從開(kāi)始接觸到正式簽約（或自然終止） 要求填列，若簽約后合作條件發(fā)生變動(dòng)也要求在此快報(bào)中反映；2 2、 上報(bào)時(shí)間：每月 1010 日、2525 日（遇節(jié)假日應(yīng)以離此最近工作日為上報(bào)時(shí)間） 傳到總部投資部，在此時(shí)間外可視項(xiàng)目重要性和項(xiàng)目進(jìn)展變化 及時(shí)上報(bào)，項(xiàng)目發(fā)展小組郵箱:3 3、 遇到下列表格沒(méi)有涉及但對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有重大影響的事件發(fā)生，可另附報(bào)告隨信息通報(bào)一起及 時(shí)上報(bào)。4 4、無(wú)論有否新項(xiàng)目，均需填列項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境變化內(nèi)容。一、新項(xiàng)目基本情況概要項(xiàng)目名稱(chēng)位置區(qū)域位置所在區(qū)四至范 圍東南西北地段與市中心、主要建筑物、商圈等的距離。土地所有 權(quán)歸屬合作 方土地性質(zhì)占

14、地面積建筑面積其中：住宅容積率公建在聽(tīng)證會(huì)之后時(shí)為止都以電子郵件形式第7頁(yè)填報(bào)單位:填報(bào)日期:第8頁(yè)合作方式 及條件合作方 式土地成 本付款條 件其他要 求市場(chǎng)周邊參照市場(chǎng)、具體樓盤(pán)，可能的售價(jià)估計(jì)。備注土地現(xiàn)狀包括使用現(xiàn)狀，地形地貌，待動(dòng)拆遷情況。二、項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r及工作計(jì)劃詳細(xì)內(nèi)容項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r接觸 程度 說(shuō)明與土地方接觸程度，初步接觸、深入了解、有合作意向、準(zhǔn)備上會(huì) 還是準(zhǔn)備簽約。談判 情況談判進(jìn)展情況，談判條件等發(fā)生重大變化。法律手續(xù)法律手續(xù)辦理程度，如：已取得的政府、法律文件依據(jù)等。隹占八 、 、八、難點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展的主要難點(diǎn)和焦點(diǎn)。項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手加入或退出，對(duì)手提出條件發(fā)生變

15、化等，以及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在 整個(gè)城市重大土地購(gòu)買(mǎi)或其他投資。競(jìng)爭(zhēng) 樓盤(pán)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有影響的樓盤(pán)推出與封盤(pán)等。填報(bào)單位:填報(bào)日期:說(shuō)明該項(xiàng)目下一步工作計(jì)劃（繼續(xù)跟進(jìn)還是暫緩、終止）、工作重點(diǎn)、 采取的策略、突破點(diǎn)、是否需要項(xiàng)目發(fā)展工作小組介入、什么時(shí)間召開(kāi) 聽(tīng)證會(huì)等。五、新項(xiàng)目研討會(huì)項(xiàng)目概況表格表一、宗地概況瓠趙-政府政策主要政府政策頒布或變動(dòng)及對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響， 政府倡導(dǎo)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域 和領(lǐng)域的提出或形成。城市規(guī)劃城市規(guī)劃發(fā)生重大變動(dòng)或（即將）實(shí)施，重大城市規(guī)劃調(diào)整。市政配套整個(gè)城市重大市政建設(shè)（如交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃和建立，主要道路的開(kāi)工 或通車(chē)），以及項(xiàng)目周邊市政配套的改變。其他因素如：房地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)

16、展區(qū)域的形成和改變等。下一步計(jì)劃第10頁(yè)服務(wù) 設(shè)施（距 宗地 30003000米范 圍內(nèi) 列明數(shù)量、名稱(chēng)、距離）（列數(shù)量）大專(zhuān)院校幼托商業(yè)網(wǎng)占八、綜合商場(chǎng)超級(jí)市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)其它銀行郵局文化體育公園運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館圖書(shū)館游泳館其它醫(yī)院大市 政配 套周邊 環(huán)境表二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目宗地用地平衡依據(jù)面積（公頃）比例現(xiàn)狀用地性質(zhì)居住用地住宅用地公建用地區(qū)內(nèi)道路用地綠地公共綠地退道路綠化帶市政用地道路用地總用地依據(jù)總建筑面積萬(wàn)平方米比例其 中住宅面積多層住宅高層住宅公建面積經(jīng)營(yíng)性公建非經(jīng)營(yíng)性公建公建項(xiàng)目 主要內(nèi)容分類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積占地面積經(jīng)營(yíng)性 公建項(xiàng)目1 12 23 3規(guī)劃批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第11頁(yè)

17、第12頁(yè)表三、合作條件（主要包括獲得項(xiàng)目或土地的方式、土地前期開(kāi)發(fā)工作、規(guī)劃調(diào)整、市政公建配 套的要求等主要內(nèi)容）依政府批文、權(quán)證名稱(chēng)審批機(jī)關(guān)備注計(jì)劃立項(xiàng)批準(zhǔn)文規(guī)劃用地批匕準(zhǔn)文征地批文及其附方案設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文建設(shè)用地批準(zhǔn)文其他政府文件合作 要求土地成本（成本構(gòu)成、樓面地價(jià)）付款條件瓠趙-非經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目4 4N N1 12 23 34 4N N綜合指標(biāo)容積率其它指標(biāo)綜合容積率住宅容積率建筑覆蓋率綠化率控高第13頁(yè)其他要求表四、投資收益預(yù)測(cè)項(xiàng)目費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)用地面積（萬(wàn)平方米）建筑面積（萬(wàn)平方米）合計(jì)住宅多層住宅高層住宅公建經(jīng)營(yíng)性非經(jīng)營(yíng)性單價(jià)（元/ /平方米）項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）1 12 23 34 45 5

18、6 6直接成本小計(jì)土地獲得價(jià)款 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 主體建安工程費(fèi) 紅線內(nèi)市政工程費(fèi) 環(huán)境及配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 其中：營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 利息支出 管理費(fèi)用總計(jì)第14頁(yè)4 調(diào)叢二3 3、1 1、第15頁(yè)投 資收 益測(cè) 算序號(hào)項(xiàng)目總金額/ / 萬(wàn)元單價(jià)/ /元/ /備注1 1銷(xiāo)售收入2 2直接成本3 3銷(xiāo)售稅金及附加4 4管理費(fèi)用5 5總投資6 6毛利率% %7 7稅前利潤(rùn)8 8稅后利潤(rùn)9 9銷(xiāo)售凈利率1010總投資回報(bào)率1111內(nèi)部收益率1212啟動(dòng)資金1313最大資金占用六、佳合房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指弓一、前言隨著公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大，未來(lái)發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求 越來(lái)越強(qiáng)烈。為

19、了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升公司競(jìng)爭(zhēng)力, 特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。、可行性報(bào)告內(nèi)容指引項(xiàng)目決策背景及摘要、外部環(huán)境1 1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，女口：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布 等;宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。 例如，項(xiàng)目處在浦東，要說(shuō)明浦東在上海的地位及作為全國(guó)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)的情況。項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，女口：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住 宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；2 2、4 調(diào)叢二3 3、1 1、第16頁(yè)二、內(nèi)部因素項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展

20、戰(zhàn)略、 發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 3 3 5 5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；J第17頁(yè)第一部分：項(xiàng)目概況、宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、 建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要 中心區(qū)域辦公/ /商務(wù)/ /政府的關(guān)系）。四至范圍；地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高 壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4 4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人

21、數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品 性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；5 5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建 筑/ /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、 江河湖泊等因素分割土地；7 7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套（一）周邊 30003000 米范圍內(nèi)的社

22、區(qū)配套交通狀況（1 1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車(chē)區(qū)間等；（2 2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3 3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況 有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；2 2、 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。2 2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；3 3、從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、項(xiàng)目合理布局，提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義;、宗地現(xiàn)狀1 1、2 2、3 3、1 1、第18頁(yè)醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng) 文化、體育、娛樂(lè)

23、設(shè)施 公園 銀行 郵局 其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周邊 30003000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫(xiě)）治安情況空氣狀況噪聲情況污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等） 周邊景觀風(fēng)水情況近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化， 如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/ /超市的建設(shè)等。9 9、 其他五、大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性）1 1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)

24、劃和實(shí)施時(shí)間。污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5 5、 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及 線路成本等。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。3 3、4 4、5 5、6 6、7 7、8 8、9 9、四、項(xiàng)目周邊環(huán)境1 1、2 2、3 3、4 4、5 5、6 6、7 7、8 8、2 2、3 3、4 4、6 6、7

25、 7、第19頁(yè)七、土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、 樓面地價(jià)。八、土地升值潛力初步評(píng)估。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā) 展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。九、立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析 第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述4 4、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件（寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（二）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀1 1、土地所有權(quán)歸屬2 2、土地使用權(quán)歸屬3 3、 土地的用途有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容

26、，復(fù)印件作為附件，并索引）（三）項(xiàng)目用地規(guī)劃1 1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬2 2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬3 3、規(guī)劃用地用途1 1、總占地面積、代征地面積2 2、住宅建筑面積、公建建筑公建的面積3 3、綜合容積率、住宅容積率4 4、建筑密度5 5、控高6 6、綠化率7 7、其他、凈用地面積、綠化面積、道路面積面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性（一）項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)立項(xiàng)主體是否能夠變更立項(xiàng)變更條件和時(shí)間1 1、2 2、3 3、4 4、六、規(guī)劃控制要點(diǎn)第20頁(yè)* ，1 1、2 2、3 3、4 4、決）（五）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫(xiě)）土地性質(zhì)變更的程序描述和理由 土

27、地性質(zhì)變更的政策支持或障礙3 3、土地性質(zhì)變更需要的工作日4 4、 有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（六）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估政府資源利用的評(píng)估：（1 1）當(dāng)?shù)卣畬?duì)外來(lái)投資的態(tài)度；（2 2）當(dāng)?shù)卣毮懿块T(mén)的辦事作風(fēng)；（3 3）當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目的關(guān)注程度；（4 4）地塊周邊已有開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素；（5 5）與政府合作關(guān)系。政策變更對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響：（1 1）城市規(guī)劃限制或更改；（2 2）突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完 成、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的 可能性判斷。、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估合作方基本

28、情況：名稱(chēng)，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特 殊背景等2 2、合作方式：例如：一次性買(mǎi)斷土地、建后分房（面積）、建后分銷(xiāo)售收 入、 建后分利潤(rùn)、 共同設(shè)立公司等。 除直接從政府出讓土地外， 都要明確對(duì)方一 定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義 務(wù)。3 3、MJ4 4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（四）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估取得土地使用權(quán)的程序描述取得土地使用權(quán)需要的工作日取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解1 1、2 2、1 1、第21頁(yè)4 4

29、、主要合作條件合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估:第22頁(yè)亠一（1 1） 通過(guò)其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料： 如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng) 或正在洽談的公司；（2 2） 土地使用年限；（3 3） 土地權(quán)屬有無(wú)瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；（4 4） 土地方的信用；（5 5） 付款進(jìn)度及與土地出讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓、合作開(kāi)發(fā)）土地手續(xù)的配合；（6 6） 其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。三、總體評(píng)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合 同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮； 部分或全部條款存在的不確定性因素的控制； 利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。第三部分：市場(chǎng)分析、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)

30、產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類(lèi)似檔次物業(yè)的特征平均售價(jià)開(kāi)發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式 平均消化率 平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖：項(xiàng)目周邊樓盤(pán)個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。 未來(lái) 2-32-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類(lèi)型 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述形成時(shí)間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購(gòu)買(mǎi)人群變化區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 3-53-5 年） 開(kāi)工量/ /竣工量銷(xiāo)售量/ /供需比平均售價(jià)區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)1 1、2 2、

31、3 3、1 1、2 2、3 3、4 4、5 5、第23頁(yè)結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制 本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷(xiāo)焦點(diǎn)問(wèn)題6 6、三、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì) 特征上）本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買(mǎi)方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求 點(diǎn)。確定目標(biāo)客戶市場(chǎng)定位1 1、2 2、3 3、4 4、四、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征等。五、產(chǎn)品定位及建議戶型類(lèi)型、面積標(biāo)準(zhǔn)、

32、不同類(lèi)型產(chǎn)品的比例。第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析既定容積率、 建筑密度和配套公建面積時(shí)， 按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列（不同假設(shè)情況 下，對(duì)應(yīng)的建設(shè)周期計(jì)劃、成本估算、銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在本指 引第五、六部分體現(xiàn)）。容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時(shí)，我司最理想的數(shù)1 1、2 2、據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的面積分布圖、層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效 益分析在本指引第六部分體現(xiàn)）。有強(qiáng)烈個(gè)性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等） 對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)思路（該思路對(duì)應(yīng)的成本

33、估算要在本指引第 六部分體現(xiàn)）。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。女口：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、3 3、4 4、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影 響及解決方法。市政配套設(shè)施對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。女口：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入 口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施 工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。5 5、第24頁(yè)6 6、 周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。女口：交通狀況（與是否開(kāi) 通業(yè)主班車(chē)有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休 閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套

34、建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。第五部分：工程及銷(xiāo)售計(jì)劃一、 截至項(xiàng)目施工、取得銷(xiāo)售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。二、工程計(jì)劃：開(kāi)竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開(kāi)工面積、開(kāi)竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有 率。（按季列示）三、銷(xiāo)售計(jì)劃：各期銷(xiāo)售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售各期的市場(chǎng)占有率，銷(xiāo)售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分 析。（按季列示）第六部分：投資收益分析 一、成本預(yù)測(cè)說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類(lèi)型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積, 容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。并參照 下面表格：（在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測(cè)算假設(shè)下的成本測(cè)算，分別列 示。）項(xiàng)目

35、投資總額（萬(wàn)元）單位成本（兀/m2）土地獲得價(jià)款開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備 費(fèi)主體建筑建安 工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程 費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系?？沙掷m(xù)發(fā)展概念：對(duì)項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對(duì)營(yíng)造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品差異性的 考慮。1 1、2 2、3 3、第25頁(yè)管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目總投資上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說(shuō)明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突， 以及如何解 決，具體的操作的過(guò)程是什么。三、經(jīng)濟(jì)效益

36、分析經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入直接成本總投資稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)內(nèi)部收益率銷(xiāo)售凈利率總投資回報(bào)率銷(xiāo)售毛利率資金峰值比例地價(jià)支付貼現(xiàn)比啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)3 3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20012001 年.2020XX年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m）b單位利潤(rùn)（元/m）、稅務(wù)分析1 1、2 2、3 3、營(yíng)業(yè)稅及附加所得稅 土地增值稅1 1、2 2、第26頁(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元）第27頁(yè)敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。(1

37、 1) 成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升(下降)一定金額 或上升(下降)一定百分比來(lái)比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本X90%90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本X110%預(yù)測(cè)成本X120%120%總投資稅前利潤(rùn)稅后凈利內(nèi)部收益率銷(xiāo)售凈利率保本售價(jià)(2 2) 售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升(下降)一定金額 或上升(下降)一定百分比來(lái)比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)售價(jià)X90%90%預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)X110%110%預(yù)測(cè)售價(jià)X120%120%營(yíng)業(yè)額稅前利潤(rùn)稅后凈利內(nèi)部收益率銷(xiāo)售凈利率(3)(3)容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率 1 1容積率 2 2容積率 3 3容積率 4 4容積率 5 5多高層比營(yíng)

38、業(yè)額總投資稅前利潤(rùn)稅后凈利內(nèi)部收益率銷(xiāo)售凈利率4 4、4第28頁(yè)盈虧平衡點(diǎn)分析1 1)2 2)積的成本，式中：C:C:表示單位投資額中成本估算表的單位投資額， 含直接建造成本、期間費(fèi)用) R:R:表示保本銷(xiāo)售率5 5、保本售價(jià)：即銷(xiāo)售凈收入等于投資額，計(jì)算公式為S=C/(1-TS=C/(1-Ti) )保本銷(xiāo)售率：假設(shè)項(xiàng)目全部建成，已銷(xiāo)售面積所獲凈利等于未售面 則計(jì)算公式如下：R=C/(1-Ti)*(1-T2)*S+C*T2第29頁(yè)S:S:表示單位售價(jià)T Ti：表示營(yíng)業(yè)稅率T T2：表示所得稅率四、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)1 1、 資金投入計(jì)劃: 等的投入安排。資金回款計(jì)劃:資金需求計(jì)劃:各期地價(jià)、前期費(fèi)用

39、、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)2 2、3 3、資途徑。4 4、各期銷(xiāo)售回款計(jì)劃。結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、 資金占用月平均額第七部分：管理資源配置一、 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門(mén)設(shè)置。二、 人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專(zhuān)業(yè)（部門(mén)）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專(zhuān)業(yè)經(jīng)理）。三、 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。第八部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一貫發(fā)展思路等方面論述。二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一貫發(fā)展思路等方面論述。三、機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹(shù)立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。四、結(jié)論和建議第九部分：競(jìng)拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容（一） 主要指標(biāo)測(cè)算預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià) 投資收益分析（參考以下格式）：1 1、2 2、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)A AA+MA+MA+2A+2M MA+nA+nM M樓面地價(jià)開(kāi)發(fā)成第30頁(yè)第31頁(yè)本總投資稅前利潤(rùn)稅后凈利內(nèi)部收益率銷(xiāo)售凈利率注：A