房屋建筑管理手冊(cè)

1、編號(hào)：WI/JZ版本號(hào)：B房屋建筑管理手冊(cè)編制： 品質(zhì)管理部審核:批準(zhǔn):日期日期日期文件受控章及分發(fā)號(hào)聲明：本工作手冊(cè)未經(jīng)相關(guān)人員許可，不得翻印責(zé)任部門：品質(zhì)管理部序號(hào)文件名稱編號(hào)頁碼狀態(tài)1名詞解釋W(xué)I/JZ-0011B/02房屋建筑維修模式及保養(yǎng)周期WI/JZ-0021B/03房屋建筑保修及維修程序WI/JZ-0032B/04房屋建筑大中修、更新改造流程WI/JZ-0041B/05水電過戶流程WI/JZ-0053B/06維修崗位設(shè)置原則WI/JZ-0061B/07維修質(zhì)量控制辦法WI/JZ-0072B/08便民維修承諾制WI/JZ-0081B/09房屋維修的回訪WI/JZ-0091B/010

2、維修工作流程WI/JZ-0102B/011房屋維修標(biāo)準(zhǔn)WI/JZ-0113B/012維修服務(wù)規(guī)程WI/JZ-01214B/013房屋建筑標(biāo)識(shí)管理WI/JZ-0131B/014維修材料管理規(guī)定WI/JZ-0141B/015水池（箱）清洗規(guī)程WI/JZ-0155B/016園林水系管理規(guī)程WI/JZ-0161B/017動(dòng)火管理規(guī)定WI/JZ-0171B/018計(jì)量器具檢測(cè)規(guī)程WI/JZ-0184B/019房屋建筑管理相關(guān)記錄WI/JZ-0191B/01 土建維修指對(duì)房屋的基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道 路場(chǎng)地等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理。2高級(jí)裝修業(yè)主或使用人為提高裝修檔次、或改變功能

3、對(duì)房間進(jìn)行的二次裝飾、裝修。3 土建小修工程（日常養(yǎng)護(hù)）凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損登記為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修 工程。小修分零星養(yǎng)護(hù)和計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。4土建中修工程凡需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。 中修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的 20%以上，中修后的房屋70%以 上必須符合基本完好或完好的要求。主要適用于一般損壞房屋。5土建大修工程凡需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程稱為大修工程。大修工程一 次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的 25%以上，大修后的房屋必須符合基本完好 或完好的要求。主要適用于嚴(yán)重?fù)p壞房屋。根據(jù)民用建筑的特

4、點(diǎn)，本著預(yù)防為主的指導(dǎo)思想，建立一種重監(jiān)測(cè)、診斷、重保養(yǎng)，弱化中修作用，延長大修周期的維修模式，達(dá)到物業(yè)保值、增值的目的土建維修模式：定期檢查清潔，零星養(yǎng)護(hù)與計(jì)劃養(yǎng)護(hù)相結(jié)合。房屋土建部分保養(yǎng)周期序號(hào)公共建筑設(shè)施名稱事 項(xiàng)計(jì)劃養(yǎng)護(hù)周期01上人屋面對(duì)損壞的面層進(jìn)行修補(bǔ) 對(duì)分格縫用瀝青進(jìn)行勾縫 對(duì)天臺(tái)泛水、變形縫進(jìn)行處理 對(duì)屋面滲漏進(jìn)行處理每2年 每2年 每2年 每2年02外墻飾面（涂料、面磚）重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗外墻裂縫修補(bǔ)、空鼓面磚更換，外墻整體清洗 涂料外墻粉刷每1年每3年每5年03內(nèi)墻飾面涂料飾面重點(diǎn)部位粉刷 涂料飾面全面粉刷 瓷磚飾面空鼓更換每1年每5年每3年04樓面、地面磁磚地面空鼓、破裂更

5、換 水泥地面起砂、裂縫修理每3年每1年05天棚抹灰層空鼓處理天棚重新粉刷裝修吊頂?shù)恼{(diào)平、破損的處理每3年每5年每2年06室外道路（地面）大理石地面裂縫、缺角系統(tǒng)修補(bǔ) 廣場(chǎng)磚地面破裂更換 草地多孔磚破裂更換 水泥地面起砂、裂縫修理 其它地面（如碎石地面等）修補(bǔ)每2年 每1年 每1年 每3年 每3年07門窗閉門器、門鎖調(diào)校 變形復(fù)位防腐防蛀處理每半年 每半年 每3年08防盜網(wǎng)、花園圍欄根據(jù)損壞情況確定刷油漆時(shí)間2-4年09溝井池渠疏通、清淤 井蓋、篦子刷漆每半年 每1年10主排水排污管疏通刷漆（如為鑄鐵管）每2月 每3年11給水管/消防水管刷漆每3年12擋雨篷清洗、加固每1年13玻璃幕墻清洗每1年

6、一、保修請(qǐng)參考接管驗(yàn)收工作手冊(cè)二、維修（指保修期滿后）1、維修責(zé)任 物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè) 施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。 業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。 凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。2、維修保養(yǎng) 計(jì)劃建筑物清潔保潔、滅白蟻，由分包該項(xiàng)工程的供方制定計(jì)劃、方案，報(bào)品質(zhì)部 審批，審批后的計(jì)劃，品質(zhì)部、相關(guān)管理處、供方各留一份。計(jì)劃宜選用開元國際 的表格填寫。每年初，維修班按公司規(guī)定制定土建部分保養(yǎng)計(jì)劃， 填寫房屋建筑保養(yǎng)計(jì)劃， 報(bào)主管主任批準(zhǔn)后，實(shí)施計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。日常零星養(yǎng)護(hù)修理，主要通過巡

7、樓護(hù)衛(wèi)員每日巡查及維修人員巡查、業(yè)主報(bào)告 等渠道收集。巡樓護(hù)衛(wèi)員在每日巡查時(shí)應(yīng)注意所巡查范圍內(nèi)的公共設(shè)施狀態(tài)。如發(fā) 現(xiàn)設(shè)施損壞故障，須于當(dāng)日填寫發(fā)現(xiàn)故障通知單并交與維修值班員。若遞交發(fā) 現(xiàn)故障通知單三日后，該問題仍未整改，則再次填寫發(fā)現(xiàn)故障通知單，直接遞 交給管理處主管主任。新建、改建公共設(shè)施及管理用房由管理處提出需求， 品質(zhì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、編制預(yù) 算。土建中修、大修計(jì)劃由品質(zhì)理部制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A(yù)算。 實(shí)施建筑物的清潔保養(yǎng)由供方按照合同要求、國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及開元國際有關(guān)企標(biāo)中 要求執(zhí)行，填寫相應(yīng)的清潔記錄。B/0 2/2管理處維修班及供方維修人員須按國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、開元有關(guān)要求，按

8、計(jì)劃制 定的時(shí)間對(duì)房屋共有部分的門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場(chǎng)地 等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理，填寫房屋建筑保養(yǎng)記錄。計(jì)劃養(yǎng)護(hù)所需人工應(yīng)在房屋建筑保養(yǎng)計(jì)劃中安排，實(shí)施時(shí)不再填寫派工單。零修項(xiàng)目，維修班接到通知單后，班長應(yīng)及時(shí)在派工單上填寫維修內(nèi)容， 并指派人員修復(fù)處理，零修項(xiàng)目不得超過三天。不能及時(shí)修復(fù)處理的應(yīng)報(bào)告辦公室， 并說明原因，由主管主任按實(shí)際情況進(jìn)行處理或向有關(guān)單位報(bào)告。土建中修、大修，公共設(shè)施、管理用房的建造工程，由品質(zhì)部選擇供方（招標(biāo) 或指定合格的供方），組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會(huì)簽手續(xù)，并由品質(zhì)部組織有關(guān) 人員（相關(guān)管理處技術(shù)人員、品質(zhì)部工程師或聘請(qǐng)的專家）進(jìn)行工程施工監(jiān)督

9、。 檢查計(jì)劃養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目施工完畢后，由主管主任組織檢查，并簽署檢查意見。零星項(xiàng)目完工后，由班長進(jìn)行檢查并在派工單上簽署檢查意見。土建中修、大修，公共設(shè)施、管理用房的建造工程，由管理處現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。工程 竣工后，由品質(zhì)部組織驗(yàn)收。驗(yàn)收合格，填寫工程竣工驗(yàn)收證明，由施工單位、管理處、品質(zhì)部在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)合格 辦理工程竣工驗(yàn)收證明，未辦理工程竣工驗(yàn)收證明者不予結(jié)算工程款。公司品質(zhì)部每月組織一次月檢，發(fā)現(xiàn)問題用缺陷消項(xiàng)記錄通知相關(guān)單位。 處理各種檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)，須限時(shí)進(jìn)行返工、返修。主管人員應(yīng)定期對(duì)維修 中發(fā)生的問題，分類統(tǒng)計(jì)，找出建筑易出的問題，維修人員的通病及

10、手冊(cè)中不合理 的規(guī)定，上報(bào)公司進(jìn)行預(yù)防、糾正。通 過辦理結(jié)算、資料整理歸檔一、用水過戶辦理方法1、發(fā)展商供用水協(xié)議、供水合同執(zhí)行單、繳清水費(fèi)的專用發(fā)票。2、自來水用戶更名申請(qǐng)（詳樣本）。提供公司帳號(hào)前必須經(jīng)過公司會(huì)簽。3、深圳市城市供水用水合同（自來水公司與物業(yè)公司簽訂）4、更名后的供水合同執(zhí)行單（同發(fā)展商的供水合同執(zhí)行單，只是用戶名不同，用 水比例沒變）5、變更用水比例后的供水合同執(zhí)行單注：一般由發(fā)展商辦理好用水比例變更后，再進(jìn)行自來水用戶更名。也可以有變通 方式，如讓發(fā)展商補(bǔ)貼水費(fèi)至定下的比例。 例：居民用水由70滋至90%在發(fā)展商 未辦下變更前，其中20%勺差額由發(fā)展商補(bǔ)貼。（雙方另簽協(xié)

11、議）辦理用水比例變更需居民身份證/暫住證復(fù)印件、深圳市房地產(chǎn)買賣合同。（如果港 澳人沒有辦理居留證，則按商業(yè)用水收費(fèi)。）水費(fèi)內(nèi)因含有二次加壓費(fèi)，所以自來水公司暫未實(shí)行抄表到戶，由管理處代收。二次加壓費(fèi)為正常水費(fèi)的20% 附：自來水用戶更名申請(qǐng)?jiān)颍焊膽裘脑颍ㄔ敿?xì)）“XX住宅小區(qū)今年X月已正式入伙，該樓共有住戶 XX戶，已入伙XX戶，完 全具備入住的一切條件，現(xiàn)申請(qǐng)用水過戶到深圳市開元國際物業(yè)管理有限公司。原用戶名稱：（蓋章）新用戶名稱：（蓋章）法人代表：法人代表：用水地點(diǎn)：用水項(xiàng)目名稱：經(jīng)辦人：經(jīng)辦人：聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：注：此表一經(jīng)執(zhí)行，原用戶的用水指標(biāo)則全部轉(zhuǎn)出給新用戶。 此后，水費(fèi)

12、全由新用戶支付。附：（法人代表證明書或法人授權(quán)委托證明書及上月水費(fèi)發(fā)票復(fù)印件一份）申請(qǐng)用戶（蓋章） 日期：二、用電過戶辦理方法1、新項(xiàng)目開工，發(fā)展商先辦理用電許可證。再根據(jù)用水情況，按變壓器上報(bào)，申請(qǐng)辦理供用電合同（每個(gè)合同的編號(hào)對(duì)應(yīng)相應(yīng)變壓器的編號(hào)）2、繳清電費(fèi)的專用發(fā)票。（可與發(fā)展商協(xié)商繳費(fèi)交接的具體時(shí)間）3、過戶前辦理抄表到戶。居民：管理處填寫信息采集表，包括業(yè)主名稱、帳號(hào)及對(duì)應(yīng)的電表表號(hào)，由 供電局再進(jìn)行核對(duì)。管理處公共部分：管理處提供帳號(hào)、單位名稱、電表表號(hào)。4、提供公司帳號(hào)前必須經(jīng)過公司會(huì)簽。5、物管用電屬其他類，是低壓供電收費(fèi)，如果相關(guān)管理處實(shí)際為高壓送電， 應(yīng)向供 電局要求返回

13、設(shè)備維護(hù)費(fèi)。注：深圳市用電許可證表明供電局同意該物業(yè)指定的變壓器用電，用電過戶后，許 可證不重新辦理。新裝或增加用電設(shè)備，新增應(yīng)事先向供電部門提出用電申請(qǐng)，核 發(fā)用電許可證；增加用電設(shè)備，憑用電許可證辦理設(shè)備變更容量手續(xù)。WI/JZ-005水電過戶流程與發(fā)展商分?jǐn)側(cè)牖镏吝^戶期間的水電費(fèi)。管理處提供此期間的水電抄表記錄。根據(jù)每個(gè)具體物業(yè)的情況不同，進(jìn)行高效合理分配人員，綜合考慮維修班工作 內(nèi)容，制訂以下規(guī)則：一、定人原則1、綜合考慮建筑物的類別：居民住宅小區(qū)、寫字樓、商場(chǎng)2、考慮各不同物業(yè)類別的建筑面積3、考慮重大設(shè)備的數(shù)量4、考慮物業(yè)的規(guī)模系數(shù)5、考慮物業(yè)的的新舊系數(shù) 計(jì)算結(jié)果小數(shù)位采取“四舍

14、五入”制得出最終維修班定人數(shù)。二、定崗原則1、根據(jù)物業(yè)的大小，總建筑面積小于 10 萬平方米的物業(yè)，只設(shè)維修班長；總 建筑面積超過 10 萬平方米的物業(yè)，可以向公司申報(bào)申請(qǐng)?jiān)鲈O(shè)維修主管。2、維修班固定班長 1 名，設(shè)備值班人員 2名，均應(yīng)持有電工證； 其他人員優(yōu)先 考慮弱電工 12 名，管工 1名，如果仍有人數(shù)剩余， 可考慮設(shè) 1 名泥工，其它人員 均為電工。3、如果物業(yè)內(nèi)有空調(diào)，單獨(dú)設(shè) 2 名空調(diào)工。4、本崗位設(shè)置中不包含電梯工。5、接管新樓盤、物業(yè)第一年可以按實(shí)際情況增多一至兩名員工。維修質(zhì)量控制辦法為了提高維修技能、維修服務(wù)質(zhì)量以及維修質(zhì)量合格率，促使維修工作達(dá)到量 化考核標(biāo)準(zhǔn)，高效率完

15、成工作任務(wù)，最終達(dá)到客戶滿意。采用以下辦法控制維修質(zhì) 量：1、工程主管（或維修班長）每周進(jìn)行周巡查，對(duì)公共部位的維修進(jìn)行監(jiān)控。2、對(duì)住戶家的維修每月按一定的比例進(jìn)行取樣，安排專職管理員進(jìn)行回訪。3、每月根據(jù)派工單進(jìn)行維修三率的統(tǒng)計(jì)，以便及時(shí)掌握維修及時(shí)率、滿意率、 返修率（合格率）的情況，以便及時(shí)加以改進(jìn)。3.1及時(shí)性：從接到維修要求起至到達(dá)目的地的時(shí)間不超過 25分鐘。維修時(shí)間 視工藝復(fù)雜程度而定：一般性維修不超過8小時(shí)；對(duì)于特別困難的，從接到維修要 求到維修完成最多不超過7 2小時(shí)（工藝要求特殊的例外）；不能當(dāng)天完成的，應(yīng)向 業(yè)主（住戶）解釋原因。3.2合格率（返修率）的控制：按維修服務(wù)標(biāo)

16、準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)。功能性維修，以恢 復(fù)原有功能為準(zhǔn)；外觀性維修，表面應(yīng)無色差、高低不平現(xiàn)象，與原有部位相比較， 應(yīng)無突兀感；滿足業(yè)主的合理要求；嚴(yán)格按工作手冊(cè)執(zhí)行。3.3滿意率的控制通過派工單客戶對(duì)維修服務(wù)的意見及簽字確認(rèn)；根據(jù)維修回訪的結(jié)果；根據(jù)每年對(duì)客戶進(jìn)行的意見征詢結(jié)果；注：維修合格率二月合格的派工單數(shù)量/月派工單總數(shù) 維修及時(shí)率二月及時(shí)的派工單數(shù)量/月派工單總數(shù)注：維修滿意率二月滿意的派工單數(shù)量/月派工單總數(shù)附：維修工作標(biāo)準(zhǔn)序 號(hào)內(nèi)容服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)備注01上樓時(shí)間接到維修要求，跟用戶約定好維修時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)按預(yù)約時(shí)間到達(dá)目 的地。維修及時(shí)率達(dá)到 100%如暫沒有此項(xiàng)維修人員，應(yīng)向客 戶解釋，再約定時(shí)

17、間。02維修服務(wù)一般維修不超過8小時(shí)，復(fù)雜的最多不應(yīng)超過 72小時(shí)。維修質(zhì)量 合格率達(dá)到100%特殊維修超岀上述時(shí)間，應(yīng)向客 戶說明原因，并作好維修計(jì)劃。03服務(wù)態(tài)度熱情、謙虛、使用文明用語。服務(wù)態(tài)度滿意率達(dá)到 99%04維修材料應(yīng)向客戶提供合格的維修材料。維修材料應(yīng)經(jīng)過驗(yàn)證。05維修滿意率客戶調(diào)查滿意率應(yīng)達(dá)到 95%對(duì)不滿意的應(yīng)盡快組織二次維 修，使客戶滿意。06洗臉盆 漏水應(yīng)達(dá)到原標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)反復(fù)試用，不漏水，此項(xiàng)維修不超過1小時(shí)。洗菜盆漏水同此項(xiàng)07洗臉盆 堵塞達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)切口處的修補(bǔ)應(yīng)盡力恢復(fù)原樣，維修時(shí)間不超 過2小時(shí)。洗菜盆堵塞同此項(xiàng)08浴缸堵塞及漏 水達(dá)到暢通，對(duì)切口處的修補(bǔ)盡力

18、恢復(fù)原樣，經(jīng)反復(fù)使用達(dá)到暢通、 不漏水。維修時(shí)間不超過2小時(shí)。09疏通馬桶使之相當(dāng)暢通，即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通，維修時(shí) 間不超過2小時(shí)。嚴(yán)重堵塞除外，如馬桶內(nèi)掉進(jìn)梳 子、洗發(fā)水瓶等。10疏通地漏使之相當(dāng)暢通，并對(duì)切口恢復(fù)原樣，清岀異物并清理干凈。維修時(shí)間不超過1小時(shí)11維修墻內(nèi)水管應(yīng)摸準(zhǔn)管路，打墻時(shí)盡量少破壞磁片，維修完畢后外觀應(yīng)恢復(fù)原 樣，做到工完場(chǎng)清。維修時(shí)間一般不超過 24小時(shí)， 特殊情況與客戶協(xié)調(diào)確定。12接頭漏水應(yīng)達(dá)到緊固、密封、不滴水。維修時(shí)間不超過1小時(shí)13樓上水 漏到樓下盡快找到漏水原因，以達(dá)到處理好不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)墻地面等 污染處清理干凈。維修時(shí)間一般不超過 2

19、4小時(shí)， 特殊情況與客戶協(xié)調(diào)確定。（上層客戶不在家除外）14馬桶漏水以不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，如需拆馬桶安裝，應(yīng)恢復(fù)原樣，維修時(shí)間不超 過2小時(shí)。15水頭漏水維修后應(yīng)密閉、開關(guān)自如，維修時(shí)間不超過30分鐘。16房間沒水應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)解決客戶用水問題。（市政停水除外）閥門、濾網(wǎng)、高位水箱等故障都 可能造成客戶家中沒水。17房間無電以恢復(fù)房間正常用電為標(biāo)準(zhǔn)，在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀。維修時(shí)間不超過2小時(shí)， 比較復(fù)雜的不超過24小時(shí)18燈不亮應(yīng)達(dá)到原來照明標(biāo)準(zhǔn)，客戶提供的物料還需進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)證。維修時(shí)間不超過30分鐘。19門鈴不響以達(dá)到清脆悅耳為標(biāo)準(zhǔn)維修時(shí)間不超過30分鐘20修理電器使電器能達(dá)到正常使用，保持

20、原有外觀，試用效果使客戶滿意。小維修不超過2小時(shí)， 較難的不超過72小時(shí)21房間插座無電使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn)。并把故障原因告訴客戶。維修時(shí)間不超過2小時(shí)， 比較復(fù)雜的不超過24小時(shí)22換鎖應(yīng)按客戶要求安裝，并反復(fù)試用使之靈活，開關(guān)自如，緊閉性好。木門不超過30分鐘， 鐵門不超過2小時(shí)。23修理門窗使之能開關(guān)靈活自如，密封性能良好。維修時(shí)間不超過2小時(shí)，如玻璃 損壞的不超過24小時(shí)便民維修承諾制 為方便客戶維修，向客戶提供優(yōu)質(zhì)的維修服務(wù)，特制定本維修承諾制度。一、服務(wù)要求1、服務(wù)形象：上門維修必須穿工裝、帶工牌，使用禮貌語言；必須輕敲門 或按門鈴，入室維修必須先征得客戶同意；入室維修前必須先套上

21、鞋套。2、 服務(wù)及時(shí)性：從接到維修要求起至到達(dá)目的地的時(shí)間不超過 25分鐘，或按 約定時(shí)間到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。修復(fù)時(shí)間視工藝復(fù)雜程度而定：一般性維修不超過2小時(shí); 對(duì)于特別困難的，不超過72小時(shí)（工藝要求特殊的除外）；不能當(dāng)天完成的，應(yīng)向客 戶解釋原因。3、服務(wù)質(zhì)量：功能性維修，以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn)；外觀性維修，表面應(yīng)無色差、 高低不平現(xiàn)象，與原有部位相比較，應(yīng)無突兀感。4、服務(wù)態(tài)度：謙虛禮貌，不主動(dòng)與客戶搭話，對(duì)客戶的問詢作合理解答，盡量 滿足客戶的要求。5、服務(wù)細(xì)節(jié)要求：維修前應(yīng)先在地板或維修部位周邊墊上墊布；維修完工 清潔現(xiàn)場(chǎng)，以免弄臟客戶家地板。維修全過程均不得食用客戶的飲料、食品、香 煙等，

22、不得收受客戶的禮物、錢款和小費(fèi)。6服務(wù)收費(fèi)：所有服務(wù)僅收取工本費(fèi)或材料費(fèi)。二、管理處服務(wù)中心設(shè)有投訴電話接受住戶監(jiān)督和投訴，接到有關(guān)維修人員服 務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量的來電、來信、來訪，三個(gè)工作日內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)或與相關(guān)人員核查， 五個(gè)工作日給予回復(fù)或處理意見。同時(shí)管理處對(duì)維修客戶作定期回訪，確保提供的 維修服務(wù)使客戶滿意。三、便民服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格表詳見各管理處相關(guān)公示內(nèi)容。注：便民服務(wù)可采取預(yù)約方式，房屋維修的回訪為了管理及維護(hù)好業(yè)主的房屋，及時(shí)了解客戶的需求，對(duì)維修質(zhì)量及服務(wù)態(tài)度 有更客觀地評(píng)價(jià)，及時(shí)找到差距及不足，以便改進(jìn)維修工作，不斷提高管理及服務(wù) 水平，為客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。特制定房屋（含水電）維

23、修回訪制度如下：1、各管理處指定專職管理人員負(fù)責(zé)對(duì)客戶戶內(nèi)的維修情況進(jìn)行回訪。2、對(duì)公共部位一般不要求做回訪， 但對(duì)于房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墻開 裂等）經(jīng)維修后，應(yīng)隨時(shí)觀察效果，由工程主管（或維修班長）定期仔細(xì)檢查，并 在周巡查表中作專項(xiàng)記錄。3、 對(duì)客戶室內(nèi)的維修，管理員每周對(duì)上周的派工單進(jìn)行回訪；日派工單10張 以下的，100祠訪；日派工單超過10張的，每日隨機(jī)抽取10張回訪并作記錄。回 訪可以采用上門回訪，也可以采用電話回訪、對(duì)講回訪，采用電話回訪時(shí)，一定要注明客戶的回訪電話。4、 服務(wù)中心或其他服務(wù)人員收到客戶對(duì)維修后仍存在缺陷的再次投訴時(shí)，應(yīng)填 寫投訪來訪記錄，并應(yīng)立即報(bào)告管理

24、處辦公室，辦公室應(yīng)在2 4小時(shí)內(nèi)安排特殊回 訪與返修。維修工作流程一、維修全過程1、按約定時(shí)間背著維修工具箱（帶齊工具、材料用品）到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)（預(yù)約逾 時(shí)必須提前告知客戶），進(jìn)門前，必須先摁門鈴或敲門（每次輕敲不超過三下）2、待客戶開門后，用規(guī)范語言說明來意。征得客戶同意后，方可進(jìn)門。進(jìn) 門前，先套好鞋套，以免弄臟客戶家地板。3、先向客戶詢問情況及要求，然后仔細(xì)檢查需維修的部分，判斷維修難易 程度，估計(jì)工時(shí)及所需材料，并向客戶說明維修方法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，待客戶確認(rèn)后 方可進(jìn)行維修。4、在維修時(shí)，先墊上墊布；維修過程中，如非必要，不得主動(dòng)與客戶交談, 客戶詢問時(shí)，應(yīng)禮貌作答；不得隨意到維修現(xiàn)場(chǎng)以外的房間

25、參觀。5、維修完工并清潔現(xiàn)場(chǎng)后，禮貌地提請(qǐng)客戶驗(yàn)收，待其確認(rèn)后，再請(qǐng)客戶 在維修費(fèi)用單上簽字確認(rèn)費(fèi)用，并請(qǐng)其在派工單上簽署意見和姓名。6維修過程中及維修完離開時(shí)，均不得食用客戶的飲料、食品、香煙等， 不得收受客戶的禮物、錢款和小費(fèi)。7、接過客戶支付的維修費(fèi)用單、派工單后，必須向客戶致辭謝。&離開客戶房屋時(shí)，須使用規(guī)范語言與客戶告別，返回維修班或按上述規(guī) 定進(jìn)行下一個(gè)維修項(xiàng)目。二、工作流程圖WI/JZ-010B/0 2/2維修工作流程三、維修語言流程圖接待客戶來訪接到客戶電話您好！維修班。您有什么要求？您好！我能幫您什么忙？客戶滿意并簽字完畢后電 話、來訪r再見！上客戶家中維修您走好！謝謝，再見

26、！一、房屋本體1、屋面防水(1) 屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)及時(shí)修復(fù)或拆換，不穩(wěn)固的，應(yīng)加固。(2) 屋面上的壓頂、出線、屋脊、檐溝、水落斗、水落管等損壞滲水的，應(yīng)予修 復(fù)，損壞嚴(yán)重的應(yīng)翻做。大修時(shí)，原有水落斗、水落管要修復(fù)配齊。(3) 女兒墻、通風(fēng)口等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，應(yīng)修復(fù)。鋼筋混凝土平屋面滲漏，及時(shí)補(bǔ)做防水層，結(jié)構(gòu)損壞的應(yīng)加固或重建。2、門窗維修門窗開關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密不松動(dòng)。木制工程應(yīng)牢固、平直、美觀接縫嚴(yán)密。(1) 門窗開關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫楔、腐爛損壞的應(yīng)修理更換。小五金應(yīng)修換配齊。 大修時(shí)公用部分玻璃應(yīng)一次配齊，油灰嵌牢。門窗損壞嚴(yán)重?zé)o法修復(fù)的應(yīng)更換。(2) 紗門窗、百葉門窗屬一般損

27、壞的均應(yīng)修復(fù)，屬嚴(yán)重?fù)p壞的可更換。(3) 踢腳錢局部損壞、殘缺、脫落的應(yīng)修復(fù)，大部損壞的予以補(bǔ)齊。3、樓地面工程(1) 普通水泥樓地面起沙、空鼓、開裂的，應(yīng)修補(bǔ)或另抹面。(2) 室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，按原設(shè)計(jì)維修。4、抹灰工程(1) 外墻抹灰起殼剝落的應(yīng)修復(fù)；損壞面積過大的，可全部鏟除重抹，按現(xiàn)行維 修標(biāo)準(zhǔn)年限執(zhí)行。(2) 清水墻損壞應(yīng)修補(bǔ)嵌縫，直垛墻風(fēng)化過多的，可做抹灰，外墻勒腳損壞的應(yīng) 按現(xiàn)行維修標(biāo)準(zhǔn)年限執(zhí)行。(3) 內(nèi)墻抹灰起殼、剝落的應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過一半以上的，可鏟除重抹， 原無踢腳線的，結(jié)合墻面抹灰應(yīng)按原結(jié)構(gòu)恢復(fù)。(4) 天棚抹灰損壞的，要注意檢查內(nèi)部結(jié)構(gòu)，確保安全。抹灰層松動(dòng)，有下

28、落危 險(xiǎn)的，須鏟除重抹。5、油漆粉飾工程門窗、紗門窗、百葉窗、欄桿等油漆剝落；失去保護(hù)作用的應(yīng)定期進(jìn)行保養(yǎng)， 按維修年限規(guī)定執(zhí)行。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)WI/JZ-011B/0 2/3(2)鋼門窗、鐵皮落水管、落水斗、室內(nèi)鑄鐵污冰管、暖氣片或其它各類鐵構(gòu)件(鐵 欄桿、鐵門等)，其油漆起殼、剝落或鐵件誘蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料或油漆。鋼門 窗或各類鐵件油漆，按原設(shè)計(jì)油飾應(yīng)三年噴刷一次。(3) 油漆損壞修補(bǔ)時(shí)要盡量和原色一致。6水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備維修(1) 供電線路及燈具的管理，應(yīng)遵守供電部門的操作規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)。(2) 上、下水及衛(wèi)生設(shè)備的損壞、零件殘損及堵塞，應(yīng)修理配齊或疏通。(3) 附屬于高層樓房的壓力水箱

29、，污水管道及泵等損壞，除與供水部門有專項(xiàng)協(xié) 議外，均應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)。儲(chǔ)水箱應(yīng)定期清洗。(4) 電梯、暖氣、管道、通風(fēng)等設(shè)備損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)維修；零配件殘損的，應(yīng)配 齊全。7、金屬構(gòu)件維修(1) 金屬構(gòu)件銹爛損壞的，應(yīng)修復(fù)或更換。(2) 避雷設(shè)施損壞、失效的，應(yīng)及時(shí)修復(fù)。8、公共部位及室內(nèi)刷白公共部位及室內(nèi)刷白普通涂料每三年一次。產(chǎn)權(quán)單位或被委托單位負(fù)責(zé)組織施 工，用戶積極主動(dòng)配合。施工必須保證質(zhì)量，達(dá)到用戶滿意。(二) 供水設(shè)施1、在正常情況下要保證用戶全天正常生活用水。對(duì)管線、閥門的跑、冒、滴、 漏現(xiàn)象要及時(shí)維修。要節(jié)約用水，嚴(yán)格執(zhí)行按水表計(jì)量收費(fèi)的辦法。2、水池(箱)每半年要清洗一次，保證水質(zhì)清

30、潔衛(wèi)生。3、供水設(shè)施要經(jīng)常保養(yǎng)檢查，損壞要及時(shí)維修，保證用戶的正常使用。因事故 停水，修理時(shí)間一般不應(yīng)超過24小時(shí)，停水前要通知用戶提前做儲(chǔ)水準(zhǔn)備。(三) 排水設(shè)施1、經(jīng)常保持污水外排系統(tǒng)暢通，水堵不溢，污水檢查井每月要清理檢查一次，保持井內(nèi)無雜物，井壁不滲、不漏、不傾斜，管線不沉、不漏，井蓋完好。化糞池要每年清掏兩次。2、 用戶室內(nèi)外下水管線堵塞，要從報(bào)修之日起，在24小時(shí)內(nèi)疏通完。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)WI/JZ-011B/0 3/3(四) 供電設(shè)施1、供電設(shè)施（包括電表）必須確保安全完好，保證用戶的正常使用。變壓器要設(shè) 圍欄、加鎖；設(shè)有專人管理和維修.2、用戶報(bào)修用電設(shè)施，要及時(shí)修復(fù)，一般不超過十

31、二個(gè)小時(shí)。3、因供電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)或因人為問題發(fā)生事故， 給用戶造成經(jīng)濟(jì)損失的， 管理單位要負(fù)責(zé)賠償或承擔(dān)其它責(zé)任。（五）其它配套設(shè)施1、 小區(qū)內(nèi)的護(hù)欄、小品、涼亭、道路、硬鋪裝，路燈及各類娛樂設(shè)施（兒童娛 樂玩具）等，要及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，定期對(duì)機(jī)械部位檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑；不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械設(shè)施進(jìn)行盤車、試車，發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，保持完好無損。2、加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)道路的管理和維修養(yǎng)護(hù)，防止大面積損壞，保證小區(qū)內(nèi)道路暢通。（六）定期進(jìn)行房屋完好等級(jí)評(píng)定房屋完好率是指：完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積和百分比。即 ：完好房建筑面積+基本完好房建筑面積房屋完好率=

32、 X 100%總的房屋建筑面積新竣工房屋從第二年起， 每兩年由品質(zhì)部組織按國家 房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo) 準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)定，計(jì)算出每個(gè)物業(yè)的完好率。房屋經(jīng)過大、中修竣工驗(yàn)收后，應(yīng)重 新評(píng)定調(diào)整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評(píng)定，但竣工后應(yīng)重新評(píng)定；新接管的新建房屋，同樣應(yīng)評(píng)定完好率。維修服務(wù)規(guī)程WI/JZ-012B/0 1/14一、土建部分的維修（一）、墻和頂棚維修（石膏板基層）1、修補(bǔ)發(fā)絲裂縫a. 沿裂縫清除表面涂料及膩?zhàn)?，用砂紙打磨并清理干凈，露出基層。b. 用蟲膠粘貼砂布帶干后按工序刮抹膩?zhàn)哟虻?，待干后補(bǔ)刷面層涂料。2、修補(bǔ)一般裂縫（剛性基

33、層，非沉降裂縫）a. 沿裂縫用工具將兩側(cè)基層鑿成內(nèi)八字口，直至不見原裂縫，清除粉散顆料。b. 用水將裂縫基層表面徹底濕潤后，涂刷水泥結(jié)合層。c. 準(zhǔn)備足夠的膨脹水泥，調(diào)成半干濕狀，并及時(shí)使用。d. 用抹子或刮膩刀將補(bǔ)縫材料完全填入裂縫內(nèi)， 抹平壓光,然后清除表面多余的 補(bǔ)縫材料。e. 在補(bǔ)縫材料干燥后，在修補(bǔ)面處刮膩?zhàn)樱克⑼苛稀?、修補(bǔ)小孔、小洞對(duì)于灰墻上因釘釘子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑，可用膩?zhàn)?、墻板灰或其它合適的填充材料進(jìn)行填塞。a. 填塞孔洞前先清除孔隙周圍酥松的灰泥，并將孔隙邊緣區(qū)浸濕。b. 填塞孔洞后，需經(jīng)過幾個(gè)小時(shí)的干燥時(shí)間，然后用砂紙磨平，利用邊磨邊劃 圈的運(yùn)動(dòng)將修補(bǔ)的

34、邊融合。c. 在修補(bǔ)面上先刷一道底層涂料，然后再涂表面涂料。4、修補(bǔ)大的孔洞a. 先剔鑿墻面孔洞周圍酥松的基層，清掃沖洗干凈，用與基層相同質(zhì)地的材料進(jìn) 行嵌填。b. 為避免嵌填物達(dá)到一定強(qiáng)度后，抹灰層產(chǎn)生收縮裂縫，剪比孔洞大些的鋼絲網(wǎng) 片，用水泥釘固定在洞周圍基層上。c. 清水濕潤基層，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面層。d. 等修補(bǔ)的部分凝固干燥后，刮膩?zhàn)哟虻祝珊笥蒙白哟蚰?，分別噴刷二道表 面涂料。（二）、更換地面或墻面瓷磚、瓷片1、剔除損壞的瓷磚，鑿掉結(jié)合層，清掃殘?jiān)?，噴灑水濕潤?、涂抹水泥結(jié)合層。3、使用與原墻、地面同樣材質(zhì)和規(guī)格的瓷磚，用水泥漿摻107膠均勻涂抹在瓷 磚背面，用手壓貼

35、，并用木錘或膠錘錘平、直 ，劃去磚縫多余泥漿。4、必須留縫使灰縫表面光滑平整，不得高出瓷片，留縫后不得高出瓷片周邊弧 形角。維修服務(wù)規(guī)程WI/JZ-012B/0 2/145、修補(bǔ)工作完畢后，用布或棉紗把瓷磚表面擦抹干凈。6對(duì)于外門窗周圍瓷磚的修補(bǔ)，把需要更換的瓷磚進(jìn)行鑿除（含結(jié)合層），在門窗口或接觸處基層,為防止?jié)B水常需涂抹防水涂料（修補(bǔ)程序同）（三）更換外墻面、地面馬賽克1、清除破損、脫落的馬賽克及其結(jié)合層。2、將塵土沖洗干凈，修補(bǔ)面涂抹結(jié)合層（水泥加 107膠）。3、按損壞大小裁剪后在馬賽克背面涂抹結(jié)合層。4、手持馬賽克紙邊緣，用手逐漸加壓平抹就位，后用平板拍打平整，與原墻、 地面平直。5

36、、 粘貼約4小時(shí)后，用刷子沾水將馬賽克表面紙浸透，并揭去紙，用棉紗把馬 賽克表面擦干凈。（四）、地下室墻體堵漏1、堵塞不漏水的孔洞a. 超過1/8英寸的裂縫，必須用鑿子和手錘鑿成楔形槽，灰塵和混凝土碎必須 清除干凈。b. 將裂縫用水浸濕。c. 用1:3干硬性水泥砂漿填塞，填塞時(shí)，灰漿要用力完全塞入空隙內(nèi)。d. 填補(bǔ)材料要保持濕潤，并養(yǎng)護(hù)三天。e. 以上填補(bǔ)材料也可用雙組份環(huán)氧樹脂，其效果比灰漿好；拌和后抹在需要修 補(bǔ)的部位（半小時(shí)要用完）,半小時(shí)用濕手揩光面。2、堵塞漏水孔洞a. 用鑿子將孔洞向下剔口并除去灰渣。b. 用水泥不漏水膠結(jié)材料堵填。操作時(shí),按生產(chǎn)廠家的技術(shù)說明配料，并將其搓 成胡蘿

37、卜狀堵漏材料，在這種材料剛開始硬化時(shí)（一般在搓成后的幾分鐘內(nèi)），作為塞 子塞入孔內(nèi)。堵孔材料凝結(jié)硬化前要及時(shí)抹平。（五）修補(bǔ)損壞的人行道和車道1、如果損壞面積不大，可以用107膠拌水泥，按照附帶的說明書進(jìn)行修補(bǔ)； 對(duì)于大面積損壞的修補(bǔ)，采用用1:2:2硅酸鹽干硬性混凝土。a. 將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉，鑿除深度約1英寸。b. 用鑿子將坑底徹底鑿毛（注意要戴上護(hù)目鏡），破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成 凹齒形,再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。c. 將要修補(bǔ)的砼表面浸濕（但不能太濕）。d. 在表面涂一層厚厚的硅酸鹽水泥漿，并在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用砼拌和物填 入坑內(nèi)，并將其搗實(shí)，填入坑

38、內(nèi)的砼要稍稍高出坑面，以便搗實(shí)下沉。維修服務(wù)規(guī)程WI/JZ-012B/0 3/14e. 用木抹子輕輕地將修補(bǔ)表面抹平。在砼開始硬化時(shí)，還要用抹子再細(xì)抹一遍養(yǎng)護(hù)6天。（人行道在養(yǎng)護(hù)期間不得讓人行走）。2、人行道或車道上裂縫修補(bǔ)a. 清除松散碎渣。將裂縫掏鑿成凹齒形。b. 浸濕要澆搗的裂縫。c. 澆搗1:2:2干硬性硅酸鹽混凝土。d. 養(yǎng)護(hù)6天。注：如果裂縫太窄不便填塞礫石砼時(shí),可用1:3水泥砂漿加107膠進(jìn)行修補(bǔ)；如 果裂縫或破損面積較大時(shí)，必須將其全部鑿除，并用新拌砼填實(shí)。（六）、開裂墻體和地面修補(bǔ)1、用冷鏨將墻體的松散部分鑿開1英寸深，將該部位表面掏鑿成凹槽，用刷子將松散灰砂刷除干凈。2、用

39、水將需要修補(bǔ)的部位徹底浸濕。3、用1:3水泥砂漿（稠漿、填滿裂縫，再抹平其表面，抹平后養(yǎng)護(hù)6天。4、修補(bǔ)地面同墻體，養(yǎng)護(hù)48小時(shí)后,用磨石或包在木塊上的金剛砂紙將修補(bǔ)處 研磨成與地面齊平。（七）、修補(bǔ)損壞的踏步1、將損壞部分鑿成V形槽，直鑿至堅(jiān)實(shí)的砼層為止。2、用刷子將其表面的碎散物刷除干凈。3、用水將露出部分浸濕。4、如果踢腳的邊緣損壞，則要用模板緊靠著踢腳并支撐好。5、用水泥漿涂抹V形部分，并用1:3水泥砂漿將其填滿，抹平后養(yǎng)護(hù)6天。（八）、修補(bǔ)抹灰層1、修補(bǔ)抹灰層裂縫a. 用小刀或刮刀插入裂縫，以探測(cè)需用灰膏深度。b. 用錘子和冷鏨將裂縫鑿成內(nèi)寬外窄的鍵槽，以便將新填入的灰膏“固定住”c

40、. 刷除干凈裂縫內(nèi)松散材料，并將裂縫浸濕。d. 用油灰刀或抹子將灰膏填入裂縫內(nèi)并擠密。e. 如果裂縫通過抹灰層一直延伸至基層，就要在裂縫處多填入一些灰膏， 待灰膏干燥15分鐘后,再用抹子將其壓成與周圍部分相似的平面。f. 每天早、晚各一次用花灑向修補(bǔ)面均勻地噴水，對(duì)其進(jìn)行濕養(yǎng)護(hù)，持續(xù)三天C維修服務(wù)規(guī)程WI/JZ-012B/0 4/142、修補(bǔ)大面積的抹灰層a. 將損壞的抹灰面從墻體上刮除。b. 徹底把混凝土或砌體表面弄潔凈。對(duì)于磚砌體表面，要先從磚縫剔出1/4英寸 的砂漿縫，以便將打底涂層嵌牢，然后再用鐵絲刷刷砌體表面，并進(jìn)行全面沖洗；對(duì)于光滑的砼墻面，要用鑿子將墻面鑿毛。c. 將抹灰基層用水

41、潤濕。抹第一遍1:3水泥砂漿，第一遍抹灰厚3/8英寸。d. 在第一遍抹灰開始凝固，但尚未硬化時(shí)，就要進(jìn)行水平刮毛，以便于與第二層抹灰相結(jié)合。e. 待第一遍抹灰已充分凝固，并有足夠強(qiáng)度承受自身及第二遍抹灰層的重量時(shí)，即可進(jìn)行第二遍抹灰。通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后 4-5小時(shí)才能進(jìn)行。 為保證第一遍抹灰層具有一定的濕度，要不時(shí)均勻地向抹灰面灑水，直到準(zhǔn)備進(jìn)行 第二遍抹灰為止；在進(jìn)行第二遍抹灰之前，還要將第一遍抹灰浸濕。f. 用力將第二遍抹灰抹壓到墻上，用一直尺將其刮平并抹光。第二遍抹灰約 1/4英寸厚，在其開始硬化時(shí)，再用抹子細(xì)壓一遍，抹灰完后，隔天才進(jìn)行養(yǎng)護(hù)， 養(yǎng)護(hù)持續(xù)一天。（九）維修滲

42、水外墻1、外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水的，應(yīng)用水泥砂漿重新嵌補(bǔ)密實(shí)， 勾成斜縫。2、窗臺(tái)處滲水，應(yīng)將窗臺(tái)拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有1cm左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實(shí)。3、在外墻滲水部位采用一布四膠噴漿或刷漿修理：在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和四度氯丁建筑防水膠涂貼 再用機(jī)械噴涂（或用手工涂刷）1:0.5水泥砂漿面層。3、外墻滲水面積較大時(shí)，可滿涂1-2度膠質(zhì)防水涂料。4、墻、板接縫處滲水，可用預(yù)制氯乙烯膠泥要嵌縫。先開鑿、清理板縫，用噴 燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱，最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。5、 用氯丁防水膠在室內(nèi)修補(bǔ)。將滲水外的內(nèi)粉刷層鏟

43、除，范圍比滲水部位的周 邊擴(kuò)大10-15cm,將墻面和縫隙清理干凈，用氯丁膠和水砂漿嵌縫，然后再用水泥 砂漿粉刷基層，在基層上涂刷2-3度氯丁膠，在最后一度膠未干時(shí)即用水泥砂漿找 平，再粉刷面層。（十）維修屋面水池（或水箱）1、先將水池（或水箱）四壁清洗干凈。2、做一布四膠防水層，外涂一層彈性水泥防水層，再用1:2水泥砂漿做保護(hù)層。維修服務(wù)規(guī)程WI/JZ-012B/0 5/14（十一）、屋面修漏（剛性屋面）1、用膠泥或油膏修理屋面分倉縫漏水或屋面板產(chǎn)生變形，原剛性防水層分倉縫 處漏水。2、縱橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈，用聚氯脂嵌縫進(jìn)行處理。3、出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈，再

44、用密封材料嵌縫。密封材料 有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等。4、沿溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫，沿溝底部可用兩布四油氯丁橡膠 防水層進(jìn)行修漏，也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。（十二）做砂漿面層1、整理、夯實(shí)基礎(chǔ)。2、首先將水泥、砂按1： 1配好并干拌均勻，然后加水拌到顏色一致。3、水泥砂漿攤鋪后應(yīng)立即拍實(shí)，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥終凝前做 完壓光工作。4、如表面水分較多可撒適量的1： 1平水泥砂，撒布要均勻，撒后再用木塊搓 平壓光（不宜撒干水泥）。5、 如做地面在層應(yīng)保證厚度為 50mm左右，如做墻面面層應(yīng)保證厚度為 15mm 左右。（十三）貼地面磚1、在房間四周墻面

45、彈好+500mr水平線。2、基層處理：對(duì)于光滑的水泥地面要鑿毛或半路洗干凈后刷水泥漿。3、做灰餅、做標(biāo)筋： 從墻面+500mr水平線下返，在房間四周彈磚面上平線做灰餅， 灰餅上平線應(yīng) 低于地面標(biāo)高一個(gè)地面磚加粘貼層的厚度； 根據(jù)灰餅在房間四周做標(biāo)筋房間較大時(shí)，應(yīng)每隔1- 1.5m作標(biāo)筋一道。有地漏的房間，標(biāo)盤應(yīng)朝地漏方向以5%的坡度呈放射狀匯集。標(biāo)筋厚度控制在20-30mm4、抹線平面：根據(jù)標(biāo)筋高度用1： 2或11： 9.3水泥砂漿填至比標(biāo)筋稍高，然 后拍實(shí)并刮平，使展平的砂漿面與標(biāo)筋找齊。用托線橫豎檢查砂漿層平整度、標(biāo)高 及泛水（坡度）要求，如不行則重新刮平。5、規(guī)方、彈線、拉線： 測(cè)量房間

46、縱橫方向的尺寸，考慮磚縫為2mm當(dāng)尺寸不足整塊磚的倍數(shù)時(shí)，可用切磚機(jī)切磚貼于邊角處；當(dāng)尺寸與整塊磚的倍數(shù)相差不大時(shí)，可用調(diào)整磚縫間 的方法來解決；維修服務(wù)規(guī)程WI/JZ-012B/0 6/14 根據(jù)確定的磚數(shù)和縫寬在房間中部彈十字線，然后每隔4塊磚彈控制線或在房間四周貼標(biāo)磚并拉線。&鋪貼地磚： 從房間里面向門口方向鋪貼； 在找平面澆水泥漿并掃平，面積應(yīng)控制在邊鋪磚邊澆灰； 磚背面抹滿、抹勻1： 2粘漿的磚，準(zhǔn)確地鋪貼在澆好水泥漿的找平面上， 磚 的上楞要跟拉線找平，隨時(shí)注意橫平豎直; 用木錘敲實(shí)、找平，貼得不實(shí)或低于水平控制線高度的要摳出補(bǔ)漿重貼。7、勾縫： 用白水泥漿勾縫或擦縫，勾縫應(yīng)密實(shí)，

47、縫內(nèi)要平整光滑； 如縫隙很小（1mm以下，可以直接撒干的白水泥，用掃帚將水泥掃入縫內(nèi)并 灌滿，用水壺灑適量的水，并用木拍拍實(shí)縫隙。 水泥砂漿凝固后，用抹布、棉紗徹底擦凈水泥痕跡，清潔地磚地面。8、 養(yǎng)護(hù)：地磚鋪完后應(yīng)在上面灑少許水，24小時(shí)內(nèi)不準(zhǔn)上人。（十四）坐廁安裝1、將預(yù)留排污管口周圍清掃干凈，取下臨時(shí)管堵，清除排污管內(nèi)的臟物。2、在坐便器與地面接觸的部位鋪上白水泥漿。3、在坐便器的排水口與預(yù)留排污管口對(duì)正， 承接口上抹上玻璃膠，放在坐便器， 并調(diào)整好坐廁位置。4、將坐便器與地面接觸的周邊縫處刮平抹光，白水泥漿不足的地方應(yīng)填滿。5、 將水箱出水口與坐便器進(jìn)水口對(duì)正并放好膠墊，找平、找正水箱

48、與坐便器安 裝固定孔，插入8 10mn螺栓，套上膠墊和墊圈，擰至適當(dāng)緊度。6連接好水箱進(jìn)水軟管。（十五）立柱式洗面器安裝1、按照預(yù)留排水口中心的位置在墻上畫好豎線。2、將立柱中心對(duì)準(zhǔn)墻壁上豎線立好放正， 將洗面器放在立柱上，使洗面器中心 也對(duì)準(zhǔn)墻上豎線。放平找正后，在墻上畫好固定洗面器和立柱移到別處。3、按墻上的印記用沖擊鉆10mm的膨脹螺栓孔，向孔內(nèi)打入10mm膨脹螺栓并 擰緊。4、將安放立柱的地面印記內(nèi)鋪好15 30mml厚白水泥漿，然后將立柱放在印記 位置上。5、 將洗面器安裝孔對(duì)準(zhǔn)墻面上膨脹螺并放在立柱上，再次將洗面器找平，立柱找直，在膨脹螺栓上加膠墊、平墊圈，然后用螺母擰緊（用力應(yīng)適

49、度）。維修服務(wù)規(guī)程WI/JZ-012B/0 7/146交將立柱與洗面器接觸處用玻璃膠勾縫并抹光；將立柱與地面接觸處裝修, 虧損處加白水泥漿，抹光立柱與地面接觸處。二、修理門窗1、檢查門窗的附件是否齊全。2、檢查有無配件損壞3、更換配件。4、將門窗反復(fù)開啟數(shù)次，檢查是否有異聲及不靈活之處，以達(dá)到開關(guān)自如的目 的。5、提請(qǐng)用戶注意：a. 需定期往轉(zhuǎn)動(dòng)部分加油。b. 如門窗有損壞，不要輕易動(dòng)，以免發(fā)生不必要的意外。三、換鎖（木門、鐵門）1、拆下門鎖，檢查鎖壞在何處，如能修理，及時(shí)修理，如鎖不能使用即更換新 鎖。2、鎖裝上后，查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密，反復(fù)開關(guān)，查看是否靈活。3、提醒住戶不要用匙亂扭

50、鎖，防止鎖內(nèi)部件損壞，造成無法使用。四、電的維修（維修人員排除故障在確認(rèn)線路完好后，方可恢復(fù)送電。）（一）、配電室開關(guān)故障（此項(xiàng)維修適用于抽屜式低壓開關(guān)故障的維修）1、分析原因：低壓開關(guān)跳閘或燒壞，可能由以下原因造成： 因控制線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象，導(dǎo)致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于 空氣開關(guān)的額定短路通斷能力時(shí)，空氣開關(guān)燒壞。 因控制線路過載，開關(guān)跳閘或線路上的負(fù)載電流大于空氣開關(guān)的額定電流與電流脫扣器的額定電流時(shí)，空氣開關(guān)燒壞或接觸器觸頭長期通過較大的通斷電流，引起觸頭嚴(yán)重發(fā)熱燒蝕損壞。2、維修程序：a. 針對(duì)的情況，先將抽屜上的空氣開關(guān)置于“ off ”位置，再將電源 兩側(cè)的斷路器置于

51、分閘位置（根據(jù)實(shí)際配電線路，在不影響其它供電線路負(fù)荷情況下），然后將開關(guān)抽屜抽出來，用萬用表檢查線路，查找短路故障點(diǎn)， 排除故 障后再檢查開關(guān)抽屜內(nèi)的所有電氣保護(hù)元件是否完好，保護(hù)元件動(dòng)作的整定值是否滿足設(shè)計(jì)要求，最后更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開關(guān)或熔斷器，恢復(fù)正常送電。維修服務(wù)規(guī)程WI/JZ-012B/0 8/14b. 針對(duì)中的情況，如果是開關(guān)跳閘，先將電源側(cè)的斷路器置于分閘位置（根 據(jù)實(shí)際配電線路， 在不影響其它供電線路情況下），然后將開關(guān)抽屜抽出來，用萬 用表檢查線路，確線路無故障后，將開關(guān)抽屜復(fù)位，恢復(fù)正常送電，然后用鉗型電 流表測(cè)試三相負(fù)載電流（或通過柜上的電流指示儀表觀測(cè)），看是否超過

52、設(shè)計(jì)要求；如確認(rèn)為是由于線路過載造成開關(guān)跳閘， 需將此線路負(fù)荷減 少；如空氣開則關(guān)燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞，則需更換同一技術(shù)規(guī)格的元件后，方可恢復(fù)正常送電。3、驗(yàn)電：線路送電后，看線路上的電壓、電流表指示是否穩(wěn)定正常。（二）、住戶家中無電1、分析原因，住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成： 線路停電檢修。 用戶總開關(guān)燒壞。 因住戶使用的電器設(shè)備內(nèi)部故障，或線路短路致使保護(hù)控制開關(guān)跳閘。 進(jìn)戶線與接線端子接觸不牢。 電度表燒壞。2、維修程序：a .若屬中的情況，應(yīng)向住戶說明停電的原因。b. 針對(duì)中的情況，首先斷開電源開關(guān)，檢查住戶用電設(shè)備及使用現(xiàn)場(chǎng)，看線 路是否出現(xiàn)短路、負(fù)荷太大超過電源保護(hù)開關(guān)容

53、量、接線端子接觸不良長期過熱燒 壞所致。將住戶房內(nèi)用電設(shè)備從插座上的插頭拿下來，將所有照明開關(guān)都斷開，用萬用表檢查線路、導(dǎo)線的絕緣情況。若線路完好，則查看接線端子上的接線是否牢 固，最后更換電源開關(guān)，將負(fù)荷按線路允許的額定容量接到電源上，恢復(fù)正常供電。c. 針對(duì)中的情況，首先將與跳閘的保護(hù)控制開關(guān)有關(guān)的電氣設(shè)備插頭從插座 上拔下（或?qū)⒄彰鏖_關(guān)斷開），用萬用表檢查電源線路是否正常，然后合上保護(hù)控制 開關(guān)，逐一將電氣設(shè)備接到電源上，直至找出故障跳閘原因并解決。d .針對(duì)中的情況，斷開電源開關(guān)，將接線端子上的線接牢固，再用萬用表檢 查確認(rèn)線路正常后方可恢復(fù)送電。e .針對(duì)中的情況，首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定，其次 檢查電度表的接線是否正確。確認(rèn)是表本身質(zhì)量原因而燒壞，可更換由供電局認(rèn)可 校準(zhǔn)后同意使用的同一型號(hào)電度表，否則將按照以上原因繼續(xù)查找故障點(diǎn)。3、驗(yàn)電當(dāng)故障排除后，確認(rèn)線路完好時(shí)，方可送電，并用萬用表測(cè)量電壓是否正常