物業(yè)管理工作手冊新編

1、、xxxx物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容XXXX的物業(yè)管理服務(wù)由XX物業(yè)管理公司提供，在 項(xiàng)目交付使用后至項(xiàng)目業(yè)主委員會成立前，物業(yè)管理服務(wù)的 主要內(nèi)容如下：1、房屋建設(shè)共用部位的維修， 養(yǎng)護(hù)和管理。 共用部位是 指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或公寓樓單幢物業(yè)的業(yè)主、使 用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、走廊通道、公寓房 屋承重結(jié)構(gòu)、公寓室外墻面、屋面及其他共同部位。2、共同設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。共同設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或公寓樓單幢物業(yè)的 業(yè)主、使用人共同使用的水泵、 排水管道、 窨井、垃圾箱（房）、 照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、消防器具、防盜門、 信報箱及其他共用設(shè)施設(shè)備。

2、3、公共綠化1）及時修剪、澆灌、施肥、除蟲等綠化養(yǎng)護(hù)，促使花草樹木正常生長；2）清理公共綠地，保持公共綠地整潔； 3）必要的補(bǔ)種，保持綠化的完整；（ 4）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境。4、屬配套建筑和設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和管理，包括游泳池、 網(wǎng)球 場、健身綠地、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共停車場。5、公共環(huán)境衛(wèi)生（1）公共場所清掃、道路的保潔；（2）公共設(shè)施設(shè)備的保潔；（3）生活及裝修垃圾的收集、清運(yùn)。6、保安（ 1）協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，進(jìn)行安全防范；（2）門崗值勤；（3）物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡查；（4）報警監(jiān)控。7、交通秩序與車輛停放外來車輛進(jìn)出管理；2）4）停車泊位管理；維護(hù)交通安全； 車輛行駛，停放有序；（5

3、）8、房屋裝修管理退速、限重、禁鳴，保持小區(qū)安靜。4）根據(jù)國家建設(shè)部住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法和長 沙市城鎮(zhèn)住宅裝修管理辦法，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋裝修行 為進(jìn)行管理。9、消防管理消防器材管理，確保消防器材無缺少，不失效；2）確保消防通道暢通；加強(qiáng)易然、易爆品的管理； 加強(qiáng)消防常識的宣傳，開展義務(wù)消防；（5）發(fā)生火災(zāi)及時報警，并積極組織來災(zāi)火。10、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、業(yè)務(wù)（使用人）檔案與竣工驗(yàn)收資料。11、負(fù)責(zé)向業(yè)務(wù)（使用人）收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。12、業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時，物業(yè)管理公司須接受 委托并合理收費(fèi)。二、xxxx物業(yè)管理基本思路

4、考慮到XXXX配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較高，又包含多種物業(yè)類 型，作為該項(xiàng)目的物業(yè)管理商，除了需要具備專業(yè)細(xì)致的工 作態(tài)度外，更需要以富有人情化的管理理念為業(yè)主打造一個 工作與生活的理想空間。南都物業(yè)在充分了解開發(fā)商對物業(yè) 的遠(yuǎn)景規(guī)劃基礎(chǔ)上，盡可能地從XXXX業(yè)主的生活需求去 規(guī)劃物業(yè)管理工作思路：1、采用酒店式服務(wù)管理模式與傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式有機(jī)結(jié)合。XXXX是集多層、小高層及各類商教娛樂設(shè)施為一體 的、生活配套齊全的新型高檔住宅區(qū)，在建筑功能、整體環(huán) 境乃至客戶群體需求上，都有其特定的服務(wù)與管理要求。它 與南都物業(yè)目前管理的杭州南都德加公寓、南都江濱花 園有許多相似之外。在長期的物業(yè)管理工作中，XX物

5、業(yè)管理公司培養(yǎng)了大批物業(yè)管理專業(yè)人才，積累了豐富的管理經(jīng) 驗(yàn)。南都物業(yè)從接盤管理的第一個項(xiàng)目起至今，始終將星級酒店的服務(wù)理念和管理模式與傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式有機(jī)地 結(jié)合起來，通過不斷地加強(qiáng)員工培訓(xùn)和現(xiàn)場質(zhì)量控制，將公司的企業(yè)文化融入到每一位員工敬業(yè)愛崗的行動中。與業(yè) 主、業(yè)主委員會保持經(jīng)常性的溝通、聯(lián)系，進(jìn)行開放式的民 主化管理， 形成了特有的 “南都物業(yè)管理模式 ”，得到了業(yè)主、 業(yè)主委員會、政府主管部門的認(rèn)可和社會的廣泛好評，也引 起了業(yè)界的關(guān)注XX物業(yè)管理公司將借鑒以往成功的經(jīng) 驗(yàn)，并針對長沙市物業(yè)管理的特點(diǎn)， 對XXXX實(shí)施 親情化 的居家型酒店服務(wù)管理模式。2、爭創(chuàng)物業(yè)管理優(yōu)秀示范園區(qū)

6、，提高XXXX美譽(yù)度， 確保房產(chǎn)保值增值。介入物業(yè)管理行業(yè)以來， 南都物業(yè)以 “專業(yè)+真誠”贏得了業(yè)主的信任和市場，成為行業(yè)內(nèi)少數(shù)幾家具有杭州市一級物 業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)之一。目前，在XX物業(yè)管理公司管理的樓盤中，已有相當(dāng)規(guī)模的樓盤榮獲國家和省、市級的優(yōu)秀物業(yè)管理榮譽(yù)稱號（詳見榮譽(yù)一覽表）。根據(jù)XXXX的現(xiàn)有 條件，南都物業(yè)計劃從接管之日起，制定詳細(xì)的工作目標(biāo)， 明確項(xiàng)目前期的具體工作人員，負(fù)責(zé)對XXXX物業(yè)管理工 作的籌劃和落實(shí)。公司人事行政部、品質(zhì)管理部、保安部、 管家部、工程管理中心、綠化管理中心等專業(yè)部門將進(jìn)行分 工合作， 對派駐管理員、 當(dāng)?shù)貑T工進(jìn)行質(zhì)量管理、 保安管理、 設(shè)備管理、保

7、潔綠化管理等專業(yè)化方面的培訓(xùn)、管理、優(yōu)化 組合人力資源，提高工作績效，通過公司和管理處全體員工 的共同努力，力爭在交房后三年內(nèi)（依據(jù)入住戶數(shù)）使XX號，XX被評為省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)，或者相應(yīng)類更高的 榮譽(yù)稱號，使XXXX的物業(yè)管理工作讓業(yè)主滿意、開發(fā)商 滿意、物業(yè)公司滿意。3、與在建項(xiàng)目聯(lián)片管理， 做到區(qū)域資料共享， 確保安全無憂。以以完由于XXXX工程分三期建設(shè)，分批交付使用，無形中 給物業(yè)管理中心帶來了一定的難度，南都物業(yè)已在這方面積 累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。如南都江濱花園分三期建設(shè)， 全借鑒其分區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域聯(lián)片管理，確保小區(qū)安全 無憂。例如人流、車流、周邊環(huán)境、裝修與施工及小區(qū)

8、各項(xiàng) 配套設(shè)施、社區(qū)活動等各項(xiàng)管理和服務(wù)都是需要我們認(rèn)真加 以分類管理的方面。為了做好XXXX的物業(yè)管理工作，根 據(jù)XXXX物業(yè)類別多、機(jī)電設(shè)備、智能化設(shè)施技術(shù)要求高 的特點(diǎn)，XX物業(yè)管理公司除了派駐專業(yè)人員進(jìn)行日常管理 外，還將充分發(fā)揮公司各專業(yè)管理中心的規(guī)模優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu) 勢和設(shè)備優(yōu)勢進(jìn)行全方位的支持。4、結(jié)合各類專業(yè)經(jīng)營公司， 豐富物業(yè)管理內(nèi)容， 為業(yè)主 提供各類優(yōu)質(zhì)服務(wù)。長沙xxxx以其良好的居住品質(zhì)吸引了來自不同城市 的購買力。據(jù)了解，xxxx期預(yù)售異?；鸨?，除本地購 買自住客戶以外，也有不少的購買客戶來自于浙江及其它周 邊城市?？紤]到客戶的不同購買用途，南都物業(yè)將提供多種 特約服務(wù)，

9、例如與浙江省公眾房網(wǎng)聯(lián)手從事小區(qū)代租代售服 務(wù)；由南都酒店服務(wù)公司提供會所服務(wù)；由工程管理中心全方位為業(yè)主提供一條龍裝修服務(wù)等，不僅使本地業(yè)主感受到星級管家服務(wù)，也使異地的投資客戶放心購買。、物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則及品質(zhì)保障措施XX物業(yè)管理公司將首先組建XXXX項(xiàng)目管理小組， 配備各部門專業(yè)工作人員，全面負(fù)責(zé)完成XXXX的前期物 業(yè)管理工作，打造一個具有XXXX自身特點(diǎn)的物業(yè)管理模 式：1、保安管理在南都物業(yè)日常管理工作中，“人防+技防 ”始終是保安工作的重中之重。根據(jù)開發(fā)商提供的資料顯示，XXXX具備 一定的技防設(shè)備設(shè)施，這為今后確保小區(qū)安全提供了技術(shù)保 險。但物業(yè)管理商仍需建立更為嚴(yán)格的人防安全

10、防范程序， 制訂出各種防范突發(fā)事件的應(yīng)急措施，包括對小區(qū)的外圍管 理、樓道管理、消防管理、道路車輛管理、電梯管理、地下 車位管理以及突發(fā)事件的處置方法等，將責(zé)任落實(shí)到每一位 工作人員，確保治安事件發(fā)生率為零。根據(jù)XXXX分期建設(shè)、分批交付的特點(diǎn)，A、B、C三區(qū)同時有入庫群體、裝修群體與工程建設(shè)群體的存在，這給安 全防范工作帶來了一定的難度XX物業(yè)管理公司考慮采取 內(nèi)緊外松的安全管理模式，警衛(wèi)門崗做好小區(qū)外圍安保工作 的同時，內(nèi)部保安特別注意對重要部位及安全死角做好安全 防范工作，盡力把安全隱患降低到最低程度。2、裝修管理xxxx簡約通透的空間造型充分體現(xiàn)了設(shè)計者所追求的建筑風(fēng)格，其淺色外墻、明

11、亮通透的落地窗構(gòu)成了別具一格的建筑款型。如何保持建筑外立面的整潔，將成為XXXX前期物業(yè)管理中的難點(diǎn)。對此，我們將根據(jù)以往的裝修管 理經(jīng)驗(yàn)：（1）在介入前期物業(yè)管理之時， 根據(jù)樓盤的特點(diǎn)和開發(fā) 商的要求， 制訂相應(yīng)的可操作性的裝修管理文本， 在與業(yè)主、 裝飾公司三方進(jìn)行交流和溝通的基礎(chǔ)上，最大限度地保持小 區(qū)整體環(huán)境的美觀，保證房屋的結(jié)構(gòu)不受破壞。（2）與市、區(qū)房管局房屋裝修監(jiān)察部門建立經(jīng)常性聯(lián)系， 依靠政府職能部門的力量，按照湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管 理?xiàng)l例及長沙市城市房屋裝飾裝修管理?xiàng)l例來規(guī)范業(yè) 主的房屋裝修行為，對違反裝修管理辦法的行為及時作 出處理。（3）在業(yè)主裝修登記之時，即與之簽訂裝

12、修管理協(xié)議， 使其明確裝修范圍和裝修責(zé)任。（4）由裝修專管員、 維修工和保安人員組成三級管理小 組，對裝修戶進(jìn)行巡查，及時了解裝修進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)聲音及時 控制，迅速整改，把違章裝修的影響控制在最小范圍。XX物業(yè)管理公司將嚴(yán)格遵循 有章可循、違章必糾”的 裝修管理辦法，靈活各種管理手段，與業(yè)主講情、講理、講 法，做耐心細(xì)致的思想工作確保XXXX的建筑整體美觀， 符合原設(shè)計要求。3、智能化設(shè)施管理涉及監(jiān)（消）戶外抄表另一方面南都物業(yè)XXXX是智能化程度相對比較高的小區(qū)，控、綜合布線、背景音樂、緊急呼叫、可視對講、 等系統(tǒng)。這些設(shè)施一方面提高了業(yè)主的生活質(zhì)量， 也要求物業(yè)管理商不斷提高物業(yè)管理的技術(shù)水準(zhǔn)

13、。對各類物業(yè)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施和智能化系統(tǒng)維護(hù)，如：電梯、空調(diào)、 高層樓宇消防系統(tǒng)、 大型物業(yè)安保系統(tǒng)、 停車場 （庫） 管理系統(tǒng)積累了豐富的專業(yè)知識和管理經(jīng)驗(yàn)。針對XXXX 智能化設(shè)施的功能,XX物業(yè)管理公司將制定出科學(xué)規(guī)范的 運(yùn)行計劃、養(yǎng)護(hù)和維修計劃以及功能開發(fā)計劃。4、開展XXXX物業(yè)管理的六項(xiàng)品質(zhì)保證措施（1）運(yùn)用現(xiàn)代化科學(xué)手段， “三防 ”結(jié)合， 確保小區(qū)安全。 雖然XXXX智能化程度比較高，安保設(shè)施設(shè)備的功能 比較齊全，但人防、物防、技防相結(jié)合仍然是我們治安管理 的基礎(chǔ)。入防”由XX物業(yè)管理公司保安部統(tǒng)一指揮調(diào)度， 強(qiáng)調(diào)多種結(jié)合，即流動崗與固定崗結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防 范相結(jié)合、工裝與

14、便裝相結(jié)合，在小區(qū)周邊圍墻上，設(shè)置紅 外對射裝置以提高預(yù)警防范能力；充分利用技防的優(yōu)勢，運(yùn) 用XXXX已有的智能化保安設(shè)施，如緊急呼叫系統(tǒng)、監(jiān) （消）控系統(tǒng)、警衛(wèi)和游動哨等，結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理、 快速高度，確保治安防范萬無一換。（2）裝修管理上經(jīng)濟(jì)、行政、法律、情理四法并用。為了確保XXXX無違章裝修，XX物業(yè)管理公司將針對房屋墻體內(nèi)綜合布線多和戶型多的特點(diǎn)，以預(yù)防為主，有 錯必糾， 對住戶、裝修單位員工大力宣傳、 解答 “裝修管理?xiàng)l 例”，在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)， 并明確雙方的契約關(guān)系， 加強(qiáng) 追蹤監(jiān)管， 將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。 一旦發(fā)生違章裝修， 首先曉之以理、動之以情，運(yùn)用情理關(guān)系手

15、段解決。解決不 了的，通過行政執(zhí)法部門予以處罰， 保證各種矛盾就地解決。（ 3）加強(qiáng)園區(qū)環(huán)境保潔工作和環(huán)保文化建設(shè)。針對XXXX的綠化布局和環(huán)保要求，xx物業(yè)管理公 司將由公司管家部、綠化管理中心牽頭，制定各項(xiàng)環(huán)保、清 潔、園林養(yǎng)護(hù)等工作細(xì)則，并對小區(qū)噪音、水質(zhì)、空氣等要 素進(jìn)行監(jiān)測，全面加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)。還將在此 基礎(chǔ)上做好以下各項(xiàng)工作。 維護(hù)好已有的園林綠化，實(shí)施由地面向空中延展的立體式綠化工程，加強(qiáng)對小區(qū)環(huán)保意識的宣傳力度，讓每位住 戶都自覺成為小區(qū)環(huán)保工作的模范執(zhí)行者和宣傳者； 開展垃圾分類收集，建立廢電池回收系統(tǒng)，保護(hù)生態(tài) 環(huán)境，實(shí)施藍(lán)天碧山工程，進(jìn)一步提升居住品質(zhì)； 注重

16、小區(qū)環(huán)境形象（EI）,開展小區(qū)環(huán)境文化建設(shè)， 統(tǒng)一規(guī)劃小區(qū)的各種自然景觀和人文景觀xx物業(yè)管理公 司將制定VI識別手冊，環(huán)境手冊，制定全面的環(huán)境管理方案。成立智能化設(shè)施管理小組：XX物業(yè)管理公司工程管 理中心擁有多名賓館工程管理的資深人士主電梯、空調(diào)、強(qiáng) 電、弱電等方面的專業(yè)技術(shù)人員，公司擬抽調(diào)部門人員組成 智能化設(shè)備管理小組，在充分掌握XXXX智能化系統(tǒng)運(yùn)用 基礎(chǔ)上，制定出詳細(xì)的智能化詳細(xì)運(yùn)行、維護(hù)方案。公司強(qiáng) 調(diào) “三個到位 ”，既專業(yè)技術(shù)人員操作到位，管理人員培訓(xùn)到位，住戶設(shè)備使用到位（住戶能否使用智能化設(shè)備是降低小區(qū)管理難度、提高管理效率的關(guān)鍵）XX物業(yè)管理公司將 根據(jù)xxxx的智能化

17、設(shè)施，編制XXXX智能化使用手 冊，讓業(yè)主感受到智能化設(shè)施給生活帶來的方便、安全和 快捷。針對不同居住類型住戶的特點(diǎn)，XX物業(yè)管理公司將制 定發(fā)展xxxx智能化系統(tǒng)的 3年規(guī)劃，提倡網(wǎng)上遠(yuǎn)程服務(wù)， 在條件成熟時建立小區(qū)局域網(wǎng)，讓小區(qū)的業(yè)主在網(wǎng)上交流溝 通，享受服務(wù)，享受智能化給居家生活帶來的無窮樂趣。（4）開展豐富多彩的社會文化活動，創(chuàng)造良好的社會效益和健康的社會氛圍。XX物業(yè)管理公司注重物業(yè)管理工作 中的社會文化工作，并把此項(xiàng)工作內(nèi)容列入每年各小區(qū)的年 度考核目標(biāo)。為了卓有成效地開展社會文化活動，公司主辦 了南都生活雜志、社區(qū)報刊、社區(qū)網(wǎng)站，舉辦一系列豐 富多彩的社區(qū)文藝、體育活動，在業(yè)主與

18、業(yè)主、業(yè)主與物管 之間建立起一種新型而融洽的工作關(guān)系，增加了彼此間的了 解，同時也提高了業(yè)主門的居住樂趣；xx物業(yè)管理公司將 適時地在xxxx舉行一些形式多樣、寓教于樂的社會文化 活動， 例如節(jié)假日的業(yè)主聯(lián)歡、 暑期的兒童游泳、 書法培訓(xùn)、 社會實(shí)踐等活動以及老年人的休身養(yǎng)心、醫(yī)療咨詢、旅游觀 光等活動以及重大節(jié)日的特殊活動，建立一種健康向上的環(huán)境文化、網(wǎng)絡(luò)文化和精神文化。5）實(shí)現(xiàn)人力、制度、技術(shù)的全面保證各項(xiàng)制度的充分保證，是確保XXXX物業(yè)管理工作正 常運(yùn)行的基礎(chǔ)XX物業(yè)管理公司在長期的管理工作中，培 養(yǎng)和引進(jìn)了一大批知識結(jié)構(gòu)全面、業(yè)務(wù)技能精湛、具有奉獻(xiàn) 精神的各類專業(yè)管理技術(shù)人才，積累了

19、豐富的物業(yè)管理經(jīng)規(guī)范的管理制度、 各工種的培訓(xùn)制度、驗(yàn)，建立了一套科學(xué)、 品質(zhì)管理制度和各專業(yè)的管理制度。2003年初，公司通過了IS09001 ：2000版國際質(zhì)量管理體系的第三方認(rèn)證，使物業(yè) 管理工作在人力、制度、技術(shù)以及日常管理服務(wù)等各方面， 得到了科學(xué)有效的全方位品質(zhì)保證。（6）增強(qiáng)成本意識，做好開源節(jié)流、增收節(jié)支工作。對員工進(jìn)行勵行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)的教育，增強(qiáng)成本 意識。在日常管理服務(wù)中，自覺地從節(jié)約一滴水、一度電做 起努力降低管理成本。隨著xxxx開發(fā)建設(shè)交付使用的進(jìn)展和業(yè)主入庫率 的提高，從小區(qū)客觀條件和有利于提高居民生活質(zhì)量出發(fā)，24大力開展多種經(jīng)營（如汽車美容店、家用電器安裝

20、維修， 小時便利店，植物配送及各類代辦服務(wù)等），以增加收入， 彌補(bǔ)管理經(jīng)理的不足； 加強(qiáng)管理成本控制，在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下，引進(jìn)現(xiàn)代化的管理設(shè)備和手段，減少人力投入，減少人工開支； 加強(qiáng)各類消耗物料的管理和控制做到計劃采購，專人保管，合理領(lǐng)用，杜絕積壓、流失和浪費(fèi)； 嚴(yán)格控制費(fèi)用支取出,xxxx的每一項(xiàng)費(fèi)用支出實(shí)行一支筆審批制；小區(qū)內(nèi)路燈、樓道燈、草坪燈等采用節(jié)能型、可控型光源開關(guān)裝置，減少公共電費(fèi)的支出。四、xxxx物業(yè)管理構(gòu)架XXX管理處行政管理制度五、xxxx管理制度1、業(yè)務(wù)公眾管理業(yè)主公約 公共設(shè)施管理制度 精神文明建設(shè)公約 環(huán)境、衛(wèi)生、綠化管理制度 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理制度人員及車輛進(jìn)出管

21、理制度車輛管理制度 停車場管理制度 貯藏室使用管理制度 治安管理制度 電梯使用管理制度 裝修管理制度 管理處裝修管理巡視制度 消防管理制度 空調(diào)等大型設(shè)施安裝管理制度2、內(nèi)部動作1）管理處日常管理文員崗位職責(zé) 采購員崗位職責(zé) 員工守則 值班制度 回訪制度 樓宇（房屋）檔案管理制度 住戶檔案管理規(guī)定 告示欄及各類標(biāo)識的管理制度 開展社會文化活動管理制度服務(wù)意見征詢、處理規(guī)定投訴處理流程圖服務(wù)質(zhì)量考評與處理規(guī)定住宅家中發(fā)生刑事和治安災(zāi)害事故的處理規(guī)定強(qiáng)熱帶風(fēng)暴襲擊前后的注意事項(xiàng)管理處裝修管理巡視制度2）維修日常管理維修主管崗位職責(zé) 維修工崗位職責(zé)XXX高配值班人員職責(zé)XXX弱電維修人員崗位職責(zé)XX

22、X電梯管理人員崗位職責(zé)XXX夜間值班制度XXX保安門崗崗位操作規(guī)程配電房及系統(tǒng)管理值班制度 水泵房巡查、維護(hù)、保養(yǎng)制度 電梯監(jiān)督管理制度 公共設(shè)備巡視維護(hù)保養(yǎng)制度 電工安全操作規(guī)程 用戶報修工作程序 維修服務(wù)、投訴處理工作程序 維修工作程序 戶內(nèi)停電處理程序 小區(qū)停電處理程序 小區(qū)停水處理程序 戶內(nèi)浸水處理程序 公共場所水浸處理程序 二次供水管理規(guī)程3）保安日常管理保安隊長職責(zé)、權(quán)限 保安班長職責(zé)、權(quán)限 保安員職責(zé)、權(quán)限 保安員紀(jì)律巡邏崗位操作規(guī)程 監(jiān)控中心崗位操作規(guī)程 交接班操作規(guī)程 警械警具的使用、管理制度 保安執(zhí)勤管理規(guī)定 保安處理問題的原則和方法 業(yè)主（住戶）發(fā)生刑事和災(zāi)害事故處理流程

23、圖4）消防日常管理消防組織及其職責(zé) 指揮員消防工作職責(zé) 消防隊紀(jì)律規(guī)定 消防管理制度 臨時動火作業(yè)安全規(guī)定消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)范火警處理程序 消防應(yīng)急處理流程5）保潔日常管理保潔主管崗位職責(zé)XXX保潔員崗位職責(zé)XXX保潔員的紀(jì)律規(guī)定XXX保潔員禮儀規(guī)定XXX保潔員的安全操作規(guī)定XXX家政服務(wù)杯子的消毒程序Ox“災(zāi)四害 ”操作規(guī)定環(huán)衛(wèi)設(shè)施管理規(guī)定 常見異常情況報告與處理方法 樓道保潔員工電梯廳操作程序 處圍保潔清掃操作程序 地下室保潔操作程序 小區(qū)垃圾清運(yùn)操作程序 公共樓道保潔操作程序 綠化帶保潔操作程序 保潔工作品質(zhì)保障程序 保潔作業(yè)規(guī)范6）家政服務(wù)日常管理制度家政人員工作職責(zé) 家政操作安全制

24、度 家政人員禮儀服務(wù)規(guī)范家政服務(wù)地毯保養(yǎng)維護(hù)程序OX家政服務(wù)玻璃及各種墻面的保養(yǎng)維護(hù)程序家政服務(wù)植物的簡單養(yǎng)護(hù)程序家政服務(wù)銅器的保養(yǎng)維護(hù)程序家政服務(wù)地面打蠟操作程序 家政服務(wù)廚房清潔程序 家政服務(wù)吸塵器的操作程序家政過程中抹布使用程序7）綠化日常管理綠化組的職責(zé) 綠化班長職責(zé) 綠化員職責(zé)綠化設(shè)備、工具控制制度花木養(yǎng)護(hù)操作規(guī)程 澆水操作規(guī)程 草坪養(yǎng)護(hù)的操作規(guī)程 喬木、灌木、綠蘺及花型的修剪規(guī)程 松木、除草的操作規(guī)程 防治病蟲害規(guī)程 綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)所列規(guī)章制度，因章節(jié)太多，未編入產(chǎn)品說明書，詳細(xì)內(nèi)容可到物業(yè)管理公司進(jìn)行查閱及交房時參閱業(yè)主手冊六、XXXX物業(yè)管理承諾與措施目標(biāo)名稱作案 工S 型兀全

25、f結(jié) , W理 I制人笙艮一丄丄口部審$ 懇， 券度、幺 nx: 亙優(yōu) ，以。爲(wèi)專制。產(chǎn)/rrr，巨 走, 璽口 疋兀 百 善度 側(cè)核 實(shí)考玉早 核，吊 左正 1巡案 Me完 Bn蓋 進(jìn)羹 角。確 責(zé)公養(yǎng)， $等保 落需控。范監(jiān)li度h調(diào)鑒ftb受個安班m- 忻忻時與 4房屋率套 房屋急修率|工|清潔道路及停JW心時S甲壷 實(shí)建立一明一-、RHRH小區(qū)治安AA . 簣覓干 比顯 開完,，的f SW父 O. 一彳。管思 、毘ipi沏建 苛生 及發(fā) 絕/務(wù)一文r 寸曰意一 記科、i注的？ 旳琴話時 員宀寸佰i有 芳貝理 霍咼處 ,1提 走投物業(yè)管理覆管W。施ms為K暑保 查PW時記確. 職策理及*

26、黃 政加呂，、專土責(zé)復(fù) 區(qū)疋 -,WK71丁、K兔兀畧片掘 ,蕪 盒、現(xiàn).貢籍 冬合！ 通。岸八工期，務(wù)屯公iwal-PT 二 理 處 斥1投附一：入伙裝修管理1、裝修違章發(fā)生率不超過 1%2、裝修違章處理率 100%，及時率 98%;3、裝修對外立面破壞率為 0;4、裝修糾紛處理率 100%5、圖紙收集、歸檔率 100%;6、裝修期間公共設(shè)施妥善保護(hù)， 裝修期過后， 公共設(shè)備、 設(shè)施完好率 98%；7、裝修垃圾定點(diǎn)堆放，不影響小區(qū)環(huán)境；8、對裝修民工嚴(yán)格管理， 不影響已入住業(yè)主的正常生活;9、對各崗位員工進(jìn)行職能培訓(xùn)， 明確分工; 嚴(yán)格審核裝 修施工圖、設(shè)計圖，裝修專管員每天巡視交作好記錄。

27、附二：商鋪店面的規(guī)范化管理1、裝修設(shè)計o確定商鋪店面招牌的整體設(shè)計思路O門面招牌的款型、風(fēng)格與環(huán)境和諧，充分體現(xiàn)時代感;o重點(diǎn)對水施、電施等公共管線圖進(jìn)行嚴(yán)格審查，作好 記錄；O裝修前須告知業(yè)主辦理工商、消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫 等方面的報批手續(xù);2、日常管理O晝液不間斷巡視;O加強(qiáng)對消防、環(huán)保的管理;O協(xié)調(diào)商鋪與居民之間產(chǎn)生的矛盾，如：聲、氣、水、光等；O適時幫助商鋪進(jìn)行宣傳推廣工作。附三：全民服務(wù)項(xiàng)目1、公共服務(wù)內(nèi)容（無償服務(wù)）O不定期舉辦各類公益性義務(wù)活動;O提供各類信息查詢：戶口、醫(yī)療、餐飲、裝飾、交通、 保險、就業(yè)等；O在小區(qū)內(nèi)設(shè)置全民箱：常用五金工具、打氣筒、針線 等;O代辦銀行/煤氣

28、/電信/有線電視開戶、代叫出租車；O 利用小區(qū)宣傳煤體，長期進(jìn)行各類居家常識介紹，倡導(dǎo)文明 科學(xué)的生活方式；O提供每日氣象報告，代送桶裝水，清洗飲水機(jī);O調(diào)節(jié)電視節(jié)目 代訂各類報刊、電話留言服務(wù);O向在小區(qū)舉辦婚禮的新人贈送鮮花，以示祝賀。2、特約服務(wù)（有償服務(wù)）O業(yè)主及租戶室內(nèi)、外委托清潔服務(wù);O業(yè)主及租戶的自用電器設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù);O住戶的傳真、復(fù)印、長途電訊服務(wù);O報刊、書籍代理訂閱服務(wù);O文字打印服務(wù);O住戶室內(nèi)二次裝修服務(wù);O住戶特殊用品聯(lián)系采購服務(wù);O住戶指定臨時設(shè)保安服務(wù);O租戶搬家委托服務(wù);O辦公室內(nèi)花卉擺放服務(wù);O住戶重要特殊物品轉(zhuǎn)送服務(wù);O聘請醫(yī)療專家服務(wù);O委托房屋租賃服

29、務(wù);O委托房屋轉(zhuǎn)讓服務(wù)。七、XXXX安全防范系統(tǒng)個現(xiàn)代的、環(huán)境靜謐的住宅小區(qū)，是人們心中夢寐以求、安居樂業(yè)的理想境地。南都-xxxx除了在居住區(qū)內(nèi) 規(guī)范消防設(shè)施與通道，實(shí)行人車分流與人員車輛出入管制確 保安全外，還設(shè)置了 24小時保安值班巡邏、周界防越報警系統(tǒng)、區(qū)內(nèi)戶外保安監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇單元可視對講系統(tǒng)以及室 內(nèi)報警防盜系統(tǒng) （用戶自行選購） 等五級安全防范報警系統(tǒng)， 住戶已無須加裝既影響室內(nèi)生活品質(zhì)，又降低小區(qū)整體格調(diào) 的防鋼網(wǎng)，可真正實(shí)現(xiàn)人與自然無拘的融通。1、 24小時保安值班巡邏XXXX物業(yè)管理區(qū)實(shí)行 24小時保安執(zhí)勤、巡邏制度，由監(jiān)控中心 24小時值班，接受報警及實(shí)施調(diào)度，并根據(jù)實(shí)際

30、情況明確每個保安隊員的責(zé)任范圍，進(jìn)行嚴(yán)密巡邏、執(zhí)勤， 以確保小區(qū)居民人身財產(chǎn)安全。2、周界防越報警系統(tǒng)功能介紹xxxx周界防越報警系統(tǒng)有如下特點(diǎn):1）通過在小區(qū)的周邊圍墻上安裝該系統(tǒng)，一旦有人非法翻墻進(jìn)入，遠(yuǎn)紅 外線自動觸發(fā)保安值班室中心的控制主機(jī)自動報警提示，并 同時顯示非法闖入?yún)^(qū)域，以便使小區(qū)保安值班人員準(zhǔn)確及時 趕到被闖區(qū)域。2）探頭采用四紅外光檢索， 能精確區(qū)分被闖入物體的大小，如貓、老鼠等不報警，如小孩、大人則立即報警。3）報警探頭采用直線對射型， 如小區(qū)住戶在其邊緣行走，此探頭不報警。4）如遇有人觸摸周邊圍墻上的探頭或非法拆除，該探頭自動觸發(fā)報警。3、區(qū)內(nèi)戶外保安監(jiān)控系統(tǒng)XXXX戶

31、外保安監(jiān)控系統(tǒng)采用 24小時實(shí)時監(jiān)控，合理布點(diǎn)，消除小區(qū)戶外的保安安全防范死角，其特點(diǎn)有（1）系統(tǒng)配有自動巡檢攝像機(jī)，24小時不間斷監(jiān)視小區(qū)的重要區(qū)域，從而使保安中心值班人員隨時了解整個小區(qū)情況，一旦中心監(jiān)視器上出現(xiàn)可疑人員，立即派員趕到。2）為保證夜間正常工作， 并能顯示清晰的圖像，小區(qū)所有攝像機(jī)均采用高清晰度的攝像探頭。3）配置 24小時長時記錄， 不停記錄被監(jiān)控的圖像， 以便事后隨時準(zhǔn)確查閱。4、樓宇單元可視對講系統(tǒng)xxxx的樓宇單元可視對講機(jī)作為安全防范設(shè)施，在給用戶帶來安全感的同時，也帶來了通訊的便利。訪客在進(jìn) 入單元門之前，可首先和住戶取得聯(lián)系，如無人應(yīng)答就可不 必進(jìn)入，確保內(nèi)部安全和寧靜。1）可視對講?？腿藖碓L，通過室外機(jī)撥打住戶號碼，對應(yīng)的室內(nèi)機(jī)即發(fā)出振鈴聲，同時電視屏幕自動打開，并顯 示出來訪客人。主要摘下室內(nèi)機(jī)既可對話，如不想接見來訪 客人，可不拿話機(jī)，以過濾訪客，免除不必要的干擾。（2）門控功能。 主要如需接見訪客，