酒店地產(chǎn)開發(fā)流程

1、A 酒店項(xiàng)目工程建設(shè)流程(一） 實(shí)施酒店項(xiàng)目工程建設(shè)條件（1） 確定酒店的建設(shè)地點(diǎn)、投資額度、建筑規(guī)模，在酒店項(xiàng)目市場(chǎng)計(jì)劃書的基礎(chǔ)上進(jìn)行周密的可行性研究.（2） 根據(jù)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)和市場(chǎng)調(diào)查預(yù)測(cè)來確定項(xiàng)目的規(guī)模和實(shí)施方案.調(diào)查內(nèi)容包括:酒店周圍的資源及公用設(shè)施情況，項(xiàng)目建酒店條件和選址方案,關(guān)于環(huán)境保護(hù)、城市規(guī)劃、防震防洪防空等要求和應(yīng)采取的措施，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益評(píng)估。（3) 主要是對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，多方試驗(yàn)投資定位的正確性，根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)來確定酒店投資的規(guī)模與額度.計(jì)算投入和產(chǎn)出之比，建造裝修、改造投入要與酒店項(xiàng)目自身還本付息的能力相適應(yīng),制訂出切實(shí)可行的固定資產(chǎn)投資歷計(jì)劃。(二) 酒店項(xiàng)的

2、建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)準(zhǔn)則1. 酒店項(xiàng)目的功能設(shè)計(jì)準(zhǔn)則 （1） 酒店項(xiàng)目應(yīng)有準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，任何功能設(shè)計(jì)都應(yīng)以方便客人使用和滿足客人需求為基點(diǎn),具有快捷、高效的性能。 （2） 酒店的功能設(shè)計(jì)要以酒店的預(yù)期檔次標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，以經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo),體現(xiàn)效益設(shè)計(jì)準(zhǔn)確則。 （3) 酒店項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)現(xiàn)生態(tài)設(shè)計(jì)準(zhǔn)則,包括酒店的環(huán)境生態(tài)設(shè)計(jì)，酒店內(nèi)部環(huán)境生態(tài)設(shè)計(jì)和酒店與環(huán)境之間的生態(tài)溝通等，都難節(jié)能減排，合理降耗,使酒店走上可持續(xù)發(fā)展的軌道。 （4) 酒店項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)美學(xué)和文化設(shè)計(jì)的準(zhǔn)則，使酒店建筑的外觀設(shè)計(jì)成為可傳承的文化精品，酒店的內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)應(yīng)運(yùn)用色彩、符號(hào)、小品、寓意等形式適度體現(xiàn)民族文化底蘊(yùn).2。 酒店項(xiàng)目的功能

3、布局準(zhǔn)則 （1) 酒店規(guī)劃指標(biāo)中所規(guī)定的酒店建筑除了要滿足一般建筑物的各項(xiàng)通用規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)外，還必須滿足酒店所特有的功能要求。酒店建筑的一般規(guī)劃指標(biāo)包括征地面積，總用地面積、總建筑面積、建筑占地面積、容積率、建筑密度和綠地率等項(xiàng)目。酒店建筑特有的功能布局指標(biāo)包括公共區(qū)域、客房區(qū)域、餐飲區(qū)、會(huì)議區(qū)、娛樂區(qū)等配套設(shè)施建筑面積和工程設(shè)備區(qū)域、行政后勤區(qū)域等服務(wù)部門設(shè)計(jì)面積等。（2) 酒店項(xiàng)目的功能布局還應(yīng)滿足高層建筑的酒店功能分區(qū)要求,這些區(qū)域包括地下室、裙樓層公共區(qū)域、客房層、頂層公共面積和頂層預(yù)備用房等。3. 酒店項(xiàng)目的流線設(shè)計(jì)準(zhǔn)則 酒店項(xiàng)目的流線設(shè)計(jì)主要指三大流線，即客人流線、服務(wù)流線和物資進(jìn)出

4、流線。(1) 客人流線:客人流線包括住宿客人和宴會(huì)客人流線。在客人流線的設(shè)計(jì)上，要充分考慮客人的安全、隱私、方便和快捷的需要。其中，垂直交通即客用電梯的設(shè)計(jì)要滿足至少平均100間客房配備一部的硬性的要求，如果有條件，最好能達(dá)到平均70間客房配備一部電梯（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)）的指標(biāo)，以使酒店運(yùn)營(yíng)高峰期的客流量在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行分流。設(shè)計(jì)宴會(huì)客人流線時(shí)，最好設(shè)計(jì)單獨(dú)的垂直交通系統(tǒng)，盡量不與大堂的客用電梯共用，保證酒店在接待大型團(tuán)體或宴會(huì)時(shí)能夠及時(shí)疏導(dǎo)客流，同時(shí)不影響其他客人正常使用電梯。（2) 服務(wù)流線：服務(wù)流線包括有形流線和無形流線。有形流線，是指酒店為客人提供服務(wù)時(shí)所占用的通道和必經(jīng)的路線；無形流線,是指信

5、息系統(tǒng)流線。信息系統(tǒng)流線是服務(wù)流線中一個(gè)最重要的組成部分,是酒店從操作系統(tǒng)到反饋系統(tǒng)再到執(zhí)行系統(tǒng)的信息樞紐和預(yù)處理中心,在酒店經(jīng)營(yíng)管理中發(fā)揮著不可替代的作用。在服務(wù)流線的設(shè)計(jì)上，要注意盡可能不與客人流線相交叉.雖然在酒店的實(shí)際工作中，服務(wù)流線和客人流線完全不交叉幾乎是不可能的，但一個(gè)好的設(shè)計(jì)本身就是減少路線重疊和交叉的設(shè)計(jì)。服務(wù)流線中垂直交通設(shè)計(jì)必須獨(dú)立設(shè)計(jì)，很多酒店沒有專用員工通道或電梯,這種做法是極不可取的。(3) 物資進(jìn)出流線 ：主要指酒店所采購(gòu)經(jīng)營(yíng)用品入店流線和垃圾清運(yùn)出店流線。這個(gè)流線不能與客人流線有任何交叉。通常，酒店的這部分業(yè)務(wù)操作都在地下室解決，設(shè)計(jì)有專供車輛進(jìn)出的車道、卸貨平

6、臺(tái)、垃圾儲(chǔ)存間（包括干垃圾房和帶有溫度控制的濕垃圾房）等設(shè)施。（三） 酒店項(xiàng)目的工程建設(shè)組織管理酒店應(yīng)成立專門的管理機(jī)構(gòu)來進(jìn)行工程組織管理。工程組織管理的內(nèi)容包括確定項(xiàng)目的組織形式、資金管理、貸款辦理、工程承包、物資供應(yīng)、人員調(diào)配、土地調(diào)整、工程監(jiān)理、監(jiān)測(cè)評(píng)估和竣工驗(yàn)收等。1. 酒店項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)和施工單位的選擇酒店項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)和施工單位的選擇應(yīng)采取招投標(biāo)的方式進(jìn)行。（1) 準(zhǔn)備階段:準(zhǔn)備階段的主要工作包括成立招標(biāo)組織和編制招標(biāo)文件等。酒店項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃任務(wù)書的主要內(nèi)容為:項(xiàng)目概況、項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求和原則、建筑地址和總平面、項(xiàng)目建筑的具體內(nèi)容、環(huán)境要求和項(xiàng)目進(jìn)度等。（2) 招標(biāo)階段；根據(jù)國(guó)家對(duì)工程

7、建設(shè)施工投標(biāo)的管理辦法，凡持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資格證書的勘測(cè)設(shè)計(jì)單位、建筑安裝企業(yè)、工程承包公司、城市建設(shè)綜合開發(fā)公司等均可參加酒店項(xiàng)目投標(biāo)。建設(shè)工程的招投標(biāo)不受地區(qū)部門的限制。工程項(xiàng)目主管部門和當(dāng)?shù)卣畬?duì)外區(qū)、外部門的中標(biāo)單位應(yīng)當(dāng)一視同仁.(3) 投標(biāo)階段：投標(biāo)企業(yè)應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)報(bào)送標(biāo)書.標(biāo)書內(nèi)容：方案綜合說明書、設(shè)計(jì)內(nèi)容及圖紙、建設(shè)工期、主要技術(shù)要求和施工組織方案、投標(biāo)估算和經(jīng)濟(jì)分析、設(shè)計(jì)進(jìn)度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。（4) 開標(biāo)評(píng)標(biāo)階段：酒店組織評(píng)標(biāo)小組，依據(jù)方案的優(yōu)劣、投入產(chǎn)出和經(jīng)濟(jì)效益的好壞、設(shè)計(jì)進(jìn)度的快慢等各因素確定設(shè)計(jì)和施工方案。2。 施工的組織管理（1) 編制施工組織設(shè)計(jì)大綱：為了合理地組

8、織施工，提高經(jīng)濟(jì)效益,縮短建設(shè)周期，需要編制建設(shè)工程的施工組織設(shè)計(jì)文件。這一工作一般分為兩個(gè)階段：初步設(shè)計(jì)階段編制施工組織設(shè)計(jì)大綱由編制初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé),施工階段編制施工組織設(shè)計(jì)大綱由施工單位負(fù)責(zé).（2） 管理建筑工程施工:施工管理的具體要求是實(shí)現(xiàn)“三高一低"，即高速度、高質(zhì)量、高工效、低成本和文明施工。主要包括施工任務(wù)、施工程序、施工準(zhǔn)備、施工組織設(shè)計(jì)和施工調(diào)度、總平面管理、圖紙會(huì)審、技術(shù)交底、材料構(gòu)件試驗(yàn)檢驗(yàn)、工程安全、質(zhì)量基礎(chǔ)管理等幾個(gè)部分。（3) 確定裝修方案：裝修設(shè)計(jì)以及材料設(shè)備設(shè)施的配置要嚴(yán)格按照酒店的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，預(yù)備參加星級(jí)酒店評(píng)定的酒店項(xiàng)目要參照國(guó)家對(duì)旅游飯店

9、星級(jí)的劃分與評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)并作為依據(jù).酒店應(yīng)根據(jù)所希望的投資檔次進(jìn)行裝修，不要盲目地用高級(jí)材料，浪費(fèi)資金,擴(kuò)大成本。為避免建筑設(shè)計(jì)師與室內(nèi)裝修設(shè)師的工作脫節(jié),確定裝修設(shè)計(jì)方案時(shí)，可先行由酒店建筑設(shè)計(jì)方提出整體設(shè)計(jì)方案，再由各方進(jìn)行相應(yīng)的細(xì)化設(shè)計(jì).B 酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)都有哪些誤區(qū)酒店規(guī)劃中的誤區(qū)主要表現(xiàn)在以下幾方面：（一） 酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)只是建筑設(shè)計(jì)和二次設(shè)計(jì)一談到酒店的規(guī)劃設(shè)計(jì)，大多數(shù)籌建者考慮最多的是建筑設(shè)計(jì)和二次設(shè)計(jì),甚至片面地認(rèn)為，酒店的規(guī)劃設(shè)計(jì)就是建筑設(shè)計(jì)和二次設(shè)計(jì),從而把規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)放在以上兩個(gè)方面。其實(shí)，酒店的規(guī)劃設(shè)計(jì)是一門綜合學(xué)科，它包含了許多設(shè)計(jì)組合的理念。酒店的規(guī)劃設(shè)計(jì)除建筑設(shè)計(jì)和二

10、次設(shè)計(jì),還應(yīng)包含燈光設(shè)計(jì)、混響設(shè)計(jì)、弱電設(shè)計(jì)、安保設(shè)計(jì)、廚房設(shè)計(jì)、園林綠化設(shè)計(jì)、家具設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、藝術(shù)品設(shè)計(jì)和VI設(shè)計(jì)等功能。只有綜合考慮多類型的設(shè)計(jì)，酒店的規(guī)劃設(shè)計(jì)才可能是完善的、優(yōu)秀的。（二) 酒店建筑外觀須用高檔時(shí)尚的建筑材料建筑精品并不是用高檔時(shí)尚的建筑材料堆砌成的，建筑風(fēng)格才是建筑物的靈魂。酒店在使用建筑外觀材料上應(yīng)考慮木材、鋼材、石材、玻璃等合理搭配，盡量簡(jiǎn)約，一味追求高檔時(shí)尚是不可取的。比如，有的酒店建筑外立面大面積使用玻璃幕墻，造成了光污染；有的酒店建筑外立面大面積使用高檔進(jìn)口石材，未考慮雨雪等氣候的影響；有的酒店建筑的屋頂采用全透光役計(jì)，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中卻解決不了能耗散失的問題

11、；有的酒店建筑外觀高突兀，與周邊的建筑不相融合酒店建筑的設(shè)計(jì)要體現(xiàn)時(shí)間效應(yīng).所謂時(shí)間效應(yīng),就是主要的投資區(qū)域是依據(jù)客人在酒店內(nèi)停留時(shí)間的長(zhǎng)短來決定的。對(duì)酒店的客人來說,其停留時(shí)間最長(zhǎng)的區(qū)域應(yīng)該是客房域、餐飲區(qū)域和大堂區(qū)域，那么資金的投向也應(yīng)偏重這些區(qū)域。酒店建筑符合節(jié)能環(huán)保要求是大勢(shì)所趨。國(guó)家在2005年7月1日正式實(shí)施的公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定了超2萬平方米的建筑在開業(yè)前都要進(jìn)行節(jié)能測(cè)評(píng)，相關(guān)規(guī)定中要求建筑物的墻面(包括透明玻璃幕墻面積)與窗面積比為1:0。7;屋頂透光面積不應(yīng)大于屋頂總面積的20；外窗可開啟面積不應(yīng)小于窗面積的30。（三） 單間客房的造價(jià)酒店的建設(shè)投資總額（不含土地費(fèi)用）可以按照單間客房造價(jià)乘以客房總數(shù)來計(jì)算，就星級(jí)酒店的單間客房造價(jià)來說，沒有一定的標(biāo)準(zhǔn)，但有一些經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)可供籌建者參考：A. 一般三