第二章物權(quán)法律制度

1、第二章 物權(quán)法律制度第一節(jié) 物權(quán)法概述第二節(jié) 所有權(quán)第三節(jié) 用益物權(quán)第四節(jié) 擔(dān)保物權(quán)1. 物權(quán)法的基本原則，物權(quán)的效力及變動(dòng)；2. 所有權(quán)的權(quán)能及善意取得；3. 建筑物區(qū)分所有權(quán)及財(cái)產(chǎn)共有；4. 抵押權(quán)的設(shè)定與效力；5. 抵押擔(dān)保與質(zhì)押擔(dān)保的區(qū)別，權(quán)利質(zhì)權(quán)的基本內(nèi)容；6. 留置權(quán)成立的條件與留置權(quán)的實(shí)現(xiàn)。2009年2月，王某與甲公司簽訂合同，約定王某以40萬元向甲公司購(gòu)買1輛客車，合同簽訂之日起1個(gè)月內(nèi)支付30萬元，余款在2011年2月底前付清，并約定王某付清全款之前該車所有權(quán)仍屬甲公司。王某未經(jīng)其妻同意，以自家住房（婚后購(gòu)買，房產(chǎn)證登記所有人為王某）向乙銀行抵押借款30萬元，并辦理了抵押登記

2、。王某將30萬元借款支付給甲公司后購(gòu)回客車運(yùn)營(yíng)。2010年6月，該車和一貨車相撞，車內(nèi)乘客李某死亡。客車被送往丁廠修理，需付費(fèi)3萬元。經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定，貨車駕駛員違章駕駛，應(yīng)對(duì)該交通事故負(fù)全責(zé)。后王某以事故責(zé)任在貨車方為由拒付修理費(fèi)，丁廠則拒絕交車。2010年12月，因王某借款到期未還，乙銀行請(qǐng)求對(duì)王某住房行使抵押權(quán)。試問：（1）乙銀行能否對(duì)王某住房行使抵押權(quán)？ 為什么？（2）丁廠拒絕交車是否合法？為什么？第一節(jié) 物權(quán)法概述一、物權(quán)立法概述二、物權(quán)法基本原則三、物權(quán)的概念和分類四、物權(quán)的效力五、物權(quán)的變動(dòng)六、物權(quán)的保護(hù)一、物權(quán)立法概述2007年3月我國(guó)通過中華人民共和國(guó)物權(quán)法，于2007年10月

3、1日起施行。該法包括總則、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、占有以及附則，共5編19章247條。該法的立法目的在于維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)。該法的頒布實(shí)施則標(biāo)志著我國(guó)的物權(quán)法律制度的進(jìn)一步完善。二、物權(quán)法基本原則物權(quán)法是調(diào)整人們基于對(duì)物的支配而產(chǎn)生的法律關(guān)系的法律規(guī)范總稱。以規(guī)范人對(duì)物的占有、利用、歸屬關(guān)系為內(nèi)容。它包括以下基本原則：（一）物權(quán)平等保護(hù)原則；（二）物權(quán)法定原則；（三）物權(quán)公示與公信原則；（四）物權(quán)不得濫用原則。三、物權(quán)的概念和分類（一）物權(quán)的概念物權(quán)指權(quán)利主體依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物

4、權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。物權(quán)具有以下法律特征：（1）物權(quán)是絕對(duì)權(quán)。（2）物權(quán)的客體一般是物。（3）物權(quán)的內(nèi)容是權(quán)利主體對(duì)物的直接支配，其相對(duì)的義務(wù)主體只承擔(dān)不作為義務(wù)。（4）物權(quán)具有獨(dú)占性。三、物權(quán)的概念和分類（二）物權(quán)的分類1. 自物權(quán)與他物權(quán)自物權(quán)指權(quán)利人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有的物權(quán)，即所有權(quán)；他物權(quán)指權(quán)利人對(duì)他人所有之物享有的物權(quán)。2. 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是指標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是指標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。四、物權(quán)的效力（一）物權(quán)的支配效力物權(quán)的支配效力指物權(quán)所具有的、保障物權(quán)人直接支配標(biāo)的物而享受其效益的作用力。（二）物權(quán)的排他效力物權(quán)的排他效力，指同一物上不得成立兩個(gè)所有權(quán)或兩個(gè)內(nèi)

5、容上相互矛盾的物權(quán)，即“一物一權(quán)”。四、物權(quán)的效力（三）物權(quán)的優(yōu)先效力物權(quán)的優(yōu)先效力指物權(quán)相對(duì)于其他物權(quán)或債權(quán)優(yōu)先行使或?qū)崿F(xiàn)的效力，包括物權(quán)相互間的優(yōu)先效力和物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的效力。（四）物上請(qǐng)求權(quán)的效力物上請(qǐng)求權(quán)指物權(quán)人在其物權(quán)受到侵害或可能受到侵害時(shí)，享有請(qǐng)求恢復(fù)物權(quán)圓滿狀態(tài)或防止侵害的權(quán)利。物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不僅可基于所有權(quán)而發(fā)生，也可基于用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)而發(fā)生。五、物權(quán)的變動(dòng)（一）物權(quán)變動(dòng)的概念物權(quán)變動(dòng)是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。物權(quán)的變動(dòng)必須以一定的公示方式表現(xiàn)出來。1. 物權(quán)的設(shè)立物權(quán)的設(shè)立即物權(quán)的取得，包括物權(quán)的原始取得和物權(quán)的繼受取得。2. 物權(quán)的變更與轉(zhuǎn)讓（1）廣義的物權(quán)變更（

6、2）狹義的物權(quán)變更3. 物權(quán)的消滅五、物權(quán)的變動(dòng)（二）不動(dòng)產(chǎn)登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，須經(jīng)依法登記，否則，除法律另有規(guī)定外，不發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。五、物權(quán)的變動(dòng)（三）動(dòng)產(chǎn)交付動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。動(dòng)產(chǎn)交付的方式有以下幾種：（1）現(xiàn)實(shí)交付；（2）簡(jiǎn)易交付；（3）指示交付；（4）占有改定。六、物權(quán)的保護(hù)物權(quán)的保護(hù)方式主要有一下幾種，它可以單獨(dú)適用，也可以根據(jù)權(quán)利被侵害的情形合并適用。（1）請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)。（2）請(qǐng)求返還原物。（3）請(qǐng)求排除妨礙，消除危險(xiǎn)。（4）請(qǐng)求恢復(fù)原狀。（5）請(qǐng)求賠償損失。物權(quán)優(yōu)先

7、于債權(quán)原則也有例外，我國(guó)合同法規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！奔础百I賣不破租賃”?！百I賣不破租賃”的規(guī)則與承租權(quán)的特征有關(guān)系。承租權(quán)雖屬債權(quán)，但承租人對(duì)于租賃物已取得占有、使用的權(quán)利。承租人的這種權(quán)利與單純的債權(quán)不同，具有對(duì)物支配性，而并非僅為請(qǐng)求權(quán)。實(shí)際上，承租權(quán)具有某些用益物權(quán)的屬性，這也是“債權(quán)的物權(quán)化”的體現(xiàn)?！景咐考坠举?gòu)買了一輛轎車作為辦公車輛，給公司經(jīng)理張某使用，并將轎車登記在張某名下。張某擅自將轎車賣給王某，甲公司知道后，向法院提起訴訟，要求王某返還該車。問：甲公司的主張能否得到法院的支持？為什么？甲公司應(yīng)如何維護(hù)自己的權(quán)利？【解析】根據(jù)物權(quán)

8、法的規(guī)定，機(jī)動(dòng)車輛的登記具有對(duì)抗效力，即登記具有公示和公信效力，轎車雖實(shí)際為甲公司所有，但是登記在張某名下，該登記具有推定張某是轎車的所有人的效力，甲公司在確認(rèn)所有權(quán)歸自己之前，無權(quán)根據(jù)所有權(quán)行使返還原物請(qǐng)求權(quán)。另一方面，既然推定張某是轎車的所有人，張某與王某之間的買賣合同即是合法有效的，因此甲公司無權(quán)要求王某返還轎車。甲公司要維護(hù)自己的權(quán)利，首先，需要向法院提起確認(rèn)物權(quán)之訴，通過提出證據(jù)證明轎車歸自己所有。其次，甲公司可以根據(jù)物權(quán)法第19條的規(guī)定，先申請(qǐng)更正登記，如果登記的權(quán)利人不同意更正，還可以申請(qǐng)異議登記。再次，如果確認(rèn)物權(quán)之訴成立，其效力溯及合同成立之時(shí)，因而張某轉(zhuǎn)讓轎車的行為自始即為

9、無權(quán)處分行為，屬于效力待定的合同，甲公司可以請(qǐng)求宣告張某和王某之間的合同無效。如果轎車尚未過戶給王某，甲公司有權(quán)要求王某返還原物；但如果轎車已經(jīng)過戶到王某名下，王某有權(quán)根據(jù)善意取得制度取得轎車的所有權(quán)，甲公司只能要求張某賠償損失。第二節(jié) 所有權(quán)一、所有權(quán)概述二、所有權(quán)的種類三、建筑物區(qū)分所有權(quán)四、不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系五、共有一、所有權(quán)概述（一）所有權(quán)的概念和特征所有權(quán)即自物權(quán)，指所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)以占有、使用、收益、處分等方式進(jìn)行全面支配，并排除他人干涉的權(quán)利。所有權(quán)具有以下特征：（1）所有權(quán)具有自權(quán)性。（2）所有權(quán)具有完全性。（3）所有權(quán)具有恒久性。（4）所有權(quán)具有彈力性。（5

10、）所有權(quán)具有整體性。一、所有權(quán)概述（二）所有權(quán)的權(quán)能所有權(quán)的權(quán)能指所有權(quán)的內(nèi)容或職能，它包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。這四種權(quán)能都能在一定條件下與所有權(quán)相分離，這是他物權(quán)形成的基礎(chǔ)。一、所有權(quán)概述（三）所有權(quán)取得的特別規(guī)定所有權(quán)取得的特別規(guī)定如下：1. 善意取得2. 遺失物的歸屬3. 漂流物、埋藏物或者隱藏物的歸屬二、所有權(quán)的種類（一）國(guó)家所有權(quán)國(guó)家所有權(quán)指國(guó)家對(duì)全民所有的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。國(guó)家所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，其指向的對(duì)象是國(guó)有財(cái)產(chǎn)。國(guó)有財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。（二）集體所有權(quán)集體所有權(quán)指集體經(jīng)濟(jì)組織依法對(duì)集體財(cái)產(chǎn)享

11、有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。二、所有權(quán)的種類（三）私人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞。（四）法人財(cái)產(chǎn)權(quán)企業(yè)法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)等享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。三、建筑物區(qū)分所有權(quán)（一）專有部分的權(quán)利專有部分的權(quán)利（專有權(quán)）指區(qū)分所有人對(duì)區(qū)分所有建筑物的專有部分所享有的權(quán)利。建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等屬于專有部分，業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有所有權(quán)。（二）共有部分的權(quán)利共有部分的權(quán)利指區(qū)分所有人對(duì)區(qū)分所有建筑的共有部分所享有的共有和共同管理的權(quán)利。建筑物

12、專有部分以外的部分屬于共有部分。三、建筑物區(qū)分所有權(quán)（三）建筑區(qū)劃內(nèi)的場(chǎng)所歸屬建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共場(chǎng)所或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。（四）建筑物及其附屬設(shè)施的管理業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。四、不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系指不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或用益物權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。它不是單獨(dú)的物權(quán)，而是所有權(quán)的延伸和擴(kuò)展。不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照

13、有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。五、共有（一）共有的概念和類型共有，即指兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，對(duì)同一物共同享有所有權(quán)。共有是所有權(quán)聯(lián)合的法律形式，而不是一種獨(dú)立的所有權(quán)類型。共有分為共同共有、按份共有兩種共有形式。五、共有（二）共有財(cái)產(chǎn)的管理共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。（三）共有財(cái)產(chǎn)的分割與轉(zhuǎn)讓共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割。五、共有（四）共有的債權(quán)債務(wù)處理在對(duì)外關(guān)系上，共

14、有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外；在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。王某在吃飯時(shí)丟失手表一塊，餐廳人員拾得后交給公安部門。王某未在規(guī)定期限內(nèi)前去認(rèn)領(lǐng)，公安部門按照有關(guān)規(guī)定交寄售商店出售。孫某從該商店買得該手表，將手表送給女友林某做生日禮物。林某第二天乘公交車時(shí)，手表被偷走，小偷下車后即以100元的價(jià)格賣給不知情的鄭某。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，該手表的所有權(quán)應(yīng)歸屬于誰？甲、乙、丙、丁分別購(gòu)買了某住宅樓

15、（共四層）的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。下列說法中正確的是（ ）。A. 甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入B. 一層住戶甲對(duì)三、四層間樓板不享有民事權(quán)利C. 若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)D. 四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲乙丙同意第三節(jié) 用益物權(quán)一、用益物權(quán)概述二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)三、建設(shè)用地使用權(quán)四、宅基地使用權(quán)五、地役權(quán)一、用益物權(quán)概述（一）用益物權(quán)的概念和特征用益物權(quán)是指對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依照法律規(guī)定享有占有、使用和收益的權(quán)利。用益物權(quán)具有以下特征：1. 用益物權(quán)是從所有權(quán)分離出來的他物權(quán)，用益物權(quán)的客體是他人所有之物。2. 用益物權(quán)以對(duì)標(biāo)的物的

16、占有為前提，以對(duì)物的使用、收益為其主要內(nèi)容。3. 用益物權(quán)是限制物權(quán)和有期限物權(quán)。4. 用益物權(quán)主要是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。一、用益物權(quán)概述（二）我國(guó)用益物權(quán)的種類物權(quán)法主要規(guī)定了四種重要的用益物權(quán)類型：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。此外，還有依法取得的其他自然自然使用權(quán)，如海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利等同樣受法律保護(hù)。二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念和特征土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，又稱農(nóng)業(yè)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是指以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以種植、養(yǎng)殖、畜牧等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的，對(duì)集體所有或國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的土地進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利。二、土地

17、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念和特征土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有以下特征：1. 客體是農(nóng)民集體所有或者國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地。2. 主體是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的自然人或集體，并且一般是農(nóng)村土地所屬的集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。3. 是一種在他人土地上進(jìn)行農(nóng)用性質(zhì)的種植、養(yǎng)殖或畜牧的用益物權(quán)。二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（二）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得與期限1. 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得方式訂立土地承包經(jīng)營(yíng)合同；訂立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同。2. 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限耕地的承包期為30年；草地的承包期為3050年；林地的承包期為3070年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)

18、。二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（三）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù)1. 承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地；2. 承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地；3. 林地等承包人的繼承人可以在承包期內(nèi)繼續(xù)承包；4. 承包地被依法征收后土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。三、建設(shè)用地使用權(quán)（一）建設(shè)用地使用權(quán)的概念和特征指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有或集體所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。建設(shè)用地使用權(quán)具有以下法律特征：1. 客體是國(guó)家所有或集體所有的土地。2. 設(shè)立是以建造并擁有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施為目的的物權(quán)。3. 期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)該土地上

19、的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。三、建設(shè)用地使用權(quán)（二）建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。（三）建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。四、宅基地使用權(quán)（一）宅基地使用權(quán)的概念和特征宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民經(jīng)批準(zhǔn)在集體所有的土地上建造住宅及其附屬設(shè)施，以供居住的權(quán)利。宅基地使用權(quán)其主要特征有：1. 主體主要是農(nóng)村居民，即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。2. 客體是經(jīng)過批準(zhǔn)給個(gè)人建造

20、住宅所使用的集體所有的土地。3. 具有無期限性。四、宅基地使用權(quán)（二）宅基地使用權(quán)人的權(quán)利1. 宅基地使用權(quán)人有權(quán)在宅基地上建造房屋和其他附屬物。2. 宅基地使用權(quán)人可以將地上建筑物以出售、贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)的方式轉(zhuǎn)移與他人，宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。3. 宅基地上的建筑物或其他附屬物滅失的，不影響宅基地使用權(quán)的效力，宅基地使用權(quán)人有權(quán)在宅基地上重新建造房屋，以供居住。四、宅基地使用權(quán)（三）宅基地使用權(quán)人的義務(wù)（1）不得非法轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。（2）接受政府統(tǒng)一規(guī)劃。（3）正當(dāng)使用宅基地。五、地役權(quán) （一）地役權(quán)的概念和特征地役權(quán)是指按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益的權(quán)利。地

21、役權(quán)具有以下特征：1. 地役權(quán)是存在于他人不動(dòng)產(chǎn)之上的權(quán)利。2. 地役權(quán)是為了提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益。3. 地役權(quán)是按照合同設(shè)立的。五、地役權(quán)（二）地役權(quán)的設(shè)立設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過用益物權(quán)的剩余期限。土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。（三）地役權(quán)的行使供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。地役權(quán)不得單獨(dú)流轉(zhuǎn)。合同另有約定的除外。五、地役權(quán)（四）地役權(quán)的效力土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包

22、經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。（五）地役權(quán)的消滅地役權(quán)消滅的特殊原因包括：土地的滅失、存續(xù)期間的屆滿或預(yù)定消滅的事由出現(xiàn)、拋棄等。建設(shè)用地使用權(quán)和土地租賃權(quán)的區(qū)別：建設(shè)用地使用權(quán)屬于物權(quán)性利用權(quán)，土地租賃權(quán)屬于債權(quán)性利用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)多為有償取得，但也可以是無償取得，而土地租賃必須有償取得。建設(shè)用地使用權(quán)除法律規(guī)定外，可以將權(quán)利讓與他人，而土地租賃權(quán)非經(jīng)出租人同意，不得將租賃物轉(zhuǎn)租他人。建設(shè)用地使用權(quán)的存續(xù)期間由法律規(guī)定，期限較長(zhǎng)；而土地租賃的期限則由當(dāng)事人約定，期限一般較短。【案例】公司甲與學(xué)校乙相鄰，甲為了防止乙今后建造高樓擋住自己的觀景視野，就以每年向乙支付

23、5萬元補(bǔ)償費(fèi)為對(duì)價(jià)，與乙約定：乙在20年內(nèi)不得在校址興建高層建筑。合同簽訂后，雙方?jīng)]有辦理地役權(quán)登記。一年后學(xué)校乙遷址，將房屋全部轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商丙，但乙未向丙提及自己與甲之間的約定。丙購(gòu)得該學(xué)校后就建起了高層住宅。甲要求丙立即停止興建，遭到丙的拒絕后，便向法院提起訴訟。本案應(yīng)如何處理呢？【解析】按照物權(quán)法第158條規(guī)定，法院不得支持甲的主張，因?yàn)楸景钢屑?、乙雙方雖然訂立了地役權(quán)合同，但沒有登記，乙轉(zhuǎn)讓土地又沒有告知丙其在該土地上沒有地役權(quán)，因此，丙的合法權(quán)益應(yīng)受保護(hù)。公司甲只能基于合同，要求學(xué)校乙承擔(dān)違約責(zé)任，而無權(quán)要求房地產(chǎn)商丙停止興建高樓和承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因此，為了更好地維護(hù)自己地役權(quán)，地役

24、權(quán)最好進(jìn)行登記。第四節(jié) 擔(dān)保物權(quán)一、擔(dān)保物權(quán)概述二、抵押權(quán)三、質(zhì)權(quán)四、留置權(quán)一、擔(dān)保物權(quán)概述（一）擔(dān)保物權(quán)的概念擔(dān)保物權(quán)是指擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。擔(dān)保物權(quán)是以債務(wù)人或第三人的特定財(cái)產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，具有強(qiáng)有力的效力。一、擔(dān)保物權(quán)概述（二）擔(dān)保物權(quán)的特征1. 擔(dān)保物權(quán)以優(yōu)先受償權(quán)確保債務(wù)履行；2. 擔(dān)保物權(quán)是在債務(wù)人或第三人的財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的權(quán)利；3. 擔(dān)保物權(quán)具有從屬性；4. 擔(dān)保物權(quán)具有物上代位性。二、抵押權(quán)（一）抵押權(quán)的概念指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人

25、不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。二、抵押權(quán)（二）抵押物的范圍1. 可以設(shè)定抵押的物抵押物應(yīng)當(dāng)是債務(wù)人或第三人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有處分權(quán)并且法律規(guī)定可以用于抵押的財(cái)產(chǎn)。2. 不得設(shè)定抵押的物二、抵押權(quán)（三）抵押權(quán)的設(shè)立1. 訂立抵押合同設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。2. 抵押登記包括以下兩種形式：（1）不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的登記及效力。（2）動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的登記及效力。二、抵押權(quán)（四）抵押權(quán)人的權(quán)利抵押設(shè)立后，抵押權(quán)人最主要的權(quán)利是當(dāng)債權(quán)不能得到清償時(shí)，有就抵押物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

26、除此以外，抵押權(quán)人還享有以下權(quán)利：1. 限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利；2. 保全抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利；3. 可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。二、抵押權(quán)（五）抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)1. 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件和方式2. 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的順序同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照規(guī)定清償。3. 抵押權(quán)行使的期限抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。二、抵押權(quán)（六）最高額抵押指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。三、質(zhì)權(quán)

27、（一）質(zhì)權(quán)的概念和特征質(zhì)權(quán)也稱質(zhì)押權(quán)，是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人以其動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利作為出質(zhì)標(biāo)的，由債權(quán)人占有，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該標(biāo)的優(yōu)先受償。三、質(zhì)權(quán)質(zhì)權(quán)區(qū)別于抵押權(quán)的特征有：1. 質(zhì)權(quán)的客體為動(dòng)產(chǎn)和法律規(guī)定的權(quán)利，抵押權(quán)的客體既包括動(dòng)產(chǎn)也包括不動(dòng)產(chǎn)。2. 質(zhì)權(quán)的成立生效以將質(zhì)物轉(zhuǎn)移于債權(quán)人占有為必要條件，抵押權(quán)的設(shè)定不要求轉(zhuǎn)移抵押物的占有。3. 公示方式不同。動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利出質(zhì)以轉(zhuǎn)移占有為公示方法，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定主要應(yīng)采用登記方法，以登記為公示。三、質(zhì)權(quán)（二）動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)1. 動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)立設(shè)立質(zhì)權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立質(zhì)權(quán)合同。質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人交付質(zhì)押財(cái)產(chǎn)時(shí)起設(shè)立。2. 質(zhì)權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)（1）占有質(zhì)物、收取質(zhì)物孳息的權(quán)利。（2）保全質(zhì)權(quán)的權(quán)利。（3）質(zhì)權(quán)人處分權(quán)。（4）優(yōu)先受償權(quán)。（5）妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。（6）返還質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。三、質(zhì)權(quán)（三）權(quán)利質(zhì)權(quán)權(quán)利質(zhì)權(quán)