三亞傳媒中心投資分析報告

1、 房地產(chǎn)商域網(wǎng) - 海量房地產(chǎn)資料下載三亞傳媒中心投資分析報告2010 年 11月目 錄第一章：三亞市宏觀經(jīng)濟運行環(huán)境3一、 城市GDP發(fā)展狀況3二、 城市三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況3三、 城市居民可支配收入3四、 城市財政收入4五、 城市金融機構(gòu)運行狀況4六、 城市社會消費品零售總額5七、 城市對外貿(mào)易經(jīng)濟5八、 城市旅游休閑經(jīng)濟5綜述：6第二章：三亞市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運行狀況7一、 房地產(chǎn)市場運行經(jīng)濟指標7綜述：9二、 河東區(qū)市場發(fā)展狀況10三、 產(chǎn)品市場15四、 客群市場18五、 項目概況22投資估算24第一章：三亞市宏觀經(jīng)濟運行環(huán)境一、 城市GDP發(fā)展狀況三亞作為中國唯一熱帶濱海旅游度假城市，依托中國

2、旅游經(jīng)濟大好的發(fā)展契機，憑借獨有的自然資源。近年來，三亞市經(jīng)濟發(fā)展迅速，基礎(chǔ)發(fā)展系數(shù)加大，經(jīng)濟保持高位運行，城市GDP均保持15%以上的增幅高速增長。城市：GDP 單位：億元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅城市GDP122.32144.31174.8522.1%16.8%17.2%備注數(shù)據(jù)來源：三亞市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報二、 城市三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況基于城市經(jīng)濟良好的運行平臺。近幾年，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟比重加大，經(jīng)濟貢獻率加強，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展結(jié)構(gòu)穩(wěn)步轉(zhuǎn)型。以服務業(yè)為拉動，輕工業(yè)為助推的經(jīng)濟發(fā)展模式基本成型。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及配置整體優(yōu)化發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展 單位：億元年

3、份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅產(chǎn)業(yè)增值第一產(chǎn)業(yè)22.8625.8927.349.9%10.1%7.9%第二產(chǎn)業(yè)48.4652.0340.3634.4%9.0%19.7%第三產(chǎn)業(yè)51.0066.39107.1522.0%23.8%18.9%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)比例22：27：5121：25：5416:23:61備注：數(shù)據(jù)來源：三亞市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報三、 城市居民可支配收入城市經(jīng)濟的高位運行，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟體量儲位持續(xù)提高，城市居民人均收入大幅增長。近幾年，城市居民人均收入以年均13%增幅快速增長，擴充城市經(jīng)濟活力空間。城市居民可支配收入 單位：元年份

4、2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅城市居民可支配收入11642134711523323.6%15.7%13.1%備注數(shù)據(jù)來源：三亞市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報四、 城市財政收入經(jīng)濟體量加大，稅收政策調(diào)劑，在經(jīng)濟高位發(fā)展的拉動下，財政收入大幅增長。地方財政收入均以年均30%以上增長幅度持續(xù)增收。年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅財政收入28.6159.4878.6198.6%107.9%32.2%備注數(shù)據(jù)來源：三亞市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報五、 城市金融機構(gòu)運行狀況城市居民收入的提高，近年來，城市金融機構(gòu)存款余額，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額大幅

5、增長，金融體系發(fā)展穩(wěn)健?；诔鞘薪?jīng)濟運行平臺，依托城市的投資環(huán)境，企業(yè)利潤空間大的驅(qū)動，推動投資經(jīng)濟的高速增長。近年來城市的金融貸款明顯加快。增長幅度大，增速較快，經(jīng)濟投資特征突出。金融存貸款余額： 單位：億元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅年末金融機構(gòu)存款余額222.88280.20478.2436.2%25.7%70.1%年末金融機構(gòu)貸款余額93.2095.33145.9222.6%12.6%53.1%城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額94.73122.73170.9815.2%29.6%39.3%備注數(shù)據(jù)來源：三亞市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報六、 城市社會消費品零售總額

6、經(jīng)濟高位運行，居民收入大幅提高，聚集的消費資本活力釋放，有效刺激了社會消費需求，推動城市社會消費品零售總額以20%以上增幅快速增長。社會消費品零售總額： 單位：億元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅社會消費品零售總額29.4038.7750.9022.8%26.5%25.3%備注數(shù)據(jù)來源：三亞市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報七、 城市對外貿(mào)易經(jīng)濟投資、內(nèi)需、出口作為經(jīng)濟發(fā)展的主體支撐，在以投資的帶動下，內(nèi)需的推動下，三亞市對外貿(mào)易規(guī)模逐步放大。但受08年金融危機影響下，09年進出口貿(mào)易總額均出現(xiàn)大幅下挫。對外貿(mào)易 單位：萬美元年份2007年2008年2009年07年增

7、幅08年增幅09年增幅出口總額57006647465039.0%15.0%-30.0%進口總額950100080-47.0%5.3%-92.0%備注數(shù)據(jù)來源：三亞市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報八、 城市旅游休閑經(jīng)濟憑借城市自身的旅游資源，依靠酒店業(yè)、旅游業(yè)強勢發(fā)展，有力推動休閑、旅游經(jīng)濟快速發(fā)展。伴隨著城市營銷活動的推廣，城市知名度的提升。近幾年三亞市旅游經(jīng)濟均保持大幅增長，年均增幅均保持在13%以上幅度穩(wěn)步增長。旅游經(jīng)濟 單位：億元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅全年旅游收入80.1191.05103.7722.5%13.7%14.0%外匯旅游收入2440726

8、2071949743.0%7.4%-25.7%備注數(shù)據(jù)來源：三亞市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報綜述：u 借助中國旅游、度假、休閑、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展契機，依靠自身獨有的自然資源、城市未來規(guī)劃的戰(zhàn)略定位及經(jīng)濟發(fā)展的投資預期。近幾年，三亞市城市經(jīng)濟發(fā)展快速，經(jīng)濟保持高位運行。u 以服務業(yè)為龍頭，工業(yè)為助推的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)展模型逐步形成。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化轉(zhuǎn)型，為城市經(jīng)濟可持續(xù)性發(fā)展提供后續(xù)動力。u 經(jīng)濟高位運行，經(jīng)濟體量的加大，地方財政收入、城市居民收入快速增長，城市經(jīng)濟消費能力逐漸釋放，城市經(jīng)濟發(fā)展配套逐步完善。u 城市戰(zhàn)略性發(fā)展定位，為城市經(jīng)濟注入休閑度假、養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展活性。旅游產(chǎn)業(yè)的強勢發(fā)展，旅游經(jīng)濟

9、保持高幅穩(wěn)步增長。第二章：三亞市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運行狀況一、 房地產(chǎn)市場運行經(jīng)濟指標(一) 房地產(chǎn)投資開發(fā)狀況城市化進程加快，城市空間的成長性擴張，三亞市固有資產(chǎn)投資額逐步增強，房地產(chǎn)開發(fā)投資比重加大。近幾年，三亞市固有資產(chǎn)投資額增幅較快，年平均增幅達40%以上。城市空間的擴展及城市的改造規(guī)劃，有力推動了房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，其發(fā)展年均漲幅達50%以上。固定資產(chǎn)投資 單位：億元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅固定資產(chǎn)投資額109.77151.58211.3959.9%38.2%39.5%房地產(chǎn)開發(fā)投資51.3776.1897.8973.2%48.3%28.5%房地產(chǎn)投

10、資所占比例46.8%50.4%46.3%備注數(shù)據(jù)來源：三亞市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報(二) 土地市場發(fā)展狀況房地產(chǎn)投資引發(fā)的投資熱潮，拉升土地成交體量及成交均價，隨著城市開發(fā)用地稀少，近幾年，三亞市土地供應體量逐步減少，土地市場供需形勢嚴峻。， 土地市場 單位：萬平米年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅土地供應量26524088-61.3%-9.4%-63.3%可建面積14613094.62成交均價（萬/畝-17.3%117%樓面地價(元/)423335713899-15.6%9.2%備注數(shù)據(jù)來源：海南偉業(yè)研究機構(gòu)(三) 商品房市場的開發(fā)

11、情況市場投資開發(fā)及強勢需求，有力推進了商品房施工面積、竣工面積的大幅上揚，近幾年，三亞市商品房施工面積、竣工面積年均增幅保持20%以上高位發(fā)展。市場開發(fā)情況 單位：萬平米年份2007年2006年2007年07年增幅08年增幅09年增幅商品房施工面積476.03400.8515.7932.0%17.1%28.7%商品房竣工面積93.8366.6119.18-4.2%7.9%79.1%備注數(shù)據(jù)來源：三亞市房管局(四) 房地產(chǎn)市場體量的供需態(tài)勢房地產(chǎn)開發(fā)投資熱潮的高漲，投資預期前景的看好，以中長期、短期投資、度假、養(yǎng)生養(yǎng)老及自住的市場需求的驅(qū)動下，近幾年，三亞市商品房整體市場供銷體量穩(wěn)步上漲。受08

12、年商品房供應體量急劇放大因素使然，商品住房的供需態(tài)勢顯得較為嚴峻。市場供需 單位：萬平米年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅商品房供應面積103.67187.88106.7414.9 %62.2%-44%商品住房供應面積92.08184.7792.1411.7 %68.5 %-51%商品房銷售面積92.97109.69127.3333.9 %17.6 %14%商品住房銷售面積88.58104.49123.3634.7 %17.3 %16%商品住房結(jié)轉(zhuǎn)可售面積103.80201.36171.8293.9%-15%供需態(tài)勢2.2：12.9：12.4：1備注數(shù)據(jù)來源：三亞

13、市房管局(五) 商品房住宅的價格走勢近幾年三亞市房地產(chǎn)投資比例的加重，市場投資預期的升溫，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速的態(tài)勢，刺激投資、度假、養(yǎng)老養(yǎng)生市場需求。在投資、度假及養(yǎng)老三大需求及區(qū)位升級市場消費支撐下，近幾年，全市商品住房成交均價保持20%以上的年均增幅上行。 年份項目20072008200908年增幅09年增幅商品房成交均價7451101591051236.34 %5%商品住房成交均價742497661050331.53 %9%備注數(shù)據(jù)來源：三亞市房管局(六) 二手房市場的發(fā)展走勢一手房市場發(fā)展的帶動，三大市場需求所形成的有效需求。一手房價格空間的上漲幅度過快所引發(fā)低物業(yè)消費，致使三亞二手房

14、市場發(fā)展迅速。市場年均成交量增幅達到60%以上。成交價格年均漲幅達46.8%年份20072008200907年增幅08年增幅09年增幅二手房成交面積10.913.2625.2535.2422.18 %90%二手房成交均價27493102561046.53 %13 %81%備注數(shù)據(jù)來源：三亞市房管局綜述：u 投資層面：依托旅游、休閑、養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，市場投資信心十足，區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展預期高漲。u 土地層面：三亞市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，土地市場需求強勁，土地供給稀缺，土地供需矛盾突出，致使熱點區(qū)域土地價格上漲過快。（2007樓面地價在8700-8800元/平方米的地塊有三宗，2

15、008年11430元/平方米的樓面地價一宗，2009年樓面地價達到12413元一宗，2010年1月成交3宗土地，樓面地價均在10000元/以上。）u 供需層面：三大市場需求積聚成推動市場的發(fā)展動力，城市房地產(chǎn)開發(fā)投資熱潮所形成運營平臺，致使市場供需體量同步上漲。伴隨城市土地供應的需求，市場供應體量會有所走低，而市場有效需求的持續(xù)放大，市場需求體量將穩(wěn)步增長。u 價格層面：旅游、度假、休閑、養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展愿景，防通脹的物業(yè)保值、增值預期，短期投資游資的推動，商品房市場供給時段的滯后性擠壓及城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的引導等，整體推動了商品房價格的持續(xù)上揚。二、 河東區(qū)市場發(fā)展狀況(一) 片區(qū)概述：市區(qū)片

16、區(qū)是三亞政府所在地，也是三亞經(jīng)濟、文化中心，是三亞居民的主要居住和生活區(qū)域。因為歷史原因，城區(qū)核心部分人口密度大，建筑密度過高，建筑物檔次較低。但配套設施齊備，生活便利性高。同時由于各區(qū)域的位置的不同，又分別擁有海景、河景、山景等資源，有些區(qū)位同時集海景、河景、山景于一身，呈現(xiàn)很好的自然資源優(yōu)勢。(二) 片區(qū)市場發(fā)展狀況目前，該片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展以次中高端物業(yè)為主，主要在售典型樓盤有時代海岸、山水國際、鳳凰水城東岸、鳳凰水城南岸、匯豐國際、紅樹林酒店等。在售項目以高層公寓為主，附屬較少低密度物業(yè)，依托成熟的商業(yè)配套及居住環(huán)境，片區(qū)物業(yè)價格集中于20000-30000元/(三) 周邊典型項目鳳

17、凰水城 南岸聯(lián)系電地面積2100000平方米建筑面積1300000平方米物業(yè)類別住宅、公寓、洋房總戶數(shù)20000項目地址目前售價26000均價銷售現(xiàn)狀三亞鳳凰水城（東岸）酒店式公寓鳳凰一品十月一日開盤，均格26000元/平方米。項目配套項目緊鄰體育會展中心、金雞嶺公園及新行政中心，周邊有學校、幼兒園、醫(yī)院、銀行、郵局、商業(yè)、加油站，且項目與三亞市武警支隊、新建友誼派出所僅一路之隔，治安情況佳。清平樂建筑類別20棟8-10層小高層體量占地10萬，建面15萬，戶數(shù)270裝修狀況精裝修物業(yè)類別住宅 公寓面積范圍零居33，一居60/70，兩居88/93/96項目地址目前售

18、價三期均價15900，四期18000施工進度已封頂山嶼湖建筑類別3棟別墅，3棟小高層，27棟5-7電梯洋房體量總占地10萬，總建面15萬，總戶數(shù)270裝修狀況精裝修物業(yè)類別住宅，別墅，洋房面積范圍一居47，兩居80/85/95，三居130，四居150項目地址河東鳳凰路與迎賓路交匯處東北側(cè)500米處目前售價34000-41000施工進度2010年8月十日已竣工卓達東方巴哈馬建筑類別板樓，多層，小高層體量總占地19萬，總建面35萬， 總戶數(shù)324裝修狀況毛坯物業(yè)類別公寓面積范圍兩居75/85/95項目地址目前售價20000左右施工進度現(xiàn)房華庭天下建筑類別2棟14層，2棟16層，2棟25層高層體量占

19、地：2.8萬，建面6.5萬，總戶數(shù)1068裝修狀況精裝修物業(yè)類別住宅面積范圍一居60,兩居74/85項目地址目前售價26000施工進度封頂攬海聽濤建筑類別住宅 公寓體量總占地20000，總建面40000，總戶數(shù)322裝修狀況毛坯物業(yè)類別公寓面積范圍一居50，兩居80/90/96,三居120,四居160項目地址河東路與金雞嶺路交匯處（鳳凰水城正對面）目前售價19000-21000施工進度2010年7月31日竣工，現(xiàn)房環(huán)球書院建筑類別一期兩棟17層300戶暫無體量未知裝修狀況簡裝物業(yè)類別公寓面積范圍40-60零居室項目地址三亞市迎賓路東岸村旁目前售價13000項目狀況一期兩棟給三亞外語學院老師蓋的

20、，剩下的對外出售，售價13000元/平，二期規(guī)劃未出，50年產(chǎn)權(quán)陽光名邸建筑類別6-12層板樓體量總占地1.8萬，總建面3.8萬裝修狀況毛坯物業(yè)類別住宅 公寓面積范圍一居62/65,兩居78，三居100，四居134項目地址三亞市迎賓路目前售價二手房售價15000元左右項目狀況已入住鴻洲佳園建筑類別高層 小高層體量總占地1.8，總建面3.8，總戶數(shù)390裝修狀況毛坯物業(yè)類別住宅 公寓面積范圍一居60，兩居80項目地址三亞市迎賓路目前售價二手房售價14000-16000元/平項目狀況已入住東岸假日小區(qū)建筑類別7棟6-7層多層，4棟11層小高層，板樓體量占地5.7萬，建面8.3萬裝修狀況毛坯物業(yè)類別

21、住宅面積范圍三居90/100/120項目地址三亞市迎賓路目前售價二手房售價14000-15000項目狀況07年交房，租房價格90平米2800元/月區(qū)域市場小結(jié)1) 區(qū)內(nèi)主要以養(yǎng)老、養(yǎng)生及長期度假居住為主；2) 同其它區(qū)域相比，市區(qū)項目分布較為分散，同時又因為景觀資源的不同 海景、河景、山景 售價差別很大；3) 目前市區(qū)基本沒有大面積的土地和景觀條件良好的土地，近期供應的土地較為有限。三、 產(chǎn)品市場(一) 物業(yè)類型三亞市近幾年，商品房供應仍以公寓、酒店物業(yè)類型為主項目物業(yè)類型容積率鉑爵公館住宅、公寓1.09財富海灣公館住宅、酒店式公寓1.4國際公館公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店1.5泰德白石郡別墅0.65魯能

22、三亞灣住宅、別墅2金中海·藍鉆住宅、別墅2克拉碼頭產(chǎn)權(quán)式酒店1.49海居住宅、酒店式公寓1.2東和·中央海岸住宅、酒店3.6鳳凰島住宅、酒店式公寓、別墅1.1時代海岸公寓、別墅、酒店、游艇2.1山水國際公寓、別墅、酒店、商業(yè)0.56鳳凰水城東岸公寓、洋房、別墅、酒店1紅樹林酒店1.7半山半島海景公寓、臨海別墅2.6公主郡公寓、別墅0.4西山渡別墅0.3基于近幾年三亞開發(fā)項目所開發(fā)的物業(yè)類型統(tǒng)計，基于09年出讓土地容積率及土地性質(zhì)的整理，三亞商品房目前乃至未來幾年，公寓、酒店等物業(yè)類型仍是市場供應主流。（09年交易土地容積率普遍在1以上，占供應比例60%）(二) 市場供應戶型

23、結(jié)構(gòu)及面積配比三亞市商品住房供應戶型結(jié)構(gòu)仍以一房、兩房為主，但戶型結(jié)構(gòu)及面積配比呈兩極分化非（次）海景物業(yè)海景物業(yè)椰景藍岸國際公館戶型面積區(qū)間套數(shù)比例戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例兩室一廳79-8534040%一房57-66平米40053%三室一廳99-106.727030%兩房120-160平米25033%三房167平米10013%時代海岸頂層復式770平米20.3%戶型面積區(qū)間套數(shù)占總套合計7521*1*154-5515624.70%海闊天空二期1*2*171-7322836.20%戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例2*2*297-9915624.70%一房69.93-752410%3*2*2128-18

24、89014.30%兩房115.8614460%三房128.47149.657028%山水國際空中別墅421.11436.4942%戶型面積區(qū)間套數(shù)占總套合計242二房一廳7343652%半山半島3期二房二廳9332038%戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例三房二廳1268410%兩房11935449%三房160-18935449%海岸名都空中別墅280-300122%戶型面積區(qū)間套數(shù)占總套合計720二房二廳100808.95%三亞灣 海居一房一廚4016018%戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例一房二廳7216018%兩房11910677%二房二廳93808.95%三房1732615%二房二廳100778.60%

25、頂層復式343-40058%二房二廳117849.40%合計137一房二廳7416818.80%二房二廳115849.40%備注通過對海景房、次或非海景房戶型結(jié)構(gòu)及面積的對比，近幾年三亞商品房供應的戶型結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為：非海景或次海景戶型結(jié)構(gòu)及面積配比趨向舒適型，而海景房更多趨于豪華型。(三) 市場需求戶型結(jié)構(gòu)及面積配比商品房市場需求戶型結(jié)構(gòu)趨于中小型面積，以一房、二房需求為主a) 2007年，三亞市商品房銷售的戶型面積為：60以下、 60-80 的銷售比例最大，共銷售 2403 與 2298 套，各占銷售總量的 24%與 23%。b) 2008年，三亞市商品房銷售的戶型面積為：60以下、 60-8

26、0 的銷售比例最大，共銷售 2879 與 2664 套，各占銷售總量的 24.23 %與22.42 %。c) 2009年，三亞市商品房銷售的戶型面積為：60-80 和90-100的銷售比例最大，共銷售 3210 和 2378套，各占銷售總量的 24 %和 18%。（以上數(shù)據(jù)采集于三亞房管局分析監(jiān)測報告）(四) 市場供應物業(yè)單價近幾年，三亞商品房市場供應以中低價位物業(yè)為主，價位主要集中8000-12000元/，12000-15000元/價格區(qū)間a) 2007年全市預售新建商品以 11000-12000 元/ 價位所占的比例最高，占 20.67 %；其次為 8000-9000 元/ ，其所占比例為

27、 18.03 %。b) 2008年全市預售新建商品住房以大于15000元/ 價位所占的比例最高，批準預售面積 38.88萬，占 21.04 %；其次為8000-9000元/ ，占 17.65 %。c) 2009年全市預售新建商品住房以大于15000元/ 所占的比例最高，面積為 19.29萬，占 20.93%；其次為 11000-12000元/ ，占 20.66%。（以上數(shù)據(jù)采集于三亞房管局分析監(jiān)測報告）(五) 市場需求物業(yè)單價商品房的銷售以中低檔位物業(yè)的銷售比重最高，a) 2008年全市商品房銷售物業(yè)以單價大于15000 元/ 的價位所占比例最高，銷售面積為 17.19萬，占總銷售面積的 16

28、.45% ;其次為 6000-7000 元/ ，銷售面積 12.94 萬，占 12.38% 。b) 2009年全市商品房銷售物業(yè)以銷售單價以大于15000元/ 所占比例最高，銷售面積為 22.55 萬，占總銷售面積的 18% ;其次為 7000-8000 元/ ，銷售面積 17.73萬，占 14% 。（以上數(shù)據(jù)采集于三亞房管局分析監(jiān)測報告）綜述：u 海景資源利益效應最大化利用，可開發(fā)土地的稀缺性及硬性指標規(guī)定，未來三亞商品房開發(fā)仍以高層公寓、酒店為主。u 基于海景資源的稀缺性，海景房與非海景房的面積結(jié)構(gòu)兩級分化，海景房由舒適型轉(zhuǎn)型豪華型，而非海景房更多偏向舒適型，宜居性。u 近幾年，市場需求主

29、力戶型結(jié)構(gòu)以一房、二房為主，面積偏向中小型，隨著房價過高，過快上漲，市場對面積小、總價低、性價比高物業(yè)需求會更為強勁。u 近幾年，市場供需物業(yè)單價仍以中低價位為主，市場的持續(xù)走高帶動物業(yè)中低價位的基數(shù)攀升。而因資源因素所造成的物業(yè)價位落差較大，如海景房與非海景房的價格落差基本在10000元/以上。四、 客群市場(一) 島外、島內(nèi)市場構(gòu)成島外市場仍然是支撐三亞商品房市場需求的中流砥柱島外市場銷售面積年份2007年2008年2009年島外市場75.97 萬88.62 萬95.71萬島內(nèi)市場12.61萬15.87萬27.65萬所占比例86%85%81%備注數(shù)據(jù)來源：三亞市房管局市場分析監(jiān)測報告采集受

30、限于島內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展起步晚，經(jīng)濟收入低、購買有限，本土市場需求較為疲軟。三亞固有的無可比擬的自然資源，后期孕育的發(fā)展預期，形成了強勢的投資、度假、養(yǎng)老的島外市場需求。 (二) 島外市場的區(qū)域結(jié)構(gòu)三亞商品房的島外市場需求的區(qū)域結(jié)構(gòu)仍以“兩區(qū)一都”為主項目區(qū)域購房比例鳳凰島東北地區(qū)占到5%，長三角地區(qū)占50%，京津地區(qū)占25%，西南地區(qū)占10%，西北地區(qū)占2%，其他占3%。三亞灣新城美麗3區(qū)東北地區(qū)占到30%，長三角地區(qū)占20%，京津地區(qū)占20%。金中海.藍鉆東北地區(qū)占到20%左右，長三角地區(qū)占20%，京津地區(qū)占30%。鳳凰水城東岸東北地區(qū)占到26%左右，長三角地區(qū)占15%，京津地區(qū)占30%，西南地區(qū)

31、占2%，西北地區(qū)占6%，珠三角地區(qū)占4%，海南占10%，其他占7%。山水國際東北地區(qū)占到32%，長三角地區(qū)占7%，京津地區(qū)占20%，西南地區(qū)占8%，西北地區(qū)占3%，珠三角地區(qū)占2%，其他占20%。三亞·時代海岸東北地區(qū)占到30%，長三角地區(qū)占13%，京津地區(qū)占19%，西南地區(qū)占1%，西北地區(qū)占4%，珠三角地區(qū)占3%,海南地區(qū)占20%，境外1%，其他地區(qū)占4%。亞龍灣會公主郡東北地區(qū)占到16%，長三角地區(qū)占22%，京津地區(qū)占41%。紅樹林酒店東北地區(qū)占到27%，長三角地區(qū)占9%，京津地區(qū)占29%，西南地區(qū)占6%，西北地區(qū)占5%，珠三角地區(qū)占7%，海南地區(qū)占3%，其他地區(qū)13%海岸名都東

32、北地區(qū)占到45%，長三角地區(qū)占11%，京津地區(qū)占16%，西南地區(qū)占3%，西北地區(qū)占5%，珠三角地區(qū)占8%，海南地區(qū)占3%，其他地區(qū)6%備 注以上數(shù)據(jù)來源于各項目專業(yè)人士的統(tǒng)計，整理區(qū)域客群購房比例以東北、長三角、京津三大地區(qū)為主。而因項目地段、類型、價格及首期客戶構(gòu)成的差異，項目客戶構(gòu)成比例略有變化。（如鳳凰島、半山半島、價格因素制約，經(jīng)濟購買力較弱的東北地區(qū)所占比例較小）(三) 需求動機投資、度假、養(yǎng)老三大市場需求，構(gòu)成市場的驅(qū)動引擎a) 東北、西北高寒地區(qū)客戶：因南北氣候、環(huán)境等條件差異明顯，偏愛三亞城市本身優(yōu)異的自然環(huán)境和景觀條件，特別是氣候的舒適性，作為養(yǎng)老或度假的第二居所，此區(qū)域客群對物業(yè)價格敏感性較高。b) 京津及長三角地區(qū)客戶：看好三亞良好自然景觀環(huán)境資源和未來三亞的發(fā)展?jié)摿吧悼臻g，一般購買大面積戶型或多套中小戶型項目，兼具投資、度假等目的。 (四) 客群屬性各大城市的高收入群體仍是構(gòu)成三亞市場需求的主力客戶在三亞購房的群體中，購房者身份呈多樣化特點，有離退休人士、企業(yè)中高層管理者、民營企業(yè)家、私人老板、個體戶、自由職業(yè)者以及演藝界、體育界人士、房地產(chǎn)投資者 炒樓或長線投資、等，另外一些有隱性收入的政界人員也是市場主要需求者之一。 （以上表述依據(jù)：來源于業(yè)內(nèi)專人人士的總結(jié)）(五)