第7章-房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計

1、城市規(guī)劃按其規(guī)劃的深度不同可分為n城市總體規(guī)劃n分區(qū)規(guī)劃n控制性詳細(xì)規(guī)劃n修建性詳細(xì)規(guī)劃1 1、城市總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃在較長時間內(nèi)，對整個城市的發(fā)展進(jìn)行的綜合部署，從宏觀上控制城市土地合理利用和空間布局，指導(dǎo)城市協(xié)調(diào)發(fā)展。它的：n研究確定城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模（包括人口規(guī)模和用地規(guī)模）；n確定城市布局形式和功能分區(qū)；n合理配置城市各項基礎(chǔ)設(shè)施，處理好遠(yuǎn)期發(fā)展與近期建設(shè)的關(guān)系，指導(dǎo)城市合理發(fā)展。n城市總體規(guī)劃的內(nèi)容：包括：城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo) 和發(fā)展規(guī)模，城市主要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項建設(shè)的總體部署，城市綜合交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，各項專業(yè)規(guī)劃，近期建設(shè)規(guī)劃。n

2、專業(yè)規(guī)劃包括：道路系統(tǒng)與綜合交通規(guī)劃，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，園林綠地系統(tǒng)規(guī)劃，環(huán)境保護(hù)規(guī)劃，城市人防建設(shè)和防災(zāi)系統(tǒng)規(guī)劃，風(fēng)景名勝，文物古跡、傳統(tǒng)街區(qū)保護(hù)規(guī)劃，舊區(qū)改建和用地調(diào)整規(guī)劃，郊區(qū)規(guī)劃等。北京城市總體規(guī)劃北京城市總體規(guī)劃第一章 總則 第二章 城市性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)與策略 第三章 城市規(guī)模 第四章 城市空間布局與城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展 第五章 新城發(fā)展 第六章 中心城調(diào)整優(yōu)化 第七章 歷史文化名城保護(hù) 第八章 產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局引導(dǎo)第九章 社會事業(yè)發(fā)展及公共服務(wù)設(shè)施 第十章 生態(tài)環(huán)境建設(shè)與保護(hù) 第十一章 資源節(jié)約、保護(hù)與利用 第十二章 市政基礎(chǔ)設(shè)施 第十三章 綜合交通體系 第十四章 城市綜合防災(zāi)減災(zāi) 第十五

3、章 近期發(fā)展與建設(shè) 第十六章 規(guī)劃實施 北京市總體規(guī)劃（北京市總體規(guī)劃（2004-2020）n城市性質(zhì)北京是中華人民共和國的首都，是全國北京是中華人民共和國的首都，是全國的政治中心、文化中心，是世界著名古都的政治中心、文化中心，是世界著名古都和現(xiàn)代國際城市。和現(xiàn)代國際城市。城市發(fā)展目標(biāo)和主要職能城市發(fā)展目標(biāo)和主要職能按照中央對北京做好“四個服務(wù)”的工作要求，強(qiáng)化首都職能；以建設(shè)世界城市為努力目標(biāo)，不斷提高北京在世界城市體系中的地位和作用，充分發(fā)揮首都在國家經(jīng)濟(jì)管理、科技創(chuàng)新、信息、交通、旅游等方面的優(yōu)勢，進(jìn)一步發(fā)展首都經(jīng)濟(jì)，不斷增強(qiáng)城市的綜合輻射帶動能力；弘揚(yáng)歷史文化，保護(hù)歷史文化名城風(fēng)貌，形

4、成傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明交相輝映、具有高度包容性、多元化的世界文化名城，提高國際影響力；充分的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機(jī)會，建設(shè)空氣清新、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良好的宜居城市。創(chuàng)建以人為本、和諧發(fā)展、經(jīng)濟(jì)繁榮、社會安定的首善之區(qū)。n在北京市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸兩帶多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。（1） 兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。（2） 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。（3） 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個服務(wù)全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)（

5、CBD）、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等2 2、分區(qū)規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市土地利用、人口分布和公共設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施的配置作出進(jìn)一步的安排，以便與城市詳細(xì)規(guī)劃更好地銜接。n原則規(guī)定分區(qū)內(nèi)土地使用性質(zhì)、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指標(biāo)。n確定市、區(qū)居住區(qū)級公共設(shè)施的分布及其用地的范圍。n確定次干道及支路的紅線位置、橫斷面、主要交叉口形式，控制點的坐標(biāo)、標(biāo)高；n確定地上、地下各種主要管線的走向、控制管徑，并綜合處理平面和豎向關(guān)系；n原則規(guī)定建筑高度和建筑密度，確定每塊用地的建筑容積率和人口數(shù)量。

6、3 3、控制性詳規(guī)、控制性詳規(guī)控制性詳規(guī)的：用一系列的指標(biāo)和規(guī)劃要求對土地使用進(jìn)行有效的控制，并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制。控制性詳規(guī)的：n詳細(xì)確定規(guī)劃地區(qū)各類用地的界線和使用范圍，提出建筑高度、建筑密度、容積率控制指標(biāo)；規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建、有條件可建的建筑類型，規(guī)定交通出入口方位、建筑后退紅線距離等。n確定各類支路的紅線位置、斷面、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高。n根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線。n制定相應(yīng)的土地使用和建筑管理規(guī)定細(xì)則?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃對地塊的控制指標(biāo)有：必須遵照的，包括：n用地性質(zhì)、用地面積、建筑密度、建筑控制高度、建筑后退紅線距離、容積率、綠地率、交通出

7、入口方位、停車泊位及其其他需要配置的公共設(shè)施。參照執(zhí)行，包括：n人口容量、建筑形式、體量、色彩、風(fēng)格要求，其他環(huán)境要求。4 4、修建性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃對即將開發(fā)的地塊，根據(jù)控制性詳規(guī)對該地塊的控制指標(biāo)或城市規(guī)劃管理部門提出的設(shè)計條件，所編制的開發(fā)建設(shè)實施性詳細(xì)規(guī)劃。它的是：n建設(shè)條件分析和綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。n建筑的空間布局、建筑布置的總平面圖。n道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計。n綠地與景觀系統(tǒng)設(shè)計。n工程管線規(guī)劃設(shè)計。n豎向規(guī)劃設(shè)計。n估量工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃管理n選址、定點審批n申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證n申請領(lǐng)取規(guī)劃設(shè)計

8、條件通知書n規(guī)劃設(shè)計方案審批n申請領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證n竣工驗收階段的審核居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計包括住宅群體規(guī)劃布局道路與交通規(guī)劃設(shè)計 室外環(huán)境規(guī)劃設(shè)計公共建筑與服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計居住區(qū)一般實行三級布局結(jié)構(gòu)，即“居住區(qū)居住小區(qū)住宅組團(tuán)”。：是居住區(qū)中最基本的布局結(jié)構(gòu)形式，其規(guī)模通常以居民委員會的組成規(guī)模構(gòu)成，約為3001000戶，人口為10003000人，占地23公頃；：若干個住宅組團(tuán)的有機(jī)結(jié)合構(gòu)成居住小區(qū)，人口規(guī)模約為1.01.5萬人，3000 5000戶，用地1235公頃；居住小區(qū)的再次組合就是居住區(qū)居住區(qū)，其人口規(guī)模一般為35萬人，10000 16000戶，占地面積大致為50100公頃。（二）

9、居住區(qū)的用地構(gòu)成（二）居住區(qū)的用地構(gòu)成n住宅用地n公共建筑和服務(wù)設(shè)施用地 n道路用地n公共綠地n其他用地 （三）居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容（三）居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容n1、居住區(qū)住宅群體規(guī)劃布局（1）居住建筑的類型n按層數(shù)劃分：有低層住宅、多層住宅和高層住宅；n按建筑形式劃分：有花園式住宅、公寓式住宅、錯層式住宅、退臺式住宅、躍層式住宅、復(fù)式住宅；n按平面特點劃分：有點式住宅、條式住宅、大進(jìn)深住宅和大開間住宅；還可按面積劃分，按建筑結(jié)構(gòu)劃分等等。常見的住宅類型：1、點式住宅2、條式住宅3、錯層式住宅4、躍層式住宅5、復(fù)式住宅6、退臺式住宅7、花園別墅8、綜合性商住樓（2）住宅的布置住宅的平面布置有5種

10、基本形式：周邊式布置、行列式布置、混合式布置、散點式布置和自由式布置。1、周邊式布置住宅沿街道周圍布置，并形成安靜、安全、方便的內(nèi)院式住宅組團(tuán)。這種布置的特點是住宅組團(tuán)空間豐富，土地利用較高，但有部分住戶朝向不好。2、行列式布置住宅一律朝某一個方向成排布置。這種布置方式可以做到每戶都有很好的朝向，且施工方便。3、混合式布置采用周邊式和行列式相結(jié)合的布置方式，兼顧周邊布置方式具有豐富的院落空間和行列布置方式具有良好朝向的特點，采用點、條、塔、板相結(jié)合的手法，構(gòu)成立面高低錯落、平面布局半敞式的住宅院落。4、散點式布置將多層點式住宅（墩式）或高層點式（塔式）住宅，圍繞住宅組團(tuán)的中心設(shè)施、公共綠地、水

11、面等，有規(guī)則地布置。5、自由式布置在基本滿足功能要求的前提下，綜合地形、地貌，周圍條件，按“規(guī)律中有變化、變化中有規(guī)律”的原則布置住宅，以追求更加豐富的住宅組團(tuán)空間。n（1）居住區(qū)道路功能n滿足居民日常生活的交通需要。n方便市政公用車輛的通行n滿足貨運(yùn)需要（2 2）居住區(qū)道路分級）居住區(qū)道路分級居住區(qū)的道路分為：n居住區(qū)級道路：居住區(qū)主要道路，用以劃分和聯(lián)系各小區(qū)，并解決居住區(qū)的對外聯(lián)系，道路的紅線寬度不小于20m；n居住小區(qū)級道路：聯(lián)系其小區(qū)內(nèi)各住宅組團(tuán)單元的道路，紅線寬度不小于16m；n住宅組團(tuán)級的道路：聯(lián)系住宅建筑的道路，以通行自行車和人行為主，寬度一般為46m；n宅旁小路：通往各住宅單

12、元門口的小路，其寬度為2.53m；（3 3）居住區(qū)道路與交通規(guī)劃原則）居住區(qū)道路與交通規(guī)劃原則n居住區(qū)道路主要為區(qū)內(nèi)服務(wù)，不應(yīng)有過境交通穿越，居住區(qū)內(nèi)不應(yīng)有過多的車道出口通向城市干道。出口間距不小于150200米。n盡端式道路在盡端處應(yīng)留有回車空間。n住宅單元入口至最近車行道之間的距離一般不宜超過60米，如超出宅間小路應(yīng)放寬到2.6米以上。建筑物外墻與行人道邊緣距離應(yīng)不小于1.5米，與車行道邊緣應(yīng)不小于3米。n必須設(shè)施停車場、停車庫。居民汽車停車場、停車庫應(yīng)符合以居民汽車停車場、停車庫應(yīng)符合以下規(guī)定：下規(guī)定：n居民汽車停車率（居民停車位與居民戶數(shù)的比率）不應(yīng)小于10%。n居住區(qū)內(nèi)地面停車率（居

13、住區(qū)內(nèi)居民汽車的地面停車位數(shù)量與居住戶數(shù)的比率）不宜超過10%。n居民停車場、庫的布置應(yīng)方便居民使用，服務(wù)半徑不宜大于150米。3 3、公共建筑規(guī)劃布置、公共建筑規(guī)劃布置布置公共建筑，首先要確定居住區(qū)公共建筑的項目、數(shù)量、規(guī)模、用地面積，然后根據(jù)公共建筑的不同性質(zhì)和功能，合理地布置居住區(qū)內(nèi)各項公共建筑。（1）居住區(qū)公共建筑與服務(wù)設(shè)施的類型：公共建筑也分為居住區(qū)級和小區(qū)級兩類。居住區(qū)級公共建筑有6大類33項，包括：醫(yī)療衛(wèi)生（醫(yī)院、門診所）金融郵電（銀行辦事處、郵電支局、郵電所）文化體育（電影院、科技文化館、青少年之家、運(yùn)動場）商業(yè)飲食服務(wù)（百貨商店、書店、藥點、綜合食品店、日用雜品店、飯店、快餐

14、店、面食店、菜場、照相館、理發(fā)館、浴室、洗染店、服裝加工店、綜合修理店）行政經(jīng)濟(jì)管理（街道辦事處、派出所、商業(yè)管理機(jī)構(gòu)、房管所、市政管理機(jī)構(gòu)）其他（煤氣調(diào)壓站、液化石油氣）等小區(qū)級公共建筑有6類23項，包括：教育（托幼、小學(xué)、中學(xué)）經(jīng)濟(jì)（儲蓄所、郵政局）文體（運(yùn)動場）商業(yè)飲食服務(wù)（糧店、煤店、小商店、百貨店、副食店、菜店、飲食店、理發(fā)店、小修理門市部、綜合服務(wù)站、自行車棚、物資回收站）行政管理（居委會、房管段）其他（變電所、公廁、垃圾站）1、各級公共建筑應(yīng)有合理的服務(wù)半徑，以便居民使用；2、應(yīng)設(shè)置在交通較方便、人流較集中的地段，符合人流走向；3、產(chǎn)生噪音、氣味、污染物的公共建筑應(yīng)與住宅保持適當(dāng)

15、的距離，使住戶有安寧衛(wèi)生的居住環(huán)境。4、在滿足居住區(qū)內(nèi)居民需求的同時，兼顧區(qū)外服務(wù)，提高經(jīng)濟(jì)效益。：可采用沿街線狀布置，或在獨立地段成片集中布置，或沿街和成片集中相結(jié)合布置。：應(yīng)保證學(xué)生就近上學(xué)、交通安全，注意避免城市干道或鐵路干線的噪聲干擾，同時應(yīng)與住宅保持一定的距離，防止學(xué)校對居民的干擾。：存放處要接近住宅、靠近人流線，可利用地下室及管道層存放，也可以在住宅的陰影區(qū)內(nèi)集中設(shè)置；：如鍋爐、熱力點、煤氣調(diào)壓站、泵房等應(yīng)與住宅隔開，要與外界有方便的交通聯(lián)系，同時要避開城市干道，以免影響城市景觀。4 4、綠地規(guī)劃布置、綠地規(guī)劃布置居住區(qū)綠化系統(tǒng)包括公共綠地：如居住區(qū)公園、居住小區(qū)公園、 林蔭道、住

16、宅組團(tuán)的小塊綠地等公共建筑和公用設(shè)施專用綠地：如學(xué)校、幼托、醫(yī)院、門診所、鍋爐房等用地的綠化宅旁和庭院綠化街道綠化居住區(qū)綠地的標(biāo)準(zhǔn)居住區(qū)綠地的標(biāo)準(zhǔn)n人均公共綠地面積：以每一個居民平均占有一定平方米公共綠地面積計；n組團(tuán)綠地不少于0.5平方米/人n小區(qū)綠地不少于1平方米/人n居住區(qū)綠地不少于1.5平方米/人 n綠地率：以各類綠地面積占居住總用地面積的百分比計；n新區(qū)建設(shè)一般在30%以上n舊區(qū)改建不宜低于25%。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)因素分析的經(jīng)濟(jì)因素分析一、住宅建筑設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)因素分析（一）外墻周長系數(shù)外墻周長系數(shù)是指每平方米建筑面積所分?jǐn)偟耐?/p>

17、墻周長，即：在住宅建筑的造價中，外墻造價占有較大的比重。外墻周長系數(shù)越小，分?jǐn)傇趩挝唤ㄖ娣e上的周長就小，則住宅建筑的單位造價就低；反之則高。)2mm建筑面積（建筑物外墻周長（外墻周長系數(shù)外墻系數(shù)受下列因素影響：外墻系數(shù)受下列因素影響：1、平面形狀。一般住宅建筑平面形狀簡單，它的外墻周長系數(shù)就小，其單位造價就低。下表給出了幾種平面形狀建筑物的外墻周長系數(shù)。2、進(jìn)深和面寬在建筑面積一定時，合理地增大建筑物的進(jìn)深可以減少外墻周長或外墻周長系數(shù)，從而達(dá)到降低造價的目的。項目大進(jìn)深小面寬住宅方案a小進(jìn)深大面寬住宅方案b進(jìn)深（m）12.59.8每戶平均面寬（m/戶）3.95.4每戶建筑面積（m2/戶）5

18、1.8652.345層用地面積（m2)2347.242416.57建筑面積（m2)3631.253140.9居住戶數(shù)（戶）7060建筑面積凈密度（m2/ha)15470.312997.35節(jié)約用地百分比（%）1906層用地面積（m2)2690.032794.76建筑面積（m2)4357.53769.08居住戶數(shù)（戶）8472建筑面積凈密度（m2/ha)16198.913486節(jié)約用地百分比（%）200（二）平面系數(shù)（二）平面系數(shù)住宅的建筑面積由居住面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積組成；居住面積指居室凈面積，輔助面積指廚房、衛(wèi)生間等室內(nèi)空間的面積結(jié)構(gòu)面積為墻體和柱等結(jié)構(gòu)所占的面積。用平面系數(shù)可以有效地衡

19、量建筑平面的經(jīng)濟(jì)合理性。一般的平面系數(shù)要達(dá)到50%以上，其造價比較合理。%100建筑面積居住面積平面系數(shù)（三）層高住宅層高的變化，對其本身的造價和居住建筑用地有較大的影響。令層高為H，降低層高值為H，墻體造價占住宅建筑物造價比重為k，則層高降低H時的造價降低率為： p=k H/H以五層磚混結(jié)構(gòu)住宅為例，當(dāng)H=3m，k=0.4，層高降低值H=0.1m時，其住宅造價降低率為：p=0.40.1/3=0.0133即造價較原來降低1.33%，并且由于降低層高引起的管線工程費用和減輕自重使基礎(chǔ)費用降低并未計入在內(nèi)。降低層高還對節(jié)約用地有不可忽視的意義。（四）層數(shù)一般建筑層數(shù)在四層以下時，增加樓層不影響其結(jié)

20、構(gòu)形式，但其單位面積的造價可能會降低。如果層數(shù)超過四層，結(jié)構(gòu)形式就需要改變，將承重墻改成框架結(jié)構(gòu)或加厚承重墻，七層以上，需要設(shè)置電梯，補(bǔ)充建筑設(shè)備，增加交通面積，增加結(jié)構(gòu)強(qiáng)度，以抵御風(fēng)荷載及地震荷載，從而增加造價。二、住宅開發(fā)區(qū)規(guī)劃方案的綜合經(jīng)濟(jì)因素分析二、住宅開發(fā)區(qū)規(guī)劃方案的綜合經(jīng)濟(jì)因素分析在規(guī)劃方面，容積率用來控制土地的使用強(qiáng)度，任何開發(fā)企業(yè)不得擅自提高容積率，否則作為違章建筑處理。在某些情況下，當(dāng)控制容積率與開發(fā)項目的功能要求發(fā)生矛盾時，開發(fā)企業(yè)可向規(guī)劃管理部門申請增加容積率?？捎腥缦罗k法：1 1、容積率補(bǔ)償、容積率補(bǔ)償在開發(fā)建設(shè)中對已滿足規(guī)劃管理規(guī)定的各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求并為城市環(huán)境或公共事業(yè)作出貢獻(xiàn)、符合下列情況之一的，則給予容積率補(bǔ)償：1）在開發(fā)建設(shè)用地范圍內(nèi)留出已滿足規(guī)定指標(biāo)外的公共用地，或建筑底層架空開敞用地，其目的是為城市提供公共綠地或公共活動場所的。提供的公共用地必須符合以下要求：任意方向凈寬大于10m，實際使用面積大于100m2;常年每天24小時敞開為公眾開放活動，不得改變使用性質(zhì)。2）在開發(fā)建設(shè)用地范圍內(nèi)在滿足規(guī)定指標(biāo)的條件下，提供用地作為城市公共停車場地。要求