南京別墅分析報(bào)告文案

1、別墅分析報(bào)告（2005 年 10 月）垠坤代理機(jī)構(gòu)地產(chǎn)研發(fā)中心、別墅市場整體情況（一） 別墅市場的主要?jiǎng)e墅類型 2（二）別墅市場的區(qū)域分布 3（三）別墅市場的價(jià)格區(qū)間 3（四）別墅市場的供需狀況 412（五） 別墅市場未來趨勢研判 6、別墅市場主要板塊分析（江寧、城區(qū)、江北）（一）江寧板塊12（二）江北板塊19（三）城區(qū)板塊21三、別墅個(gè)案調(diào)查 25（一）瑪斯蘭德25（二）山水華門 28（三）巴厘原墅31（四）奧斯博恩32（五）總結(jié)36、別墅市場整體情況（一）別墅市場的主要?jiǎng)e墅類型南京目前在售的別墅，包含 疊加、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)立四種別 墅類型，其中聯(lián)排所占比例最大（共210套），為總體的32.

2、97%, 獨(dú)立別墅數(shù)量最少只有125套在 售，占全部別墅的17.17%。（二）別墅市場的區(qū)域分布南京主要區(qū)域別墅分類匯總口空 n佔(zhàn)：三從圖上可以清晰看出，目前南 京在售別墅三個(gè)集中供應(yīng)區(qū)域中， 江寧板塊所占份額最大，其在售別 墅數(shù)量占南京地區(qū)別墅項(xiàng)目的 78.42%，城區(qū)和江北所占很少，分 別為 11.68%和 9.85%。各類型別墅價(jià)格狀況（三）別墅市場的價(jià)格區(qū)間16600，米 一12000600001200010333疊加雙拼聯(lián)排470(獨(dú)立江寧城區(qū)江北51501000048251200036006120910010200166004700從圖中可以看出，城區(qū)板塊：該板塊由于高檔住宅用地的

3、稀缺性，造成了該板塊別墅項(xiàng)目價(jià)格的居高不下，各類型別墅價(jià)格均居各板塊之首，特別是獨(dú)立別墅，平均價(jià)格已高達(dá)16600元/川，而該板塊的高爾夫別墅，獨(dú)立別墅價(jià)格達(dá)到 20000元/ m2；江寧板塊：該板塊的價(jià)格始終左右著全市別墅均價(jià)的升降，獨(dú)立別墅均價(jià)在10000元/ m左右，其余類型在5000 - 6000元/ m不等。江北板塊：該板塊的別墅類型主要以獨(dú)立、聯(lián)排為主，獨(dú)立別墅均價(jià)在4700元/ m,聯(lián)排價(jià)格為3600元/ m左右，價(jià)格一直沒有明顯上升跡象。（四）別墅市場的供需狀況整體別墅市場供銷走勢保持穩(wěn)定增長，月銷售量均保持在110-150套之間，而與之相對(duì)應(yīng)的供給方面幅度相比卻小的多，開發(fā)商

4、在推盤節(jié)奏上明顯放慢。南京別墅市場歷年上市量走勢圖（單位：萬平方米）（五）別墅市場未來趨勢研判1、別墅供應(yīng)量在未來幾年將逐漸減少通過左圖，可發(fā)現(xiàn)雖然南京別墅市場的上市量增 長幅度非常大，但所占市場份額不足同年商品房上市 量的10%，就南京這一省會(huì)城市來說，別墅的供應(yīng)量 相對(duì)還是較小的。2005年3月省政府再次發(fā)文，要求停止一切別墅 供地，這將使別墅的稀缺性更進(jìn)一步得到體現(xiàn)，因此, 未來幾年的別墅供應(yīng)量仍然不會(huì)放大。2、土地升值對(duì)別墅升值產(chǎn)生很大影響從其土地價(jià)值上看，別墅的容積率一般都低于0.4，所占有的土地面積較大，而目前的土地價(jià)格下降的可能微乎其微，未來土地巨大的升值空間目前已經(jīng)有所顯現(xiàn)。隨

5、著新一輪“十一五”規(guī)劃 的提出，市政府進(jìn)一步加大新城區(qū)的建設(shè)力度，住宅郊區(qū)化的趨勢日益明顯，目前江北、湯山、城 南、紫金、江寧等別墅板塊的別墅項(xiàng)目，都具有極大的升值潛力。3、別墅價(jià)格具有較大升值空間（1）區(qū)域項(xiàng)目比較，價(jià)格差異明顯從目前的別墅價(jià)格來看，仍然處于偏低的水平。以獨(dú)立別墅來看，目前最貴的別墅板塊是紫金板塊，其獨(dú)立別墅的價(jià)格達(dá)到了 20000元/平方米，最便宜的則是江北板塊， 其獨(dú)立別墅價(jià)格為 7500 兀/平方米左右。（2）國比較，仍有較大的上升空間紫金板塊20000元/平方米的獨(dú)立別墅價(jià)格拿到全國水平相比（例等地 50000元/平方米的別 墅）,別墅的價(jià)格升值顯然仍有較大上升空間。

6、4、 目前接受度最高的別墅類型是：單套面積在180 260平方米的聯(lián)排別墅根據(jù)在售別墅的市場接受度分析，可發(fā)現(xiàn)：（1）最為暢銷的是單套面積在180260平方米的聯(lián)排別墅市場單價(jià)以三山(將軍山、翠屏山、府山)板塊的主流價(jià)格線為參考樣本，聯(lián)排別墅單價(jià)以4500 6500元/川為主區(qū)間，整體均價(jià)調(diào)至 4800元/川左右。(2) 獨(dú)立別墅的差異性較大目前市場上的獨(dú)立別墅，單套面積從200-900平米不等，但主流戶型面積主要集中在250-500平米的區(qū)間，均價(jià)控制在 10000元/ m2o(3) 別墅配套設(shè)施多采取贈(zèng)送的方式與別墅相配套的花園、車庫等設(shè)施，目前開發(fā)商大多數(shù)采取贈(zèng)送的方式，但隨著別墅供應(yīng)的

7、主 力類型向獨(dú)立別墅的傾斜，不能排除開發(fā)商對(duì)此類配套部分收費(fèi)的可能；地下室的面積目前多以半 價(jià)的方式計(jì)入建筑面積。(4) 中西結(jié)合建筑風(fēng)格較為流行在目前別墅的建筑風(fēng)格以中西結(jié)合的模式較為流行，其中北美建筑風(fēng)格最為流行。如以園林布 局穿插西式建筑，如山水華門為首的“杭派風(fēng)格”；另一種則是以“中國人家”為代表的“新四合院”中式風(fēng)格的異軍突起，同樣也吸引了眾人的眼球。5、別墅競爭將日趨激烈2005年南京別墅市場各板塊供應(yīng)量比例圖100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%40萬平方米左右，其市場份額也將隨之140萬平方米，但供應(yīng)份額卻縮至70%供應(yīng)份額將達(dá)到5%。因此，在

8、不久的將來，從發(fā)展趨勢上看，的別墅市場中，江寧的翠屏山、將軍山一帶一直是供應(yīng)的主力，占據(jù)供應(yīng)總量的九成左右。根據(jù)目前發(fā)展預(yù)測，江北的別墅供應(yīng)量不久將會(huì)達(dá)到 增至20%上下；而傳統(tǒng)的江寧板塊，雖然體量依然增加到 亞東板塊未來的供應(yīng)變化也較大，將增加10萬平方米， 地區(qū)最具潛力的別墅板塊應(yīng)集中在江北地區(qū)，其不可替代的自然資源優(yōu)勢將日益顯現(xiàn)；但同時(shí)又應(yīng) 該考慮到，在目前并不明朗的房產(chǎn)市場中，該板塊體量在短時(shí)間的膨脹，又將不可避免的引發(fā)別墅 市場新一輪的價(jià)格戰(zhàn)。6、基于新政出臺(tái)至今的供銷趨勢，預(yù)測今后6個(gè)月別墅供銷數(shù)據(jù)（不考慮新開盤項(xiàng)目）南京別墅市場供銷狀況走勢數(shù)據(jù)預(yù)測在不考慮新開盤項(xiàng)目的前提下，通過

9、上圖數(shù)據(jù)分析，可看出，未來別墅市場的供應(yīng)狀況正逐步向供銷平衡的勢態(tài)上發(fā)展，在明年3月，別墅市場的供銷比，將達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)一一供銷平衡（供銷比：1),市場情況良好，但 3月為樓盤銷售的淡季，不利于樓盤的銷售，所以對(duì)于項(xiàng)目的推出應(yīng) 將購買周期這一重要因素考慮進(jìn)去，建議明年5月開盤。二、別墅市場主要板塊分析(江寧、城區(qū)、江北)(一)江寧板塊1、江寧別墅市場綜述江寧別墅主要集中在百家湖和以翠屏山、將軍山、府山為代表的“三山板塊”。目前三山別墅區(qū)有多個(gè)在建在售項(xiàng)目， 預(yù)計(jì)總用地達(dá)5000畝，總供應(yīng)量150萬180萬平方米，是未來別墅市場 的主力。根據(jù)近半年來對(duì)別墅市場的銷售狀況的跟蹤，分析得出，(1)

10、聯(lián)排別墅面積在170 210平方米的較為暢銷該板塊單套聯(lián)排別墅面積在170 210平方米的較為暢銷，市場單價(jià)圍以45006500元/川為主，市場均價(jià)已調(diào)至 4800元/ m2o(2) 獨(dú)立別墅未來供應(yīng)量將與聯(lián)排、雙拼持平獨(dú)立別墅目前供應(yīng)量約占聯(lián)排項(xiàng)目現(xiàn)供應(yīng)總量的7成左右，但從供應(yīng)總量上分析，潛在的獨(dú)立200-400 平米，別墅供應(yīng)將慢慢與聯(lián)排和雙拼供應(yīng)持平，目前江寧在售的獨(dú)立別墅主力面積集中在 總價(jià)控制在250萬-450萬之間2、江寧別墅市場的供需狀況600江寧板塊聯(lián)排別墅供銷情況400200377426I 226459廠.04%2715-6月7-8月9月I一累計(jì)供應(yīng)累計(jì)銷售T_銷售率7-8月

11、10月60.00%40.00%20.00%0.00%L 76.91% 8.00%353江寧板塊別墅推盤速度趨緩，在銷售方面保持著每月百套的增幅，10月份銷量更是突破了 140套，銷售量最大的是聯(lián)排別墅，6個(gè)月來共售出210余套，目前銷售率達(dá)到了 76.91%;獨(dú)立別墅在7、8月份有一個(gè)較大的增幅，兩月共銷售73套，隨后每月銷售節(jié)奏放慢，每月只有10余套的售出量，更多的消費(fèi)者目前持幣觀望態(tài)勢。3、江寧別墅市場的競爭情況分析(1)將軍路沿線樓盤競爭激烈9個(gè)別墅大盤。其中沿將軍路沿目前的三山板塊自將軍北路的運(yùn)盛美之國開始，自北向南分別有：瑪斯蘭德、香山美墅、翠屏國際、翠屏清華、瑞景文華、山水華門、愛

12、濤漪水園、復(fù)地朗香等線的樓盤如瑪斯蘭德、翠屏國際、山水華門、復(fù)地朗香等，競爭情況最為激烈。(2)競爭策略以價(jià)格戰(zhàn)為主目前各別墅樓盤的開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)定型，前期已先后推盤，對(duì)項(xiàng)目的再次變動(dòng)并不符合開發(fā)商的10開發(fā)戰(zhàn)略，因此競爭的策略主要集中在以價(jià)格優(yōu)惠、打折、特價(jià)房等方式來吸引人氣，效果在月份得到初步顯現(xiàn)，在折扣方面各樓盤的優(yōu)惠幅度達(dá)到95折-98折不等，特價(jià)房源在總價(jià)上至少有10萬元的降幅。4、江寧別墅市場未來趨勢研判市區(qū)周邊資源一向稀缺，稀缺自然環(huán)境的樓盤也就越發(fā)顯得珍貴，江寧三山板塊地區(qū)經(jīng)過幾年 來的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)集自然、人文于一體的高檔居住區(qū)，隨著商業(yè)、娛樂各方面配套設(shè)施的完 善，江寧的

13、別墅將是一個(gè)長期看好的項(xiàng)目。(1)獨(dú)立別墅的份額將逐步加大從類別上看，的別墅市場供應(yīng)都是以聯(lián)排別墅為主目前，將軍路別墅供應(yīng)結(jié)構(gòu)是， 獨(dú)立10%,雙拼20%,聯(lián)排70%。專家認(rèn)為，經(jīng)過前期的市場培育，預(yù)計(jì)明年別墅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)會(huì)有重大變化。獨(dú)立別墅的供應(yīng)量將會(huì)與雙拼、聯(lián)排別墅接近，形成“三足鼎立”之勢。（2）整體供應(yīng)量將逐年縮小從供應(yīng)量上看，目前已供應(yīng)上市的別墅總數(shù)（聯(lián)排、雙拼）僅200萬平方左右，在城市住宅總面積中不足1. 5%,所占比例相當(dāng)?shù)?。根?jù)預(yù)測，2005年至2007年每年的別墅供應(yīng)量分別是45萬平米、15萬平米和15萬平米，合計(jì)為 75萬平米；而這三年別墅的市場需求總量為85萬平米，這意

14、味著，未來三年的別墅供應(yīng)缺口總量將高達(dá)10萬平米。作為別墅供應(yīng)量最大的江寧，自然也逃不過這一“大勢”。對(duì)照江寧房產(chǎn)局1-9月份的數(shù)據(jù)，去年1-9月份江寧別墅開工面積為 23. 75萬 平米；而今年1-9月份，別墅開工面積就減少到了16.63萬平米，呈逐年下降趨勢。目前整體房產(chǎn)市場低迷，銷售量一直不見起色，但別墅供應(yīng)市場按此趨勢發(fā)展，整體的供應(yīng)增量會(huì)越來越少。（3）近期價(jià)格波動(dòng)較大，但有長期升值潛力“物以稀為貴”，這句話既體現(xiàn)別墅本身的特質(zhì)，同時(shí)又揭示了別墅價(jià)格近兩年來持續(xù)高走的在原因。江寧別墅增量在未來幾年呈明顯萎縮態(tài)勢，隨著銷量的不斷下降，稀缺性將進(jìn)一步得到體 現(xiàn)。雖然目前環(huán)境下，各別墅樓盤

15、紛紛提出打折優(yōu)惠等舉措，但明顯市場放量不足，開發(fā)商都放緩 推出步幅，期待整體房產(chǎn)市場的回暖，從長期來看，價(jià)格將不可避免的得到提升。（4）存在諸多急需解決的問題江寧別墅的品質(zhì)和認(rèn)知度不可置否，但前兩年眾別墅項(xiàng)目的匆匆上馬，使得目前的江寧別墅區(qū) 也存在著不少的問題，如不能妥善的解決此類隱患，將對(duì)江寧別墅市場產(chǎn)生極大負(fù)面影響。江寧別 墅區(qū)多位于將軍路一側(cè)，將軍路夜間大型運(yùn)輸車輛帶來的噪音污染將直接影響到夜間的清凈；同時(shí) 部分別墅的建造靠近路邊，使得別墅的私密性受到威脅；生活配套設(shè)施的不完善是在三山別墅板塊 上體現(xiàn)得也較為明顯，在這一板塊中聚集了像河海大學(xué)、南航江寧校區(qū)、正德學(xué)院等眾多學(xué)校，提 升了居

16、住的文化氛圍，但對(duì)于居住區(qū)來說，缺乏足夠的中小學(xué)，只有翠屏山小學(xué)和南師大附小，不 能方便的解決子女的教育問題。另外例如商場、菜場、醫(yī)療等配套設(shè)施就更加缺乏。雖然規(guī)劃中的 易初蓮花超市將在2 0 0 5年年底啟用，但住戶對(duì)政府的這種完善的長期規(guī)劃有沒有足夠的耐心也有待觀察。（二）江北板塊1、江北別墅市場綜述江北板塊的別墅市場目前別墅項(xiàng)目不多，有華歐國際友好城、鳳悅天晴、金泉泰來苑、 威尼斯水城等幾個(gè)項(xiàng)目，目前在售的主要是華歐國際友好城的聯(lián)排別墅，但目前江北正在規(guī)劃中的 別墅項(xiàng)目眾多，預(yù)估計(jì)將來會(huì)產(chǎn)生 40萬平方米的別墅供應(yīng)量。2、江北別墅市場的供需狀況（以華歐國際友好城為例）華歐國際友好城聯(lián)排別

17、墅供應(yīng)的主力戶型面積為170-230 m2, 目前價(jià)格在 3500-3700 元/川，目前銷售已接近尾聲。3、江北別墅市場未來趨勢研判從上圖可以看出，華歐國際銷售率比較平穩(wěn)，自今年5月份起平均月銷售量維持在10套左右，但該樓盤地理位置優(yōu)勢并不突出，公交線路也不能很好的滿足住戶需要，同時(shí)六合政府近期規(guī)劃在 樓盤附近建造化工園，空氣污染生活質(zhì)量將受到很大影響，諸多不利因素預(yù)計(jì)將極大影響到該項(xiàng)目 的銷售，開發(fā)商迫于強(qiáng)大壓力，不排除會(huì)以降價(jià)形式招攬住戶，以達(dá)到短期快速回款以掩蓋樓盤劣 勢的目的。但從另一方面考慮，江北的樓價(jià)不具備大幅下跌的資本，3600元/川的別墅價(jià)格下降的空間非常有限。因此房價(jià)一旦觸

18、及到開發(fā)商心理底線，價(jià)格就不會(huì)再有變動(dòng)，開發(fā)商和購房者之間 難免將產(chǎn)生僵持不下的情況，該樓盤前景不容樂觀。（三）城區(qū)板塊1、城區(qū)別墅市場綜述城區(qū)別墅項(xiàng)目向來就為數(shù)不多，目前在售的有丁山桂墅園、觀園翔龍、寶船聽濤、玉蘭山莊、天泓山莊等項(xiàng)目，除了觀園翔龍外，城區(qū)別墅項(xiàng)目均與其他類型住宅臨近建造，并未真正體現(xiàn)高端 物業(yè)的特點(diǎn)，但樓盤周邊交通的易達(dá)性和便捷性，區(qū)域較為完備的教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施，都令其身價(jià)倍增，目前別墅均價(jià)城區(qū)板塊最高，其中獨(dú)立別墅面積在250-500川，均價(jià)達(dá)到16600元/ m2；聯(lián)排別墅升至 12000元/ m2,疊加在10000元/川左右，兩者面積普遍在 200-3

19、00川之 間。2、城區(qū)別墅市場的供需狀況城區(qū)板塊因?yàn)楦鳂潜P推盤節(jié)奏的不同而使銷售率顯得起伏較大，但從銷售量上來看，波動(dòng)非3、城區(qū)別墅市場未來趨勢研判(1 )未來市場發(fā)展?jié)摿Σ淮髣e墅講究的是自然資源，有山有水，但是城區(qū)別墅講究的是地段的稀缺，其與主城區(qū)深厚悠久 的歷史人文底蘊(yùn)相協(xié)調(diào)，周邊有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性，且區(qū)域有較為完備 的教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施，掩蓋了其缺乏自然景觀資源的缺點(diǎn)，未來市場發(fā)展?jié)摿Σ?大。(2)供應(yīng)體量將進(jìn)一步減少就城區(qū)板塊別墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，即使有也有郊區(qū)化的走勢，不能真正 的體現(xiàn)城區(qū)別墅的獨(dú)特優(yōu)勢，再加上價(jià)格因素，城區(qū)建造

20、低容積率別墅不管從居住角度還是從投資 回報(bào)率角度來看都不是上策。因此目前情況來看，在主城區(qū)開建的別墅項(xiàng)目不多，將來也無明顯擴(kuò) 充的趨勢；從政府角度來看，2003年上半年國土資源部下達(dá)了禁止申報(bào)和審批別墅用地的緊急通知，2005年5月又再次發(fā)布關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見再次重申禁批別墅用地，都表明了政府控制別墅建設(shè)的決心，雖有零星別墅用地出讓，但不曾見城區(qū)別墅用 地的出現(xiàn)。因此城區(qū)板塊的別墅目前僅限于現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售，不會(huì)有擴(kuò)之勢，未來供應(yīng)體量將進(jìn)一 步減少。三、別墅個(gè)案調(diào)查（一）瑪斯蘭德1、項(xiàng)目介紹瑪斯蘭德位于翠屏山風(fēng)景區(qū)，項(xiàng)目由金陵飯店集團(tuán)麾下的金陵置業(yè)發(fā)展，規(guī)劃建設(shè)500

21、余幢雙拼及獨(dú)棟別墅。東北角靠將軍路沿線有一條美式風(fēng)情商業(yè)街。項(xiàng)目容積率0.39，綠化率60%。該項(xiàng)目主要以獨(dú)立、雙拼別墅為主。規(guī)劃共500余棟。2、產(chǎn)品介紹瑪斯蘭德的建筑風(fēng)格有地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美國草原式、法國鄉(xiāng)村式。基本戶 型共有十一種，每種戶型都有三種建筑風(fēng)格的立面設(shè)計(jì)，每種建筑風(fēng)格有四種材料和色彩選擇。戶 型整體設(shè)計(jì)充分反映了美式住宅設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，跳出傳統(tǒng)“廳室”模式，以“區(qū)”定義空間類型。3、銷售狀況一一一期已銷售完畢，目前正在開展的二期銷售已接近尾聲類型本期推出套數(shù)銷售剩余套數(shù)本期銷售率主力戶型面積總價(jià)獨(dú)立711085.91 %367川和426 m2220-280萬.雙拼

22、1101883.64 %263 m -389m150-220萬總計(jì)1812884.53 %4、價(jià)格狀況一一獨(dú)立別墅實(shí)際均價(jià)7000元/平方米在美式風(fēng)格的把握上用功頗深，在將軍路沿線同類別墅群中可謂最為風(fēng)格化的一個(gè)項(xiàng)目。但其均價(jià)偏高是一個(gè)無法回避的問題，以該項(xiàng)目一期的獨(dú)立別墅均價(jià)為例，為8000/平方米左右，但該項(xiàng)目將地下室面積算入了建筑面積，按照通常采用的地下室半價(jià)計(jì)算，其實(shí)際均價(jià)達(dá)到了7000/平方米以上，應(yīng)屬將軍路最高一檔價(jià)位。5、市場預(yù)測一一價(jià)格存在下調(diào)的空間，項(xiàng)目的性價(jià)比將繼續(xù)提高 該項(xiàng)目三期、四期的高端化設(shè)計(jì)，在目前普遍降價(jià)的形勢下， 很有可能造成一定程度上的滯銷，由此引發(fā)的總體開發(fā)

23、周期拉長、開發(fā)成本升高基本不可避免。綜合上述兩類因素，開發(fā)商迫于市場 壓力，預(yù)計(jì)將來會(huì)有價(jià)格上的下調(diào)；而在后期建筑類型上，開發(fā)商為維護(hù)整體項(xiàng)目的品質(zhì)，應(yīng)該不 會(huì)因?yàn)檎w銷售情況的不佳，而出現(xiàn)疊加甚至多層公寓的情況。（二）山水華門1、項(xiàng)目介紹山水華門位于三山板塊中心區(qū)，項(xiàng)目占地面積352畝，建筑面積15萬平米，容積率為 0.55，綠化率達(dá)到60% ，該項(xiàng)目以產(chǎn)品的高差異化打造核心競爭力，致力于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化等細(xì)節(jié)，率 先打造出3.6 3.9米挑高客廳、雙主臥，并贈(zèng)送獨(dú)立車庫、私家花園及超大露臺(tái)，增加了產(chǎn)品的 附加值?！?004中國十大品牌別墅”、“住宅十大名盤”、“十大魅力樓盤”、和“ 2005

24、年度中國地 產(chǎn)十大風(fēng)尚名盤”的金色光環(huán)更為其增添了一份強(qiáng)有力的競爭砝碼。2、產(chǎn)品介紹 山水華門是近幾月來將軍路沿線別墅樓盤中，少有的熱銷大戶，雖然在地面防潮層和車庫設(shè)計(jì) 上存在著一些細(xì)節(jié)上的問題，但從整體上看，房屋的結(jié)構(gòu)布局，景觀設(shè)計(jì)方面有獨(dú)具匠心一面。堅(jiān) 持高檔品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使項(xiàng)目本身的質(zhì)量進(jìn)一步得到了認(rèn)可。品質(zhì)完善、品牌樹立和自然環(huán)境三 者的結(jié)合，使銷售業(yè)績的不斷攀升，隨著整體樓市的回暖，按此趨勢發(fā)展，山水華門的銷售前景依 然看好。3、銷售狀況一一良好X供應(yīng)量銷售量銷售率主力戶型面積總價(jià)二期A （聯(lián)22086.170 平米一21093 萬一115排卡）395%平米萬二期排B （聯(lián) 卡）2

25、12095.2%170平米210平米107 萬一132萬三期（聯(lián)排）333090.9%230 平米一270平米120 萬一170萬該項(xiàng)目小組團(tuán)的推出，有利于項(xiàng)目的銷售，建議可考慮此類推盤手法。（三）巴厘原墅1、項(xiàng)目介紹巴厘原墅位于湯山的古泉鎮(zhèn)，由亞東集團(tuán)、古泉房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合推出。巴厘原墅為巴厘島風(fēng)情的半坡原生態(tài)別墅， 占地面積57163平方，總建筑面積25701.45平方，容積率為0.45， 綠化率為55.8 %。擁有16棟豪宅,38棟獨(dú)立別墅，戶型面積為 236- 648平米不等。2、銷售狀況一一不甚理想類型供應(yīng)量銷售量銷售率主力面積戶型總價(jià)雙拼32618.75%270-360229萬3

26、06 萬獨(dú)立1500300-500300萬500 萬從前期銷售情況來看，不是非常樂觀，總量47套自8月正式開盤以來，只售出 6套，對(duì)于開發(fā)商下一步會(huì)不會(huì)采取價(jià)格方面的動(dòng)作，有待進(jìn)一步觀察。3、市場預(yù)測一一市場認(rèn)可度較低，市場前景并不樂觀巴厘原墅的建造出發(fā)點(diǎn)不同于將軍路附近的別墅區(qū)，項(xiàng)目主要特色是以休閑、度假、養(yǎng)生為主，雖然特色突出，優(yōu)勢明顯，但在湯山附近總體均價(jià)8000元/平方米的價(jià)格顯得有些偏高，而且國人尚難接受遠(yuǎn)郊的生活習(xí)慣，對(duì)于數(shù)百萬元購一個(gè)非長期居住休閑場所，地區(qū)富豪對(duì)其的認(rèn)可度 也是一個(gè)問題。（四）奧斯博恩1、項(xiàng)目介紹 該項(xiàng)目由金利建設(shè)開發(fā)開發(fā)，位于江寧航空港新區(qū)的中心區(qū)域，機(jī)場高速

27、、寧溧公路、將軍路延長線等快速干道環(huán)繞該項(xiàng)目周邊，交通極為便利。項(xiàng)目占地962畝，總建筑面積90萬平方米，容積率約為0.67，綠化率接近60%主要有院落式獨(dú)立別墅、雙拼、聯(lián)排以及疊加等別墅類型，每 種物業(yè)類型有六至八種房型可供選擇。一期規(guī)劃建筑面積約 6萬平方米。2、產(chǎn)品介紹開發(fā)商致力于把該項(xiàng)目打造成首屈一指的運(yùn)動(dòng)型度假莊園。獨(dú)立別墅面積在240平方米到280平方米之間，聯(lián)排在190平方米到322平方米之間，疊加別墅面積在139平方米到175平方米之間。 期中獨(dú)懂別墅每4懂別墅組成一個(gè)院落，每戶既相連又獨(dú)立，其公共地帶為地中海風(fēng)格的噴泉庭院。3、銷售情況一一低價(jià)入市，項(xiàng)目熱銷一期共推出277套房源，獨(dú)立35棟，雙拼38套、聯(lián)排75套，疊加108套，開盤一個(gè)月供銷 售54套，均價(jià)為2778元