某別墅項目投資分析報告19

1、羅蒙集團奉化別墅項目投資分析報告第一部分：項目分析一、項目犬況地塊規(guī)劃控制指標：地理位置：項目位于奉化市區(qū)錦屏街道，南面緊靠市交警大隊，東面為規(guī)劃茗山路延伸段，西、北、東北三面環(huán)山 土地面積：66000平方米容積率：0.6用地性質：居住用地地塊現(xiàn)狀：山坡地，無建筑物，有農(nóng)田與植被覆蓋地塊周邊環(huán)境：地塊四個方向的環(huán)境：A、地塊東面：東北面環(huán)山，東南面為規(guī)劃茗山路延伸段與一食品廠B、地塊南面：南面為市交警大隊與市公安局C、地塊西面：西面環(huán)山，有天然小河道D 地塊北面：北面環(huán)山環(huán)境情況：A、空氣：地塊三面環(huán)山，有不少植被與河道，空氣質量非較好，但東南面靠近一食品廠，有煙囪高立，對空氣質量存在一定影

2、響。B、噪音：地塊為市區(qū)內罕有小山谷坡地，鬧中取靜，無噪音污染C、水質：地塊目前為農(nóng)田與植被，西面有一天然小河道，總體水質尚可。D 土地：土地和土地周邊沒有任何污染。地塊交通條件項目處在奉化市區(qū)范圍內，周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通完善，車行5分鐘可到達市中心。地塊周邊市政、公建、商業(yè)、居住等配套項目緊靠城市主干道南山路，公安局、街道辦、岳林寺、奉化江、陽光茗都小區(qū)等生活、居住配套都盡在咫尺二、項目SWO分析項目優(yōu)勢（Strength）地塊氣質較好，位置極佳，鬧中取靜，是市區(qū)內罕有的低容積率項目地塊三面環(huán)山，為狹長谷地，景觀環(huán)境優(yōu)美，可利用性強地塊山水齊備，是理想的風水寶地，可開發(fā)高檔次的居住物業(yè)

3、地塊為凈地，地上無建筑物，可馬上進行開發(fā)地塊周圍沒有高層建筑物，視野開闊項目劣勢（WeaknesS地塊東南面有一未搬遷的食品廠，高大的煙囪對居住環(huán)境造成影響 地塊西面山坡上有一公安局的看守所，會對購房者產(chǎn)生一定的心里影響 項目周邊目前缺乏高檔次的商業(yè)配套設施 地塊緊靠的山坡上目前有部分墳墓，如不搬遷，會對消費者造成不小的心理影響項目機會 (Opportunity) 茗山路的延伸，使得項目的交通條件更加完善 當前奉化房地產(chǎn)市場上基本沒有與本項目別墅類產(chǎn)品競爭的樓盤，市場壓力較小 羅蒙集團品牌在奉化影響力較強，良好的口碑與人脈資源，對于項目開發(fā)將會更有把握 奉化經(jīng)濟發(fā)展迅猛，擁有為數(shù)不少的富人階層

4、，高檔住宅市場擁有較多的潛在購房需求項目威脅 (Threaten) 奉化本地居民比較偏好一到三樓連在一起的“落地樓” ，對于商品套房喜好度不是很強烈，導致房地產(chǎn)市場一直處在緩慢發(fā)展的階 段 奉化城區(qū)內有不少的拆遷安置房及自建“落地樓”通過二手房市場流通，價格較低，將會對本項目的銷售產(chǎn)生一定的影響 項目為別墅類產(chǎn)品，定位高檔，這使得項目客戶范圍受到很大的限制項目分析總結： 根據(jù)以上對項目自身狀況、周邊環(huán)境分析及總體優(yōu)劣勢與機會、威脅的評價后，可以得出，項目整體條件較好，環(huán)境優(yōu)美，市場 機會巨大，是高檔次別墅類居住物業(yè)的理想開發(fā)地塊。第二部分：奉化房地產(chǎn)市場分析一、市場總體概況奉化市的房地產(chǎn)市場發(fā)

5、展與寧波相比一直比較緩慢，無論是房地產(chǎn)的投資額還是商品房需求量都遠遠低于寧波市其他縣市。因此 除了本地開發(fā)商，外面的開發(fā)商都很少進入奉化房地產(chǎn)市場，這也使得奉化房地產(chǎn)市場遠遠落后于其他縣市。但是從近幾年的宏觀數(shù)據(jù)走勢來看，奉化的房地產(chǎn)市場正在逐漸向好，發(fā)展速度也在不斷加快，各項指標都在穩(wěn)步增長中。而下 滑的商品房銷售面積主要是由于目前市場上可供選擇的樓盤有限，還有宏觀調控對于自住需求的抑制，相信隨著外來人口的不斷增多 以及居民收入的不斷提高，市場的需求量會不斷增加，改變目前成交量不斷下滑的局面。此外隨著奉化市政府出臺新的城市規(guī)劃，奉化將會迎來一個新的發(fā)展時期，這對于房地產(chǎn)市場來說也是一個新的機

6、遇。對于奉化 未來的房地產(chǎn)市場，前景還是十分看好的。奉化市的中心區(qū)域、溪口鎮(zhèn)是奉化市主要的房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，集中了奉化市90%以上的商品房。而市中心區(qū)域，是奉化市房地產(chǎn)市場最重要的區(qū)域。在05年的宏觀調控后，市中心區(qū)域的房地產(chǎn)市場受到沉重的打擊， 市場一直萎靡不振，再加上市場需求量一直不大， 因此近年鮮有新樓盤推出，而在售的樓盤不少在 2005年就已經(jīng)開盤，像陽光茗都2期、陽光水岸都已經(jīng)是準現(xiàn)房銷售了。目前市場上 在售的樓盤主要有三個，陽光茗都 2期、上林華庭、陽光水岸，市場上缺少高檔次的樓盤。就目前奉化的房地產(chǎn)市場來看，主要還是以多層和小高層的建筑為主，輔以別墅產(chǎn)品，主力價格還是控制在35004

7、800元/平米之間，中心區(qū)域最高達5300元/平方米左右，如位于廣平路和岳林路上的陽光水岸。就目前在售的樓盤來看，推出的產(chǎn)品面積主要集中在多層80110平米，小高層90140平方米，聯(lián)排別墅200 260平方米，其中80120平方米的中戶型最受市場追捧。 總體市場特征表現(xiàn)為：一、市場上產(chǎn)品類型接受度來說，落地房 > 多層小高層。二、從產(chǎn)品面積來說，中小戶型的去化好于大面積戶型。三、產(chǎn)品類型逐漸多元化，多層、落地房占據(jù)市場絕大多數(shù)的份額，小高層正在逐漸成為主流，高層目前比較少四、房型結構單一，缺少變化，設計缺少新意?；具€是以平層為主，復式、挑高等戶型市場上還比較稀缺。五、在售樓盤不太重視

8、品質和細節(jié)，更多的樓盤在宣傳樓盤的價格和地段，市場上缺少品質優(yōu)良的高檔次樓盤。二、奉化別墅市場分析1、總體概述奉化別墅市場較小，別墅產(chǎn)品基本分布在旅游區(qū)溪口鎮(zhèn)，如紫汀花園、梅齡山莊等，依靠旅游區(qū)的山水資源發(fā)展山水型別墅，以 獨立別墅為主，兼有雙拼與聯(lián)體。奉化城區(qū)內僅有上林華庭一個樓盤布置有 49套聯(lián)體別墅。另有一些小別墅類項目分布在各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)里， 檔次較低。就市調情況來看，目前溪口原有所謂的別墅，基本上是農(nóng)民自建房，品質較差，但價格較為便宜，單價在2000元/卅左右。別墅面積以“間”來計算，一“間”的規(guī)格為 3.8m開間x 10m進深，多以兩“間”和兩“間”半為主，另外會留有開間x 8m作為別墅

9、的園 林綠化。新建別墅當中，品質差別很大，如天星武嶺園別墅，形態(tài)基本為農(nóng)民房的改進，容積較高，也無小區(qū)配套。目前溪口最好的別墅區(qū)一一梅齡山莊，有網(wǎng)球場、籃球場、游泳池作為區(qū)內配套，也有物業(yè)管理和安保系統(tǒng)。別墅區(qū)基本以一畝地造一棟別墅，總體品質 相對較高，但是由于該別墅區(qū)可以買地自建別墅，所以造成了該別墅區(qū)整體規(guī)劃的雜亂，大大減低了該別墅區(qū)的檔次。拓展房產(chǎn)的盛 世桃源位于溪口鎮(zhèn)政府后面，整體環(huán)境較佳，配套齊全，已銷售完。溪口另一個非常知名的別墅樓盤紫汀花園，由寧波中房開發(fā)，其通過較強的推廣擴大了項目的知名度，并以高檔次的定位吸 引了寧波其他地區(qū)的客戶前來購買，在寧波別墅項目開發(fā)中應當說是相當成功

10、的一個典范。目前奉化別墅存在的問題有： 1、容積率高（如天星武嶺園、武嶺盛世） ；2、性質不純粹； 3、物業(yè)管理水平低； 4、景觀及配套差 2、別墅個案情況A、紫汀花園項目位置：位于剡溪邊，崎山下（溪口收費站往西 200M處）開 發(fā) 商：奉化凱利房產(chǎn)有限公司建筑設計 ：漢沙楊物業(yè)管理 ：聯(lián)合物業(yè)用地面積 ： 187000平方米建筑面積 ： 69241 平方米容 積 率： 0.36面積范圍：210 m2- 380川（其中雙拼面積：213譏 228川；獨幢面積：280、330、380 m2）主力面積 ：210 m- 228 m （雙拼）、280、330 m （獨幢）均 價：7000元/ m左右（雙

11、拼）、9000元/ m左右（獨幢）物業(yè)費用 ：1.5元/ m 月推出時間：2004年10月交付時間 ：2006年8月銷售情況： 100%配套設施 ：露天泳池、咖啡廳、健身房、網(wǎng)球場、超市、國際幼兒教育中心等產(chǎn)品分析：優(yōu)點： 具有良好的自然、人文資源，而且項目本身是個純別墅項目，有利于小區(qū)品質的整體打造，其室內花園是其最大的亮點。缺點： 戶型表現(xiàn)的較為中規(guī)中矩。車庫（位）設置欠缺，多為簡易型的室外車庫（位） ，還有就是產(chǎn)品的其他細節(jié)上并未形成獨特的亮 點。項目作為第二居所的產(chǎn)品，在空間布局上也未很好地體現(xiàn)這一點，如作為第二居所應具備的配套工人房、室內車庫等都沒有在產(chǎn) 品中體現(xiàn)。客戶分析：從購買客

12、戶分布來看，紫汀花園的客戶群主要集中在寧波的江東和海曙區(qū)，其中江東區(qū)的客戶占了 23%海曙占39%溪口占15%從面對的客戶群來看，主要是以私營企業(yè)主為主，占60%其他的基本為一些企事業(yè)單位的一些高收入者；購買別墅用來自住的占了65%勺絕對比例。B、梅林山莊開發(fā)商：凱利房地產(chǎn)開發(fā)公司項目位置：奉化溪口南路規(guī)劃產(chǎn)品：獨幢別墅戶數(shù)：總體60余套，一戶一車庫一花園面積范圍：263.56 317.28川（每套占地1畝左右）單價范圍：900012400元/平方米均 價：10000元/平方米花園單價：1500元/平方米項目位置： 奉化溪口中興路面積范圍： 158-178 平方米推出時間： 2002年銷售情況

13、： 100%項目位置： 溪口玉泰鹽鋪面積范圍： 200平方米左右銷售時間： 2004年 5月銷售情況： 100%車庫價格 ：5000元/平方米配套設施 ：游泳池、網(wǎng)球場、魚塘、會所等交付時間 ：2004年上半年銷售情況 ：基本售完項目缺點 ：此別墅群有一部分業(yè)主是先買地，自行建造別墅，所以造成規(guī)劃雜亂。C、天星武嶺園開發(fā)商： 天星房地產(chǎn)開發(fā)公司戶數(shù)： 聯(lián)排216戶均價： 2500元/ 平方米左右交付時間： 2004年4月D武嶺盛世開 發(fā) 商： 天星房地產(chǎn)開發(fā)公司戶 數(shù)： 聯(lián)排38戶銷售均價：4000元/ m2交付時間： 2005年 8 月E、盛世桃源開發(fā)商：寧波拓展房產(chǎn)戶數(shù)：276戶聯(lián)排和獨棟

14、別墅均價：聯(lián)排3500元/ nf、獨棟4800元/ m2交付時間：2005年底銷售情況：100%F、亭暉嘉園地理位置：西塢街道梅園街道行銷企劃：寧波甲貴林建筑面積：42500平方米開盤日期：2005年10月27日住宅價格：聯(lián)體3500元/ nf、獨立6000/ m2銷售情況：76套別墅目前銷售了 28套項目位置：溪口中山路 面積范圍：180-250 m2開發(fā)商：奉化市柏輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：40307平方米容積率：1.05建筑形態(tài)：小高層、聯(lián)體別墅、獨立別墅，其中別墅 76套 面積：218-285平方米G上林華庭地理位置：奉化城區(qū)金鐘路與金海路口行銷企劃：寧波雙贏開盤日期：2006年4

15、住宅價格：聯(lián)體6000元/ m2銷售情況：目前已經(jīng)銷售了 30套200開 發(fā) 商： 寧波金峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積： 近 13 萬平方米建筑形態(tài)： 多層、小高層、聯(lián)排，其中聯(lián)排 49 套面積： 聯(lián)排 210260 平方米3 、別墅消費客戶群分析從以上個案看出，當前奉化市場上各別墅類產(chǎn)品銷售情況尚可，主要原因是供應量小，且需求大量存在，主力銷售面積在 300 平方米之間。購買客戶主要為以下幾類： 客源來源以本地及寧波為主來源區(qū)域：本地區(qū)域約占70% 80%；私營業(yè)主購買能力較強，消費觀念前衛(wèi)職業(yè)特征：私營業(yè)主約占50 60%；公務員、事業(yè)單位人員占 1015%；購買客群年齡呈梯次減少分布，中

16、青年客群成為主流年齡構成：3040歲占 50%；40 50歲占 30%；5060 歲占 10%。4 、別墅市場的發(fā)展前景近郊別墅、山水別墅“百花齊放”受地區(qū)發(fā)展因素及城市土地供應結構的影響，近年來別墅土地供應較少，別墅開發(fā)主要集中于集合式住宅小區(qū)里的別墅院落，而 隨著紫汀花園等的開發(fā)，別墅市場進入了近郊別墅、山水別墅的發(fā)展時代。未來溪口等風景區(qū)、市郊山地等的開發(fā)將進一步深化近郊 別墅、山水別墅的發(fā)展。需求將不斷釋放，市場空間得以深入挖掘近年來別墅市場供應規(guī)模小，真正的別墅生活尚未得以體現(xiàn)。與此同時城市經(jīng)濟發(fā)展快速，私營經(jīng)濟增長迅猛“藏富于民” 消費能力高，對高端物業(yè)的需求大。國際經(jīng)驗表明，在購

17、房需求中約有2%的購房者會考慮選擇別墅類物業(yè)。以此估算別墅市場空間依然較大，同時近年來區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況看，別墅供應偏少，而隨著別墅居住理念的深入挖掘，必將使消費需求將得以釋放。別墅產(chǎn)品發(fā)展趨勢類型： 城市型別墅將更多的采用排屋的設計，并且由于容積率的限制，將會出現(xiàn)疊加等各種別墅的變種產(chǎn)品。而遠郊別墅則更多的會 是獨立別墅。風格： 由于區(qū)域別墅市場上標桿式的別墅社區(qū)尚沒有，所以在別墅風格上大眾還沒有一個明確的概念，但從發(fā)展區(qū)域來看，風格將越 來越多，接受度較高的是中國元素與現(xiàn)代風格結合、英國風格、西班牙風格以及美國風格等。立面： 在別墅立面上基本為別墅風格在外部細節(jié)上的體現(xiàn)，但一般均會偏

18、向與簡潔明快的線條勾勒出的現(xiàn)代風格的外立面，摻合一定 的原始素材，如石材、原木等。樓層： 目前市場上別墅產(chǎn)品一般以兩到三層的為主，或者再加上一定的閣樓的空間，預計今后的城市型別墅還是會延續(xù)這一設計，而 遠郊別墅在這方面會基本發(fā)展為以兩層產(chǎn)品為主的產(chǎn)品形式。戶型：聯(lián)排別墅戶型面寬將在 7.8 米以上，戶型面積在 200300平方米左右為主，基本上配有 35 個臥室、 3個洗手間、一個客廳 再加一個主人的起居室。別墅的戶型要求能做到滿足住戶的正常的起居與工作生活要求外，還要體現(xiàn)一定的社交功能。所以在有上列 的需求空間外，一般還會在戶型或公共規(guī)劃中增加若干個社交活動空間，如內庭院、棋牌室、視聽室等。

19、并且在戶型設計中，將加入 較多的灰色空間的概念，既不增加面積，又給客戶一定的實惠。地下室： 半地下室一般會慢慢淡出市場，雖然半地下室具有通風好、采光佳的優(yōu)勢。但出于一些建筑規(guī)劃及經(jīng)濟利益等硬性規(guī)定的要 求，全地下室將成為日后別墅地下室的發(fā)展趨勢，通過一定的下沉式庭院來解決采光問題，并且通過不同的設計手段，地下室的層高 將有望加高。車位： 當前別墅基本要求設置一個車庫，但隨著私家車的增加，別墅業(yè)主將是最先擁有雙車的家庭，所以在滿足基本需求的情況下， 車位一般會朝 1+1 的方向發(fā)展，即一個固定車庫加上一個車位。庭院： 庭院講究個性與特性，講究實用性，別墅市場需求方對庭院很為關注，因為庭院一方面體

20、現(xiàn)了別墅的尊榮性，而另一方面也是 一個過渡空間，庭院風格必將是別墅的一個發(fā)展趨勢。另外私家花園式的大庭院也將得到最大空間的發(fā)揮。露臺： 露臺作為一個室內空間向高度外圍空間拓展的空間，其今后的發(fā)展趨勢將顯得更為個性化，除了滿足基本的賞景要求外，還要 能滿足個人個性發(fā)展的需要，其在面積上一般在 2080 平方左右不等。在裝修上： 與目前保持比較一致的是，今后別墅將會以簡單的基本裝修別墅為主，因為別墅是最具個性化特色的住宅產(chǎn)品，精裝修的 別墅則往往意味著風格接受人群的單一以及資源的再浪費。在建造模式上： 將會出現(xiàn)一部分定做模式，意即由意向客戶提供需求產(chǎn)品模式，在保持與外部環(huán)境協(xié)調的前提下，由開發(fā)商來

21、進行建 造等步驟。市場研究總結：根據(jù)以上對奉化房地產(chǎn)市場以及區(qū)域別墅市場的分析、研究，發(fā)現(xiàn)奉化整體房地產(chǎn)市場正在不斷地走向成熟，后市可發(fā)展空間相 當大，此時介入市場進行房產(chǎn)項目開發(fā)是較為理想的。而奉化別墅市場發(fā)展不成熟，缺少高品質的別墅項目，產(chǎn)品可提升空間大，市 場競爭壓力小，有效需求大量存在，因此，在土地條件較好的情況下，開發(fā)別墅項目最為理想。第三部分、項目投資分析一、項目銷售價格預測1、區(qū)位地段市場行情參考價格目前本地塊周邊樓盤的價格水平為（由于本項目周邊小區(qū)域內無別墅項目，故選取奉化大市范圍內的別墅樓盤為參考）：樓盤名稱市區(qū)上林華庭西塢亭暉嘉園溪口紫汀花園溪口梅齡山莊銷售均價聯(lián)排6000

22、元/m22獨立6000元/m2聯(lián)排3500元/m2獨立9000兀/m2雙拼7000元/m獨立 10000 兀 /m按照樓盤綜合品質評估取地塊周邊樓盤平均價格水平為：7000元/m2 （周邊同質樓盤價格水平是項目產(chǎn)品定價的重要參考依據(jù)）2、質優(yōu)品牌樓盤的附加值調整系數(shù)20%左別墅項目的價格不僅由地段決定，項目環(huán)境、樓盤綜合素質、品牌包裝等因素對價格也有重大影響。如果項目產(chǎn)品在實際建筑規(guī) 劃、戶型設計、景觀設計、營銷包裝等方面的操作過程中達到或超過所設定的目標，項目產(chǎn)品的價格可在客觀價格的基礎上添右。3、市場競爭因素調整系數(shù)考慮奉化當前別墅市場競爭較小，項目預期升值潛力巨大，因此根據(jù)市場特點設定為

23、1.2的市場競爭系數(shù)。4、項目別墅產(chǎn)品銷售價格預測別墅均價=市場行情價X質優(yōu)品牌樓盤附加值調整系數(shù)X市場競爭系數(shù)=7000X 1.2 X 1.2=10080 （元/ m2）5、項目地塊開發(fā)校正價格建議項目地塊擬開發(fā)獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)體別墅等類型的產(chǎn)品，根據(jù)產(chǎn)品的不同特點，結合奉化市場的價格特征，并在此基礎上綜合產(chǎn)品容積率、消費偏好、區(qū)域市場產(chǎn)品飽和度等因素，由項目整體銷售均價10000元/ m （以下的投資測算將以此價格為基準）得出各自產(chǎn)品的校正價格。此項初步建議為：獨立別墅12000-15000元/ m雙拼別墅8000-10000元/ m聯(lián)體別墅7000- 8000元/ m、項目投資經(jīng)濟

24、測算項目規(guī)劃方案經(jīng)濟測算表頊目名稱羅蒙奉化別墅頊目測算日期土地面積-已知建筑面積己知容枳率土她價格總價（元）已卸土地條件設定99己知每畝162萬元騰宙66000平方米528000. 8原0. 6)已知土地總價（赳 括務契稅）164800000萬元財務條件設定自有資金率利息.【月利率丫.預計工期月）營業(yè)稅銷售費誓管銷費用率環(huán)可預計費率工50%5. &5S3, 0«2.0%£0%計算取值土地（畝）土地（平方米）總劃能畑積容積率土地總價 （萬址誓畝價格 （萬元）樓面地價 岡平米）99. 00迢000523000. 8 (原 0” 61B480162規(guī)劃產(chǎn)品類別別墅會所、物

25、業(yè)等合計面積分布（平米46840596052800f頁計售價（元/平米】10000售價小計1元468. 400, 000468, 400.0001200800建安成本小計1元）6208, 0004t 768. 00060.976.000 1前后期配套前期后期亍政大配套其他每孚米概估合計元/平米）150350500配套費小計元）702600016394000000023, 420, Cii松成本二土地總價十建安威本+建筑配春地上車庫地下車包合計249,196000164.300.000 160. 976., 00023. 420. 000 1數(shù)童（個10箕它應本=管銷費用+不可預計費+利息售價元

26、/個22, 407, 7044, 983, 920 '£ 磁 920 '12,439,364售價合計元）0利潤二總售價總成本-營業(yè)稅-銷售費用造價（元/個）156. 279, 696271,603. 70426. 464, 600 114 052, 000造價舍計元）0|01' 按資分析33+36%按慣抿酬車匕利油AC戒沖損贊報酗率和潤/自襯資金150, 75%成本分析土地怠價/總成本60- 68%建安+配套/總咸本31.07%苴他磁本/總應本3. 25%盈虧平衡點總按贊/浄銷售收入70. 63%根據(jù)以上測算，在以底價1.6億元取得此塊土地，開發(fā)別墅平均售價為10000元/平方米，容積率由原來的0.6提升到0.8的情況下:項目總銷售收入約為4.68億元；項目總投資成本約為3.12億元；項目利潤約為1.56億元，毛利率約33 %，投資回報率約58%項目盈虧平衡點約為70%項目銷售率達到70%寸即可盈利?？傮w看來，開發(fā)此項目利潤與投資回報都是比較高的。三、地價變動的敏