萬達(dá)地產(chǎn)-合同審批與管理全套流程

1、合同審批程序與權(quán)限管理流程一. 審批程序1.1 管理公司合同應(yīng)按以下所列順序，依次逐級(jí)審批：a) 經(jīng)辦人員簽字；b) 律師審閱；c) 經(jīng)辦部門經(jīng)理審批；d) 經(jīng)營(yíng)管理部經(jīng)理會(huì)簽；e) 成本管理中心主任會(huì)簽；f) 財(cái)務(wù)總監(jiān)（經(jīng)理）會(huì)簽；g) 主管副總經(jīng)理（或總監(jiān)）審批；h) 總經(jīng)理批準(zhǔn)。1.2 項(xiàng)目所在公司合同應(yīng)以下所列順序，依次逐級(jí)審批：a) 經(jīng)辦人員簽字；b) 律師審閱；c) 經(jīng)辦部門經(jīng)理審批；d) 成本控制部門會(huì)簽；e) 財(cái)務(wù)總監(jiān)（經(jīng)理）會(huì)簽；f) 主管副總經(jīng)理（或總監(jiān)）審批；g) 總經(jīng)理批準(zhǔn)。1.3 合同審批原則上應(yīng)按順序依次作業(yè)，特殊情況下經(jīng)所屬公司總經(jīng)理或主管總監(jiān)同意，各級(jí)審批人可并

2、行同步作業(yè)，或由總經(jīng)理（主管總監(jiān)）召集會(huì)議審批。1.4 審批“簽字組合”每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同的簽訂，須按“審批程序”的規(guī)定，完成“簽字組合”。“簽字組合”是指各部門經(jīng)濟(jì)合同的簽訂時(shí)應(yīng)根據(jù)審批程序和審批權(quán)限在“經(jīng)濟(jì)合同審批表”上完成必要的審批簽名（參見“經(jīng)濟(jì)合同審批表”）。當(dāng)部門經(jīng)理外出時(shí)，受托者應(yīng)出具部門經(jīng)理授權(quán)的委托書，委托書須注明委托的事項(xiàng)、委托的權(quán)限以及委托的期限。1.4.4 負(fù)責(zé)“合同印章”的管理員和負(fù)責(zé)公司“公章”的管理員，只給完成了“簽字組合”的經(jīng)濟(jì)合同加蓋經(jīng)濟(jì)合同印章或公章，對(duì)于未完成“經(jīng)濟(jì)合同審批表”的合同，印章管理員拒絕予以蓋章。未經(jīng)審核或未加蓋經(jīng)濟(jì)合同印章的合同，財(cái)務(wù)部門拒絕執(zhí)行

3、。完成簽字組合的“經(jīng)濟(jì)合同審批表”，應(yīng)由檔案管理部門妥善保管，并及時(shí)將備份遞交財(cái)務(wù)部用于復(fù)核。2 審批權(quán)限及審查責(zé)任2.1 管理公司審批權(quán)限：材料設(shè)備采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬元以上。a) 裝飾工程、園林環(huán)境工程，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬以上。b) 其他單項(xiàng)施工合同估算價(jià)在100萬以上。c) 單項(xiàng)合同估算價(jià)在20萬元以上的勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理合同。 服務(wù)類合同單項(xiàng)合同估算價(jià)在20萬元以上的物業(yè)中介、宣傳推廣、模型制作、造價(jià)咨詢等服務(wù)類合同。 其他標(biāo)的額在10萬元（含）以上的固定資產(chǎn)購(gòu)建及車輛購(gòu)置合同。2.2 項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理審批權(quán)限：管理公司審批權(quán)限以下的經(jīng)濟(jì)合同由項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理審批。2.3

4、 需要上報(bào)集團(tuán)總部審批的合同，應(yīng)首先經(jīng)集團(tuán)財(cái)務(wù)部審核、集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)審批，再由集團(tuán)財(cái)務(wù)部上報(bào)各分管的集團(tuán)副總裁以上領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。2.4 各部門簽訂合同時(shí)應(yīng)保證合同內(nèi)容的完整性，嚴(yán)禁拆分合同。2.5 合同審查要點(diǎn)2.5.1 經(jīng)辦部門將協(xié)商完畢的經(jīng)濟(jì)合同按“審核程序”上交各相關(guān)部門進(jìn)行“簽字組合”時(shí)，各級(jí)審批人員有責(zé)任就其職能范圍對(duì)合同進(jìn)行審查，以保證合同的主要條款、內(nèi)容、合同的合法性、嚴(yán)密性、可行性。2.5.2 合同審查的主要事項(xiàng)：a) 審核對(duì)方單位（法人）的資格是否真實(shí)、合法，合同項(xiàng)目是否在營(yíng)業(yè)執(zhí)照范圍內(nèi)，當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所是否記錄清楚、準(zhǔn)確；b) 經(jīng)濟(jì)合同的標(biāo)的是否明確；c) 經(jīng)濟(jì)合同中的

5、數(shù)量、質(zhì)量是否符合有關(guān)規(guī)定和公司要求；d) 經(jīng)濟(jì)合同的價(jià)款或者報(bào)酬以及支付方式是否確定和準(zhǔn)確；e) 經(jīng)濟(jì)合同的履行期限、地點(diǎn)和方式是否確定；f) 經(jīng)濟(jì)合同的違約責(zé)任是否明確；g) 經(jīng)濟(jì)合同中是否有發(fā)生爭(zhēng)議的解決方法。2.5.3 對(duì)工程類合同還必須進(jìn)行以下事項(xiàng)的審查：a) 簽訂50萬(含)以上金額的合同時(shí)，應(yīng)與對(duì)方簽訂廉潔合作協(xié)議，作為合同的補(bǔ)充協(xié)議；b) 是否有保修條款；c) 結(jié)算和付款條件是否有利；d) 計(jì)價(jià)依據(jù)是否完備。3 合同簽訂權(quán)限及注意事項(xiàng)3.1 未經(jīng)萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)、財(cái)務(wù)總監(jiān)書面授權(quán)，管理公司及其所屬項(xiàng)目所在公司不能對(duì)外簽訂下列合同：a) 銀行貸款合同b) 擔(dān)保合同c) 抵押合同d)

6、 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同e) 技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同f) 對(duì)外投資合同g) 合資合作合同h) 贈(zèng)予合同i) 其他未授權(quán)合同3.2 經(jīng)濟(jì)合同簽訂前，必須認(rèn)真了解對(duì)方當(dāng)事人的情況，包括對(duì)方單位的（法人）資格、經(jīng)營(yíng)范圍、履約能力以及代理權(quán)限等情況是否符合法律規(guī)定。做到既考慮本公司的利益，又考慮對(duì)方的現(xiàn)實(shí)條件和實(shí)際的履行能力，防止上當(dāng)受騙，防止簽訂無效的經(jīng)濟(jì)合同。3.3 簽訂合同之前，公司各相關(guān)部門草擬合同涉及到復(fù)雜事項(xiàng)，應(yīng)該邀請(qǐng)公司法律顧問一起參加經(jīng)濟(jì)合同的談判工作。3.4 簽約人員在談判和簽約時(shí)，應(yīng)力爭(zhēng)合同履行地為本公司所在地。1 定義格式化標(biāo)準(zhǔn)合同指公司為重復(fù)使用而就某類業(yè)務(wù)預(yù)先擬定的合同文本，包括協(xié)議條款、通用條

7、款、補(bǔ)充條款和附件四部分內(nèi)容。a) 通用條款通用條款是標(biāo)準(zhǔn)合同的主要條款，系公司根據(jù)每種業(yè)務(wù)的性質(zhì)和內(nèi)容事先擬定的條款。b) 協(xié)議條款協(xié)議條款根據(jù)具體業(yè)務(wù)、對(duì)象的不同填寫。c) 補(bǔ)充條款補(bǔ)充在標(biāo)準(zhǔn)合同中為空白部分，由雙方經(jīng)辦人在具體經(jīng)辦合同時(shí)協(xié)商加入。d) 附件附件是指在協(xié)議條款、通用條款及補(bǔ)充條款中涉及到的內(nèi)容（如表格、國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)文件等），據(jù)以強(qiáng)調(diào)說明。2 標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容2.1 合同內(nèi)容包括但不限于以下條款：a) 當(dāng)事人的名稱或者姓名、住所、電話；b) 標(biāo)的；c) 數(shù)量；d) 質(zhì)量；e) 價(jià)款或者酬金：采用招投標(biāo)方式選擇合作方的，應(yīng)以雙方確定的最終報(bào)價(jià)作為合同金額；f) 計(jì)價(jià)依據(jù)；

8、g) 履行期限、地點(diǎn)和方式：經(jīng)濟(jì)合同以及其它涉及標(biāo)的轉(zhuǎn)讓（所有權(quán)、使用權(quán)或占有權(quán)轉(zhuǎn)讓）的合同，應(yīng)以公司或項(xiàng)目所在地為合同履行地。在公司為付款方時(shí)，應(yīng)將付款時(shí)間與對(duì)方當(dāng)事人履行義務(wù)的時(shí)間相結(jié)合，若對(duì)方履行義務(wù)時(shí)間較長(zhǎng)，應(yīng)盡量選擇分期付款的方式。h) 違約責(zé)任：包括構(gòu)成違約的條件、不構(gòu)成違約的除外條件、承擔(dān)違約責(zé)任的方式等；i) 解決爭(zhēng)議的方法：一般應(yīng)選擇訴訟方式；公司與對(duì)方當(dāng)事人不在同一城市的，應(yīng)盡可能選擇公司所在地為訴訟管轄地。2.2 根據(jù)合同性質(zhì)與客觀需要，合同內(nèi)容還可以有保修、保密、驗(yàn)收、風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)利歸屬等條款：a) 工程合同、買賣合同等，在公司為付款方時(shí)，應(yīng)有保修條款；b) 涉及知識(shí)產(chǎn)權(quán)（

9、包括商業(yè)秘密）的合同，應(yīng)有保密條款和權(quán)利歸屬的條款；c) 涉及標(biāo)的轉(zhuǎn)讓（所有權(quán)、使用權(quán)或占有權(quán)轉(zhuǎn)讓）或成果移交的合同，應(yīng)有驗(yàn)收條款和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)或轉(zhuǎn)移條款。2.3 合同內(nèi)容應(yīng)具體、確定，能明確界定各方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)；客觀情況在簽約時(shí)確實(shí)無法明確規(guī)定的，應(yīng)規(guī)定能明確權(quán)利、義務(wù)的依據(jù)。2.4 當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)合同的附件較多時(shí)，應(yīng)在合同中注明附件中各項(xiàng)文件的解釋順序。工程類合同編制要點(diǎn)1 合同的價(jià)款或酬金采用招投標(biāo)方式選擇合作方時(shí)，應(yīng)以雙方認(rèn)定的最終報(bào)價(jià)作為合同金額；管理公司不提倡以費(fèi)率招標(biāo)方式確定價(jià)款，如果是采用費(fèi)率折扣方式確定價(jià)款，合同應(yīng)表明計(jì)費(fèi)依據(jù)，盡可能明確主材價(jià)格的計(jì)算方法，規(guī)定合同雙方如何盡快核實(shí)

10、施工圖預(yù)算，以確定合同價(jià)款，并就確定后的合同價(jià)款簽署補(bǔ)充協(xié)議。2 計(jì)價(jià)依據(jù)工程類合同應(yīng)將圖紙、工程量清單（或預(yù)算書）作為合同的組成部分，合同附件一般包括：招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、答疑文件等，并應(yīng)在合同條款中明確以下問題：a) 包干形式、合同價(jià)款的計(jì)算方法（或定額標(biāo)準(zhǔn)、取費(fèi)方法等）；b) 甲方分包工程、甲供材料設(shè)備、甲方限價(jià)的范圍和種類；c) 人工、材料、機(jī)械臺(tái)班的價(jià)格及其價(jià)差的結(jié)算辦法；d) 總分包的關(guān)系、配合的范圍，總包管理費(fèi)和總包配合費(fèi)的計(jì)取方法等；e) 開辦費(fèi)、施工組織措施費(fèi)、文明現(xiàn)場(chǎng)施工費(fèi)、趕工費(fèi)等費(fèi)用明確的計(jì)取辦法及其包括的具體范圍。3 變更和簽證合同中應(yīng)規(guī)定變更和簽證的認(rèn)定依據(jù)、結(jié)算核

11、價(jià)辦法，對(duì)于承包商，可依據(jù)管理公司現(xiàn)場(chǎng)簽證規(guī)定與其另外訂立關(guān)于現(xiàn)場(chǎng)簽證事項(xiàng)的協(xié)議。4 總價(jià)結(jié)算辦法工程類合同可在合同中明確規(guī)定結(jié)算總價(jià)按以下各項(xiàng)綜合計(jì)算：a) 合同價(jià)（或預(yù)算造價(jià)）b) 材料價(jià)差c) 現(xiàn)場(chǎng)簽證d) 增加項(xiàng)目e) 減少項(xiàng)目f) 獎(jiǎng)勵(lì)g) 罰款5 付款和結(jié)算辦法5.1 原則上工程類不向施工單位支付備料款，確需支付者，宜不超過工程造價(jià)的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開始抵扣預(yù)付備料款。5.2 工程進(jìn)度款的支出應(yīng)以施工進(jìn)度為依據(jù)，支出額不得超過經(jīng)預(yù)算部門確認(rèn)已完工程價(jià)值量的70%。5.3 工程竣工時(shí)，支付工程款的總額不得超過合同總額的80%；工程竣工結(jié)算后，工程款撥付不得

12、超過合同總額的95%。6 廉潔合作約定為維護(hù)公司利益、防止黑幕、保護(hù)職員，在工程或其他高金額的合同中，應(yīng)與承包商另外訂立“工程廉政協(xié)議”。7 保修協(xié)議所有施工合同，為保證工程質(zhì)量，保護(hù)公司利益，應(yīng)與承包商另外訂立“工程質(zhì)量保修協(xié)議”。合同執(zhí)行情況評(píng)估指引1 合同執(zhí)行情況評(píng)估指引目的加強(qiáng)合同執(zhí)行過程中的管理與控制，通過對(duì)合同執(zhí)行情況的評(píng)估，為合格承包商數(shù)據(jù)庫(kù)的維護(hù)與更新提供依據(jù)。適用范圍公司所簽訂金額大于10萬元且雙方權(quán)利義務(wù)不能即時(shí)結(jié)清的房屋銷售合同之外的的所有合同 職責(zé)3.1 工程管理部工程管理部負(fù)責(zé)合同執(zhí)行情況評(píng)估的組織工作。 財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)非項(xiàng)目類的合同執(zhí)行情況評(píng)估。 工程管理部工程管理

13、部負(fù)責(zé)項(xiàng)目類的合同執(zhí)行情況評(píng)估。 工程管理部工程管理部負(fù)責(zé)合同執(zhí)行情況評(píng)估的總結(jié)，并負(fù)責(zé)將評(píng)估提出的整改意見落實(shí)。3.2 合同執(zhí)行部門負(fù)責(zé)向合同執(zhí)行評(píng)估部門提供合同執(zhí)行的真實(shí)情況，并協(xié)助評(píng)估部門完成整改意見的落實(shí)。4 內(nèi)容4.1原則和方法1.1 金額大于10萬元，且雙方權(quán)利義務(wù)不能即時(shí)結(jié)清的合同均須評(píng)估；,，金額在10萬元以下的合同合同，若有相關(guān)部門提出，也應(yīng)進(jìn)行評(píng)估。1.2 執(zhí)行期超過5個(gè)月的合同（不包括保修期），應(yīng)每月進(jìn)行評(píng)估，其他合同則待執(zhí)行完畢后進(jìn)行一次性評(píng)估，對(duì)于主體施工、監(jiān)理合同要每月進(jìn)行評(píng)估。1.3 若合同涉及保修的，待合同保修期滿后，相關(guān)部門要重點(diǎn)針對(duì)保修條款的履行進(jìn)行評(píng)估。1

14、.4 3合同執(zhí)行的評(píng)估要遵循客觀、公正的原則。相關(guān)部門在進(jìn)行了實(shí)地和技術(shù)資料檢查的基礎(chǔ)上，進(jìn)行書面、客觀的評(píng)價(jià)，并且進(jìn)行綜合打分（見合同執(zhí)行情況評(píng)估表）。1.5 4評(píng)估時(shí)，合同評(píng)估執(zhí)行部門要對(duì)供方承包單位從合同開始執(zhí)行日到評(píng)估日的每次評(píng)估得分進(jìn)行平均，依據(jù)平均得分確定供方承包單位是否繼續(xù)成為合格供方承包商。2 合同評(píng)估責(zé)任 合同評(píng)估由合同經(jīng)辦部門（合同執(zhí)行部門）負(fù)責(zé)組織。，24.2合同類別劃分、合同執(zhí)行部門及評(píng)估參與部門合同類別合同執(zhí)行部門評(píng)估參與部門項(xiàng)目類土地項(xiàng)目發(fā)展部財(cái)務(wù)管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理部成本管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部工程（勘察、監(jiān)理、施工、營(yíng)銷工程、園林環(huán)境工程）項(xiàng)目經(jīng)理部成本管理

15、部、財(cái)務(wù)管理部營(yíng)銷包裝（不含工程）營(yíng)銷策劃部成本管理部、財(cái)務(wù)管理部造價(jià)咨詢成本管理部財(cái)務(wù)管理部、工程管理部工程管理部材料設(shè)備采購(gòu)項(xiàng)目經(jīng)理部成本管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部非項(xiàng)目類營(yíng)銷（廣告策劃、銷售、招商）營(yíng)銷策劃部財(cái)務(wù)管理部財(cái)務(wù)固定資產(chǎn)購(gòu)置財(cái)務(wù)管理部、總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)管理部樣板間物品購(gòu)置設(shè)計(jì)管理部總經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù)管理部3 4.3評(píng)估內(nèi)容對(duì)合同執(zhí)行情況的評(píng)估包括，但不限于下列內(nèi)容：a) 3.1進(jìn)度控制：對(duì)承包方在正常情況下是否按照合同中進(jìn)度的要求按時(shí)完成標(biāo)的物進(jìn)行評(píng)估。b) 3.2質(zhì)量控制：對(duì)承包方完成的工作成果的質(zhì)量是否達(dá)到合同的要求進(jìn)行評(píng)估。c) 3.3成本控制：對(duì)于合同的實(shí)際付款是否達(dá)到了付款條

16、件，付款金額是否正確，是否扣除了應(yīng)扣款進(jìn)行評(píng)估。d) 3.4配合情況：對(duì)承包方與甲方的合作情況、，管理水平、，技術(shù)力量進(jìn)行綜合評(píng)估。e) 售后服務(wù)：對(duì)在保修期間出現(xiàn)的質(zhì)量問題，承包單位有無故意推委保修責(zé)任，是否能及時(shí)修理維護(hù)進(jìn)行綜合評(píng)估。 44.4評(píng)估操作的執(zhí)行4.1 合同的評(píng)估，應(yīng)由合同評(píng)估執(zhí)行部門負(fù)責(zé)組織，合同執(zhí)行其他評(píng)估參與部門負(fù)責(zé)配合一同進(jìn)行。a) 4.2對(duì)于工程類合同，評(píng)估部門應(yīng)深入到施工現(xiàn)場(chǎng)考查，除了考核工程實(shí)體外，還要對(duì)施工技術(shù)資料的齊全和規(guī)范程度進(jìn)行檢查。b) 4.3對(duì)設(shè)計(jì)類合同，評(píng)估部門應(yīng)到設(shè)計(jì)公司進(jìn)行實(shí)地檢查，重點(diǎn)考察是否按照合同的規(guī)定按時(shí)完成階段性成果，技術(shù)成果的質(zhì)量是否

17、滿足合同的要求。c) 4.4對(duì)于造價(jià)咨詢類合同，評(píng)估部門應(yīng)到作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，重點(diǎn)檢查造價(jià)成果的完成程度，是否按照甲方的要求劃分類別，并抽查工程量計(jì)算底稿的正確與清晰程度。d) 4.5對(duì)材料設(shè)備采購(gòu)類合同，評(píng)估部門重點(diǎn)檢查供貨商運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)的材料、設(shè)備是否和樣品的質(zhì)量一致，材料的各種參數(shù)是否符合合同的規(guī)定。供貨時(shí)間是否及時(shí)，材料付款的時(shí)間和金額是否正確合理。4.26 評(píng)估完畢，參與評(píng)估的各部門填寫合同執(zhí)行情況評(píng)估表。并由檔案管理部門存檔保管。h) 5 相關(guān)文件與記錄a) 合同執(zhí)行情況評(píng)估表 WHVK/WI-13-01-01-B01合同執(zhí)行情況評(píng)估表編號(hào)：WHVK/WI-13-01-01-B01 版號(hào)：

18、A 序號(hào)：門存檔保管。備注：1）評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)為優(yōu)秀（90-100分）、良好（75-90分）、合格（65-75分）、較差（65分以下）。 2）對(duì)承包單位的綜合評(píng)價(jià)之技術(shù)和管理部分由執(zhí)行部門填；經(jīng)濟(jì)部分由成本管理和財(cái)務(wù)部填。廉政合作協(xié)議（參考文本） ECF002(T)A 甲方： 乙方： 為加強(qiáng)工程項(xiàng)目建設(shè)期間的廉政管理，確保項(xiàng)目高效優(yōu)質(zhì)按期竣工，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商簽定本協(xié)議并做為雙方共同遵守的廉政行為準(zhǔn)則。一甲方責(zé)任1甲方有責(zé)任向乙方介紹本單位有關(guān)廉政管理的各項(xiàng)制度和規(guī)定。2甲方有責(zé)任對(duì)本單位項(xiàng)目管理人員進(jìn)行廉政教育。3甲方人員應(yīng)嚴(yán)格遵守本單位有關(guān)廉政管理的規(guī)定，不得接受乙方的宴請(qǐng)，不得接受任何形式的實(shí)物

19、、現(xiàn)金或禮券。4甲方在工程項(xiàng)目建設(shè)期間發(fā)現(xiàn)甲方人員任何形式的索賄受賄行為，均應(yīng)及時(shí)采取措施予以制止，并及時(shí)通報(bào)乙方單位領(lǐng)導(dǎo)。5甲方人員如違反廉政管理制度及本協(xié)議規(guī)定，甲方應(yīng)視情節(jié)輕重、影響大小給予行政及經(jīng)濟(jì)處罰。6對(duì)于乙方舉報(bào)甲方人員違反廉政規(guī)定的情況，甲方應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行處理。二乙方責(zé)任1乙方應(yīng)保證乙方有關(guān)人員了解甲方單位有關(guān)廉政管理的各項(xiàng)制度及本協(xié)議的規(guī)定，并遵照?qǐng)?zhí)行。2乙方不得宴請(qǐng)甲方人員，不得以任何形式贈(zèng)送實(shí)物、現(xiàn)金或禮券。3乙方單位在工程項(xiàng)目建設(shè)期間發(fā)現(xiàn)乙方人員任何向甲方人員行賄行為，均應(yīng)及時(shí)采取措施予以制止，并及時(shí)通報(bào)甲方單位領(lǐng)導(dǎo)。4乙方有責(zé)任接受甲方對(duì)乙方在工程項(xiàng)目建設(shè)期間