twm[建筑]中關(guān)村豐臺園總部基地二期規(guī)劃出臺歷程及營銷推廣研究報告

1、中關(guān)村（豐臺）總部基地二期規(guī)劃出臺歷程及營銷推廣研究報告前 言本文是對中關(guān)村（豐臺）總部基地整個項目策劃、研究、建設(shè)思路及歷程的回顧，目的是為我們的后續(xù)研究做些參考。中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園，利用自身的區(qū)位優(yōu)勢，實現(xiàn)了傳統(tǒng)科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，采用國外成熟的商務(wù)花園建設(shè)模式，與已日趨成熟的總部經(jīng)濟(jì)形態(tài)相結(jié)合，適應(yīng)企業(yè)總部選址的差異化需求，打造了全國第一家科技總部基地。全文分四個部分進(jìn)行論述。第一部分，是豐臺園情況的介紹及近年來遇到的一些問題。第二部分，是豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期所采用的商務(wù)花園模式在建設(shè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)定位上對科技園區(qū)的創(chuàng)新突破。第三部分，是總部經(jīng)濟(jì)的理論。第四部分，是商務(wù)花園與總部經(jīng)濟(jì)對接，形

2、成中關(guān)村（豐臺）總部基地，及總部基地的建設(shè)、推廣和理論的日趨成熟。目 錄1前言： 3第一部分：豐臺園的位置、優(yōu)勢、發(fā)展情況及近年來發(fā)展面臨的問題4第 一 章： 中關(guān)村豐臺園的位置和發(fā)展優(yōu)勢5第 二 章： 豐臺園發(fā)展的情況及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)6第 三 章： 豐臺園二期開發(fā)的啟動及需解決的問題8第二部分：商務(wù)花園9第 四 章： 商務(wù)花園模式的引進(jìn)12第 五 章： 商務(wù)花園的規(guī)劃與建設(shè)14第 六 章： 商務(wù)花園理論問題的解決25第三部分：“總部經(jīng)濟(jì)”概念的形成和中心城市總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展26第 七 章： 總部經(jīng)濟(jì)的理論32第 八 章： 總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展實際狀況的研究40第四部分：中關(guān)村（豐臺）總部基地商務(wù)花園與總部經(jīng)

3、濟(jì)對接的產(chǎn)物3第 九 章： 郊區(qū)化研究和企業(yè)總部選址多樣性的研究41以及對北京大型企業(yè)的實證調(diào)研443第 十 章： 中關(guān)村（豐臺）總部基地的確立、建設(shè)啟動和品牌推廣48第十一章： 總部基地在政府、企業(yè)和學(xué)術(shù)界及媒體上所產(chǎn)生的影響63第五部分：中關(guān)村（豐臺）總部基地的可持續(xù)發(fā)展64第十二章：中關(guān)村（豐臺）總部基地的可持續(xù)發(fā)展研究第一部分：豐臺園的位置、優(yōu)勢、發(fā)展情況及近年來發(fā)展面臨的問題 豐臺園盡管有許多的區(qū)位優(yōu)勢，有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但在發(fā)展過程中同時也遇到了一些問題，如何解決這些問題，是園區(qū)順利推進(jìn)所必須越過的一道障礙。第一章 中關(guān)村豐臺園的位置和發(fā)展優(yōu)勢中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園始建于

4、1992年11月，是中關(guān)村科技園區(qū)的重要組成部分，是經(jīng)批準(zhǔn)的國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。它包括5平方公里產(chǎn)業(yè)基地和科技一條街。產(chǎn)業(yè)基地分三期開發(fā)建設(shè)，是中關(guān)村科技園區(qū)最具活力的產(chǎn)業(yè)基地之一。優(yōu)越的地理位置。豐臺園產(chǎn)業(yè)基地位于豐臺橋南，西南四環(huán)路穿越腹地，是中關(guān)村科技園區(qū)“一區(qū)五園”中距市區(qū)最近的一個基地。沿四環(huán)路可就近達(dá)京石高速、京開高速、京津溏高速，通達(dá)首都機(jī)場、南苑機(jī)場也十分便捷。 良好的人文環(huán)境和自然環(huán)境。豐臺園產(chǎn)業(yè)基地位于享有“花鄉(xiāng)”美譽(yù)的豐臺，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，周邊分布著悠久歷史留下的具有極高審美價值和文化價值的名勝古跡，盧溝曉月、大堡臺西漢古墓、金大都遺址、蓮花池都具有較高的知名度。

5、還有舉步即到的旅游景點世界公園、花鄉(xiāng)森林公園和新建的綠色隔離帶，以及驅(qū)車15分鐘可飽覽的鷹山咀森林公園和青龍湖等景觀。豐富的文教與科技資源。有北京電子工程學(xué)院、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)、裝甲兵工程學(xué)院等7所高等院校；豐臺區(qū)是僅次于海淀區(qū)的北京市第二大技術(shù)知識密集區(qū)。有中央、市屬科研院所60多家，各類科技人員7萬多人，占豐臺區(qū)人口總數(shù)的10%，其中國內(nèi)外知名專家千余人，有充足的人才源和技術(shù)力量。在這個區(qū)域內(nèi)，有世界水平的航天技術(shù)中心和科研開發(fā)的雄厚物質(zhì)基礎(chǔ)，設(shè)備精良、門類齊全，科研開發(fā)和生產(chǎn)開發(fā)緊密銜接，形成了發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的整體合力，每年都有數(shù)十項科研成果問世，呈現(xiàn)出新產(chǎn)品開發(fā)能力強(qiáng)、科研成果多、技

6、術(shù)水平高的特點，為推進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新提供了有力的保障。成熟的產(chǎn)業(yè)氛圍。產(chǎn)業(yè)基地一期1.24平方公里，目前已具備了“七通一平”和“花園式科技園”景觀為基礎(chǔ)的硬件條件，形成了完備的基地管理體制和制度，土地一級開發(fā)已經(jīng)完成，部分大型企業(yè)已建成投產(chǎn)，形成了電子信息、生物醫(yī)藥、光機(jī)電一體化三大產(chǎn)業(yè)群。完善的支撐服務(wù)體系?？萍紕?chuàng)新孵化網(wǎng)絡(luò)目前已擁有孵化場地近10萬平方米，具有了為中小企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、實驗室共享、創(chuàng)業(yè)資金等各方面的扶助服務(wù)，為在孵的企業(yè)和項目成長壯大奠定了基礎(chǔ)。同時，園區(qū)還建立了中介服務(wù)體系、人才服務(wù)體系、投融資體系在內(nèi)的四大中介服務(wù)體系。 第二章 豐臺園發(fā)展的情況及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)豐臺園從1992年正

7、式開發(fā)，至今已10個年頭，企業(yè)數(shù)從無到有，累計已認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè)2000余家，存活的企業(yè)超過1400多家，已經(jīng)形成了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)基地一期在2001年開發(fā)完成，實現(xiàn)了“七通一平”，取得了一定的成績，也得到了許多寶貴的經(jīng)驗、教訓(xùn)。附：豐臺園10年開發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況統(tǒng)計 單位：億元、家、人主要指標(biāo)時間1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年總收入0.626.49 .719.923.22428.142.487.1120.01200工業(yè)總產(chǎn)值0.453.14.47.611.21214.7244469.8488增加值3.413.

8、744.775.768.9614.0220.329稅費(fèi)0.020.190.360.670.881.121.331.892.754.357.01利潤總額0.390.571.41.61.92.53.88.79.7從業(yè)人員124571549815599155681528315847168732452229242企業(yè)數(shù)230324112626769126168258272301注冊資本2515.3619.519.0189.5豐臺園十年發(fā)展的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明，豐臺園已完成了初期的積累，有了一定的經(jīng)驗、資本和產(chǎn)業(yè)氛圍，在全國高新區(qū)競爭加劇的情況下，應(yīng)該考慮二次創(chuàng)業(yè)的一些問題。第三章 豐臺園二期開發(fā)的啟動及需解

9、決的問題 豐臺園二期是豐臺園產(chǎn)業(yè)基地的一部分，占地1.65平方公里，緊臨一期，位于四環(huán)路南側(cè)，于2000年開始策劃啟動，2002年正式進(jìn)場，2003年全面啟動。但與十年前一期開發(fā)時的情況相比，二期開發(fā)時的內(nèi)外環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。 一、地價成本升高很快，不能滿足產(chǎn)業(yè)用地的需求。豐臺園產(chǎn)業(yè)基地最初是被定為中關(guān)村的產(chǎn)業(yè)用地，即工業(yè)用地，一期被分為兩個功能區(qū)：產(chǎn)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)（含公建），在一期開發(fā)中，基本上是嚴(yán)格按照這個定位進(jìn)行開發(fā)。但是，即便在1992年開發(fā)的時侯，豐臺園即估算到產(chǎn)業(yè)區(qū)土地的轉(zhuǎn)讓收益不可能補(bǔ)償產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)成本，即提出了以住宅補(bǔ)償產(chǎn)業(yè)的辦法，尋求資金的平衡。事實上，在十年后啟動的二

10、期開發(fā)，地價成本隨著房屋密度、人口的增加和城市擴(kuò)張帶來的拆遷量的增加，已經(jīng)使開發(fā)成本劇增，由一期開發(fā)時的平均成本900多元/平方米增長到1600多元/米。如果按照工業(yè)用地的需求，必須大量壓低地價，由于豐臺園二期開發(fā)按項目來運(yùn)作，財政不可能大規(guī)模補(bǔ)貼，壓低地價所形成的市政建設(shè)虧損靠什么才能彌補(bǔ)？二、周邊園區(qū)的激烈競爭，使豐臺園再難以按工業(yè)用地的思路來開發(fā)。十年以來，在北京已經(jīng)形成大大小小二十多個工業(yè)園區(qū)，北京周邊的河北省，工業(yè)園區(qū)也是星火燎原之勢，遠(yuǎn)郊區(qū)縣與外省的工業(yè)園，由于地價成本很低，加上無國家的稅收優(yōu)惠政策，所以很多是由政府補(bǔ)貼，實行零地價或低地價吸引工業(yè)項目的投資，工業(yè)項目往往對商務(wù)環(huán)境

11、要求不高，而對地價成本極為敏感，所以大量工業(yè)項目向遠(yuǎn)郊區(qū)和市外轉(zhuǎn)移，在這種情況下，豐臺如定位于工業(yè)用地，難有出路。三、一期開發(fā)的教訓(xùn)與啟示。豐臺園一期的開發(fā)方式采用土地招商，即是將市政做到位，將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)項目，但是，事實上，在一期基地里面，真正做工業(yè)的企業(yè)并不多，很多企業(yè)拿到土地后，多數(shù)做成了可以轉(zhuǎn)讓或出租的寫字樓或其他房產(chǎn)，原因是什么呢？除一部分企業(yè)本身不具備做工業(yè)的條件外，另一個重要的原因在于經(jīng)濟(jì)行為，即企業(yè)用這片地，不做工業(yè)而做成房產(chǎn)，房產(chǎn)的收益更大，在現(xiàn)在，豐臺園所處的橋南，由于四環(huán)路修通，配套更加完善，如果把土地地價千方百計壓低，即使賣給真正的工業(yè)企業(yè)，由于收益的差別，大部分企業(yè)

12、也未必將它拿來做成工業(yè)。這給業(yè)主的啟示是，這片土地在產(chǎn)業(yè)功能分工上，是不是還真正適合搞工業(yè)，業(yè)主（管委會）壓低地價，讓別人來做成房產(chǎn)，還值不值？四、一期的經(jīng)驗：最初招商形式：將基地分割成為數(shù)不多的地塊，將每個地塊賣給企業(yè)；這種招商形式，出現(xiàn)了這樣一些問題，一是企業(yè)良莠不齊，部分企業(yè)能力不足，將建筑建設(shè)得檔次太低，影響整個景觀；二是企業(yè)用地有自己的時間表，部分企業(yè)將土地分為幾期，造成有的地塊長期閑置；三是一方面企業(yè)無新的空間入駐，另一方面卻是閑置的地塊，以土地招商和各自建設(shè)造成了空間的不可控制性。這些使園區(qū)必須考慮更為合理的規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)方式。只有解決這些在產(chǎn)業(yè)功能定位、開發(fā)模式定位上的問題，

13、園區(qū)二期的開發(fā)才能突破迷霧，取得勝利，這必須要有創(chuàng)新的思維。第二部分：商務(wù)花園商務(wù)花園，是借用國外成熟的Business Park理念，對豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期開發(fā)提出的一種新的開發(fā)模式，它是豐臺園二期開發(fā)思路的轉(zhuǎn)折點。第四章 商務(wù)花園模式的引進(jìn)豐臺園為解決上述問題，與著名的物業(yè)顧問公司威格斯合作，開始對二期開發(fā)的模式、定位進(jìn)行一系列的研究。2002年初，威格斯出具了中關(guān)村豐臺科技園區(qū)期項目之顧問報告匯報稿，對產(chǎn)業(yè)區(qū)、公建區(qū)、住宅區(qū)分別進(jìn)行了調(diào)研分析和定位。其中，產(chǎn)業(yè)區(qū)定位于“商務(wù)花園”在威格斯的報告中，有以下的定論。“豐臺園將會成為未來北京西南部的商務(wù)科技中心，西南部落后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r也急需一個

14、商務(wù)中心來帶動該區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，辦公物業(yè)將是二期開發(fā)的核心和基礎(chǔ)?！薄柏S臺園二期項目的整體市場定位為：四環(huán)路高科技產(chǎn)業(yè)帶沿線中關(guān)村“一區(qū)五園”中面向成長期的高科技中小企業(yè)小型寫字樓群體為特征第一個大型、簇群式高科技商務(wù)花園實現(xiàn)高科技中小企業(yè)擁有家的愿望?！薄吧虅?wù)花園的定義應(yīng)當(dāng)為：大城市的相對邊緣地區(qū)，具有足夠大的土地規(guī)模，較低的容積率，交通極為便捷，能夠享受高科技企業(yè)的各項優(yōu)惠政策，能夠以相對較低、并為高科技中小企業(yè)所接受的價格進(jìn)入市場，具有花園式的辦公環(huán)境和鮮明個性的產(chǎn)品，出售為主，可以擁有寫字樓的冠名權(quán)，甚至獨(dú)門、獨(dú)院、獨(dú)戶，層數(shù)以多層為主，為中小企業(yè)的再次創(chuàng)業(yè)提供了一個量身定做

15、的載體?！痹谕袼沟募夹g(shù)說明上，對當(dāng)時命名為北京首家商務(wù)花園的豐臺園二期這個項目的說明為：“隨著北京經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，北京的高科技企業(yè)無論從規(guī)模還是數(shù)量上都有所增長，因此對于Business Park這種辦公模式，在北京的高科技企業(yè)中出現(xiàn)了大量的需求。雖然Business Park受到企業(yè)的推崇，但是它的選址與興建卻有著嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。首先，由于Business Park對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以Business Park一般分布于邊緣地區(qū)，這樣才能使Business Park的建筑密度降低，以保證有足夠的空間實現(xiàn)低密度的建筑模式；同時，作為Business Park，必須有大面積

16、的綠化作為其營造園林景觀的基礎(chǔ)；此外，Business Park與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要Business Park與城市之間必須有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在Business Park內(nèi)人員工作外出的便利性?；谝陨弦?，目前中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園是建造Business Park比較理想的位置。首先，豐臺園地處西南四環(huán)，通往北京市區(qū)的道路暢通，無論是去往CBD還是中關(guān)村地區(qū)都很便利；其次，豐臺園是中關(guān)村“一區(qū)五園”中距北京市中心最近的，且仍具有大面積土地開發(fā)潛力的地區(qū)，在此地區(qū)建造Business Park，可以保證較低的建筑密度；最后，由于緊鄰四環(huán)百米綠化帶，而且以世界公園

17、為中心的萬畝綠色旅游區(qū)環(huán)繞周圍，應(yīng)該說豐臺園擁有一定的綠化資源，能夠營造出Business Park所需要的良好園林景觀。就此，基于對國外Business Park發(fā)展脈絡(luò)的研究，對目前國外類似Business Park案例的分析，以及對北京各科技園區(qū)的調(diào)查，在充分發(fā)揮豐臺園地段優(yōu)勢及其環(huán)境潛質(zhì)的基礎(chǔ)上，在此建造Business Park的設(shè)想是完全可行的，也是非常適合的。根據(jù)我們目前的了解，豐臺園二期規(guī)劃中的Business Park,是一種融合了四到六層現(xiàn)代智能化辦公空間的綠地景觀式寫字樓復(fù)合體。這將是北京首家推出的Business Park寫字樓模式。就目前規(guī)劃而言，豐臺園內(nèi)將建的Bus

18、iness Park，完全涵蓋了Business Park“獨(dú)立性”和“個性化”這兩點特色，所謂“獨(dú)立性”是指其具有占天占天，獨(dú)門獨(dú)院的特點，并且擁有獨(dú)立的出口和獨(dú)立的門牌號，以及同時贈予客戶的大廈冠名權(quán)。所謂“個性化”是指其在群體結(jié)構(gòu)上，各個Business Park單元體可分可合，可大可小，能夠滿足不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)公司的需要，從而以一種統(tǒng)一中求變化的辦公單元組合體系列，使各類公司客戶都能找到自己最理想的辦公天地。也正是這兩點特點，Business Park模式在國外科技園中倍受高科技企業(yè)的推崇。而且這種現(xiàn)代辦公的創(chuàng)新模式正成為這些新銳派高科技公司的企業(yè)形象標(biāo)志。為了滿足Busi

19、ness Park辦公一族生活起居的需要，豐臺園二期還將同時推出配套的居住園區(qū)，從而在一個步行社區(qū)內(nèi)，就能解決入園客戶工作與生活的需要。園區(qū)內(nèi)的住宅將采用景觀較好的精品板樓設(shè)計，極目西望，西側(cè)Business Park的高技派花園景觀可以盡收眼底，使其成為同時擁有花園綠地景觀，又兼顧高科技人文景觀的高尚居住區(qū)，成為高科技員工真正理想的居住樂園。因此，我們有理由相信，中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園內(nèi)的Business Park完全可以給科技企業(yè)一個家，使事業(yè)初成一族擁有“公司家園”和“創(chuàng)業(yè)家園”的夢想能夠得以實現(xiàn)?！蓖瑫r，顧問公司對國外商務(wù)花園的狀況進(jìn)行了說明。第五章 商務(wù)花園的規(guī)劃與建設(shè) 規(guī)劃與開發(fā)模式

20、確定后，豐臺園開始調(diào)整產(chǎn)業(yè)基地二期的控制性詳規(guī)和修建性詳規(guī)，按商務(wù)花園的規(guī)劃理念重新制定原產(chǎn)業(yè)區(qū)的規(guī)劃，2002年3月，修建性詳規(guī)正式批復(fù)，批復(fù)后的商務(wù)花園分東西區(qū)兩部分，東區(qū)35萬平方米，西區(qū)65萬平方米，共計100萬平方米的商務(wù)花園，走過了規(guī)劃程序。 隨后，豐臺園與英國道豐集團(tuán)在建設(shè)商務(wù)花園的思路上一拍即合，道豐決定與豐臺園合作，按商務(wù)花園規(guī)劃模式，合作建設(shè)道豐科技商務(wù)園。2002年5月25日，豐臺園與道豐正式簽約，建設(shè)北京首家商務(wù)花園。以下是北京日報發(fā)展的一篇報道：北京規(guī)劃中的首家Business Park出臺（北京日報）（5月26日） 首家Business Park落戶豐臺園5月25日

21、，中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園與英國道豐集團(tuán)、北京道豐數(shù)碼園在北京飯店舉行簽約儀式，將共同投資30億元人民幣打造北京首家Business Park。 Business Park（可直譯為“商務(wù)花園”）源于Ebenzer Howard的“花園城市”理念，在國外經(jīng)歷了數(shù)年發(fā)展，現(xiàn)已成為第四代Business Park。它是坐落于城市邊緣，通過規(guī)劃有序的工作室或廠房，及優(yōu)美的綠色園林景觀給人以靈感和休閑的地方。由于其對建筑密度、綠化、交通等方面的較高要求，到目前為止，Business Park在北京還沒有顯現(xiàn)。中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園Business Park的成功引入，將會成為北京規(guī)劃的有益補(bǔ)充。規(guī)劃中的Bu

22、siness Park位于豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期內(nèi)，總建筑面積達(dá)100萬平方米，首期開發(fā)建設(shè)65萬平方米，預(yù)計三年完成。要建設(shè)的Business Park，是一種融合了四至六層現(xiàn)代化智能化辦公空間的花園別墅式寫字樓復(fù)合體，具有占天占地，獨(dú)門獨(dú)院的特點，并且擁有獨(dú)立的出口和獨(dú)立的門牌號，以及同時贈與客戶的大廈冠名權(quán)，從而能夠充分滿足事業(yè)初成一族對于擁有一個“公司家園”和“創(chuàng)業(yè)家園”的愿望。在群體結(jié)構(gòu)上，Business Park各個單元體可分可合，可大可小，能滿足不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)的公司需要。這種在統(tǒng)一中求變的辦公單元組合體系列，可以使各類公司客戶都能找到自己最理想的辦公天地。也正因為此，

23、在國外類似的科技園區(qū)中，這種現(xiàn)代化辦公的創(chuàng)新模式正成為一系列新銳派高科技公司的企業(yè)形象標(biāo)志，而且目前市場也日漸擴(kuò)大。但由于Business Park對建筑密度、綠化和交通等方面的特殊要求，而使北京在很長一段時間與此無緣。然而，位于城市邊緣北京西南四環(huán)的豐臺園，坐落于享有“陸路碼頭”盛譽(yù)的豐臺，緊靠百米綠化帶和萬畝綠色旅游區(qū)，交通便利，綠化資源豐富，完全可以滿足“Business Park”的基本要求。豐臺園率先啟動的 “花園式科技園”工程，綠化面積目前已達(dá)到了15萬平方米，可成為 “Business Park”的有效補(bǔ)充。規(guī)劃中的Business Park為滿足入駐企業(yè)辦公一族生活起居的需要，

24、在建設(shè)工業(yè)、研發(fā)區(qū)的同時還推出了配套的居住區(qū)和公建區(qū)，從而在一個步行社區(qū)內(nèi)，就能解決入園客戶工作與生活的需要。園區(qū)內(nèi)的住宅均采用景觀較好的精品板樓設(shè)計，將西側(cè)Business Park的高技派花園景觀與初步告竣的“花園式科技園”融為一體，使其成為同時擁有花園綠化景觀，又兼高科技人文景觀的高尚居住區(qū)，成為高科技員工真正理想的創(chuàng)業(yè)樂園。第六章 商務(wù)花園理論問題的解決同時，豐臺園開始解決建設(shè)商務(wù)花園的一些理論問題。豐臺園于2002年6月5日在東方廣場召開了“北京首屆科技商務(wù)花園高層研討會”，專家們就首家“商務(wù)花園”發(fā)表了自己的真知灼見。探討商務(wù)花園的建設(shè)。以下是研討會發(fā)言的記錄：汪洪（中關(guān)村科技園區(qū)

25、豐臺園管委會主任、研究員）在工業(yè)經(jīng)濟(jì)時代，科技園區(qū)往往成為科技產(chǎn)品的制造基地。但是，在今天的信息時代，科技中小企業(yè)無論從產(chǎn)品概念還是從盈利模式上，都發(fā)生了質(zhì)的改變。企業(yè)分工的細(xì)化、虛擬生產(chǎn)模式的出現(xiàn)，使得現(xiàn)代科技企業(yè)的研發(fā)、銷售、管理等活動與生產(chǎn)加工活動存在空間上分離的可能?？萍贾行∑髽I(yè)在立業(yè)期，更應(yīng)該充分利用社會分工的機(jī)遇，降低固定成本和制造費(fèi)用，集中精力發(fā)揮自身科研開發(fā)和拓展市場的優(yōu)勢，最大限度地提高技術(shù)附加值?？梢?，現(xiàn)代高速的信息平臺，為這種運(yùn)行模式提供了有力的技術(shù)支持，使立業(yè)期的科技中小企業(yè)也隨之脫離了工業(yè)時代的傳統(tǒng)模式，但其商務(wù)交流和信息溝通會更加至關(guān)重要。順應(yīng)這種需求，Busine

26、ss Park也同孵化器一樣應(yīng)運(yùn)而誕生。由于它具有優(yōu)美的園林景觀、建筑密度低、群體建筑有序有機(jī)結(jié)合、占天占地、獨(dú)立猶存的特征，而這種建筑形態(tài)由于展現(xiàn)了新經(jīng)濟(jì)、新技術(shù)的現(xiàn)代和朝氣，自然就具備了市場的親和力，可在立業(yè)的科技中小企業(yè)心目中樹立良好的品質(zhì)，因此，更容易在市場經(jīng)濟(jì)站穩(wěn)腳跟，為Business Park找到發(fā)展的空間，形成巨大的市場需求。    豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期規(guī)劃Business Park，還有著自身的發(fā)展需求：一是科技園區(qū)大多是提供土地和優(yōu)惠政策吸引企業(yè)入園，從而形成了同質(zhì)性的競爭，致使形態(tài)上趨同，沒有自己的特色，使這些發(fā)展空間對新銳派科技企業(yè)

27、缺乏磁鐵般的吸引力，亟待根據(jù)自身區(qū)位的優(yōu)勢，實施差異性、互補(bǔ)性的發(fā)展模式。二是在單位面積開發(fā)成本上，與兄弟科技園區(qū)比較不顯優(yōu)勢，如壓低土地價格轉(zhuǎn)讓，難以形成良性循環(huán)開發(fā)建設(shè)。三是一級土地開發(fā)資金相對匱乏，要想解決資金瓶頸，需要尋求一個市場化的路子，優(yōu)化資源配置，借助外界力量，把投資風(fēng)險盡量降低。四是產(chǎn)業(yè)基地一期“花園式科技園”已告竣，二期Business Park的構(gòu)建，將使兩者優(yōu)美的綠色景觀融為一體，激發(fā)科技人員的靈感和創(chuàng)意，讓快樂充滿工作空間，全面貫徹人文關(guān)懷理想。    Business Park的推出，是借鑒國外的先進(jìn)理念和成熟的經(jīng)驗，打造科技園

28、區(qū)建設(shè)的新模式。我相信，Business Park完全是為擴(kuò)張階段的科技中小企業(yè)量身定做，必將得到市場的呼應(yīng)，成為科技中小企業(yè)立業(yè)的理想家園。李忠：威格斯中國有限公司總經(jīng)理    所有科技企業(yè)都把環(huán)境的創(chuàng)造用來調(diào)節(jié)研究工作狀態(tài)的一種手段，在這種狀態(tài)之下，科技園區(qū)商務(wù)花園出現(xiàn)成為必然，并越來越有利于提高科技人員的工作效率。商務(wù)花園來到中國，是一個完全不同的形態(tài)。它并不完全像國外一樣，僅保留一個景觀的模式。根據(jù)我們的研究，豐臺園建立Business Park有她的幾個機(jī)遇，一是中關(guān)村科技園的發(fā)展有向北發(fā)展的趨勢，發(fā)展空間有限,這就為豐臺園的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇，二

29、是豐臺園的地域位置決定了商務(wù)花園的獨(dú)門獨(dú)院的特點，在這個商務(wù)花園里我們不是孵化企業(yè)，而是為科技型的企業(yè)找一個家，我們知道現(xiàn)在有許多孵化企業(yè)，但孵化后的企業(yè)到哪里去呢？“而立之年”需要有一個家，對于心理情緒，東、西方觀念不同，東方人具有本地情緒和本地色彩，所以商務(wù)花園來到中國，需要本地化，需要有一個中國特色的商務(wù)花園，我們有信心打造這樣一個商務(wù)花園。薛鐘靈：中科院研究員1、不要相信城市發(fā)展概念，這是一個變數(shù)，要多研究一些市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2、城市不是規(guī)劃出來的，而是發(fā)展出來的，因為影響發(fā)展的因素很多，如中國朝陽區(qū)的CBD及西城區(qū)的金融街，并不在當(dāng)初城市規(guī)劃范圍內(nèi)，是后出現(xiàn)的。豐臺園要把自身發(fā)展的市

30、場條件做為園區(qū)最核心的一個問題，其次是自身的管理體制要更新。3、規(guī)化問題。我們現(xiàn)在要為豐臺園區(qū)未來的發(fā)展提供一個功能化的結(jié)構(gòu)。簡單地說就是要把園區(qū)的功能通過道路的系統(tǒng)連結(jié)起來。如哈佛大學(xué)內(nèi)有兩條高速路穿過，作為哈佛大學(xué)來說交通很方便。4、功能化的結(jié)構(gòu)有一個標(biāo)準(zhǔn)即聯(lián)系、環(huán)境、景觀。聯(lián)系:與城市有非常便捷的聯(lián)系，在園區(qū)內(nèi)最重要的問題就是交通及信息網(wǎng)絡(luò)。環(huán)境：園區(qū)內(nèi)的環(huán)境一是硬環(huán)境，二是軟環(huán)境,軟環(huán)境包括教育環(huán)境及高質(zhì)、廉價的服務(wù)系統(tǒng),因為園區(qū)內(nèi)的科技人員的收入和支出并不是揮霍型的。景觀并不是絕對的,要適當(dāng)。 顏振軍（中國第一個孵化器博士、北京孵育協(xié)會秘書長）   &#

31、160; 科技型花園實際上也是為科技型企業(yè)產(chǎn)生及發(fā)展、服務(wù)的機(jī)構(gòu)、組織，這種組織有一個演變的過程，它最早，也就是從空間角度上來講是孵化器，它是一個小的機(jī)構(gòu)，后來逐漸經(jīng)過幾個階段演變到現(xiàn)在的Business Park。我認(rèn)為打造首家Business Park，要考慮幾個方面問題：    一、首先要考慮Business Park的特點，使她有別于其他園區(qū)，從一開始建設(shè)就要從高起點開始，突出中國的特色；二、要重視集聚效應(yīng)，在設(shè)計上要考慮園區(qū)企業(yè)相互之間的交流與溝通；三、要考慮產(chǎn)業(yè)的特點，要與豐臺園既有的資源結(jié)合起來，如周邊的教育環(huán)境，三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特點

32、。四、在設(shè)計上要產(chǎn)生不同的需求。因為科技公司大小規(guī)模不一樣，要根據(jù)不同人的不同需求設(shè)計。王瑞明（中國高新區(qū)協(xié)會秘書長）    豐臺園的科技人員比較集中，政府部門重視，相對于中關(guān)村，豐臺園的發(fā)展空間逐漸突顯優(yōu)勢?，F(xiàn)在豐臺園區(qū)的發(fā)展已到最佳時機(jī)，原因：一、北京市已明確提出開發(fā)南城。二、借奧運(yùn)機(jī)遇、汽車城落戶在南城，給豐臺發(fā)展帶來一定機(jī)遇。三、豐臺園人才在北京僅次于中關(guān)村，這里發(fā)展科技產(chǎn)業(yè)很重要，發(fā)展空間大。四、豐臺區(qū)政府以及豐臺園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)之間確實下了很多功夫，使豐臺變化特別大，創(chuàng)造了很好的條件。五、隨著十年來北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、孵化器里的科技企業(yè)經(jīng)過一段

33、發(fā)展，他們要進(jìn)入成長期，要有一個自己的家，他們需要有自己的實力標(biāo)志，而豐臺就有這個條件，承擔(dān)這個任務(wù)。豐臺園有條件建商務(wù)花園,原因：一、從人文環(huán)境上，豐臺園有文化底蘊(yùn)。有古代的秦漢墓，抗日戰(zhàn)爭雕塑園、世界公園等。二、隨著北京居住條件的改善，人們需要好的自然環(huán)境，豐臺園既有水庫,又有大片綠地、果園、在交通上，三、四、五環(huán)去機(jī)場、中關(guān)村等都很方便。我認(rèn)為豐臺園能否效仿美國硅谷模式，把豐臺園建成中國的硅谷。外國雖然可以借鑒，重要的是結(jié)合自己的資源，打造、創(chuàng)建創(chuàng)業(yè)者的天堂。我相信，豐臺園的Business Park建起后，很多企業(yè)會“蜂擁而至”，豐臺園很有可能建好Business Park。俞孔堅（哈

34、佛大學(xué)設(shè)計學(xué)博士、北京大學(xué)教授）豐臺園建Business Park可能的必然性：豐臺園有高科技，因為現(xiàn)在除了一些貴族,高科技人才才有可能享受在花園里辦公的理想,最想享受這種Business Park環(huán)境，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實現(xiàn)了在花園里辦公的理想,以前無法實現(xiàn)?，F(xiàn)在美國硅谷已存在問題，原有好的環(huán)境因為人聚集越來越多，造成壓力,而且空間有限，地價很高，很多高科技人才要離開，因為科技人員只跟著自然環(huán)境走的。環(huán)境不好,他就要遷移。必要性：我本人是搞規(guī)劃的,我作為創(chuàng)業(yè)者,在中關(guān)村也想蓋一個樓,但地價很高,相對豐臺園來說,地價低,把工作、居住、休閑融合在一起，滿足了時代的需要，滿足人的需要，滿足中小科技型企業(yè)的需

35、要。建議：一、避免房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為。二、規(guī)劃超前，不要把城區(qū)模式放在Business Park里。關(guān)于“商務(wù)花園”的一篇報道：商務(wù)花園”一個全新話題 “商務(wù)花園”是北京城市規(guī)劃的有益補(bǔ)充。由于其對綠化面積、建筑密度及交通等方面的特殊要求，遲遲沒有在北京顯現(xiàn)。然而，位于城市邊緣北京西南四環(huán)的豐臺園，坐落于享有“陸路碼頭”盛譽(yù)的豐臺，緊靠百米綠化帶和萬畝綠色旅游區(qū)，交通便利，綠化資源豐富，完全可以滿足“Business Park”的基本要求。豐臺園率先啟動的 “花園式科技園”工程，綠化面積目前已達(dá)到了15萬平方米，又為打造“Business Park”創(chuàng)造了較好的環(huán)境。因此，“商務(wù)花園”落戶豐

36、臺園也就成為了一種可能，同時也是北京規(guī)劃的有益補(bǔ)充。打造“商務(wù)花園”，引領(lǐng)科技園區(qū)發(fā)展潮流。隨著北京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前各經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)爭奇斗艷，競爭日益激烈。中關(guān)村科技園區(qū)“一區(qū)五園”雖然取得了長足進(jìn)步，但就現(xiàn)存態(tài)勢來看，仍然處于同質(zhì)競爭的階段。這種同質(zhì)化競爭的后果無論對各園區(qū)來講，還是對整個中關(guān)村的整體發(fā)展都算不上一種好的選擇。而較為理想的發(fā)展模式應(yīng)當(dāng)是“差異化、互補(bǔ)性”發(fā)展。中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園打造“Business Park”的舉措無疑在這方面邁出了強(qiáng)有力的一步，并真正揭開北京高科技園區(qū)由“同質(zhì)化”競爭向“差異化”競爭轉(zhuǎn)型的序幕，促使科技園區(qū)的發(fā)展早日步入互補(bǔ)性的發(fā)展軌道?！吧虅?wù)花園” 以規(guī)劃

37、促文化，體現(xiàn)“以人為本”。隨著高新區(qū)的發(fā)展，彼此之間的競爭也逐步升級，并從功能競爭、服務(wù)競爭開始步入了文化競爭階段。其中，“以人為本”、“以企業(yè)為中心”的思想在高新區(qū)“二次創(chuàng)業(yè)”中得到空前的重視。豐臺園將這種思想首先融入到了規(guī)劃之中。規(guī)劃中為立業(yè)企業(yè)而建造的每個單體，可大可小，可分可合，充分地滿足了不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)的公司需要。獨(dú)門獨(dú)院的特點、獨(dú)立猶存的特征和贈予大廈的冠名權(quán)等無不體現(xiàn)了“以人為本”、“以企業(yè)為中心”的思想。規(guī)劃將園林景觀與科技景觀集為一體，并建造將大型科研辦公樓與產(chǎn)業(yè)孵化器、教育交流等功能高效率的結(jié)合在一起的科技廣場，促進(jìn)多層次的信息交流。四季走廊以開花樹木植物為主

38、，多層次植物搭配，強(qiáng)調(diào)不同季節(jié)的景色變化，以曲面造型為主，底層配備服務(wù)設(shè)施，形成了多樣化的街道空間，另外，還建有別具一格的休閑走廊、為滿足入駐企業(yè)生活需要的公建區(qū)、生活區(qū)。這些都體現(xiàn)了對企業(yè)的濃厚人文關(guān)懷。這種尊重個體，而又不失整體協(xié)調(diào)的規(guī)劃布局，本身就是高新區(qū)文化的重要組成部分，對園區(qū)文化建設(shè)有著重要影響。一般說來，高新區(qū)文化包括園區(qū)環(huán)境、園區(qū)形象、價值觀念和園區(qū)精神四部分。“商務(wù)花園”的規(guī)劃設(shè)計涉及到了環(huán)境與形象兩部分，并成了傳遞“尊重個體”、“以人為本”價值觀念的有效載體。業(yè)內(nèi)人士指出：一個有文化的區(qū)域才能跨越式發(fā)展并向周邊輻射。像“商務(wù)花園”這樣的規(guī)劃設(shè)計，對高新區(qū)的文化建設(shè)會有積極的

39、促進(jìn)作用，這種用規(guī)劃促文化的規(guī)劃設(shè)計在北京是不多見的。在6月9日經(jīng)濟(jì)觀察報，對商務(wù)花園也有比較精彩的評論：題目為：豐臺商務(wù)花園：城市規(guī)劃的企業(yè)化端倪（姜洪橋）商務(wù)花園（ ）起源于西方的花園城市概念，一個位于大城市邊緣的小型城市。從最早的工業(yè)園區(qū)開始到現(xiàn)在，商務(wù)花園已經(jīng)演化成強(qiáng)調(diào)支持大型跨國企業(yè)的辦公環(huán)境 ，愈發(fā)成為城市通過規(guī)劃來吸引企業(yè)和提升城市建設(shè)的共同途徑。如今商務(wù)花園落戶于北京豐臺科技園，不過與以往不同，這次落戶為我們提供的不僅是一個開發(fā)區(qū)的新模式和地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，更是一次城市規(guī)劃的新革命，因為一貫大包大攬的政府第一次在城市規(guī)劃的具體操作層面上悄然隱身，市場化運(yùn)作的外資開發(fā)公司和咨詢公司第一

40、次在區(qū)域規(guī)劃中為商務(wù)花園擔(dān)起主綱。 隱身政府與市場運(yùn)作對于代表政府一方的管委會在豐臺商務(wù)花園建設(shè)中的位置，中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園管委會主任汪洪將其定位于服務(wù)，“我們的作用就是起到平臺的作用，為道豐服務(wù)，為企業(yè)服務(wù)?！边@個道豐就是英國道豐集團(tuán)。豐臺的商務(wù)花園位于中關(guān)村豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期內(nèi)，總建筑面積達(dá)100萬平方米，總投資30億元人民幣。擔(dān)任這項巨大開發(fā)工作的是中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園和英國道豐集團(tuán)合資成立的北京道豐國際數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司。道豐國際數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)公司的控股股東不是中方，道豐集團(tuán)占有的股份為60，而中方為40，從這一點上可以看出道豐在園區(qū)開發(fā)上有很大的發(fā)言權(quán)。到目前為止豐臺商務(wù)花園的

41、整個流程都由各專業(yè)公司和專家分頭進(jìn)行，威格萊斯國際地產(chǎn)顧問公司完成策劃，北大作景觀設(shè)計，詳規(guī)設(shè)計由加拿大國際設(shè)計事務(wù)所完成。在北京各個高新區(qū)的開發(fā)歷程中，政府一直處于支配地位，政府不僅掌握著土地和政策，而且要完成規(guī)劃、土地一級開發(fā)和整個招商工作，既是政策制定者也是政策操作者。而豐臺商務(wù)花園整個園區(qū)的統(tǒng)一開發(fā)、建設(shè)、招商將由外資控股的合資公司來完成并取得收益回報。政府提供的是土地和政策以及擔(dān)當(dāng)起監(jiān)督者的角色。管委會工作分成兩大部分，一是開發(fā)商和入園企業(yè)利益調(diào)節(jié)，開發(fā)商的利潤取決于土地成本和招商收入，土地成本高必然會迫使開發(fā)商提高招商價格，影響高新技術(shù)企業(yè)入園，因此政府要合理調(diào)節(jié)土地優(yōu)惠政策；第二

42、是園區(qū)建設(shè)的監(jiān)督者，管委會要審核入園的企業(yè)是不是高新技術(shù)企業(yè)或者高新技術(shù)中介企業(yè)，監(jiān)督規(guī)劃的落實。汪洪認(rèn)為采取這樣的分工合作方式，不僅能解決資金問題，也使建設(shè)周期大為縮短。政府在豐臺商務(wù)花園項目上隱身的意義不僅僅在于它是個創(chuàng)新，它對全國50多個高新區(qū)建設(shè)和城市規(guī)劃都是個革命，因為全國高新技術(shù)區(qū)正緊迫面臨二次創(chuàng)業(yè)。一般而論高新技術(shù)園區(qū)的發(fā)展分為要素群集、產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)、創(chuàng)新突破和財富凝聚4個階段。在要素群集階段，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)要素如資金、人口等要在某一地區(qū)集中但要素配置比較低，企業(yè)處于初創(chuàng)時期，規(guī)模不大，我國相當(dāng)一部分高新區(qū)還處于這樣的狀態(tài)。在產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)階段，一些高新技術(shù)企業(yè)聚集起來，有一些發(fā)展好的企業(yè)

43、、產(chǎn)業(yè)輪廓清晰，中關(guān)村高新區(qū)正處于由產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)階段向創(chuàng)新突破階段的轉(zhuǎn)換這樣的階段。今后5到10年內(nèi)國家高新區(qū)都將紛紛進(jìn)入以科技創(chuàng)新和體制創(chuàng)新為動力，以培養(yǎng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主要任務(wù)的第二次創(chuàng)業(yè)階段。從更高的層次說，高新區(qū)在二次創(chuàng)業(yè)過程中在許多所在的城市要承擔(dān)推進(jìn)城市化的進(jìn)程，建設(shè)新型城市的任務(wù)。我國的中心城市即使像北京、上海這樣的發(fā)達(dá)城市，其基礎(chǔ)設(shè)施功能和整體環(huán)境與發(fā)達(dá)國家比也有相當(dāng)大的差距。對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國際房地產(chǎn)研究中心主任梁蓓指出，高新科技園區(qū)必須是設(shè)施完善先進(jìn)、環(huán)境整潔優(yōu)美，能夠吸引科技人才居住、生活和工作的地方。營造這樣的環(huán)境是中國高新區(qū)建設(shè)在二次創(chuàng)業(yè)中不能回避的重要任務(wù)，這實際上就對高

44、新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理及決策職能提出了一個很高的要求。缺乏分工的深刻教訓(xùn)在接受記者的采訪時，汪洪直言不諱地告訴記者，豐臺園二期采取的新辦法是在總結(jié)豐臺園一期和全國53個高新區(qū)的教訓(xùn)后得來的。從20世紀(jì)90年代初開始，高新區(qū)的建設(shè)主要圍繞吸引和集中進(jìn)行。在環(huán)境支持和城市規(guī)劃上，政府在精力和能力有限的情況下把高新區(qū)建設(shè)局限于土地一級開發(fā)，畫好圈、修好路、通上電就算完成任務(wù)開始招商，后期的土地開發(fā)和城市建設(shè)完全交給入園的企業(yè)自己完成，這造成城市規(guī)劃建設(shè)的兩大弊端。其一是土地資源浪費(fèi)，比如企業(yè)可能購買50畝地，在自身的發(fā)展初期只使用有限的一部分，大部分的土地被白白地荒廢，等待企業(yè)的二期、三期7至8年

45、的擴(kuò)展計劃；其二是建筑、景觀問題。地產(chǎn)開發(fā)和建筑景觀不是高新技術(shù)企業(yè)的專長。各個企業(yè)為了追求自己的個性其建筑也是奇形怪狀，形態(tài)各異。企業(yè)在入園的時候就被劃分了各自的景觀和綠地范圍，但是否開發(fā)景觀是企業(yè)的選擇，綠地建設(shè)毫無例外地都選擇集中綠地，缺乏人性化。國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)作為我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的試驗田，經(jīng)過十年的建設(shè)和發(fā)展，已經(jīng)基本完成了初創(chuàng)階段的主要任務(wù)，奠定了科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的基礎(chǔ)，成為我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要基地。2001年度，我國國家級高新區(qū)已有從業(yè)人員294萬人，當(dāng)年實現(xiàn)技工貿(mào)總收入11928.4億元，工業(yè)總產(chǎn)值10116.8億元，工業(yè)增加值2621.3億元，凈利潤644.6億元，

46、與1991年同期相比，2001年高新區(qū)的技工貿(mào)總收入、利潤、交稅、出口創(chuàng)匯分別是1991年初期的137、142、81、164、126倍?？墒墙?jīng)過初期繁榮后，高新區(qū)的成長變得越來越困難。據(jù)了解，由于模式單一，全國各地乃至一個地區(qū)之間多個高新區(qū)為爭奪有限的資源展開惡性競爭。記者曾經(jīng)計算過在北京市內(nèi)就有超過4個醫(yī)藥生物產(chǎn)業(yè)基地，各個園區(qū)的唯一競爭手段就是優(yōu)惠政策、更優(yōu)惠的土地政策、更優(yōu)惠的稅收政策。為此，科技部部長徐冠華提出，高新區(qū)發(fā)展要由土地優(yōu)惠政策提供向優(yōu)良環(huán)境支持轉(zhuǎn)變。就優(yōu)惠政策而言，由于自身條件限制豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期還處于劣勢，豐臺園地處四、五環(huán)之間，單位面積開發(fā)成本與其他科技園區(qū)比較不顯優(yōu)

47、勢，如壓低土地價格轉(zhuǎn)讓，難以形成良性循環(huán)開發(fā)建設(shè)。而且豐臺園一級土地開發(fā)資金相對匱乏，要想解決資金瓶頸，需要尋求一個市場化的路子，優(yōu)化資源配置，借助外界力量，把投資風(fēng)險盡量降低。實際的壓力是尋求創(chuàng)新的動力，豐臺園不得不根據(jù)自身區(qū)位的優(yōu)勢，實施差異性、互補(bǔ)性的發(fā)展模式，尋找自己的特色，使園區(qū)發(fā)展空間對新銳派科技企業(yè)形成磁鐵般的吸引力。落定商務(wù)花園當(dāng)運(yùn)作機(jī)制不再存在問題時，人們關(guān)心的便是這樣的合作與組合能否為豐臺園找到最佳切入點。為豐臺園二期承擔(dān)策劃的威格萊斯公司首先考慮到商務(wù)花園概念。現(xiàn)代的商務(wù)花園概念是一個綜合與人性化的產(chǎn)物，通常商務(wù)花園坐落在城市邊緣，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或者廠房的有機(jī)

48、組合，是提高生活質(zhì)量，并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。商務(wù)花園歷經(jīng)四代演變，第一代由多組小規(guī)模建筑組成，園內(nèi)企業(yè)多從事輕工業(yè)、倉儲或零件組裝；第二、三代則追求如何有機(jī)地融入到城鄉(xiāng)結(jié)合部，緊密連接城市成為城市的一部分又不失獨(dú)有的人文特色；第四代則標(biāo)榜一個“自給自足”以及能夠提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)。美國的硅谷則以采用這種方式而成為商務(wù)花園的范例。從理念上分析，商務(wù)花園在城鄉(xiāng)結(jié)合部作為高度發(fā)達(dá)城市的一部分，既強(qiáng)調(diào)充分信息交流，又提供群落式獨(dú)立人文環(huán)境的概念，非常符合豐臺園的地理位置和以科技與信息為主的高科技園定位。但問題是商務(wù)花園的理念能否融入本土，北京是否具備其物質(zhì)條件？威格

49、斯房地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理李忠認(rèn)為，商務(wù)花園是城市規(guī)劃帶來的必然現(xiàn)象，而中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展已使得邊緣化辦公成為可能?？萍夹凸镜睦麧櫜皇莵碜攒囬g，必須要使腦力勞動者保持良好的工作狀態(tài)，因此需要改善辦公環(huán)境。而北京城市化的擴(kuò)展導(dǎo)致了轎車的普及，使人們可能也更傾向于比城市內(nèi)環(huán)境更為優(yōu)美的邊緣地區(qū)。談到辦公邊緣化，很容易就想到與市內(nèi)集中化辦公的寫字樓的反差，繼而聯(lián)想到商務(wù)花園與市內(nèi)寫字樓的競爭關(guān)系。但我們不得不注意到中國作為一個后起國家城市化的兼容性特色。在西方，城市發(fā)展的周期是20年，逐步地演化，而北京的發(fā)展周期是4年，經(jīng)濟(jì)形態(tài)的多樣化意味著不同的階段的企業(yè)同時出現(xiàn)也衍生出不同形態(tài)城市格局的并生關(guān)系。豐臺商

50、務(wù)花園本身也是二、三、四代的混合體，而且豐臺科技園面對的是由豐臺創(chuàng)業(yè)中心大量畢業(yè)出來的成長性企業(yè)。按照常規(guī)這些企業(yè)有兩種選擇，要么花錢買地成就自己的一片天地，但不得不面對建筑和景觀設(shè)計的煩惱，要么租寫字樓與各類企業(yè)共聚于狹小空間，新辦法就是選擇獨(dú)門獨(dú)戶的商務(wù)花園。但是，在商務(wù)花園的理論上，一直有一個問題未得以解決，商務(wù)花園的物業(yè)形式，基本上是定位于新型的寫字樓，與傳統(tǒng)的科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)基地定位于工業(yè)的做法是違背的，如何來解釋脫離開工業(yè)的園區(qū)仍是真正的科技園區(qū)，園區(qū)對這些方面進(jìn)行了一系列的研究。按郊區(qū)化的理論，科技園區(qū)不單在產(chǎn)業(yè)類別上分為電子信息園、生物醫(yī)藥園等專業(yè)園，而且在功能上開始走向?qū)I(yè)化。

51、目前，在中心城市，科技園區(qū)已開始逐步分離成三種形態(tài)：科技辦公園、科技工業(yè)園和科技商業(yè)園。科技辦公園作為科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)、管理、中試的中心，是科技園區(qū)三種業(yè)態(tài)中最具創(chuàng)新活力的一個環(huán)節(jié)；科技工業(yè)園作為科技辦公園的下一個階段，讓成果轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品并進(jìn)入生產(chǎn)階段，實現(xiàn)了科技的產(chǎn)業(yè)化；科技商業(yè)園利用其歷史及現(xiàn)實的條件，在高地價區(qū)形成科技產(chǎn)品的物流產(chǎn)業(yè)，完成整個產(chǎn)業(yè)的循環(huán)。由于級差地租的影響，原來三種業(yè)態(tài)同時向市中心集聚已開始轉(zhuǎn)向辦公園和工業(yè)園逐步向近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移。商務(wù)花園是一種實際形態(tài)上的科技辦公園，相對于科技工業(yè)園，更高出了一個層次，在研究中同時發(fā)現(xiàn)，上地作為科技園區(qū)，實際上就是一個科技辦公園，而科技辦公

52、園主要的物業(yè)形態(tài)，不是廠房而是寫字樓。在對一期基地的經(jīng)驗教訓(xùn)的總結(jié)中發(fā)現(xiàn)，原來以工業(yè)用地為名買地的企業(yè)，由于受利益的影響，很多并未搞工業(yè)，而是做成了寫字樓，市場的機(jī)制同樣證明了豐臺園產(chǎn)業(yè)必須由工業(yè)向研發(fā)、辦公、中試為主的功能轉(zhuǎn)變，這正好與商務(wù)花園定位的科技辦公園不謀而合。所以，從以上的一些文章和報告可以歸納商務(wù)花園與傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)的區(qū)別時，將其總結(jié)為“四大轉(zhuǎn)變”：1、（規(guī)劃設(shè)計理念的轉(zhuǎn)變）由強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益的規(guī)劃設(shè)計轉(zhuǎn)變到對經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益的結(jié)合。2、（開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變）由各自為政的單塊開發(fā)轉(zhuǎn)變到集中有序的統(tǒng)一開發(fā)。3、（產(chǎn)業(yè)選擇的轉(zhuǎn)變）由科技園區(qū)傳統(tǒng)的制造業(yè)基地轉(zhuǎn)變到以中試、研發(fā)、辦公、商務(wù)相結(jié)

53、合的綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)。4、（管理模式的轉(zhuǎn)變）由傳統(tǒng)的政府管理模式轉(zhuǎn)變到企業(yè)為主的管理模式。但在企業(yè)的定位上，仍存在一些爭論與分歧，如果按威格斯最早的定位，定位于成長型的中小企業(yè)，中小企業(yè)的購買能力以及聚集效益是否能支撐商務(wù)花園龐大的空間供應(yīng)，如果定位于大企業(yè)的辦公、研發(fā)與商務(wù)，如何確立新的品牌，如何確立是否有這樣龐大的市場需求？需要新的理論和實證來予以回答，這導(dǎo)致了總部經(jīng)濟(jì)這種理論形態(tài)的出現(xiàn)。第三部分 “總部經(jīng)濟(jì)”概念的形成和中心城市總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，是“總部基地”產(chǎn)生的理論基礎(chǔ)，中心城市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)與前景，就是總部基地的未來。總部經(jīng)濟(jì)的提法，很早是在廈門的經(jīng)濟(jì)學(xué)界提出，但由于未進(jìn)行更深

54、入的理論研究和實踐，所以一直未得到推廣。但在事實上，部分中心城市，由于市場化和政府的推動，總部經(jīng)濟(jì)作為一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)，已經(jīng)發(fā)展到了一種相對成熟的狀態(tài)。第七章 總部經(jīng)濟(jì)的理論豐臺園最早發(fā)現(xiàn)“總部經(jīng)濟(jì)”這種經(jīng)濟(jì)形態(tài)的作用，是源于豐臺園與北京市社會科學(xué)院的一個合作課題“大企業(yè)入園環(huán)境需求調(diào)研”，重點解決大企業(yè)是否對商務(wù)花園產(chǎn)生需求及滿足需求所需要的條件。在競標(biāo)會上，豐臺園發(fā)現(xiàn)了市社科院經(jīng)濟(jì)所副所長趙弘帶隊的課題小組提出了“總部經(jīng)濟(jì)”這個名詞可以為豐臺園所采用，此時趙正對北京制造業(yè)發(fā)展的困惑進(jìn)行研究，在豐臺園的約稿之下，趙開始關(guān)注“總部經(jīng)濟(jì)”的理論。并予2002年11月完成總部經(jīng)濟(jì)北京制造業(yè)需要組織創(chuàng)新

55、的文章，交由豐臺園出版的商務(wù)花園雜志發(fā)表。附：總部經(jīng)濟(jì)”:北京制造業(yè)發(fā)展需要組織創(chuàng)新（趙弘） 2002年北京工業(yè)增速趨緩，影響整個經(jīng)濟(jì)的增長速度。從穩(wěn)定北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展、擴(kuò)充經(jīng)濟(jì)總量、提高首都競爭力和到2008年北京率先實現(xiàn)現(xiàn)代化的需要出發(fā)，市委、市政府提出了“振興北京現(xiàn)代制造業(yè)”的重大戰(zhàn)略。北京提出發(fā)展制造業(yè)雖然有其客觀必要性，但在北京這樣的首都城市如何發(fā)展制造業(yè)確實有許多問題需要很好地研究解決。筆者認(rèn)為，北京發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)能不能取得應(yīng)有的成效，關(guān)鍵是能不能對北京發(fā)展制造業(yè)的優(yōu)勢和劣勢搞得很清楚，同時在發(fā)揮優(yōu)勢、避開劣勢方面尋找突破點，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)組織創(chuàng)新。一、“總部經(jīng)濟(jì)”是北京制造業(yè)組織創(chuàng)新的基本

56、方向北京制造業(yè)在近50年內(nèi)至少有過四輪的更迭:從50-60年代以重型機(jī)械、內(nèi)燃機(jī)械、印刷機(jī)械、機(jī)床、化工等為代表的重化工產(chǎn)品為主的制造業(yè)，到70年代以縫紉機(jī)、手表等為代表的以輕工產(chǎn)品為主的制造業(yè)，再到80年代以電視機(jī)、電冰箱、洗衣機(jī)等為代表的新興家電制造業(yè)，再到90年代以來以算機(jī)、手機(jī)等為代表的IT產(chǎn)品制造業(yè)，在每一輪興起的制造業(yè)中，北京都能夠“領(lǐng)風(fēng)騷幾年”。但是，非常遺憾的是，在一輪接一輪的制造業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換過程中，北京制造業(yè)能夠取得持續(xù)市場優(yōu)勢、保持較長競爭力的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)并不多，尤其是在70年代和80年代，北京在全國輕工、家電制造業(yè)領(lǐng)域曾經(jīng)輝煌一時，不久卻逐漸衰退，現(xiàn)在基本上失去市場競爭力。北

57、京制造業(yè)的衰落固然有其體制方面的共性原因，包括政企關(guān)系沒有理順，以及體制、管理漏洞而造成的企業(yè)家腐敗和國有資產(chǎn)流失等，都使企業(yè)缺乏持續(xù)創(chuàng)新和發(fā)展的體制保障。但另一方面，對北京發(fā)展制造業(yè)的某些劣勢也必須正視。北京發(fā)展制造業(yè)面臨的劣勢至少有三個方面:一是成本劣勢。因為北京的空間成本、人力成本都比較高。比如，2001年北京房地產(chǎn)價格均價4771元/平米，全國最高，是上海3297元/平米的近1.5倍，是全國均價2137元/平米的2.2倍。成本因素反映到制造業(yè)產(chǎn)品上，必然影響產(chǎn)品的競爭力和營利空間。二是制造業(yè)人才短缺。北京在人才方面雖然具有絕對優(yōu)勢，但具體到制造業(yè)所需的人才來說依然是短缺的。特別是北京的技術(shù)開發(fā)人才多，工藝技術(shù)人才少，務(wù)虛的人才多，務(wù)實的人才少，進(jìn)行資本運(yùn)作和營銷管理的人才多、高素質(zhì)和具有豐富操作經(jīng)驗的高級藍(lán)領(lǐng)技工少。這樣的人才結(jié)構(gòu)對北京發(fā)展制造業(yè)構(gòu)成人才約束。三是產(chǎn)業(yè)環(huán)境不夠優(yōu)越。主要包括產(chǎn)業(yè)配套能力和商業(yè)環(huán)境兩個方面。北京產(chǎn)業(yè)門類較多，但具有規(guī)模和優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)集群少，尤其是能夠按照產(chǎn)業(yè)鏈形成前向相關(guān)、后向相關(guān)的產(chǎn)業(yè)集群更少，使得產(chǎn)業(yè)發(fā)展的配套能力不強(qiáng)。當(dāng)