安徽宿州文化產(chǎn)業(yè)園項目發(fā)展建議

1、1會計學安徽宿州文化產(chǎn)業(yè)園項目發(fā)展建議安徽宿州文化產(chǎn)業(yè)園項目發(fā)展建議 本項目位于安徽省宿州市汴河新區(qū)，我司結合項目特殊區(qū)位、地塊性質(zhì)等因素，綜合考慮開發(fā)商開發(fā)目標等，本著專業(yè)的視角，憑借多年實操經(jīng)驗，遵循市場規(guī)律和價值規(guī)律，形成此次針對性匯報提案。如有不盡或?qū)椖坷斫馄?，系溝通誤解，后期合作可做思路調(diào)整。 策劃中心 2012年9月提案綜述：業(yè)態(tài)規(guī)劃布局業(yè)態(tài)規(guī)劃布局CONTENTS宿州城市發(fā)展宿州城市發(fā)展項目認識項目認識文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)文化商業(yè)案例情況專題商業(yè)分析啟示定位思路整理整體商業(yè)概念項目功能定位業(yè)態(tài)規(guī)劃理念業(yè)態(tài)細分組合建筑規(guī)劃建議宏觀市場背景宏觀市場背景專題商業(yè)研究專題商業(yè)研究

2、商業(yè)整體定位商業(yè)整體定位合作方式合作方式合作方式為實現(xiàn)“兩個躍升、一個崛起”的總體目標，按照“全面追趕、重點突破、局部超越”的戰(zhàn)略部署，堅定不移地推進宿州市中心城市建設，著力提升宿城的帶動能力和集聚度。加快建設城市新區(qū)，改造提升老城區(qū) 。宿州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃：協(xié)作徐州、淮北等周邊城市，整體聯(lián)動，共同發(fā)展。將馬戲、書法、國畫、靈璧奇石等作為特色旅游項目進行開發(fā)。加強旅游交通、旅游景區(qū)開發(fā)和配套設施建設，構建交通、游覽、住宿、飲食、購物、娛樂相結合的綜合服務體系，以帶動和促進旅游相關產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。城市區(qū)位與定位： 宿州市位于安徽省最北部，南距蚌埠86公里，北距徐州75公里， 西

3、北距淮北市40公里。 宿州市位于我國兩大經(jīng)濟帶（京滬鐵路、亞歐大陸橋經(jīng)濟帶）交匯處，同時又是淮海經(jīng)濟區(qū)和徐 州都市圈的重要組成部分，處于安徽城鎮(zhèn)化重點建設地帶（沿淮 城市群）上。這種承東啟西、南引北連的區(qū)位，使得宿州市在皖北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中位置突出。 宿州市提出建設為皖東北商貿(mào)中心城市，淮海經(jīng)濟區(qū)和京滬鐵路沿線重要的加工業(yè)基 地和商貿(mào)物流中心之一宿州合肥南京徐州淮北約240公里約280公里約40公里75公里宿州城市簡介宿州城市簡介宿州城市簡介宿州城市簡介宿州城市規(guī)劃 宿州城市總體規(guī)劃調(diào)整方案2007-2020年，將宿州劃分三大主要功能區(qū)，城市功能布局為：“一城、三區(qū)、三軸”的空間布局。三區(qū)：老城

4、區(qū)、汴河新城區(qū)、 符離集鎮(zhèn)區(qū)。形成“南部老城區(qū)中部新城區(qū)北部符離鎮(zhèn)區(qū)”的空間結構形態(tài)，城市呈現(xiàn)南北相向團聚發(fā)展。同時，由老城區(qū)的汴河區(qū)共同構筑成宿州市城市主城區(qū)。三軸：匯源大道、拂曉大道和汴河路構筑的三條城市發(fā)展軸線 優(yōu)化老城區(qū)、南抑北拓展限制老城區(qū)超強度開發(fā)，降低人口和建筑密度，增加綠地率，改善環(huán)境質(zhì)量。南部為城市水源地和未來采煤波及區(qū)，不適宜進行大規(guī)模的城市開發(fā)。北部地勢高爽，靠近河流，用地條件良好，能充分利用新汴河、沱河城市水域空間，改善城市環(huán)境。 東調(diào)西擴東部重點是進行空間內(nèi)部結構的調(diào)整，優(yōu)化用地結構，疏解部分城市功能，改善居住與產(chǎn)業(yè)空間的關系，提高環(huán)境質(zhì)量。西部隨著合徐高速公路、西部

5、路網(wǎng)和政務新區(qū)開發(fā)建設，是城市近中期重點發(fā)展建設的地區(qū)。 城市組團式發(fā)展東部重點是進行空間內(nèi)部結構的調(diào)整，優(yōu)化用地結構，疏解部分城市功能，改善居住與產(chǎn)業(yè)空間的關系，提高環(huán)境質(zhì)量。西部隨著合徐高速公路、西部路網(wǎng)和政務新區(qū)開發(fā)建設，是城市近中期重點發(fā)展建設的地區(qū)。 通過城市分區(qū)功能的調(diào)整，將形成老城區(qū)、西北新區(qū)、汴北和符離組團。宿州城市規(guī)劃宿州城市規(guī)劃 城市主城區(qū)重點向北、西北方向發(fā)展，適當向東發(fā)展，控制向南發(fā)展。促進人口從老城區(qū)疏散，建設向新城區(qū)集中，工業(yè)向開發(fā)區(qū)集中。老城區(qū)：以現(xiàn)狀建成區(qū)為主，以商貿(mào)金融、文化教育和工業(yè)、交通及居住等功能為主。汴河新區(qū)：沿城市南北主軸線發(fā)展形成汴河新城區(qū)。以行政

6、辦公、文化休閑、商貿(mào)服務和科技信息、居住等功能為主。符離鎮(zhèn)區(qū)：以商貿(mào)、文教和工業(yè)、交通及居住等為主的區(qū)級綜合功能區(qū)人口規(guī)模遠期至2020年達到73萬人，用地規(guī)?？刂圃?5平方公里宿州城市規(guī)劃人口規(guī)模近期（2010年）60萬人遠期（2020年）73萬人遠期（2050年左右）控制在90萬人以內(nèi)用地規(guī)模近期控制在65平方公里，遠期控制在70-75平方公里（近期城市實際居住人口按60萬人，用地按65平方公里，遠期人口按73萬人，用地按73平方公里進行平衡）。宿州城市規(guī)劃 城市主城區(qū)重點向北、西北方向發(fā)展，適當向東發(fā)展，控制向南發(fā)展。促進人口從老城區(qū)疏散，建設向新城區(qū)集中，工業(yè)向開發(fā)區(qū)集中。居住用地規(guī)劃

7、：規(guī)劃除老城區(qū)和符離老鎮(zhèn)區(qū)外，新辟8個居住片區(qū)。即：城東居住片區(qū)、東南居住片區(qū)、城南居住片區(qū)、西北居住片區(qū)、沱北居住片區(qū)、汴北居住片區(qū)、符南居住片區(qū)、符北居住片區(qū)。工業(yè)用地規(guī)劃：規(guī)劃安排4大工業(yè)區(qū)，即東南工業(yè)區(qū)、城西工業(yè)區(qū)、汴北工業(yè)區(qū)和符離工業(yè)區(qū)。倉儲用地規(guī)劃：除在規(guī)劃工業(yè)區(qū)分別配套4處倉儲用地外，規(guī)劃在城市西南部，新辟1處物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，建成皖北地區(qū)具有社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的運輸倉儲配送基地。宿州經(jīng)濟分析2011年，全市生產(chǎn)總值802.4億元，按可比價格計算，比上年增長13.7%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值217.5億元，增長5.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值325.7億元，增長22.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加

8、值259.2億元，增長11.5%。三次產(chǎn)業(yè)結構比27.1：40.6：32.3。人均GDP達14970元（折合2317美元）。 2011年全年累計完成固定資產(chǎn)投資480.03億元，比上年同期增長32.8 %。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成302.23億元，增長38.7%；農(nóng)村非農(nóng)戶投資完成109.06萬元，增長10.2%；房地產(chǎn)投資完成68.75億元，增長54.6%。宿州經(jīng)濟分析宿州經(jīng)濟分析 全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17384元，增長18.5%；城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為42.03%，比上年增長0.6個百分點。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積30.41平方米，比上年減少1.4平方米。 宏觀環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展總結

9、： 宿州全市面積9787平方公里，宿州市轄區(qū)為埇橋區(qū)，淮海經(jīng)濟協(xié)作區(qū)的核心城市之一，安徽省距離出海口最近的城市 宿州城市空間布局為“一城、三區(qū)、三軸”空間布局，城市主城區(qū)重點向北、西北方向發(fā)展，適當向東發(fā)展，控制向南發(fā)展。促進人口從老城區(qū)疏散，建設向新城區(qū)集中，工業(yè)向開發(fā)區(qū)集中。 2010年宿州GDP總量為802.4億元，較上年增加13.7%，總量位居安徽第八位，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17384元，增長18.5%文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) ( Cultural and Creative Industry ) 簡稱：CCI 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意經(jīng)濟或譯成“創(chuàng)造性產(chǎn)業(yè)”，是一種在全球化的消費社會的背景中發(fā)展起來的

10、，推崇創(chuàng)新、個人創(chuàng)造力、強調(diào)文化藝術對經(jīng)濟的支持與推動的新興的理念、思潮和經(jīng)濟實踐。 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)包含：文化產(chǎn)品、文化服務、智能產(chǎn)權三項內(nèi)容。 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的關系及具備城市名片的功能“旅游最核心的東西是創(chuàng)意。”中國人民大學文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研究所所長金元浦在主持國家重大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目，他發(fā)現(xiàn)，中國的旅游業(yè)正在慢慢轉(zhuǎn)型，文化與旅游結合的需求越來越明顯。 配合旅游業(yè)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)拉動當?shù)厝藲馀c經(jīng)濟指數(shù)，成為城市名副其實的無煙工業(yè)。如：“劉老根大舞臺”已經(jīng)成為沈陽的一張文化名片，看二人轉(zhuǎn)成了很多游客的選擇。這里的觀眾80%是外地人，平均上座率在98%以上。據(jù)悉，“劉老根大舞臺”在沈陽、哈爾濱、長

11、春、天津等地共有8家分店，在世界經(jīng)濟寒潮的大背景下，這些“大舞臺”卻出現(xiàn)“一票難求”的火爆場面。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在發(fā)達國家和地區(qū)迅猛發(fā)展，并成為經(jīng)濟的主要推動力量。在英、美、日等國，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)附加值占到GDP的8%，成為國家地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動產(chǎn)業(yè)結構升級。 在中國，北京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，軟件、網(wǎng)絡及計算機服務，新聞出版，廣播、電視、電影和設計服務等重點行業(yè)優(yōu)勢突出，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值已占到市GDP的10.3%；杭州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的戰(zhàn)略重點為：信息服務業(yè)、動漫游戲業(yè)、設計服務業(yè)、現(xiàn)代傳媒業(yè)、藝術品業(yè)、教育培訓業(yè)、文化休閑旅游業(yè)、文化會展

12、業(yè)等八大行業(yè)。產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP比重高達12.1%全國各地創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟有了很大發(fā)展，帶動地區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動產(chǎn)業(yè)結構升級，與此同時，也改善了地區(qū)的社會面貌，樹立地區(qū)新形象。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在發(fā)達國家和地區(qū)迅猛發(fā)展，并成為經(jīng)濟的主要推動力量。在英、美、日等國，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)附加值占到GDP的8%，成為國家地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動產(chǎn)業(yè)結構升級。 在中國，北京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，軟件、網(wǎng)絡及計算機服務，新聞出版，廣播、電視、電影和設計服務等重點行業(yè)優(yōu)勢突出，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值已占到市GDP的10.3%；杭州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的戰(zhàn)略重點為：信息服務業(yè)、

13、動漫游戲業(yè)、設計服務業(yè)、現(xiàn)代傳媒業(yè)、藝術品業(yè)、教育培訓業(yè)、文化休閑旅游業(yè)、文化會展業(yè)等八大行業(yè)。產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP比重高達12.1%全國各地創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟有了很大發(fā)展，帶動地區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動產(chǎn)業(yè)結構升級，與此同時，也改善了地區(qū)的社會面貌，樹立地區(qū)新形象。一篇關于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的訪談摘要讓安徽現(xiàn)象開花結果政協(xié)委員獻策文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展2010政協(xié)論壇：聚焦文化強省建設。時間：2010年12月15日一、百花齊放探索新路徑 訪談嘉賓：安徽省政協(xié)常委、省僑聯(lián)黨組書記、常務副主席康曉萍。 是歷史與現(xiàn)實的選擇： 近年來，我省影視產(chǎn)業(yè)、動漫產(chǎn)業(yè)等新興文化產(chǎn)業(yè)異軍突起，也為文化產(chǎn)業(yè)的整合和聚力發(fā)展找到了突破

14、口，探索出了道路，可以說，安徽文化產(chǎn)業(yè)在省委省政府，特別是省委宣傳部的有力領導和大力推動下，取得了引人矚目的成績，尤其是在文化體制改革和五大集團改制及集團化發(fā)展方面，取得許多新的突破和驕人業(yè)績，創(chuàng)造了文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“安徽現(xiàn)象”。下一步，就是要找到文化產(chǎn)業(yè)的突破口，以點連成線，以線織成面，以面帶動全局，并以此推動安徽文化產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。 一篇關于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的訪談摘要二、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)拓展新空間訪談嘉賓：省政協(xié)委員、蕪湖市政協(xié)主席方成朝陽產(chǎn)業(yè)的文化光輝 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是文化元素與科技手段有機結合的文化產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，是文化產(chǎn)業(yè)最富有活力和競爭力的行業(yè)。作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，已越來越成為先進生產(chǎn)力的重要組成部分

15、。從文化產(chǎn)業(yè)增加值以及占GDP的比重來看，目前，北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值已占GDP的12.6%；湖南省2009年文化產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達到了1800億元，成為湖南六大千億元產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)之一，增加值達682.16億元，占GDP的5.1%。 而通過文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，云南、廣西、貴州分別打出“七彩云南”、“文化廣西”、“多彩貴州”的文化名片。其中云南打造出云南映象、麗水金沙等文化產(chǎn)業(yè)品牌；廣西陽朔打造了印象劉三姐這一獨特品牌。比較之下，盡管我省文化產(chǎn)業(yè)增加值連續(xù)5年保持了30%以上的增幅。但產(chǎn)業(yè)規(guī)模不大，整體競爭實力不強，對國民經(jīng)濟的貢獻和支撐作用偏弱，還遠未成為支柱產(chǎn)業(yè)。以蕪湖市為例，2008年，蕪湖市文化

16、產(chǎn)業(yè)增加值僅23.17億元，占全市GDP的3.09%?！巴莸亍币馕吨臻g 雖然我省文化資源豐富，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展已取得了一些成績，但總體上發(fā)展還比較滯后。一篇關于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的訪談摘要三、文化民企打造新主體訪談嘉賓：省政協(xié)常委、省工商聯(lián)常委王康健如何實現(xiàn)安徽文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“彎道超越”，省工商聯(lián)王康健認為，根據(jù)市場規(guī)律和文化自身特點，文化產(chǎn)業(yè)的繁榮必須有民營企業(yè)的參與。發(fā)展我省文化產(chǎn)業(yè)，充分調(diào)動民營企業(yè)積極性、全面激發(fā)民營企業(yè)活力、不斷增強民營企業(yè)競爭力是關鍵。文化民企漸成氣象近年來，隨著民營文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化，民營文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度不斷加快。從全國看，2008年，文化產(chǎn)業(yè)中國非國有資本

17、所占比重明顯上升。其中個人資本上升最多，比2004年的25.1%提高了6.5個百分點。與2004年相比，私營單位數(shù)量增加了13萬家，增長78%；主營業(yè)務收入增加5442億元，增長144%。而在我省，“安徽現(xiàn)象”中備受關注的還有民營文化產(chǎn)業(yè)領域不斷拓展。目前，民營文化產(chǎn)業(yè)已涉及教育、文化、娛樂、博覽、攝影、廣告裝潢設計、園林綠化等眾多領域。民營文化產(chǎn)業(yè)已占全省文化產(chǎn)業(yè)的“半壁江山”。帶鐐銬的舞者與文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達省份相比，我省民營文化產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，還存在諸多制約因素。給力添翼助奮飛當前，對文化民企要從固本培元著手，大力扶持，使其向大而強的方向發(fā)展各縣、市、區(qū)人民政府、市政府各部門、各直屬機構：

18、加快發(fā)展服務業(yè)是促進我市產(chǎn)業(yè)結構轉(zhuǎn)型升級，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，實現(xiàn)跨越式發(fā)展的重要途徑之一。根據(jù)國務院關于加快發(fā)展服務業(yè)的若干意見（國發(fā)20077號）和安徽省人民政府關于加快發(fā)展服務業(yè)的若干意見（皖政2009118號），結合宣城實際，制定如下政策意見。范例：宣城市人民政府關于加快市本級服務業(yè)發(fā)展的若干政策意見（摘要）六、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)7.凡在我市工商注冊和稅務登記，從事創(chuàng)意設計、數(shù)字動漫及影視傳媒、藝術品生產(chǎn)、出版發(fā)行、演藝演出、體育經(jīng)營等企業(yè)，從營業(yè)年度起，所繳納的營業(yè)稅、增值稅和企業(yè)所得稅本市留成部分，前三年給予100%獎勵，后三年給予50%獎勵。其中拍攝電影和電視劇的企業(yè)，所繳納的營業(yè)稅和企

19、業(yè)所得稅本市留成部分，五年內(nèi)給予100%獎勵。8.對投資額2000萬元以上（不含土地款）的文化產(chǎn)業(yè)項目或以原文化企業(yè)新擴建的項目，優(yōu)先安排項目用地，項目用地依法實行招拍掛，凈地交付，土地價格比照工業(yè)用地政策執(zhí)行，市政府將土地出讓金超出工業(yè)用地價格部分全額支持項目基礎設施建設；其中配套商住用地面積不超過15%，土地價格執(zhí)行低于成交價一定幅度的協(xié)議約定價，市政府將協(xié)議約定價與成交價的差額部分全額返還支持項目基礎設施建設；稅收政策按國家有關規(guī)定執(zhí)行。建設期間，免收除人防易地建設費之外的各項行政事業(yè)性收費。從營業(yè)年度起，所繳納的營業(yè)稅、增值稅和企業(yè)所得稅本市留成部分，前三年給予100%獎勵，后三年給予

20、50%獎勵。 目前，我國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)雖然存在著市場不成熟，需求不穩(wěn)定，產(chǎn)業(yè)鏈尚不完整等許多不利因素，但創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在中國的發(fā)展前景十分廣闊，市場需求高速增長，經(jīng)濟效益非常誘人，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)目前在中國面臨著風險與發(fā)展并存的局面，可以算既是風險產(chǎn)業(yè)，又是前景無限的朝陽產(chǎn)業(yè)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展小結項目介紹項目介紹項目介紹項目一期規(guī)劃介紹項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀業(yè)態(tài)規(guī)劃布局業(yè)態(tài)規(guī)劃布局CONTENTS宿州城市發(fā)展項目認識文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)文化商業(yè)案例情況文化商業(yè)案例情況專題商業(yè)分析啟示專題商業(yè)分析啟示定位思路整理整體商業(yè)概念項目功能定位業(yè)態(tài)規(guī)劃理念業(yè)態(tài)細分組合建筑規(guī)劃建議宏觀市場背景宏觀市場背景專題商業(yè)研究專題商業(yè)研究商業(yè)整體定

21、位商業(yè)整體定位合作方式合作方式合作方式以文化帶動商業(yè)的多元化發(fā)展；業(yè)態(tài)中娛樂、餐飲比重突出；建筑富有特色；商業(yè)需要大量外部客群來支撐，輻射氛圍廣。典型案例選取案例選取特征案例選取類型市郊文化商業(yè)項目主題公園帶動文化商業(yè)項目常州淹城深圳東部華僑城徐州漢街案例名稱案例示意郊區(qū)文化商業(yè)案例:常州淹城項目位置：常州武進區(qū)中心區(qū)武宜路主題定位：淹城春秋樂園全球首家春秋文化主題夢幻樂園項目概況：旅游區(qū)占地約6000畝，分為六大版塊：淹城春秋園、春秋淹城古國遺址、春秋文化休閑區(qū)、淹城野生動物世界、淹城仿古商業(yè)街區(qū)、春秋文化旅游地產(chǎn)區(qū)。目前已完成淹城遺址公園的保護規(guī)劃、文化商業(yè)街和野生動物園的建設并已對外開放

22、。商業(yè)業(yè)態(tài)：特色商業(yè)街由美食街、文化街、中醫(yī)街組成，總建筑面積約4.5萬平米。附近配套：淹城外城往南為野生動物世界所在地，占地2000畝，擁有兩百多種近萬只動物，至目前為止，還是江蘇省唯一一家超大規(guī)模的野生動物園。n淹城美食街得到 武進區(qū)政府大力扶持，對于部分重點扶持商家免除三年租金，給予房價的百分之三的房租補貼。目前美食街共有經(jīng)營企業(yè)二十余家，囊括了武進地區(qū)的十大招牌菜，八大特色菜以及周邊地區(qū)的特色菜肴。n目前美食街消費群以本地人為主，游客為輔，人氣相對要好。n美食街停車較為方便，停放的車輛以中低檔轎車居多。序號商家名稱序號商家名稱1西太湖美食館9鄭陸炮羊肉館2常州麻糕店10泰村魚圓土菜館3

23、焦溪二花臉菜館11多寶農(nóng)家菜4太湖三白館12春暉閣5寨橋老鵝館13旺閣漁村6戴溪青魚館14春秋茶樓7芙蓉鮮螺館15武進名仁土特產(chǎn)8湟里紅星牛肉館美食街主要商家常州淹城美食街項目特征234n目前淹城的商業(yè)配套帶有濃郁的歷史文化特色，注重地域文化的弘揚，滿足游客的旅游消費需求。n尚在建設中的春秋文化園與主題公園將結合游樂設施與水幕電影，游樂色彩濃厚。淹城的商業(yè)配套以滿足游客旅游消費需求為主，旅游消費力不足的前提下沒有兼顧城市人群消費。n目前景區(qū)吸引的游客數(shù)量較少，武進博物館日常接待人數(shù)400-500人，長假期間日均1萬人左右；淹城遺址年接待人數(shù)12萬左右。n旅游人群以周邊城市居民為主，周邊縣市人群

24、為輔。從目前來看，項目宣傳好知名度不高，淹城所吸引的旅游人數(shù)較少，能夠為項目商業(yè)部分的帶來的旅游人群有限。n淹城為春秋古城池遺址，三城三河，水護城池，建筑為純粹的春秋仿古建筑，雖然風格統(tǒng)一但缺乏變化，容易出現(xiàn)審美疲勞。純粹的復古建筑并不一定適合各種商家的物業(yè)需求，缺乏現(xiàn)代元素，缺乏互動元素，雖然古樸但是沉悶。1消費者功能定位業(yè)態(tài)選擇n目前淹城的商業(yè)配套以本土特色餐飲、洗浴、中醫(yī)養(yǎng)生、文化藝術品專賣、洗浴為主；后期策劃以游樂業(yè)態(tài)為主。淹城的餐飲業(yè)態(tài)建議以休閑餐飲為主，餐飲區(qū)在政府的大力扶植之下，經(jīng)營勉強較好。建筑特色常州淹城特征及啟示：東部華僑城 項目概況：n主要投資商：華僑城集團 n項目地址：

25、位于深圳大梅沙n項目總面積：占地9平方公里，投資額35億n項目定位：國內(nèi)首個集休閑度假、觀光旅游、戶外運動、科普教育、生態(tài)探險等主題于一體的大型綜合性國家生態(tài)旅游示范區(qū)。n項目典型商家：茵特拉根酒店及酒店群、4D影院、120米天幕、大俠谷天街 （主要包括紅酒商業(yè)街、地下酒窖體驗區(qū)、海布倫宮、湖畔美食長廊、海菲德湖等）三項戰(zhàn)略性突破生態(tài)旅游內(nèi)涵的突破華僑城人利用得天獨厚的自然資源，人工化方法充分美化和精化的原生態(tài)型景觀，還有用現(xiàn)代科技手段、文化活動等，打造全新的“生態(tài)旅游” 。從城市中心向郊區(qū)地帶突破距城市核心商圈一小時，東部華僑城從產(chǎn)品設計、區(qū)域規(guī)劃上都充分考慮與地處城市外圍的特定空間，形成良

26、性互動關系，建造非都市型的休閑類旅游產(chǎn)品。 從觀光旅游向休閑度假突破東部華僑城根據(jù)現(xiàn)代社會旅游業(yè)、休閑業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢和特點，尤其是休閑旅游的要素特征，突出了項目的特色和優(yōu)勢。東部華僑城大梅沙開發(fā)成果利用自然資源、文化表演、科技元素成功打造了郊區(qū)休閑度假中心。科技元素：有效整合聲光電、廣場系統(tǒng)、景觀、建筑等多資源綜合開發(fā)，強調(diào)景觀之外科技的吸引力。茵特拉根主題酒店群酒店群：因特拉根瑞士藝術五星級酒店、房車酒店、大華興寺菩提賓舍、瀑布酒店、火車旅館等大華興寺菩提賓舍房車酒店形成旅游功能和居住功能的混合布局，即建設集旅游、度假、文化教育相關的特色商業(yè)以及高檔居住為一體的綜合社區(qū)。開發(fā)特色以主

27、題公園帶動，由旅游文化+地產(chǎn)開發(fā)為特色等，逐步完善集旅游、休閑、餐飲、娛樂、文化、購物、居住的多功能綜合項目。東部華僑城天麓本項目借鑒n總體而言，發(fā)掘自然景觀優(yōu)勢還需科技等更多的元素來吸引人流；n配套的酒店藝術、特色明顯，與項目整體定位契合；n商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲為主，并注重養(yǎng)生概念，還有互動DIY的節(jié)目吸引客流。n建筑依托湖景及自然景觀，低密度園林式開發(fā)理念，建筑與景觀融為一體；n業(yè)態(tài)結合面向游客的特點，業(yè)態(tài)以特色餐飲、咖啡西餐為主，也有部分旅游零售商業(yè)n充分挖掘文化、湖景資源案例小結案例特色n地理位置：徐州沛縣 n商業(yè)規(guī)模：南北長約700米，東西長約500米，呈十字形分布，商業(yè)面積約5萬平方米（

28、不含酒店）n代表商家：酒店：約2萬平米，漢源賓館零售：占比約70%，真維斯、美特斯邦威、森馬、以純、依米奴、唐獅、中國移動等；娛樂：占比約20%，金碧輝煌、富僑足浴、錢柜KTV、英皇KTV、工藝品：占比約10%，漢仁源古玩、陽光字畫、n商業(yè)特點：仿古建筑特色商業(yè)街，緊鄰歌風臺、高祖原廟，旅游文化特征明顯。n發(fā)展現(xiàn)狀：漢街商業(yè)步行街為政府規(guī)劃的集特色餐飲、休閑娛樂、旅游文化為一體的商業(yè)步行街，但商家形態(tài)較為單一，東西向街道以服裝為主，南北向街道以文化娛樂為主。缺陷：店面形象與建筑風格不符，正門遠離商業(yè)區(qū)，因此除靠近漢城路入口處的數(shù)家品牌服裝專賣店可以吸引一定人流外，其他區(qū)域均經(jīng)營慘淡，空置率約2

29、030%。徐州漢街商業(yè)步行街美特斯邦威真維斯唐獅月丫船KTV中國移動浪莎專賣漢仁源古玩奇寶齋藝術館尚品數(shù)碼嘉朋大盆菜KTVKTV漢源賓館漢城公園富僑金碧輝煌俱樂部歌風臺、漢高祖原廟徐州漢街商業(yè)步行街漢城公園位于沛城中心，總占地 989 畝，建筑面積 1.5萬 平米，是一座集古典建筑精華與現(xiàn)代造園藝術為一體的綜合性公園。其中漢宮區(qū)是漢城公園的主景區(qū)，占地面積 3.5 萬平方米，主要由漢魂宮、漢闕、望樓、長廊、東西配殿、仙人承露臺、沛宮及側殿等仿漢建筑群組成。 徐州漢街商業(yè)步行街 沛縣漢源賓館（四星級）位于沛縣湯沐西路，漢城公園西側， 二至四層結構，建筑面積30000平方米，擁有各種客房248套。

30、是集住宿、餐飲、娛樂為一體的綜合性園林式賓館。徐州漢街商業(yè)步行街典型商家本項目借鑒n總體而言，建筑與漢代風格一致，成為項目最大的特色；n配套的酒店利用文化及景觀資源打造成當?shù)刈罹哂绊懥Φ男羌壘频?；n商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃欠缺，定位以傳統(tǒng)零售為主，導致與相鄰的漢陽路商業(yè)街直接競爭；KTV業(yè)態(tài)布置在主大門，由于為夜間消費業(yè)態(tài)致使該區(qū)域商業(yè)氛圍冷清。n建筑依托漢文化、古建及湖景，打造仿古建筑商業(yè)一條街；n業(yè)態(tài)主要面向城市人群消費，業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)服裝零售為主，也有部分娛樂及工藝品等業(yè)態(tài)n充分挖掘文化、湖景資源徐州漢街案例小結案例特色項目名稱深圳東部華僑城徐州漢街商業(yè)街地理位置深圳鹽田區(qū)三洲田徐州沛縣商業(yè)規(guī)模酒店群+

31、天街等酒店（3萬平）+漢街（5萬平）文化景觀主題公園、自然景觀、科技動感樂園漢文化公園、漢高祖原廟等商業(yè)定位都市休閑度假區(qū)城市零售商業(yè)步行街業(yè)態(tài)特征酒窖、美食長廊、西餐、概念餐飲等服裝零售為主+KTV+工藝品成功因素發(fā)掘自然景觀優(yōu)勢及科技等更多的元素來吸引人流；配套的酒店藝術、特色明顯，與項目整體定位契合；商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲為主，并注重養(yǎng)生概念，還有互動DIY的節(jié)目吸引客流。整體經(jīng)營狀況一般發(fā)揮了建筑文化優(yōu)勢，古建商業(yè)建筑吸引客流但業(yè)態(tài)規(guī)劃不盡合理，如城市客群定位導致與其他商業(yè)競爭激烈；主出入口的娛樂業(yè)態(tài)阻斷了日間消費主題公園帶的文化商業(yè)案例分析啟示：本項目以文化主題公園帶動，自然景觀資源豐富，與

32、案例相比有可取之處：n項目屬性：作為文化主題公園帶動商業(yè)，充分發(fā)揮歷史文化的聚客能力n目標消費群體：必先把握園區(qū)旅游消費，再兼顧城市消費的需求；n業(yè)態(tài)特色：引入養(yǎng)生、科技等領先概念；n建筑風格：尊重古建風格，引入現(xiàn)代商業(yè)元素，即要保證整體格調(diào)又要滿足商家建筑要求。文化商業(yè)案例啟示：商業(yè)規(guī)律：文化主題商業(yè)已成為目前商業(yè)的發(fā)展趨勢之一，依托于歷史文化和自然景觀，開發(fā)休閑娛樂為導向的業(yè)態(tài)城市背景：片區(qū)文化：項目啟示：宿州擁有5000余年的歷史文化傳承，文化大市，文化強市戰(zhàn)略，促進文化旅游產(chǎn)業(yè)文化商業(yè) 可行性 汴北新區(qū)加快文化旅游經(jīng)濟板塊開發(fā)，文化號召力強，將產(chǎn)業(yè)園打造成文化發(fā)展示范區(qū)地塊文化商業(yè)開發(fā)

33、借助良好的政策環(huán)境，植入歷史文化，開發(fā)適合旅游特色和周邊消費特性的文化商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局業(yè)態(tài)規(guī)劃布局CONTENTS宿州城市發(fā)展項目認識文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)文化商業(yè)案例情況專題商業(yè)分析啟示定位思路整理定位思路整理整體商業(yè)概念整體商業(yè)概念項目功能定位項目功能定位業(yè)態(tài)規(guī)劃理念業(yè)態(tài)細分組合建筑規(guī)劃建議宏觀市場背景宏觀市場背景專題商業(yè)研究專題商業(yè)研究商業(yè)整體定位商業(yè)整體定位合作方式合作方式合作方式文化，是一種消遣、是一種人生體驗，是一種生活樂趣，是融入了時間的表演在文化的歷史長河中尋找一種人生的創(chuàng)意也是如此。城市環(huán)境總結：1、政府實施“文化大市、文化強市”戰(zhàn)略，提高文化旅游對經(jīng)濟社會發(fā)展的影響力和帶動力，文化旅

34、游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速；2、項目將開發(fā)出文化發(fā)展示范區(qū)、城市繁榮副中心典型案例研究：1、案例商業(yè)部分依托歷史文化或主題公園來帶動；2、業(yè)態(tài)注重餐飲、娛樂比重，但由于目標群體消費力的差異使得業(yè)態(tài)在檔次、品牌方面存在不同；3、建筑運營仿古元素，與自然和諧統(tǒng)一城市環(huán)境啟示：n把握城市重點開發(fā)文化旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，依托主題公園的帶動，前瞻性地考慮滿足整個園區(qū)的消費需求項目條件分析：、人文、自然資源豐富，濱水商業(yè)特征現(xiàn)狀、與埇橋老區(qū)、市區(qū)交通便捷案例研究啟示：n目標消費群體：兼顧旅游客群消費與城市居民消費；n業(yè)態(tài)特色：商業(yè)娛樂化，突出餐飲、娛樂業(yè)態(tài)，考慮引入養(yǎng)生、科技等領先概念；n建筑風格：尊重古建風格，引入

35、現(xiàn)代商業(yè)元素項目分析啟示：n業(yè)態(tài)規(guī)劃須突出休閑、文化兩大特色；n必須在滿足園區(qū)的消費基礎上兼顧城市消費定位思路整理解決之道：1、項目定位主題化、特色化，讓建筑特色成為商業(yè)的主力店之一，截流片區(qū)外流消費者，吸引周邊居民消費。2、藝術文化與商業(yè)業(yè)態(tài)相結合，養(yǎng)生與科技理念引入，增加休閑娛樂聚客業(yè)態(tài)，力求客流穩(wěn)定平衡。3、提煉項目概念主題與特色，加強項目吸引客流亮點的打造，加大市場推廣中的知曉度傳播。項目現(xiàn)在面臨的最大問題？1、項目所處周邊開發(fā)周期長不成熟，人流少2、市區(qū)多商業(yè)項目分流商家或消費群體目標客戶類型比例基本情況描述需求業(yè)態(tài)文化藝術工作者、游客、注重品質(zhì)化休閑品位的中高端商務差旅人群50%有

36、品位愛好文化藝術、旅游度假、注重居住和辦公環(huán)境社交之餐飲、休閑娛樂消費城市文化體驗、感受酒店或居住、文化工藝品、觀光及體驗娛樂、商務正餐、快餐西餐料理、酒吧特色紀念品兜售城市中高消費人群、城市商務寫字樓辦公人群、35%宿州高收入高品位的消費群體、市區(qū)及企業(yè)、商務區(qū)人群休閑消費娛樂消費社交消費影院、健身培訓品牌時尚購物（一站式休閑娛樂購物中心體驗）高檔社區(qū)住戶、城市富裕階層15%城市高收入這家庭消費綜合服務需求消費便捷消費Spa 、美容美發(fā)等個人護理服務、娛樂目標客戶群需求分析目標消費群體：中高端品質(zhì)化、休閑娛樂綜合化、家庭休憩便捷化生態(tài)的親水的藝術的文化休閑目的地定位思路：n強藝術文化、親水景

37、觀資源的原生態(tài)稀缺特點，打造生態(tài)濱水棧道及生態(tài)廣場，讓商業(yè)和生態(tài)湖區(qū)融為一體；n區(qū)別于宿州已有的購物、餐飲娛樂項目，響應文化立市號召，引進國際影音和項目獨有的藝術符號，打造代言宿州的城市綠色、低碳、藝術的餐飲娛樂目的地街區(qū)；n親湖的、自然的，郊區(qū)休閑度假生活；慢節(jié)奏、格調(diào)的，讓居家生活更寫意！n倡導都市文化藝術生活。項目商業(yè)發(fā)展策略建議：創(chuàng)造標桿效應！打造商業(yè)地標！123標桿業(yè)態(tài)標桿建筑 標桿業(yè)態(tài)l符合市場導向又富有前瞻性，針對中高端客戶群就概念餐飲、特色餐飲、私人會所、及SPA、養(yǎng)生度假中心等業(yè)態(tài)展開研究，地區(qū)首創(chuàng)業(yè)態(tài)l針對區(qū)域文化消費習慣，精心組合業(yè)態(tài)，打造專屬消費地l充分利用項目的昭示性

38、，借用靈石、書畫藝術文化，打造建筑文化標桿Museum Park（博物館公園式商業(yè)） 都市文化休閑目的地宿州首席文化創(chuàng)意街區(qū)n生態(tài)示范文化街區(qū)都市文化主題商業(yè)新標桿，滿足人文消費需求n宿州標桿商業(yè)項目，引領城市新型消費方式的Life Style商業(yè)街n綜合性的、組團化的、國際化的、永不落幕的藝術街區(qū)整體形象及商業(yè)概念：示意圖示意效果圖Museum 博物館式商業(yè)Park公園式商業(yè)n宿州唯一公園式新生代休閑商業(yè)n突破傳統(tǒng)的封閉式商業(yè)形態(tài)，更加開放n建筑元素：主題公園、湖景、街區(qū)、廣場、古建n倡導慢生活格調(diào)，遠離囂喧的城市n奇石博物館及文化名人園的帶動n藝術、文化元素廣泛運用于商業(yè)n藝術餐飲、創(chuàng)意市

39、集、復古建筑n倡導品位生活、格調(diào)商業(yè)Museum Park不只是商業(yè)，更多的是倡導格調(diào)的、慢節(jié)奏的Life Style。商業(yè)經(jīng)營特點：感受宿州都市文化內(nèi)涵與休憩度假的時尚領地n借助文化公園、藝術品展示、親湖棧橋及影音新體驗，吸引都市高端商務人群及家庭人群，打造親近自然的都市現(xiàn)代人文地標，永不落幕的藝術體驗；n借助綠色生態(tài)街區(qū)建筑打造，創(chuàng)造主題低碳商業(yè)；n打造具有城市特色的藝術餐廳和養(yǎng)生度假商業(yè)，營造城市商業(yè)理念新標桿；n開創(chuàng)一站式餐飲娛樂目的地，讓城市商務和居家生活再添新元素。商業(yè)概念闡述Park 公園式商業(yè)n公園式：項目規(guī)模體量較大，大型廣場和公共部分，景觀、園林、小品、休憩場所的打造，公園

40、式主題為消費者營造了輕松休閑的生活氛圍和情趣；nLife Style 強調(diào)的新生活方式，宿州唯一公園式新生代休閑商業(yè)，突破傳統(tǒng)封閉式商業(yè)形態(tài)更加開放，倡導慢生活，公園式商業(yè)契合了Life Style的內(nèi)涵。極富個性的優(yōu)越自然環(huán)境獨特的建筑形式更多開放的公共空間LIFESTYLE 商業(yè)強調(diào)都市休閑的業(yè)態(tài)定位及組合功能定位業(yè)態(tài)篩選奧特萊斯特價場影院個人綜合服務娛樂家電時尚青春零售超市/百貨餐飲大世界皮包皮具鞋酒吧、西餐、咖啡大型餐飲KTV、夜總會、足浴等綜合消費者需求、項目競爭策略商業(yè)元素及城市購物中心功能形成有特色的功能模塊組合文化藝術街區(qū)綜合服務：特色零售（藝術品、高爾夫）項目功能定位影院酒店

41、酒店藝術酒店、會所影院精品商業(yè)養(yǎng)生館商務接待會談夜間經(jīng)濟藝術酒店及會所：引進藝術酒店或設計型酒店，滿足旅游及商務需求；并打造高端藝術會所或企業(yè)會所，成為城市特定高端人群的專屬領地；文化風情美食街：引入國內(nèi)外藝術/概念餐飲品牌，并涵蓋宴會餐飲、異國餐飲、西餐咖啡 、高端茶館、民族風味連鎖餐飲等，并融入養(yǎng)生館、高端SPA、健身及婚紗攝影等業(yè)態(tài)，體現(xiàn)生態(tài)品質(zhì)商業(yè)新地標；夜間經(jīng)濟：引進國際領先IMAX影院、電視電臺演播廳、藝術酒吧、室內(nèi)娛樂城等。三大功能組合：藝術酒店及會所+夜間經(jīng)濟+文化風情美食街等功能組合分析商業(yè)概念藝術酒店及會館文化風情美食街夜間經(jīng)濟概念闡述商務接待及度假居住文化交流藝術品消費游

42、客聚集的、藝術品位的、現(xiàn)代與古代文化的融合，把握電影電視的發(fā)展趨勢，打造文化娛樂體驗新天地業(yè)態(tài)延展藝術酒店或設計型酒店藝術會館或企業(yè)會所西餐、咖啡高端餐飲、概念餐飲養(yǎng)生館SPA健身等特色影院及電視演播廳、明星產(chǎn)品展售藝術酒吧室內(nèi)樂園等價值貢獻文化產(chǎn)業(yè)園商務配套；高端人群專屬領地主題業(yè)態(tài)和功能區(qū)域文化概念深化、吸引商業(yè)客流運營方式訂單式統(tǒng)一招商統(tǒng)一招商或訂單式神話般的養(yǎng)生度假圣地夜間經(jīng)濟區(qū)特色風情美食街國際影視文化中心世界文化旅游之窗文化藝術交流平臺民族的就是世界的，宿州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目經(jīng)營理念項目經(jīng)營理念主題概念的突破：Museum Parkn綜合性提升競爭力。突破普通項目純粹的餐飲娛樂街或

43、零售商業(yè)街的主題概念；首倡 Museum Park 概念，打造都市文化休閑目的地商業(yè)，集藝術、餐飲、娛樂、商務、旅游的等功能為一體；n品牌特色化、國際化。引進最具文化特色的及特色文化產(chǎn)業(yè)，強化品牌的市場號召力；n后期經(jīng)營推廣，擴大知名度與美譽度，永不落幕的藝術街區(qū)商業(yè)價值的突破：短中長期收益兼顧突破普通項目單一的贏利模式，實現(xiàn)“短、中、長期”收益兼顧：n短期銷售回款租售結合，銷售部分物業(yè)回款以確保持續(xù)開發(fā)n經(jīng)營長期贏利項目可實現(xiàn)長期經(jīng)營，有盈利保障n資產(chǎn)永久增值通過前期開發(fā)經(jīng)營提升整個產(chǎn)業(yè)園及周邊地塊的開發(fā)用地整體價值。業(yè)態(tài)規(guī)劃布局業(yè)態(tài)規(guī)劃布局CONTENTS宿州城市發(fā)展項目認識文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)文

44、化商業(yè)案例情況專題商業(yè)分析啟示定位思路整理整體商業(yè)概念項目功能定位業(yè)態(tài)規(guī)劃理念業(yè)態(tài)規(guī)劃理念業(yè)態(tài)細分組合業(yè)態(tài)細分組合建筑規(guī)劃建議建筑規(guī)劃建議宏觀市場背景宏觀市場背景專題商業(yè)研究專題商業(yè)研究商業(yè)整體定位商業(yè)整體定位合作方式合作方式合作方式民俗文化村民俗文化特色公園特色商務區(qū)酒店業(yè)會展業(yè)商務會所集中商業(yè)奇石博覽區(qū)博物館奇石交易區(qū)百家名人園會所文化產(chǎn)業(yè)區(qū)書畫、民間藝術地方傳統(tǒng)文化展示、交易中心藝術中心文化藝術培訓演藝中心度假養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展線特色商業(yè)發(fā)展線沿線布置集中商業(yè)民俗文化商業(yè)街特色餐飲街藝術作品商業(yè)街景觀發(fā)展線（動靜分割線）地產(chǎn)發(fā)展線整體規(guī)劃理念產(chǎn)業(yè)名稱產(chǎn)業(yè)內(nèi)容重點項目（舉例）核心文化產(chǎn)業(yè)

45、以書畫、民間藝術為核心的藝術創(chuàng)作； 以馬戲、泗州戲、梆子戲為核心的藝術展示，如文化表演（音樂、戲劇、舞蹈）、文化視覺藝術（繪畫、雕塑等）； 以靈璧石文化為基礎的應用，如藝術品設計、旅游紀念品設計等； 以宿州文化為核心的藝術交易； 其它傳統(tǒng)民俗藝術展示表演等民俗文化村青年藝術家驛站 奇石交易中心民間藝術創(chuàng)作基地演藝休閑廣場及演藝劇目開發(fā) 書畫交易街區(qū) 綜合展覽中心 衍生支持產(chǎn)業(yè)對核心文化產(chǎn)業(yè)形成支持的產(chǎn)業(yè)。如藝術創(chuàng)作材料經(jīng)營、展覽設施經(jīng)營、策展專業(yè)、展演經(jīng)紀、活動策劃、教育培訓等。藝術實訓基地 設計制作基地 配套服務產(chǎn)業(yè)完善 “吃、住、行、游、購、娛”旅游六要素配套。主題餐飲街區(qū) 主題酒店特色產(chǎn)

46、品購物風情街 旅游集散中心反哺支持產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)中高端住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)劃理念開發(fā)節(jié)奏規(guī)劃對項目開發(fā)的帶動性、重要性項目需求急迫性、開發(fā)成熟度LOWLOWHIGH 奇石博物館 百家名人園奇石交易區(qū)特色商業(yè)街中高端住宅主題餐飲區(qū)特色商務區(qū)文化演藝區(qū)書畫交易區(qū)綜合展覽區(qū)民俗文化村青年藝術家藝術創(chuàng)造基地旅游集散中心分期開發(fā)原則 1、招商次序原則。 根據(jù)招商的難易程度篩選與確定主導項目 2、項目開發(fā)帶動原則。 根據(jù)主導項目性質(zhì)確定輔助項目的開發(fā)及時序 3、項目開發(fā)成熟度原則。 根據(jù)開發(fā)成熟度確定先期投入開發(fā)的項目 4、投資成本原則。 主導項目的引入時序保證彈性原則，分期有序?qū)?對現(xiàn)有資源梳理整合 ，奠定項目文

47、化基調(diào) 引入與城市特質(zhì)相關的文化產(chǎn)業(yè)內(nèi)容 通過創(chuàng)新性商業(yè)演繹形式豐富文化內(nèi)涵，吸引市場目光步驟一 :文化核心內(nèi)容注入 完善景區(qū)文化衍生產(chǎn)業(yè)配套服務 完善景區(qū)旅游吃、住、行、游、購、娛 配套服務 步驟二 ：園區(qū)配套服務完善步驟三 ：園區(qū)品牌體系構建 通過文化內(nèi)涵的注入和相關產(chǎn)業(yè)鏈的完善，形成園區(qū)在文化領域的權威影響力 通過差異化定位，形成園區(qū)旅游知名度、人氣和口碑的提升中高端住宅開發(fā)進行反哺 景區(qū)活力元素引入一般以引入文化活動為主。 文化活動和文化景觀動靜結合，能夠豐富景區(qū)的旅游形式；加深對景區(qū)文化的感受；延長停留時間；增添景區(qū)的市場吸引力；提高景區(qū)的知名度和美譽度；保證和促進景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

48、文化演藝劇目 文化交流論壇 文化研習活動 活力元素引入一期規(guī)劃布局示意結合商業(yè)分布特點，最大限度利用項目資源，使人流動線合理最大化，動靜分區(qū)，按組團分主題，突出區(qū)域協(xié)作的同時，如安排聚人氣的商業(yè)在臨湖及內(nèi)街區(qū)，帶動項目整體的商業(yè)價值。博物館百家名人園中端住宅奇石交易區(qū)書畫藝術品交易中心高端住宅一期規(guī)劃布局理念1、通過博物館、百家名人園的建設，樹立項目文化產(chǎn)業(yè)的基本屬性2、奇石交易區(qū)、書畫藝術品交易中心的打造，符合宿州的文化特質(zhì)和資源構造，其業(yè)態(tài)特質(zhì)與項目地塊特質(zhì)較為吻合，便于項目招商及銷售，及時回籠資金。3、兩大住宅類型與文化商業(yè)的滾動開發(fā)，便于發(fā)揮項目資金的杠桿效應4、酒店由于將占用大量資金

49、，且作為一期項目開發(fā)將面臨較大的經(jīng)營壓力，建議二期進行開發(fā)5、生地開發(fā)商業(yè)需要較長的培育期，且項目周邊沒有合理支持，集中性商業(yè)建議二期開發(fā)。建筑規(guī)劃布局示意整體風格：仿古建筑，徽派風格建筑布局：相對集中的商業(yè)街區(qū)（2-3層），聚集人氣；建筑規(guī)劃布局示意圖建筑規(guī)劃布局示意圖1 1示意圖示意圖2 2建筑規(guī)劃布局示意整體風格：徽派建筑建筑布局：院落式徽派街區(qū)商業(yè)，一般為3層，院落式布局；滿足個性主題主力商家的物業(yè)要求。建筑規(guī)劃布局示意圖1院落式街區(qū)效果圖示意圖整體建筑風格徽派建筑商業(yè)街區(qū)入口效果圖示意圖示意圖整體建筑風格特色室內(nèi)步行街效果圖徽派建筑商業(yè)街區(qū)街區(qū)示意圖街區(qū)示意圖業(yè)態(tài)規(guī)劃布局業(yè)態(tài)規(guī)劃布局宿州城市發(fā)展項目認識文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)文化商業(yè)案例情況專題商業(yè)分析啟示定位思路整理整體商業(yè)概念項目功能定位業(yè)態(tài)規(guī)劃理念業(yè)態(tài)細分組合建筑規(guī)劃建議宏觀市場背景宏觀市場背景專題商業(yè)研究專題商業(yè)研究商業(yè)整體定位商業(yè)整體定位合作方式合作方式合作方式合作方式階段工作用時協(xié)調(diào)服務成果提交前期策劃咨詢階段90120天15