第二章開發(fā)土地的取得

1、l教學(xué)目的和要求：了解項目開發(fā)用地獲取的途徑和方式。l教學(xué)難點和重點：重點了解土地使用權(quán)出讓的方式以及各種方式的優(yōu)缺點l教學(xué)方法：課堂講授結(jié)合案例l房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取建設(shè)項目用地主要有三種方式，即出讓、劃撥杠轉(zhuǎn)讓。其中出讓和劃撥屬于土地一級市場行為，轉(zhuǎn)讓屬于土地二級市場行為。l土地使用權(quán)出讓：土地使用出讓(簡稱土地出讓)是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向田家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。l土地出讓期限：居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50午。l土地使用權(quán)出讓方式：根據(jù)20

2、02年7月1日開始執(zhí)行的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，有定，有協(xié)議出讓，招標(biāo)，拍賣，掛牌出讓四種方式。l商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓l招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定l協(xié)議、招標(biāo)、拍賣出讓方式比較l掛牌出讓是廣東、江蘇和重慶等地在招標(biāo)拍賣出讓土地使用權(quán)的實踐中創(chuàng)新出來的，掛牌出讓綜合體現(xiàn)了招標(biāo)、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點，并同樣是具有公開、公平、公正特點的國有土地使用權(quán)出讓的重要方式，尤其適用于當(dāng)前我國土地市場現(xiàn)狀，具有招標(biāo)、拍賣不具備的優(yōu)勢：一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利

3、于投資者理性決策和競爭；二是操作簡便，便于開展；三是有利于土地有形市場的形成和運作。l據(jù)不完全統(tǒng)計，年、年和年全國招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)價款分別為億元、億元和億元。但從全國情況看，國有土地招標(biāo)拍賣出讓尚未形成制度，缺乏統(tǒng)一的法規(guī)，各地對土地招標(biāo)拍賣的范圍、組織實施程序等仍缺乏明確的規(guī)定，在一定程度上影響了全國土地招標(biāo)拍賣工作的規(guī)范運作l8.31大限：大限：關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 l土地使用權(quán)出讓合同是指土地所有者或其代表與土地使用權(quán)受讓人之間就出讓土地使用權(quán)出讓及如何行使使用權(quán)等所

4、達(dá)成的明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。l現(xiàn)有的土地使用權(quán)出讓實踐中，出讓合同一般采取類似于標(biāo)準(zhǔn)合同的格式，即合同的主要條款、格式一般均由出讓方提出，土地使用權(quán)受讓人只有通過協(xié)議或競爭確定出讓金的權(quán)利。l土地出讓合同主要內(nèi)容：第一，規(guī)定土地使用規(guī)則。包括：(1)主體建筑物性質(zhì)；(2)附屬建筑物性質(zhì)、類別；(3)建筑容積率(建筑面積密度)；(4)建筑覆蓋率(建筑密度)；(5)建筑總面積；(6)建筑層數(shù)，最高層數(shù)或平均層數(shù)；(7)綠化比率；(8) 建筑物設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。l規(guī)定受讓方修建的公益工程。用地者同意在用地紅線范圍內(nèi)一并建筑公益工程，并同意免費提供使用： (1)蹲位公廁； (2)小區(qū)公用停車場；(3)車

5、棚：(4)配電站。用地者同意政府的市政工程可在其紅線范圍內(nèi)的規(guī)劃位置建造，通過，而無需作任何補償。l合同還規(guī)定了設(shè)計、施工、竣工方面的要求。 (1)合同規(guī)定建筑設(shè)計、土地用途等必須符合土地利用要求， (2)規(guī)定受讓方動土施工的日期和完成定建筑面積的日期。l合同規(guī)定利用土地時對環(huán)境保護(hù)、園林綠化、消防、衛(wèi)生防疫等的要求，規(guī)定土地出讓的期限、出讓金的數(shù)額、支付期限和方式。l土地使用權(quán)出讓合同范本l房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取建設(shè)項目開發(fā)用他的第二種途徑是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。廣義土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括土地使用權(quán)的出讓。狹義的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，

6、通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。本節(jié)所說的土地使用枚轉(zhuǎn)讓且從狹義方面而言的。l把由土地使用權(quán)出讓而形成的土地市場稱為一級市場，由國家壟斷經(jīng)營；把允許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而形成的土地市場稱為二級市場。l (城市房地產(chǎn)管理法) 第36條規(guī)定以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時應(yīng)當(dāng)滿足以下條件 (1)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行，權(quán)利人不得擴(kuò)張其權(quán)利的內(nèi)容 (2)按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書 (3)按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的要完成開發(fā)投資總額的25以上，屬于成片開發(fā)土地的，要

7、形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。l土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式有三種，即出售、交換和贈與。l土地使用權(quán)的出售，是指土地使用者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他公民、法人，并獲得土地使用權(quán)出讓金的行為。這種出售行為與一般意義上的買賣不同，一般買賣行為涉及所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而土地使用權(quán)的出售只轉(zhuǎn)移使用權(quán)。l中華人民共和國土地增值稅暫行條例對土地轉(zhuǎn)讓過程中征收土地增值稅規(guī)定：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位，個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。土地增值稅的征收，為國家規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益提供丁重要手段。l土地使用權(quán)交換，是指雙方當(dāng)事人約定互相轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，其本質(zhì)是一種權(quán)利交易。l 土地使用權(quán)贈與，是指贈與人把所占有的土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給受贈人的行為。l劃撥出讓。依照城市土地管理法，土地使用權(quán)劃撥是指，經(jīng)縣級以上地方政府批準(zhǔn)，在土地使