成都奧園可行性研究報(bào)告

1、成都奧園可行性研究報(bào)告目 錄報(bào)告總體結(jié)論6I.報(bào)告說明6II.總體評(píng)價(jià)6III.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7IV.結(jié)論與建議8第一章 項(xiàng)目介紹911項(xiàng)目背景及地塊現(xiàn)狀9112項(xiàng)目背景9113地塊現(xiàn)狀912項(xiàng)目地塊綜合開發(fā)環(huán)境10121自然及人文歷史景觀條件10122交通條件10123水、土地、空氣污染狀況10124項(xiàng)目地塊周邊治安狀況分析1013項(xiàng)目地塊周邊建筑狀況分析1114項(xiàng)目地塊周邊居民狀況1115項(xiàng)目地塊周邊市政工程實(shí)施情況1116項(xiàng)目地塊周邊配套設(shè)施狀況11161商業(yè)設(shè)施11162生活設(shè)施1117項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析12171優(yōu)勢(shì)分析12172劣勢(shì)分析13第二章 宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究142.1國(guó)民經(jīng)

2、濟(jì)景氣狀況對(duì)本項(xiàng)目的影響142.2銀行利息及金融政策對(duì)本項(xiàng)目的影響142.3通貨膨脹因素對(duì)本項(xiàng)目的影響152.4固定資產(chǎn)投資對(duì)本項(xiàng)目的影響152.5消費(fèi)需求對(duì)本項(xiàng)目的影響16第三章項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析1731項(xiàng)目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理17311行政區(qū)劃17312自然地理1732項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r183.2.1國(guó)民經(jīng)濟(jì)183.2.2對(duì)外開放183.2.3城鄉(xiāng)建設(shè)193.3溫江城市發(fā)展戰(zhàn)略定位1934 項(xiàng)目區(qū)位人文歷史與景觀狀況19341人文歷史19342項(xiàng)目區(qū)位景觀狀況2036項(xiàng)目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)狀況2237項(xiàng)目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況23371能源狀況23372通訊狀況23373教育條件23

3、374醫(yī)療條件2338項(xiàng)目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃2439項(xiàng)目區(qū)位綜合開發(fā)價(jià)值分析24391有利因素24392不利因素25第四章 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀2741房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益增加274.2房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁2743住宅開發(fā)份額不斷擴(kuò)大2844規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高2845商品房銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)趨緩，房?jī)r(jià)趨于下降2846開發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善2947空置總量與空置面積上升2948土地政策購(gòu)置面積增勢(shì)較猛2949成都房地產(chǎn)市場(chǎng)展望31第五章 市場(chǎng)有效需求及項(xiàng)目定位建議3251消費(fèi)者特征分析32511消費(fèi)能力32512年齡結(jié)構(gòu)3252消費(fèi)者地域結(jié)構(gòu)3253消費(fèi)者心理習(xí)慣特征3

4、353成都市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求特征34531消費(fèi)者對(duì)方位的選擇分析34533消費(fèi)者對(duì)置業(yè)環(huán)域的選擇3555項(xiàng)目所處板塊的消費(fèi)環(huán)境3956成都購(gòu)房者對(duì)運(yùn)動(dòng)與健康的認(rèn)知程度4057成都市購(gòu)房者對(duì)精裝房的認(rèn)知程度4058本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體綜合定位4059產(chǎn)品主題定位41第六章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度4461施工條件4462計(jì)劃進(jìn)度安排44第七章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措4671投資估算的范圍4672投資估算的內(nèi)容4673投資估算的依據(jù)4774項(xiàng)目總投資4775投資分年投入計(jì)劃4976資金籌措49第八章 財(cái)務(wù)效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5081財(cái)務(wù)分析的依據(jù)5082財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取5283財(cái)務(wù)效益分析5284 盈虧平衡分析5

5、785敏感性分析5886風(fēng)險(xiǎn)分析5985財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)61附表目錄表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)7表二：2000年溫江縣主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)18表三：成都市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)29表四：項(xiàng)目分期開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位：m246表五：項(xiàng)目投資估算表48表六：資金籌措49項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測(cè) 單位：元/ m250項(xiàng)目各方案銷售額51投資收益率53表：保守方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表54表：一般方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表55表：樂觀方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表56盈虧平衡表57項(xiàng)目敏感性分析表58報(bào)告總體結(jié)論I. 報(bào)告說明本報(bào)告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。銷售預(yù)測(cè)采用市場(chǎng)比較法。計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2001年10月。本報(bào)告所采用的計(jì)算方

6、法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點(diǎn)，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。在實(shí)際開發(fā)中按照實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。II. 總體評(píng)價(jià)溫江得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進(jìn)一步加強(qiáng)，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，將為本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的社會(huì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境。大量的土地資源、建設(shè)單位雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以及“奧林匹克花園”優(yōu)良的品牌資源，本項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景。根據(jù)本報(bào)告定性、定量分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，我們得出以下總體結(jié)論性意見供委托方參考：本項(xiàng)目用地區(qū)位理想，有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿Γm合開發(fā)大型項(xiàng)目。本項(xiàng)目開發(fā)住宅為主的項(xiàng)目有較好的市場(chǎng)前景。本項(xiàng)目在技術(shù)上和財(cái)務(wù)上是可行的，并具有良好的

7、投資價(jià)值和相當(dāng)?shù)氖找婊貓?bào)。III. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目合計(jì)一期二期三期四期數(shù)量數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例占地面積(畝)1570400500400270總建筑面積（m2）1151909293480366850293480198099住宅（m2）1036718264132330165264132178289其中：多層住宅54624016141455%18342550%13206645%6933535%花園洋房2534935869620%9171325%7337025%2971515%聯(lián)體別墅2072704402215%5502815%5869620%4952525%獨(dú)體別墅2

8、97152971515%商業(yè)及公共配套（m2）1151912934810%3668510%2934810%1981010%商業(yè)及公共配套包括:售樓中心、辦公區(qū)、奧運(yùn)體育會(huì)館、幼兒園、購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)步行街、生活會(huì)所等非住宅建筑。l 項(xiàng)目項(xiàng)目總占地面積： 1570畝l 容積率: 1.1l 建筑覆蓋面積： 261668平方米 （覆蓋率25%）l 綠化率 42%l 高度限制: 18米l 車位比例： 1：0.9l 項(xiàng)目開發(fā)周期： 5年l 開發(fā)總成本： 14.6億元（營(yíng)業(yè)稅及附加未計(jì)入）每平方米單位成本： 1269元/平方米l 項(xiàng)目銷售收入：保守估計(jì)： 16.5億元一般估計(jì)： 18.9億元樂觀估計(jì)： 21

9、.6億元l 總投資利潤(rùn)率：保守估計(jì)： 6.74%一般估計(jì)： 22.09%樂觀估計(jì)： 39.58%l 權(quán)益資本利潤(rùn)率：保守估計(jì)： 254.90%一般估計(jì)： 306.96%樂觀估計(jì)： 365.27%l 凈現(xiàn)值NPV（單位：萬元）： 保守估計(jì)： 3153一般估計(jì)： 17325樂觀估計(jì)： 33162l 內(nèi)部收益率IRR：保守估計(jì)： 11%一般估計(jì)： 33%樂觀估計(jì)： 57%l 盈虧平衡點(diǎn)X：保守估計(jì)： 0.943一般估計(jì)： 0.829樂觀估計(jì)： 0.732IV. 結(jié)論與建議本項(xiàng)目用地區(qū)位理想、有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型住宅項(xiàng)目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價(jià)值和可觀的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然本項(xiàng)目

10、也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)并達(dá)到自身資源能夠承受的程度，該項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)目尚行?。建設(shè)單位應(yīng)抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時(shí)，應(yīng)適時(shí)加大廣告宣傳力度，優(yōu)化工程設(shè)計(jì)，在工程建設(shè)過程中嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)和建設(shè)監(jiān)理制，力爭(zhēng)在2002年上半年開工建設(shè)。第一章 項(xiàng)目介紹11項(xiàng)目背景及地塊現(xiàn)狀112項(xiàng)目背景l(fā) 溫江位于成都市西面，上風(fēng)上水，光華大道西延線的開工建設(shè)以及成都市高新西區(qū)的開發(fā)建設(shè)為溫江房地產(chǎn)開發(fā)帶來了極大的利好。市政府雖然未進(jìn)行正面的引導(dǎo)，單已暗含借機(jī)帶動(dòng)溫江跨越式發(fā)展之意。l 溫江縣本地政府將房地產(chǎn)業(yè)作為帶動(dòng)溫江經(jīng)濟(jì)和聚集區(qū)域人氣的支柱產(chǎn)業(yè)，主持召開

11、了“住在溫江成都房地產(chǎn)高層論壇會(huì)”。論壇會(huì)的后續(xù)效應(yīng)以及置信“芙蓉古城”項(xiàng)目在溫江的成功，令溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)受到市內(nèi)開發(fā)商的普遍關(guān)注，先后有華新國(guó)際、森宇房產(chǎn)、華潤(rùn)房產(chǎn)、亞都房產(chǎn)等多家開發(fā)商在此圈地。l 未來2-3年隨著成都市中區(qū)舊房改造工程的全面展開，總拆遷量將達(dá)到400萬平方米，按1：3的安置比例計(jì)算，將帶來1200萬平方米的市場(chǎng)需求量。市內(nèi)無法消化如此巨大的市場(chǎng)需求，這必將帶動(dòng)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)郊區(qū)化的發(fā)展。l 2001年12月份，四川建信置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司正式與溫江縣政府簽定了征地合同，其中一期用地400畝。2001年12月31日，建信公司在成都市藝術(shù)中心舉辦了“建信奧林匹克花園”奧地利

12、皇家管樂團(tuán)新年音樂會(huì)，進(jìn)行了本項(xiàng)目第一次的形象宣傳，為項(xiàng)目的開發(fā)、推廣作了鋪墊。113地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊位于溫江縣，總占地1560畝，以江安河為界，地跨溫江縣涌泉和公平兩鎮(zhèn)，其主體部分位于涌泉鎮(zhèn)境內(nèi)。地塊南臨光華大道西延線，東西兩側(cè)與華新國(guó)際和愛使房產(chǎn)的項(xiàng)目地塊為鄰，北側(cè)目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦、土地肥沃，相對(duì)落差在一米左右，現(xiàn)主要為農(nóng)田，其中零星分布著農(nóng)房和竹林，西南臨光華大道處有一企業(yè)。地塊內(nèi)現(xiàn)有一條東西向雙車道的水泥公路，路面高出兩側(cè)的田壟約一米左右，沿路兩側(cè)有部分村民自建的房屋。12項(xiàng)目地塊綜合開發(fā)環(huán)境121自然及人文歷史景觀條件地塊整體自然條件優(yōu)越，江安河蜿蜒流淌，水質(zhì)較為清澈，

13、沿河竹林與環(huán)舍而生的竹團(tuán)共同構(gòu)成了一道獨(dú)特的風(fēng)景。另外，地塊內(nèi)保存有一條較為完整的江安河古河道，但缺少獨(dú)特的人文景觀與歷史古跡。122交通條件l 項(xiàng)目地塊與外界連接交通條件地塊內(nèi)有一條兩車道水泥路面鄉(xiāng)間公路，整體路況較好。但與外部公路接合部為沙石路面，路況較差，較為泥濘、坑洼。l 項(xiàng)目地塊周邊交通狀況目前地塊周邊有土龍路、溫雙路、涌泉柳城公路，南側(cè)的光華大道正處于施工階段，尚未形成交通能力。政府在地塊控制紅線東、西、北三側(cè)均規(guī)劃有三條市政公路，目前尚未動(dòng)工。隨著本項(xiàng)目及區(qū)域其它項(xiàng)目的啟動(dòng)，本項(xiàng)目地塊周邊交通狀況是非常良好的。123水、土地、空氣污染狀況項(xiàng)目地塊整體污染狀況小。江安河水質(zhì)較為清澈

14、、流量大；土地平坦，幾乎均為農(nóng)業(yè)用地，西南部的企業(yè)處于停產(chǎn)狀態(tài)，污染??；光華大道的施工未對(duì)周邊環(huán)境造成明顯破壞，粉塵污染較低。從整體比較，本項(xiàng)目地塊污染狀況遠(yuǎn)比成都市區(qū)為輕，似有心曠神怡及有氧運(yùn)動(dòng)之美。124項(xiàng)目地塊周邊治安狀況分析項(xiàng)目地塊周邊居民以村民為主，服務(wù)業(yè)人口較少，居民世代為鄰，總體治安狀況較好。13項(xiàng)目地塊周邊建筑狀況分析項(xiàng)目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。西南面廠區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房年代較為久遠(yuǎn)，以五至六層磚混建筑為主。14項(xiàng)目地塊周邊居民狀況項(xiàng)目地塊周邊居民以附近村民為主，農(nóng)業(yè)人口占絕對(duì)比重。除西南處有極少的企業(yè)職工外，沒有其它類型的居民，商業(yè)人口、服務(wù)業(yè)

15、人口及企業(yè)單位居民極少。15項(xiàng)目地塊周邊市政工程實(shí)施情況目前地塊周邊在建的市政工程僅光華大道西延線（溫江段）一項(xiàng)，路面現(xiàn)已推平，正在鋪設(shè)兩側(cè)的管網(wǎng)。政府在環(huán)境地塊四周均規(guī)劃有市政道路，目前均未進(jìn)行施工。16項(xiàng)目地塊周邊配套設(shè)施狀況161商業(yè)設(shè)施地塊周邊的商業(yè)設(shè)施非常少，地塊東南面康河村內(nèi)有少量副食品商店、雜貨店和小餐館，在溫雙公路側(cè)有在溫江縣較為知名“仲華養(yǎng)生園”。地塊周邊缺少銀行，郵局等配套設(shè)施和娛樂場(chǎng)所。162生活設(shè)施地塊處于農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊沒有菜市場(chǎng)等生活配套設(shè)施。l 醫(yī)療教育設(shè)施附近缺少醫(yī)院和療養(yǎng)院，康河村內(nèi)有個(gè)別個(gè)體診所，東面土龍公路一側(cè)有成都市獅馬路小學(xué)教育實(shí)驗(yàn)基地，星星外國(guó)語學(xué)校及

16、四川省商業(yè)學(xué)校等教育單位。17項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析171優(yōu)勢(shì)分析l 土地平坦，自然條件優(yōu)越，適宜進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及營(yíng)造良好的居住環(huán)境。l 項(xiàng)目規(guī)劃用地近1600畝，符合房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的趨勢(shì)，同時(shí)也給設(shè)計(jì)師留出了設(shè)計(jì)的空間，便于組團(tuán)的規(guī)劃與配套設(shè)施的完善。l 緊臨光華大道，距成都市區(qū)三環(huán)路僅8公里，交通條件極為便利。光華大道的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)以及規(guī)劃沿路兩側(cè)100米的綠化帶，不僅大大縮短了城鄉(xiāng)距離，也令回家成為一種享受。l 項(xiàng)目地塊位于涌泉鎮(zhèn)未來規(guī)劃的中高檔居住區(qū)內(nèi)，周邊均為成都市知名開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目地塊，區(qū)域含金量高，升值潛力大。未來區(qū)域的整體開發(fā)將有利于提升版塊整體形象和競(jìng)爭(zhēng)力。l 便于與其它開發(fā)企業(yè)

17、合作共同營(yíng)造周邊配套，加速居住氣候的形成，同時(shí)避免重復(fù)投資帶來的重復(fù)性浪費(fèi)。l 地塊內(nèi)有近三公里長(zhǎng)的河岸線，有利于打造生態(tài)河景；沿岸良好的茂密竹林，既有利于打造具有川西風(fēng)俗的景觀環(huán)境，又為開發(fā)企業(yè)節(jié)省了營(yíng)造景觀綠化的成本；沿河的河漫灘有利于營(yíng)造親水的休閑空間。l 項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的處女地，開發(fā)起點(diǎn)高，政府便于加強(qiáng)控制與規(guī)劃，令區(qū)域產(chǎn)品整體風(fēng)格與檔次較為統(tǒng)一，可保持版塊形象的完整性。l “住在溫江”成都房產(chǎn)高層論壇會(huì)的召開，樹立了良好的溫江版塊區(qū)域品牌，引起了市場(chǎng)的關(guān)注，為項(xiàng)目后期的宣傳推廣創(chuàng)造了良好的條件。l 光華大道兩側(cè)鋪設(shè)的管網(wǎng)為小區(qū)開發(fā)中的管線引入、引出創(chuàng)造了良好的水、電、氣

18、、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件。l 本項(xiàng)目良好的區(qū)位環(huán)境和地塊特征為項(xiàng)目的成功開發(fā)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。加之成都建信公司雄厚的資金實(shí)力背景和良好的政府資源背景，輔以“奧林匹克花園”良好的項(xiàng)目品牌和運(yùn)作模式，溫江縣政府將“建信奧林匹克花園”項(xiàng)目列為溫江縣政府一號(hào)工程，都將進(jìn)一步加強(qiáng)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。172劣勢(shì)分析l 項(xiàng)目地塊面積大，開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資成本大，資金回收慢。l 項(xiàng)目地塊地勢(shì)平坦，地塊內(nèi)的相對(duì)落差僅為1米左右，地勢(shì)缺少起伏，不利于營(yíng)造內(nèi)部規(guī)劃與景觀規(guī)劃的空間層次感和差異性。l 地塊周邊現(xiàn)有的交通條件較差，光華大道西延線（青羊段）的施工尚未進(jìn)行，存在較大的變數(shù)，若其建設(shè)滯后，將對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)周期產(chǎn)生較

19、大影響。l 地塊周邊的商業(yè)、生活、娛樂等配套設(shè)施落后，居住環(huán)境與商業(yè)環(huán)境尚未形成，不利于項(xiàng)目的推廣。l “森宇音樂花園”距項(xiàng)目地塊較近，并先于本項(xiàng)目推出市場(chǎng)，其價(jià)格定位較低，均價(jià)在1300元左右，若其推出后產(chǎn)品品質(zhì)與消費(fèi)者預(yù)期存在較大的差異，會(huì)大大損害溫江版塊房產(chǎn)項(xiàng)目的整體形象，不利于“奧園”項(xiàng)目的推廣。在相鄰本項(xiàng)目地塊附近圈地的開發(fā)企業(yè)，如華新國(guó)際、愛使房產(chǎn)等現(xiàn)在都未有實(shí)質(zhì)性的開發(fā)動(dòng)作，造成本項(xiàng)目在營(yíng)造區(qū)域配套設(shè)施和吸引人氣上顯得勢(shì)單力孤。第二章 宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究本項(xiàng)目投資規(guī)模大，開發(fā)周期長(zhǎng)，在項(xiàng)目投資、營(yíng)建、營(yíng)銷和管理的各個(gè)環(huán)節(jié)必然會(huì)受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式及產(chǎn)業(yè)政策的影響。當(dāng)然要準(zhǔn)確的預(yù)

20、測(cè)宏觀面對(duì)本項(xiàng)目的影響程度，作出量化分析是非常困難的，本章我們將根據(jù)以下幾個(gè)不同的 層面及角度對(duì)本項(xiàng)目面臨的宏觀背景及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作定性研判：2.1國(guó)民經(jīng)濟(jì)景氣狀況對(duì)本項(xiàng)目的影響在全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)減緩，一些權(quán)威結(jié)構(gòu)普通提出悲觀預(yù)測(cè)的時(shí)候，中國(guó)GDP在今年一季度增長(zhǎng)8.1%，需求方面，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)12.4%，消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)10.3%，呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，進(jìn)而亞洲開發(fā)銀行4月19日也提出預(yù)測(cè)，認(rèn)為中國(guó)和東南亞各國(guó)經(jīng)濟(jì)今年增速分別大7%和6%以上。目前觀察，國(guó)內(nèi)需求今年是上升趨勢(shì)，物價(jià)也是穩(wěn)定的，只要各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，內(nèi)需不會(huì)出現(xiàn)異常變化。不確定因素主要是外

21、需，最近，有越來越多的國(guó)內(nèi)外學(xué)者認(rèn)為，世界經(jīng)濟(jì)尤其美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩慢將明顯影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。這種影響將在下半年顯現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)邱曉華認(rèn)為，國(guó)際需求將減少，國(guó)內(nèi)需求則會(huì)增加，二者相抵后，我國(guó)今年整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將相對(duì)平穩(wěn)，增長(zhǎng)率保持在7%8%之間，不會(huì)出現(xiàn)大起大落。與此同時(shí)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，一季度全國(guó)企業(yè)景氣指數(shù)118.6，比上年同期提高3.4個(gè)百分點(diǎn)，扣除季節(jié)因素與上季持平，特別是股份合作企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)的景氣指數(shù)有所提高。我們認(rèn)為，整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)將突顯內(nèi)需為主格局，就目前的經(jīng)濟(jì)景氣狀況及今年的經(jīng)濟(jì)基本面而言是支持本項(xiàng)目的，但在本項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)注意到今年下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能放緩對(duì)內(nèi)需增長(zhǎng)的影響。

22、2.2銀行利息及金融政策對(duì)本項(xiàng)目的影響從已發(fā)布的貨幣信貸情況中，今年一季度，人民銀行繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，供應(yīng)適度，落到了中央年初調(diào)整目標(biāo)1314%之內(nèi)，金融運(yùn)行平穩(wěn)。國(guó)家貨幣政策委員會(huì)今年確定總的方針是，繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，保持貨幣總量政策基本穩(wěn)定；靈活運(yùn)用公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)操作，及時(shí)調(diào)節(jié)商業(yè)銀行流動(dòng)性；保持人民幣利率總水平穩(wěn)定，保持人民幣匯率基本穩(wěn)定；積極運(yùn)用信貸政策，促進(jìn)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整；促進(jìn)貨幣市場(chǎng)和醬市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。據(jù)專家預(yù)測(cè)，從我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自身情況以及世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，短期內(nèi)我國(guó)銀行利息不會(huì)有上調(diào)的可能。因此，該項(xiàng)目的開發(fā)期內(nèi)依然會(huì)處于一個(gè)較為寬松有利的金融環(huán)境中。只要良好地把握項(xiàng)

23、目的開發(fā)進(jìn)程，相關(guān)的配套資金及時(shí)到位，工程抵押貸款和消費(fèi)性按揭貸款總體上利率風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。2.3通貨膨脹因素對(duì)本項(xiàng)目的影響今年一季度居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲0.7%，物價(jià)總水平呈現(xiàn)出長(zhǎng)穩(wěn)中微漲之勢(shì)。其中，城市上漲0.6%，農(nóng)村上漲0.8%。從構(gòu)成看，上漲較快的項(xiàng)目主要是娛樂教育文化用品及服務(wù)項(xiàng)目和居住，同比分別上漲9.2%和2.4%，但食品價(jià)格下降1.6%。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲0.8%，原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲2.9%。今年的物價(jià)還會(huì)進(jìn)一步上漲，但漲幅不會(huì)太大，漲速也不會(huì)太快。由于物價(jià)水平總體比較平穩(wěn)，對(duì)本項(xiàng)目的投資收益影響不會(huì)太大。但是原材料、燃料、動(dòng)力價(jià)格上漲較快可能會(huì)影響項(xiàng)目開發(fā)成

24、本及費(fèi)用開支，委托方應(yīng)注意把握開發(fā)節(jié)奏，合理控制成本。2.4固定資產(chǎn)投資對(duì)本項(xiàng)目的影響今年14月份國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)類型累計(jì)完成投資4236億元，增長(zhǎng)16.5%，比去年同期高出7.2個(gè)百分點(diǎn)，其中更新改造和房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持了快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)：更新改造投資增長(zhǎng)24.8%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)22.8%，基本建設(shè)投資增長(zhǎng)12.1%。在固定資產(chǎn)投資的地區(qū)分布中14月份，西部地區(qū)國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)類型投資672億元，同比增長(zhǎng)了26.2%，而東部和中部地區(qū)投資增速各比西部地區(qū)增速慢了7.9和12.9個(gè)百分點(diǎn)。在投資增長(zhǎng)中，有二個(gè)方面是值得關(guān)注的。一是新開工項(xiàng)目和資金來源呈現(xiàn)了較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在資金來源中，自籌

25、資金增長(zhǎng)明顯，從自籌資金的較快增長(zhǎng)中可以看出，在加入世貿(mào)的壓力與政府鼓勵(lì)措施的共同作用下，擴(kuò)大更新改造投資在很大程度上已成為企業(yè)的一種自覺行為，這將促進(jìn)投資增長(zhǎng)；而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)狀況則反映出整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日漸活躍。二是住房投資的增長(zhǎng)已經(jīng)連續(xù)數(shù)個(gè)季度保持在20%以上，由此也帶來了建材、裝修和家具市場(chǎng)的繁榮，人們的購(gòu)房觀念和行為也開始從消費(fèi)向投資轉(zhuǎn)變。這與消費(fèi)信貸的發(fā)展有很大的關(guān)系。在去年高速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，今年第一季度的信貸繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)和金融發(fā)展中的一個(gè)突出現(xiàn)象。這也是今年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)回升的一個(gè)重要因素。2.5消費(fèi)需求對(duì)本項(xiàng)目的影響改革開放以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最主要、最穩(wěn)定的推動(dòng)力量是

26、消費(fèi)需求的增長(zhǎng)。除個(gè)別年份，消費(fèi)增量占GDP增量的比重在60%左右來源于居民消費(fèi)的增長(zhǎng)和政府支出的擴(kuò)張。在總消費(fèi)中，居民消費(fèi)一直占80%左右，處于主導(dǎo)地位。今年4月份，國(guó)內(nèi)消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍態(tài)勢(shì)，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2821億元，比上年同月增長(zhǎng)9.7，增幅比上年同期高0.6個(gè)百分點(diǎn)，14月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額12077億元，比上年同期增長(zhǎng)10.1%。今年1月1日開始從三個(gè)方面增加工資，一是為機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工每人每月平均增加工資100元，二是給13個(gè)省634個(gè)縣的職工發(fā)放“艱苦和邊遠(yuǎn)地區(qū)津貼”，三是實(shí)施干部稱職考評(píng)，發(fā)放年終獎(jiǎng)。這次調(diào)整工資涉及4500多萬人，增支800億元。增

27、加800億元的工資，相當(dāng)于全國(guó)工資總額增另0.75個(gè)百分點(diǎn)左右。由于工資政策具有長(zhǎng)期效應(yīng)，因此，這次調(diào)整工資將對(duì)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求、強(qiáng)化內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用將產(chǎn)生重要影響。同時(shí)我國(guó)住房制度改革“九五”期間取得了突破性進(jìn)展，住房的貨幣化分配正在全國(guó)范圍逐步展開，去年全國(guó)首次出現(xiàn)了住房個(gè)人貸款超過開發(fā)貸款的現(xiàn)象，國(guó)家計(jì)劃以高達(dá)1，000億銀行貸款扶持個(gè)人住消費(fèi)貸款，均將進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)需求。結(jié)論：從上述宏觀基本面分析，跨入2001年，中國(guó)房地產(chǎn)面臨發(fā)展的特殊機(jī)遇和挑戰(zhàn)。國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中見暖，新的經(jīng)濟(jì)熱潮將有力地影響房地產(chǎn)業(yè)，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及國(guó)家宏觀政策導(dǎo)向支持本項(xiàng)目并有相當(dāng)?shù)睦帽尘啊５怯捎诤暧^面特別

28、是國(guó)際經(jīng)濟(jì)的不確定性因素，委托方在開發(fā)項(xiàng)目過程中仍要密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)局勢(shì)，根據(jù)形勢(shì)的變化預(yù)期，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目動(dòng)作思路。項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析31項(xiàng)目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理311行政區(qū)劃溫江縣地處成都平原腹心，東臨成都市青羊區(qū)，南鄰雙流縣，西接崇州市，北連郫縣，是成都的七個(gè)衛(wèi)星城市之一。溫江縣轄10鎮(zhèn)182個(gè)村，面積27704平方公里，人口為3056萬。縣城柳城鎮(zhèn)建成區(qū)面積124平方公里，人口數(shù)量為10萬。東距成都19公里，南去雙流機(jī)場(chǎng)20公里，距將建的成都鐵路西站12公里。按成都市總體規(guī)劃，成都市將逐步撤縣建區(qū)。今年1月1號(hào)，新都縣成為第一個(gè)撤縣建區(qū)的試點(diǎn)衛(wèi)星城市。據(jù)可靠消息，成都南的華陽和成都西的溫江可

29、望成為第二批撤縣建區(qū)城市，并將由此在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，城市總體規(guī)劃等方面獲得快速發(fā)展。312自然地理素為“天府之國(guó)”的膏腴之地、享有“金溫江”之美譽(yù)的溫江縣屬岷江水系都江堰自然灌溉區(qū)，境內(nèi)平疇沃野，物產(chǎn)豐富，氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，四季常青，年平均氣溫158，年降水量9661毫米；境內(nèi)觀賞植物資源豐富，縣內(nèi)河流十分發(fā)達(dá)。境內(nèi)有4條大河：金馬河、楊柳河、江安河、清水河以及其支流。1996年以來，溫江共投入建設(shè)資金172億元，自然生態(tài)得到了進(jìn)一步改善，生態(tài)環(huán)境指標(biāo)協(xié)調(diào)發(fā)展。片區(qū)16個(gè)生態(tài)環(huán)境指標(biāo)全部達(dá)到國(guó)家二類地區(qū)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，全縣林木覆蓋率149%，高出國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)近5個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)大

30、氣環(huán)境質(zhì)量、城鎮(zhèn)噪聲狀況、水環(huán)境質(zhì)量等均達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。溫江縣具有“一小”幅員面積只有277平方公里，“二少”總?cè)丝谥挥?0萬人，“三近”距成都市區(qū)只有18公里，“四平”境內(nèi)地勢(shì)為無山無丘的平原沃野等顯著特點(diǎn)。32項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r3.2.1國(guó)民經(jīng)濟(jì)2000年，溫江較好的保證了全年目標(biāo)任務(wù)的完成和“九五”計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，再次被評(píng)為全省綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力“十強(qiáng)縣”，并升至第七位，為全縣實(shí)施“十五”計(jì)劃，大力推進(jìn)溫江跨越式發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。表二：2000年溫江縣主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位實(shí)績(jī)同比增減（%）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值萬元362096116人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值元11856113第一產(chǎn)業(yè)增加值萬元4797732第二

31、產(chǎn)業(yè)增加值萬元189230139第三產(chǎn)業(yè)增加值萬元124889101全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額萬元81182-04外貿(mào)進(jìn)出口總額萬美元2190183社會(huì)消費(fèi)品零售總額萬元19233114職工年均工資元10957195城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元7303108農(nóng)民人均純收入元309253年末存款余額萬元291364116年末貸款余額萬元177057-333.2.2對(duì)外開放溫江主要推進(jìn)“一園兩區(qū)建設(shè)”（海峽兩岸科技園、衛(wèi)星城經(jīng)濟(jì)區(qū)、金馬旅游區(qū)）和五大開發(fā)（工業(yè)開發(fā)、農(nóng)業(yè)開發(fā)、衛(wèi)星城開發(fā)、旅游開發(fā)、市場(chǎng)開發(fā)），外向型經(jīng)濟(jì)格局初步形成。目前，全縣共引進(jìn)各類企業(yè)600家。其中，引進(jìn)三資企業(yè)135家，總投資52億

32、美元，協(xié)議外資497億美元，三資企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)25億元，位居全省第一位。3.2.3城鄉(xiāng)建設(shè)溫江縣體育設(shè)施較為齊備，具體育場(chǎng)館一個(gè)；2000年溫江縣體育事業(yè)財(cái)政投入為45萬元，同比增長(zhǎng)1142%。金融機(jī)構(gòu)較為發(fā)達(dá)。全縣農(nóng)村有9個(gè)鎮(zhèn)為省級(jí)小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)。全縣初步形成以衛(wèi)星城為中心，道路為紐帶，小城鎮(zhèn)為主體，中心村為基點(diǎn)，城鄉(xiāng)一體化生態(tài)型中等城市的格局。3.3溫江城市發(fā)展戰(zhàn)略定位當(dāng)前，溫江正處在跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，聚人氣、造聲勢(shì)，提高知名度、美譽(yù)度，穩(wěn)固發(fā)展生態(tài)型規(guī)模型農(nóng)業(yè)，長(zhǎng)足發(fā)展生態(tài)型工業(yè)經(jīng)濟(jì)，活躍第三產(chǎn)業(yè)是其城市發(fā)展戰(zhàn)略。圍繞這一目的，溫江縣政府已先期策劃實(shí)施了“住在溫江”活動(dòng)，并取得了成

33、功使包含本項(xiàng)目在內(nèi)的近十個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目得以實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。第二步是塑造“吃在溫江”擬以“美食在溫江”的概念為基礎(chǔ)自然演繹。第三步是“樂在溫江”，這是溫江第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的完整定位，其內(nèi)涵是溫江第三產(chǎn)業(yè)的整體蓬勃發(fā)展，使溫江成為都市人娛樂、休閑等時(shí)尚消費(fèi)的理想之所。完成圍繞“人”的“三步走”戰(zhàn)略，切實(shí)營(yíng)造起人氣、商氣，推動(dòng)全縣第三產(chǎn)業(yè)的整體啟動(dòng)和全面發(fā)展。34 項(xiàng)目區(qū)位人文歷史與景觀狀況341人文歷史溫江縣為古蜀國(guó)領(lǐng)域，相傳為魚鳧王都，境內(nèi)猶存柏灌王墓，魚鳧王墓和魚鳧王都遺址，迄今已有4000多年的歷史。西魏恭帝二年（公元255年）始置溫江縣。改革開放以來，溫江縣先后被確定為成都市第一個(gè)衛(wèi)星城、省

34、市小康縣建設(shè)試點(diǎn)、省“一條線”經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)縣、省級(jí)臺(tái)商投資區(qū)、省級(jí)小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)、省級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)和國(guó)家級(jí)生態(tài)示范縣。1997年2月，被省委、省政府命名為四川省第一個(gè)“小康縣”。342項(xiàng)目區(qū)位景觀狀況l 休閑旅游好去處在溫江，無論訪古尋幽、休閑度假，賞花品茗啖佳肴，都能找到滿意的去處。若想尋古之幽思，有古跡大乘院，陳家桅桿、古蜀國(guó)魚島鳧城遺址、魚鳧王墓、柏灌王墓等豐富燦爛的魚鳧文化；田野里那一塊塊綠“地毯”，一道道翠色“屏風(fēng)”一團(tuán)團(tuán)蔥籠竹木，秀麗的景色，清新的空氣，處處是濃蔭遮蔽花香四溢的農(nóng)家樂，在這里賞花品茶，休閑娛樂，嘗農(nóng)家風(fēng)味，飲鄉(xiāng)村美酒，會(huì)給人難忘的享受；此外還有“東方幸運(yùn)城”“花圃

35、農(nóng)莊”“華亨酒店”“柳城賓館”等綜合性旅游地，展現(xiàn)出溫江縣休閑旅游的蓬勃生機(jī)。l 金馬太極地旅游區(qū)金馬太極地旅游區(qū)位于溫江縣金馬鄉(xiāng)境內(nèi)，距成都市區(qū)26公里，面積1500多畝，是一個(gè)新開發(fā)的平原田園式旅游區(qū)。擬建成一個(gè)融現(xiàn)代氣派、民族風(fēng)格和川西平原特色為一體的吃住行游購(gòu)?qiáng)示C合配套的具有旅游觀光、度假、娛樂、健身等多功能的綜合性景點(diǎn)。l 金馬溫泉早在清乾隆年間，溫江就有“南郭溫泉”的記載。今年4月，在距金馬旅游區(qū)15公里處成功鉆探出溫泉，填補(bǔ)了成都平原沒有溫泉的空白，被譽(yù)為“成都平原第一泉”?！暗谝蝗钡你@探成功，給溫江旅游帶來了新的亮點(diǎn)，使溫江再次成為游人關(guān)注的熱點(diǎn)。這一溫泉井底溫度63oC，井

36、口溫度46oC，日出水量6600立方米，開采年限幾達(dá)100年以上，水質(zhì)優(yōu)良，鍶含量居全市溫泉之首，極具醫(yī)用、浴療特性。同時(shí)，與溫泉一隅之隔的金馬旅游區(qū)溫江水上世界、金馬娛樂大世界、成都國(guó)際賽馬場(chǎng)、溫江金馬奇特城、快慢速賽車廣場(chǎng)已建成營(yíng)運(yùn)，還有風(fēng)格各異的別墅群、度假村，均因溫泉的開發(fā)而更添風(fēng)采。l 陳家桅桿這座坐落于溫江縣壽安鄉(xiāng)天鵝村的迷宮式清代古宅，因宅前豎有雙斗石桅桿的功名標(biāo)志，故被當(dāng)?shù)厝朔Q“陳家桅桿”，系翰林陳宗典父子于清同治三年（1863）所造，歷時(shí)8年，傾注匠心。陳家桅桿具有“小橋、流水、人家”的情調(diào)。其四面溪水環(huán)繞，風(fēng)景別致。門前的雙斗石桅桿巍然屹立，氣勢(shì)雄偉，院前照壁橫陳，八字粉墻

37、分列兩旁，墻上鐫刻有浮雕石刻及鏤空的“?！薄ⅰ皦邸眱勺趾万鸬?，圖案精湛；黑漆卷拱重檐大龍門，上有花鳥彩繪，十分逼真，光耀奪目。在建筑大師徐尚志、古建專家古家南、風(fēng)景園林專家熊世堯、建設(shè)部專家錢震岳、李素樂、古民居學(xué)者季富政等專家學(xué)者的眼里，陳家桅桿是一個(gè)“活生生的民間文化博物館”。l 西南花木第一縣溫江是國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)，素有花木之鄉(xiāng)的美譽(yù)，有著悠久的花木種植歷史，是川西園林之母和川派樹樁盆景的發(fā)祥地之一?，F(xiàn)已發(fā)展成西南地區(qū)最大的花木生產(chǎn)基地，共有花木3萬多畝，占成都花木總量的50%以上，是“四川省重點(diǎn)花木市場(chǎng)和花木產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)縣”。別具特色的溫江花木沿著產(chǎn)業(yè)化道路不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)形成規(guī)模化

38、、商品化和專業(yè)化。主要有紫薇、雪松、銀杏、桂花、廣玉蘭、深山含笑、羅漢松等綠化觀賞花木2000多種；古老蒼勁的川派樁頭盆景更是一絕，具有很高的美化欣賞價(jià)值。種花木、靠技術(shù)。作為全國(guó)最大的花木集散地之一，現(xiàn)有交易服務(wù)帶1萬余畝，交易區(qū)4個(gè)，門市300個(gè)，花木產(chǎn)品遠(yuǎn)銷北京、廣州、昆明等地。每年銷量近2000車皮，銷售額達(dá)到1億元?；井a(chǎn)業(yè)的發(fā)展既是形成了優(yōu)美的城市生態(tài)環(huán)境，又取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。15項(xiàng)目區(qū)位道路與交通狀況l 溫江縣城內(nèi)有較為便利、快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，全縣公路總里程354公里，其中一級(jí)公路328公里，二級(jí)公路781公里，三級(jí)公路608公里，四級(jí)公路1823公里。目前溫江雖然村村通公路，

39、但溫江的骨干交通大道卻只有成溫邛路一條與成都相連。而成都至溫江18萬輛的日均車流量已使成溫通道接近飽和。開辟新的成溫通道已成為溫江經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)新跨越的“必由之路”。l 溫江縣距成都市區(qū)僅10公里12分鐘車程，緊靠新成溫公路快速通道，成都繞城高速公路穿越其中。擬于明年5月全面完成的連接成都市中心的高等級(jí)公路三條：一是連接西延線和成灌高速路；二是連接成都繞城高速公路和飛機(jī)制造公司（132廠）；三是連接青羊區(qū)文家鄉(xiāng)立交橋。另外，溫江縣準(zhǔn)備再修建三條與成都相連的主干道：第一條是從光華村穿二環(huán)路到溫江柳城的長(zhǎng)125公里的快速通道光華大道；第二條是正在規(guī)劃中的從成都黃田壩永寧溫江，第三條是從大石西路機(jī)投溫江。

40、l 項(xiàng)目所在地涌泉鎮(zhèn)占地213平方公里，距三環(huán)路僅8公里，與青羊區(qū)僅一線之隔。總長(zhǎng)125公里、預(yù)計(jì)投資13億、雙向8車道的光華大道西延線青羊段將由青羊區(qū)與溫江縣政府共同投資修建。光華大道該路起于青羊區(qū)光華大道在蘇坡鄉(xiāng)與溫江縣的交界點(diǎn)，止于柳城大道，全長(zhǎng)125公里，貫穿溫江國(guó)家級(jí)海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)和金馬旅游區(qū)。待2003年此路修通，從涌泉鎮(zhèn)進(jìn)入市中心僅7分鐘車程，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅10公里。與境內(nèi)的向陽路、溫雙路、土龍路、公金路形成了發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，這將為整個(gè)溫江房地產(chǎn)的開發(fā)提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施，極大地改善溫江招商引資環(huán)境，加快溫江城市化進(jìn)程，使之成為成都市區(qū)向外輻射的居住、休閑

41、、娛樂和旅游熱點(diǎn)。36項(xiàng)目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)狀況l 城市建設(shè)溫江的城市建設(shè)目標(biāo)是要建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化的花園城市。位于成都平原腹心地帶的溫江，岷江正流金馬河及其支流江安河、楊柳河、清水河均流經(jīng)縣境。溫江要利用這些豐富的水利資源“引水入城”，讓城區(qū)有寬闊的水景，目前縣政府正擬投資上千萬元整治城區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的占地167畝的溫江公園，讓公園完全開放，提升溫江縣的形象，并使周邊成為溫江的最佳居住區(qū)域。同時(shí)，溫江將著重發(fā)揮苗木優(yōu)勢(shì)，在新建城市快速通道兩旁興建立體綠化，并準(zhǔn)備利用這6萬畝苗木建成西部森林生態(tài)園。l 溫江縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤概況目前溫江縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤基本屬于本地地產(chǎn)商所開發(fā)的樓盤，其總體情況為

42、：項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模小、檔次較低、針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體為本地消費(fèi)者，付款方式單一。比如位于城中心的“金桂花園”和某沿街商住樓，其公寓單套建筑面積在80m2150m2之間，較好樓層的銷售單價(jià)為900元/m2左右，必須采用一次性付款的方式。銷售情況較好，130m2以下的戶型都已基本售完，150左右的戶型剩余量較大，總體上已銷售量已分別達(dá)到70%和80%。37項(xiàng)目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況371能源狀況l 電力狀況現(xiàn)有35KV變電站4座，110KV變電站2座；有各級(jí)輸電線路51條，其中110KV輸電線路4條，35KV線路6條，10KV線路41條；共有小水電站10個(gè)，總裝機(jī)容量8170KW；日供電量為206KWH。

43、形成了“環(huán)網(wǎng)結(jié)構(gòu)，開環(huán)運(yùn)行”的配網(wǎng)框架。l 天然氣狀況天然氣主管道923公里，日供氣能力22萬立方米。372通訊狀況總裝機(jī)容量達(dá)66萬戶，并建成了全縣寬帶多媒體通信骨干網(wǎng)和成都溫江SDH高速傳輸網(wǎng)和DDN數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)。移動(dòng)通信方面，有GSM網(wǎng)一個(gè)，900MNZ基站21個(gè)，能同時(shí)容納30000部手機(jī)同時(shí)通話。373教育條件境內(nèi)具有各類學(xué)校（含成教）78所，其中大中專院校11所；在校學(xué)生人數(shù)為46萬人。建平雙語學(xué)校、新世紀(jì)外語學(xué)校和溫江中學(xué)等都在成都享有盛名。良好的教育條件能使投資者的子女受到良好的教育，也能為企業(yè)生產(chǎn)培訓(xùn)各類人才。374醫(yī)療條件全縣共有縣人民醫(yī)院、中醫(yī)院、紅十字醫(yī)院等縣屬醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)

44、構(gòu)22個(gè)，有成都市第五人民醫(yī)院等駐溫醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)7個(gè)。38項(xiàng)目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃溫江縣按照國(guó)家建設(shè)部對(duì)鄉(xiāng)村城市化試點(diǎn)工作的部署和要求，從溫江縣的實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化為基礎(chǔ)，農(nóng)村工業(yè)化為主導(dǎo)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為手段，加快“一園兩區(qū)“的建設(shè)，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑以衛(wèi)星城為中心，小城鎮(zhèn)為依托，中心村和農(nóng)村聚居點(diǎn)為基點(diǎn)的新型城鄉(xiāng)體系。實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、以點(diǎn)帶面、梯次推進(jìn)，到2005年，鄉(xiāng)村城市化各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到國(guó)家建設(shè)部要求，建成具有典型的川西平原特色的鄉(xiāng)村城市化模式。39項(xiàng)目區(qū)位綜合開發(fā)價(jià)值分析391有利因素l 自然環(huán)境優(yōu)越“上風(fēng)上水”的溫江占據(jù)了作為生活居家之所的“天時(shí)”和“地

45、利”。除了具有天府之國(guó)溫潤(rùn)的天氣之外，其清新的空氣、優(yōu)良的水質(zhì)、繁茂的樹木花草等自然條件，強(qiáng)于成都市及成都東、南、北幾個(gè)方向的區(qū)縣。優(yōu)越的自然環(huán)境是溫江作為房地產(chǎn)開發(fā)地的一大優(yōu)勢(shì)。l 土地資源豐富，可進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)溫江基本上是房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，易找到大塊適合開發(fā)的土地，加之溫江政府對(duì)招商引資的注重，因此，溫江是成都近郊適合開發(fā)“第一居所”的一塊寶地。而且，目前在溫江可拿到一手地，地價(jià)相對(duì)便宜。溫江豐富的土地資源有利與開發(fā)商進(jìn)行大規(guī)模的成片開發(fā)，帶來房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益。l 文化附加價(jià)值高溫江相傳是4000多年前古蜀國(guó)魚鳧王都的所在地。古魚鳧文化是溫江的金字招牌，是一筆難以估量的無形資產(chǎn)。此外

46、，水文化是溫江的文脈，古老的川西習(xí)俗與文化至今仍隨處可見，形成了其獨(dú)有的文化優(yōu)勢(shì)。l 一定數(shù)量的市政建設(shè)和生活配套設(shè)施溫江縣目前的市政建設(shè)情況和現(xiàn)有的生活配套設(shè)施可以滿足當(dāng)前溫江縣居住人群的需要，并且在成都的各郊縣中位列前沿。l 政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的重視與大力促進(jìn)溫江縣政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的重視程度高，不僅給予了各項(xiàng)優(yōu)惠政策，而且在城市規(guī)劃方面也努力配合房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程。l 規(guī)劃后的交通狀況良好溫江縣以現(xiàn)有的交通線路加上規(guī)劃修建的道路，將形成較完善的交通網(wǎng)絡(luò)通暢便捷的縣內(nèi)道路和四通八達(dá)的通向成都和周邊郊縣的干線，勢(shì)必提升溫江的綜合開發(fā)價(jià)值。392不利因素l 成都市向東向南發(fā)展對(duì)溫江房地產(chǎn)發(fā)展的影響成

47、都市政府提出的向東向南發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃使政公眾的注意力被東南方的發(fā)展所吸引；而對(duì)溫江地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的宣傳只能有當(dāng)?shù)卣畞硗瓿?，其力度的不足?dǎo)致宣傳的效果的不明顯。因此，要使得消費(fèi)者對(duì)溫江房地產(chǎn)熱切關(guān)注成為一大難題。l 華陽、龍泉、中和等郊縣房地產(chǎn)對(duì)溫江房地產(chǎn)的沖擊華陽、龍泉、中和等郊縣的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在已成一定規(guī)模，其交通和生活配套更為完善，并且成都市消費(fèi)者對(duì)華陽的認(rèn)知程度比對(duì)溫江更加深刻。同是成都近郊的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，華陽目前占據(jù)相對(duì)有利的地位。l 交通道路建設(shè)中的不確定因素本項(xiàng)目緊鄰的光華大道溫江段的修建已經(jīng)開始，但是直接影響本項(xiàng)目與成都通行的光華大道青羊段的開工與通車時(shí)間尚難以確定。l 開發(fā)

48、商對(duì)開發(fā)時(shí)機(jī)的把握具有不確定性溫江開發(fā)時(shí)機(jī)的不確定性導(dǎo)致了各開發(fā)商雖已經(jīng)在溫江圈地，但大多仍在等待項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)機(jī)。l 本地房產(chǎn)開發(fā)對(duì)溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響溫江本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量有限，需求的層次較低。新開發(fā)的項(xiàng)目與其原有的樓盤相比品質(zhì)上具有較大的跨越。消費(fèi)者對(duì)于突然提升品質(zhì)樓盤的接受會(huì)需要一定的時(shí)間。l 開發(fā)商之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)溫江現(xiàn)已經(jīng)聚集了一批開發(fā)實(shí)力雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)使其大多都進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)。相似的產(chǎn)品在不規(guī)范的市場(chǎng)條件下可能會(huì)形成惡性競(jìng)爭(zhēng)，影響項(xiàng)目的贏利。l 規(guī)?；木幼…h(huán)境尚未形成各開發(fā)商進(jìn)行了土地的購(gòu)買但已經(jīng)大規(guī)模開發(fā)的并不多；而完全依靠政府行為無法建成

49、成熟的社區(qū)生活居住環(huán)境。因此本區(qū)位現(xiàn)在暫時(shí)還不具有規(guī)?；木幼…h(huán)境。第四章 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀研究成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況及市場(chǎng)特征，對(duì)項(xiàng)目可行性作區(qū)域性研判。41房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益增加成都市房地產(chǎn)業(yè)在十年歷史內(nèi)并未出現(xiàn)其他省市的隨國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整面大起大落的情況，相反走出一條相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展軌跡。歷史數(shù)據(jù)分析，1990年成都房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值為2.13億元，占當(dāng)年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的1.1%，經(jīng)過90年代十年的快速發(fā)展，行業(yè)發(fā)展速度幾乎兩倍于全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，到1990年全市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)36.34億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的3.1%，突破了3%的總要產(chǎn)業(yè)分界點(diǎn)

50、，確立了成都房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要支柱產(chǎn)業(yè)地位。尤其值得注意的是，住宅業(yè)逐漸扮演者成都房地產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)角色：1998年全市完成住宅建設(shè)投資70.9億元，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.02個(gè)百分點(diǎn)；1999年全市完成住宅建設(shè)投資82.。98億元，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)；2000年完成住宅建設(shè)投資達(dá)119.99億元，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)3個(gè)百分點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重日益增加，成都市政府及各區(qū)政府充分意識(shí)到城市經(jīng)營(yíng)的重要性，積極“造市”，相繼出臺(tái)各種相關(guān)配套政策扶持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展。4.2房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁從投資增占速度情況看，成都市房地產(chǎn)業(yè)投資在1992-1995年期間，歷經(jīng)了一個(gè)高速發(fā)

51、展的重要時(shí)期：1992年房地產(chǎn)開發(fā)投資額9.44億元，于1991年相比增長(zhǎng)204.5%；1995年投資額為54.5億元，增長(zhǎng)率為61.5%。其中一府南河綜合整治工程、二環(huán)路建設(shè)、天府廣場(chǎng)拆遷等一系列的重點(diǎn)工程建設(shè)為契機(jī)，成都市房地產(chǎn)業(yè)獲得了決定性的基礎(chǔ)性發(fā)展。1996-1999年，成都房地產(chǎn)業(yè)處于一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展階段。隨著成都市住房制度改革的不斷深化，1998年底取消福利分房制度，實(shí)行并鼓勵(lì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款，消費(fèi)結(jié)構(gòu)從集團(tuán)性消費(fèi)向散戶時(shí)代全面過渡，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了質(zhì)的變化。2002年，在國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的政策背景下，成都房地產(chǎn)全年新開工商品房面積達(dá)769.46萬平方米，比上年相比，凈

52、增加176.01萬平方米，增幅達(dá)9.7%，全年完成投資129.16億元，名列各項(xiàng)投資增幅榜首，在連續(xù)九年增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高，從份顯示了投資者的信心。毫不夸張地講，成都已成為我國(guó)西部房地產(chǎn)開發(fā)投資的一片熱土。43住宅開發(fā)份額不斷擴(kuò)大隨著福利分房制度的取消，開發(fā)商紛紛擴(kuò)大住宅開發(fā)份額。2000年成都使住宅開發(fā)投資86.76億元（含經(jīng)濟(jì)適用房），與上年相比增長(zhǎng)56.6%，占開發(fā)總投資比重從1999年58.9%上升為67.2%，尤其是于98年相比住宅比重攀升幅度達(dá)10.3個(gè)百分點(diǎn)。從住宅開工規(guī)模來看，2000年開工面積為1244.39萬平方米，其中新開工規(guī)模667萬平方米，比去年同期相比分別增長(zhǎng)24

53、%和32.6%。住宅新開工規(guī)模已占上平房新開規(guī)模的86.7%，由此反映出開發(fā)商對(duì)住宅消費(fèi)市場(chǎng)看好的信心較強(qiáng)。44規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日趨成熟，以規(guī)模開發(fā)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營(yíng)策略已出現(xiàn)端倪。2000年成都商品房新開工面積平均規(guī)模為32467平方米，與1999年相比新開工面積平均規(guī)模增加了3306平方米，特別是在成都花園、萬科城市花園、中海名城、蜀風(fēng)花園城等一批大規(guī)模項(xiàng)目啟動(dòng)的示范效應(yīng)下，強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合聯(lián)手開發(fā)，依托品牌、質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)來擴(kuò)大市場(chǎng)份額已成為成都房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的顯著特征。與此同時(shí)，由于城市居民住宅消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的逐步改善，2000年成都開發(fā)也全

54、年實(shí)現(xiàn)商品房銷售收入87.74億元，其中住宅62.86億元，與上年相比分別增長(zhǎng)21.4%和11.1%，全年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額2.28億元，較上年增長(zhǎng)58.3%，虧損企業(yè)從99年的210家，減少到201家，開發(fā)企業(yè)總體效益提高。45商品房銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)趨緩，房?jī)r(jià)趨于下降盡管從2000年成都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)的快報(bào)數(shù)據(jù)中，我們可以計(jì)算出一個(gè)很刺眼的負(fù)增長(zhǎng)，即2000年全全市商品房銷售僅為63.50億元，比1999年下降6.9%，但是出辦公樓和商業(yè)用房銷售面積與上年基本持平外，住宅銷售面積同比增長(zhǎng)3.98%。2000年成都商品房每平方米平均售價(jià)為1804元，比上年下降2.1%。考慮統(tǒng)計(jì)口徑

55、原因，我們認(rèn)為商品房銷售額及上品方銷售面積今后仍將穩(wěn)步增加，但商品房?jī)r(jià)格總體水平穩(wěn)中趨于下降。46開發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善成都目前的開發(fā)結(jié)構(gòu)規(guī)模仍與市場(chǎng)需求不能緊密結(jié)合，高檔住宅2000年銷售下降18.1%的基礎(chǔ)上，2000年開始出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，而新開工面積卻增長(zhǎng)20.7%。委托方應(yīng)高度重視這一情況，增強(qiáng)決策的科學(xué)性減少盲目性。47空置總量與空置面積上升成都商品房空置總量從1998年大幅度減少后，有逐年增加到152.3萬平方米?？罩寐室矎?8年9.3%上升到2000年的11.0%?？罩每偭颗c空置率同步上升，對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種潛在的危險(xiǎn)。48土地政策購(gòu)置面積增勢(shì)較猛受政策性變動(dòng)因素的影響，2000年成

56、都房地產(chǎn)市場(chǎng)土地購(gòu)置增勢(shì)較猛，全年購(gòu)置土地面積612.18萬平方米，支付土地購(gòu)置費(fèi)用33.37億元，與上年相比分別增長(zhǎng)71.3%和67.8%。二級(jí)市場(chǎng)土地資源規(guī)模的迅速擴(kuò)大，一方面為今后商品房開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)，一方面也預(yù)示著今后潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。附表：1996-2000年成都市房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表三：成都市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年份/指標(biāo)1996年1997年1998年1999年2000年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元）869335610070260110259481190032513100000房地產(chǎn)業(yè)值（萬元）184401229556321716363394432300房地產(chǎn)業(yè)值占國(guó)內(nèi)

57、生產(chǎn)總值比率2.122.282.93.13.3房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)本年投資完成額（萬元）6843797301477996759396651290000#住宅372592349139455224554029890300商品房施工面積（萬m2）1046.521103.851141.331326.831421.22#住宅730.13726.52775.421003.571156.04商品房竣工面積（萬m2）372.1359.9303.65375.18427.84商品房銷售額（萬m2）3247884419534971736682642635000#住宅27255435299043141654428850800

58、0商品房銷售面積（萬m2）231.09292.42331.61370.5380.22#住宅208.43262.42310.92336.91350.22個(gè)人購(gòu)買商品房比率（%）6968.871.7782.881.1商品房空置面積（萬m2）105.36170.87110.77136.54129.32#住宅82.42122.3761.9985.987.97成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)情況對(duì)比表年份/指標(biāo)1996年1997年1998年1999年2000年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元）11.611.510.110.210.8本年投資完成額（萬元）25.56.79.517.537.5#住房16.91-6.3830.38

59、21.760.69商品房施工面積（萬m2）18.75.53.3916.257.11#住房15.9-0.56.7329.4215.19商品房竣工面積（萬m2）33.614.4-20.3731.674.7商品銷售額（萬元）59.136.111.338.8-6.9商品房銷售面積（萬m2）8026.513.411.72.7#住房78.7125.918.488.363.9849成都房地產(chǎn)市場(chǎng)展望隨著成都市政建設(shè)的高速推進(jìn)和城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，加之深化房改，刺激國(guó)內(nèi)需求、西部大開發(fā)等宏觀的背景，對(duì)于成都而言，我們有理由相信，正如投資額的大幅增加顯示了投資者的信心，在未來的五到十年的時(shí)間里，成都房地產(chǎn)業(yè)仍

60、將獲得進(jìn)一步的快速發(fā)展，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的先導(dǎo)型租用越來越民縣，并最終成為成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然由于今年上市數(shù)量的逐年累計(jì)增大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇是必然的，從推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程來看，企業(yè)戰(zhàn)略種族與整合是必經(jīng)之路。以往，誰有資金誰就可以踏入房地產(chǎn)這個(gè)門檻，市場(chǎng)的準(zhǔn)入度較低，各家的投入產(chǎn)出效益都不高。目前，成都已涌出業(yè)績(jī)矚目的大型開發(fā)集團(tuán)公司，象萬達(dá)集團(tuán)、中海外、萬科等，他們對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展起到了良性刺激作用。我們認(rèn)為，將來市場(chǎng)真正的競(jìng)爭(zhēng)存在于大集團(tuán)公司之間，而他們競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)更集中于市場(chǎng)占有率及籌資能力這兩個(gè)方面。對(duì)于項(xiàng)目的投資的決策時(shí)點(diǎn)而言，可以得出初步結(jié)論：本項(xiàng)目的投資開發(fā)順應(yīng)了成都市房