營(yíng)銷風(fēng)控培訓(xùn)

1、 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司20162016年度第二次營(yíng)銷風(fēng)控培訓(xùn)年度第二次營(yíng)銷風(fēng)控培訓(xùn)講講 解：濮解：濮 嘯嘯 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司目目 錄錄第一部分第一部分 法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)一、控制法律風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值一、控制法律風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值二、營(yíng)銷職員的法律身份二、營(yíng)銷職員的法律身份三、營(yíng)銷職員對(duì)控制法律風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值三、營(yíng)銷職員對(duì)控制法律風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值第二部分第二部分 營(yíng)銷相關(guān)法務(wù)制度介紹營(yíng)銷相關(guān)法務(wù)制度介紹一、集團(tuán)下發(fā)一、集團(tuán)下發(fā)二、上海平臺(tái)下發(fā)二、上海平臺(tái)下發(fā)第三部分第三部分 實(shí)操指引實(shí)操指引一、簽約指引一、簽約指引 二、借款指引二、借款指引三、工抵指引三、工抵指引 四、

2、發(fā)函指引四、發(fā)函指引 五、訴前準(zhǔn)備指引五、訴前準(zhǔn)備指引 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司第一部分第一部分 法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)一、控制法律風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值一、控制法律風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值二、營(yíng)銷職員的法律身份二、營(yíng)銷職員的法律身份三、營(yíng)銷職員對(duì)控制法律風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值三、營(yíng)銷職員對(duì)控制法律風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司一、控制法律風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值一、控制法律風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值1、法律風(fēng)險(xiǎn)的定義：、法律風(fēng)險(xiǎn)的定義：法律風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)是一種發(fā)生損失的可能性，而這種風(fēng)險(xiǎn)是由企業(yè)經(jīng)營(yíng)所法律風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)是一種發(fā)生損失的可能性，而這種風(fēng)險(xiǎn)是由企業(yè)經(jīng)營(yíng)所賴的外部環(huán)境的變化，或者企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)動(dòng)作的違規(guī)導(dǎo)致的。賴的外部環(huán)境

3、的變化，或者企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)動(dòng)作的違規(guī)導(dǎo)致的。2、法律風(fēng)險(xiǎn)的特性：、法律風(fēng)險(xiǎn)的特性：（1）法律風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本中被認(rèn)為是一種）法律風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本中被認(rèn)為是一種“不可預(yù)見不可預(yù)見”或或“不不會(huì)發(fā)生會(huì)發(fā)生”的成本，因此每發(fā)生一筆法律風(fēng)險(xiǎn)引起的損失，都意味著最的成本，因此每發(fā)生一筆法律風(fēng)險(xiǎn)引起的損失，都意味著最終項(xiàng)目利潤(rùn)與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的偏離。（簡(jiǎn)單的說(shuō)損失多少，少賺多少）終項(xiàng)目利潤(rùn)與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的偏離。（簡(jiǎn)單的說(shuō)損失多少，少賺多少）（2）法律風(fēng)險(xiǎn)一般都是非常嚴(yán)重的，會(huì)產(chǎn)生比正常的經(jīng)營(yíng)成本多得）法律風(fēng)險(xiǎn)一般都是非常嚴(yán)重的，會(huì)產(chǎn)生比正常的經(jīng)營(yíng)成本多得多的損失。（只要發(fā)生法律風(fēng)險(xiǎn)，往往意味著嚴(yán)重的損失）多的損失

4、。（只要發(fā)生法律風(fēng)險(xiǎn)，往往意味著嚴(yán)重的損失）（3）法律風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)合同條款對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化的預(yù)先規(guī)制，通過(guò)）法律風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)合同條款對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化的預(yù)先規(guī)制，通過(guò)提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)動(dòng)作的合規(guī)性來(lái)有效控制。（有可預(yù)見性和可控性）提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)動(dòng)作的合規(guī)性來(lái)有效控制。（有可預(yù)見性和可控性）從以上幾點(diǎn)可以總結(jié)：從以上幾點(diǎn)可以總結(jié)：法律風(fēng)險(xiǎn)的控制是一種投入產(chǎn)出比很高的工作。（典型的花小錢辦大法律風(fēng)險(xiǎn)的控制是一種投入產(chǎn)出比很高的工作。（典型的花小錢辦大事）事） 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司二、營(yíng)銷職員的法律身份二、營(yíng)銷職員的法律身份營(yíng)銷職員是公司的窗口部門，也是公司中最先接觸客戶的部門，代表營(yíng)銷職員是

5、公司的窗口部門，也是公司中最先接觸客戶的部門，代表了公司的形象，也有不同于其他職能部門職員的法律身份。主要體現(xiàn)了公司的形象，也有不同于其他職能部門職員的法律身份。主要體現(xiàn)在以下方面：在以下方面：1、營(yíng)銷職員對(duì)產(chǎn)品的講解和介紹，具有極強(qiáng)的法律效力，一般而言、營(yíng)銷職員對(duì)產(chǎn)品的講解和介紹，具有極強(qiáng)的法律效力，一般而言高于公司的書面介紹材料；是客戶對(duì)公司產(chǎn)品認(rèn)識(shí)的構(gòu)建者。高于公司的書面介紹材料；是客戶對(duì)公司產(chǎn)品認(rèn)識(shí)的構(gòu)建者。2、營(yíng)銷職員負(fù)責(zé)銷售合約的填寫制作，并導(dǎo)引客戶簽署銷售合約；、營(yíng)銷職員負(fù)責(zé)銷售合約的填寫制作，并導(dǎo)引客戶簽署銷售合約；實(shí)際是公司的簽約代表。實(shí)際是公司的簽約代表。3、營(yíng)銷職員負(fù)責(zé)簽

6、約后的維護(hù)工作，是銷售合約履行的監(jiān)督者。、營(yíng)銷職員負(fù)責(zé)簽約后的維護(hù)工作，是銷售合約履行的監(jiān)督者。因?yàn)榫邆湟陨蠋追N職能，營(yíng)銷職員一般被認(rèn)為是公司的代表，營(yíng)銷職因?yàn)榫邆湟陨蠋追N職能，營(yíng)銷職員一般被認(rèn)為是公司的代表，營(yíng)銷職員在面對(duì)客戶是所作的承諾，均視為職務(wù)行為等同于公司向客戶作出員在面對(duì)客戶是所作的承諾，均視為職務(wù)行為等同于公司向客戶作出承諾。承諾。 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司三、營(yíng)銷職員如何做好法律風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控三、營(yíng)銷職員如何做好法律風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控1、對(duì)公司項(xiàng)目有全面的理解，熟悉產(chǎn)品的各種利弊，對(duì)于公司明確、對(duì)公司項(xiàng)目有全面的理解，熟悉產(chǎn)品的各種利弊，對(duì)于公司明確應(yīng)當(dāng)向客戶示明的不利因素做到

7、不回避、不否認(rèn)。應(yīng)當(dāng)向客戶示明的不利因素做到不回避、不否認(rèn)。2、對(duì)公司已發(fā)布的各項(xiàng)規(guī)章制度做到嚴(yán)格遵守，杜絕違規(guī)操作。、對(duì)公司已發(fā)布的各項(xiàng)規(guī)章制度做到嚴(yán)格遵守，杜絕違規(guī)操作。3、對(duì)于自己不確定的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)及時(shí)向工程研發(fā)開發(fā)部的同事進(jìn)行確、對(duì)于自己不確定的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)及時(shí)向工程研發(fā)開發(fā)部的同事進(jìn)行確認(rèn)。認(rèn)。4、對(duì)于需要特例處理或者不知如何處理的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)先詢問(wèn)法務(wù)部同、對(duì)于需要特例處理或者不知如何處理的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)先詢問(wèn)法務(wù)部同事。事。5、不經(jīng)過(guò)書面報(bào)備，就不向客戶出具書面承諾，不在格式文本（合、不經(jīng)過(guò)書面報(bào)備，就不向客戶出具書面承諾，不在格式文本（合同、函件、單據(jù)）上額外添加手寫內(nèi)容。同、函件、單據(jù)）上額

8、外添加手寫內(nèi)容。 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司產(chǎn)品講解產(chǎn)品講解案例一：因合同附圖錯(cuò)誤導(dǎo)致的退房糾紛案例一：因合同附圖錯(cuò)誤導(dǎo)致的退房糾紛基本案情基本案情錢某購(gòu)買熙園房屋，該套房屋未非標(biāo)層并無(wú)觀景陽(yáng)臺(tái)，但是因工作失誤，合同附圖使用了標(biāo)準(zhǔn)層的圖紙，顯示有觀景陽(yáng)臺(tái)。交房前錢某現(xiàn)場(chǎng)看房以后以該套房屋與附圖不符為由要求退房。判決結(jié)果判決結(jié)果： 全額退房款，賠償客戶同期銀行貸款利息。 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司銷售承諾銷售承諾案例案例二二 業(yè)務(wù)員私自允諾價(jià)格引發(fā)定金糾紛業(yè)務(wù)員私自允諾價(jià)格引發(fā)定金糾紛 基本案情：基本案情： 張某以單價(jià)8670元/平認(rèn)購(gòu)熙園房屋一棟，銷售員蔣某、仇某、

9、龍某擅自在預(yù)定合同中書面允諾最終成交單價(jià)為預(yù)定合同中書面允諾最終成交單價(jià)為70257025元元/ /平平。該預(yù)定合同未蓋公司章，但張某通過(guò)銷售現(xiàn)場(chǎng)POS機(jī)交了10萬(wàn)元定金，并取得收取得收據(jù)據(jù)。由于銷售員允諾的價(jià)格未獲批準(zhǔn)并導(dǎo)致無(wú)法簽購(gòu)房合同，客戶起訴要求雙倍返還定金，共計(jì)20萬(wàn)元 審理結(jié)果：審理結(jié)果： 公司敗訴，雙倍返還定金20萬(wàn)元。 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司一房二賣一房二賣案例案例三三 置業(yè)顧問(wèn)違規(guī)簽約導(dǎo)致一房二賣置業(yè)顧問(wèn)違規(guī)簽約導(dǎo)致一房二賣 基本案情：基本案情： 葉某意向購(gòu)買我司某項(xiàng)目SOHO四套，該四套SOHO為退房房源，合同備案尚未撤銷，置業(yè)顧問(wèn)王某詢問(wèn)法務(wù)后，法務(wù)通知

10、目前只能簽認(rèn)購(gòu)單收取誠(chéng)意金。但王某為讓客戶付款達(dá)到合同額20%，認(rèn)定合同額業(yè)績(jī)，私自給客戶簽訂商品房預(yù)定合同，并在合同上額外手注“付款達(dá)20% 后，我司將于20日后與買受人簽訂購(gòu)房合同，如無(wú)法按期簽約的互不追究違約責(zé)任”。后因注銷合同備案手續(xù)延遲，未能按期簽約，客戶至產(chǎn)監(jiān)處網(wǎng)站查詢上述四套房屋處于備案狀態(tài)后，起訴我司要求雙倍返還已支付房款。 審理結(jié)果：審理結(jié)果： 公司敗訴，雙倍賠償客戶已支付房款。 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司第二部分第二部分 營(yíng)銷相關(guān)法務(wù)制度介紹營(yíng)銷相關(guān)法務(wù)制度介紹一、集團(tuán)下發(fā)一、集團(tuán)下發(fā)二、上海平臺(tái)下發(fā)二、上海平臺(tái)下發(fā) 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司一

11、、集團(tuán)下發(fā)一、集團(tuán)下發(fā)1、按揭貸款擔(dān)保法律風(fēng)險(xiǎn)管理制度按揭貸款擔(dān)保法律風(fēng)險(xiǎn)管理制度禁止全程擔(dān)保，鼓勵(lì)至預(yù)抵押完成期滿的擔(dān)保，嚴(yán)控至收?qǐng)?zhí)他項(xiàng)期滿的擔(dān)保；收?qǐng)?zhí)他項(xiàng)期滿的擔(dān)保，要求預(yù)收保證金（大修契稅的30%或契稅的50%）；并在簽約當(dāng)日錄入按揭擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)管理臺(tái)賬并進(jìn)行后續(xù)預(yù)抵押辦理及貸款還款情況追蹤（每月5日與銀行核實(shí)）；如有發(fā)生斷供的應(yīng)當(dāng)錄入斷供情況統(tǒng)計(jì)表；對(duì)于錄入斷供情況統(tǒng)計(jì)表的：不超過(guò)2期的應(yīng)當(dāng)進(jìn)行電話催告；超過(guò)2期未滿3期的，報(bào)送法務(wù)及財(cái)務(wù)部一并處置，并寄送律師函；超過(guò)3期應(yīng)當(dāng)報(bào)送法務(wù)部起訴解約；錄入按揭擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)管理臺(tái)賬中的房屋產(chǎn)權(quán)初始登記完成后3日內(nèi)，應(yīng)將辦理情況載入臺(tái)賬，延遲超1個(gè)月的以

12、函告與律師函進(jìn)行催辦，延遲超2個(gè)月報(bào)備法務(wù)部，延遲超3個(gè)月的報(bào)送法務(wù)部起訴；貸款合同、擔(dān)保合同存入客戶檔案，他項(xiàng)權(quán)證與銀行的交接應(yīng)當(dāng)建立簽收制度。 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司一、集團(tuán)下發(fā)一、集團(tuán)下發(fā)2、項(xiàng)目不利因素公示操作指引、項(xiàng)目不利因素公示操作指引3、關(guān)于加強(qiáng)集團(tuán)銷售借款的申請(qǐng)及規(guī)范操作要求關(guān)于加強(qiáng)集團(tuán)銷售借款的申請(qǐng)及規(guī)范操作要求4、關(guān)于優(yōu)化合同簽署審批流程的通知、關(guān)于優(yōu)化合同簽署審批流程的通知 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司二、上海平臺(tái)下發(fā)二、上海平臺(tái)下發(fā)1、商品房銷售類合同簽約規(guī)范、商品房銷售類合同簽約規(guī)范2、關(guān)于下發(fā)借款合同文本及規(guī)范借款審批流程的通知、關(guān)于下

13、發(fā)借款合同文本及規(guī)范借款審批流程的通知3、關(guān)于下發(fā)、關(guān)于下發(fā)工抵協(xié)議工抵協(xié)議文本及規(guī)范工抵審批流程的通知文本及規(guī)范工抵審批流程的通知 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司第三部分第三部分 實(shí)操指引實(shí)操指引一、簽約指引一、簽約指引 二、借款指引二、借款指引三、工抵指引三、工抵指引 四、發(fā)函指引四、發(fā)函指引 五、訴前準(zhǔn)備指引五、訴前準(zhǔn)備指引 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司一、簽約指引一、簽約指引1、簽約前客戶應(yīng)當(dāng)提供的資料：、簽約前客戶應(yīng)當(dāng)提供的資料：內(nèi)地客戶：居民身份證、戶口本、結(jié)婚證（單身證明、離婚證或離婚判決書）內(nèi)地客戶：居民身份證、戶口本、結(jié)婚證（單身證明、離婚證或離婚判決書

14、）港澳客戶：香港港澳客戶：香港/澳門居民身份證、港澳居民往來(lái)內(nèi)地通行證、勞動(dòng)合同澳門居民身份證、港澳居民往來(lái)內(nèi)地通行證、勞動(dòng)合同臺(tái)灣客戶：臺(tái)灣居民來(lái)往內(nèi)地通行證、勞動(dòng)合同臺(tái)灣客戶：臺(tái)灣居民來(lái)往內(nèi)地通行證、勞動(dòng)合同外籍客戶：護(hù)照、外國(guó)人居留證（或中國(guó)公證機(jī)構(gòu)出具的護(hù)照中文譯本）、勞動(dòng)合同外籍客戶：護(hù)照、外國(guó)人居留證（或中國(guó)公證機(jī)構(gòu)出具的護(hù)照中文譯本）、勞動(dòng)合同境內(nèi)公司：營(yíng)業(yè)執(zhí)照（未三證合一還需提供組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證）、法定代表人身份證明境內(nèi)公司：營(yíng)業(yè)執(zhí)照（未三證合一還需提供組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證）、法定代表人身份證明及身份證。及身份證。境外公司：公司注冊(cè)證書、公證書（需由中國(guó)政府認(rèn)可

15、的公證機(jī)構(gòu)出具）境外公司：公司注冊(cè)證書、公證書（需由中國(guó)政府認(rèn)可的公證機(jī)構(gòu)出具）2、填寫合同注意事項(xiàng)、填寫合同注意事項(xiàng)地址應(yīng)當(dāng)為實(shí)際居住地或工作單位有效地址地址應(yīng)當(dāng)為實(shí)際居住地或工作單位有效地址應(yīng)當(dāng)家庭固定電話或本人有效手機(jī)號(hào)碼應(yīng)當(dāng)家庭固定電話或本人有效手機(jī)號(hào)碼購(gòu)房金額大小寫應(yīng)當(dāng)一致購(gòu)房金額大小寫應(yīng)當(dāng)一致房屋平面圖與紅線圖應(yīng)與主文所對(duì)應(yīng)房屋一致房屋平面圖與紅線圖應(yīng)與主文所對(duì)應(yīng)房屋一致合同手簽日期應(yīng)與打印日期一致合同手簽日期應(yīng)與打印日期一致提交用印的合同應(yīng)當(dāng)確保全文打?。ù_有無(wú)法打印的應(yīng)當(dāng)請(qǐng)購(gòu)房人親筆填寫）提交用印的合同應(yīng)當(dāng)確保全文打?。ù_有無(wú)法打印的應(yīng)當(dāng)請(qǐng)購(gòu)房人親筆填寫） 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司

16、融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司一、簽約指引一、簽約指引3、經(jīng)辦人簽約時(shí)應(yīng)注意的主要事項(xiàng)、經(jīng)辦人簽約時(shí)應(yīng)注意的主要事項(xiàng)客戶簽字：應(yīng)當(dāng)由購(gòu)房人本人簽字（有多個(gè)購(gòu)房人的應(yīng)當(dāng)分別親筆簽字，不得互相代簽），嚴(yán)禁客戶簽字：應(yīng)當(dāng)由購(gòu)房人本人簽字（有多個(gè)購(gòu)房人的應(yīng)當(dāng)分別親筆簽字，不得互相代簽），嚴(yán)禁冒簽及無(wú)委托手續(xù)的代簽；未成年人購(gòu)房的應(yīng)由父母代簽，代簽按照冒簽及無(wú)委托手續(xù)的代簽；未成年人購(gòu)房的應(yīng)由父母代簽，代簽按照“XXX（父親（父親/母親母親XX代代簽）簽）”的格式的格式公司客戶：應(yīng)當(dāng)加蓋公司公章，原則上應(yīng)當(dāng)由法定代表人簽字，存在困難的可由公司代表持蓋公公司客戶：應(yīng)當(dāng)加蓋公司公章，原則上應(yīng)當(dāng)由法定代表人簽字，存在困

17、難的可由公司代表持蓋公章的授權(quán)書章的授權(quán)書委托簽字的：應(yīng)當(dāng)持公證機(jī)構(gòu)公證的委托書，委托書應(yīng)當(dāng)載明委托簽字的：應(yīng)當(dāng)持公證機(jī)構(gòu)公證的委托書，委托書應(yīng)當(dāng)載明“代為簽署購(gòu)房合同代為簽署購(gòu)房合同”的內(nèi)容；公的內(nèi)容；公證書應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)致電公證機(jī)構(gòu)查證；留存受托人的身份證復(fù)印件一并存檔。證書應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)致電公證機(jī)構(gòu)查證；留存受托人的身份證復(fù)印件一并存檔。其他事項(xiàng)：其他事項(xiàng)：無(wú)獨(dú)立營(yíng)業(yè)執(zhí)照的分公司不能作為簽約的主體；無(wú)獨(dú)立營(yíng)業(yè)執(zhí)照的分公司不能作為簽約的主體；公司內(nèi)部只能部門不能作為簽約的主體；公司內(nèi)部只能部門不能作為簽約的主體；客戶簽名應(yīng)當(dāng)為正楷，字跡清晰可辨認(rèn)，應(yīng)按指模一般為右手食指，公章、指模不得互相重疊；客戶簽

18、名應(yīng)當(dāng)為正楷，字跡清晰可辨認(rèn)，應(yīng)按指模一般為右手食指，公章、指模不得互相重疊；文件為多頁(yè)的，應(yīng)加蓋騎縫章；文件為多頁(yè)的，應(yīng)加蓋騎縫章；商品房買賣合同商品房買賣合同的附圖、交工標(biāo)準(zhǔn)等附件與主文粘貼處應(yīng)由客戶簽章的附圖、交工標(biāo)準(zhǔn)等附件與主文粘貼處應(yīng)由客戶簽章公證書應(yīng)當(dāng)原件留檔，其他材料在核對(duì)原件后復(fù)印件存檔公證書應(yīng)當(dāng)原件留檔，其他材料在核對(duì)原件后復(fù)印件存檔 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司一、簽約指引一、簽約指引特別注意事項(xiàng)：特別注意事項(xiàng)：我公司一切規(guī)范文本，均不得修改，不得額外加注手寫內(nèi)容！我公司一切規(guī)范文本，均不得修改，不得額外加注手寫內(nèi)容！ 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司案

19、例案例四：簽字不規(guī)范導(dǎo)致合同效力存疑四：簽字不規(guī)范導(dǎo)致合同效力存疑基本案情：基本案情：吳某購(gòu)買我司某項(xiàng)目房屋，簽約時(shí)其妻王某并未在場(chǎng)，僅由吳某簽署了合同，銷售人員代簽了王某的簽字。在吳某拒不配合辦理按揭的情況下，公司起訴吳某要求解約，并要求吳某支付違約金的案件中，吳某提出王某簽字并非是本人簽字，合同屬于可撤銷合同，不同意支付違約金。目前進(jìn)展目前進(jìn)展：審理結(jié)果，法院判決支持了解除合同、但不支持違約金。 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司案例案例五：簽字不規(guī)范導(dǎo)致合同效力存疑五：簽字不規(guī)范導(dǎo)致合同效力存疑基本案情：基本案情：蔡某為女兒藍(lán)某（未滿16周歲）購(gòu)買我司某高端項(xiàng)目房屋（合同額二千萬(wàn)元

20、），因蔡某提出要求只寫女兒名字，避免房屋未來(lái)過(guò)戶的稅費(fèi)，同時(shí)提出避免自己名字出現(xiàn)只讓女兒簽字。簽約時(shí)置業(yè)顧問(wèn)及銷管并未反對(duì)，最終合同僅有其女兒簽字。后客戶多次延遲付款，公司最終提起訴訟要求蔡某、藍(lán)某付款，對(duì)方律師提出該合同由限制民事行為能力人簽署，屬于效力待定合同，而藍(lán)某父母對(duì)該份合同不予追認(rèn)，應(yīng)當(dāng)視為是無(wú)效合同。目前進(jìn)展目前進(jìn)展：審理結(jié)果，法院判決合同無(wú)效。 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司二、借款指引二、借款指引資料要求資料要求本人及配偶（如有）身份證原件和復(fù)印件、戶口本的原件和復(fù)印件；借款人本人的房產(chǎn)證及房管局本人及配偶（如有）身份證原件和復(fù)印件、戶口本的原件和復(fù)印件；借款人本人

21、的房產(chǎn)證及房管局打印的最新權(quán)屬登記信息（重點(diǎn)關(guān)注備注欄，盡量要求無(wú)抵押，如有兩個(gè)以上抵押的不得作為財(cái)產(chǎn)打印的最新權(quán)屬登記信息（重點(diǎn)關(guān)注備注欄，盡量要求無(wú)抵押，如有兩個(gè)以上抵押的不得作為財(cái)產(chǎn)證明）、車輛行駛證等其它財(cái)產(chǎn)證明的原件和復(fù)印件。若財(cái)產(chǎn)證明為借款人配偶名下財(cái)產(chǎn)，需提供證明）、車輛行駛證等其它財(cái)產(chǎn)證明的原件和復(fù)印件。若財(cái)產(chǎn)證明為借款人配偶名下財(cái)產(chǎn)，需提供與財(cái)產(chǎn)所有人的關(guān)系證明。與財(cái)產(chǎn)所有人的關(guān)系證明。擔(dān)保人擔(dān)保人擔(dān)保人可以為個(gè)人，也可以為公司。同一擔(dān)保人最多只能為兩名客戶提供擔(dān)保，需對(duì)不同客戶分別擔(dān)保人可以為個(gè)人，也可以為公司。同一擔(dān)保人最多只能為兩名客戶提供擔(dān)保，需對(duì)不同客戶分別提供不同

22、的資產(chǎn)證明文件；自身已有借款尚未還清的客戶不可作為其他客戶的擔(dān)保人提供不同的資產(chǎn)證明文件；自身已有借款尚未還清的客戶不可作為其他客戶的擔(dān)保人。提供資料與。提供資料與借款人資料要求基本一致。借款人資料要求基本一致。借款比例與期限借款比例與期限借款的最高比例不得超過(guò)所購(gòu)房屋總房款的借款的最高比例不得超過(guò)所購(gòu)房屋總房款的20%。要盡量縮短借款人還款時(shí)間，借款協(xié)議雙方約定的還款期限：要盡量縮短借款人還款時(shí)間，借款協(xié)議雙方約定的還款期限：原則上最長(zhǎng)不得超過(guò)借款協(xié)議簽訂后十二個(gè)月且不得超過(guò)商品房買賣合同約定的交房日的原則上最長(zhǎng)不得超過(guò)借款協(xié)議簽訂后十二個(gè)月且不得超過(guò)商品房買賣合同約定的交房日的前一個(gè)月。前

23、一個(gè)月。借款期限在借款期限在3到到6個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)分期償還首期在借款期限過(guò)半前且不低于借款總的的個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)分期償還首期在借款期限過(guò)半前且不低于借款總的的50%；借款期限在；借款期限在6個(gè)月以上的，個(gè)月以上的，3個(gè)月內(nèi)應(yīng)當(dāng)歸還首期（金額不低于總借款的個(gè)月內(nèi)應(yīng)當(dāng)歸還首期（金額不低于總借款的60%），），6個(gè)月內(nèi)應(yīng)當(dāng)歸還第二期（金額個(gè)月內(nèi)應(yīng)當(dāng)歸還第二期（金額不低于總借款額的不低于總借款額的30%），到期后應(yīng)當(dāng)一次性清償），到期后應(yīng)當(dāng)一次性清償借款人為員工的，如果員工離職，需要提前一個(gè)月一次性償還全部借款借款人為員工的，如果員工離職，需要提前一個(gè)月一次性償還全部借款。借后管理借后管理應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照借款協(xié)

24、議約定，進(jìn)行跟蹤，一旦發(fā)生逾期立即通過(guò)電話催收并寄送應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照借款協(xié)議約定，進(jìn)行跟蹤，一旦發(fā)生逾期立即通過(guò)電話催收并寄送催款函催款函，催收無(wú)效的聯(lián)系法務(wù)，催收無(wú)效的聯(lián)系法務(wù)發(fā)送發(fā)送律師函律師函，仍無(wú)效的報(bào)送法務(wù)訴訟處理。，仍無(wú)效的報(bào)送法務(wù)訴訟處理。 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司案例案例六：借款收據(jù)遺失六：借款收據(jù)遺失基本案情：基本案情：李某在我司辦理了首付借款40萬(wàn)元，后未按期償還，經(jīng)辦置業(yè)顧問(wèn)及銷管多次催收后仍未償還，后提交法務(wù)處理，法務(wù)提起訴訟后發(fā)現(xiàn)借款收據(jù)原件遺失。李某代理律師當(dāng)庭提出借款協(xié)議僅證明雙方就借款條件達(dá)成一致，但是沒(méi)有借款收據(jù)無(wú)法證明我交付了借款。目前進(jìn)展：目前

25、進(jìn)展：我司敗訴，全部借款40萬(wàn)元無(wú)法收回。 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司三、工抵指引三、工抵指引1、在簽訂工抵協(xié)議及相關(guān)的、在簽訂工抵協(xié)議及相關(guān)的商品房買賣合同商品房買賣合同之前應(yīng)當(dāng)首先完成公司內(nèi)部審批流程；之前應(yīng)當(dāng)首先完成公司內(nèi)部審批流程；2、工抵協(xié)議工抵協(xié)議中工抵方的名稱與印章應(yīng)與施工合同中施工方的名稱與印章一致。中工抵方的名稱與印章應(yīng)與施工合同中施工方的名稱與印章一致。3、工抵協(xié)議工抵協(xié)議中的購(gòu)房人應(yīng)與中的購(gòu)房人應(yīng)與商品房買賣合同商品房買賣合同中的購(gòu)房人一致；如有需要變更房屋買受人的，中的購(gòu)房人一致；如有需要變更房屋買受人的，應(yīng)當(dāng)由客戶簽訂應(yīng)當(dāng)由客戶簽訂變更買受人確認(rèn)函變更買

26、受人確認(rèn)函，再解除前一份，再解除前一份工抵協(xié)議工抵協(xié)議，重新簽訂新的，重新簽訂新的工抵工抵協(xié)議協(xié)議與與商品房買賣合同商品房買賣合同4、工抵協(xié)議原件應(yīng)當(dāng)存留一份原件在客戶資料中。、工抵協(xié)議原件應(yīng)當(dāng)存留一份原件在客戶資料中。 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司案例案例六：工抵流程不規(guī)范導(dǎo)致嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)六：工抵流程不規(guī)范導(dǎo)致嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)基本案情：基本案情：徐某將其掛靠與總包名下承攬我司總包工程的產(chǎn)值1.9億元，用于工抵房屋。在工抵過(guò)程中，進(jìn)行了多次全額工抵轉(zhuǎn)首付工抵，換房轉(zhuǎn)款等操作，上述操作均未經(jīng)進(jìn)行了多次全額工抵轉(zhuǎn)首付工抵，換房轉(zhuǎn)款等操作，上述操作均未經(jīng)總包總包的確認(rèn)的確認(rèn)，后財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人孫某與徐某、

27、總包法定代表人蔡某在補(bǔ)簽訂一份關(guān)于工抵事項(xiàng)的確認(rèn)函，確認(rèn)總包委托徐某就工程產(chǎn)值1.9億元，與我司簽署房屋預(yù)定合同及商品房買賣合同，并附有明細(xì)一份，但明細(xì)并未對(duì)但明細(xì)并未對(duì)部分房屋部分房屋全額工抵轉(zhuǎn)首全額工抵轉(zhuǎn)首付工抵，多余產(chǎn)值轉(zhuǎn)入其他房屋進(jìn)行確認(rèn)，注明的房屋買受人也付工抵，多余產(chǎn)值轉(zhuǎn)入其他房屋進(jìn)行確認(rèn)，注明的房屋買受人也與與最終的房屋買受人最終的房屋買受人存在多處不一致，相關(guān)差異存在導(dǎo)致其中存在多處不一致，相關(guān)差異存在導(dǎo)致其中5300萬(wàn)余元的工抵缺乏法律依據(jù)，萬(wàn)余元的工抵缺乏法律依據(jù)，存在被存在被否否認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)。認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)。后徐某因工抵事宜被公安以涉嫌職務(wù)侵占立案?jìng)刹?，同時(shí)總包要求我司支付工程款。

28、后徐某因工抵事宜被公安以涉嫌職務(wù)侵占立案?jìng)刹?，同時(shí)總包要求我司支付工程款。目前進(jìn)展：目前進(jìn)展：形成了系列訴訟，對(duì)公司造成了惡劣影響。 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司四、發(fā)函指引四、發(fā)函指引1、我公司目前函件類別：、我公司目前函件類別：簽約催告簽約催告YX5 客戶函件（客戶函件（12個(gè)）個(gè)）YX5-10 逾期簽約通知函（適用逾期簽合同的客戶）逾期簽約通知函（適用逾期簽合同的客戶）.doc辦貸催告辦貸催告YX5 客戶函件（客戶函件（12個(gè)）個(gè)）YX5-4 補(bǔ)交貸款資料通知函（適用于客戶未全面提供貸款資料）補(bǔ)交貸款資料通知函（適用于客戶未全面提供貸款資料）.docYX5 客戶函件（客戶函件

29、（12個(gè)）個(gè)）YX5-5 催辦銀行貸款通知函（適用于辦理銀行貸款之客戶）催辦銀行貸款通知函（適用于辦理銀行貸款之客戶）.doc四種情況下的催款函：四種情況下的催款函：YX5 客戶函件（客戶函件（12個(gè)）個(gè)）YX5-6 催款函（適用于分期付款的客戶）催款函（適用于分期付款的客戶）.docYX5 客戶函件（客戶函件（12個(gè)）個(gè)）YX5-7 催款函（適用于提高首付比例客戶）催款函（適用于提高首付比例客戶）.docYX5 客戶函件（客戶函件（12個(gè)）個(gè)）YX5-8 催款函（適用于銀行不予放貸的客戶）催款函（適用于銀行不予放貸的客戶）.docYX5 客戶函件（客戶函件（12個(gè)）個(gè)）YX5-9 催款函（適用于逾期歸還借款的客戶）催款函（適用于逾期歸還借款的客戶）.doc解約函解約函YX5 客戶函件（客戶函件（12個(gè)）個(gè)）YX5-11 解約通知函（適用于解除認(rèn)購(gòu)狀態(tài)的客戶）解約通知函（適用于解除認(rèn)購(gòu)狀態(tài)的客戶）.doc其他情況下需要發(fā)函的根據(jù)具體情況，由法務(wù)一事一擬其他情況下需要發(fā)函的根據(jù)具體情況，由法務(wù)一事一擬 融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域公司四、發(fā)函指引四、發(fā)函指引2、送達(dá)指引：、送達(dá)指引：函件均應(yīng)至