1994年全國土地估價師資格考試試卷-土地估價實務.

1、1994 年全國土地估價師資格考試試卷-土地估價實務本部分由兩個估價報告構成，請認真閱讀案例報告并加以分析，指出其中存在的問題，并說明原因，本部分 50 分，答題時間為 60 分鐘。1 （本題 20 分）土地估價報告：一、評估對象概況：市江東消防器材廠位于公路西側，該廠西側一塊平整的土地為估價標的物，面積為 3942 平方米，該地西北角有兩棟平房，兩棟共計建筑面積為 168 平方米。另有已拆除建筑物若干 （詳見附表），該地塊為一不規(guī)則四邊形， 位于市一等二級地區(qū)，交通方便水電齊全。根據(jù)我市規(guī)劃該地適合作為工業(yè)用地。二、評估目的：公司與香港飛達工藝有限公司合資成立飛馬冷軋鋼有限公司， 需要租用該

2、地建冷彎型鋼廠，要求評估出該地地價，確定年租金額。三、評估依據(jù)：1 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例。2 市城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉讓和有償劃撥暫行規(guī)定。3 市外商投資使用土地暫行辦法。4 市實施 暫行規(guī)定。四、評估過程：土地部分1 征地成本費：根據(jù)市實施 暫行規(guī)定，我市一般耕地的征地成本費用組成如下：項目有青苗費、土地費、安置費、安置配套費、耕地占用稅、預交農轉非人口差價款、 征購糧差價款、 不可預見費、 管理費、其它費用等合計為 70.66 元/平方米2 三通一平費用： 86.00 元/ 平方米3 投資利息： 156.66 24/2 0.01=18.80 （元 / 平方

3、米）開發(fā)周期為 24 個月，銀行貸款月利息為1。4 正常利潤額： 175.46 15 =26.32 （元 / 平方米）5 地段差價 =70.00修正系數(shù) =70.000.935=64.45 （元 / 平方米）因該地位于我市一等二級地區(qū)，取修正系數(shù)為 0.935 。6 單位地價： 267.23 元/ 平方米7 年租金額：年純收益（年租金額） =地價還原利率根據(jù)我市銀行存款利息以及債券投資利率，確定還原利率為9。即：年租金額 1053420.669%=94807.86（元 / 年）地上物部分1 已拆除和待拆除部分：名稱面積(平方米)結構成新重置價 ( 元/ 平方米 )估價額 ( 元)圍墻357.6

4、8磚實砌846.0011445.76廁所16磚木瓦6150.001440.00粉碎房44.4磚石棉瓦7200.006216.00廢料棚16磚石棉瓦7200.002240.00電焊間14磚墻瓦頂9390.004914.00倉庫28磚混9390.009828.00化驗室28磚混9390.009828.00庫房112磚石棉瓦7200.0015680.00水泥路300水泥920.005400.00合計66991.002 出租部分二樓會議室建筑面積138.60給飛馬公司。房屋部分：重置價平方米，樓面分攤占地69.30 平方米，需出租620 元/ 平方米小區(qū)配套48 元/ 平方米商業(yè)網點40 元/ 平方米

5、合計744 元平方米估計額 =744138.6=103118.40 （元）土地價額 =69.3 267.23=18519.04 （元）二樓會議室總估價額 =18519.04+103118.40=121637.44 （元）年租金額 =121637.449 =10947. 37 （元）五、土地和二樓會議室總租金額：年租金額 94807.86+10947.37=105755.23 （元 / 年）六、評估日期七、評估人簽字：一九九三年二月十八日2 （本題 30 分）土地資產評估報告第 一部分一、委托評估方：二、受托評估方：三、評估目的廠作為獨家發(fā)起人，將其部分資產及人員改制重組為股份有限公司。該報告將

6、對進入股份有限公司的國有土地使用權價格進行評估。四、評估依據(jù)1 國家土地管理局、國家經濟體制改革委員會聯(lián)合頒布的股份制試點企業(yè)土地資產管理暫行規(guī)定；2 國家土地管理局頒布的城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行）；3 廠的國有土地使用證：五、評估對象1 土地使用權面積： 470955.31 平方米；2 建筑占地面積： 307390.29 平方米；建筑覆蓋率： 65.27 ；3 建筑面積： 268087.03 平方米，平均容積率： 56.92 ；4 用途：工業(yè)生產性用地；5 開發(fā)狀況：五通一平熟地；6 座落： XX。六、評估價格類型工業(yè)生產用地及相關經營、管理用地土地使用權股份價格。七、評估價格年期五十年國有土

7、地使用權價格。八、評估價格貨幣種類人民幣。九、評估基準日期一九九三年十二月三十一日。十、評估結果有效期自評估基準日期起半年。十一、評估結果1 土地資產總額108319721元人民幣；大寫：壹億零捌佰叁拾壹萬玖仟柒佰貳拾壹元整；2 單位面積價格：每平方米230 元人民幣。十二、評估單位及估價師：。第二部分一、廠簡況廠始建于 1958 年，是生產大型綜合性發(fā)電設備的制造工廠，該廠總占地面積約 73 萬平方米，廠房建設面積 23 萬平方米，職工 10175 人，下轄 14 個分廠及 1 個研究所。二、整體區(qū)位條件（一）自然地理位置廠位于省市，其廠區(qū)已發(fā)展成市市中區(qū)的一部分。市是 1983 年 8 月

8、經國務院批準成立的省轄市，轄四區(qū)一縣，面積為 5953.75 平方公里，市中區(qū)面積為 1093.18 平方公里。市距省會約 59 公里。（二）整體經濟環(huán)境建市十年來，國民經濟一直保持持穩(wěn)定高速發(fā)展。初步統(tǒng)計， 1992 年全市國民生產總值 76 億元，完成工農業(yè)總產值 183.17 億元，財政收入 71883 萬元。尤其是工業(yè)生產得到了迅速發(fā)展，市始終把發(fā)展工業(yè)作為振興經濟的戰(zhàn)略任務來抓，制定和實施了一系列促進工業(yè)生產發(fā)展的政策措施。 1992 年全市完成工業(yè)總產值 142.09 億元，比上年增長 41.08 。（三）交通條件市的交通條件比較優(yōu)越， 連接西北、西南地區(qū)的鐵路、 公路干線貫穿該市

9、境內，井有若干鐵路支線與主線相連； 由市到縣，由縣到鄉(xiāng)的公路網絡已經形成，公路密度已達每平方公里 115 公里。并有已建成的大件公路， 進而與長江水運相連，交通更加便利。廠西靠鐵路， 廠內有鐵路專用線連接主要生產廠房和鐵路， 該廠生產所需的原材料及其產品都將通過專用鐵路經鐵路運輸編組站后連接鐵路。廠區(qū)北側的西路為通往火車北站的必經之路，東面的公路可通往全國各地，南面的西路，西面的路都是市的主要城市干道。（四）基礎設施狀況市近幾年投入了大量資金， 加速了能源、交通、通訊等基礎設施的建設。全市主變電容量已達 96.27 萬千伏安，電力供應充足；程控電話裝機容量已達 2.5 萬門 2000 門 90

10、00HZ移動電話通訊暢通。目前，移動通信網絡已覆蓋市全境。報刊投遞的機械化等在不斷完善壯大， 可辦理國際通訊信函， 包裹和報話業(yè)務； 市水源豐富，全市擁有水資源 83 億立方米。廠所處區(qū)域的電源、排水、供水、通訊、道路等基礎設施在已基本配套完善，投資環(huán)境良好。（五）工業(yè)集聚狀況市一個以重型機械、 礦山機械、發(fā)電設備等制造為骨干的重要的機械工業(yè)基地，機械工業(yè)的產值已占全市工業(yè)總產值的四分之一以上。許多重型企業(yè)可以形成互為原料的生產體系。以廠為龍頭14 家企業(yè)事業(yè)單位組成的聯(lián)合公司，可以生產大、中、小交直流電機及水輪發(fā)電機組。三、評估原則1 以成本逼近法為主。廠是大型的國有企業(yè)，建廠歷史較長。以前

11、國家確定企業(yè)的生產品種，規(guī)定任務并且限定銷售價格，而財務核算中不含土地資產的價值，這種歷史狀況不能不予以考慮。 雖然近兩年開始實行企業(yè)自主經營總承包，銷售定價放開，并且將部分資產轉換經營機制，組建股份制企業(yè)，而生產經營仍然是建立在原廠的基礎之上。所以，在進行土地資產評估過程中，土地資產價值額占資產額的比重不宜過高。因此，用成本逼近法進行評沽較適宜。2 用市場資料比較法調整評沽結果。企業(yè)所使用的土地是國有資產，土地資產折價入股組建股汾制企業(yè)， 由廠作為國有法人股的持有者行使股權。 因此，土地資產的評估也要使用國有資產的價值得以充分體現(xiàn)，防止國有資產的流失。用成本逼近法評估的結果需要以市場資料加以

12、驗證和調整，以使國有土地資產價值更接近于現(xiàn)時的市場價值。四、運用成本逼近法進行評沽從土地使用現(xiàn)狀看，評估土地已經為開發(fā)后的熟地，工業(yè)生產所需的基礎設施都已經開發(fā)完成。因此，這里按工業(yè)用地熟地進行評估，主要包括土地使用權的取得費用及土地開發(fā)費用兩部分。（一）土地使用權取得費用（1）土地征用費。包括土地征用補償費、勞動力安置費、青苗補償費等，市一般標準為糧地每畝 2.28 萬、菜地每畝 2.70 萬，因為該廠區(qū)已發(fā)展為城區(qū)邊緣部分，所以這里按菜地標準計算，每畝 2.70 萬元。（2）土地管理費。一般按征用費的 13計征，但是在實際工作中均按每畝 0.8 萬計算。（3）耕地占用稅。 市城區(qū)標準一般為

13、每畝 8004 元；鄉(xiāng)為 7035 元。由于廠廠區(qū)現(xiàn)在已經發(fā)展成為市城區(qū)的一個重要部分，這里按城區(qū)標準每畝 8004 元計算。（4）糧食附加費。每畝按037 萬元征收。0.054（5）土地統(tǒng)征代辦費及不可預見費。按土地征用費的萬元。1 一3計，每畝為為4.72土地使用權取得（征用）總費用（萬元，每平方米約為71 元。1）+（ 2） +（ 3） +（ 4） +（ 5）即每畝（二）土地開發(fā)費用（1）城市配套費。市規(guī)定，城市配套費標準在城區(qū)鄉(xiāng)內，企業(yè)用地每畝 4 萬元，行政事業(yè)用地每畝2 萬元；鄉(xiāng)內企業(yè)用地每畝2.5 萬元，行政事業(yè)用地每畝 1.5 萬元。這里仍按城區(qū)企業(yè)用地標準計算每畝4 萬元。（

14、2）五通一平費。 廠廠區(qū)用地的開發(fā)水平已經達到五通一平， 即通電、通水、通路、通訊、通氣、土地平整。據(jù)市地價評估事務所對河東新區(qū)開發(fā)費用的測算，每畝土地開發(fā)費約為4 萬。（3）開發(fā)利息。在土地開發(fā)過程中，以貸款方式進行投資的資金占主要部分，這里以銀行固定資產貸款年利率 10.98 計算。另外，土地開發(fā)的周期往往超過一年，而以總開發(fā)費用為計算利息的基數(shù)時會有所重復，這里取前兩項總費用的一半做為計息基數(shù)，則一年期開發(fā)利息每畝為 0.44 萬元。（4）不可預見費。以前三項的3計算，則每畝約為0.25 萬元。因此，土地開發(fā)的總費用：（ 1）+（ 2）+（3）+（4）即每畝為 8.7 萬元，每平方米為

15、130.5 元。（三）土地開發(fā)利潤工業(yè)生產使用的土地開發(fā)利潤率一般應低于商業(yè)或住宅用地， 這里取前兩項（一）征用土地總費用 +（二）土地開發(fā)總費用的 10計算，則土地開發(fā)利潤每畝約為 1.34 萬元，每平方米為 20.1 元。綜合前三項各種費用，利用成本逼近法評估的土地資產價格： （一） +（二）+（三）每畝 14.8 萬元，每平方米為 222 元。五、運用市場比較法進行評估運用市場比較法評估土地資產，能夠使土地資產價格更接近于市場價值。這里先取了十例在市市中區(qū)內發(fā)生的土地使用權轉讓的案例，以便于進行市場價格比較。表一土地使用權轉讓樣點表序號承讓方承讓方地點土地面積 ( 平方米 )土地轉讓金額

16、 ( 萬元 )單位金額 ( 元/ 平方米 )用途備注1淮河路 44 號61463048.812工業(yè)92 年 10 月轉讓2黃山路2383.1735146.883倉庫住宅1991年2月8日3華山北路 16 號5730325.3568兼并1992 年 6 月 25 日地上建筑物 4764.71 平方米折價 174.7 萬元隨同轉讓 ( 已扣除 )4下南街口與長江西路相交處160888547.264舊城改造該費用為拆遷補償費 ;1992 年 11 月 27 日5長江西路 150 號178744.4248.461舊城改造該轉讓金為土地轉讓價1992年 12月 17日6市文化宮1666.66827.51

17、64.999此為土地補償費1992 年 11 月 25 日7涼山路西側1126.518.5406164.586該轉讓金包括土地征用費16.55906 萬元和資金利息1.9870 萬元 1993 年 5月 13日8泰山北路 8 號1400.0012301642.856地上建筑物隨同轉讓1993 年 7 月 21 日9岷江西路264737.5986142.042倉庫92 年 12 月 20 日轉讓 9.4707 萬元 / 畝10廬山路與岷江二號路交匯處10000160160辦公商業(yè)生地轉讓 1993 年 6 月 21 日（一）比較樣點的選擇經過對比較樣點的分析， 認為樣點 1、2、9 轉讓價格過低

18、，在對其情況不甚了解的條件下， 不宜做為比較案例； 樣點 3、4、8 因為大多是連同地上物一起轉讓，故價格偏高，這里也不宜采用為比較樣本。（二）有效樣本因素比較評估對象土地價格 =樣本土地價格正常情況價格/ 交易情況價格估價日期價格 / 交易當時價格估價對象區(qū)域影響/交易實例區(qū)域影響估價對象個別影響 / 交易實例個別影響= 比較樣本土地價格 100/ （）（）100（） 100（） /100表二地塊因素比較表實例與評估對象相比比較因素56710土地用途舊城改造辦公商業(yè)基礎設施交差差差生地交通通達度相當相當相當差集聚規(guī)模相當相當相當差距市中心距離較近近近遠交易日期一年前一年前半年前半年內表三比較因素修正率表比較樣本修正項目56710樣本成交價格 ( 元/ 平方米 )248.461164.999164.586160交易情況修正100%10