成都新都地塊初判

1、新都新都區(qū)區(qū)電子路地塊初判電子路地塊初判CONTENTS01項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景地塊分析地塊分析02市場(chǎng)概況市場(chǎng)概況03初步測(cè)算初步測(cè)算04項(xiàng)目項(xiàng)目背景背景項(xiàng)目用地為成缸液壓公司原企業(yè)用地，根據(jù)現(xiàn)有政策條件，業(yè)主方項(xiàng)目用地為成缸液壓公司原企業(yè)用地，根據(jù)現(xiàn)有政策條件，業(yè)主方可在現(xiàn)有城市規(guī)劃基礎(chǔ)上辦理土地用途變更手續(xù)，繳納土地變性款可在現(xiàn)有城市規(guī)劃基礎(chǔ)上辦理土地用途變更手續(xù)，繳納土地變性款后實(shí)施自主改造后實(shí)施自主改造20152015年年7 7月月2222日發(fā)日發(fā)201545201545號(hào)落實(shí)市政府成號(hào)落實(shí)市政府成辦函辦函【20152015】118118號(hào)號(hào)文文關(guān)于關(guān)于開展工業(yè)集中發(fā)展區(qū)外工業(yè)用地清理開

2、展工業(yè)集中發(fā)展區(qū)外工業(yè)用地清理工作的工作的通知通知“2005年1月1日以前在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)外取得的工業(yè)用地，因城市規(guī)劃調(diào)整需要改變土地用途的，經(jīng)市工業(yè)主管部門確認(rèn)，市、區(qū)（市）縣規(guī)劃部門批準(zhǔn)，市、區(qū)（市）縣國(guó)土部門辦理土地用途變更手續(xù)，按雙評(píng)估價(jià)差繳納土地出讓收入后，由土地權(quán)利人實(shí)施自主改造。” 意見下發(fā)之日起30日后執(zhí)行，有效期5年企業(yè)簡(jiǎn)介：成缸液壓設(shè)備制造有限公司成立于2007年1月，擁有員工388人，工程技術(shù)人員288人，是一家集生產(chǎn)、銷售、研發(fā)為一體的生產(chǎn)性企業(yè)，專營(yíng)配套液壓油缸及相關(guān)液壓產(chǎn)品。公司在2008年成功收購(gòu)專業(yè)生產(chǎn)液壓油缸20多年的老企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，整合了該企業(yè)的營(yíng)銷渠道和

3、技術(shù)優(yōu)勢(shì)，并進(jìn)行了技術(shù)升級(jí)改造，拓展了市場(chǎng)領(lǐng)域，使公司在液壓油缸制造行業(yè)中脫穎而出，位居前列。Part 2Part 2 地塊地塊分析分析項(xiàng)目位于新都老城城西，距離繞城距離項(xiàng)目位于新都老城城西，距離繞城距離5 5公里，距離三環(huán)公里，距離三環(huán)1212公里公里快速路主干路次干路支路蓉都大道蜀龍大道香城大道（電子路）貨運(yùn)大道寶光大道項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位新繁方向成都方向北新大道興城大道繞城高速斑竹園方向工業(yè)園片區(qū)工業(yè)園片區(qū)新城區(qū)新城區(qū)老城區(qū)老城區(qū)斑竹園板塊斑竹園板塊大豐板塊大豐板塊成都方向規(guī)劃路規(guī)劃路小區(qū)支路次干路規(guī)劃路支路電子路寶光大道貨運(yùn)大道位于新都老城區(qū)電子路和寶光路位于新都老城區(qū)電子路和寶光路交叉口

4、，受限于周邊轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，地交叉口，受限于周邊轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，地塊形狀不規(guī)則，后期可通過置換及協(xié)商調(diào)整具體地形紅線塊形狀不規(guī)則，后期可通過置換及協(xié)商調(diào)整具體地形紅線地塊地塊閑置閑置土地土地（2727畝左右）畝左右）農(nóng)家農(nóng)家樂樂全球全球通大通大廈廈自然水系地塊四至地塊四至1.51.5公里范圍公里范圍配套條件配套條件桂林路站石油大學(xué)站紅星村站飲馬河站新都站永輝超市永輝超市家樂福家樂福新城市中心新城市中心桂湖摩爾桂湖摩爾桂湖桂湖區(qū)政府成都成都- -新都新都BRTBRT成都沿金鳳凰高架至新都線路。金鳳凰高架起于二環(huán)外北星干道止于天回鎮(zhèn)金芙蓉大道繞城內(nèi)側(cè)，全長(zhǎng)7.8公里，項(xiàng)目已于2014年11月26日動(dòng)工，快速公

5、交建設(shè)將于年內(nèi)開建，預(yù)計(jì)2016年建成通車，BRT線路將在金鳳凰高架上設(shè)5對(duì)站點(diǎn)，地面設(shè)2對(duì)站點(diǎn)，未來將進(jìn)一步通向新都城區(qū)地處地處老城區(qū)，基本生活配套齊全，緊鄰天元學(xué)校（幼兒園、小學(xué)、老城區(qū)，基本生活配套齊全，緊鄰天元學(xué)校（幼兒園、小學(xué)、中學(xué)），在建的軌道交通中學(xué)），在建的軌道交通3 3號(hào)線對(duì)項(xiàng)目影響有限號(hào)線對(duì)項(xiàng)目影響有限新都一中新都一中天元小學(xué)天元小學(xué)天元中學(xué)天元中學(xué)西街西街小學(xué)小學(xué)BRT地塊規(guī)劃指標(biāo)地塊規(guī)劃指標(biāo)業(yè)主單位業(yè)主單位成缸液壓公司地塊位置地塊位置新都區(qū)寶光大道、電子路用地面積用地面積152.6畝土地用途土地用途工業(yè)用地，可轉(zhuǎn)性容積率容積率3.0交易價(jià)格交易價(jià)格約310萬/畝（250

6、萬/畝+56萬/畝轉(zhuǎn)性費(fèi)用）建筑限高建筑限高60米商業(yè)兼容比例商業(yè)兼容比例30%備注：以上信息為業(yè)主方提供初步信息，地塊面積以對(duì)方最終土地證面積為準(zhǔn)，規(guī)劃指標(biāo)為對(duì)備注：以上信息為業(yè)主方提供初步信息，地塊面積以對(duì)方最終土地證面積為準(zhǔn)，規(guī)劃指標(biāo)為對(duì)方與政府初步協(xié)商指標(biāo)方與政府初步協(xié)商指標(biāo)地塊初步指標(biāo)一覽地塊初步指標(biāo)一覽地塊占地約地塊占地約152.6152.6畝，容積率畝，容積率3 3.0.0，交易價(jià)格約，交易價(jià)格約306306萬萬/ /畝畝電子路地塊地塊寶光大道寶光大道實(shí)景電子路實(shí)景內(nèi)部水系實(shí)景地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀內(nèi)部廠房實(shí)景西側(cè)閑置土地地塊內(nèi)部廠房已搬遷完畢，整體地形平整，有小型水系資源地塊內(nèi)部廠房

7、已搬遷完畢，整體地形平整，有小型水系資源內(nèi)部廠房實(shí)景電子路實(shí)景電子路消防局實(shí)景Part 2Part 2 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析2124103882842292582352733423932842184781552955216977777271400 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 0501001502002503003504004502010年2011年2012年2013年2014年2015年單位：元單位：元/ /平平米米單位：萬方單位：萬方新都區(qū)新都區(qū)1010年至今商品房整體供求走勢(shì)年至今商品房整體供求走勢(shì)供應(yīng)面積成交面積

8、成交均價(jià)整體市場(chǎng)整體市場(chǎng)- -市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)規(guī)模1010年后隨著年后隨著“北改北改”的推進(jìn)，新都區(qū)市場(chǎng)規(guī)模逐步放大，但近兩年的推進(jìn)，新都區(qū)市場(chǎng)規(guī)模逐步放大，但近兩年整體供求有所回落，整體供求有所回落，1515年全區(qū)成交商品房約年全區(qū)成交商品房約218218萬方萬方1943293042221731922032362983362421894358497349955781595856000 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 0501001502002503003502010年2011年2012年2013年2014年2015年單位：元單位：元/ /平平米

9、米單位：萬方單位：萬方新都區(qū)新都區(qū)1010年至今普通住宅整體供求走勢(shì)年至今普通住宅整體供求走勢(shì)供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)*普通住宅不包含別墅253186471258187257190449218221649363837556714062850 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 050100150200250300350400450500龍泉郫縣雙流新都溫江單位：元單位：元/ /平平米米單位：萬方單位：萬方成都二圈層成都二圈層1515年商品房供求價(jià)對(duì)比年商品房供求價(jià)對(duì)比供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)新都新都區(qū)整體供求規(guī)模在二圈層中處于中等水準(zhǔn)

10、，片區(qū)商品房成交均區(qū)整體供求規(guī)模在二圈層中處于中等水準(zhǔn)，片區(qū)商品房成交均價(jià)僅次于雙流價(jià)僅次于雙流整體市場(chǎng)整體市場(chǎng)- -市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)規(guī)模221146387192170235169390189193562852306437560052980 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 050100150200250300350400450龍泉郫縣雙流新都溫江單位：元單位：元/ /平平米米單位：萬方單位：萬方成都二圈層成都二圈層1515年普通住供求價(jià)對(duì)比年普通住供求價(jià)對(duì)比供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)21.352.134.822.223.627.435.550.13

11、2.940.432.836.23950447044574791484946510 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 0.010.020.030.040.050.060.02010年2011年2012年2013年2014年2015年單位：元單位：元/ /平米平米單位：萬方單位：萬方新都區(qū)老城板塊新都區(qū)老城板塊1010年至今普通住宅整體供求走勢(shì)年至今普通住宅整體供求走勢(shì)供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)- -普通住宅普通住宅新都老城區(qū)板塊近新都老城區(qū)板塊近2 2年年均住宅去化月年年均住宅去化月3434萬方，受限于老城區(qū)土地萬方，受限于老城區(qū)土地供應(yīng)影響，

12、區(qū)域供應(yīng)呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)供應(yīng)影響，區(qū)域供應(yīng)呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)1.36.14.61.46.02.74.13.63.53.82.22.556287475106181587820564168780 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 0.01.02.03.04.05.06.07.02010年2011年2012年2013年2014年2015年單位：元單位：元/ /平米平米單位：萬方單位：萬方新都區(qū)老城板塊新都區(qū)老城板塊1010年至今商業(yè)整體供求走勢(shì)年至今商業(yè)整體供求走勢(shì)供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)- -商業(yè)商業(yè)新都老城區(qū)板塊近新都老城區(qū)板塊近2 2年年均商業(yè)去

13、化不足年年均商業(yè)去化不足2.52.5萬方，在售商業(yè)主要以萬方，在售商業(yè)主要以社區(qū)底商為主社區(qū)底商為主區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)- -項(xiàng)目項(xiàng)目分布分布澤瀚峰景均價(jià)：4600新都新都城區(qū)在城區(qū)在售項(xiàng)目集中售項(xiàng)目集中在蓉都大道兩側(cè)，本案所處的老城區(qū)域周邊在蓉都大道兩側(cè)，本案所處的老城區(qū)域周邊在售項(xiàng)目基本進(jìn)入尾盤時(shí)期，預(yù)期本案住宅售價(jià)在售項(xiàng)目基本進(jìn)入尾盤時(shí)期，預(yù)期本案住宅售價(jià)4700-48004700-4800元元/ /方方東駿湖景灣均價(jià)：6470我的大學(xué)均價(jià)：5300新派客均價(jià)：4600富力桃園均價(jià)：6300佳樂國(guó)際城均價(jià)：爵領(lǐng)歐城均價(jià)：6000海倫國(guó)際均價(jià)：5100新神風(fēng)八座均價(jià)：5800傳化國(guó)際新城均價(jià)：

14、7000洋房麥田國(guó)際社區(qū)均價(jià)：4500博海城均價(jià)：4600匯景新城均價(jià)：5000金香領(lǐng)邸均價(jià)：4400桂湖名城均價(jià)：63002014-20152014-2015板塊供求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析板塊供求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型總建面總建面銷售狀態(tài)銷售狀態(tài)容積率容積率首次開盤首次開盤最新均價(jià)最新均價(jià)1515年年累計(jì)成交量累計(jì)成交量月均去化（套）月均去化（套）金香領(lǐng)邸高層18萬方在售3.02014.10440067957匯景新城高層42萬方在售3.42015.105000/東駿湖景灣高層/洋房60萬方在售2.02013.046470（高層）9500（洋房）24320海倫國(guó)際高層/別墅40萬方

15、在售3.02013.035100（高層）46439富力桃園高層108萬方在售4.52009.046300（裝）110390新神風(fēng)八座高層17萬方尾盤4.22011.10580028123佳樂國(guó)際城高層/洋房23萬方在售3.02012.084600（高層）6000（洋房）29725傳化國(guó)際新城高層/洋房110萬方尾盤3.02011.09洋房700034929麥田國(guó)際社區(qū)高層51萬方在售4.02011.09450037932新派客高層14萬方在售3.02014.03560020217新新都城區(qū)主要在售項(xiàng)目數(shù)量約都城區(qū)主要在售項(xiàng)目數(shù)量約1010個(gè)左右，常規(guī)樓盤年去化在個(gè)左右，常規(guī)樓盤年去化在300-

16、300-500500套左右，市場(chǎng)熱銷主力產(chǎn)品售價(jià)集中在套左右，市場(chǎng)熱銷主力產(chǎn)品售價(jià)集中在4400-51004400-5100元元/ /方方區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)- -項(xiàng)目去化項(xiàng)目去化Part Part 3 3 初步初步分析分析初步預(yù)估指標(biāo)初步預(yù)估指標(biāo)項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)值（單位：方）數(shù)值（單位：方）說明說明規(guī)劃用地面積101733152.6畝規(guī)劃總建筑面積410865地上建筑面積305200地上記容建筑面積305200#高層住宅271680商業(yè)3052010%#1F商業(yè)1831260%#2F商業(yè)1220840%配套用房30001%地下建筑面積10566535方/車容積率3.0基底面積30520建筑密度30%地

17、下機(jī)動(dòng)車位（個(gè)）3354#地下商業(yè)車位305100方/個(gè)#地下一般車位301990方/戶#配套車位30100方/個(gè)綠地率30%指標(biāo)預(yù)估指標(biāo)預(yù)估成本測(cè)算成本測(cè)算成本測(cè)算成本測(cè)算序號(hào)序號(hào)成本科目名稱成本科目名稱金額（萬元）金額（萬元）面積（平米面積（平米. .畝）畝）單價(jià)（元單價(jià)（元/ /. .畝）畝）備注備注一一土地成本土地成本4919849198152.60152.601.1土地價(jià)格473061533104001.2契稅1419按3%計(jì)算1.3交易服務(wù)費(fèi)473按1%計(jì)算二二開發(fā)成本開發(fā)成本965596554108654108652352352.1前期費(fèi)用（臨設(shè)、三前期費(fèi)用（臨設(shè)、三通一平）通一

18、平）82241086520 按地方標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 2.2開發(fā)報(bào)建費(fèi)開發(fā)報(bào)建費(fèi)7396410865180 含辦產(chǎn)權(quán)費(fèi)用 2.3設(shè)計(jì)費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)用143841086535 按公司項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn) 三三建安成本建安成本7521675216410865410865183118313.1基礎(chǔ)設(shè)施9039410865220 按地方建筑標(biāo)準(zhǔn) 3.2景觀費(fèi)用249271213350 按地方建筑標(biāo)準(zhǔn) 3.3建安成本616304108651500 含贈(zèng)送面積 3.5開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用205441086550 不可預(yù)見費(fèi)用 四四后期費(fèi)用后期費(fèi)用27646276464108654108656736734.1管理費(fèi)用管理費(fèi)用45

19、10410865110按銷售額按銷售額2.5%2.5%計(jì)算計(jì)算4.2營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用4510410865110按銷售額的按銷售額的2.5%2.5%計(jì)算計(jì)算4.3財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用60004108651462.52.5億億2 2年年，12%12%計(jì)算計(jì)算4.4稅費(fèi)稅費(fèi)12627410865307按銷售額的按銷售額的7%7%計(jì)算計(jì)算（不含所得稅）不含所得稅）五五項(xiàng)目總成本項(xiàng)目總成本16171516171541086541086539363936項(xiàng)目銷售產(chǎn)值項(xiàng)目銷售產(chǎn)值類別類別面積（面積（. .個(gè)）個(gè)）單價(jià)（元單價(jià)（元/ /. .個(gè)）個(gè)）總價(jià)（萬元）總價(jià)（萬元）銷售率銷售率銷售額（萬元）銷售額（萬元）

20、高層住宅271680 4800 130406 100%130406 商業(yè)1F18312 20000 36624 100%36624 商業(yè)2F12208 10000 12208 50%6104 車位（個(gè)）3019 80000 24152 30%7246 含車位總產(chǎn)值203390180380銷售產(chǎn)值銷售產(chǎn)值利潤(rùn)敏感性分析利潤(rùn)敏感性分析利潤(rùn)分析利潤(rùn)分析序號(hào)序號(hào)類別類別金額（萬元）金額（萬元）備注備注1土地成本49198按單價(jià)400萬/畝計(jì)算2項(xiàng)目開發(fā)及銷售總成本112516前期開發(fā)及后期費(fèi)用3項(xiàng)目總成本161715按全銷售計(jì)算4項(xiàng)目總產(chǎn)值203390按全銷售計(jì)算5銷售總產(chǎn)值180380按銷售率計(jì)算6毛利潤(rùn)18665初步估算7所得稅4666初步估算8凈利潤(rùn)13999初步估算9成本利潤(rùn)率8.66%