房地產(chǎn)經(jīng)濟學課件(下)

1、LOGO房地產(chǎn)經(jīng)濟學房地產(chǎn)經(jīng)濟學(管理科學管理科學與工程與工程 2012級級)Outline大綱大綱v房地產(chǎn)經(jīng)濟學基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)濟學基礎(chǔ)v房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析v影響房地產(chǎn)發(fā)展的因素分析影響房地產(chǎn)發(fā)展的因素分析v房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資分析2 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析（房地產(chǎn)的位置（房地產(chǎn)的位置（location）范圍；以社區(qū)為基礎(chǔ)的住宅和范圍；以社區(qū)為基礎(chǔ)的住宅和鄰里的價值及其增長；住房市鄰里的價值及其增長；住房市場，以及商業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)）場，以及商業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)）2.1 社區(qū)及其增長模式社區(qū)及其增長模式1、社區(qū)：、社區(qū)： 是一個常和城市、城鎮(zhèn)關(guān)聯(lián)使用的一個是一個常和城市、城鎮(zhèn)關(guān)聯(lián)使

2、用的一個詞（當然有著技術(shù)的差異），用來可替換地描述人詞（當然有著技術(shù)的差異），用來可替換地描述人們生活和工作集中的位置（們生活和工作集中的位置（location）；一個地區(qū)，）；一個地區(qū)，是指區(qū)域鄰近的一群社區(qū)。是指區(qū)域鄰近的一群社區(qū)。（1）我們要考慮的是：對一個社區(qū)的位置和經(jīng)濟的）我們要考慮的是：對一個社區(qū)的位置和經(jīng)濟的健康發(fā)展有貢獻的各種因素。健康發(fā)展有貢獻的各種因素。（2）經(jīng)濟活動：對于社區(qū)的位置以及社區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)）經(jīng)濟活動：對于社區(qū)的位置以及社區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)的利用價值都有主要的作用。的利用價值都有主要的作用。（3）社區(qū)的歷史：產(chǎn)生于生活方式的需要：先民在）社區(qū)的歷史：產(chǎn)生于生活方式的需要：先

3、民在活動場所修建簡單的建筑物；最早的市鎮(zhèn)：在固定活動場所修建簡單的建筑物；最早的市鎮(zhèn)：在固定的位置建造一小群住處（前的位置建造一小群住處（前7000年的兩河流域）。年的兩河流域）。 （4）關(guān)于社區(qū)長期歷史的兩個重要的主題：）關(guān)于社區(qū)長期歷史的兩個重要的主題：原始市鎮(zhèn)位置選定的理由，以及市鎮(zhèn)建立以原始市鎮(zhèn)位置選定的理由，以及市鎮(zhèn)建立以后它在經(jīng)濟上能夠生存下來的理由。后它在經(jīng)濟上能夠生存下來的理由。 （5）社區(qū)位置的決定：現(xiàn)在主要是商業(yè)上）社區(qū)位置的決定：現(xiàn)在主要是商業(yè)上的影響形成三種形式的市鎮(zhèn)：中心市鎮(zhèn)的社的影響形成三種形式的市鎮(zhèn)：中心市鎮(zhèn)的社區(qū)（對周圍商業(yè)的社會的宗教的政府的服務、區(qū)（對周圍商

4、業(yè)的社會的宗教的政府的服務、每個社區(qū)被它服務的腹地或每個社區(qū)被它服務的腹地或“附屬地附屬地”所圍所圍繞）、運輸服務市鎮(zhèn)和特殊功能市鎮(zhèn)。繞）、運輸服務市鎮(zhèn)和特殊功能市鎮(zhèn)。 2 2、社區(qū)的成長：源于需要和交換（食物、社區(qū)的成長：源于需要和交換（食物、衣著、住處等必需品）衣著、住處等必需品）（1 1）作為經(jīng)濟的社區(qū)：如何發(fā)展輸出的）作為經(jīng)濟的社區(qū)：如何發(fā)展輸出的商品和服務，以支付輸入的商品和服務：商品和服務，以支付輸入的商品和服務：經(jīng)濟能力增長對新職業(yè)的需要；發(fā)展中經(jīng)濟能力增長對新職業(yè)的需要；發(fā)展中的新的產(chǎn)品和服務：生產(chǎn)效率：區(qū)域經(jīng)的新的產(chǎn)品和服務：生產(chǎn)效率：區(qū)域經(jīng)濟變化的主要因素（地域的出口產(chǎn)業(yè)的

5、濟變化的主要因素（地域的出口產(chǎn)業(yè)的增長率和產(chǎn)業(yè)從一個位置轉(zhuǎn)移到另一個增長率和產(chǎn)業(yè)從一個位置轉(zhuǎn)移到另一個位置）位置）2.1 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析（）社區(qū)目標：（）社區(qū)目標：人口的增長（生命周期、污染問題和生活方式的變?nèi)丝诘脑鲩L（生命周期、污染問題和生活方式的變化）；化）；福利的增長（每個人的收入、就業(yè)和機會）；福利的增長（每個人的收入、就業(yè)和機會）；多樣化的嘗試（單一產(chǎn)業(yè)的成功支撐會老化）；多樣化的嘗試（單一產(chǎn)業(yè)的成功支撐會老化）；、社區(qū)增長的模式：社區(qū)的物理形狀如何發(fā)生、社區(qū)增長的模式：社區(qū)的物理形狀如何發(fā)生、土地的利用如何決定社區(qū)的布局，以及它的人土地的利用如何決定社區(qū)的布局，以及它

6、的人口居住在何處。口居住在何處。（1）土地利用的模式。初始決定：設(shè)立一個社區(qū)的最）土地利用的模式。初始決定：設(shè)立一個社區(qū)的最初的理由，往往決定它的形狀、土地使用的模式以及甚初的理由，往往決定它的形狀、土地使用的模式以及甚至土地是如何在使用者之間分派的（歐洲中世紀的許多至土地是如何在使用者之間分派的（歐洲中世紀的許多城市分布著教堂，教堂的領(lǐng)導人作出土地利用的決策，城市分布著教堂，教堂的領(lǐng)導人作出土地利用的決策，主要是出于宗教的理由；城市原始的功能是保護居民，主要是出于宗教的理由；城市原始的功能是保護居民，從軍事和治安角度考慮決定商店、住宅和工廠的位置；從軍事和治安角度考慮決定商店、住宅和工廠的位

7、置；繼續(xù)發(fā)展和經(jīng)濟上成功的追求使經(jīng)濟動機將影響土地是繼續(xù)發(fā)展和經(jīng)濟上成功的追求使經(jīng)濟動機將影響土地是如何在競爭的使用者間分配的）；如何在競爭的使用者間分配的）；經(jīng)濟學如何決定土地利用：最高最佳的使用（競經(jīng)濟學如何決定土地利用：最高最佳的使用（競爭而沒有控制：土地歸屬于愿意付出最高價格的爭而沒有控制：土地歸屬于愿意付出最高價格的人使用，當然土地的最佳使用是合法的使用）；人使用，當然土地的最佳使用是合法的使用）；模式與規(guī)則：模式的形成是由于存在著一組規(guī)則，模式與規(guī)則：模式的形成是由于存在著一組規(guī)則，他們影響著各種土地使用的每種可能（一系列的他們影響著各種土地使用的每種可能（一系列的規(guī)則，即使在政府

8、劃定的地帶，相似的使用者也規(guī)則，即使在政府劃定的地帶，相似的使用者也會在有利的位置上聚集在一起，如：商業(yè)的使用會在有利的位置上聚集在一起，如：商業(yè)的使用者和別的商業(yè)的使用者聚集在一起；住房所有者者和別的商業(yè)的使用者聚集在一起；住房所有者將他們的位置選在別的住房所有者附近，等等。）將他們的位置選在別的住房所有者附近，等等。）有什么規(guī)則？有什么規(guī)則？ 規(guī)則規(guī)則1：使用土地上的競爭（當一定數(shù)量的不同的：使用土地上的競爭（當一定數(shù)量的不同的可能的使用者尋求同樣的地點時，競爭會抬高地可能的使用者尋求同樣的地點時，競爭會抬高地價，直到該地點最有利的使用能產(chǎn)生所需要的租價，直到該地點最有利的使用能產(chǎn)生所需要

9、的租金。這就是土地使用所要求的租金支付能力）。金。這就是土地使用所要求的租金支付能力）。 規(guī)則規(guī)則2：連續(xù)的經(jīng)濟學（如果一個地點是空閑的，：連續(xù)的經(jīng)濟學（如果一個地點是空閑的，而且對一切合法的使用者開放，通常將被最能取而且對一切合法的使用者開放，通常將被最能取得利潤者使用；如果此地點有一建筑物那么占有得利潤者使用；如果此地點有一建筑物那么占有它的使用者對它加以改造將比其他使用者更為有它的使用者對它加以改造將比其他使用者更為有利，這種改進也可能是拆毀，但只有在新的使用利，這種改進也可能是拆毀，但只有在新的使用被證明能充分支付此位置、舊的建筑物、拆毀的被證明能充分支付此位置、舊的建筑物、拆毀的費用

10、，以及新的建筑的費用時才有可能）。費用，以及新的建筑的費用時才有可能）。規(guī)則3：比較利益（每一個地點對于特定的使用者都有不同的有利條件和不利條件，將得出一種比較利益，即從一系列不同的利弊中得到最大的純利益）。規(guī)則4：不完全的規(guī)則（由于做出完全決策的信息是難以取得的，所以土地使用的理想模式是很少存在的。一些約束條件會阻礙最高和最好的使用。土地使用的模式絕不是完整的、完全的、或完全可預測的）。規(guī)則5：變化的原理（沒有穩(wěn)定或固定的事物，因此最高和最好的使用是常常變化的。技術(shù)上的、社會的和經(jīng)濟上的改變，不斷地改變著社區(qū)的結(jié)構(gòu)以及理想的土地使用模式）。土地利用上的非經(jīng)濟因素：l 決定土地使用的政治的或法

11、律的作用（是社區(qū)對土地使用的態(tài)度，通過管轄權(quán)力和支配權(quán)力實施；管轄權(quán)力是關(guān)于社區(qū)調(diào)節(jié)私人行為的權(quán)利，是為了保護公眾的健康、安全和福利；支配權(quán)力是在社區(qū)需要使用任何地點時可以出全價購買的權(quán)利）；l 對土地使用的社會控制（較少受到注意的、建基于社會觀念、意見和偏見之上的，主要是關(guān)于某種土地使用的決定可以發(fā)生或不可以發(fā)生的不成文理解或共同的觀點，包括：種族的鄰里限制、市中心的商店的重要性超過居民區(qū)的商店，以及獨立的住宅優(yōu)越于多單元結(jié)構(gòu)的住宅）；（2）社區(qū)的結(jié)構(gòu)（）社區(qū)的結(jié)構(gòu)（4種支配市鎮(zhèn)土地使用基本模種支配市鎮(zhèn)土地使用基本模式的因素：進入性、地形、運輸和起源）式的因素：進入性、地形、運輸和起源）社區(qū)

12、土地利用的模式：社區(qū)土地利用的模式： 研究社區(qū)的土地使用模式：土地使用模式會影響個別的研究社區(qū)的土地使用模式：土地使用模式會影響個別的某塊房地產(chǎn)的價值，當一塊房地產(chǎn)改變了價值，會對使某塊房地產(chǎn)的價值，當一塊房地產(chǎn)改變了價值，會對使用周圍的各塊房地產(chǎn)發(fā)生多米諾反應，反過來又會影響用周圍的各塊房地產(chǎn)發(fā)生多米諾反應，反過來又會影響該地區(qū)的投資的可能性；投資者考察一個社區(qū)土地使用該地區(qū)的投資的可能性；投資者考察一個社區(qū)土地使用的結(jié)構(gòu)，以理解過去曾發(fā)生了什么，以及什么原因造成的結(jié)構(gòu)，以理解過去曾發(fā)生了什么，以及什么原因造成這種變化，這些也可能預示將會發(fā)生何種未來的影響和這種變化，這些也可能預示將會發(fā)生何

13、種未來的影響和變化。變化。 可接近性可接近性杜杜能（能（Johan Von Thunen）圈圈杜能（理想國1826）：1.中心設(shè)施，2.住房，3.作物，4.牧場；貝格斯（1920）：1.商業(yè)和機關(guān)，2.舊的住房、倉庫和制造業(yè)，3.中、低成本住房，4.高價住房和商店。城市土地使用的簡化模式可接近性 對社區(qū)結(jié)構(gòu)的研究：利用地圖（土地使用的形式、價值、每平方公里人口數(shù)、汽車交通、污染的計數(shù)、每平方公里的電話數(shù)、街區(qū)犯罪率等）；利用國情普查數(shù)據(jù)（人口、家庭數(shù)、房屋、結(jié)構(gòu)的狀況、街區(qū)火警等）。 這些信息既可以與城市的一瞬間關(guān)聯(lián)，也可以與城市的一個時期相關(guān)聯(lián)。 杜能圈：社區(qū)如何安排觀念的最早提出者，他的可

14、接近性觀念是研究土地使用模式的基礎(chǔ)（如：在中心，土地要用于人人需要接近的場所）。城市土地使用的簡化模式城市土地使用的簡化模式地形的重要性地形的重要性地形對環(huán)形城市的影響 杜能假定：平坦的平原和1826年的交通系統(tǒng)（步行、動物馱送和慢的車行）運輸成本和努力的重要性，以及他的使用模式提供給人們最容易接近他們必須最經(jīng)常和最緊急地到達的這些地方； 非水平位置的市鎮(zhèn)會改變圓圈模式，如起源于防守地點的市鎮(zhèn)，若位于山脈頂部，會稍有經(jīng)濟活動，圓圈形狀會變成帶狀地形（土地的形狀和坡度）在一些方面改變著城市的形狀； 地形可以解釋市鎮(zhèn)的位置，而且地形上的特點能吸引進一步的發(fā)展或妨礙增長。如圖（地形對環(huán)形城市的影響）

15、。城市土地使用的簡化模式城市土地使用的簡化模式運輸運輸 杜能模式只涉及簡單的運輸體系； 現(xiàn)代運輸體系的采用，會影響市鎮(zhèn)的人口密度以及市鎮(zhèn)的形態(tài)。現(xiàn)有市鎮(zhèn)的起源： 歷史是影響社區(qū)結(jié)構(gòu)的重要因素 ； 土地使用形式的位置利益； 新使用者和現(xiàn)有使用者的競爭； 高的土地價格和擁擠的交通會緩解新的使用的持續(xù)壓力。社區(qū)土地價值社區(qū)土地價值一個簡單的分析模型一個簡單的分析模型(M2-1)租金支付能力和生產(chǎn)總成本的關(guān)系租金支付能力和生產(chǎn)總成本的關(guān)系 M2-1模型假定：模型假定：假定一：社區(qū)或城市只有一個中心市場；假定一：社區(qū)或城市只有一個中心市場；假定二：運輸工具單一（即運輸不同的產(chǎn)品，費率相同）；假定二：運輸

16、工具單一（即運輸不同的產(chǎn)品，費率相同）；假定三：運費與離中心市場的距離成正比；假定三：運費與離中心市場的距離成正比；假定四：不同的產(chǎn)品，其生產(chǎn)成本與運輸費用不同，與距離中假定四：不同的產(chǎn)品，其生產(chǎn)成本與運輸費用不同，與距離中心市場路程無關(guān)；生產(chǎn)成本包括了利潤，生產(chǎn)個產(chǎn)品的利潤相心市場路程無關(guān)；生產(chǎn)成本包括了利潤，生產(chǎn)個產(chǎn)品的利潤相同；同；假定五：產(chǎn)品的總成本僅由生產(chǎn)成本和運費兩部分組成；假定五：產(chǎn)品的總成本僅由生產(chǎn)成本和運費兩部分組成；假定六：單位土地上生產(chǎn)的各種產(chǎn)品的銷售額相同，即在單位假定六：單位土地上生產(chǎn)的各種產(chǎn)品的銷售額相同，即在單位土地上，兩種產(chǎn)品的單價乘以產(chǎn)量的積（銷售額）相同。土

17、地上，兩種產(chǎn)品的單價乘以產(chǎn)量的積（銷售額）相同。社區(qū)土地價值社區(qū)土地價值一個簡單的分析模型一個簡單的分析模型(M2-1)生產(chǎn)總成本與物業(yè)位置生產(chǎn)總成本與物業(yè)位置 生產(chǎn)成本曲線和運費曲線生產(chǎn)成本曲線和運費曲線上圖給出了某一產(chǎn)品的總成本（生產(chǎn)上圖給出了某一產(chǎn)品的總成本（生產(chǎn)成本成本+運費）與生產(chǎn)該產(chǎn)品的工廠距離運費）與生產(chǎn)該產(chǎn)品的工廠距離中心市場路程的關(guān)系。生產(chǎn)成本在圖中中心市場路程的關(guān)系。生產(chǎn)成本在圖中是一條水平的直線是一條水平的直線C。下圖下圖OC是產(chǎn)品的運費曲線，若工廠是產(chǎn)品的運費曲線，若工廠設(shè)在中心市場，產(chǎn)品直接上市，運費設(shè)在中心市場，產(chǎn)品直接上市，運費為零；工廠離中心市場越遠，其產(chǎn)品為零

18、；工廠離中心市場越遠，其產(chǎn)品的運費越高。所以，產(chǎn)品的總成本的運費越高。所以，產(chǎn)品的總成本等于生產(chǎn)成本加運費。等于生產(chǎn)成本加運費。社區(qū)土地價值社區(qū)土地價值一個簡單的分析模型一個簡單的分析模型(M2-1) 租金支付能力與總成本的關(guān)系租金支付能力與總成本的關(guān)系CC曲線代表了產(chǎn)品的總曲線代表了產(chǎn)品的總成本與工廠距離中心市場成本與工廠距離中心市場路程的關(guān)系，水平直線路程的關(guān)系，水平直線RR是銷售收入曲線，相交于點是銷售收入曲線，相交于點M，點，點M在橫軸的垂足在橫軸的垂足N，若，距中心市場若，距中心市場O半徑大半徑大于于N，如，如ON3，則生產(chǎn)總則生產(chǎn)總成本大于銷售收入成本大于銷售收入R，利，利潤減少潤

19、減少C3M3；若半徑小于；若半徑小于N,如如ON2，則利潤增加則利潤增加C2M2.分析結(jié)論（分析結(jié)論（1）該工廠距中心市場的半徑不能大于該工廠距中心市場的半徑不能大于N;土地無償使用條件下，廠主應盡量使工廠建于土地無償使用條件下，廠主應盡量使工廠建于最靠近中心市場的地方，以獲取超額利潤。最靠近中心市場的地方，以獲取超額利潤。這種超額利潤既不是靠經(jīng)營才能，也不是靠提這種超額利潤既不是靠經(jīng)營才能，也不是靠提高生產(chǎn)技術(shù)得到，而是靠占據(jù)優(yōu)勢地理位置得高生產(chǎn)技術(shù)得到，而是靠占據(jù)優(yōu)勢地理位置得到的，所以其實質(zhì)是土地價值的體現(xiàn)。到的，所以其實質(zhì)是土地價值的體現(xiàn)。如果只此一種產(chǎn)品，那距中心市場半徑為如果只此一

20、種產(chǎn)品，那距中心市場半徑為N1的的土地租金就應為土地租金就應為M1C1，那距中心市場半徑為，那距中心市場半徑為N2的土地租金就應為的土地租金就應為M2C2，半徑為，半徑為N的土地的土地租金為租金為0，分析結(jié)論（分析結(jié)論（2） 如果產(chǎn)品的銷售收入與總成本是按年計的，那這里的土如果產(chǎn)品的銷售收入與總成本是按年計的，那這里的土地租金也是按年計的；在這樣土地制度下，半徑地租金也是按年計的；在這樣土地制度下，半徑N內(nèi)，內(nèi)，所有生產(chǎn)該產(chǎn)品的工廠所獲利潤水平是一樣的，即利潤所有生產(chǎn)該產(chǎn)品的工廠所獲利潤水平是一樣的，即利潤水平相同是以繳納的土地租金不同為條件的。水平相同是以繳納的土地租金不同為條件的。 距離中

21、心市場近的廠家因距離中心市場近的廠家因 超額利潤高，所以應支付超額利潤高，所以應支付 較高的土地租金，或者說較高的土地租金，或者說 距中心市場近的廠家有較距中心市場近的廠家有較 高的土地租金支付能力。高的土地租金支付能力。 如圖：以如圖：以RR為橫軸，將為橫軸，將 CC繞繞RR橫軸旋轉(zhuǎn)橫軸旋轉(zhuǎn)1800 得到的。得到的。分析結(jié)論（分析結(jié)論（3）房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)：是由四個互相聯(lián)系的市場組房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)：是由四個互相聯(lián)系的市場組成，即土地投資市場、物業(yè)開發(fā)市場、建筑施成，即土地投資市場、物業(yè)開發(fā)市場、建筑施工市場和房產(chǎn)市場；工市場和房產(chǎn)市場；租賃是房地產(chǎn)市場的主要形式，租金與租期是租賃是房地產(chǎn)市場的主

22、要形式，租金與租期是土地租賃合同的關(guān)鍵條款；如果合同無明文禁土地租賃合同的關(guān)鍵條款；如果合同無明文禁止，承租人有權(quán)把租得的土地再轉(zhuǎn)租給他人，止，承租人有權(quán)把租得的土地再轉(zhuǎn)租給他人，前者為第一承租人，后者為第二承租人；第一前者為第一承租人，后者為第二承租人；第一承租人付給土地所有者的租金稱作第一級地租承租人付給土地所有者的租金稱作第一級地租，第二承租人付給第一承租人的地租為第二級，第二承租人付給第一承租人的地租為第二級地租；地租；公理公理：第（：第（n+1）個承租人不會以高于市）個承租人不會以高于市場租金的水平向第場租金的水平向第n個承租人租賃一項地產(chǎn)。個承租人租賃一項地產(chǎn)。城市土地定價原理城市

23、土地定價原理-基于基于M2-1的分析的分析生產(chǎn)兩種產(chǎn)品時的土地使用生產(chǎn)兩種產(chǎn)品時的土地使用模式（考慮模式（考慮A、B兩種產(chǎn)品的兩種產(chǎn)品的生產(chǎn)、運輸與銷售）生產(chǎn)、運輸與銷售）設(shè)設(shè)A產(chǎn)品的生產(chǎn)成本為產(chǎn)品的生產(chǎn)成本為A，總成本曲線為總成本曲線為AA，銷售，銷售水平為水平為R。若城市只生產(chǎn)。若城市只生產(chǎn)A產(chǎn)品，那生產(chǎn)產(chǎn)品，那生產(chǎn)A產(chǎn)品的產(chǎn)品的工廠廠址在工廠廠址在OL范圍內(nèi)。范圍內(nèi)。產(chǎn)品A0SRA LA產(chǎn)品A0SA LA城市土地定價原理城市土地定價原理-基于基于M2-1的分析的分析設(shè)設(shè)B產(chǎn)品的生產(chǎn)成本產(chǎn)品的生產(chǎn)成本為為B，總成本曲線，總成本曲線BB,若城市里只生產(chǎn)若城市里只生產(chǎn)B產(chǎn)品，產(chǎn)品，那生產(chǎn)那生產(chǎn)

24、B產(chǎn)品的工廠產(chǎn)品的工廠廠址在廠址在OM范圍內(nèi)。范圍內(nèi)。若若A、B兩種產(chǎn)品同時兩種產(chǎn)品同時在一個城市生產(chǎn)，兩種在一個城市生產(chǎn)，兩種產(chǎn)品在單位土地上的產(chǎn)產(chǎn)品在單位土地上的產(chǎn)值（銷售額）相同。值（銷售額）相同。可以將兩圖合并（如下圖）?？梢詫蓤D合并（如下圖）。城市土地定價原理城市土地定價原理-基于基于M2-1的分析的分析 在在ON范圍內(nèi)（范圍內(nèi)（ONOL）,產(chǎn)品產(chǎn)品A的總成本低于產(chǎn)品的總成本低于產(chǎn)品B；如在如在O處，生產(chǎn)處，生產(chǎn)A產(chǎn)品的產(chǎn)品的廠家的租金支付能力為廠家的租金支付能力為AR，大于生產(chǎn)大于生產(chǎn)B產(chǎn)品廠家的租金產(chǎn)品廠家的租金支付能力支付能力BR，所以在，所以在ON內(nèi)內(nèi)只有生產(chǎn)只有生產(chǎn)A產(chǎn)品

25、的廠家能租產(chǎn)品的廠家能租到土地；在到土地；在NM范圍內(nèi)，范圍內(nèi)，B產(chǎn)品的生產(chǎn)成本總小于產(chǎn)品的生產(chǎn)成本總小于A產(chǎn)產(chǎn)品，所以只有生產(chǎn)品，所以只有生產(chǎn)B產(chǎn)品的產(chǎn)品的廠家能租到土地。距離超出廠家能租到土地。距離超出M，生產(chǎn)，生產(chǎn)A、B都無收益。都無收益。城市土地定價原理城市土地定價原理-基于基于M2-1的分析的分析 以以RR為橫軸，將為橫軸，將AA、BB繞繞RR旋轉(zhuǎn)旋轉(zhuǎn)1800，就，就得到如圖的生產(chǎn)得到如圖的生產(chǎn)A產(chǎn)品廠家產(chǎn)品廠家和生產(chǎn)和生產(chǎn)B產(chǎn)品廠家各自的土產(chǎn)品廠家各自的土地租金支付能力圖。地租金支付能力圖。 ON內(nèi)生產(chǎn)內(nèi)生產(chǎn)A，NM內(nèi)生產(chǎn)內(nèi)生產(chǎn)B,對于對于A，廠址在，廠址在O租金為租金為OA，廠址

26、在廠址在N租金為租金為NP；雖租金；雖租金不同，但利潤水平一樣。不同，但利潤水平一樣。例例2.1 設(shè)某城市有一符合設(shè)某城市有一符合M2-1模型假定的中心市場。城市有模型假定的中心市場。城市有商業(yè)、食品加工、紡織和機械制造四種用地模型，其參數(shù)商業(yè)、食品加工、紡織和機械制造四種用地模型，其參數(shù)如下表，且四個行業(yè)的收益為如下表，且四個行業(yè)的收益為150元元/噸，利潤為噸，利潤為0.求：該市的土地使用模式。求：該市的土地使用模式。用地類型用地類型營業(yè)、生產(chǎn)成營業(yè)、生產(chǎn)成本本運費運費商業(yè)商業(yè)5元元/T30元元/TKM食品加工食品加工25元元/T15元元/TKM紡織紡織45元元/T5元元/TKM機械制造機

27、械制造90元元/T2元元/TKM例例2.1解：解：（1）建立各行業(yè)）建立各行業(yè)單位重量總成本曲單位重量總成本曲線方程；線方程；（2）求個行業(yè)用地）求個行業(yè)用地分界線；分界線；（3）通過作圖得出：）通過作圖得出：例例2.2求：例求：例2.1中四種行業(yè)的土地租金支付能力曲線；中四種行業(yè)的土地租金支付能力曲線；設(shè)每平方米土地生產(chǎn)產(chǎn)品為設(shè)每平方米土地生產(chǎn)產(chǎn)品為1噸，求：距中心市場噸，求：距中心市場10km處紡織廠能支付的地租處紡織廠能支付的地租例例2.3以例以例2.2為基礎(chǔ)，求以下四種情況時個行業(yè)的地租支付能力曲為基礎(chǔ)，求以下四種情況時個行業(yè)的地租支付能力曲線。線。商業(yè)商業(yè)食品加工食品加工紡織紡織機械

28、制造機械制造（1）利潤利潤20元元/T20元元/T20元元/T20元元/T（2）利潤利潤28元元/T26元元/T23元元/T19元元/T（3）利潤利潤收益收益20元元/T 160元元/T20元元/T 150元元/T20元元/T 140元元/T20元元/T 130元元/T（3）利潤利潤收益收益28元元/T 160元元/T26元元/T 150元元/T23元元/T 140元元/T19元元/T 130元元/T小小導讀小小導讀u已知土地租金，只要知道了貼現(xiàn)已知土地租金，只要知道了貼現(xiàn)率，就能求出土地價格；率，就能求出土地價格；u設(shè)一塊土地的年租金為設(shè)一塊土地的年租金為10萬元，萬元，貼現(xiàn)率為貼現(xiàn)率為10

29、%，那么該快土地，那么該快土地的售價為的售價為（ ）萬元。）萬元。習題習題設(shè)某城市有一個符合設(shè)某城市有一個符合M2-1模型假定的中心模型假定的中心市場。城市有商業(yè)、輕工業(yè)和重工業(yè)三種用市場。城市有商業(yè)、輕工業(yè)和重工業(yè)三種用地模式，它們的營業(yè)、生產(chǎn)成本分別為地模式，它們的營業(yè)、生產(chǎn)成本分別為5元元/T、15元元/T和和20元元/T，其運費為，其運費為30元元/T KMKM、5 5元元/TKM/TKM和和1 1元元/TKM/TKM。三種行業(yè)的。三種行業(yè)的收益水平均為收益水平均為2525元元/T/T。求：該市的土地使用。求：該市的土地使用模式。模式。城市增長城市增長（3）現(xiàn)代城市增長的模式（）現(xiàn)代城

30、市增長的模式（4種支配市鎮(zhèn)土地使用基本種支配市鎮(zhèn)土地使用基本模式的因素：進入性（接近性）、運輸、地形和起源與模式的因素：進入性（接近性）、運輸、地形和起源與較大社區(qū)的其他要素相結(jié)合較大社區(qū)的其他要素相結(jié)合以美國為例）以美國為例）社區(qū)成長的影響社區(qū)成長的影響貼近性還是可接近性：貼近性還是可接近性：貼近性：來自于市鎮(zhèn)的原始位置，現(xiàn)有建筑物的高額投貼近性：來自于市鎮(zhèn)的原始位置，現(xiàn)有建筑物的高額投資、中心城市的中心位置以及它對整個社區(qū)的貼近性代資、中心城市的中心位置以及它對整個社區(qū)的貼近性代表了設(shè)定的、固定的和過去的；表了設(shè)定的、固定的和過去的；可接近性：對中央核心的原始理由，交通運輸變化對可可接近性

31、：對中央核心的原始理由，交通運輸變化對可接近性的影響，是對變化和未來而言的。接近性的影響，是對變化和未來而言的。 每個土地使用的決策都包括這兩個因素的反復掂量和每個土地使用的決策都包括這兩個因素的反復掂量和考慮：應把建筑物放在接近上一個建筑物的安全位置，考慮：應把建筑物放在接近上一個建筑物的安全位置，還是應當沿著近年出現(xiàn)的運輸線向遠處開拓？還是應當沿著近年出現(xiàn)的運輸線向遠處開拓？ 綜合城市：綜合城市：社區(qū)的擴大需要多于一種的交通運輸體系，現(xiàn)在多數(shù)社區(qū)都社區(qū)的擴大需要多于一種的交通運輸體系，現(xiàn)在多數(shù)社區(qū)都有線形運輸和隨機運輸?shù)慕Y(jié)合，如地鐵和汽車的結(jié)合。有線形運輸和隨機運輸?shù)慕Y(jié)合，如地鐵和汽車的結(jié)

32、合。 進入楔形（或扇形）：霍默 霍伊特美國城市的居民鄰里的結(jié)構(gòu)與增長（1939），高價格的住宅首選在市鎮(zhèn)的郊區(qū)，社區(qū)成長時，高價格住宅的增建剛好在現(xiàn)有高價格住宅的外邊形成了一個楔形?；粢撂卣J為：市鎮(zhèn)的零售商業(yè)區(qū)是追隨著高價住宅區(qū)的，而且高價住宅區(qū)的楔形會維持很長時期。城市增長的多核心模式城市增長的多核心模式理查德 納爾遜四種都市模式（1958）：商業(yè)中心大都市（商業(yè)城市）、中等大小城市（中心市鎮(zhèn)）、鄉(xiāng)村傳統(tǒng)地區(qū)（鄉(xiāng)村住宅）和郊外居住區(qū)（森林湖泊）。巴洛的城市土地使用的方格大街體系（1972）：圍繞著大城市的郊外地區(qū)的增長表現(xiàn)為大格子式的土地使用模式，主要的道路和交叉的道路上排列著用作商業(yè)和工業(yè)

33、的位置，而圍住的大街區(qū)和內(nèi)部的街道則保留著供居住使用。1、鄰里、鄰里地塊的價值基礎(chǔ)地塊的價值基礎(chǔ)（1）鄰里：是一個相對地有著相似的土地使用和價值的財產(chǎn)）鄰里：是一個相對地有著相似的土地使用和價值的財產(chǎn)群體。鄰里通常有相似特征的居住者：相似的收入水平、教群體。鄰里通常有相似特征的居住者：相似的收入水平、教育水平和地位；鄰里是社區(qū)土地使用模式和個別地塊價值的育水平和地位；鄰里是社區(qū)土地使用模式和個別地塊價值的橋梁。橋梁。（）鄰里的位置與財產(chǎn)的價值：有（）鄰里的位置與財產(chǎn)的價值：有3種因素決定財產(chǎn)的價種因素決定財產(chǎn)的價值值“位置，位置，還是位置位置，位置，還是位置”（一句老話），強調(diào)房地（一句老話）

34、，強調(diào)房地產(chǎn)有個固定的位置，且個別房地產(chǎn)的價值不可逃避地決定于產(chǎn)有個固定的位置，且個別房地產(chǎn)的價值不可逃避地決定于環(huán)繞它的特點或力量；位置，是一切地形、交通運輸和對土環(huán)繞它的特點或力量；位置，是一切地形、交通運輸和對土地使用的其他影響的總和，它們形成一種特殊的鄰里或核心地使用的其他影響的總和，它們形成一種特殊的鄰里或核心的性質(zhì)。的性質(zhì)。（3）鄰里的邊界：地理上的特點、某些種類的政治邊界或現(xiàn)）鄰里的邊界：地理上的特點、某些種類的政治邊界或現(xiàn)存的土地使用方式的國度；在位置開始改變的地方（有明確存的土地使用方式的國度；在位置開始改變的地方（有明確邊界的如河流或高速路，有的無明確邊界或各鄰里在融合）。

35、邊界的如河流或高速路，有的無明確邊界或各鄰里在融合）。2.2 鄰里：土地使用和價值的群體鄰里：土地使用和價值的群體 、鄰里：變化的標志、鄰里：變化的標志（1）變化的力量：物理的因素（時間和要素），包括氣候從常規(guī)的陰晴到突然的龍卷風或洪水以及地震、滑坡、泥石流和地層的移動。政治的因素（導致鄰里從稅收到教育范圍的改變），包括政策、官員態(tài)度規(guī)劃、衛(wèi)生標準等。社會因素（復雜和綜合的、全國和地方的），包括生活形式、年齡、種族的影響和沖突等，社會沖突可能對鄰里的穩(wěn)定最具摧毀性。經(jīng)濟因素（最重要的因素），結(jié)構(gòu)漸趨老化的鄰里逐漸過渡到較低收入的使用、鄰里的位置將隨著它們的經(jīng)濟穩(wěn)定型而變化以及交通運輸?shù)挠绊懀ㄉ?/p>

36、及居民的社會階層和收入水平，交通運輸?shù)娜萘亢凸策\輸?shù)龋?。?）變化的形式：狀況：壽命是主要考慮的，狀況變壞和修理積累的時候會提醒未來必定要發(fā)生更快的變化。轉(zhuǎn)移：所有者和居住者年齡的問題，年齡變化會導致房屋出售和財產(chǎn)轉(zhuǎn)移（沒有，平均年齡會逐漸老化）；年齡的增長包含有對鄰里財產(chǎn)的使用、維護和需求的問題（被迫出售更多的財產(chǎn)，需要足夠的未來需求）；居住地區(qū)的轉(zhuǎn)移率會依據(jù)年齡、收入和居住著的就業(yè)性質(zhì)而變化。、鄰里：變化的標志、鄰里：變化的標志（2）變化的形式： 利用的變化：財產(chǎn)使用上的變化會導致鄰里的變化，首先利用的變化：財產(chǎn)使用上的變化會導致鄰里的變化，首先在鄰里的邊緣上（用途的改變：棄毀住房用于辦

37、公和商店在鄰里的邊緣上（用途的改變：棄毀住房用于辦公和商店，或代替棄毀住房的幼兒園等）；許多可能的使用改變受，或代替棄毀住房的幼兒園等）；許多可能的使用改變受到分區(qū)法令限制，并需要有使用準許、變動或重新分區(qū)。到分區(qū)法令限制，并需要有使用準許、變動或重新分區(qū)。 一個新的變化一個新的變化使用密度的提高，密度提高是從現(xiàn)有建使用密度的提高，密度提高是從現(xiàn)有建筑物取得收入的一種辦法；鄰里性質(zhì)的改變：更好，亦或筑物取得收入的一種辦法；鄰里性質(zhì)的改變：更好，亦或更壞！更壞！ 變化的意義：改變是未來的信號變化的意義：改變是未來的信號可以預見房地產(chǎn)價值的可以預見房地產(chǎn)價值的方向；鄰里變化的共識，是轉(zhuǎn)手、轉(zhuǎn)變使用

38、、增加密度以方向；鄰里變化的共識，是轉(zhuǎn)手、轉(zhuǎn)變使用、增加密度以及增加或減少保養(yǎng)和維修。及增加或減少保養(yǎng)和維修。3、鄰里：年齡的變化、鄰里：年齡的變化v 累進的衰退：沒有照料和維修，建筑物將隨時間老化和累進的衰退：沒有照料和維修，建筑物將隨時間老化和衰退，鄰里也有一個從童年、成熟到衰亡的生命循環(huán)（衰退，鄰里也有一個從童年、成熟到衰亡的生命循環(huán)（童年童年一個新鄰里只有少數(shù)幾幢新的建筑物，成年期一個新鄰里只有少數(shù)幾幢新的建筑物，成年期大多數(shù)土地被開發(fā)、新建設(shè)率減慢直至最后一塊土地也大多數(shù)土地被開發(fā)、新建設(shè)率減慢直至最后一塊土地也被開發(fā)了、建筑物狀況保持良好、占用著典型的穩(wěn)定而被開發(fā)了、建筑物狀況保持

39、良好、占用著典型的穩(wěn)定而財產(chǎn)提供相應的收入，社區(qū)最終變化財產(chǎn)提供相應的收入，社區(qū)最終變化變化開始對鄰里變化開始對鄰里起作用、使鄰里衰亡）；起作用、使鄰里衰亡）；v 結(jié)局：一個衰落的鄰里會重新發(fā)展為一種新的使用，包結(jié)局：一個衰落的鄰里會重新發(fā)展為一種新的使用，包括商業(yè)擴張和工業(yè)擴張；或者，繼續(xù)衰亡。括商業(yè)擴張和工業(yè)擴張；或者，繼續(xù)衰亡。v 最讓人感興趣的是：舊的、老化的鄰里既不改變使用又最讓人感興趣的是：舊的、老化的鄰里既不改變使用又不趨于枯萎。不趨于枯萎。4 土地投標土地投標基于土地價值的研究基于土地價值的研究（1）市場土地租金曲線）市場土地租金曲線 各個行業(yè)的土地租金支各個行業(yè)的土地租金支付

40、能力和對中心市場距付能力和對中心市場距離的敏感性是不同的，離的敏感性是不同的，即使同一行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)即使同一行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營不同的品種也會造成營不同的品種也會造成這種支付能力和敏感性這種支付能力和敏感性的不同；的不同； 一個城市具有的不同的一個城市具有的不同的土地租金支付能力曲線土地租金支付能力曲線的包絡線，就形成了市的包絡線，就形成了市場土地租金曲線。場土地租金曲線。 解釋和理解：解釋和理解： ￥4 土地投標土地投標基于土地價值的研究基于土地價值的研究l市場土地租金曲線是所有土地使用者的土地租金支付能力市場土地租金曲線是所有土地使用者的土地租金支付能力通過市場競爭調(diào)節(jié)后的結(jié)果，它與某個企業(yè)的土地

41、租金支通過市場競爭調(diào)節(jié)后的結(jié)果，它與某個企業(yè)的土地租金支付能力無直接關(guān)系；付能力無直接關(guān)系；l在市場競爭機制下，所有土地使用者按該曲線支付土地租在市場競爭機制下，所有土地使用者按該曲線支付土地租金后所獲利潤與其生產(chǎn)經(jīng)營能力相符合；金后所獲利潤與其生產(chǎn)經(jīng)營能力相符合；l可以把市場土地租金曲線直觀地理解為完全自由競爭市場可以把市場土地租金曲線直觀地理解為完全自由競爭市場上客觀存在的土地租金標價。上客觀存在的土地租金標價。例例2.4 以例以例2.1為基礎(chǔ)，設(shè)各行業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)為基礎(chǔ)，設(shè)各行業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)1噸產(chǎn)品噸產(chǎn)品所需場地所需場地1m2。求：。求：（1）全市地租均為全市地租均為20元元/m2時，距中心市場

42、時，距中心市場0.25、0.5、1、4、8、16km處廠家的利潤。處廠家的利潤。 例例2.1 設(shè)某城市有一符合設(shè)某城市有一符合M2-1模型假定的中心市場。城市模型假定的中心市場。城市有商業(yè)、食品加工、紡織和機械制造四種用地模型，其參有商業(yè)、食品加工、紡織和機械制造四種用地模型，其參數(shù)如下表，且四個行業(yè)的收益為數(shù)如下表，且四個行業(yè)的收益為150元元/噸，利潤為噸，利潤為0. 求：該市的土地使用模式。求：該市的土地使用模式。用地類型用地類型營業(yè)、生產(chǎn)成營業(yè)、生產(chǎn)成本本運費運費商業(yè)商業(yè)5元元/T30元元/TKM食品加工食品加工25元元/T15元元/TKM紡織紡織45元元/T5元元/TKM機械制造機械

43、制造90元元/T2元元/TKM例例2.4解：（解：（1）已知四個行業(yè)的收益為）已知四個行業(yè)的收益為150元元/T，地租為，地租為20元元/T，設(shè)各行業(yè)利潤為，設(shè)各行業(yè)利潤為y。則有：。則有：商業(yè)：商業(yè)：x=0.25，y=150-20-（5+30*0.25）=117.5元元 /T；x=0. 5，y=150-20-（5+30*0. 5）=110元元/T；食品加工：食品加工： x=1， y=150-20-（25+15*1）=90元元/T；紡織：紡織：x=4， y=150-20-（45+5*4）=65元元/T；x=8， y=150-20-（45+15*8）=45元元/T；機械制造：機械制造： x=16

44、， y=150-20-（90+2*16）=8元元/T.例例2.4（2）若以中心市場為原點，全市地租）若以中心市場為原點，全市地租P按下按下列方式收取，求距中心市場列方式收取，求距中心市場0.25、0.5、1、4、8、16km處廠家的利潤。處廠家的利潤。 P=115-30 x 0 x1.33km； P=95-15x 1.33x2km； P=75-5x 2x15km； P=30-2x 15x30km；例例2.4解解：（：（2） 由（由（1）知，對全市土地收取相同的租金是不合理）知，對全市土地收取相同的租金是不合理的，這會造成人們想方設(shè)法弄到市中心的土地和均從事商業(yè)而的，這會造成人們想方設(shè)法弄到市中

45、心的土地和均從事商業(yè)而放棄其他行業(yè)。已知：利潤放棄其他行業(yè)。已知：利潤=收益收益-總成本總成本-地租地租 商業(yè)：商業(yè)：x=0.25，y=150-20-（5+30*0.25）-（115-30*0.25）=30元元/T；x=0. 5，y=150-20-（5+30*0. 5）-（115-30*0.5）=30元元/T；食品加工：食品加工： x=1， y=150-20-（25+15*1）-（95-15*1）=30元元/T；紡織：紡織：x=4， y=150-20-（45+5*4）-（25-5*4）=30元元/T；x=8， y=150-20-（45+15*8）-（75-5*8）=30元元/T；機械制造：機械

46、制造： x=16， y=150-20-（90+2*16）-（30-2*16）=30元元/T.對例對例2.4（2）的說明）的說明（1）若按本例（）若按本例（2）所給方式收取地租，全）所給方式收取地租，全市每家企業(yè)的利潤水平是相同的，均為市每家企業(yè)的利潤水平是相同的，均為30元元/T ；（2）本例（）本例（2）所給的條件就是該市土地租）所給的條件就是該市土地租金的標價。金的標價。（2）企業(yè)的最佳位置）企業(yè)的最佳位置 可以把圖看成商業(yè)行業(yè)中經(jīng)營可以把圖看成商業(yè)行業(yè)中經(jīng)營兩類不同商品的商店：首飾店（兩類不同商品的商店：首飾店（A）和百貨店（和百貨店（B）；一般而言，在市）；一般而言，在市中心的首飾店的營業(yè)利潤會大大高中心的首飾店的營業(yè)利潤會大大高于稍偏市中心的同樣店；圖反映了于稍偏市中心的同樣店；圖反映了首飾店的租金支付能力對中心市場首飾店的租金支付能力對中心市場距離敏感：租金支付能力曲線陡直距離敏感：租金支付能力曲線陡直（AL）；而中心市場的距離對百貨）；而中心市場的距離對百貨店營業(yè)利潤影響較小，租金支付