第六章收益性房地產貸款

1、1房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材房房 地地 產產 金金 融融（第（第3版）版）謝經容謝經容 殷紅殷紅 王玉玫王玉玫 編著編著房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材2房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材3房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材l收益性房地產收益性房地產（也稱為營業(yè)性營業(yè)性或商業(yè)房地產商業(yè)

2、房地產）是典型的投資項目投資項目，即通過房地產的經營來獲取收益的通過房地產的經營來獲取收益的經營活動經營活動。l收益性房地產融資如果是以銀行信貸為方向就變成收益性房地產融資如果是以銀行信貸為方向就變成了貸款融資了貸款融資，即收益性房地產貸款收益性房地產貸款，本章就對其展開全面介紹。重點是貸款各方的決策程序、相互關貸款各方的決策程序、相互關系、營業(yè)收益的具體計算、項目收益性的評價指標、系、營業(yè)收益的具體計算、項目收益性的評價指標、標準和風險分析標準和風險分析。l 第一節(jié)第一節(jié) 收益性房地產投資及放款決策過程收益性房地產投資及放款決策過程l 第二節(jié)第二節(jié) 放款人對貸款的評價放款人對貸款的評價l 第

3、三節(jié)第三節(jié) 借款人評價及決策借款人評價及決策房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材4房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材第一節(jié)第一節(jié) 收益性房地產投資及放款決策收益性房地產投資及放款決策 一、收益性房地產的投資一、收益性房地產的投資二、盈利可能性二、盈利可能性三、風險及個人作用三、風險及個人作用四、決策過程四、決策過程五、房地產收益狀況五、房地產收益狀況（一年、多年收入清單）（一年、多年收入清單）六、估價六、估價（房地產估價模型）（房地產估價模型）5房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版）

4、2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材一、收益性房地產的投資一、收益性房地產的投資1.1.投資主體：投資主體：股東股東 和和 放款人放款人。 收益性房地產投資經營主體可以是單一股東，也可以是組合性主體多個股東為了共同的投資利益組成實質性經營實體，其利益分配當然也與股本結構相一致。但是，通常情況下，股東為了使自己的資金發(fā)揮最大效益，必然尋求融資，這樣經營性房經營性房地產投資活動又多了一個參與者地產投資活動又多了一個參與者資金的借出資金的借出者（一般是商業(yè)銀行）。者（一般是商業(yè)銀行）。6房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材2.2.投資過程投

5、資過程 機會的發(fā)現機會的發(fā)現 投資機會投資機會的發(fā)現機制比較復雜，有的是為了進行經營活動而購買房地產，有的是為了獲取購銷差價而購買房地產，有的是為了收取租金而購買房地產，有的是發(fā)現某項房地產的價格實在太低而決定購買，有的是比較了自己開發(fā)建設與在市場購買的差異和風險之后決定購買而有了初步意向后，到市場搜尋是發(fā)現機會的基本途徑是發(fā)現機會的基本途徑，掌握了某項房地產的基本信息后產生的投資知覺是機會發(fā)現的總結投資知覺是機會發(fā)現的總結，此時投資就可能正式進入初步決策階段。7房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材2.2.投資過程投資過程 初步預測（投資收益

6、）初步預測（投資收益） 決策面對的始終是未來的環(huán)境狀況未來的環(huán)境狀況，未來的可能風可能風險與投資收益險與投資收益，因此必須進行初步預測，包括投資成本、經營成本、經營收益、各種影響因素及其變化等（大體上匡算）。 簡單的風險分析簡單的風險分析 決策的起步也必須進行必要的風險分析風險分析，特別是通過貸款融資進行的投資，因為財務杠桿是雙刃劍財務杠桿是雙刃劍，既能提升收益水平，也放大了風險系數?；居趾喕居趾唵蔚娘L險分析是決策的起點之一單的風險分析是決策的起點之一。8房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材2.2.投資過程投資過程 粗略的投資分析：粗略的

7、投資分析： 粗略的投資分析粗略的投資分析是指財務杠桿的選取財務杠桿的選取，或者擴大而言就是資產組合狀況的決策資產組合狀況的決策，是獨資獨資經營經營還是合資經營合資經營，是負債經營負債經營還是全資經全資經營營，合資的主體多少合資的主體多少及其股本結構如何股本結構如何，股股東權益與債務比例結構東權益與債務比例結構如何等等。9房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材3.3.預測預測預測就是利用掌握的信息條件對未來收益及其市未來收益及其市場變化場變化作出正確的判斷。由于房地產市場是不完全市不完全市場場，供需受地方因素影響大，而市場信息通常又是不不對稱對稱

8、信息，使得準確的預測十分困難，特別是市場供需的時間錯位時間錯位所產生的供應滯后供應滯后現象非常普遍，市場的周期變化周期變化規(guī)律也不容易把握，這樣往往就造成正確預測更加困難，甚至成了“可遇而不可求可遇而不可求”的“運氣”了。個人素質、經驗和信息的完備性是決定預測正確與否的重要條件。10房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材4.4.可行性分析可行性分析 任何投資決策最核心的內容就是任何投資決策最核心的內容就是可行性分析可行性分析。 可行性可行性就是指就是指投資是可行投資是可行的，即的，即其收益足以滿足投其收益足以滿足投資者設定的基本條件和要求，而風

9、險也在投資者認資者設定的基本條件和要求，而風險也在投資者認同的可控制的范圍內同的可控制的范圍內。這樣，投資有收益、風險可。這樣，投資有收益、風險可控制、借貸能清償?？刂啤⒔栀J能清償。 可行性分析的基礎是預測，可行性分析的基礎是預測，主要內容主要內容包括：包括： 未來市場變化未來市場變化 未來收入和支出狀況未來收入和支出狀況 區(qū)位和建筑物是否適合需要區(qū)位和建筑物是否適合需要 政府對該區(qū)域的規(guī)劃要求及其改變的可能與難政府對該區(qū)域的規(guī)劃要求及其改變的可能與難易程度易程度。11房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材二、盈利可能性二、盈利可能性 一項投資

10、能否成功唯一的標準成功唯一的標準就是盈利盈利的多少，而影響盈利水平的因素非常復雜多變，主要有購買價格、未來現金流、融資條件、購買價格、未來現金流、融資條件、稅賦稅賦等。當房地產的購買價格已定（這是投資決策的起點），現金流、融資條件、稅賦現金流、融資條件、稅賦就成為盈利與否和盈利多少的決定因素。12房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材1.1.現金流量現金流量 經營性房地產投資的所謂盈利盈利就是房地產租金收入與就是房地產租金收入與各種費用的差各種費用的差。一般它只占房地產各種毛收入的很小比重，任何毛收入的增加毛收入的增加及其帶來的營業(yè)費用的微小營

11、業(yè)費用的微小下降下降都對盈利貢獻很多。 任何形式的資產具有相同的經濟效益任何形式的資產具有相同的經濟效益，因此，理論上有：房地產的租金房地產的租金= =相應的金融資產的利息相應的金融資產的利息 收益未增加之前房地產價格收益未增加之前房地產價格=2000/10%=20000（元） 收益增加之后房地產價格收益增加之后房地產價格=20000/10%=200000（元） 可見，隨著房地產租金提升10倍，房地產的價格也可以同步提升10倍，這就是所謂的“凈收入乘數凈收入乘數”。13房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材2.2.融資狀況融資狀況 融資狀況融資

12、狀況是經營性房地產投資決策的重要考量因素，甚至是主要的考量因素。 融資條件融資條件：利率水平、期限長短、擔保形式。利率水平、期限長短、擔保形式。 財務結構財務結構：杠桿因子的大小，杠桿因子的大小，對房地產投資收益既有放大效應，同樣對房地產的風險也有放大效應，如何平衡二者，是決策者必須十分清醒應對的。14房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材3. 3. 稅負稅負 稅負：即稅收結構和水平稅負：即稅收結構和水平如何，在很大程度上也影響著經營性房地產的未來收益和現金流，也是決策者不能忽視的重要因素。15房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 212

13、1世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材三、風險及個人作用三、風險及個人作用 1.1. 風險風險 投資風險投資風險一般可以分為兩種：某一（房地產）投資的風險某一（房地產）投資的風險，即資產的減值資產的減值，也稱為非系統(tǒng)性風險非系統(tǒng)性風險；整個投資組合的風險整個投資組合的風險，即整個投資組合的所有資產的減值，也稱系統(tǒng)性風險系統(tǒng)性風險。對于房地產來說，造成非系統(tǒng)性風險的主要因素有：租金和收入波動太大、建筑物和鄰居衰落現場營業(yè)環(huán)境惡化、工資及其費用上升、競爭更加激烈、利率和稅收向上調升16房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材三、風險及個人作用三、風險

14、及個人作用 2.2.個人因素個人因素決策者的個人因素個人因素對決策的影響非常重要，其中包括理性因素理性因素，如知識水平、經營管理水平、對社會的洞察力和判斷力、對信息的處理能力等；也包括了非理性因素非理性因素，如投資偏好、區(qū)域偏好、情感因素、風險偏好等。17房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材四、決策過程四、決策過程 從融資的角度來看，經營性房地產投資的決策包含了兩大主體的決策過程兩大主體的決策過程，即股東（融股東（融資主體）的決策資主體）的決策和貸款人（商業(yè)銀行、資金貸款人（商業(yè)銀行、資金的融出方）的決策。的融出方）的決策。 決策基本過程如圖

15、圖6 61 1。 這里先討論決策的前3個環(huán)節(jié)，以及放款人與借款人的相互關系。18房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材收益性房地產投資決策過程圖收益性房地產投資決策過程圖 收收 入入 和和 支支 出出 融資形式和股權結構融資形式和股權結構現現 金金建筑物和土地建筑物和土地 收入預測清單收入預測清單營業(yè)營業(yè) 終結終結凈營業(yè)收入 凈售價稅前收入稅后收入 稅后剩余借款人決策借款人決策放款人決策放款人決策融資融資19房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材1.1.融資結構融資結構 融資結構融資結構是經營性

16、房地產投資項目決策的中心之一，它不僅影響了投資主體（股東）的收益與風險投資主體（股東）的收益與風險，也是放款人的資金安全性、效益性、流動性安全性、效益性、流動性的重要條件。 融資結構就是在房地產資產中股東權益與貸款（債融資結構就是在房地產資產中股東權益與貸款（債權）比例之間的關系權）比例之間的關系。 因為V=M+E，投資成功的一項重要技巧就是設立合適的融資結構融資結構，使房地產的價值對股東和放款人的使房地產的價值對股東和放款人的總和大于其自身價值總和大于其自身價值。20房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材2.2.收入清單收入清單 收入清單收入

17、清單是經營性房地產投資決策的重要財務計劃，在決策評價中極其重要，是項目預測的主要成果，是可行性分析的依據。 收收 入入 = 凈營業(yè)收入 + 融資終結 稅后收入稅后收入 = 收入 償還債務稅賦21房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材3.3.借款人和放款人評價借款人和放款人評價借款人與放款人對項目的評價各自獨立進行，但有一個共同的目標共同的目標希望融資成希望融資成功、收益穩(wěn)定、風險能夠控制功、收益穩(wěn)定、風險能夠控制。在具體的評估過程中，借款人的評價在先，放款人的評價在后，二者通常又相互合作，互通信息，并分別對對方進行必要的資信調查資信調查和評價，

18、以保證自己的利益不被惡意侵害。22房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材4.4.借款人與放款人之間的關系借款人與放款人之間的關系 與任何融資一樣，收益性房地產融資也是借貸雙方借貸雙方合作共贏的過程合作共贏的過程，互信、互助是重要的合作基礎。但收益性房地產項目又有其獨特性收益性房地產項目又有其獨特性：貸款期限長短貸款期限長短不定、貸款數額可大可小、貸款條件靈活多樣、組不定、貸款數額可大可小、貸款條件靈活多樣、組合性投資所涉及的利益方關系復雜合性投資所涉及的利益方關系復雜。 這樣，就要求借貸雙方必須更加需要溝通，需要進行更靈活的談判，需要互相作出必

19、要的讓步，才能達到共同的目標贏利！23房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材五、房地產收益狀況五、房地產收益狀況收入清單編制收入清單編制 收益狀況收益狀況既是投資主體決策的主要依據，也是放款決策的重要指標放款決策的重要指標，是借貸雙方都十分重視的參與合作的前提。 1.預測財務清單（一年收入清單、多年收入清單） 2.預測抵押終結收益24房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材 一年收入清單一年收入清單 凈營業(yè)收入凈營業(yè)收入NOINOI 凈營業(yè)收入凈營業(yè)收入就是營業(yè)收入營業(yè)收入減去營業(yè)成本營業(yè)成本后的

20、凈值，它是項目贏利水平的基礎，放款人對其尤其重視，因為它是判斷債務償還能力的標準之一是判斷債務償還能力的標準之一。 稅前收入稅前收入BTCFBTCF 稅前收入就是繳納所得稅之前的收入數額稅前收入就是繳納所得稅之前的收入數額，其計算公式是：稅前收入稅前收入= =凈營業(yè)收入凈營業(yè)收入- -債務債務- -貯備金貯備金 = =凈營業(yè)收入凈營業(yè)收入- -（利息（利息+ +年還本額）年還本額）- -貯備金貯備金1.1.預測財務清單預測財務清單25房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材1.1.預測財務清單預測財務清單 應稅收入應稅收入 應稅收入應稅收入是指根

21、據所得稅法所得稅法企業(yè)應繳納所得稅的收入，屬于法定標準下的會計數據法定標準下的會計數據，其數額為：應稅收入應稅收入= = 凈營業(yè)收入凈營業(yè)收入 - - 折舊折舊- -利息利息 = = 稅前收入稅前收入 + + 當年還本額當年還本額 + + 貯備金貯備金- -折舊折舊 折舊是資產在使用期限年逐年攤銷額，一般有平均法、遞減法折舊是資產在使用期限年逐年攤銷額，一般有平均法、遞減法等不同的會計方法進行處理，在財務標準中屬于成本，因此在等不同的會計方法進行處理，在財務標準中屬于成本，因此在應稅額應予剔除；應稅額應予剔除； 還款額是總資產中負債與股東權益的轉換，與企業(yè)的凈利潤無還款額是總資產中負債與股東權

22、益的轉換，與企業(yè)的凈利潤無關，不能在應稅收入中剔除；關，不能在應稅收入中剔除； 貯備金是企業(yè)保證未來某些不可預見的突發(fā)事件的應急準備，貯備金是企業(yè)保證未來某些不可預見的突發(fā)事件的應急準備，它不是經營成本，當然也應該屬于應稅收入之內的項目，不能它不是經營成本，當然也應該屬于應稅收入之內的項目，不能剔除。剔除。26房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材1.1.預測財務清單預測財務清單 納稅額：納稅額：納稅額納稅額就是應繳納的所得稅額應繳納的所得稅額： 納稅額納稅額= =應稅收入應稅收入稅率稅率 稅后收入稅后收入ATCFATCF 稅前收入減去納稅額就

23、是稅前收入減去納稅額就是稅后收入稅后收入： 稅后收入稅后收入= =稅前收入稅前收入- -（應稅收入（應稅收入稅率）稅率） 當應稅收入是負值時，房地產經營者因為所得為負，不需繳納所得稅，形成“稅隱蔽稅隱蔽”。27房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材 多年收入清單多年收入清單 表表6-26-2是簡化的多年收入分析清單。簡化的多年收入分析清單。 多年收入分析的中心目標多年收入分析的中心目標是準確地預測未來收益和營業(yè)費用，為了使預測更加客觀，多多年預測清單一般要求有年預測清單一般要求有中介機構中介機構參與參與，特別是一些敏感數據更應該由中介評估服務機

24、構來測算。28房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材 多年收入清單多年收入清單 收入收入 收入收入等于等于出租毛收入出租毛收入和和非出租毛收入非出租毛收入的總和的總和，應視市場發(fā)展情況和租戶的實際進行必要的穩(wěn)健性穩(wěn)健性預測，對各年的空置率空置率定出適當的控制水平。 營業(yè)費用營業(yè)費用 營業(yè)費用范圍廣泛，應該以詳盡詳盡為基本準則，適當進行保守估測保守估測，并盡可能地在經營中加以也控制控制。29房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材 多年收入清單多年收入清單 稅前收入稅前收入 影響稅前收入的因素很多，

25、但最主要的還是毛收入、毛收入、經營費用、財務費用（貸款利息）、管理費用經營費用、財務費用（貸款利息）、管理費用等，提高毛收入、降低各項費用是增加稅前收入的主要途徑，而其中財務費用財務費用在經營中取決于剩余本金的多少和利率水平的高低。 毛收入毛收入 = = 出租毛收入出租毛收入+ +非出租收入非出租收入 有效毛收入有效毛收入= = 毛收入毛收入- -空房租金空房租金 凈營業(yè)收入凈營業(yè)收入= = 有效毛收入有效毛收入- -營業(yè)費用營業(yè)費用 稅前收入稅前收入 = = 凈營業(yè)收入凈營業(yè)收入- -利息利息- -還本還本- -儲備金儲備金30房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系

26、列教材世紀房地產系列教材 多年收入清單多年收入清單 稅后收入稅后收入 稅后收入稅后收入是應稅收入在納稅后的剩余部分是應稅收入在納稅后的剩余部分，房地產特別容易形成所謂的“稅隱蔽”，在實踐中應對稅法進行詳細的鉆研，盡可能減低納稅額，從而提高稅后收入水平，獲得更好的投資回報。 應稅收入應稅收入 = = 凈營業(yè)收入凈營業(yè)收入- -利息利息- -折舊折舊 稅前收入稅前收入+ +還本還本+ +儲備金儲備金- -折舊折舊= =應稅收入應稅收入 稅前收入稅前收入 = = 應稅收入應稅收入 + +折舊折舊- -還本還本- -儲備金儲備金 稅后收入稅后收入 = = 稅前收入稅前收入- -（應稅收入（應稅收入稅率

27、）稅率）31房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材2.2.預測抵押終結收益預測抵押終結收益經營性房地產投資經營性房地產投資除了在持有房地產階段能夠產生收益外，在投資終結時對房地產進行處置還可能產生更加可觀的收益，因為房地產一般會與市場房價一致而形成升值升值。這樣，即使在持有房地產時收益不夠理想，也可以可以通過終了時獲得超過房屋買入價銷售收入而通過終了時獲得超過房屋買入價銷售收入而得到足夠的補償得到足夠的補償，使本項投資回報率符合原來的計劃要求。32房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材 終結清單

28、終結清單 一項經營性房地產投資在經營終結時進行清算，所一項經營性房地產投資在經營終結時進行清算，所產生的各種收益用產生的各種收益用終結清單終結清單來表示，它包括：來表示，它包括：凈售凈售價、交易費用、稅后銷售收入價、交易費用、稅后銷售收入等內容。等內容。 凈售價：凈售價：凈售價是房地產銷售價格減去剩余價值凈售價是房地產銷售價格減去剩余價值（即折舊殘值）和各項銷售費用后的收益。（即折舊殘值）和各項銷售費用后的收益。 交易稅費：交易稅費：交易稅費是房地產交易中必須繳納的交易稅費是房地產交易中必須繳納的各種有關稅項和收費。各種有關稅項和收費。 稅前稅后售價：稅前稅后售價：稅前售價稅前售價是指房地產交

29、易產生的是指房地產交易產生的收益在收益在未繳納未繳納所得稅前的總額；所得稅前的總額；稅后售價稅后售價就是房地就是房地產交易產生的最終收益，即繳納所得稅后的全部收產交易產生的最終收益，即繳納所得稅后的全部收益。益。33房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材 假設條件假設條件 上述終結清單是建立在現有市場資料分析基礎上進行的測算，而售價是建立在當年預測當年預測收入收入和上年資本化率上年資本化率的基礎之上的。34房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材六、估價六、估價 以資本化率資本化率估算房地產售價僅

30、僅是一種估價方法，在現實的市場估價中還有多種不同的有效方法。 1.1.估價的基本模式估價的基本模式對收益性房地產估價最常用最基本的模式是對收益性房地產估價最常用最基本的模式是貼現模式貼現模式： V=I/RV=I/R V V預測售價預測售價 I I預測凈收入預測凈收入 R R資本化率資本化率35房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材六、估價六、估價 如果收益是分期實現的如果收益是分期實現的 V0為房地產現值，In為第n年的凈收益 r為基準貼現率（若房地產價值等于買入價則r為內部收益率）如果每年收益相同，貼現率不變如果每年收益相同，貼現率不變:nn

31、rIV)1(0RIV36房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材2.2.其他方法其他方法 靜態(tài)收入模型靜態(tài)收入模型 當凈營業(yè)收入、稅前收入、稅后收入都假定為不變的固定值時，房地產的估價模式就是靜態(tài)收入模式。 動態(tài)收入模型動態(tài)收入模型 當上述三者發(fā)生變化時，則需要進行動態(tài)分析，具體的動態(tài)因素的選取可以是其中任何一項。37房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材第二節(jié)第二節(jié) 放款人對貸款的評價放款人對貸款的評價 銀行為了自己的利益，為了保證貸款的效益性、安為了保證貸款的效益性、安全性和流動性，必須進行必

32、要的審查、評價工作全性和流動性，必須進行必要的審查、評價工作，才能將一定數量的款項貸給借款人即收益性房地產的投資主體（經營者）。放款人的評價內容雖然廣泛，但重點還是保證款項的效益性、安全性和流動重點還是保證款項的效益性、安全性和流動性。性。 放款人的工作是從對借款人的申請書進行審查開始對借款人的申請書進行審查開始的。接著就是對涉及的房地產本身進行一定的評估房地產本身進行一定的評估，以判斷收益性和風險的大小收益性和風險的大小。最后就根據上述工作，決定貸款條件和標準。38房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材第二節(jié)第二節(jié) 放款人對貸款的評價放款人對

33、貸款的評價一、申請文件內容一、申請文件內容二、房地產評估二、房地產評估( (重點）重點）三、放款標準三、放款標準( (重點）重點）39房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材一、申請文件內容一、申請文件內容1.1.申請文件清單申請文件清單(P116)(P116) 貸款申請書（非標準格式）貸款申請書（非標準格式） 房地產或建設項目基本情況（區(qū)位等）房地產或建設項目基本情況（區(qū)位等） 房地產資產狀況（應較詳細）房地產資產狀況（應較詳細） 市場分析市場分析 借款人基本情況借款人基本情況 預測的財務清單和可行性分析報告預測的財務清單和可行性分析報告 評估

34、書（由中介機構完成）評估書（由中介機構完成） 房地產項目未來前景綜述房地產項目未來前景綜述 抵押物的產權證明或擔保人的承諾等抵押物的產權證明或擔保人的承諾等40房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材2.2.申請書的主要內容申請書的主要內容申請書的基本要求是:內容豐富、表述簡潔、內容豐富、表述簡潔、重點突出、信息充分重點突出、信息充分，既強烈地表達了借款人的借款愿望，又給放款人充分的信息以作為決策依據，最終目的就是合作成功達成融資。一般而言，放款人的審查重點內容有如下幾個方面：41房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列

35、教材世紀房地產系列教材 貸款及其安全性貸款及其安全性 貸款申請書一般從借款人借款人和貸款基本情況貸款基本情況開始敘述。包括借款人名稱、法人代表等基本情況，貸款數量、期限、利息要求、還貸計劃，融資結構、法規(guī)和限制，項目涉及的房地產基本情況（越詳細越有利于放款人進行評價）等。 對貸款的安全性應高度重視，給予詳細的分析和說明，包括貸價比、單位面積的貸款額、貸款回收期、貸價比、單位面積的貸款額、貸款回收期、保本點（即盈虧平衡點）和敏感度分析保本點（即盈虧平衡點）和敏感度分析等。42房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材 區(qū)位、不動產和市場行情區(qū)位、不動

36、產和市場行情 在遞交貸款申請書時必須同時提交對相關項目的說明，特別是涉及的房地產所在區(qū)位、資產狀況、未來市場區(qū)位、資產狀況、未來市場行情變化行情變化等，用以評價房地產價值的穩(wěn)定性。 對房地產的描述主要包括設計、成本、潛在或期望收設計、成本、潛在或期望收入入等基本狀況，特別應詳細描述房地產的總面積、單總面積、單元數及各單元的基本情況、租金元數及各單元的基本情況、租金等，這些情況越詳細越有利于放款人進行客觀評價，從而有利于貸款決策。 市場預測市場預測主要是應該給出參考對象參考對象，即類似地段的房地產收益變化、類似的房地產數量和需求發(fā)展、競爭狀況和租金及其變化等。43房地產金融（第房地產金融（第3

37、3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材 借款申請人情況借款申請人情況放款人對于自己的資金始終要求安全性、效益性和流動性的高度統(tǒng)一，對借款人的情況必然是盡可能地進行全面了解、分析，包括申請人的基本情況、申請人的基本情況、經營經驗、合作各方的經濟實力和合作方式經營經驗、合作各方的經濟實力和合作方式等，還需要了解保證條件保證條件特別是擔保人擔保人的情況。44房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材 預測的財務清單和估價預測的財務清單和估價財務清單財務清單是對收益性房地產經營活動是否可行的具體財務數據的綜合，對放款人非常重要，在審在審查

38、貸款申請時預測財務清單將是重點分析內容查貸款申請時預測財務清單將是重點分析內容，因此借款人必須如實提供相關材料，包括完整的財務清單、可行性分析報告、市場評估報告財務清單、可行性分析報告、市場評估報告等，最好是由中介機構來進行相關預測分析中介機構來進行相關預測分析，以便使結論更加客觀、可靠，使融資雙方信息更加透明，合作的共贏機會更大。45房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材 結論結論 從借款人的角度從借款人的角度來說就是申請內容：希望借多少款項、期限長短等。 從放款人的角度從放款人的角度來說就是：貸款是否可行、貸款的效益性、安全性和流動性如何，

39、合作方的誠信條件是否符合必要的規(guī)范要求等。46房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材二、房地產評估二、房地產評估 房地產評估房地產評估就是對其價格的評估對其價格的評估，它是批準貸款的依據之一，評估價格是貸款額度高低的重要依據。 房地產的價格評估方法：在貸款實務在貸款實務中通常采用的是收入還原法收入還原法，有時輔以市場比較法法。47房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材1.1.收入還原法的基本內容與步驟收入還原法的基本內容與步驟 假設條件假設條件 收入還原法收入還原法的基本假設假設是：資產價值等于

40、所有資產價值等于所有未來收入的現值未來收入的現值。即將所有未來的收益轉換為當前收益，并把它確認為房地產的價值。 基本步驟基本步驟 選擇收益種類選擇收益種類 估算收益的未來值估算收益的未來值 資本化率或貼現率的選取資本化率或貼現率的選取 將期望收入轉換為現值將期望收入轉換為現值48房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材2.2.直接收入還原法直接收入還原法 直接收入還原法直接收入還原法就是將凈營業(yè)收入直接轉化凈營業(yè)收入直接轉化為資產價值（價格）為資產價值（價格），即：資產價格資產價格= = 期望凈營業(yè)收入期望凈營業(yè)收入/ /資本化率資本化率 = I

41、/R= I/R 凈營業(yè)收入凈營業(yè)收入I I和資本化率資本化率R R兩個主要參數的估計？ 收入估算：一般僅估算收入估算：一般僅估算一年的凈營業(yè)收入一年的凈營業(yè)收入49房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材 資本化率的求算資本化率的求算 從資產的特點而言，不同的資產的資本化率應該是不同的資產的資本化率應該是不同的不同的，為了簡化計算，在比較粗略評估中是將其統(tǒng)一為一個，即總的資本化率總的資本化率，而不再區(qū)分土地資土地資本化率、房屋資本化率、房地產資本化率本化率、房屋資本化率、房地產資本化率等。 具體的估算方法有3個 市場比較法市場比較法 毛收入乘數法

42、毛收入乘數法 投資權重法投資權重法50房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材 市場比較法市場比較法 市場比較法，是通過系統(tǒng)的市場比較而得到通過系統(tǒng)的市場比較而得到資本化率資本化率，通常又稱市場抽提法市場抽提法。（表6-8） 這里應注意三點注意三點： 比較時不考慮房地產的增值和貶值； 不考慮經營者個性差異； 簡單考慮房地產的特點及其收入差異。 實際上是靜態(tài)市場比較靜態(tài)市場比較。51房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材 毛收入乘數法（毛收入乘數法（GIMGIM） 毛收入乘數法也很簡單，首先將房地產

43、價格與毛收房地產價格與毛收入的比值定義為入的比值定義為毛收入乘數毛收入乘數GIMGIM ，然后以參照比較的房地產為實際數據計算各參照房地產的毛收入乘各參照房地產的毛收入乘數數，再進行必要的綜合調整而得到目標房地產的毛目標房地產的毛收入乘數收入乘數。 毛收入毛收入與與毛收入乘數毛收入乘數的積的積就是房地產的評估價格：毛收入售價GIMGIMIV52房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材 投資權重法投資權重法 投資權重法投資權重法，這種方法首先將資產區(qū)分為不同部分將資產區(qū)分為不同部分，不同部分的資產對應不同的收入不同部分的資產對應不同的收入，不同的收

44、入采用不不同的收入采用不同的貼現率進行貼現同的貼現率進行貼現。這種方法應用最多的就是貸款貸款- -自有資金法自有資金法：即將房地產購買價值分為貸款資本金和自有資本金。 資本化率的計算公式為： R=KR=KL/V+L/V+（1-L/V1-L/V）ROEROER R為資本化率，K K為貸款常數，L/VL/V為貸價比，ROEROE為自自有資金收益率有資金收益率。 抵押貸款常數：抵押貸款常數：一般采用年抵押貸款常數，它是每年的償還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率 ，即還貸常數還貸常數。53房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材 應注

45、意的幾個問題應注意的幾個問題 資本化率資本化率對房地產的估價起著關鍵作用，它的小小波動會引起估價的巨大差異。教材P120例。 選取適當的資本化率對估價的合理性就顯得選取適當的資本化率對估價的合理性就顯得特別重要特別重要。為了減少失誤，我們在實踐中應該注意如下幾點54房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材 應注意的幾個問題應注意的幾個問題 資料收集誤差資料收集誤差 目標房地產目標房地產評估所需的準確的市場資料十分難得，而可以參照的資產一般也不多，每個項目都有其獨特個性，因此，估價時一定要估價時一定要對各種因素差別進行必要的調整對各種因素差別進行必

46、要的調整，而調整受個人因素影響很大，必須盡可能地避免個人看法上的差異造成失誤，就需要采取多樣化操作，即多人分別評估后再綜合。55房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材 應注意的幾個問題應注意的幾個問題 房地產折舊房地產折舊 隨著時間的推移，任何資產都會有一定程度的減值，創(chuàng)造收入的能力也會逐漸下降，因此房地產就需要一定的折舊。為了保證初始投資時的資產價值，每年都應從收入中抽提一部分來彌補建筑物損失，這個過程可以稱為資本重建。資本化率是投資收益的總和，投資收益實際上就是投資者自有資金的收益，從資本形態(tài)來看，收益當然也就是資本重建。保證一定的重建率就

47、可以使初始投資價值不變。56房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材 收益及售價的變化收益及售價的變化 收益或銷售價格收益或銷售價格也會隨著市場物價水平發(fā)生相應的變化，在房地產評估時也必須對此有足夠的認識，作出適當的合理調整。 收入的多種形式收入的多種形式 房地產的收入有多種表現形式，對應就有多種資本資本化率化率，從而就有不同的價格評估結果。在評估時對此也要有所認識和準備。 應注意的幾個問題應注意的幾個問題57房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材3.3.收益資本化法收益資本化法 在應用直接還原法

48、產生一定誤差時，人們常常就改用收益資本化法收益資本化法來估價。它是將多年收益（包括終多年收益（包括終結收入）現金流按照一定的貼現率來計算其貼現值結收入）現金流按照一定的貼現率來計算其貼現值： V V為現值，為現值，CFCF為各期收入現金流，為各期收入現金流，i i為貼現率是最重為貼現率是最重要的計算參數，一般以市場大多數同類房地產的內要的計算參數，一般以市場大多數同類房地產的內部收益率為參照部收益率為參照，n n為經營期限。為經營期限。nniCFiCFiCFV)1 (.)1 ()1 (2211058房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材 預測現

49、金流貼現法計算實例預測現金流貼現法計算實例年份年份凈營業(yè)收入凈營業(yè)收入售價售價現值系數現值系數現值現值114699380.87721289469216354090.76951258394318140340.6751224421419073740.59211129319520057980.51941041749578709130.51944088152總現值1003145459房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材 貼現率的計算貼現率的計算 貼現率貼現率作為最重要的技術參數，在評估時意義非常突出，不同的選取就會產生不同的評估結果，必須十分重視才能

50、作到客觀、合理。一般地有如下一些辦法： 以投資者認同的期望值為標準以投資者認同的期望值為標準 以國債等無風險投資為參照以國債等無風險投資為參照 以市場平均水平為參照以市場平均水平為參照 以貸款利率為標準以貸款利率為標準60房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材三、放款標準三、放款標準 放款標準放款標準是金融機構的內部控制標準，是評價某個內部控制標準，是評價某個項目是否可行的指標項目是否可行的指標，主要有如下各項（參見表（參見表6 61010的清單）的清單）申請人歷史申請人歷史 單位面積最高貸款單位面積最高貸款區(qū)位及建筑物區(qū)位及建筑物 可能的空房

51、損失可能的空房損失市場狀況市場狀況 營業(yè)費用比重營業(yè)費用比重最高貸價比最高貸價比 估價結果準確性估價結果準確性最低保本點最低保本點 盈利潛力盈利潛力 可接受的貸款期限可接受的貸款期限61房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材1.1.借款人和房地產借款人和房地產 主要評價借款人的基本條件借款人的基本條件是否符合標準、特別是其經營歷史是否達標； 抵押物是否可接受；抵押物是否可接受； 市場是否健康市場是否健康；62房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材2.2.最高放款額最高放款額 貸價比貸價比貸價比貸

52、價比是貸款額與房地產評估價格的比值貸款額與房地產評估價格的比值，受法規(guī)嚴格規(guī)范，但各銀行內部還有更重要的控制標準，它是影響財務杠桿的重要指標。70%-80%。 債務償還率債務償還率債務償還率債務償還率是目標房地產項目的凈營業(yè)收入與債務的項目的凈營業(yè)收入與債務的比值，是決定貸款最高額度的重要指標比值，是決定貸款最高額度的重要指標，也是貸款風險的重要表征。一般放款人都把1.251.25定為放貸的最低定為放貸的最低債務償還率債務償還率。具體計算有如下要求：最高年還貸額最高年還貸額 = = 凈營業(yè)收入凈營業(yè)收入/ /最低債務償還率最低債務償還率最高貸款額最高貸款額 = = 最高年還款額最高年還款額/

53、/抵押貸款系數抵押貸款系數63房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材2.2.最高放款額最高放款額 保本點：保本點：84% “保本保本”是負債經營的最起碼要求。保本點保本點就就營業(yè)費用與債務之和與可能的毛收入的比值營業(yè)費用與債務之和與可能的毛收入的比值，即：保本點保本點= =（營業(yè)費用（營業(yè)費用+ +債務）債務）/ /可能的毛收入可能的毛收入 實踐中經常將其轉換為其他業(yè)務控制指標，如資產的出租率資產的出租率（即100%-空置率）等。64房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材2.2.最高放款額最高放

54、款額 單位面積貸款額單位面積貸款額 單位面積貸款額單位面積貸款額一般應控制在建筑成本的80%80%左右左右，實際上它與貸價比貸價比的關系非常密切，貸價比越高、單位面積的售價越高，則單位面積的貸款額就越高。65房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材3.3.其他指標的合理性其他指標的合理性 空房率和收租損失空房率和收租損失空房率和收租損失一般要求控制在5%以內。 營業(yè)費用比率營業(yè)費用比率 營業(yè)費用比率營業(yè)費用比率= =營業(yè)費用營業(yè)費用/ /（毛租金（毛租金+ +其他收入）其他收入） （毛租金（毛租金+ +其他收入）其他收入）= =毛收入毛收入 它是

55、收益性房地產經營的重要經濟指標，應該盡可能控制在較低的水平之下，但如果太低銀行又會懷疑借款人是否故意隱瞞成本，因此應保持合理水平，最好是與市場的平均水平看齊最好是與市場的平均水平看齊。66房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材3.3.其他指標的合理性其他指標的合理性 放款人經濟預測放款人經濟預測放款人的經濟預測是其對未來市場發(fā)展的基本把握，不同時期、不同的評估者和不同的項目的具體標準會有重大差別，借款人應該借款人應該對放款人無償提供相關信息對放款人無償提供相關信息，以提高放款人對未來經濟發(fā)展的良好預期而得到更好的貸款條件。67房地產金融（第房地

56、產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材第三節(jié)第三節(jié) 借款人評價和決策借款人評價和決策一、決策過程及主要決策因素一、決策過程及主要決策因素二、收益衡量指標二、收益衡量指標三、風險評價三、風險評價四、最后決策四、最后決策68房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材 一、決策過程及主要決策因素一、決策過程及主要決策因素借款人評價主要是衡量投資的收益與風險收益與風險是否符合決策標準，與其它投資形式比較是否具有突出優(yōu)勢優(yōu)勢等等。具體過程如圖62。影響投資決策的因素很多，但其中最主要的是收益收益性指標性指標和風險性指標風險性指

57、標。第三節(jié)第三節(jié) 借款人評價和決策借款人評價和決策69房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材借款人投資決策評價過程借款人投資決策評價過程根據投資意向確定收益和風險標準根據投資意向確定收益和風險標準選擇融資結構及選擇融資結構及貸款貸款- -自有資金比例自有資金比例預測營業(yè)和終結現金流預測營業(yè)和終結現金流計算收益率及計算收益率及盈利可能性盈利可能性衡衡 量量 風風 險險貸款評價結果、購買、談判和拒絕貸款評價結果、購買、談判和拒絕70房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材二、收益衡量指標二、收益衡量指

58、標 收益性指標收益性指標是房地產投資最基本的分析指標，盈利盈利是投資核心目的，如何衡量收益的大小，是投資決策首先有解決的問題。 傳統(tǒng)方法：傳統(tǒng)方法：不考慮資金的時間價值不考慮資金的時間價值的方法，所以屬于靜態(tài)方法靜態(tài)方法。 現金流貼現法現金流貼現法：考慮資金的時間價值考慮資金的時間價值的方法，所以屬于動態(tài)方法動態(tài)方法。71房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材1.1.傳統(tǒng)方法傳統(tǒng)方法 最簡單的最簡單的盈利可行性盈利可行性分析就是一個時期的分析就是一個時期的收入分析收入分析，特別是，特別是收入與成本的比較收入與成本的比較，通常，通常成為主要的分析

59、指標。包括成為主要的分析指標。包括： 毛租金乘數毛租金乘數 資產收益率資產收益率 自有資金收益率自有資金收益率（稅前和稅后）（稅前和稅后）72房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材 毛租金乘數和收益率毛租金乘數和收益率 假設有個投資項目，房地產的買入價是假設有個投資項目，房地產的買入價是1515400015154000元，元，自有資金是自有資金是32308003230800元（等于首付元（等于首付30308003030800元與貯備金元與貯備金200000200000元之和）。各年收入預測如下：元之和）。各年收入預測如下：收益收益1990年年1

60、991年年1992年年1993年年1994年年終結收終結收入入五年五年總和總和五年平五年平均均毛租金毛租金凈營業(yè)收入凈營業(yè)收入稅前收入稅前收入稅后收入稅后收入241514701391392511163530530526091814483483271119075775362818200667556119438787159651306488322179202426131766436405收入預測（單位收入預測（單位千元千元）73房地產金融（第房地產金融（第3 3版）版） 2121世紀房地產系列教材世紀房地產系列教材盈利指標的計算結果盈利指標的計算結果指標指標公式公式1990年年1991年年1992