房地產計劃與運營管理體系培訓課件

1、房房 地地 產產計劃與運營管理計劃與運營管理體系體系二、計劃與運營管理理念二、計劃與運營管理理念1 1、法約爾的管理職能論、法約爾的管理職能論計劃與運計劃與運營管理營管理計劃計劃激勵激勵標準標準協(xié)調協(xié)調組織組織控制控制計劃計劃：管理者是計劃的主要制定和決策者，并負主要責任。主要職責：管理者是計劃的主要制定和決策者，并負主要責任。主要職責是：與員工就目標進行溝通交流，一起制定實現(xiàn)項目目標的各項具體計是：與員工就目標進行溝通交流，一起制定實現(xiàn)項目目標的各項具體計劃和總體計劃。劃和總體計劃。組織組織：管理者負責進行團隊的組建，授予成員相應的權力。主要職責：管理者負責進行團隊的組建，授予成員相應的權力

2、。主要職責是：努力為計劃實施獲得足夠的人、財、物等資源，并使人與事得到合是：努力為計劃實施獲得足夠的人、財、物等資源，并使人與事得到合理的配置。理的配置。協(xié)調協(xié)調：通過有效的溝通和激勵，使所有成員共同完成計劃目標，主要：通過有效的溝通和激勵，使所有成員共同完成計劃目標，主要職責是：運用職權和個人魅力去影響他人，利用有效的溝通，及時地激職責是：運用職權和個人魅力去影響他人，利用有效的溝通，及時地激勵，正確地解決各種矛盾和沖突，使成員都能全身心地投入工作。勵，正確地解決各種矛盾和沖突，使成員都能全身心地投入工作?？刂瓶刂疲嚎刂凭褪菍⒂媱澟c實際進程比較，發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正，以保：控制就是將計劃與實際

3、進程比較，發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正，以保證計劃的有效實施。主要職責是：全面對計劃進行監(jiān)控，及時掌握工作證計劃的有效實施。主要職責是：全面對計劃進行監(jiān)控，及時掌握工作實際進展和出現(xiàn)的偏差，采取措施糾正，使工作處于受控狀態(tài)。實際進展和出現(xiàn)的偏差，采取措施糾正，使工作處于受控狀態(tài)。1 1、法約爾的管理職能論、法約爾的管理職能論信息交流信息交流-“-“數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)庫”事前籌劃事前籌劃-“-“導航器導航器”動態(tài)監(jiān)控動態(tài)監(jiān)控-“-“助推器助推器”決策依據(jù)決策依據(jù)-“-“儀表盤儀表盤” 2 2、計劃與運營管理作用、計劃與運營管理作用APCD分析現(xiàn)分析現(xiàn)狀找狀找問題問題分析產生分析產生質量問題質量問題的原因的原因找出

4、主找出主要原因要原因制訂對策制訂對策和措施和措施檢查效果和檢查效果和發(fā)現(xiàn)問題發(fā)現(xiàn)問題總結檢驗總結檢驗納入標準納入標準遺留問題遺留問題轉入下期轉入下期執(zhí)行、實施計劃執(zhí)行、實施計劃3、計劃與運營管理思路：、計劃與運營管理思路：戴明環(huán)戴明環(huán)-PDCA3、計劃與運營管理思路：、計劃與運營管理思路：戴明環(huán)戴明環(huán)-PDCA目標統(tǒng)一性原則目標統(tǒng)一性原則穩(wěn)定性與適應性相結合原則穩(wěn)定性與適應性相結合原則統(tǒng)一指揮原則統(tǒng)一指揮原則分工協(xié)作原則分工協(xié)作原則適當管理寬度原則適當管理寬度原則集權與分權相結合原則集權與分權相結合原則權力、職責對稱性原則權力、職責對稱性原則精干高效原則精干高效原則均衡性原則均衡性原則整體性原

5、則整體性原則計劃計劃運營運營管理管理指導指導原則原則4 4、計劃與運營管理指導原則、計劃與運營管理指導原則優(yōu)秀的溝通能力優(yōu)秀的溝通能力較高的情商系數(shù)較高的情商系數(shù)良好的人際交往能力良好的人際交往能力高效的時間管控能力高效的時間管控能力高效的激勵能力高效的激勵能力非凡的協(xié)調能力非凡的協(xié)調能力計劃與運計劃與運營管理者營管理者必備素質必備素質運用管理知識和技術能力運用管理知識和技術能力5 5、計劃、計劃與運營與運營管理者必備素質管理者必備素質 第一是對近期內即將發(fā)生的活動加強控制，積極挽回第一是對近期內即將發(fā)生的活動加強控制，積極挽回時間和成本，這是因為早控制早主動；時間和成本，這是因為早控制早主動

6、； 第二是工期估計最長或預算估計最大的活動應進一步第二是工期估計最長或預算估計最大的活動應進一步審核預估依據(jù)，并做好該活動壓縮時間和費用的準備審核預估依據(jù)，并做好該活動壓縮時間和費用的準備工作，因為估計值越大的項目更有壓縮的可能；工作，因為估計值越大的項目更有壓縮的可能； 第三，將某些可以再分的活動進一步細分，研究細分第三，將某些可以再分的活動進一步細分，研究細分活動之間并行工作或工作穿插的可行性，如可行，則活動之間并行工作或工作穿插的可行性，如可行，則可有效地壓縮時間和費用?？捎行У貕嚎s時間和費用。6 6、計劃調整重點、計劃調整重點 每一次變更都必須遵循同樣的程序，即相同的文字報每一次變更都

7、必須遵循同樣的程序，即相同的文字報告，相同的管理方法，相同的授權過程。告，相同的管理方法，相同的授權過程。 必須確定每一次變更對項目成本、進度、風險、技術必須確定每一次變更對項目成本、進度、風險、技術要求的影響。要求的影響。 一旦批準進行變更，項目組必須設定一個程序來執(zhí)行一旦批準進行變更，項目組必須設定一個程序來執(zhí)行變更。變更。 在充分估計一個變更的影響之后，必須謹慎執(zhí)行，并在充分估計一個變更的影響之后，必須謹慎執(zhí)行，并且使其保持在限定的數(shù)目之下以避免項目進度和成本且使其保持在限定的數(shù)目之下以避免項目進度和成本的外溢。的外溢。7 7、計劃變更控制、計劃變更控制 時間與成本之間在一定的范圍內有一

8、定的替代性，一時間與成本之間在一定的范圍內有一定的替代性，一種用最低的相關成本的增加來縮短項目工期的方法。種用最低的相關成本的增加來縮短項目工期的方法。該方法基于以下假設：該方法基于以下假設：每項活動有兩組工期和成本估計：正常和應急。每項活動有兩組工期和成本估計：正常和應急。一項活動的工期可以通過從正常時間減至應急時一項活動的工期可以通過從正常時間減至應急時間得到有效的縮減，這要靠投入更多資源來實現(xiàn)間得到有效的縮減，這要靠投入更多資源來實現(xiàn)應急時間是確?；顒影促|量完成的時間下限。應急時間是確?；顒影促|量完成的時間下限。當需要將活動的預計工期從正常時間縮短至應急當需要將活動的預計工期從正常時間縮

9、短至應急時間時，必須有足夠的資源作保證。時間時，必須有足夠的資源作保證。在活動的正常點和應急點之間，時間和成本的關在活動的正常點和應急點之間，時間和成本的關系是線性的。系是線性的。8 8、時間、時間- -成本平衡法成本平衡法最低成本最低成本最佳工期最佳工期直接成本直接成本利潤損失利潤損失項目總成本項目總成本間接成本間接成本工期工期成本成本0A9 9、工期工期- -成本抉擇模型成本抉擇模型 計劃趕不上變化，因而不做計劃計劃趕不上變化，因而不做計劃 做計劃浪費時間做計劃浪費時間 只做進度計劃，忽視質量、成本和資源計劃只做進度計劃，忽視質量、成本和資源計劃 做了計劃便束之高閣做了計劃便束之高閣 計劃

10、扭曲成了記錄計劃扭曲成了記錄 強調計劃的嚴肅性，因而刻板地照計劃執(zhí)行強調計劃的嚴肅性，因而刻板地照計劃執(zhí)行1010、計劃、計劃與運營與運營管理誤區(qū)管理誤區(qū)房地產計劃與運營管理流程圖房地產計劃與運營管理流程圖.doc 三、房地產計劃與運營管理三、房地產計劃與運營管理1 1、管理流程、管理流程原則原則: : 可考核、可量化、不虛報、不肢解可考核、可量化、不虛報、不肢解評價：自評評價：自評 考評考評 上評上評方法：方法：工作分解結構工作分解結構- WBS- WBS （Work Breakdown Structure Work Breakdown Structure ）依據(jù)：依據(jù)：重要里程碑計劃重要里

11、程碑計劃（內容附后）（內容附后） 年度年度KPIKPI指標分解指標分解 董事會董事會/ /執(zhí)委會安排的重要工作執(zhí)委會安排的重要工作 要求：要求： 月度計劃月度計劃60%60%權重，月度計劃不超過權重，月度計劃不超過2020項項2 2、報送要求、報送要求每月末前一天報送次月計劃每月末前一天報送次月計劃每月最后一天上傳計劃管理信息系統(tǒng)每月最后一天上傳計劃管理信息系統(tǒng)月度工作總結月度工作總結 以上時間遇節(jié)假日提前以上時間遇節(jié)假日提前3 3、報送時限、報送時限4 4、報送模版、報送模版序號序號計劃內容計劃內容權重權重自評自評考評考評上評上評1 1里程碑計劃里程碑計劃/KPI/KPI指指標分解計劃標分解

12、計劃不低不低于于60 60 2 2其它重點工作其它重點工作不高不高于于40 40 注注：（：（1 1）其它重點工作指董事會）其它重點工作指董事會/ /執(zhí)委會安排工作、職責執(zhí)委會安排工作、職責 范圍內重要工作、協(xié)調工作等。范圍內重要工作、協(xié)調工作等。 （2 2）該計劃模版在計劃管理信息系統(tǒng)中實現(xiàn)，實行）該計劃模版在計劃管理信息系統(tǒng)中實現(xiàn)，實行網(wǎng)絡報送。網(wǎng)絡報送。舉例：營銷中心報送模版舉例：營銷中心報送模版序號序號計劃內容計劃內容權重權重自評自評考評考評 上評上評1 1本月銷售回款完成率本月銷售回款完成率80802 2其它重點工作其它重點工作2020 假設假設2 2月份銷售回款完成月份銷售回款完成

13、65%65%（對應完成率得分（對應完成率得分70%70%），），其它工作全部完成，則本月完成率為：其它工作全部完成，則本月完成率為：70%70%80%80%（權重）（權重）+20%+20%（其它工作完成）（其它工作完成）=76%=76%4 4、報送模版、報送模版 月度計劃審核流程月度計劃審核流程.doc5 5、審核流程、審核流程202022-1-12序號序號重要里程碑計劃重要里程碑計劃1取得取得國有土地使用權證國有土地使用權證2拆遷拆遷3施工圖紙設計施工圖紙設計4取得取得建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證5取得取得商品房預售許可證商品房預售許可證6 6、重要里程碑內容、重要里程碑內容7 7、

14、重要里程碑計劃調整、重要里程碑計劃調整原因：受外部客觀不可抗力等因素影響原因：受外部客觀不可抗力等因素影響流程：責任單位以會簽形式提報調整原因及調流程：責任單位以會簽形式提報調整原因及調整后里程碑計劃整后里程碑計劃實施：經(jīng)執(zhí)委會分管領導及執(zhí)行總裁批準實施：經(jīng)執(zhí)委會分管領導及執(zhí)行總裁批準,月度月度考評會公示后實施考評會公示后實施限次：每年僅限調整一次限次：每年僅限調整一次按每月實際工作完成情況評價打分按每月實際工作完成情況評價打分 未完成項按完成比例對應其權重進行評價打分未完成項按完成比例對應其權重進行評價打分8 8、評價辦法、評價辦法月度銷售回款項評價辦法月度銷售回款項評價辦法完成率在完成率在

15、90%90%以上得分：以上得分：120%120%計劃項權重計劃項權重完成率在完成率在80%-90%80%-90%得分：得分：110%110%計劃項權重計劃項權重完成率在完成率在70%-79%70%-79%得分：得分：100%100%計劃項權重計劃項權重完成率在完成率在60%-69%60%-69%得分：得分：70%70%計劃項權重計劃項權重完成率在完成率在50%-59%50%-59%得分：得分：50%50%計劃項權重計劃項權重銷售回款完成率低于銷售回款完成率低于50%50%，得分為，得分為0 0 物業(yè)公司、奧廈公司、教育公司、天影公司銷售回款完成率增物業(yè)公司、奧廈公司、教育公司、天影公司銷售回款

16、完成率增加加10%10%進行分段考核進行分段考核8 8、評價辦法、評價辦法9 9、兌現(xiàn)辦法、兌現(xiàn)辦法里程碑計劃兌現(xiàn)辦法里程碑計劃兌現(xiàn)辦法偏差在偏差在1 1個月個月dd2 2個月，予以警告?zhèn)€月，予以警告偏差在偏差在2 2個月個月dd3 3個月，不能評為個月，不能評為A A類員工類員工偏差在偏差在3 3個月個月dd4 4個月，直接區(qū)分為個月，直接區(qū)分為C C類員工類員工偏差偏差d4d4個月，崗位調整個月，崗位調整銷售回款兌現(xiàn)辦法銷售回款兌現(xiàn)辦法偏差在偏差在30%d30%d40%40%，警告或通報批評，警告或通報批評偏差在偏差在40%d40%d50%50%，不能評為，不能評為A A類員工類員工偏差在

17、偏差在50%d50%d60%60%，直接區(qū)分為，直接區(qū)分為C C類員工類員工偏差在偏差在d60%d60%以上，崗位調整以上，崗位調整 注：評價對象是年度注：評價對象是年度KPIKPI指標中有回款指標的單位指標中有回款指標的單位9 9、兌現(xiàn)辦法、兌現(xiàn)辦法計劃完成率兌現(xiàn)辦法計劃完成率兌現(xiàn)辦法 連續(xù)連續(xù)2 2個月排名最后，個月排名最后，不能評為不能評為A A類員工類員工連續(xù)連續(xù)3 3個月排名最后，個月排名最后，直接區(qū)分為直接區(qū)分為C C類員工類員工連續(xù)連續(xù)4 4個月排名最后，調整崗位個月排名最后，調整崗位 對評價內容重復的單位按照對評價內容重復的單位按照“就重不就輕就重不就輕”的原則進行評價管理的原

18、則進行評價管理9 9、兌現(xiàn)辦法、兌現(xiàn)辦法原則：以獎為主；原則：以獎為主；“一事一議一事一議”；即時兌現(xiàn)；即時兌現(xiàn)范圍：里程碑計劃提前或超額完成的責任單范圍：里程碑計劃提前或超額完成的責任單位；在各方面位；在各方面為公司創(chuàng)造經(jīng)濟效益的單位為公司創(chuàng)造經(jīng)濟效益的單位或或人員人員1010、即時激勵、即時激勵注：子公司考核激勵辦法簡要介紹注：子公司考核激勵辦法簡要介紹獎勵額度審批權限獎勵額度審批權限獎勵額度獎勵額度審批權限審批權限報備領導報備領導500-5000500-5000分管領導分管領導執(zhí)行總裁執(zhí)行總裁5000-500005000-50000執(zhí)行總裁執(zhí)行總裁董事長董事長5000050000以上以上

19、董事長董事長董事局主席董事局主席1010、即時激勵、即時激勵兌現(xiàn)流程兌現(xiàn)流程責任單位提報或其他單位推薦責任單位提報或其他單位推薦責任單位提報分配方案責任單位提報分配方案(附領導審批意見附領導審批意見)次月度由員工部兌現(xiàn)次月度由員工部兌現(xiàn)計劃管理部門審核計劃管理部門審核YesNo報備員工部報備員工部/分管領導分管領導分管領導分管領導/執(zhí)執(zhí)行總裁行總裁/董事董事會主席審批會主席審批1010、即時激勵、即時激勵1111、否決項激勵辦法、否決項激勵辦法序號序號否決項內容否決項內容1 1甲供材料未按時進場拖延工期甲供材料未按時進場拖延工期1010天以上天以上2 2重要項目控制偏差重要項目控制偏差1010

20、天以上未及時預警天以上未及時預警3 3項目結算延誤項目結算延誤1515天以上天以上4 4信息管理系統(tǒng)癱瘓信息管理系統(tǒng)癱瘓2424小時以上小時以上5 5出現(xiàn)核心員工（中層出現(xiàn)核心員工（中層5 5人以上）規(guī)模異動人以上）規(guī)模異動6 6施工圖設計未按時完成拖延施工圖設計未按時完成拖延1010天以上天以上序號序號否決項內容否決項內容通用通用否決項否決項發(fā)生重大交通事故或重傷以上安全事故發(fā)生重大交通事故或重傷以上安全事故因工作失誤造成因工作失誤造成5 5萬元以上經(jīng)濟損失萬元以上經(jīng)濟損失某項計劃連續(xù)某項計劃連續(xù)2 2次未完成（除月度銷售回款）次未完成（除月度銷售回款） 當出現(xiàn)否決項時月度計劃評價扣減當出現(xiàn)否決項時月度計劃評價扣減30%30%視情節(jié)輕重由計劃管理部門提出處罰方案報執(zhí)委會視情節(jié)輕重由計劃管理部門提出處罰方案報執(zhí)委會1111、否決項激勵辦法、否決項激勵辦法功能：功能：計劃報送、評價依據(jù)計劃報送、評價依據(jù)自動計算、及時提醒自動計算、及時提醒信息交流、分級管理信息交流、