土增清算培訓(xùn)

1、2015年土增清算交流培訓(xùn)目錄土增清算相關(guān)政策解析1土增清算特殊事項(xiàng)處理2土增清算流程3土增清算應(yīng)對方法4土地增值稅清算單位政策鏈接：國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第一條關(guān)于“土地增值稅的清算單位”進(jìn)一步明確：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！眴栴}一：什么是國家有關(guān)部門審批的開發(fā)項(xiàng)目？問題二：分步開發(fā)項(xiàng)目如何確定清算單位？問題三：普通住宅與非普通住宅是否必須分開清算？問題四：同一項(xiàng)目的住宅和商鋪是否可以分開

2、清算？ 關(guān)于滾動開發(fā)項(xiàng)目確定清算單位的問題： 以規(guī)劃部門發(fā)放的建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。 鄂地稅發(fā)2008211號同一開發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對象，分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。 （一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅； （二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅； （三）非住宅類房產(chǎn)。要點(diǎn)主要規(guī)定清算條件納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的三種情況(主動清算)（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的四種情況(被動清算)（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)

3、開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）主管地稅機(jī)關(guān)認(rèn)定有可能造成稅款流失、經(jīng)區(qū)局局長批準(zhǔn)清算的項(xiàng)目；（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。要點(diǎn)主要規(guī)定非 直 接 銷售 和 自 用房 地 產(chǎn) 的收入確定將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分紅、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或

4、評估價(jià)值確定。將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。要點(diǎn)主要規(guī)定土地增值稅的核定征收稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅的五種行為（1）應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（3）賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（4）符合清算條件，未按期辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。嚴(yán)

5、控核定征收不得在清算申報(bào)環(huán)節(jié)預(yù)先設(shè)定清算項(xiàng)目為核定征收方式。對分期開發(fā)的清算項(xiàng)目，后期項(xiàng)目也應(yīng)按查賬清算的要求進(jìn)行申報(bào)和上報(bào)材料，不得簡單比照前期認(rèn)定為核定征收。清算的具體時(shí)限、未及時(shí)清算的后果清算的具體時(shí)限、未及時(shí)清算的后果1、對納稅人符合條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的，在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。2、對稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 3、在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定處理。加收滯納金的情形項(xiàng)目土地增值稅企業(yè)所得稅時(shí)間范圍從拿地、開發(fā)、銷售、

6、結(jié)算到清算要跨越好幾個(gè)年度一個(gè)會計(jì)年度空間范圍（1）對開發(fā)項(xiàng)目的增值額進(jìn)行計(jì)算 （2）清算針對具體的開發(fā)項(xiàng)目，涉及好幾年的財(cái)務(wù)核算（3）按清算項(xiàng)目歸集收入、成本和費(fèi)用（4）對扣除項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類（5）按普通住宅、非普通住宅、非住宅開發(fā)產(chǎn)品分類計(jì)算增值額和應(yīng)繳稅金（1）所有與所得有關(guān)的事項(xiàng) （2）計(jì)算過程體現(xiàn)在對財(cái)務(wù)核算結(jié)果的納稅調(diào)整項(xiàng)目土地增值稅企業(yè)所得稅土地閑置費(fèi)不可扣除可以扣除預(yù)提成本質(zhì)量保證金： 預(yù)提成本： （1）取得發(fā)票的，按發(fā)票金額扣除（1）出包工程未取得全額發(fā)票的 （2）未取得發(fā)票的，不得扣除（2）公共配套設(shè)施（3）未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）利息支出：

7、不超過金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的利息支出可以據(jù)實(shí)扣除 （1）利息支出在開發(fā)費(fèi)用中列支 （2）超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除 印花稅已作為管理費(fèi)用扣除，不能單獨(dú)扣除可以扣除項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)樣板房及售樓部成本視情況扣除作為開發(fā)間接費(fèi)用扣除Contents土增土增清算清算相關(guān)政策解析相關(guān)政策解析1土增清算特殊事項(xiàng)處理2土增清算流程3土增清算應(yīng)對方法4政策鏈接：政策鏈接：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所分配給股東或投資人

8、、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其取得收入的確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按當(dāng)期同類有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其取得收入的確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格核定。區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格核定。鄂地稅發(fā)20082072008207號 某房地產(chǎn)公司，擬將開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行投資，該房地產(chǎn)的開發(fā)成本某房地產(chǎn)公司，擬將開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行投資，該房地產(chǎn)的開發(fā)成本50005000萬萬元，市場銷售價(jià)格為元，市場銷售價(jià)格為70007000萬元。該房產(chǎn)公司以成本價(jià)萬元。該房產(chǎn)公司以成本價(jià)50005000萬元投資到全資萬元投資到全資子公司，收入如何確

9、認(rèn)子公司，收入如何確認(rèn)? ?分析：即使該公司以成本價(jià)對外投資，土地增值稅的計(jì)稅收入不能是開發(fā)成本，應(yīng)按市場銷售價(jià)格7000萬元確認(rèn)清算收入。1 1、對外投資視同銷售計(jì)稅收入的確認(rèn)、對外投資視同銷售計(jì)稅收入的確認(rèn)政策鏈接政策鏈接: :（1)1)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入其他收入（國務(wù)院第（國務(wù)院第138138號令）號令） (2)(2)條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。（財(cái)法字。（財(cái)法字(1995)6(1995)6號）號）

10、 某地產(chǎn)企業(yè)，于某地產(chǎn)企業(yè)，于20102010年年1 1月將一棟已竣工交付使用的寫字樓抵付某施月將一棟已竣工交付使用的寫字樓抵付某施工企業(yè)的工程結(jié)算款，這棟寫字樓市場銷售價(jià)格工企業(yè)的工程結(jié)算款，這棟寫字樓市場銷售價(jià)格10001000萬元，賬面開發(fā)成萬元，賬面開發(fā)成本本800800萬元。該房地產(chǎn)公司將開發(fā)成本萬元。該房地產(chǎn)公司將開發(fā)成本800800萬元直接沖抵了應(yīng)付的工程款萬元直接沖抵了應(yīng)付的工程款。 收入如何確認(rèn)？收入如何確認(rèn)？分析：清算時(shí)應(yīng)按市場價(jià)格確認(rèn)1000萬元的收入，對應(yīng)的開發(fā)成本800可計(jì)入扣除項(xiàng)目。2 2、以開發(fā)產(chǎn)品抵付工程款未確認(rèn)收入、以開發(fā)產(chǎn)品抵付工程款未確認(rèn)收入政策鏈接：政策

11、鏈接：已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入他收益確認(rèn)收入。（國稅函。（國稅函20102202010220號）號） 某開發(fā)商與客戶在某開發(fā)商與客戶在20102010年年1212月月1010日簽訂售房合同，合同總額日簽訂售房合同，合同總額100100萬元。萬元。首付首付3030萬元，在萬元，在20102010年年1212月月1515日交付；按揭日交付；按揭7070萬元，在

12、萬元，在20112011年年1 1月月2020日由銀日由銀行發(fā)放。請問在以行發(fā)放。請問在以20102010年年1212月月3131日為截止時(shí)間進(jìn)行土地增值稅清算（銷售日為截止時(shí)間進(jìn)行土地增值稅清算（銷售率率85%,85%,滿足清算條件）時(shí)，清算收入金額是滿足清算條件）時(shí)，清算收入金額是3030萬元，還是萬元，還是100100萬元？萬元？解析：未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及100萬元為清算收入。 3 3、合同收入的確認(rèn)、合同收入的確認(rèn) 某地產(chǎn)公司，公司在項(xiàng)目開發(fā)過程中，其材料供應(yīng)、景觀設(shè)計(jì)、園林某地產(chǎn)公司，公司在項(xiàng)目開發(fā)過程中，其材料供應(yīng)、景觀設(shè)計(jì)、園林建

13、設(shè)等均系集團(tuán)公司名下的全資子公司，通過審核發(fā)現(xiàn)，其門窗包干價(jià)建設(shè)等均系集團(tuán)公司名下的全資子公司，通過審核發(fā)現(xiàn)，其門窗包干價(jià)900900元元/ /平方米，而市場公允價(jià)格為平方米，而市場公允價(jià)格為400400500500元元/ /平方米，僅門窗安裝一平方米，僅門窗安裝一項(xiàng)關(guān)聯(lián)交易多列成本項(xiàng)關(guān)聯(lián)交易多列成本15701570余萬元，按最低余萬元，按最低30%30%稅率計(jì)算，少繳稅款稅率計(jì)算，少繳稅款471471萬萬元。還有園林綠化工程多列綠化苗木、多報(bào)花草數(shù)據(jù)等，造成扣除成本元。還有園林綠化工程多列綠化苗木、多報(bào)花草數(shù)據(jù)等，造成扣除成本多列或虛列。多列或虛列。解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最典型的關(guān)聯(lián)方交易行為

14、就是材料供應(yīng)與建筑工程安裝等，其價(jià)格與市場行為不符，造成扣除項(xiàng)目金額不實(shí)。4 4、關(guān)聯(lián)方交易價(jià)格不公允、關(guān)聯(lián)方交易價(jià)格不公允 某房地產(chǎn)公司單獨(dú)修建了售樓部、樣板房等營銷設(shè)施，其發(fā)生的相關(guān)支出（如設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用），如何扣除？分析：（1)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房企銷售費(fèi)用扣除。售樓部內(nèi)購置的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視等資本性購置支出不得一次在銷售費(fèi)用中列支。（2）在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。（3）房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如會所、物業(yè)管理用房），作為售樓

15、部的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以公共配套設(shè)施的相關(guān)規(guī)定處理。5 5、售樓部、樣板房扣除、售樓部、樣板房扣除政策鏈接：政策鏈接：細(xì)則細(xì)則規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房地產(chǎn)是規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房地產(chǎn)是指與指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 某房地產(chǎn)開發(fā)公司，于某房地產(chǎn)開發(fā)公司，于20082008年年3 3月開始建設(shè)電梯公寓月開始建設(shè)電梯公寓1515萬平方米，萬平方米，20082008年年1212月月開始預(yù)售，與業(yè)主簽訂的開始預(yù)售，與業(yè)主簽訂的商品房買賣合同商品房買賣合同中約定于中約

16、定于20092009年年9 9月竣工交房。由于月竣工交房。由于該房地產(chǎn)公司的原因，實(shí)際交房日期延后了該房地產(chǎn)公司的原因，實(shí)際交房日期延后了3 3個(gè)月，按合同約定，地產(chǎn)公司支付了個(gè)月，按合同約定，地產(chǎn)公司支付了業(yè)主違約金業(yè)主違約金200200萬元。萬元。200200萬元違約金是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？萬元違約金是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？ 分析： 滯納金、罰款和違約金等，在會計(jì)處理上計(jì)入營業(yè)外支出。違約金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目。 違約金既不是開發(fā)成本，也不是開發(fā)費(fèi)用列支的范圍。 6 6、違約金的扣除、違約金的扣除政策鏈接：政策鏈接：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同時(shí)還

17、有商鋪、商網(wǎng)車房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同時(shí)還有商鋪、商網(wǎng)車庫等其他開發(fā)產(chǎn)品的，該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅，應(yīng)按住宅和其他開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品兩類分庫等其他開發(fā)產(chǎn)品的，該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅，應(yīng)按住宅和其他開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品兩類分別計(jì)算土地增值稅。其他開發(fā)產(chǎn)品類中納稅人建造商網(wǎng)、商鋪、車庫、輔助助房等，不別計(jì)算土地增值稅。其他開發(fā)產(chǎn)品類中納稅人建造商網(wǎng)、商鋪、車庫、輔助助房等，不再按功能分別分類計(jì)算土地增值稅。住宅中的再按功能分別分類計(jì)算土地增值稅。住宅中的普通住宅和非普通住宅應(yīng)分別普通住宅和非普通住宅應(yīng)分別核算增值額核算增值額，計(jì)算繳納土地增值稅。鄂地稅，計(jì)算繳納土地增值稅。鄂地稅2008

18、2112008211號號 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢商住綜合樓，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢商住綜合樓，1-21-2層是商業(yè)用房，層是商業(yè)用房，3-333-33層是層是住宅，現(xiàn)在進(jìn)行土地增值稅清算，經(jīng)計(jì)算，住宅為住宅，現(xiàn)在進(jìn)行土地增值稅清算，經(jīng)計(jì)算，住宅為負(fù)增值負(fù)增值，商業(yè)用房為，商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？正增值且數(shù)額很大。住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？ 分析：住宅與其他開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分別計(jì)算增值額和增值率，因此住宅的負(fù)增值不能抵減商業(yè)用房的正增值。可以運(yùn)用層高系數(shù)法合理調(diào)節(jié)住宅和商業(yè)用房的增值率7 7、住宅與其他開發(fā)產(chǎn)品分別核算、住宅與其他開發(fā)產(chǎn)品分別核

19、算層高系數(shù)法層高系數(shù)法（舉例）房屋房屋類型類型層高層高建筑面積建筑面積層高層高系數(shù)系數(shù)視同視同建面建面單位四單位四項(xiàng)成本項(xiàng)成本（）（）四項(xiàng)成本四項(xiàng)成本總金額（調(diào)整后）總金額（調(diào)整后）四項(xiàng)成本四項(xiàng)成本總金額（調(diào)整前）總金額（調(diào)整前）住宅住宅3 320,00020,0001 120,00020,0002,277.232,277.2345,544,554.4645,544,554.4650,000,00050,000,0001 1層層商業(yè)商業(yè)6 61,5001,5002 23,0003,0002,277.232,277.236,831,683.176,831,683.173,750,0003,750

20、,0002 2層層商業(yè)商業(yè)4.54.51,5001,5001.51.52,2502,2502,277.232,277.235,123,762.385,123,762.383,750,0003,750,000合計(jì)合計(jì)_ _23,00023,000_ _25,25025,2502,277.232,277.2357,500,00057,500,00057,500,00057,500,000武房發(fā)2011198號，從2011年12月1日起，武漢市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)中心城區(qū)：不超過140萬，140平方米以下，1.5以上遠(yuǎn)郊： 不超過90萬， 140平方米以下，1.0以上 分析：按銷售合同備案時(shí)點(diǎn)區(qū)分普通標(biāo)準(zhǔn)住

21、宅武漢市現(xiàn)行普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)武漢市現(xiàn)行普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn) 某房地產(chǎn)公司，對鋼材、商品混凝土實(shí)行甲供。供應(yīng)商將銷售鋼材、商品混凝土的發(fā)票開給房地產(chǎn)公司，對這一部分甲供材料開發(fā)商直接計(jì)入開發(fā)成本了。甲供材料成本如何扣除？分析：甲供材料，嚴(yán)格意義上講是建筑安裝工程費(fèi)的組成部分。（一）對于包工不包料的建安工程（建安發(fā)票不含材料價(jià)款），在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，施工費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)，甲供材料和甲供設(shè)備的扣除憑證以銷售發(fā)票為準(zhǔn)；（二）對于包工包料的建安工程，施工方按工程結(jié)算金額（包含材料和設(shè)備價(jià)款）開具發(fā)票。在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，建安費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)；（三）甲方價(jià)外提供材

22、料，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，可以憑材料和設(shè)備費(fèi)用銷售發(fā)票、供材全同計(jì)算扣除。8 8、甲供材的成本扣除、甲供材的成本扣除政策鏈接：政策鏈接：土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則明確規(guī)定：開發(fā)間接費(fèi)用，是明確規(guī)定：開發(fā)間接費(fèi)用，是組織管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、組織管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 某地產(chǎn)公司擅自擴(kuò)大某地產(chǎn)公司擅自擴(kuò)大“開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用”的核算內(nèi)容，主要表現(xiàn)形式：的核算內(nèi)容，主要表現(xiàn)形式：開發(fā)間接費(fèi)用中列支已

23、建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)、維開發(fā)間接費(fèi)用中列支已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)、維修基金、修基金、差旅費(fèi)、招待費(fèi)差旅費(fèi)、招待費(fèi)、土地使用稅和售樓處的水電、辦公費(fèi)的問題、土地使用稅和售樓處的水電、辦公費(fèi)的問題 。如何處理？。如何處理？分析：（1）發(fā)生地點(diǎn)：工地上，發(fā)生部門：工程項(xiàng)目部，與工程施工管理密切相關(guān) （2）住房維修基金視同稅金扣除 （3）間接費(fèi)中列支的利息支出調(diào)整到財(cái)務(wù)費(fèi)用中扣除 （4）印花稅、土地使用稅作為管理費(fèi)用扣除9 9、開發(fā)間接費(fèi)用的扣除問題、開發(fā)間接費(fèi)用的扣除問題10、利息支出的扣除 政策鏈接：代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓政策鏈接：代收

24、費(fèi)用計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)但不允許作為加計(jì)20%20%扣除的基數(shù)；未計(jì)入房價(jià)中的，不作為轉(zhuǎn)讓房扣除的基數(shù)；未計(jì)入房價(jià)中的，不作為轉(zhuǎn)讓房轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，在計(jì)算增值額時(shí)，也不允許扣除代收費(fèi)用。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，在計(jì)算增值額時(shí)，也不允許扣除代收費(fèi)用。 （財(cái)（財(cái)稅稅19950481995048號）號） 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)了一個(gè)普通住宅項(xiàng)目，其中為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款為1000萬元，支付房地產(chǎn)開發(fā)成本2600萬元，金融機(jī)構(gòu)借款利息20萬元，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓收入

25、5860萬元，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的同時(shí)代地方政府收取費(fèi)用200萬元，營業(yè)稅金及附加征收率為5.5%，土地增值稅清算時(shí)代收費(fèi)用如何處理？ 分析：計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，付出時(shí)可以計(jì)入扣除項(xiàng)目的金額，但不得作為加計(jì)20%扣除基數(shù)。1111、代收費(fèi)用的處理模式、代收費(fèi)用的處理模式 政策鏈接：政策鏈接：公共設(shè)施的扣除原則（公共設(shè)施的扣除原則（1 1）建成產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的）建成產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的; ;無償移交無償移交政府、公用事業(yè)單位的，其成本、費(fèi)用可以扣除。（政府、公用事業(yè)單位的，其成本、費(fèi)用可以扣除。（2 2）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收

26、入，并準(zhǔn)予扣除成本；建成后由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其關(guān)聯(lián)企業(yè)自用的應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本；建成后由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其關(guān)聯(lián)企業(yè)自用的，其成本、費(fèi)用不得扣除，其成本、費(fèi)用不得扣除 鄂地稅發(fā)鄂地稅發(fā)20082072008207號號 某房地產(chǎn)公司開發(fā)了一棟商住混合樓，建筑面積為某房地產(chǎn)公司開發(fā)了一棟商住混合樓，建筑面積為5 5萬平方米。萬平方米。1-41-4層為商鋪，層為商鋪，5-5-2424層為住宅，有一地下停車場（用于出租），現(xiàn)已達(dá)到土地增值稅清算的條件。在層為住宅，有一地下停車場（用于出租），現(xiàn)已達(dá)到土地增值稅清算的條件。在土增值稅清算過程中，對于用于出租的地下停車場，其建筑面積是否計(jì)入可售面積土

27、增值稅清算過程中，對于用于出租的地下停車場，其建筑面積是否計(jì)入可售面積？是否應(yīng)分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額？是否應(yīng)分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額？分析：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的配套設(shè)施，屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算成本。一般來說具有資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)提供的建筑面積測繪報(bào)告中，地下停車場，用于出售部分的面積可以計(jì)入可售面積，地下停車場內(nèi)的設(shè)備間、配電房、人防設(shè)施作為公共配套設(shè)施成本扣除。 12 12、公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除、公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除 1313、地下建筑成本的扣除、地下建筑成本的扣除政策鏈接：政策鏈接：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在取得土地使用權(quán)時(shí)，申報(bào)建設(shè)規(guī)劃含地下建筑

28、，且將地下建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在取得土地使用權(quán)時(shí)，申報(bào)建設(shè)規(guī)劃含地下建筑，且將地下建筑筑納入項(xiàng)目容積率的計(jì)算范疇，并列入產(chǎn)權(quán)銷售的，其地下建筑物可分?jǐn)傢?xiàng)目對應(yīng)的土地成納入項(xiàng)目容積率的計(jì)算范疇，并列入產(chǎn)權(quán)銷售的，其地下建筑物可分?jǐn)傢?xiàng)目對應(yīng)的土地成本。本。其他不納入項(xiàng)目容積率計(jì)算范疇或不能提供與取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)有關(guān)聯(lián)證明的地其他不納入項(xiàng)目容積率計(jì)算范疇或不能提供與取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)有關(guān)聯(lián)證明的地下建筑物，不得進(jìn)行土地成本分?jǐn)?。下建筑物，不得進(jìn)行土地成本分?jǐn)偂?鄂地稅發(fā)鄂地稅發(fā)201344201344號號分析：（1）地下人防建安成本按公共配套處理，列入項(xiàng)目公攤成本扣除； （2）其他地下建筑，納入建

29、設(shè)規(guī)劃并取得產(chǎn)權(quán)銷售許可（即購買方可辦產(chǎn)權(quán)），按“非住宅類房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品”有關(guān)規(guī)定處理； （3）未取得產(chǎn)權(quán)銷售許可，出租、與業(yè)主簽訂有限年度的使用權(quán)合同，因產(chǎn)權(quán)未實(shí)際轉(zhuǎn)移，不屬于土增征稅范圍，對應(yīng)的土地成本、建安成本不允許列入土增扣除范圍。銷售車庫的成本列支 1、對外銷售的車庫 有產(chǎn)權(quán)對外銷售的車庫，其收入應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本應(yīng)準(zhǔn)予扣除，并加計(jì)扣除。 2、業(yè)主共有的車庫，屬于公共配套設(shè)施，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本應(yīng)準(zhǔn)予扣除，并加計(jì)扣除。 3、開發(fā)商自留的車庫，因其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商自有，因此相應(yīng)的開發(fā)成本不允許列支。 注：車位面積可通過面積測繪表取得數(shù)據(jù)14、拆遷安置的涉稅處理、拆

30、遷安置的涉稅處理（1）貨幣安置拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。 （國稅發(fā)200991號）（2）實(shí)物安置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。 （國稅函2010220號）收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，也可以由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （國稅發(fā)2006187號）分析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷的補(bǔ)償價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)

31、。15、清算截止時(shí)點(diǎn)涉稅影響、清算截止時(shí)點(diǎn)涉稅影響（1）清算截止時(shí)間：清算項(xiàng)目收入、成本和費(fèi)用歸集的截止時(shí)間，一般截止到納稅人清算申報(bào)之日。（2）涉稅影響清算截止時(shí)點(diǎn)之前沒有發(fā)生的成本和費(fèi)用不得列支，發(fā)生了但對方?jīng)]有開具結(jié)算發(fā)票的不得列支，發(fā)生并取得結(jié)算發(fā)票但沒有實(shí)際支付款項(xiàng)的不得列支按會計(jì)制度預(yù)計(jì)預(yù)提的成本費(fèi)用不得列支 分析：清算前盡量將成本費(fèi)用結(jié)算完畢，否則會導(dǎo)致增值率較高，適用高稅率，多計(jì)稅款。結(jié)算后可申請二次清算政策鏈接政策鏈接:在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積

32、（國稅發(fā)2006187號） 某市房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某項(xiàng)目，2010年已經(jīng)達(dá)到土地增值稅清算條件，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算申請后，進(jìn)行了清算。清算時(shí)尚有部分房屋待售，經(jīng)審核確認(rèn)的“單位可售面積成本費(fèi)用”為每平米7860元。2011年1月，銷售尾房12套，總面積1176平米，均價(jià)14300元，計(jì)算2011年1月應(yīng)納的土地增值稅。 分析：扣除項(xiàng)目金額=尾房銷售面積*單位建筑面積成本費(fèi)用； 單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積。 于銷售發(fā)生次月向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)，不得簡單以預(yù)征或核定進(jìn)行申報(bào)16、清算后尾盤銷售的處理、清算后尾盤銷售的處理Contents土增土增清算清算相關(guān)政

33、策解析相關(guān)政策解析1土增清算特殊事項(xiàng)處理2土增清算流程3土增清算應(yīng)對方法435納稅人主動申請清算的： 納稅人提出清算申請稅務(wù)機(jī)關(guān)受理稅收管理員調(diào)查核實(shí)審核分管局長審批清算結(jié)果通知納稅人補(bǔ)退稅 36稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行清算的： 稅務(wù)機(jī)關(guān)集體研究確定清算項(xiàng)目下發(fā)清算通知書納稅人進(jìn)行清算，并報(bào)送相關(guān)資料稅收管理員調(diào)查核實(shí)審核分管局長審批清算結(jié)果通知納稅人補(bǔ)退稅 清算流程圖納稅人提納稅人提出申請出申請 補(bǔ)、退稅款補(bǔ)、退稅款 稅務(wù)機(jī)關(guān)受理稅務(wù)機(jī)關(guān)受理稅務(wù)機(jī)關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算要求清算填寫填寫申請申請表表稅務(wù)機(jī)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核關(guān)審核資料齊全轉(zhuǎn)入審核資料不齊重新補(bǔ)正審核無問題 審核有問題經(jīng)過鑒證經(jīng)過鑒證補(bǔ)正資料

34、補(bǔ)正資料重審重審轉(zhuǎn)入評估轉(zhuǎn)入評估稽查稽查進(jìn)行核定進(jìn)行核定征收征收清算資料歸集清算申報(bào)的資料歸集與表格填寫1、先將相關(guān)記賬科目進(jìn)行歸集，填寫扣除項(xiàng)目記賬憑證歸集表；2、將扣除項(xiàng)目記賬憑證歸集表數(shù)據(jù)歸集到各附表，并計(jì)算得出本次扣除金額；3、將各附表數(shù)據(jù)歸集到扣除項(xiàng)目匯總申報(bào)表；4、最后填寫土地增值稅納稅清算申報(bào)表?？鄢?xiàng)目記賬憑證歸集表序號記賬科目對應(yīng)科目記賬憑證號記賬時(shí)間 記賬金額 記賬內(nèi)容收款單位結(jié)算票據(jù)票據(jù)號碼 有合法票據(jù)的記賬金額 1土方工程(封存)銀行存款/預(yù)付賬款記賬-00522011-08-31 500,078.51 付武漢東苑一期住宅第一期土方款武漢東苑建筑工程有限公司建筑業(yè)統(tǒng)一網(wǎng)

35、絡(luò)代開發(fā)票00113834 1,000,000.00 2主體及粗裝修工程(封存)銀行存款/其他應(yīng)收款/其他應(yīng)付款/預(yù)付賬款記賬-00132011-10-20 3,260,000.00 付湖北騰越水藍(lán)灣二區(qū)工程9月工程款廣東騰越建筑工程有限公司湖北分公司無票據(jù) - 3主體及粗裝修工程(封存)其他應(yīng)付款/銀行存款/預(yù)付賬款記賬-00142011-10-20 427,981.38 付湖北騰越水藍(lán)灣一區(qū)9月工程款廣東騰越建筑工程有限公司湖北分公司無票據(jù) - 4樁基礎(chǔ)工程(封存)銀行存款/預(yù)付賬款記賬-00272011-11-25 40,740.00 付武漢成興一期水藍(lán)灣試樁工程款武漢成興基礎(chǔ)工程有限公

36、司建筑業(yè)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)代開發(fā)票00384595 40,740.00 5土方工程(封存)銀行存款/預(yù)付賬款記賬-00282011-11-25 200,000.00 付武漢東苑一期住宅土方工程款（水藍(lán)灣）武漢東苑建筑工程有限公司建筑業(yè)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)代開發(fā)票00935429 200,000.00 建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表記賬憑證歸集表記賬憑證歸集表( (舉例）舉例）清算申報(bào)表及附表（1）原始憑證原始憑證申報(bào)表申報(bào)表1:1:土地增值稅清算材料清單表土地增值稅清算材料清單表( (附件附件2-1)2-1)2:2:土地增值稅納稅清算申報(bào)表土地增值稅納稅清算申報(bào)表(附件附件2-2)3:3:與收入相

37、關(guān)的面積明細(xì)申報(bào)表與收入相關(guān)的面積明細(xì)申報(bào)表(附件附件2-3)4:4:轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入明細(xì)申報(bào)表轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入明細(xì)申報(bào)表(附件附件2-4)5:5:商品房銷售合同明細(xì)申報(bào)表商品房銷售合同明細(xì)申報(bào)表(附件附件2-5)6:6:取得土地使用權(quán)所支付的金額明細(xì)申報(bào)表取得土地使用權(quán)所支付的金額明細(xì)申報(bào)表(附件附件2-6)7:7:前期工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表前期工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表(附件附件2-7)8:8:建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)明明細(xì)申報(bào)表細(xì)申報(bào)表(附件附件2-8)9:9:基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報(bào)表明細(xì)申報(bào)表(附件附件2-9)10:10:公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報(bào)表公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報(bào)表(附件附件2-10)11:

38、11:開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)申報(bào)表開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)申報(bào)表(附件附件2-11)12:12:利息支出明細(xì)申報(bào)表利息支出明細(xì)申報(bào)表(附件附件2-12)13:13:扣除項(xiàng)目匯總扣除項(xiàng)目匯總表表(附件附件2-13)14:14:與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金明細(xì)申報(bào)表與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金明細(xì)申報(bào)表(附件附件2-14)1:1:土地成本記賬憑證歸集表土地成本記賬憑證歸集表2:2:前期工程費(fèi)記賬憑證歸集表前期工程費(fèi)記賬憑證歸集表3:3:建筑安裝工程費(fèi)記賬憑證歸集表建筑安裝工程費(fèi)記賬憑證歸集表4:4:基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)記賬憑證歸集表基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)記賬憑證歸集表5:5:公共配套設(shè)施費(fèi)記賬憑證歸集表公共配套設(shè)施費(fèi)記賬憑證歸集表6:6:開發(fā)間

39、接費(fèi)用記賬憑證歸集表開發(fā)間接費(fèi)用記賬憑證歸集表7:7:借款利息費(fèi)用記賬憑證歸集借款利息費(fèi)用記賬憑證歸集表表8:8:已繳稅費(fèi)記賬憑證歸集表已繳稅費(fèi)記賬憑證歸集表清算申報(bào)應(yīng)提交的相關(guān)資料(2)（二）項(xiàng)目基本資料 1、國有土地使用權(quán)證； 2、土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、拍賣成交確認(rèn)書、判決書； 3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 4、建筑工程規(guī)劃許可證； 5、建設(shè)工程施工許可證； 6、商品房銷售（預(yù)售）許可證； 7、建設(shè)、規(guī)劃（國土）等部門的函件、批復(fù)（如變更項(xiàng)目容積率的批復(fù)）； 8、稅務(wù)部門減免稅文件； 9、涉及清算項(xiàng)目的訴訟材料（判決書、調(diào)解書等）； 10、房管部門審核通過的面積測繪報(bào)告； 11、清算項(xiàng)目竣工驗(yàn)

40、收備案證； 12、經(jīng)國土規(guī)劃部門審核通過的國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓證明以及土地分割明細(xì)表； 13、無償移交政府、公用事業(yè)單位用于非營業(yè)性社會公共事業(yè)的有關(guān)證明材料。清算申報(bào)應(yīng)提交的相關(guān)資料(3)（三）工程相關(guān)資料 1、工程中標(biāo)通知書； 2、工程金額50萬以上的合同及發(fā)票（施工、安裝、采購、裝修）； 3、其他應(yīng)提交的工程合同； 4、工程預(yù)算（概算）書； 5、工程合同決算（結(jié)算）書； 6 、工程竣工驗(yàn)收材料。清算申報(bào)應(yīng)提交的相關(guān)資料(4)（四）財(cái)務(wù)相關(guān)資料 1、項(xiàng)目竣工決算報(bào)表； 2、支付地價(jià)款的憑證，包括稅務(wù)發(fā)票、土出讓金的財(cái)政票據(jù)等； 3、取得土地使用權(quán)支付的契稅、印花稅完稅憑證； 4、拆遷補(bǔ)償

41、合同、補(bǔ)償花名冊、補(bǔ)償支付憑證等； 5、土地增值稅預(yù)征稅款完稅憑證、營業(yè)稅及附加完稅憑證、按時(shí)間順序整理； 6 、貸款（抵押、質(zhì)押）合同、銀行貸款及利息結(jié)算通知單； 7、相應(yīng)項(xiàng)目的會計(jì)記賬憑證等。清算申報(bào)應(yīng)提交的相關(guān)資料(5)（五）其他資料 1、土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告； 2 、土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明及有關(guān)附表； 3、工作底稿（包括電子文件）。清算的應(yīng)對清算的應(yīng)對變被動為主動方方 案案 落落 地地“心中有數(shù)”“應(yīng)對有方”掌握清算重點(diǎn)掌握清算重點(diǎn)進(jìn)行全面自查自評進(jìn)行全面自查自評制定應(yīng)對方案制定應(yīng)對方案結(jié)合稅務(wù)清算安排補(bǔ)補(bǔ) 稅稅持持 平平退退 稅稅自測自測選擇、確定方案選擇、確定方案

42、準(zhǔn)備相關(guān)證據(jù)準(zhǔn)備相關(guān)證據(jù)落地落地自查流程及關(guān)鍵點(diǎn)Contents土增土增清算清算相關(guān)政策解析相關(guān)政策解析1土增清算特殊事項(xiàng)處理2土增清算流程3土增清算應(yīng)對方法4土地增值稅籌劃基本思想 籌劃思路： (1)降低收入:收入分解、分散、分流 (2)增加可扣除成本：變毛壞房為精裝修 (3)合理調(diào)節(jié)和分配項(xiàng)目開發(fā)成本 (4)利用稅收優(yōu)惠 (5)綜合考慮籌劃案例 精裝修房案例 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精裝修小戶型樓盤，在銷售策略上采取簽兩套合同的方法，一為銷售合同，二為裝修合同。 帶裝修售價(jià)10,000(元/)= 毛環(huán)房9,000元(元/)+精裝修1,000(元/) (1)合同的簽訂模式 (2)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) (3)籌劃關(guān)鍵點(diǎn)精裝修合同簽署模式(1)（一）只簽一份合同1、使用房管局的制式合同,這種合同與毛坯房買賣合同沒有本質(zhì)區(qū)別;2 、合同雙方：購房者與開發(fā)商；3、裝修部分以附件或補(bǔ)充協(xié)議等形式約定；4、對于涉及到