周口八一路項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略

1、1謹(jǐn)呈：河南億星實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司連捷世界溫泉山莊項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位打造周口首個(gè)城市綜合體周口八一路項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略2014年4月2中期整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略終期提交報(bào)告前期市場(chǎng)調(diào)研和溝通整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略階段工作劃分及主要解決問題整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略階段工作劃分及主要解決問題p項(xiàng)目規(guī)劃建議p根據(jù)客戶建議深化研究，完善報(bào)告p項(xiàng)目屬性界定p核心問題結(jié)構(gòu)化分析p成功案例借鑒p項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析和價(jià)值判斷p項(xiàng)目定位研究p項(xiàng)目物業(yè)配比研究p項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序研究p經(jīng)濟(jì)測(cè)算2014/4/152014/4/302014/3/18工工作作p周口宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究p區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研p政府官員、專家及貴司中

2、高層領(lǐng)導(dǎo)p目標(biāo)客戶訪談p地塊的了解和分析p市場(chǎng)情況的分析p項(xiàng)目方向的初步判斷最最終終成成果果p項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析p項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略p項(xiàng)目投資可行性分析提交整體報(bào)告（終稿）報(bào)告目錄報(bào)告目錄Part1.Part1.Part2.Part2.Part3.Part3.開發(fā)目標(biāo)及問題梳理開發(fā)目標(biāo)及問題梳理整體定位基礎(chǔ)分析整體定位基礎(chǔ)分析- -宏觀經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃及本體宏觀經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃及本體Part5.Part5.Part6.Part6.項(xiàng)目整體定位與發(fā)展策略項(xiàng)目整體定位與發(fā)展策略項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃及布局建議及布局建議Part4.Part4.案例研究及借鑒案例研究及借鑒Part7.Part7.經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算各物業(yè)

3、市場(chǎng)研究各物業(yè)市場(chǎng)研究第一部分：界定本報(bào)告需解決的核心問題S-C-QS-C-Q基本結(jié)構(gòu)基本結(jié)構(gòu)界定問題的分析模型界定問題的分析模型？R1非期望結(jié)果由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R2現(xiàn)實(shí)情景與開發(fā)目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)情景與開發(fā)目標(biāo)的對(duì)比對(duì)比，界定界定：本報(bào)告需解決的核心問題：本報(bào)告需解決的核心問題R1（現(xiàn)實(shí)情景）R2（開發(fā)目標(biāo)）本報(bào)告需解決的核心問題開發(fā)商為本地企業(yè)，在當(dāng)?shù)亻_發(fā)過一個(gè)住宅樓盤紫金城，帶動(dòng)開發(fā)商在當(dāng)?shù)貥淞⒁欢ㄆ放朴绊懥?。但未有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)和資源，對(duì)自身的初始資金啟動(dòng)量、后續(xù)現(xiàn)金流排布、可持物業(yè)比例，預(yù)期年投資回報(bào)率、建

4、設(shè)招商及運(yùn)營(yíng)周期、回報(bào)周期等指標(biāo)不明確；期望在物業(yè)價(jià)值最大化的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)最高的投資回報(bào)率；提出有關(guān)本項(xiàng)目物業(yè)類型、商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)體量、租售比例、啟動(dòng)區(qū)及啟動(dòng)模式方面的建議，在幫助開發(fā)商滿足初始資金投入、后續(xù)現(xiàn)金流運(yùn)作的前提下，實(shí)現(xiàn)相對(duì)的投資回報(bào)最大化；目前項(xiàng)目?jī)H有紅線范圍，規(guī)劃指標(biāo)不明確物業(yè)類型，組合定位即能滿足最大收益，又能滿足規(guī)劃審批要求；對(duì)于既能保證市場(chǎng)定位實(shí)現(xiàn)，又能滿足政府規(guī)劃審批要求，并可實(shí)現(xiàn)相對(duì)最大收益回報(bào)的各物業(yè)類型和功能組合的假設(shè)和驗(yàn)證；周口現(xiàn)有商業(yè)檔次不高，尚無(wú)城市綜合體希望借助商業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體增值，樹立項(xiàng)目和企業(yè)的品牌影響力項(xiàng)目在招商后短期內(nèi)活起來，并保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)狀況好的

5、局面；周口首個(gè)城市綜合體，如何在正確把握周口市商業(yè)發(fā)展總體方向的前提下，對(duì)周口市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)作出正確的前瞻式預(yù)判為了凸顯方案優(yōu)勢(shì)，打動(dòng)政府，同時(shí)考慮該項(xiàng)目作為區(qū)域核心，可在商業(yè)綜合體地塊中做若干公建，滿足形象要求，但未約定共建功能；希望在市場(chǎng)滿足條件的前提下，做若干共建，兼顧政府形象要求，并同時(shí)保證項(xiàng)目的盈利性如何在確保市場(chǎng)有足夠需求的前提下，兼顧政府的形象要求？對(duì)共建的棟數(shù)、體量、功能、目標(biāo)客戶和產(chǎn)品特征進(jìn)行定位；本報(bào)告需解決的核心問題梳理本報(bào)告需解決的核心問題梳理如何在滿足開發(fā)商初始資金投入、后續(xù)現(xiàn)金流運(yùn)作、政府要求（規(guī)劃和形象）和市場(chǎng)條件的前提下實(shí)現(xiàn)相對(duì)的投資回報(bào)最大化核心問題如何保證“

6、既能滿足市場(chǎng)定位實(shí)現(xiàn)，又能滿足政府規(guī)劃審批要求，并可實(shí)現(xiàn)相對(duì)最大收益回報(bào)” 的前提下，確定各物業(yè)類型及比例組合；分解問題（一）如何對(duì)周口市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)作出正確的前瞻式預(yù)判；并基于本項(xiàng)目所在城市及區(qū)域商業(yè)發(fā)展的客觀事實(shí)，正確進(jìn)行商業(yè)定位，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展的同時(shí)，保證本項(xiàng)目的前瞻式視角、品牌影響力和成功運(yùn)作？如何在兼顧市場(chǎng)有足夠需求的前提下，兼顧政府的形象要求，和企業(yè)的資金運(yùn)作能力和盈利要求？對(duì)是否做共建，及功能、體量、目標(biāo)客戶和產(chǎn)品特征進(jìn)行定位；分解問題（二）分解問題（三）第二部分：整體定位基礎(chǔ)分析1. 城市宏觀市場(chǎng)分析2. 城市規(guī)劃發(fā)展分析3. 本項(xiàng)目地塊解析n 地理位置地理位置-周周口市位于

7、河南省東南部，轄川匯口市位于河南省東南部，轄川匯區(qū)、項(xiàng)城市和淮陽(yáng)、鹿邑、扶溝、沈丘、太康、區(qū)、項(xiàng)城市和淮陽(yáng)、鹿邑、扶溝、沈丘、太康、鄲城、西華、商水鄲城、西華、商水8 8個(gè)個(gè)縣。耕地面積縣。耕地面積、總?cè)丝诰?、總?cè)丝诰尤【尤〉诘? 2位位。n 生態(tài)環(huán)境生態(tài)環(huán)境周周口市地上無(wú)山、地下無(wú)礦，氣口市地上無(wú)山、地下無(wú)礦，氣候適宜，農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)。候適宜，農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)。n 人口人口 20122012年末總?cè)丝?125.65萬(wàn)人，常住人口880.69萬(wàn)人，顯示周口目前二三產(chǎn)業(yè)尚無(wú)法吸納足夠的就業(yè)人群。目前市區(qū)人口約市區(qū)人口約7070萬(wàn)萬(wàn)人，人， 預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20202020年可達(dá)年可達(dá)100100萬(wàn)人。平均年增長(zhǎng)

8、萬(wàn)人。平均年增長(zhǎng)3 3萬(wàn)人。萬(wàn)人。n 城市性質(zhì)城市性質(zhì)商貿(mào)流通、農(nóng)產(chǎn)品深加工為主，商貿(mào)流通、農(nóng)產(chǎn)品深加工為主，中原文化特色濃厚的豫東南中心城市；中原文化特色濃厚的豫東南中心城市；n 鄭州影響鄭州影響周口距離鄭州周口距離鄭州200200多公里，目前多公里，目前有高速直達(dá)。周口部分高端消費(fèi)級(jí)下轄市縣的有高速直達(dá)。周口部分高端消費(fèi)級(jí)下轄市縣的置業(yè)需求會(huì)被鄭州所吸納。置業(yè)需求會(huì)被鄭州所吸納。周口城市概況周口城市概況周 口周 口市市n 城市城市GDPGDP在河南省在河南省1818地市位列第地市位列第5 5位位，人均GDP位列全省18縣市末位。GDPGDP增速較快，增速較快，近近8 8年年GDPGDP平平

9、均增速約均增速約12%12%。n 近主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速均位列河南省前列，顯示了近主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速均位列河南省前列，顯示了良好的發(fā)展勢(shì)頭良好的發(fā)展勢(shì)頭。n 20132013年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1790.651790.65億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)9.3%9.3%，高于全省增速，高于全省增速0.30.3個(gè)百分個(gè)百分點(diǎn)。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值點(diǎn)。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值445.96445.96億元，同比增長(zhǎng)億元，同比增長(zhǎng)4.3%4.3%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值893.65893.65億元，同比億元，同比增長(zhǎng)增長(zhǎng)13.1%13.1%；第

10、三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值451.04451.04億元，同比增長(zhǎng)億元，同比增長(zhǎng)7.4%7.4%。一二三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值之比接近：一二三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值之比接近：1:2:1,1:2:1,比比較較20092009年的數(shù)據(jù)，顯示周口近幾年第二產(chǎn)業(yè)得以飛速發(fā)展，但第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。第二產(chǎn)年的數(shù)據(jù)，顯示周口近幾年第二產(chǎn)業(yè)得以飛速發(fā)展，但第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得益于周口在招商引資，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面所做的努力。業(yè)的發(fā)展得益于周口在招商引資，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面所做的努力。25%50%25%20132013年周口一二三產(chǎn)業(yè)占比年周口一二三產(chǎn)業(yè)占比第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)周口城市經(jīng)濟(jì)

11、周口城市經(jīng)濟(jì)2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年GDP（億元）677.74817.8984.11111.71227.91414.691592.381790.15GDP增長(zhǎng)率（%） 12.20%13.00%12.30%12%10.60%15.00%12.00%12%周口的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為食品加工、紡織服裝和醫(yī)藥化工，均為制造類企業(yè)。周口的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為食品加工、紡織服裝和醫(yī)藥化工，均為制造類企業(yè)。p周口產(chǎn)業(yè)以食品加工、紡織服裝、醫(yī)藥化工三大支柱產(chǎn)業(yè)；2012年三大支柱產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到406.3億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值總量的60.4%，依然是拉動(dòng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的

12、主導(dǎo)力量；p除食品加工、紡織服裝、醫(yī)藥化工三大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)外，承接和引進(jìn)的裝備制造、生物醫(yī)藥、電子信息、新能源和新材料等新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目對(duì)周口市的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用明顯增強(qiáng)。周口為何吸引食品加工企業(yè)？食品加工方面周口是全省第一產(chǎn)糧大市，也號(hào)稱全省人口第一大市，周口每年可生產(chǎn)出全省1/7的小麥、1/3的棉花、1/4的油料，每年為國(guó)家提供100多億斤商品糧。面粉加工業(yè)、養(yǎng)殖企業(yè)、飲料行業(yè)內(nèi)的品牌企業(yè)布局周口，是為了搶占原料與市場(chǎng)。知名品牌有金龍魚、魯花、康師傅、雨潤(rùn)、哇哈哈、新希望、金絲猴、蓮花味精等等；企 業(yè)產(chǎn)品及品牌新加坡益海嘉里糧油公司金龍魚食用油山東魯花集團(tuán)魯花花生油河北五得利集團(tuán)五得利面粉天津頂新國(guó)際

13、集團(tuán)康師傅方便面河南斯美特方便面公司斯美特方便面泰國(guó)正大集團(tuán)生豬養(yǎng)殖屠宰雨潤(rùn)集團(tuán)生豬屠宰新希望六和飼料公司生豬飼料江西雙胞胎公司生豬飼料華英農(nóng)業(yè)肉雞飼養(yǎng)與屠宰大用集團(tuán)肉雞飼養(yǎng)與屠宰杭州娃哈哈集團(tuán)飲料紡織服裝方面：主要有皮革、紡紗、服裝和制鞋業(yè)等生產(chǎn)制造企業(yè)紡織服裝方面：主要有皮革、紡紗、服裝和制鞋業(yè)等生產(chǎn)制造企業(yè)周口發(fā)展紡織服裝業(yè)的優(yōu)勢(shì)：p本體優(yōu)勢(shì)：本體優(yōu)勢(shì)：周口盛產(chǎn)棉花、皮革原材料等，同時(shí)人力資源儲(chǔ)備豐富，交通較為發(fā)達(dá)，成為吸引紡織服裝類企業(yè)的亮點(diǎn)：p領(lǐng)導(dǎo)重視：領(lǐng)導(dǎo)重視：市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)多次親自帶隊(duì)“走出去”與外資企業(yè)進(jìn)行對(duì)接洽談。p政策支持：政策支持：如鞋類，周口政府制訂了周口制鞋產(chǎn)業(yè)

14、發(fā)展規(guī)劃和承接臺(tái)資制鞋產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移優(yōu)惠政策；主要表現(xiàn)：皮革及制鞋業(yè)：皮革及制鞋業(yè)：目前周口全市建成制鞋企業(yè)32家，形成產(chǎn)能1550萬(wàn)雙，年產(chǎn)值15億元，安排就業(yè)人員4萬(wàn)人。初步形成了以扶溝寶昌鞋業(yè)、西華凱鴻鞋業(yè)、鹿邑祥龍鞋業(yè)和淮陽(yáng)亞泰鞋業(yè)為龍頭的制鞋產(chǎn)業(yè)集群，制鞋企業(yè)遍布各個(gè)縣市區(qū)。同步發(fā)展發(fā)展制革、制鞋、箱包、皮具、皮質(zhì)家具等勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。紡織服裝業(yè)：紡織服裝業(yè)：目前擁有規(guī)模以上的紡織企業(yè)59家，203萬(wàn)紗錠。行業(yè)規(guī)模較大的有鑫達(dá)紡織印染有限公司，項(xiàng)城棉紡織公司等，已經(jīng)形成了棉花種植、加工、紡紗、織布、服裝加工完整的產(chǎn)業(yè)鏈醫(yī)藥化工方面醫(yī)藥化工方面醫(yī)藥化工一直是周口市三大支柱產(chǎn)業(yè)之一。周口具有獨(dú)

15、特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，人力資源豐富，消費(fèi)潛力巨大，市場(chǎng)前景廣闊。周口擁有輔仁、四方、百年康鑫等一批知名制藥企業(yè)，在醫(yī)藥生產(chǎn)流通方面具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。截止2012年，周口擁有大型醫(yī)藥企業(yè)23家。人民生活人民生活周口周口市居民的消費(fèi)重點(diǎn)正在發(fā)生急劇的變化市居民的消費(fèi)重點(diǎn)正在發(fā)生急劇的變化，耐用消費(fèi)品、耐用消費(fèi)品、服裝、醫(yī)療保健、文化娛樂正在成為消費(fèi)熱點(diǎn)服裝、醫(yī)療保健、文化娛樂正在成為消費(fèi)熱點(diǎn)2012年，周口城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)33.9%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)36.8%。根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，已進(jìn)入富裕階段。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)可以看出，周口市消費(fèi)的重點(diǎn)開始轉(zhuǎn)向服裝、耐用消費(fèi)品、室

16、內(nèi)裝飾、醫(yī)療保健、通訊、文化娛樂等方面。周口市社會(huì)消費(fèi)品零售額快速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額占比達(dá)到周口市社會(huì)消費(fèi)品零售額快速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額占比達(dá)到8080% %，表示市區(qū)對(duì)商業(yè)集聚的需求有所增強(qiáng)表示市區(qū)對(duì)商業(yè)集聚的需求有所增強(qiáng)2012年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額664.14億元，同比增長(zhǎng)16.1%。增速超過GDP增速，顯示良好的消費(fèi)意愿。全市城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額534.58億元，比上年增長(zhǎng)16.3%；鄉(xiāng)村實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額129.56億元，增長(zhǎng) 15.4%，在社會(huì)消費(fèi)品零售總額中，城鎮(zhèn)和農(nóng)村零售額占比分別為 80.5 %和 19.5%。周口經(jīng)濟(jì)存在總量較小，結(jié)構(gòu)不優(yōu)及城鎮(zhèn)化水平較低及人均可

17、支配收入周口經(jīng)濟(jì)存在總量較小，結(jié)構(gòu)不優(yōu)及城鎮(zhèn)化水平較低及人均可支配收入較低等問題。較低等問題。p一是經(jīng)濟(jì)總量小一是經(jīng)濟(jì)總量小。我市生產(chǎn)總值僅占全省的5.6%，地方財(cái)政收入僅占全省的3%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18046元，比全省低4352元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到6950元，比全省低1525元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)比較薄弱。p城市居民人均可支配收入比徐州低3000元，比宿遷高1000元。p二是城鎮(zhèn)化水平低。二是城鎮(zhèn)化水平低。2012年，全市城鎮(zhèn)化率為33.44%，低于全國(guó)19.8個(gè)百分點(diǎn)、全省9.1個(gè)百分點(diǎn)；隨著工業(yè)化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)化水平必將不斷提高。p三是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不優(yōu)三是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不優(yōu)。一產(chǎn)占GDP的

18、比重分別高于全國(guó)14.9個(gè)百分點(diǎn)，全省12.3個(gè)百分點(diǎn)；三產(chǎn)占GDP的比重分別低于全國(guó)20.9個(gè)百分點(diǎn)，全省6.8個(gè)百分點(diǎn)。一產(chǎn)過重，三產(chǎn)滯后的格局仍沒得到根本轉(zhuǎn)變。河南全省2013年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為12.6：55.4：32.0摘自河南統(tǒng)計(jì)網(wǎng)周口宏觀經(jīng)濟(jì)的啟示周口宏觀經(jīng)濟(jì)的啟示（1） 周口經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雖然薄弱，但近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，增速走在全省前列。未來長(zhǎng)期發(fā)展看好；（2）人均可支配收入逐年上漲，漲速超過GDP增速，顯示居民消費(fèi)意愿強(qiáng)烈。（3） 周口市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變革，新的消費(fèi)熱點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)向“耐用消費(fèi)品、服裝、醫(yī)療保健、文化娛樂”等業(yè)態(tài)；這也為為商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)和新 業(yè)態(tài)的出現(xiàn)提供了市場(chǎng)基礎(chǔ)。

19、城鎮(zhèn)消費(fèi)占主力，顯示周口市區(qū)對(duì)集中型商業(yè)的需求增長(zhǎng)。（4）周口依靠雄厚的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)和人口優(yōu)勢(shì)，支撐起了食品加工、紡織服裝等制造 產(chǎn)業(yè)，制造業(yè)近5年在經(jīng)濟(jì)中占比還在不斷提高，結(jié)合周口目前城鎮(zhèn)化率較低，說明未來將由大量的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，這將為商業(yè)的繁榮和房地產(chǎn)的發(fā)展提供有力的支撐。第二部分：整體定位基礎(chǔ)分析1. 城市宏觀市場(chǎng)分析2. 城市規(guī)劃發(fā)展分析3. 本項(xiàng)目地塊解析周口整體規(guī)劃格局周口整體規(guī)劃格局沙北片區(qū)東部片區(qū)一河穿城兩軸拓展川匯行政中心東行政辦公中心三點(diǎn)互動(dòng)川東工業(yè)基地 鐵南片區(qū)沙西老城區(qū)“一河穿城”即沙潁河從周口穿城而過，水與城相互交融，體現(xiàn)周口獨(dú)特的自然環(huán)境特征?！皟奢S拓展”即文昌大道

20、、八一路兩條城市功能拓展軸?！皷|拓軸”即規(guī)劃以東行政中心拉動(dòng)城市功能東移。南聯(lián)軸”即八一路南北延伸，串聯(lián)了城市的主要功能核心區(qū)，集中體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建設(shè)風(fēng)貌，并和南北連為一體。三點(diǎn)互動(dòng)”即城市遠(yuǎn)期將形成多中心的緊密組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形式。川東工業(yè)基地、川匯區(qū)行政辦公中心和東行政辦公中心（周口市級(jí)行政辦公區(qū)）將形成遠(yuǎn)期城市發(fā)展的增長(zhǎng)極核，三點(diǎn)建設(shè)將帶動(dòng)城市新區(qū)的建設(shè)，并進(jìn)而促進(jìn)舊城的改造“四區(qū)共榮”即城市按用地空間布局可劃分為四大片區(qū)，分別為鐵南片區(qū)、沙北片區(qū)、東部片區(qū)和沙西老城片區(qū)。四大片區(qū)有機(jī)聯(lián)系、共同繁榮，推動(dòng)城市整體發(fā)展。城市空間拓展戰(zhàn)略為城市空間拓展戰(zhàn)略為“東拓西控，南聯(lián)北伸東拓西控，南聯(lián)北伸”

21、 周口市空間拓展戰(zhàn)略為“東拓西控，南聯(lián)北伸”具體為： 1、東拓：優(yōu)先發(fā)展區(qū)，建設(shè)成為以“行政辦公、文化教育、生活居住”為主要職能的綜合性新城區(qū)； 2、西控：生態(tài)控制區(qū)。建設(shè)生態(tài)城市的角度，將城市西部用地劃定為生態(tài)維護(hù)用地； 3、南聯(lián)：引導(dǎo)建設(shè)區(qū)。以發(fā)揮最大的土地效益和產(chǎn)業(yè)集聚效益； 4、北伸：有限建設(shè)區(qū)。城市以北地區(qū)，規(guī)劃期內(nèi)做適當(dāng)發(fā)展遠(yuǎn)景作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略儲(chǔ)備空間。有限建設(shè)區(qū)（儲(chǔ)備空間） 優(yōu)先發(fā)展區(qū)生態(tài)維護(hù)區(qū)引導(dǎo)建設(shè)區(qū)（周商一體化）向東向南城市總體規(guī)劃是以老城區(qū)為中心向東部、南部發(fā)展，東部將成為周口未來的城市總體規(guī)劃是以老城區(qū)為中心向東部、南部發(fā)展，東部將成為周口未來的核心新城區(qū)，南部則成為

22、集行政、工商業(yè)和居住為一體的新區(qū)核心新城區(qū)，南部則成為集行政、工商業(yè)和居住為一體的新區(qū)l 一河穿城：沙潁河從周口市穿城而過l 兩軸拓展：兩條城市功能拓展軸。l 東拓軸：規(guī)劃以東行政中心拉動(dòng)城市功能東移。l 南聯(lián)軸：八一路南北延伸，串聯(lián)了城市的主要功能核心區(qū)l 三點(diǎn)互動(dòng)：川東工業(yè)基地、川匯區(qū)行政辦公中心和東行政辦公中心l 四區(qū)共榮：為鐵南片區(qū)、河北片區(qū)、東部片區(qū)和老城片區(qū)。城市布局結(jié)構(gòu)概括為：一河穿城一河穿城 兩軸拓展兩軸拓展三點(diǎn)互動(dòng)三點(diǎn)互動(dòng) 四區(qū)共榮四區(qū)共榮大三角大三角周（口）、項(xiàng)（城）、淮（陽(yáng)周（口）、項(xiàng)（城）、淮（陽(yáng)）；向南，實(shí)施周商一體化戰(zhàn)略；）；向南，實(shí)施周商一體化戰(zhàn)略；城市各發(fā)展的方

23、向上與縣聯(lián)動(dòng)發(fā)展，使得周口對(duì)于周邊的淮陽(yáng)、項(xiàng)城、商水城市各發(fā)展的方向上與縣聯(lián)動(dòng)發(fā)展，使得周口對(duì)于周邊的淮陽(yáng)、項(xiàng)城、商水等縣輻射能力加強(qiáng)，能更好的聚合和吸納其中高端消費(fèi)等縣輻射能力加強(qiáng)，能更好的聚合和吸納其中高端消費(fèi)周口市淮陽(yáng)縣項(xiàng)城市綠色旅游觀光長(zhǎng)廊綠色旅游觀光長(zhǎng)廊沿沙河南岸工業(yè)群帶從周口到淮陽(yáng)，到項(xiàng)城，將建成兩條寬100米的綠色旅游觀光長(zhǎng)廊，周口市區(qū)將向東北延伸20平方公里作為周項(xiàng)淮大三角的起步區(qū)。從周口到項(xiàng)城沿沙河南岸的龍?bào)w上將是工業(yè)群帶。周商一體化規(guī)劃期內(nèi)商水將演化為周口城區(qū)的一個(gè)有機(jī)組成部 分，形成周商一體化復(fù)合中心按照周口城市總體規(guī)劃對(duì)于商業(yè)的規(guī)劃，項(xiàng)目所在的八一路為市級(jí)商業(yè)按照周口城

24、市總體規(guī)劃對(duì)于商業(yè)的規(guī)劃，項(xiàng)目所在的八一路為市級(jí)商業(yè)中心，承擔(dān)全市高端商業(yè)、酒店、辦公等功能，是輻射全市的商業(yè)中心，中心，承擔(dān)全市高端商業(yè)、酒店、辦公等功能，是輻射全市的商業(yè)中心，市級(jí)商業(yè)中心：一處為七一路、八一路、中州路、交通路之間及附近區(qū)域，主要安排大型的百貨商場(chǎng)、金融貿(mào)易大廈、各類中高檔專業(yè)性商場(chǎng)、中高檔賓館等，塑造該地區(qū)的全市商業(yè)中心形象；一處為八一路、建設(shè)路、大慶路、北環(huán)路之間的區(qū)域，該區(qū)域以中原商貿(mào)城為基礎(chǔ)，形成以商品批發(fā)、零售、周轉(zhuǎn)為主的區(qū)域性商貿(mào)流通中心。商貿(mào)流通中心全市商業(yè)中心城市規(guī)劃的啟示城市規(guī)劃的啟示（1） 周口城市規(guī)劃的空間戰(zhàn)略使得城市架構(gòu)不斷拉大，且分組團(tuán)的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略使

25、得各空間協(xié)調(diào)發(fā)展，這為城市爭(zhēng)得了更多發(fā)展空間的同時(shí)，也為周口吸納和容納更多企業(yè)和人口提供了良好的載體平臺(tái)；（2）按照周口總體規(guī)劃，中心城區(qū)仍然承載核心商業(yè)、居住功能。尤其是八一路附近，是市級(jí)商業(yè)中心所在地，目前及未來也將是周口商貿(mào)集度最高的其余，將承載周口最現(xiàn)代、高端的商貿(mào)、商務(wù)和服務(wù)功能，聚集辦公、賓館業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、零售業(yè)、休閑業(yè)等各式場(chǎng)所。（3）周口與周邊縣，如商水、淮陽(yáng)、項(xiàng)城的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集的同時(shí)，必將強(qiáng)化周口的中心輻射能力，使得周口能更好的聚合和吸納周邊的高端消費(fèi)。第二部分：整體定位基礎(chǔ)分析1. 城市宏觀市場(chǎng)分析2. 城市規(guī)劃發(fā)展分析3. 本項(xiàng)目地塊解析地處城市核心商圈邊

26、緣，人流量大；現(xiàn)狀破舊，嚴(yán)重影響城市形象；地塊方正，地處城市核心商圈邊緣，人流量大；現(xiàn)狀破舊，嚴(yán)重影響城市形象；地塊方正，三面臨路，交通便利，昭示性好，適宜打造為以商業(yè)為驅(qū)動(dòng)核心的綜合體；地三面臨路，交通便利，昭示性好，適宜打造為以商業(yè)為驅(qū)動(dòng)核心的綜合體；地塊后面現(xiàn)狀破舊，可考慮做倉(cāng)儲(chǔ)出入口塊后面現(xiàn)狀破舊，可考慮做倉(cāng)儲(chǔ)出入口一峰生活廣場(chǎng)新天地萬(wàn)果園百貨（人民商場(chǎng)）萬(wàn)順達(dá)百貨關(guān)帝上城丹尼斯家樂福沙北板塊沙南板塊新區(qū)板塊龍都國(guó)際廣場(chǎng)（鐵路建材城）新荷花市場(chǎng)（恒豐家具建材城）蓮花市場(chǎng)中都購(gòu)物中心項(xiàng)目地處交通大道南側(cè)，八一大道西側(cè)，地塊方正，三面臨主干道，交通便利，昭示性好雖然處于城市商業(yè)中心，但屬于

27、核心商圈邊緣，商業(yè)氛圍、檔次以及人流量弱于核心商圈現(xiàn)狀有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，人流量大，但環(huán)境較差，未來可考慮回遷，降低拆遷成本的同時(shí)確保出租率交交 通通 大大 道道八八一一路路六六一一路路占地約63畝，現(xiàn)狀房屋破舊，區(qū)域內(nèi)臟亂差第三部分：各物業(yè)市場(chǎng)研究1. 商業(yè)市場(chǎng)分析2. 辦公市場(chǎng)分析3. 住宅市場(chǎng)分析4. 酒店市場(chǎng)分析周口商業(yè)以幾條主要的商業(yè)街為主，并沒有典型性的集中商圈，整體商業(yè)形態(tài)周口商業(yè)以幾條主要的商業(yè)街為主，并沒有典型性的集中商圈，整體商業(yè)形態(tài)較為零散，以中低檔商業(yè)居多，尚處于城市商業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段。當(dāng)前商業(yè)中，較為零散，以中低檔商業(yè)居多，尚處于城市商業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段。當(dāng)前商業(yè)中，以七一路的

28、商業(yè)最為集中和發(fā)達(dá)以七一路的商業(yè)最為集中和發(fā)達(dá)七一路交通路工農(nóng)路文明路六一路八一路五一路中州大道黃河路新建路大慶路邦杰路市區(qū)主要集中商業(yè)以百貨商場(chǎng)為主，缺乏大型商業(yè)綜合商業(yè)設(shè)施；當(dāng)前商業(yè)以市區(qū)主要集中商業(yè)以百貨商場(chǎng)為主，缺乏大型商業(yè)綜合商業(yè)設(shè)施；當(dāng)前商業(yè)以中低檔為主，商業(yè)環(huán)境較差，業(yè)態(tài)多輔以零售和配套類，業(yè)態(tài)較為簡(jiǎn)單，休閑中低檔為主，商業(yè)環(huán)境較差，業(yè)態(tài)多輔以零售和配套類，業(yè)態(tài)較為簡(jiǎn)單，休閑娛樂業(yè)態(tài)需要進(jìn)一步提升娛樂業(yè)態(tài)需要進(jìn)一步提升新華步行街一峰生活廣場(chǎng)萬(wàn)果園購(gòu)物中心萬(wàn)順達(dá)百貨萬(wàn)果園百貨商業(yè)市場(chǎng)的結(jié)論商業(yè)市場(chǎng)的結(jié)論集中型商業(yè)的發(fā)展還處于較為傳統(tǒng)的狀態(tài)，急需更高級(jí)的商業(yè)模式改善當(dāng)前現(xiàn)集中型商業(yè)的

29、發(fā)展還處于較為傳統(tǒng)的狀態(tài)，急需更高級(jí)的商業(yè)模式改善當(dāng)前現(xiàn)狀狀具有一站式購(gòu)物體驗(yàn)、物業(yè)形態(tài)多元化、業(yè)態(tài)多元化、經(jīng)營(yíng)特色化、公共空間具有一站式購(gòu)物體驗(yàn)、物業(yè)形態(tài)多元化、業(yè)態(tài)多元化、經(jīng)營(yíng)特色化、公共空間開放互動(dòng)等特點(diǎn)的高端綜合體物業(yè)必能很好的填補(bǔ)其城市商業(yè)的市場(chǎng)空白。開放互動(dòng)等特點(diǎn)的高端綜合體物業(yè)必能很好的填補(bǔ)其城市商業(yè)的市場(chǎng)空白。第三部分：各物業(yè)市場(chǎng)研究1. 商業(yè)市場(chǎng)分析2. 辦公市場(chǎng)分析3. 住宅市場(chǎng)分析4. 酒店市場(chǎng)分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定辦公物業(yè)的發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定辦公物業(yè)的發(fā)展, ,周口第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)落周口第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)落 后，占后，占GDPGDP的的比重不到比重不到2525%，且近幾年的增速落

30、后于，且近幾年的增速落后于GDPGDP的增速的增速, ,限制了純寫字樓的限制了純寫字樓的發(fā)展發(fā)展年份生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率第三產(chǎn)業(yè)同比增長(zhǎng)率2005年593.712.0%150.411.8%2006年677.7412.2%174.5811.0%2007年817.813.0%215.818.4%2008年984.112.3%26516.2%2009年1111.712.0%308.717.6%2010年1227.911.1%304.49.4%2011年1414.6910.6%351.468.9%2012年1592.3810.7%407.759.1%2013年1753.410.1%445.679.3%產(chǎn)業(yè)結(jié)

31、構(gòu)是決定一個(gè)城市辦公物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的最根本原因第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，對(duì)中高檔，對(duì)中高檔辦公物業(yè)的辦公物業(yè)的需求就越小需求就越小中小型企業(yè)越多，對(duì)商住樓等中低檔辦中小型企業(yè)越多，對(duì)商住樓等中低檔辦公物業(yè)的需求就越大公物業(yè)的需求就越大周口以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，對(duì)高檔寫字樓周口以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，對(duì)高檔寫字樓市場(chǎng)帶動(dòng)不強(qiáng)，對(duì)中低檔辦公物業(yè)有較市場(chǎng)帶動(dòng)不強(qiáng)，對(duì)中低檔辦公物業(yè)有較好的拉動(dòng)作用好的拉動(dòng)作用25%50%25%20132013年周口一二三產(chǎn)業(yè)占比年周口一二三產(chǎn)業(yè)占比第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀周口存在以下四類辦公形式，現(xiàn)狀周口存在以下四類辦公形式，專業(yè)寫字樓較少專業(yè)寫字樓較少最原始的商務(wù)辦公環(huán)

32、境，檔次低，形象差，但因周口大量實(shí)業(yè)型制造業(yè)企業(yè)的現(xiàn)狀而存在廠房辦公中小企業(yè)，對(duì)價(jià)格較低面積較小的商住樓需求較旺盛；但此種物業(yè)檔次低，配套不全，物管差，功能混雜。商住混合辦公商住樓與專業(yè)寫字樓的過渡產(chǎn)品，受注重企業(yè)形象但實(shí)力有限的中小企業(yè)追捧形象相對(duì)于專業(yè)寫字樓仍顯低商務(wù)公寓真正意義上的高端專業(yè)寫字樓，目前周口幾乎沒有此類寫字樓形象檔次高，適合有品牌形象追求的企業(yè)寫字樓 現(xiàn)狀辦公形式現(xiàn)狀辦公形式，周口周口的的發(fā)展型企業(yè)，穩(wěn)定型企業(yè)以及擴(kuò)張型企業(yè)發(fā)展型企業(yè)，穩(wěn)定型企業(yè)以及擴(kuò)張型企業(yè)以以租用租用辦公辦公物業(yè)為主，較物業(yè)為主，較少購(gòu)買當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品少購(gòu)買當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品企業(yè)發(fā)展階段辦公物業(yè)需求中低檔辦公物業(yè)中高檔

33、 穩(wěn)定型企業(yè)人數(shù)：50-100人物業(yè)要求：高形象、可接受較高價(jià)格，商務(wù)配套服務(wù) 擴(kuò)張型企業(yè)人數(shù)：100人以上物業(yè)要求：高形象品質(zhì)、企業(yè)品牌、價(jià)格敏感度低頂級(jí)07年09年11年13年q周口山作為新興的工業(yè)基地，第二產(chǎn)業(yè)占傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)地位，大中型企業(yè)多以生產(chǎn)制造業(yè)為主。q第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)起步較低，以商貿(mào)業(yè)為主；其中新興的物流貿(mào)易類依托大中型生產(chǎn)加工企業(yè)，主要以中小企業(yè)為主，發(fā)展較為成熟的企業(yè)只占較小的比例。q外地的大企業(yè)公司，一般都在自己的廠房設(shè)辦公物業(yè)，較少購(gòu)買周口當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品。 發(fā)展型企業(yè)人數(shù)：20-50人物業(yè)要求：形象要好，價(jià)格中等，要有商務(wù)配套，區(qū)位要好，交通便利企業(yè)發(fā)展階段現(xiàn)狀周口尚無(wú)真正意義上

34、的寫字樓，目前代表性產(chǎn)品周口國(guó)貿(mào)是商住樓，現(xiàn)狀周口尚無(wú)真正意義上的寫字樓，目前代表性產(chǎn)品周口國(guó)貿(mào)是商住樓，滿足了大量中小企業(yè)的入住需求。滿足了大量中小企業(yè)的入住需求。當(dāng)時(shí)銷售價(jià)格定位：A座：辦公：均價(jià)4999元/平方米。B座：均價(jià)初步定于2580元/平方米。B樓共26層，以13層為中間層每平方米2580元，每增加一層價(jià)格增加1%,每減少一次價(jià)格減少1%；向陽(yáng)部分房?jī)r(jià)要高出背陽(yáng)部分100元200元/每平方。 周口市企業(yè)辦公多數(shù)集中于七一路等繁華路段的商住樓，無(wú)真正意義上的寫字樓項(xiàng)目在運(yùn)作；周口國(guó)貿(mào)定位為周口第一高樓，規(guī)劃有30F的寫字樓，將在很大程度上推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的萌芽并發(fā)展；項(xiàng)目名稱周口國(guó)貿(mào)

35、項(xiàng)目地址周口市交通路與大慶路交匯西50米項(xiàng)目指標(biāo)占地10畝，總建5.5萬(wàn)，共AB,2棟;棟建筑層數(shù)為30層，1-5F商業(yè)/6-29樓辦公/30F餐廳。B棟26F中小戶型為主的酒店式SOHO住宅。Soho住宅樓B棟26F純住宅，總高80m， 每層2單元四梯12戶。50120大中小三種戶型，每種戶型各104戶。小戶型規(guī)格為55，容積率為10.54綜合樓棟30F，總面積32000,單層面積約計(jì)1100，其中:，有市政府支持招商24套，配有雙車道停車庫(kù)，55個(gè)車位，可容納近100家企業(yè)，可自由打通周口紫荊城周口紫荊城20102010年推出年推出loftloft，共，共8080套，調(diào)高套，調(diào)高4.84.

36、8米，去化情況較好米，去化情況較好億星紫荊城loft，10F，層高4.8米，2個(gè)單元，一梯五戶，總計(jì)80套。LOFT面積： 66.4、 56.2、 33.5、 58.1、 38.4、 37.2、 38.2、 53.5戶型loft周口周口MOCOMOCO新世界位于東新區(qū)，大型綜合體，規(guī)劃帶新世界位于東新區(qū)，大型綜合體，規(guī)劃帶loftloft公寓公寓MOCO新世界項(xiàng)目位于周口大道與慶豐路交匯處東南，處于東新區(qū)13平方公里核心區(qū)域的正中心位置，是由周口報(bào)業(yè)昌建地產(chǎn)有限公司打造的大型城市綜合體項(xiàng)目。MOCO新世界項(xiàng)目總占地面積將近100畝，總建筑面積30萬(wàn)平方米。其中一期建筑面積16萬(wàn)平方米，主要規(guī)劃

37、建設(shè)五星級(jí)酒店，5A辦公寫字樓，LOFT居住公寓，高端商業(yè)。三、四線城市辦公物業(yè)啟動(dòng)與發(fā)展歷程三、四線城市辦公物業(yè)啟動(dòng)與發(fā)展歷程萌芽階段啟動(dòng)階段發(fā)展階段成熟階段辦公需要住宅改辦公草創(chuàng)型企業(yè)住宅無(wú)改善環(huán)境住宅立項(xiàng)、商務(wù)辦公成長(zhǎng)型中小企業(yè)第一代商務(wù)公寓位置價(jià)格交通使用成本動(dòng)因表現(xiàn)形式產(chǎn)品特征入駐公司特征客戶關(guān)注點(diǎn)追求形象純商務(wù)形象迅速發(fā)展的中小企業(yè)初具規(guī)模的企業(yè)純寫字樓開始出現(xiàn)位置配套硬件商務(wù)氛圍需求多樣化多樣化各種類型企業(yè) 寫字樓與新一代商務(wù)公寓并存地段服務(wù)軟環(huán)境健康、風(fēng)景這一進(jìn)程將促進(jìn)本地服務(wù)業(yè)的發(fā)展；同時(shí)促進(jìn)人民生活水平提高，這一進(jìn)程將促進(jìn)本地服務(wù)業(yè)的發(fā)展；同時(shí)促進(jìn)人民生活水平提高， 進(jìn)一進(jìn)

38、一步帶動(dòng)居民消費(fèi)，推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐步帶動(dòng)居民消費(fèi)，推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐保險(xiǎn)法律等服務(wù)需求商貿(mào)物流等服務(wù)需求研發(fā)設(shè)計(jì)營(yíng)銷品牌周口制造業(yè)人民就業(yè)和生活水平提高商業(yè)零售等需求房地產(chǎn)、公用事業(yè)、居民服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)需求教育文化衛(wèi)生在這一過程中，大量的商務(wù)辦公需求產(chǎn)生在這一過程中，大量的商務(wù)辦公需求產(chǎn)生包括1制造業(yè)的研發(fā)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、品牌部門2本地發(fā)展起來的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)3服務(wù)于居民生活的大量服務(wù)業(yè)同樣制造業(yè)發(fā)達(dá)的昆山，在同樣制造業(yè)發(fā)達(dá)的昆山，在20062006年前后年前后，純寫字樓很少，純寫字樓很少，現(xiàn)有辦公多為現(xiàn)有辦公多為工廠自建樓、改造型舊寫字樓和住宅性質(zhì)辦公物業(yè)，商務(wù)公寓概念剛起工廠自建樓、

39、改造型舊寫字樓和住宅性質(zhì)辦公物業(yè)，商務(wù)公寓概念剛起物業(yè)名稱物業(yè)名稱開盤時(shí)間開盤時(shí)間項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型均價(jià)均價(jià)嘉裕國(guó)際廣場(chǎng)2007年6月商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商業(yè)、酒店和辦公8000昆山新天地2006年8月商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓9200LOFT企業(yè)家2006年11月商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓7000誠(chéng)泰國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)2006年5月小高層商務(wù)寫字樓7000利得國(guó)際2003年8月純寫字樓8000MP現(xiàn)代廣場(chǎng)2006年12月純寫字樓8500酒店寫字樓商住樓商住樓LOFTLOFT企業(yè)家企業(yè)家是首個(gè)提出是首個(gè)提出loftloft概念的商住樓，銷售情況優(yōu)于寫字樓概念的

40、商住樓，銷售情況優(yōu)于寫字樓u50-850平米的自由分隔辦公空間。u挑高4.5米的大堂，豪華裝修u首創(chuàng)昆山市集約式辦公配套，前臺(tái)接待、打字等辦公設(shè)置。企業(yè)注冊(cè)、商務(wù)咨詢、代訂機(jī)票等集約式商務(wù)服務(wù)u光纖接入、無(wú)線上網(wǎng)；OTIS電梯u專為成長(zhǎng)型公司量身打造。LOFTLOFT企業(yè)家商住樓企業(yè)家商住樓產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)LOFT企業(yè)家物業(yè)類型：酒店、商住公寓, 寫字樓 LOFT企業(yè)家作為昆山首個(gè)昆山首個(gè)提出商住公寓中提出商住公寓中LOFTLOFT概念概念的地產(chǎn)項(xiàng)目，2007年4月底入市，8月底商住樓部分已經(jīng)售罄，兩棟商住樓先于寫字樓售完。在在20102010年時(shí)，市場(chǎng)純寫字樓與商住樓共存，并且純寫字樓占絕大

41、多數(shù)，年時(shí)，市場(chǎng)純寫字樓與商住樓共存，并且純寫字樓占絕大多數(shù)，但最小單元面積均控制在但最小單元面積均控制在100100以下。對(duì)周口寫字樓市場(chǎng)極有參考價(jià)值。以下。對(duì)周口寫字樓市場(chǎng)極有參考價(jià)值。未來未來3 35 5年內(nèi)年內(nèi)，快速發(fā)展型企業(yè)將，快速發(fā)展型企業(yè)將成為成為周口周口市場(chǎng)市場(chǎng)上重要的辦公物業(yè)客戶上重要的辦公物業(yè)客戶企業(yè)發(fā)展階段辦公物業(yè)需求商住公寓中高檔 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)：10人以下物業(yè)要求：價(jià)格低、空間使用靈活、可商可住 成長(zhǎng)型企業(yè)人數(shù)：10-20人物業(yè)要求：價(jià)格適合、面積實(shí)用，地段要好，開始要求形象 發(fā)展型企業(yè)人數(shù)：20-50人物業(yè)要求：形象要好，價(jià)格中等，要有商務(wù)配套，區(qū)位要好，交通便利頂

42、級(jí)低檔寫字樓p35年后，現(xiàn)有的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)演變?yōu)槌砷L(zhǎng)型企業(yè)和發(fā)展型企業(yè)，而2030人規(guī)模的發(fā)展型企業(yè)將會(huì)成為市場(chǎng)上的主流客戶； p這一時(shí)期主流客戶需求將會(huì)集中于中檔和中高檔辦公物業(yè)，對(duì)高檔商務(wù)公寓的需求將會(huì)大大增加；p 這部分客戶除了可以接受較高價(jià)格外，對(duì)辦公物業(yè)的面積和形象有更高的要求，另外對(duì)區(qū)位、交通、配套服務(wù)的要求也有所提高。本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的地位，可做少量純辦公和部分高品質(zhì)商務(wù)公寓。最小面積本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的地位，可做少量純辦公和部分高品質(zhì)商務(wù)公寓。最小面積均不超過均不超過100100，可分割組合銷售。，可分割組合銷售。周口首個(gè)，唯一性和領(lǐng)先性滿足中大型企業(yè)設(shè)立辦事處的需求純寫字樓滿足大量成長(zhǎng)型的中

43、小企業(yè)需求提供公共辦公配套和商務(wù)服務(wù)：如會(huì)議室、打印等；法律、人力、注冊(cè)、咨詢等綜合服務(wù)，助力主力中小企業(yè)發(fā)展商務(wù)公寓第三部分：各物業(yè)市場(chǎng)研究1. 商業(yè)市場(chǎng)分析2. 辦公市場(chǎng)分析3. 住宅市場(chǎng)分析4. 酒店市場(chǎng)分析住宅整體市場(chǎng)住宅整體市場(chǎng)總結(jié)：目前以高層和多層為主，三房總結(jié)：目前以高層和多層為主，三房110-130110-130為主導(dǎo)，周邊為主導(dǎo)，周邊縣城客戶較多，車位配比不超過縣城客戶較多，車位配比不超過1:11:1，預(yù)測(cè)優(yōu)秀單盤年去化量介于，預(yù)測(cè)優(yōu)秀單盤年去化量介于4-84-8萬(wàn)萬(wàn)市場(chǎng)產(chǎn)品多以高層和小高為主，其次多層；現(xiàn)代和歐式為主要建筑風(fēng)格建筑形式/風(fēng)格產(chǎn)品面積/戶型客源項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)車位

44、/物業(yè)來訪量市場(chǎng)產(chǎn)品三房為主導(dǎo)，全市四個(gè)板塊三房供應(yīng)量均超過60%。其次二房與四房；三房面積主要集中在110-130各項(xiàng)目仍區(qū)域原住民客戶為主，東部和南部區(qū)域項(xiàng)目周邊縣域客戶占較大比重商業(yè)氛圍不夠濃厚，多數(shù)項(xiàng)目商業(yè)未售，在售項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格在6667-16000元/市場(chǎng)車位在售項(xiàng)目車位比在1:1.3到2:1之間，物業(yè)費(fèi)收取隨產(chǎn)品、項(xiàng)目不同而變化，分別在0.4-1.8元/平/月之間項(xiàng)目售樓部每日來訪量在5-10組的最多，市場(chǎng)項(xiàng)目整體來訪量一般；按照20%的來訪成交率，套均面積115計(jì)算，單盤去化量介于4-8萬(wàn)之間。板塊板塊區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩灾饕a(chǎn)品主要產(chǎn)品類型類型主力均價(jià)主力均價(jià)（元（元/ /）主力戶

45、型主力戶型存量面積存量面積（萬(wàn)）（萬(wàn)）沙北古城區(qū)沙北古城區(qū)歷史老區(qū)歷史老區(qū)老城核心老城核心多層、多層、小高層小高層37003700兩房、三房?jī)煞?、三?2.962.9沙南古城區(qū)沙南古城區(qū)成熟板塊成熟板塊老城改造老城改造小高層、小高層、高層高層40004000一房、兩房、一房、兩房、三房三房208.7208.7東新區(qū)東新區(qū)東拓板塊東拓板塊城市新區(qū)城市新區(qū)多層、小高層、多層、小高層、高層高層39003900兩房、三房?jī)煞?、三?30230行政新區(qū)行政新區(qū)新興板塊新興板塊優(yōu)質(zhì)大盤優(yōu)質(zhì)大盤多層、小高層、多層、小高層、高層高層38503850兩房、三房?jī)煞?、三?02.1302.1目前各板塊庫(kù)存面積為目

46、前各板塊庫(kù)存面積為800800萬(wàn)平米。萬(wàn)平米。未來未來1-21-2年之內(nèi)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量在年之內(nèi)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量在200200萬(wàn)方左右。萬(wàn)方左右。 版塊區(qū)域?qū)Ρ瓤偨Y(jié)版塊區(qū)域?qū)Ρ瓤偨Y(jié)周口市區(qū)年度商品房銷售量不超過周口市區(qū)年度商品房銷售量不超過6060萬(wàn)，約占全市萬(wàn)，約占全市1/41/4左右。目前市左右。目前市場(chǎng)存量可供開發(fā)場(chǎng)存量可供開發(fā)1616年，商品房去化壓力比較大。年，商品房去化壓力比較大。來自周口統(tǒng)計(jì)局的報(bào)道：2012年1-9月，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)110家，川匯區(qū)商品房銷售面積31.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.2%，其中，商品住宅銷售面積28.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)35.6%；商品房銷售額10.1

47、億元，增長(zhǎng)33.6%。預(yù)測(cè)市區(qū)全年住宅銷售面積為預(yù)測(cè)市區(qū)全年住宅銷售面積為38.538.5萬(wàn)，商品房總銷售面積為萬(wàn)，商品房總銷售面積為4242萬(wàn)。萬(wàn)。 2013年1-8月，全市商品房銷售面積為166.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.0%。全市商品房銷售額49.13億元，同比增長(zhǎng)45.1%。顯示全市商品房成交均價(jià)為顯示全市商品房成交均價(jià)為29482948元元/ /，預(yù)測(cè)全，預(yù)測(cè)全年商品房銷售面積年商品房銷售面積250250萬(wàn)。萬(wàn)。價(jià)格方面，周口樓價(jià)最高的是東新區(qū)建業(yè)森林半島價(jià)格方面，周口樓價(jià)最高的是東新區(qū)建業(yè)森林半島47504750元元/ /，沙南板，沙南板塊整體價(jià)格略領(lǐng)先于其他板塊。塊整體價(jià)格略領(lǐng)

48、先于其他板塊。沙北古城區(qū)3000-3600元/沙南古城區(qū)3800-4300元/行政新區(qū)3400-4000元/東新區(qū)3500-4750元/n在售項(xiàng)目7個(gè)，待售項(xiàng)目1個(gè)，尾盤項(xiàng)目3個(gè)；n分布特征：項(xiàng)目沿黃河路黃河路和大慶北路大慶北路沿線分布較多，以及交通路交通路沿線部分項(xiàng)目；項(xiàng)目呈擴(kuò)散式排列，古城中心區(qū)域在售項(xiàng)目較少，外圍緊鄰東新區(qū)和南部行政區(qū)在售項(xiàng)目較多；交通路中州路邦杰路大慶北路黃河路尾盤待售在售聯(lián)盟新城濱江國(guó)際星城周口海燕鑫聚海燕周口國(guó)貿(mào)七中路云鼎新城金泰王朝新和銘城泰地現(xiàn)代城城市公館馨蓮茗園維也納公園從市中心沙南板塊樓盤分布圖可見，目前本項(xiàng)目所在的核心區(qū)域無(wú)樓盤從市中心沙南板塊樓盤分布圖可

49、見，目前本項(xiàng)目所在的核心區(qū)域無(wú)樓盤競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目具備一定的稀缺性。而市中心樓盤比較受市民歡迎。競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目具備一定的稀缺性。而市中心樓盤比較受市民歡迎。2011年海燕鑫聚開盤，包攬周口樓市銷售冠軍，開盤成功熱銷近1000套房，市場(chǎng)反應(yīng)好，說明市中心樓盤的受歡迎程度。市中心沙南板塊住宅多以高層出現(xiàn)，少量樓盤有洋房和別墅市中心沙南板塊住宅多以高層出現(xiàn)，少量樓盤有洋房和別墅項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建筑面積建筑面積（萬(wàn)方）（萬(wàn)方）容積率容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型建業(yè)聯(lián)盟新城建業(yè)聯(lián)盟新城1071071.491.49別墅別墅& &洋房洋房& &多層多層& &高層高層新和銘城新

50、和銘城12123.483.48高層高層& &商鋪商鋪馨蓮名苑馨蓮名苑15152.42.4小高層小高層& &高層高層維也納公園維也納公園25.625.63.813.81小高層小高層& &高層高層& &商鋪商鋪云鼎鑫城云鼎鑫城9.79.73.153.15多層多層& &高層高層& &商業(yè)商業(yè)金泰王朝金泰王朝25253.43.4多層多層& &高層高層泰地現(xiàn)代城泰地現(xiàn)代城100100二期二期2.02.0別墅別墅& &洋房洋房& &高層高層n沙南古城區(qū)的項(xiàng)目整體體

51、量較大，其中品質(zhì)大盤有建業(yè)聯(lián)盟新城和泰地現(xiàn)代城，總建面分別為107萬(wàn)方和100萬(wàn)方，容積率較其他低，且有別墅和洋房產(chǎn)品。n其他樓盤容積率普遍都在3以上，住宅多以高層出現(xiàn)。沙南板塊以三房占絕大多數(shù)。除維也納公園外，其余樓盤只供應(yīng)一到兩沙南板塊以三房占絕大多數(shù)。除維也納公園外，其余樓盤只供應(yīng)一到兩種房型。四房面積段種房型。四房面積段145145-171-171。項(xiàng)目名稱二房三房四房建業(yè)聯(lián)盟新城0%88%12%新和銘城0%100%0%馨蓮名苑46%54%0%維也納公園9%74%17%云鼎鑫城33%67%0%金泰王朝0%88%13%泰地現(xiàn)代城0%100%0%總占比17%76%7%n三房為沙南古城區(qū)區(qū)的

52、主力戶型，占到市場(chǎng)總值的76%n 四房產(chǎn)品占比最少，僅為7%。n沙南古城區(qū)的三房面積：110-130平米之間，泰地現(xiàn)代城和維也納公園三房面積較大。n二房面積主要集中在80-85；三個(gè)供應(yīng)四房產(chǎn)品的樓盤面積重疊度低，面積段為145-171平米之間數(shù)據(jù)來源于周口市房產(chǎn)信息網(wǎng)對(duì)本項(xiàng)目住宅的啟示對(duì)本項(xiàng)目住宅的啟示p周口住宅供過于求，去化壓力較大，應(yīng)限制住宅開發(fā)體量p住宅各板塊價(jià)差不大，本項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)價(jià)格5000-5500p高層住宅已經(jīng)被周口市民接受，本項(xiàng)目可以全部做高層p戶型方面，本項(xiàng)目應(yīng)該涵蓋市場(chǎng)主力面積段，并不放大面積，以控制總價(jià)p住宅部分以跑量為原則，對(duì)于利潤(rùn)貢獻(xiàn)較小。第三部分：各物業(yè)市場(chǎng)研究1.

53、 商業(yè)市場(chǎng)分析2. 辦公市場(chǎng)分析3. 住宅市場(chǎng)分析4. 酒店市場(chǎng)分析周口市接待旅客人數(shù)與旅游收入保持持續(xù)增長(zhǎng)狀態(tài)周口市接待旅客人數(shù)與旅游收入保持持續(xù)增長(zhǎng)狀態(tài)，年增長(zhǎng)率，年增長(zhǎng)率1515%-20%-20%，這將為酒店業(yè)的發(fā)展帶來機(jī)會(huì)這將為酒店業(yè)的發(fā)展帶來機(jī)會(huì) 2013年，周口市全年接待游客1753.09萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)16.5 %；旅游總收入80.85億元，同比增長(zhǎng)16.5 %； 接待國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)保持接待國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)保持15%-20%15%-20%的遞增，盡管省內(nèi)的遞增，盡管省內(nèi)一日游占主導(dǎo)，隨著省外游客一日游占主導(dǎo)，隨著省外游客的遞增，為酒店業(yè)的發(fā)展帶來的遞增，為酒店業(yè)的發(fā)展帶來市場(chǎng)機(jī)會(huì)；市場(chǎng)

54、機(jī)會(huì)；年份游客數(shù)量（萬(wàn)人） 收入（億元）2005476.6020.62006532.3024.82007621.2029.02008766.8035.02009920.2042.320101071.4049.120111286.2058.820121504.8069.420131753.0980.9周口文化資源豐富，但開發(fā)層次尚不高，全市僅有兩個(gè)周口文化資源豐富，但開發(fā)層次尚不高，全市僅有兩個(gè)4 4A A級(jí)景區(qū)。周口級(jí)景區(qū)。周口市區(qū)內(nèi)僅有關(guān)帝廟為市區(qū)內(nèi)僅有關(guān)帝廟為3 3A A級(jí)景區(qū)，隨著旅游發(fā)展水平的提高，周口旅游人級(jí)景區(qū)，隨著旅游發(fā)展水平的提高，周口旅游人群還會(huì)進(jìn)一步上升群還會(huì)進(jìn)一步上升周口

55、旅游周口旅游A A級(jí)景區(qū)：級(jí)景區(qū)：AAAA級(jí)：淮陽(yáng)縣太昊陵、鹿邑縣老子故里AAA級(jí)：周口關(guān)帝廟、扶溝縣吉鴻昌將軍紀(jì)念館景區(qū)AA級(jí)：鄲城縣中原民俗文化園、商水葉氏莊園、周口川匯區(qū)生態(tài)目前周口酒店數(shù)量及規(guī)模有限，客房入住率較高，尤其是高星級(jí)酒店（四目前周口酒店數(shù)量及規(guī)模有限，客房入住率較高，尤其是高星級(jí)酒店（四、五五星）入住率高達(dá)星）入住率高達(dá)8080%，顯示供應(yīng)緊張，尚有市場(chǎng)空間，顯示供應(yīng)緊張，尚有市場(chǎng)空間 經(jīng)營(yíng)情況：周口市酒店數(shù)量有限，而高星級(jí)酒店更是稀少，大部分酒店入住率在65%以上，表現(xiàn)酒店市場(chǎng)比較火熱。高星級(jí)酒店數(shù)量較少，僅有一家五星，一家四星，入住率都達(dá)到80%，反映高星級(jí)酒店供應(yīng)緊張

56、。有一定的市場(chǎng)空白； 市場(chǎng)研判：隨著城市建設(shè)與旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)酒店的需求量將逐步加大，酒店仍有一定的空間，尤其是高星級(jí)酒店。酒店名稱星級(jí)客房數(shù)標(biāo)間價(jià)格出租率濱江國(guó)際酒店186間258-398元80%左右中洲國(guó)際飯店81間168元80%左右周口迎賓館120間160-240元70%左右平原賓館113間120元70%左右周口國(guó)秀大酒店100間120-280元75%左右錦繡花園酒店80間120-220元70%左右周口飯店300間140元80%左右南湖賓館100間100-480元55%左右金匯假日酒店156間168-328元50%左右備注：以上為不完全統(tǒng)計(jì)周口規(guī)劃有高星級(jí)酒店的項(xiàng)目較多，目前已經(jīng)有三個(gè)

57、已經(jīng)開工，顯示未周口規(guī)劃有高星級(jí)酒店的項(xiàng)目較多，目前已經(jīng)有三個(gè)已經(jīng)開工，顯示未來星級(jí)酒店市場(chǎng)供應(yīng)充足。所有規(guī)劃酒店均位于城市主干道盤，交通方來星級(jí)酒店市場(chǎng)供應(yīng)充足。所有規(guī)劃酒店均位于城市主干道盤，交通方便便板塊板塊樓盤或投資樓盤或投資商商占地（畝）占地（畝）酒店規(guī)劃酒店規(guī)劃沙北沙北佳利幸?；ㄩ_攜手臺(tái)灣丹尼斯1200畝超級(jí)大盤，含大量商業(yè)寫字樓和酒店（總建面20萬(wàn)，百貨為2013年單店銷售額17億位列河南百貨第二的丹尼斯百貨）酒店（四星級(jí)酒店），已經(jīng)動(dòng)工已經(jīng)動(dòng)工關(guān)帝上城總占地800畝，一期開發(fā)面積240畝，集住宅、商街、ShoppingMall、酒店、寫字樓等于一體4期規(guī)劃5星級(jí)酒店沙南沙南片區(qū)

58、片區(qū)中航置業(yè)占地4.4萬(wàn)，總建面14萬(wàn)，含11棟住宅和一棟酒店一棟辦公一棟15層四星級(jí)酒店，已動(dòng)工已動(dòng)工金泰王朝120畝，規(guī)劃有住宅商業(yè)酒店3期規(guī)劃30F5星級(jí)酒店?yáng)|新區(qū)東新區(qū)天明天明總占地600畝，其中酒店230畝，建筑面積12萬(wàn)錦江五星級(jí)園林式酒店，已經(jīng)動(dòng)工已經(jīng)動(dòng)工MOCO新世界新世界100畝，總建筑面積30萬(wàn)平方米。其中一期建筑面積16萬(wàn)平方米，主要規(guī)劃建設(shè)五星級(jí)酒店，5A辦公寫字樓，LOFT居住公寓，高端商業(yè)五星級(jí)酒店恒大許家印曾表示投資15億建設(shè)五星級(jí)酒店本項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)突出本項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)突出，應(yīng)該建設(shè)酒店成為提高項(xiàng)目整體形象的手段，應(yīng)該建設(shè)酒店成為提高項(xiàng)目整體形象的手段，但，但酒店體

59、量不易過大，且應(yīng)搶先開發(fā)，以免未來競(jìng)爭(zhēng)太過激烈酒店體量不易過大，且應(yīng)搶先開發(fā)，以免未來競(jìng)爭(zhēng)太過激烈高星級(jí)酒店數(shù)量少，入住 率高，顯示市場(chǎng)有空缺未來高星級(jí)酒店數(shù)量多，顯示競(jìng)爭(zhēng)壓力較大部分對(duì)外宣稱要要建設(shè)高星級(jí)酒店的項(xiàng)目遲遲未動(dòng)工及有信息釋放本項(xiàng)目應(yīng)搶先開發(fā)，以先發(fā)優(yōu)勢(shì)阻止未來的酒店競(jìng)爭(zhēng)者體量上加以控制，以避免未來過于激烈的競(jìng)爭(zhēng)需求競(jìng)爭(zhēng)開發(fā)時(shí)序體量同時(shí)酒店具備的穩(wěn)定的現(xiàn)金流、經(jīng)營(yíng)上較為穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低、較為安全的負(fù)債比率、不良債權(quán)相對(duì)較少、物業(yè)的升值預(yù)期等，符合企業(yè)的目標(biāo)。第四部分：案例研究及借鑒1. 萬(wàn)達(dá)2. 南京水游城3. 邢臺(tái)天一廣場(chǎng)4. 山西陽(yáng)泉濱河天地5. 綜合體發(fā)展模式總結(jié)萬(wàn)達(dá)已成為

60、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一面旗幟，其靈活利用資金快速擴(kuò)張的商業(yè)運(yùn)萬(wàn)達(dá)已成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一面旗幟，其靈活利用資金快速擴(kuò)張的商業(yè)運(yùn)作模式受到業(yè)界人士的廣泛推崇和市場(chǎng)的積極肯定作模式受到業(yè)界人士的廣泛推崇和市場(chǎng)的積極肯定發(fā)展模式從借發(fā)展模式從借“中心中心”到造到造“中心中心”，目前主流開發(fā)的第三代產(chǎn)品力圖以自身，目前主流開發(fā)的第三代產(chǎn)品力圖以自身規(guī)模和特色經(jīng)營(yíng)打造城市副中心的中心商業(yè)規(guī)模和特色經(jīng)營(yíng)打造城市副中心的中心商業(yè)第一代第二代第三代產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、開發(fā)區(qū)及CBD功能購(gòu)物功能購(gòu)物功能居住、辦公、購(gòu)物集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影院建筑形態(tài)單個(gè)盒子式組合式綜合體、盒子+街區(qū)+高層組合案例長(zhǎng)沙、青島、南京沈陽(yáng)、天津上海、北京、寧波、成都第一代（城市