第九章-資產(chǎn)評估報告

1、第九章第九章 資產(chǎn)評估報告資產(chǎn)評估報告 第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評估報告制度資產(chǎn)評估報告制度第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)評估報告書的制作資產(chǎn)評估報告書的制作第三節(jié)第三節(jié) 資產(chǎn)評估報告的使用資產(chǎn)評估報告的使用 一、資產(chǎn)評估報告及其基本要素一、資產(chǎn)評估報告及其基本要素 （一）資產(chǎn)評估報告的基本概念（一）資產(chǎn)評估報告的基本概念 1.資產(chǎn)評估報告定義指注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求，在履行必要的評估程序后，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值發(fā)表的，由其所在評估機構(gòu)出具的書面專業(yè)意見。2.廣義的資產(chǎn)評估報告是一種工作制度，狹義的資產(chǎn)評估報告即資產(chǎn)評估結(jié)果報告書。 第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評估報告制度資產(chǎn)評估報告制度

2、 3.國際評估準(zhǔn)則和美國專業(yè)評估職業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則對資國際評估準(zhǔn)則和美國專業(yè)評估職業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則對資產(chǎn)評估報告的規(guī)定都是從報告類型和報告要素來進行規(guī)范的產(chǎn)評估報告的規(guī)定都是從報告類型和報告要素來進行規(guī)范的。4.我國我國2007年發(fā)布的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則年發(fā)布的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-評估報告是根據(jù)要評估報告是根據(jù)要素和內(nèi)容對評估報告進行規(guī)范的重要評估準(zhǔn)則。素和內(nèi)容對評估報告進行規(guī)范的重要評估準(zhǔn)則。2008年度版年度版本的企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南對評估報告的標(biāo)題、文本的企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南對評估報告的標(biāo)題、文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細表和評估說明等方號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細表和評估說明等方面進行

3、了規(guī)范。面進行了規(guī)范。 （二）資產(chǎn)評估報告的作用（二）資產(chǎn)評估報告的作用 1.1.對委托評估的資產(chǎn)提供價值意見；對委托評估的資產(chǎn)提供價值意見； 2.2.反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方、受托方反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方、受托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。 3.3.對資產(chǎn)評估報告書進行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評對資產(chǎn)評估報告書進行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段；估管理的重要手段； 4.4.資產(chǎn)評估報告書是建立評估檔案、歸集評估檔案資料資產(chǎn)評估報告書是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。的重要信息來源。（三）資產(chǎn)評估報告書的種類（三）資產(chǎn)評估

4、報告書的種類1.按資產(chǎn)評估的范圍劃分按資產(chǎn)評估的范圍劃分分為整體資產(chǎn)評估報告書和單項資產(chǎn)評估報告書分為整體資產(chǎn)評估報告書和單項資產(chǎn)評估報告書整體資產(chǎn)評估報告書的內(nèi)容不僅包括資產(chǎn)，也包括負債整體資產(chǎn)評估報告書的內(nèi)容不僅包括資產(chǎn)，也包括負債和所有者權(quán)益。和所有者權(quán)益。2.按照國際慣例，評估報告書可以分為按照國際慣例，評估報告書可以分為完整型評估報告書、簡明型評估報告書和限制型評估報完整型評估報告書、簡明型評估報告書和限制型評估報告書，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中明確說明評估報告告書，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中明確說明評估報告的類型。的類型。3.根據(jù)資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日的選擇，評估報告書可以分為根據(jù)

5、資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日的選擇，評估報告書可以分為 （二）資產(chǎn)評估報告（正文）的基本要素（二）資產(chǎn)評估報告（正文）的基本要素 1委托方、產(chǎn)權(quán)持有方和委托方以外的其他評估報告使用者； 2評估目的； 3評估對象與范圍； 4價值類型及其定義； 5評估基準(zhǔn)日； 6評估依據(jù)； 7評估方法； 8評估程序?qū)嵤┻^程和情況； 9評估假設(shè)； 10評估結(jié)論； 11特別事項說明； 12評估報告使用限制說明； 13評估報告日； 14注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章、評估機構(gòu)蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。 一、資產(chǎn)評估報告書的編制步驟一、資產(chǎn)評估報告書的編制步驟 （一）整理工作底稿和歸集有關(guān)資料（一）整理工作底稿和歸集有關(guān)資料 （二）評估

6、明細表的數(shù)字匯總（二）評估明細表的數(shù)字匯總 （三）評估初步數(shù)據(jù)的分析和討論（三）評估初步數(shù)據(jù)的分析和討論 （四）編寫評估報告書（四）編寫評估報告書 分兩步完成，首先草擬出資產(chǎn)評估報告書，然后與委托方交換意見，分兩步完成，首先草擬出資產(chǎn)評估報告書，然后與委托方交換意見，聽取其意見，在獨立、客觀、公正的前提下，修改完成評估報告書。聽取其意見，在獨立、客觀、公正的前提下，修改完成評估報告書。 （五）資產(chǎn)評估報告書的簽發(fā)與送交（五）資產(chǎn)評估報告書的簽發(fā)與送交第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)評估報告書的制作資產(chǎn)評估報告書的制作 二、資產(chǎn)評估報告書的編制要求二、資產(chǎn)評估報告書的編制要求 （一）編制資產(chǎn)評估報告書的基本要

7、求（一）編制資產(chǎn)評估報告書的基本要求 1 1文字表達方面的要求文字表達方面的要求 文字表達必須準(zhǔn)確清楚，又要提供充分的依據(jù)說明，還要全文字表達必須準(zhǔn)確清楚，又要提供充分的依據(jù)說明，還要全面敘述評估的具體過程，面敘述評估的具體過程，不得不得帶有任何誘導(dǎo)、恭維和推薦性帶有任何誘導(dǎo)、恭維和推薦性的陳述；的陳述； 2 2格式與內(nèi)容方面的要求格式與內(nèi)容方面的要求 應(yīng)該遵循資產(chǎn)評估準(zhǔn)則應(yīng)該遵循資產(chǎn)評估準(zhǔn)則- -評估報告和企業(yè)國有資產(chǎn)評估評估報告和企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南報告指南 3 3復(fù)核與反饋方面的要求復(fù)核與反饋方面的要求 對資產(chǎn)評估報告必須建立起多級復(fù)核和交叉復(fù)核的制度對資產(chǎn)評估報告必須建立起多級復(fù)核

8、和交叉復(fù)核的制度 4.撰寫報告書應(yīng)注意的事項撰寫報告書應(yīng)注意的事項（1）實事求是，切忌出具虛假報告。）實事求是，切忌出具虛假報告。（2）堅持一致性，切忌出現(xiàn)表里不一。）堅持一致性，切忌出現(xiàn)表里不一。（3）提交報告書要及時、齊全和保密。）提交報告書要及時、齊全和保密。（4）評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報告中明確使用者、報告使）評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報告中明確使用者、報告使用方式、提示評估報告使用者合理使用評估報告。用方式、提示評估報告使用者合理使用評估報告。（5）評估師應(yīng)該關(guān)注對評估對象的法律權(quán)屬，但是不）評估師應(yīng)該關(guān)注對評估對象的法律權(quán)屬，但是不得提供保證。得提供保證。（6）評估師應(yīng)該明確披露受到的限制、無

9、法履行的評）評估師應(yīng)該明確披露受到的限制、無法履行的評估程序和采取的替代措施。估程序和采取的替代措施。(多選題）資產(chǎn)評估報告書制作的技術(shù)要點有（ ）。 A.文字表達方面的技能要求; B.評估報告書的驗證與確認 ； C.格式和內(nèi)容方面的技能要求; D.評估報告書的復(fù)核及反饋方面的技能要求答案：ACD 一、委托方對資產(chǎn)評估報告書的合理使用一、委托方對資產(chǎn)評估報告書的合理使用 1.根據(jù)評估目的，作為資產(chǎn)業(yè)務(wù)的作價基礎(chǔ) 2.進行會計記錄或調(diào)整賬項的依據(jù) 3.履行委托協(xié)議和支付評估費用的主要依據(jù) 另外，資產(chǎn)評估報告及有關(guān)資料是有關(guān)當(dāng)事人因資產(chǎn)評估糾紛的申訴資料第三節(jié)第三節(jié) 資產(chǎn)評估報告的使用資產(chǎn)評估報告

10、的使用 1只能按評估報告書所揭示的評估目的使用評估報告及其結(jié)論，一份評估報告書只允許按一個用途使用。 2評估報告書只能由評估報告中限定的期望使用者使用，評估報告及其結(jié)論不適用于其他人使用。 3只能在評估報告書的有效期內(nèi)使用報告，超過評估報告書的有效期，原資產(chǎn)評估結(jié)果無效。 4在評估報告書的有效期內(nèi)，資產(chǎn)評估數(shù)量發(fā)生較大變化時，應(yīng)由原評估機構(gòu)或者說資產(chǎn)占有單位按原評估方法做相應(yīng)調(diào)整后才能使用。 5涉及國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動的評估報告書及有關(guān)資料必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或授權(quán)部門核準(zhǔn)或備案后方可使用。 6作為企業(yè)會計記錄和調(diào)整企業(yè)賬項使用的資產(chǎn)評估報告書及有關(guān)資料，必須由有權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)或認可后方能生效。 二

11、、資產(chǎn)評估管理機構(gòu)對資產(chǎn)評估報告書的核準(zhǔn)、備案二、資產(chǎn)評估管理機構(gòu)對資產(chǎn)評估報告書的核準(zhǔn)、備案和檢查和檢查 資產(chǎn)評估管理機構(gòu)指對資產(chǎn)評估進行行政管理的主管機關(guān)和對資產(chǎn)評估行業(yè)進行自律管理的行業(yè)協(xié)會。 （1）資產(chǎn)評估報告書是反映資產(chǎn)評估工作過程的工作報告，通過對資產(chǎn)評估報告書資料的檢查與分析，評估管理機構(gòu)能大致判斷該機構(gòu)的業(yè)務(wù)能力和組織管理水平。 （2）資產(chǎn)評估報告書是對資產(chǎn)評估結(jié)果質(zhì)量進行評價的依據(jù)。 （3）資產(chǎn)評估報告書能為國有資產(chǎn)管理提供重要的數(shù)據(jù)資料。 三、其他有關(guān)部門對資產(chǎn)評估報告書的使用三、其他有關(guān)部門對資產(chǎn)評估報告書的使用 除了資產(chǎn)評估管理機構(gòu)可以對資產(chǎn)評估報告書進行核準(zhǔn)、備案和檢

12、查外，法院、政府、證券監(jiān)督管理部門、保險監(jiān)督管理部門、工商行政管理部門、稅務(wù)機關(guān)、金融機構(gòu)等有關(guān)部門也經(jīng)常使用資產(chǎn)評估報告書。實例分析 資產(chǎn)評估報告書資產(chǎn)評估報告書 *評報字（20*）第*號 * * * * *評估有限公司接受評估有限公司接受* * * * * * *的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，為客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，為* * * * *因資產(chǎn)轉(zhuǎn)因資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜而涉及的資產(chǎn)進行了評估工作。本所評估人員按照必要的評估程序，對讓事宜而涉及的資產(chǎn)進行了評估工作。本所

13、評估人員按照必要的評估程序，對委托評估的資產(chǎn)實施了實地勘察、市場調(diào)查和詢證，并對上述資產(chǎn)在委托評估的資產(chǎn)實施了實地勘察、市場調(diào)查和詢證，并對上述資產(chǎn)在* * * * *年年6 6月月2 2日所表現(xiàn)的市場價值作出了合理反映。所出具的評估報告是在資產(chǎn)占有方日所表現(xiàn)的市場價值作出了合理反映。所出具的評估報告是在資產(chǎn)占有方提供的全部評估所需資料真實、完整、合法、有效的前提下，根據(jù)我們現(xiàn)有的提供的全部評估所需資料真實、完整、合法、有效的前提下，根據(jù)我們現(xiàn)有的專業(yè)經(jīng)驗、技術(shù)水平和能力所做出的專業(yè)性估價意見。資產(chǎn)占有方對其提供資專業(yè)經(jīng)驗、技術(shù)水平和能力所做出的專業(yè)性估價意見。資產(chǎn)占有方對其提供資料的真實性、

14、完整性、合法性及有效性負完全責(zé)任，評估機構(gòu)則以估價意見為料的真實性、完整性、合法性及有效性負完全責(zé)任，評估機構(gòu)則以估價意見為委托方提供咨詢服務(wù)?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：委托方提供咨詢服務(wù)。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下： 1.1.委托方與資產(chǎn)占有方概況委托方與資產(chǎn)占有方概況 2.2.評估目的評估目的通過評估通過評估, ,核實核實* * * * *申報的房屋的價值，為其轉(zhuǎn)讓提供相應(yīng)的價值參考依申報的房屋的價值，為其轉(zhuǎn)讓提供相應(yīng)的價值參考依據(jù)。據(jù)。 3.3.評估范圍和對象評估范圍和對象 評估范圍為評估范圍為* * * * *申報的申報的* * * * * * * *營業(yè)房，房屋所有

15、權(quán)證書編號為營業(yè)房，房屋所有權(quán)證書編號為* * * * * * * * * * *號，建筑面積號，建筑面積* * * * * * * *平方米。平方米。 4.4.評估基準(zhǔn)日評估基準(zhǔn)日 本次評估基準(zhǔn)日為本次評估基準(zhǔn)日為年年6 6月月2 2日，是與委托方及資產(chǎn)占有方共同協(xié)日，是與委托方及資產(chǎn)占有方共同協(xié)商確定的。商確定的。 本次評估的一切取價標(biāo)準(zhǔn)，均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。本次評估的一切取價標(biāo)準(zhǔn)，均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。 5.5.評估原則評估原則 以資產(chǎn)持續(xù)使用為前提，遵循獨立性、客觀性、科學(xué)性的工作原則以資產(chǎn)持續(xù)使用為前提，遵循獨立性、客觀性、科學(xué)性的工作原則和價格的替代性原則，以及國

16、家及行業(yè)規(guī)定的公認原則，求取評估對和價格的替代性原則，以及國家及行業(yè)規(guī)定的公認原則，求取評估對象在評估基準(zhǔn)日的公允價格。象在評估基準(zhǔn)日的公允價格。 6.6.評估依據(jù)評估依據(jù) 6.1.6.1.行為依據(jù)行為依據(jù)：資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；：資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書； 6.2.6.2.法規(guī)依據(jù)法規(guī)依據(jù)： 6.2.1.6.2.1.國務(wù)院國務(wù)院19911991年年9191號令號令國有資產(chǎn)評估管理辦法國有資產(chǎn)評估管理辦法； 6.2.2.6.2.2.原國家國有資產(chǎn)管理局（原國家國有資產(chǎn)管理局（19961996）2323號號資產(chǎn)評估操作規(guī)資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）范意見（試行）； 6.2.3.6.2.3.原國家國有資產(chǎn)

17、管理局國資（原國家國有資產(chǎn)管理局國資（19921992）3636號號國有資產(chǎn)評國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則估管理辦法施行細則； 6.2.46.2.4資產(chǎn)評估準(zhǔn)則。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則。 6.3.6.3.取價依據(jù)取價依據(jù)： 6.3.1.6.3.1.資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊； 6.3.2. 6.3.2.河南省安裝工程單位綜合基價河南省安裝工程單位綜合基價； 6.3.3. 6.3.3.河南省建筑和裝飾工程綜合基價河南省建筑和裝飾工程綜合基價； 6.3.4. 6.3.4. 評估人員現(xiàn)場勘察及執(zhí)業(yè)中所搜集的資料。評估人員現(xiàn)場勘察及執(zhí)業(yè)中所搜集的資料。 6.4. 6.4.產(chǎn)權(quán)依據(jù)產(chǎn)權(quán)依

18、據(jù) 6.4.1. 6.4.1.資產(chǎn)占有方提供的房屋所有權(quán)證書等。資產(chǎn)占有方提供的房屋所有權(quán)證書等。 7.7.評估采用的價值類型及方法評估采用的價值類型及方法 根據(jù)評估目的，評估結(jié)果擬用于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，本次評估采用市場價值類型根據(jù)評估目的，評估結(jié)果擬用于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，本次評估采用市場價值類型。市場價值是指在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用或最有可能使用條件下，資。市場價值是指在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用或最有可能使用條件下，資產(chǎn)可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。產(chǎn)可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。 本次評估采用收益法。根據(jù)國家有關(guān)項目評估管理方面的規(guī)定，在遵循客觀、本次評估采用收益法。根據(jù)國家有關(guān)項目評估管理方面的規(guī)

19、定，在遵循客觀、獨立、公正和科學(xué)的原則及其他一般公認的評估原則的前提下，我們對獨立、公正和科學(xué)的原則及其他一般公認的評估原則的前提下，我們對* * * * *申申報的房屋實施了必要的市場調(diào)查與詢證，以及我們認為必要的其他程序。在此報的房屋實施了必要的市場調(diào)查與詢證，以及我們認為必要的其他程序。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)委托評估項目的投資價值與實際收益的關(guān)系特征，我們采用基礎(chǔ)上，根據(jù)委托評估項目的投資價值與實際收益的關(guān)系特征，我們采用“收收益法益法”進行評估。收益法是通過估算項目在未來的預(yù)期收益進行評估。收益法是通過估算項目在未來的預(yù)期收益, ,采用適宜的折現(xiàn)采用適宜的折現(xiàn)率將其折算成現(xiàn)時價值率將其折算成現(xiàn)時價值, ,加總得出項目的評估價值。加總得出項目的評估價值。 8. 8.評估過程評估過程 本次評估工作自本次評估工作自* * * * *年年6 6月月2 2日開始，至日開始，至* * * * *年年6 6月月1212日結(jié)束。日結(jié)束。 主要評估過程如下：主要評估過程如下： 8.1.