建業(yè)集團城市運營暨土地一級開發(fā)方案

1、Page序序 篇篇1Page 建業(yè)地產(chǎn)研究院自建業(yè)地產(chǎn)研究院自20102010年年8 8月月1 1日籌建以來，根據(jù)建業(yè)集團日籌建以來，根據(jù)建業(yè)集團的整體發(fā)展戰(zhàn)略，依靠原大道智源的研究成果和多年實踐的整體發(fā)展戰(zhàn)略，依靠原大道智源的研究成果和多年實踐，經(jīng)過深入的思考和研究，本著，經(jīng)過深入的思考和研究，本著“一切為了建業(yè)一切為了建業(yè)”的辦院的辦院宗旨，著手研究宗旨，著手研究 “ “三駕馬車三駕馬車”的戰(zhàn)略規(guī)劃，以圖從產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，以圖從產(chǎn)業(yè)體系、產(chǎn)品體系和運營體系等企業(yè)良性產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展鏈完體系、產(chǎn)品體系和運營體系等企業(yè)良性產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展鏈完善的核心競爭力方面，使建業(yè)集團進行全面的提升。善的核心競爭力

2、方面，使建業(yè)集團進行全面的提升。 同時，根據(jù)建業(yè)集團發(fā)展的需要，轉(zhuǎn)換思維模式，調(diào)整研同時，根據(jù)建業(yè)集團發(fā)展的需要，轉(zhuǎn)換思維模式，調(diào)整研究課題，緊緊圍繞建業(yè)的發(fā)展，制定了地產(chǎn)研究院的發(fā)展究課題，緊緊圍繞建業(yè)的發(fā)展，制定了地產(chǎn)研究院的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和近期工作計劃，以求盡快把研究院的研究成果戰(zhàn)略規(guī)劃和近期工作計劃，以求盡快把研究院的研究成果轉(zhuǎn)化為建業(yè)集團的轉(zhuǎn)化為建業(yè)集團的“驅(qū)動力驅(qū)動力”和和“核心力核心力”，做好建業(yè)集，做好建業(yè)集團實現(xiàn)進軍地產(chǎn)百億軍團、實現(xiàn)年復(fù)合增長率團實現(xiàn)進軍地產(chǎn)百億軍團、實現(xiàn)年復(fù)合增長率20-25%20-25%、銷、銷售收入突破售收入突破300300億元、成為河南規(guī)模第一、市場占

3、有率第億元、成為河南規(guī)模第一、市場占有率第一、贏利能力第一的偉大戰(zhàn)略目標的一、贏利能力第一的偉大戰(zhàn)略目標的“參謀部參謀部”和和“智囊智囊團團”。2Page 3 隨著隨著“中原經(jīng)濟區(qū)中原經(jīng)濟區(qū)”即將納入整體國家戰(zhàn)略規(guī)劃，即將納入整體國家戰(zhàn)略規(guī)劃，河南經(jīng)濟的快速發(fā)展已是不爭的事實。河南經(jīng)濟的快速發(fā)展已是不爭的事實。 河南將成為下一步中部經(jīng)濟發(fā)展的焦點和熱點，河河南將成為下一步中部經(jīng)濟發(fā)展的焦點和熱點，河南房地產(chǎn)業(yè)將迎來新的南房地產(chǎn)業(yè)將迎來新的“黃金十年黃金十年”，萬達、恒大、中，萬達、恒大、中信、閩商、浙商等域外資本大幅強勢進入，地方性企業(yè)信、閩商、浙商等域外資本大幅強勢進入，地方性企業(yè)也在搶掠有

4、限的市場資源，建業(yè)集團如何在新的歷史機也在搶掠有限的市場資源，建業(yè)集團如何在新的歷史機遇下，繼續(xù)保持遇下，繼續(xù)保持“專業(yè)化領(lǐng)袖型區(qū)域品牌地產(chǎn)開發(fā)商專業(yè)化領(lǐng)袖型區(qū)域品牌地產(chǎn)開發(fā)商”的的“行業(yè)老大行業(yè)老大”地位，實現(xiàn)單一的地位，實現(xiàn)單一的“房地產(chǎn)住宅開發(fā)商房地產(chǎn)住宅開發(fā)商”到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營最后進入土地一級開發(fā)，實現(xiàn)一到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營最后進入土地一級開發(fā)，實現(xiàn)一二三級市場聯(lián)動，建業(yè)完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，使省域化擴二三級市場聯(lián)動，建業(yè)完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，使省域化擴張戰(zhàn)略價值實現(xiàn)最大化，是建業(yè)集團面臨的核心問題，張戰(zhàn)略價值實現(xiàn)最大化，是建業(yè)集團面臨的核心問題，也是建業(yè)地產(chǎn)研究院為之奮斗的目標！也是建業(yè)

5、地產(chǎn)研究院為之奮斗的目標！Page 4建建 業(yè)業(yè) 集集 團團城市運營暨土地一級開發(fā)方案城市運營暨土地一級開發(fā)方案（第一階段）（第一階段）Page前言前言 建業(yè)集團作為河南房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的第一品牌，在省域化聚焦發(fā)展戰(zhàn)略的指引下，取得了良好的發(fā)展業(yè)績，全建業(yè)集團作為河南房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的第一品牌，在省域化聚焦發(fā)展戰(zhàn)略的指引下，取得了良好的發(fā)展業(yè)績，全面完成省域化戰(zhàn)略布局，企業(yè)產(chǎn)品標準體系和管控體系趨于規(guī)范化。但在企業(yè)完成擴張區(qū)域布局之后，如何新形勢面完成省域化戰(zhàn)略布局，企業(yè)產(chǎn)品標準體系和管控體系趨于規(guī)范化。但在企業(yè)完成擴張區(qū)域布局之后，如何新形勢下，抓住新機遇，更進一步提升建業(yè)省域聚焦商業(yè)模式的價值

6、？如何實現(xiàn)建業(yè)本土化資源的價值最大化？下，抓住新機遇，更進一步提升建業(yè)省域聚焦商業(yè)模式的價值？如何實現(xiàn)建業(yè)本土化資源的價值最大化？ 在城市運營中，土地一級開發(fā)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的最上游，對整個城市各種資源的運用發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，在城市運營中，土地一級開發(fā)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的最上游，對整個城市各種資源的運用發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，撬動著整個城市的宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，土地一級開發(fā)很大程度上決定了城市化的進程、效率和質(zhì)量。隨著土地市場的撬動著整個城市的宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，土地一級開發(fā)很大程度上決定了城市化的進程、效率和質(zhì)量。隨著土地市場的日趨完善及土地政策進一步緊縮后，拿地壓力越來越大，憑借一級開發(fā)的優(yōu)勢獲得二級

7、開發(fā)權(quán)已成為日趨完善及土地政策進一步緊縮后，拿地壓力越來越大，憑借一級開發(fā)的優(yōu)勢獲得二級開發(fā)權(quán)已成為“曲線拿地曲線拿地”的新途徑；同時掌握核心資源和控制優(yōu)勢，可以左右二級開發(fā)和決定二級開發(fā)的節(jié)奏和方向。的新途徑；同時掌握核心資源和控制優(yōu)勢，可以左右二級開發(fā)和決定二級開發(fā)的節(jié)奏和方向。 建業(yè)集團介入土地一級市場開發(fā)，憑借強大的品牌實力和本土化資源優(yōu)勢，控制上游資源，搶占開發(fā)先機，有建業(yè)集團介入土地一級市場開發(fā)，憑借強大的品牌實力和本土化資源優(yōu)勢，控制上游資源，搶占開發(fā)先機，有效把握整體戰(zhàn)略發(fā)展布局，合理調(diào)配資源優(yōu)勢，掌握核心競爭力，科學(xué)調(diào)整整體發(fā)展節(jié)奏，達到效把握整體戰(zhàn)略發(fā)展布局，合理調(diào)配資源優(yōu)

8、勢，掌握核心競爭力，科學(xué)調(diào)整整體發(fā)展節(jié)奏，達到“攘外安內(nèi)、眾生攘外安內(nèi)、眾生共贏共贏”的區(qū)域化商業(yè)模式價值最大化的戰(zhàn)略部署，藉此完成從房地產(chǎn)開發(fā)商到城市運營商的轉(zhuǎn)變，對建業(yè)集團省域的區(qū)域化商業(yè)模式價值最大化的戰(zhàn)略部署，藉此完成從房地產(chǎn)開發(fā)商到城市運營商的轉(zhuǎn)變，對建業(yè)集團省域化發(fā)展戰(zhàn)略起著至關(guān)重要的作用，也是建業(yè)集團在新形勢下完成下一個十年發(fā)展布局的核心導(dǎo)向?？扇嫣嵘I(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略起著至關(guān)重要的作用，也是建業(yè)集團在新形勢下完成下一個十年發(fā)展布局的核心導(dǎo)向。可全面提升建業(yè)集團的資源整合和贏利能力，形成進退自如、收張有馳、穩(wěn)健發(fā)展、跨步超越的良好態(tài)勢。集團的資源整合和贏利能力，形成進退自如、收張有

9、馳、穩(wěn)健發(fā)展、跨步超越的良好態(tài)勢。5Page目目 錄錄第一部分：土地一級開發(fā)概述第一部分：土地一級開發(fā)概述第二部分：國內(nèi)土地一級開發(fā)市場狀況第二部分：國內(nèi)土地一級開發(fā)市場狀況第三部分：河南省土地一級開發(fā)市場狀況第三部分：河南省土地一級開發(fā)市場狀況第四部分：建業(yè)為什么要進入土地一級市場開發(fā)第四部分：建業(yè)為什么要進入土地一級市場開發(fā)第五部分：建業(yè)如何進入土地一級開發(fā)市場第五部分：建業(yè)如何進入土地一級開發(fā)市場第六部分：建業(yè)土地一級開發(fā)市場戰(zhàn)略規(guī)劃第六部分：建業(yè)土地一級開發(fā)市場戰(zhàn)略規(guī)劃第七部分：建業(yè)進行土地一級開發(fā)的融資模式第七部分：建業(yè)進行土地一級開發(fā)的融資模式第八部分：效益預(yù)測及可行性分析第八部分

10、：效益預(yù)測及可行性分析6Page土地一級開發(fā)的背景土地一級開發(fā)的背景u 改革開放以后，尤其是改革開放以后，尤其是2020世紀世紀9090年代以來，我國城鎮(zhèn)化進程不斷加快。到年代以來，我國城鎮(zhèn)化進程不斷加快。到20092009年底年底, ,全國全國3131個省、自個省、自治區(qū)、直轄市共有設(shè)市城市治區(qū)、直轄市共有設(shè)市城市655655個個, ,城鎮(zhèn)化水平城鎮(zhèn)化水平46.59%,46.59%,城鎮(zhèn)人口達到城鎮(zhèn)人口達到6218662186萬。萬。u每年城鎮(zhèn)化水平提高一個百分點每年城鎮(zhèn)化水平提高一個百分點, ,每年農(nóng)村就有每年農(nóng)村就有10001000萬到萬到12001200萬農(nóng)民進入城市。萬農(nóng)民進入城市。

11、u城市建設(shè)的巨大需求與城市政府有限的財政能力之間的矛盾。土地市場在發(fā)展中出現(xiàn)了諸如土地開城市建設(shè)的巨大需求與城市政府有限的財政能力之間的矛盾。土地市場在發(fā)展中出現(xiàn)了諸如土地開發(fā)不規(guī)范、房地產(chǎn)市場秩序混亂、發(fā)不規(guī)范、房地產(chǎn)市場秩序混亂、u國家土地收益流失、農(nóng)民失地等現(xiàn)象，不僅極大地浪費了有限的土地資源，也造成了國家財富流失、國家土地收益流失、農(nóng)民失地等現(xiàn)象，不僅極大地浪費了有限的土地資源，也造成了國家財富流失、社會矛盾上升等不良后果。社會矛盾上升等不良后果。u原有的土地開發(fā)、供應(yīng)模式難以滿足時代的要求，迫切需要一種原有的土地開發(fā)、供應(yīng)模式難以滿足時代的要求，迫切需要一種“通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進土地

12、升值，通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進土地升值，土地增值收益支持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地增值收益支持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”的滾動發(fā)展的城市經(jīng)營理念。的滾動發(fā)展的城市經(jīng)營理念。 7為了有效的規(guī)范土地市場，盤活和最大效率的利用土地，對土地開發(fā)、為了有效的規(guī)范土地市場，盤活和最大效率的利用土地，對土地開發(fā)、出讓、利用等各個環(huán)節(jié)進行有效的調(diào)控和管理，國家借鑒國際經(jīng)驗推出出讓、利用等各個環(huán)節(jié)進行有效的調(diào)控和管理，國家借鑒國際經(jīng)驗推出了土地儲備制度，并由此產(chǎn)生了土地儲備開發(fā)制度。了土地儲備制度，并由此產(chǎn)生了土地儲備開發(fā)制度。在這種背景下，土在這種背景下，土地一級開發(fā)應(yīng)運而生。地一級開發(fā)應(yīng)運而生。Page什么是土地一級開發(fā)什么

13、是土地一級開發(fā)8 土地一級開發(fā)，是指由政府或其委托的企業(yè)，對一定區(qū)土地一級開發(fā)，是指由政府或其委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當(dāng)?shù)氖姓溥M行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平三通一平”、“五通一平五通一平”或或“七通一平七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。 所以土地一級開發(fā)既是一種集征地

14、、拆遷、補償、規(guī)劃所以土地一級開發(fā)既是一種集征地、拆遷、補償、規(guī)劃設(shè)計、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施和環(huán)境景觀建設(shè)與一體設(shè)計、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施和環(huán)境景觀建設(shè)與一體的項目系統(tǒng)工程，也是一種集土地資源管理、城市規(guī)劃、城的項目系統(tǒng)工程，也是一種集土地資源管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、環(huán)境保護等各政府部門管理與控制于一體的管理工市建設(shè)、環(huán)境保護等各政府部門管理與控制于一體的管理工程。程。 Page城市土地開發(fā)的規(guī)劃體系是實施土地開發(fā)的依據(jù)城市土地開發(fā)的規(guī)劃體系是實施土地開發(fā)的依據(jù)城市規(guī)劃綱要城市規(guī)劃綱要城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃

15、土地利用總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)土地利用年度計劃土地利用年度計劃城市經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃城市經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃宏觀層面：對城市未來發(fā)展宏觀層面：對城市未來發(fā)展起著控制和引導(dǎo)作用起著控制和引導(dǎo)作用微觀層面：決定著土地開發(fā)微觀層面：決定著土地開發(fā)的區(qū)域、布局、規(guī)模、質(zhì)量的區(qū)域、布局、規(guī)模、質(zhì)量和開發(fā)內(nèi)容和開發(fā)內(nèi)容Page10土地一級土地一級開發(fā)特點開發(fā)特點1、平臺優(yōu)、平臺優(yōu)（政府、資金、品牌）（政府、資金、品牌）2、技巧高、技巧高（高水平運作模式）（高水平運作模式）3、收益大、收益大（約是城市綜合體的（約是城市綜合體的3 3倍，住宅的倍，住宅的5 5倍）倍）4、風(fēng)險小、風(fēng)險?。L(fēng)險可控）（風(fēng)

16、險可控）5 、競爭小、競爭?。ㄌ鰝鹘y(tǒng)二級開發(fā)競爭）（跳出傳統(tǒng)二級開發(fā)競爭）6、易掌控、易掌控（既可進行一級開發(fā)，（既可進行一級開發(fā)，又可進行二級開發(fā)）又可進行二級開發(fā)）Page11從內(nèi)涵上看，土地一級開發(fā)除了是一個以從內(nèi)涵上看，土地一級開發(fā)除了是一個以“生地變熟地生地變熟地”為主要特為主要特點的工程過程之外，還具有以下三個要素：點的工程過程之外，還具有以下三個要素：1、權(quán)屬流轉(zhuǎn)的過程權(quán)屬流轉(zhuǎn)的過程土地一級開發(fā)的過程實際上是一個土地土地一級開發(fā)的過程實際上是一個土地所有權(quán)、使用權(quán)等權(quán)屬的轉(zhuǎn)移和流動的所有權(quán)、使用權(quán)等權(quán)屬的轉(zhuǎn)移和流動的過程。過程。三個要素三個要素3、利益協(xié)調(diào)的平臺利益協(xié)調(diào)的平臺2

17、、調(diào)控土地的手段調(diào)控土地的手段土地一級開發(fā)是政府運用土地供應(yīng)規(guī)模與節(jié)土地一級開發(fā)是政府運用土地供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏調(diào)控土地市場的重要手段。奏調(diào)控土地市場的重要手段。土地一級開發(fā)體現(xiàn)著以土地為載體的國家、企業(yè)土地一級開發(fā)體現(xiàn)著以土地為載體的國家、企業(yè)(一一級開發(fā)企業(yè)級開發(fā)企業(yè))和經(jīng)濟個體和經(jīng)濟個體(包含原用地企業(yè)、城市居民包含原用地企業(yè)、城市居民和農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者和農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者)三者之間的利益關(guān)系，是三者利三者之間的利益關(guān)系，是三者利益協(xié)調(diào)的平臺。益協(xié)調(diào)的平臺。Page土地一級開發(fā)中涉及的權(quán)屬關(guān)系土地一級開發(fā)中涉及的權(quán)屬關(guān)系土地權(quán)屬關(guān)系土地權(quán)屬關(guān)系土地所有權(quán)土地所有權(quán)土地使用權(quán)土地使用權(quán)土地一級開發(fā)權(quán)

18、土地一級開發(fā)權(quán)是土地所有人對其擁有的土地依法享有的是土地所有人對其擁有的土地依法享有的的權(quán)利。的權(quán)利。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制（存量土我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制（存量土地）和集體所有制（增量土地）。地）和集體所有制（增量土地）。是指民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對國有土地或集體土地是指民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對國有土地或集體土地的權(quán)利。的權(quán)利。土地一級開發(fā)實施單位依照法定程序，對特定土地實施征土地一級開發(fā)實施單位依照法定程序，對特定土地實施征收、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施收、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、管理、服務(wù)的權(quán)利

19、。建設(shè)、管理、服務(wù)的權(quán)利。獲取土地一級開發(fā)權(quán)的方式：招標委托、授權(quán)委托和收購獲取土地一級開發(fā)權(quán)的方式：招標委托、授權(quán)委托和收購上海市給予上海市地產(chǎn)集團暫時的成片土地使用權(quán)，有利于融資；上海市給予上海市地產(chǎn)集團暫時的成片土地使用權(quán)，有利于融資；僅是土地一級開發(fā)權(quán)，難以獲得抵押貸款。即使開發(fā)企業(yè)通過一級開發(fā)權(quán)權(quán)屬證明抵押而獲僅是土地一級開發(fā)權(quán)，難以獲得抵押貸款。即使開發(fā)企業(yè)通過一級開發(fā)權(quán)權(quán)屬證明抵押而獲得信貸支持，本質(zhì)上也是通過政府擔(dān)保而獲得貸款。得信貸支持，本質(zhì)上也是通過政府擔(dān)保而獲得貸款。Page土地一級開發(fā)中權(quán)利主體與權(quán)屬關(guān)系土地一級開發(fā)中權(quán)利主體與權(quán)屬關(guān)系政政 府府一級開發(fā)主體一級開發(fā)主體

20、二級開發(fā)單位二級開發(fā)單位土地所有權(quán)土地所有權(quán)土地一級開發(fā)權(quán)土地一級開發(fā)權(quán)（受限土地使用權(quán)）（受限土地使用權(quán)）土地使用權(quán)土地使用權(quán)熟地出讓熟地出讓生地出讓生地出讓協(xié)助協(xié)助服務(wù)服務(wù)收回收回權(quán)利主體權(quán)利主體權(quán)屬權(quán)屬Page 金融機構(gòu)金融機構(gòu)原土地使用者原土地使用者五大相關(guān)利益者五大相關(guān)利益者專業(yè)咨詢機構(gòu)、專業(yè)咨詢機構(gòu)、工程承包商、工程承包商、材料設(shè)備供應(yīng)商等合作伙伴材料設(shè)備供應(yīng)商等合作伙伴政府機構(gòu)政府機構(gòu)二級開發(fā)商二級開發(fā)商相關(guān)利益者相關(guān)利益者得到合理的得到合理的征地拆遷補征地拆遷補償和安置償和安置誠信經(jīng)營、誠信經(jīng)營、合作共贏合作共贏確保資金確保資金安全和增安全和增值值實現(xiàn)最大實現(xiàn)最大盈利目標盈利目

21、標有利于區(qū)域有利于區(qū)域長遠發(fā)展、長遠發(fā)展、政績體現(xiàn)、政績體現(xiàn)、城市形象城市形象Page15土地一級開發(fā)與相關(guān)概念的區(qū)別與聯(lián)系土地一級開發(fā)與相關(guān)概念的區(qū)別與聯(lián)系城市開發(fā)的對象不僅包括城市土地，而且包括城市礦產(chǎn)資源、無形城市開發(fā)的對象不僅包括城市土地，而且包括城市礦產(chǎn)資源、無形資產(chǎn)、人力資源等。而城市土地一級開發(fā)的對象則是土地。二者是資產(chǎn)、人力資源等。而城市土地一級開發(fā)的對象則是土地。二者是包含與被包含關(guān)系，同時土地一級開發(fā)又具有上述三方面更深層次包含與被包含關(guān)系，同時土地一級開發(fā)又具有上述三方面更深層次的內(nèi)涵。的內(nèi)涵。與城市開發(fā)與城市開發(fā)如今推廣儲備土地的熟地出讓，土地一級開發(fā)是土地儲備的重要組

22、如今推廣儲備土地的熟地出讓，土地一級開發(fā)是土地儲備的重要組成部分。另一方面，土地一級開發(fā)的內(nèi)涵在不斷擴大，一級開發(fā)主成部分。另一方面，土地一級開發(fā)的內(nèi)涵在不斷擴大，一級開發(fā)主體不僅涉及土地開發(fā)環(huán)節(jié)，還涉及土地取得的環(huán)節(jié)，在這種情形下，體不僅涉及土地開發(fā)環(huán)節(jié)，還涉及土地取得的環(huán)節(jié)，在這種情形下，土地一級開發(fā)大致等于沒有儲備期的土地儲備。土地一級開發(fā)大致等于沒有儲備期的土地儲備。與土地儲備與土地儲備在城市中，土地開發(fā)有一級和二級之分，土地二級開發(fā)通常是指房在城市中，土地開發(fā)有一級和二級之分，土地二級開發(fā)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)；土地供應(yīng)是土地一級開發(fā)與二級開發(fā)的分界點，供應(yīng)之地產(chǎn)開發(fā)；土地供應(yīng)是土地一級

23、開發(fā)與二級開發(fā)的分界點，供應(yīng)之前的開發(fā)屬一級開發(fā)，之后為二級開發(fā)。前的開發(fā)屬一級開發(fā)，之后為二級開發(fā)。與土地開發(fā)與土地開發(fā)城市經(jīng)營是指對構(gòu)成城市空間資源、功能載體的自然資本、人力資城市經(jīng)營是指對構(gòu)成城市空間資源、功能載體的自然資本、人力資本及其相關(guān)延伸資本本及其相關(guān)延伸資本(如道路、廣場冠名權(quán)如道路、廣場冠名權(quán))等進行集聚、重組與運營，等進行集聚、重組與運營，從而獲得收益的行為。以土地一級開發(fā)為核心的城市土地經(jīng)營是城從而獲得收益的行為。以土地一級開發(fā)為核心的城市土地經(jīng)營是城市經(jīng)營的重要內(nèi)容之一。市經(jīng)營的重要內(nèi)容之一。與城市經(jīng)營與城市經(jīng)營Page16傳統(tǒng)土地傳統(tǒng)土地開發(fā)模式開發(fā)模式包辦婚姻式包辦

24、婚姻式由政府包辦一切，把生地做成熟地、毛地做成凈地后再出讓給二級開發(fā)商，俗由政府包辦一切，把生地做成熟地、毛地做成凈地后再出讓給二級開發(fā)商，俗稱稱“五統(tǒng)一五統(tǒng)一”或或“七統(tǒng)一七統(tǒng)一”，由政府成立專門的舊改或新城管委會。這種模式需要，由政府成立專門的舊改或新城管委會。這種模式需要政府投入大量的人力、物力、財力，屬于最傳統(tǒng)的辦法，過去成立的各類開發(fā)政府投入大量的人力、物力、財力，屬于最傳統(tǒng)的辦法，過去成立的各類開發(fā)區(qū)都采取這種辦法，這種辦法只能適用于有錢的政府。區(qū)都采取這種辦法，這種辦法只能適用于有錢的政府。割臘肉式割臘肉式誰看上哪一塊就割給誰，開發(fā)商、用地單位自行做一誰看上哪一塊就割給誰，開發(fā)商

25、、用地單位自行做一級和二級開發(fā)，這是沒有辦法的辦法。這種方式的好級和二級開發(fā)，這是沒有辦法的辦法。這種方式的好處是政府無需投入，缺點是政府收益也低，城市整體處是政府無需投入，缺點是政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實施，開發(fā)進度無法掌控、保障。規(guī)劃難以實施，開發(fā)進度無法掌控、保障。城投公司模式城投公司模式政府先成立國有獨資的一級開發(fā)公司，或者叫做基礎(chǔ)設(shè)施公司、政府先成立國有獨資的一級開發(fā)公司，或者叫做基礎(chǔ)設(shè)施公司、土地運營公司等，這種城投公司負責(zé)全市或者某種類型的全域土地運營公司等，這種城投公司負責(zé)全市或者某種類型的全域土地開發(fā)，而不是僅限于某個項目、某個區(qū)域。這類公司有的土地開發(fā)，而不是僅限于某

26、個項目、某個區(qū)域。這類公司有的掛靠在建設(shè)局，有的幾個部門聯(lián)合共管，有的干脆在財政局掛掛靠在建設(shè)局，有的幾個部門聯(lián)合共管，有的干脆在財政局掛靠，因為投入的資金有保障。城投公司表面上是基礎(chǔ)設(shè)施投入，靠，因為投入的資金有保障。城投公司表面上是基礎(chǔ)設(shè)施投入，實際上是土地運營。這就使得城投公司往往因與土地儲備中心、實際上是土地運營。這就使得城投公司往往因與土地儲備中心、市場中心的關(guān)系處理不當(dāng)而出現(xiàn)市場中心的關(guān)系處理不當(dāng)而出現(xiàn)“越俎代皰越俎代皰”或或“施展不開施展不開”的現(xiàn)的現(xiàn)象。象。指婚式指婚式由政府指定一級開發(fā)商，一般為國有企業(yè)或關(guān)系戶。由政府指定一級開發(fā)商，一般為國有企業(yè)或關(guān)系戶。因為沒錢因為沒錢“

27、大包大攬大包大攬”，又不安于、不忍心，又不安于、不忍心“割臘肉割臘肉”，一些政府采取了這種非市場化的指婚式。這種方式省一些政府采取了這種非市場化的指婚式。這種方式省錢省事，但開發(fā)效益不理想、機制不靈，甚至容易滋錢省事，但開發(fā)效益不理想、機制不靈，甚至容易滋生腐敗。生腐敗。招親式招親式政府公開招標方案優(yōu)、信譽好、成本廉的企業(yè)承擔(dān)政府公開招標方案優(yōu)、信譽好、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級開發(fā)。目前，公開招親方式還缺乏全國性的制一級開發(fā)。目前，公開招親方式還缺乏全國性的制度，操作彈性大，爭議也大，北京是最早出臺相關(guān)度，操作彈性大，爭議也大，北京是最早出臺相關(guān)政策的地區(qū)，但屬于工程總承包式的招親，只在政策的地區(qū)

28、，但屬于工程總承包式的招親，只在“選選商商”階段實現(xiàn)了市場化，投資商參與的積極性不高，階段實現(xiàn)了市場化，投資商參與的積極性不高，又容易引發(fā)曲線拿地的弊病又容易引發(fā)曲線拿地的弊病。蜜月式蜜月式政府與開發(fā)商因為目中特殊利益或關(guān)系形成合作模式，政府與開發(fā)商因為目中特殊利益或關(guān)系形成合作模式，政治的不確定性和企業(yè)的利益所需各打各的算盤，得政治的不確定性和企業(yè)的利益所需各打各的算盤，得到既定利益或由于政府官員更迭造成開發(fā)無法進行，到既定利益或由于政府官員更迭造成開發(fā)無法進行，而采取的非市場化的開發(fā)機制也無法保證整體開發(fā)效而采取的非市場化的開發(fā)機制也無法保證整體開發(fā)效益的實施，開發(fā)進度也無法掌控。蜜月一過

29、，即作鳥益的實施，開發(fā)進度也無法掌控。蜜月一過，即作鳥獸散。獸散。傳統(tǒng)城市開發(fā)模式傳統(tǒng)城市開發(fā)模式 中國現(xiàn)行的土地管理體制下的土地開發(fā)一般程序是：向原駐地居民或農(nóng)民低價征收土地，通過城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃調(diào)整實中國現(xiàn)行的土地管理體制下的土地開發(fā)一般程序是：向原駐地居民或農(nóng)民低價征收土地，通過城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃調(diào)整實施土地變性、變用途，不斷改善環(huán)境、提速交通、公建配套，再向二級開發(fā)商高價出讓土地，獲取土地巨大增值，政府聚集了大量施土地變性、變用途，不斷改善環(huán)境、提速交通、公建配套，再向二級開發(fā)商高價出讓土地，獲取土地巨大增值，政府聚集了大量資金，再用于城市建設(shè)的滾動開發(fā)，如此循環(huán)往復(fù)。無論是

30、以存量地開發(fā)為主的舊城改造、城中村改造，還是以新增建設(shè)用地為主資金，再用于城市建設(shè)的滾動開發(fā)，如此循環(huán)往復(fù)。無論是以存量地開發(fā)為主的舊城改造、城中村改造，還是以新增建設(shè)用地為主的新城區(qū)開發(fā)，根據(jù)開發(fā)主體、利益平衡及運作流程等的差異，大體可把城市開發(fā)模式分為以下幾類。的新城區(qū)開發(fā)，根據(jù)開發(fā)主體、利益平衡及運作流程等的差異，大體可把城市開發(fā)模式分為以下幾類。 Page傳統(tǒng)土地開發(fā)模式與土地一級開發(fā)模式對比 傳統(tǒng)的土地開發(fā)模式（土地出讓后開發(fā)）傳統(tǒng)的土地開發(fā)模式（土地出讓后開發(fā)）土地一級開發(fā)模式（土地出讓前開發(fā)）土地一級開發(fā)模式（土地出讓前開發(fā)）17生生地地生地出讓生地出讓土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)土

31、地一級開發(fā)土地一級開發(fā)土地出讓土地出讓建建造造房房屋屋Page18四種模式四種模式模式一模式一一二級市場聯(lián)動開發(fā)的一二級市場聯(lián)動開發(fā)的傳統(tǒng)模式，由企業(yè)主導(dǎo)傳統(tǒng)模式，由企業(yè)主導(dǎo)這種模式比較普遍，近這種模式比較普遍，近期可能存在機會期可能存在機會長遠來看，空間越來越長遠來看，空間越來越窄窄 模式三模式三政府和法定機構(gòu)協(xié)作模式政府和法定機構(gòu)協(xié)作模式由政府相關(guān)部門和政府投由政府相關(guān)部門和政府投資成立的開發(fā)企業(yè)完全壟斷資成立的開發(fā)企業(yè)完全壟斷土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)模式二模式二完全政府控制模式完全政府控制模式完全由政府組織實施土地一級開完全由政府組織實施土地一級開發(fā)，僅以招標方式確定施工企業(yè)發(fā)，僅以招標

32、方式確定施工企業(yè)成功的前提在于城市規(guī)模不太大，成功的前提在于城市規(guī)模不太大，操作難度小、成本低，政府有能力操作難度小、成本低，政府有能力承擔(dān)全部的土地開發(fā)資金。承擔(dān)全部的土地開發(fā)資金。 模式四模式四政府主導(dǎo)、市場化運作模式（三級政府主導(dǎo)、市場化運作模式（三級聯(lián)動）聯(lián)動）政府政府“抓兩頭抓兩頭”，即控制土地儲備，即控制土地儲備計劃和供應(yīng)計劃；計劃和供應(yīng)計劃；“放中間放中間”，即充，即充分利用社會力量實施土地一級開發(fā)分利用社會力量實施土地一級開發(fā)對于規(guī)劃能力和財政力量不太強的對于規(guī)劃能力和財政力量不太強的城市，這種模式比較合適城市，這種模式比較合適 現(xiàn)階段，國內(nèi)土地一級開發(fā)存在四種模式現(xiàn)階段，國內(nèi)

33、土地一級開發(fā)存在四種模式Page土地一級開發(fā)流程19向當(dāng)?shù)貒辆痔峤煌恋匾幌虍?dāng)?shù)貒辆痔峤煌恋匾患夐_發(fā)申請級開發(fā)申請當(dāng)?shù)貒辆质芾砩暾埐⑦M當(dāng)?shù)貒辆质芾砩暾埐⑦M行土地開發(fā)項目預(yù)審行土地開發(fā)項目預(yù)審組織編制土地儲備開發(fā)實組織編制土地儲備開發(fā)實施方案施方案編制土地一級開發(fā)實施方編制土地一級開發(fā)實施方案案確定土地開發(fā)主體確定土地開發(fā)主體按照規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)按照規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)取得當(dāng)?shù)厝嗣裾呐鷾嗜〉卯?dāng)?shù)厝嗣裾呐鷾饰募募k理征地、拆遷、市政基辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)組織驗收組織驗收Page土地一級開發(fā)成本土地一級開發(fā)成本 土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土

34、地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實施土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實施土地一級開發(fā)全過程的費用。由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費全過程的費用。由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、工程建設(shè)其他費用、管理費、財務(wù)費用、土地招拍掛中用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、工程建設(shè)其他費用、管理費、財務(wù)費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費用等構(gòu)成。的交易費用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費用等構(gòu)成。 土地一級開發(fā)項目投資巨大、建設(shè)周期長等特點決定了土地一級開發(fā)成本對土地土地一級開發(fā)項目投資巨

35、大、建設(shè)周期長等特點決定了土地一級開發(fā)成本對土地一級開發(fā)項目決策的重要性。政府或土地一級開發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實施土地一一級開發(fā)項目決策的重要性。政府或土地一級開發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實施土地一級開發(fā)項目，是土地一級開發(fā)項目決策中主要考慮的問題。如果土地一級開發(fā)成本超級開發(fā)項目，是土地一級開發(fā)項目決策中主要考慮的問題。如果土地一級開發(fā)成本超過投資者的財務(wù)能力，就會使決策者放棄土地一級開發(fā)項目。因此，在土地一級開發(fā)過投資者的財務(wù)能力，就會使決策者放棄土地一級開發(fā)項目。因此，在土地一級開發(fā)項目決策階段，土地一級開發(fā)成本就成為項目財務(wù)分析和經(jīng)濟評價的重要依據(jù)。項目決策階段，土地一級開發(fā)成本就成為項

36、目財務(wù)分析和經(jīng)濟評價的重要依據(jù)。20Page21類別類別內(nèi)內(nèi) 容容項目前期費用項目前期費用立項報告、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費；委托編制修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用；工程勘察、測繪、定樁費用；環(huán)境影響評價分析費用；交通影響評價分析費用；地震影響評價分析費用；地價評估費用；工程設(shè)計費及施工圖審查費；招標代理費、招標服務(wù)費；工程保險費征地、拆遷費用征地、拆遷費用 征地補償費用 、拆遷補償費用 、房屋拆遷評估費、拆遷服務(wù)費 、拆除工程費用 、古樹保護及文物古建修護、還建費用 、其它 公共區(qū)域市政基礎(chǔ)公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用設(shè)施建設(shè)費用場地

37、平整費用及為各二級開發(fā)單位提供施工臨時供水、供電設(shè)施、臨時道路的鋪設(shè)及維護費用 區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設(shè)費用 市政管線建設(shè)費用(包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等) 市政場站建設(shè)費用 (包括雨水泵房、燃氣調(diào)壓站、熱力站、開閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等，其建設(shè)費用視規(guī)劃情況而定 )配套公共設(shè)施建設(shè)費用 (區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng) 、公共標識指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運站 、消防站、派出所、郵局等 )區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費用觀建設(shè)費用 綠化（花草、樹木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息

38、座椅等區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費用施建設(shè)費用 市政管理用房建設(shè)費用；機動車停車場（庫）、非機動車停車設(shè)施建設(shè)費用；規(guī)劃中其它須納入土地一級開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費用工程建設(shè)其他費用工程建設(shè)其他費用 工程監(jiān)理費 ；竣工圖編制費 ；建設(shè)期區(qū)域管理費用 ；項目竣工后移交管理單位前的維護管理費用 ；項目后評價費用 ；其他 管理費管理費該費用應(yīng)根據(jù)項目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進行核算。財務(wù)費用財務(wù)費用 土地一級開發(fā)主體資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況分別測算。 銷售費用銷售費用 土地一級開發(fā)主體為

39、提升開發(fā)區(qū)域的土地價值，吸引二級開發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開發(fā)成本而進行的策劃、推廣活動，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費用等應(yīng)納稅費應(yīng)納稅費 土地一級開發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加、印花稅、進口設(shè)備關(guān)稅等，所得稅。不可預(yù)見費不可預(yù)見費包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費土地一級開發(fā)項目的成本構(gòu)成土地一級開發(fā)項目的成本構(gòu)成Page22土地一級開發(fā)中的機會與土地一級開發(fā)中的機會與盈利模式盈利模式基于戰(zhàn)略層面的研究基于戰(zhàn)略層面的研究Page23從價值鏈的分析出發(fā)，參與區(qū)域開發(fā)項目建設(shè)，通常承擔(dān)四種角色：從價值鏈的分析出發(fā)，參與區(qū)域開發(fā)項目建設(shè)，通常承擔(dān)四種角色：商

40、業(yè)角色商業(yè)角色土地運營商土地運營商房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)代理商房地產(chǎn)代理商/中介中介機構(gòu)機構(gòu)運營管理運營管理/物業(yè)管理物業(yè)管理土地開發(fā)土地開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)管理運營商業(yè)管理運營土地規(guī)劃土地規(guī)劃/土地融資土地融資/土地土地一級開發(fā)一級開發(fā)/開發(fā)招商（營銷）開發(fā)招商（營銷）項目規(guī)劃項目規(guī)劃/項目設(shè)計項目設(shè)計/項目項目建造建造/銷售營銷銷售營銷銷售營銷銷售營銷/運營管理運營管理參與土地規(guī)劃、一級開參與土地規(guī)劃、一級開發(fā)和運營、土地營銷發(fā)和運營、土地營銷在所購?fù)恋厣弦?guī)劃在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)項目，并建造房地產(chǎn)項目，租售給駐商租售給駐商宣傳，吸引宣傳，吸引駐商駐商宣傳、營銷，吸宣

41、傳、營銷，吸引駐商和消費者引駐商和消費者日常運營、維修日常運營、維修和其他管理和其他管理Page24在區(qū)域開發(fā)的每個階段價值鏈中有不同的權(quán)力和利益點在區(qū)域開發(fā)的每個階段價值鏈中有不同的權(quán)力和利益點區(qū)域開發(fā)是一區(qū)域開發(fā)是一個價值創(chuàng)造的過個價值創(chuàng)造的過程。程。開發(fā)主體通過開發(fā)主體通過在價值鏈的不同在價值鏈的不同階段所擁有的權(quán)階段所擁有的權(quán)力和能力，來創(chuàng)力和能力，來創(chuàng)造價值和獲得利造價值和獲得利益。益。權(quán)權(quán)能能利利益益點點影響區(qū)域規(guī)劃影響區(qū)域規(guī)劃掌握土地開發(fā)經(jīng)掌握土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)營權(quán)土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)(基基建建)低成本獲取土地低成本獲取土地與政府分配土地與政府分配土地增值收益增值收益一級開發(fā)的利

42、潤一級開發(fā)的利潤土地轉(zhuǎn)讓權(quán)土地轉(zhuǎn)讓權(quán)招商引資招商引資土地二級開發(fā)土地二級開發(fā)(自自營、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)營、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等讓等)通過項目投資獲得通過項目投資獲得土地增值收益土地增值收益招商傭金和租金招商傭金和租金二級開發(fā)利潤回報二級開發(fā)利潤回報商業(yè)經(jīng)營、商業(yè)經(jīng)營、管理性持久管理性持久收益收益持續(xù)現(xiàn)金持續(xù)現(xiàn)金流回報流回報 土地開發(fā)土地開發(fā)1.0模式模式 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)2.0模式模式 商業(yè)運營商業(yè)運營3.0模式模式 Page25“獲取土地增值收益獲取土地增值收益”是參與土地一級開發(fā)的主要目的之一是參與土地一級開發(fā)的主要目的之一土地增值收益的土地增值收益的實現(xiàn)是開發(fā)商利益實現(xiàn)是開發(fā)商利益實現(xiàn)的重要

43、保證實現(xiàn)的重要保證招商收益和開發(fā)招商收益和開發(fā)收益的研究納入到收益的研究納入到對對“土地增值收益土地增值收益研究研究”的主線中去。的主線中去。獲得土地獲得土地增值收益增值收益招商傭金招商傭金和租金和租金開發(fā)收益開發(fā)收益自營開發(fā)自營開發(fā)聯(lián)合開發(fā)聯(lián)合開發(fā)利潤從哪利潤從哪里實現(xiàn)？里實現(xiàn)？Page26國家禁止經(jīng)營性用國家禁止經(jīng)營性用地的協(xié)議出讓及私地的協(xié)議出讓及私營機構(gòu)擁有土地出營機構(gòu)擁有土地出讓權(quán)。但我們?nèi)詫⒆寵?quán)。但我們?nèi)詫⒃诂F(xiàn)有政策框架下，在現(xiàn)有政策框架下，試圖探索開發(fā)商在試圖探索開發(fā)商在直接獲得土地收益直接獲得土地收益上的空間。上的空間。對獲得土地增值收益的分析，以現(xiàn)有法律和政策為基對獲得土地增

44、值收益的分析，以現(xiàn)有法律和政策為基礎(chǔ)，分礎(chǔ)，分直接獲取直接獲取和和間接獲取間接獲取兩種模式兩種模式來研究來研究在現(xiàn)有政策條件在現(xiàn)有政策條件下，在土地一級市下，在土地一級市場獲得土地使用權(quán)，場獲得土地使用權(quán)，對對土地進行項目開土地進行項目開發(fā)、招商和合法轉(zhuǎn)發(fā)、招商和合法轉(zhuǎn)讓讓，是常規(guī)的獲得，是常規(guī)的獲得收益途徑。收益途徑。獲得土地獲得土地增值收益增值收益股權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓公開轉(zhuǎn)讓公開轉(zhuǎn)讓直接獲直接獲得收益得收益間接獲間接獲得收益得收益進行土地一級進行土地一級開發(fā)，出讓后開發(fā)，出讓后直接獲得收益直接獲得收益常規(guī)的間接常規(guī)的間接獲取收益途獲取收益途徑徑探索直接獲探索直接獲取收益途徑取收益途徑二級開發(fā)二

45、級開發(fā)招商招商Page27取取得得土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)的的名名義義以下名義獲取一級開發(fā)土地以下名義獲取一級開發(fā)土地1.工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)2.科技園區(qū)科技園區(qū)3.產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)4.倉儲物流園區(qū)倉儲物流園區(qū)5.文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)6.中央商務(wù)區(qū)（中央商務(wù)區(qū)（CBD）7.商貿(mào)區(qū)商貿(mào)區(qū)8.旅游區(qū)旅游區(qū)9.總部基地總部基地10.交通樞紐區(qū)交通樞紐區(qū)12.舊城改造舊城改造 13.撤村并城撤村并城Page28如老居民區(qū)、城中村、如老居民區(qū)、城中村、老商業(yè)區(qū)老商業(yè)區(qū)舊城改舊城改造造新城區(qū)新城區(qū)待開發(fā)待開發(fā)區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)、“鐵公機鐵公機”交通樞交通樞紐區(qū)、資源性開發(fā)紐區(qū)、資源性開發(fā)區(qū)

46、區(qū)如城市新區(qū)、撤鄉(xiāng)如城市新區(qū)、撤鄉(xiāng)進城新區(qū)、新農(nóng)村進城新區(qū)、新農(nóng)村城鎮(zhèn)化新區(qū)城鎮(zhèn)化新區(qū)Page29方案一方案一 間接獲取土地收益間接獲取土地收益 常規(guī)操作的路徑分析常規(guī)操作的路徑分析Page30我們研究了國內(nèi)類似土地出讓的相關(guān)案例進行經(jīng)驗借鑒我們研究了國內(nèi)類似土地出讓的相關(guān)案例進行經(jīng)驗借鑒CASE 某產(chǎn)業(yè)基地土地開發(fā)模某產(chǎn)業(yè)基地土地開發(fā)模式式操作過程圖操作過程圖政府與開發(fā)商之間政府與開發(fā)商之間達成地價協(xié)議達成地價協(xié)議掛牌前雙方確定摘牌具掛牌前雙方確定摘牌具體附屬要求體附屬要求,設(shè)置好門檻設(shè)置好門檻市場掛牌市場掛牌開發(fā)商獲得開發(fā)商獲得土地使用權(quán)土地使用權(quán)Page31間接獲取土地的操作關(guān)鍵策略間接

47、獲取土地的操作關(guān)鍵策略成立若干關(guān)聯(lián)公司，成立若干關(guān)聯(lián)公司，是成功獲得所需地是成功獲得所需地塊的前提塊的前提通過摘牌獲取土地，通過摘牌獲取土地，是實踐中證明市場是實踐中證明市場風(fēng)險小、便于操作風(fēng)險小、便于操作的獲地方式的獲地方式與政府在掛牌前達與政府在掛牌前達成默契，對土地競成默契，對土地競爭者設(shè)置門檻，是爭者設(shè)置門檻，是摘牌成功的關(guān)鍵摘牌成功的關(guān)鍵成立和運行關(guān)聯(lián)公司，按地塊分別獲得土地的使用權(quán)。成立和運行關(guān)聯(lián)公司，按地塊分別獲得土地的使用權(quán)。每個公司作為法人實體，在土地一級交易市場上獲得土地使用權(quán)、每個公司作為法人實體，在土地一級交易市場上獲得土地使用權(quán)、開發(fā)經(jīng)營土地、依法轉(zhuǎn)讓土地。各個項目地

48、塊分別獲取，降低了開開發(fā)經(jīng)營土地、依法轉(zhuǎn)讓土地。各個項目地塊分別獲取，降低了開發(fā)商的交易風(fēng)險。發(fā)商的交易風(fēng)險。土地公開出讓的方式有三種：招標、拍賣、掛牌。土地公開出讓的方式有三種：招標、拍賣、掛牌。招標有利于發(fā)展商進行理性決策，對于競爭者是一種水平上的考招標有利于發(fā)展商進行理性決策，對于競爭者是一種水平上的考驗。驗。拍賣容易操作，透明度高，公平競爭，但易受房地產(chǎn)氣候的影響。拍賣容易操作，透明度高，公平競爭，但易受房地產(chǎn)氣候的影響。掛牌可以給予開發(fā)商和政府充分的考慮時間，實際上是延長期限掛牌可以給予開發(fā)商和政府充分的考慮時間，實際上是延長期限的拍賣。掛牌交易可以通過附屬條件設(shè)置門檻。的拍賣。掛牌

49、交易可以通過附屬條件設(shè)置門檻。開發(fā)商與政府之間達成協(xié)議，以開發(fā)商與政府的雙贏為前提。開開發(fā)商與政府之間達成協(xié)議，以開發(fā)商與政府的雙贏為前提。開發(fā)商在摘牌前一般對區(qū)域開發(fā)已有一定投入，或者允諾滿足政府在發(fā)商在摘牌前一般對區(qū)域開發(fā)已有一定投入，或者允諾滿足政府在區(qū)域開發(fā)中的特殊要求。區(qū)域開發(fā)中的特殊要求。Page32轉(zhuǎn)為綜合轉(zhuǎn)為綜合用地用地通過土地使用權(quán)的通過土地使用權(quán)的獲取和轉(zhuǎn)讓，開發(fā)獲取和轉(zhuǎn)讓，開發(fā)商間接獲取土地增商間接獲取土地增值收益的模式值收益的模式成立工具公司成立工具公司與政府達成協(xié)議與政府達成協(xié)議綜合用地綜合用地工業(yè)用地工業(yè)用地分塊拿地分塊拿地摘牌摘牌競標競標不改變土不改變土地用途地用

50、途改變土地改變土地用途用途協(xié)議獲地協(xié)議獲地招商、轉(zhuǎn)租招商、轉(zhuǎn)租二級開發(fā)二級開發(fā)依法轉(zhuǎn)讓依法轉(zhuǎn)讓自主自主開發(fā)開發(fā)聯(lián)合聯(lián)合開發(fā)開發(fā)股權(quán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓二級開發(fā)收益二級開發(fā)收益股權(quán)轉(zhuǎn)讓金股權(quán)轉(zhuǎn)讓金招商傭金、稅招商傭金、稅收返還和轉(zhuǎn)租收返還和轉(zhuǎn)租租金租金開發(fā)模型開發(fā)模型Page33方案二方案二 直接獲取土地收益開發(fā)模式探索直接獲取土地收益開發(fā)模式探索 公私協(xié)議合作開發(fā)公私協(xié)議合作開發(fā)Page34兼顧和融合各方參與者的利益，是區(qū)域土地開發(fā)利用良性運轉(zhuǎn)的保證兼顧和融合各方參與者的利益，是區(qū)域土地開發(fā)利用良性運轉(zhuǎn)的保證對于土地開發(fā)利用的對于土地開發(fā)利用的探討，必須從房地產(chǎn)各探討，必須從房地產(chǎn)各個參與者的目標和利

51、益?zhèn)€參與者的目標和利益出發(fā)。出發(fā)。宏觀形勢和外部沖擊，宏觀形勢和外部沖擊，會影響各個參與方與欲會影響各個參與方與欲開發(fā)土地之間的關(guān)系。開發(fā)土地之間的關(guān)系。必須兼顧和融合各個必須兼顧和融合各個參與者的切身利益。參與者的切身利益。 用戶：用戶：所有者所有者和租戶和租戶 政府政府開發(fā)商開發(fā)商土地土地 稅稅收收服服務(wù)務(wù)和和決決 策策 交流及溝通交流及溝通 購買、出租購買、出租區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展財政收益財政收益經(jīng)濟利潤經(jīng)濟利潤財務(wù)目標財務(wù)目標私私人人利利益益Page35在對區(qū)域地塊開發(fā)上，開發(fā)商與政府之間有共同利益和目標，也有潛在的利益沖突在對區(qū)域地塊開發(fā)上，開發(fā)商與政府之間有共同利益和目標，也有

52、潛在的利益沖突開發(fā)商與政府開發(fā)商與政府之間在區(qū)域發(fā)展、之間在區(qū)域發(fā)展、經(jīng)濟目標實現(xiàn)和經(jīng)濟目標實現(xiàn)和土地增值上有著土地增值上有著廣泛共同利益廣泛共同利益同時，二者在同時，二者在土地增值的分配土地增值的分配上也存在潛在矛上也存在潛在矛盾沖突盾沖突 政府政府開發(fā)商開發(fā)商地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展城市化及形象城市化及形象財政收益財政收益政治成就政治成就利潤實現(xiàn)導(dǎo)向利潤實現(xiàn)導(dǎo)向下的財務(wù)與市下的財務(wù)與市場目標場目標區(qū)域開發(fā)區(qū)域開發(fā)土地增值土地增值Page36由于面臨著各自不同的約束，政府和開發(fā)商均難單獨完成區(qū)域的成功開發(fā)由于面臨著各自不同的約束，政府和開發(fā)商均難單獨完成區(qū)域的成功開發(fā)政府開發(fā)投入大，資金缺乏

53、開發(fā)商單獨一級開發(fā)的政策約束和限制投入大、風(fēng)險高、周期長、回報利潤低，不具有吸引力我們的解決思路是什么我們的解決思路是什么單獨進行一級單獨進行一級開發(fā)的困境開發(fā)的困境Page37成功經(jīng)驗借鑒：美國開發(fā)過程中公共、私營角色的配合成功經(jīng)驗借鑒：美國開發(fā)過程中公共、私營角色的配合 開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型公共部門和私營部門獨立行使各自職能公共部門和私營部門獨立行使各自職能任何利益交叉都被視為利益沖突任何利益交叉都被視為利益沖突公共部門不承擔(dān)任何商業(yè)風(fēng)險公共部門不承擔(dān)任何商業(yè)風(fēng)險特點特點原因原因公共部門通過合伙、合資、合作開發(fā)方式，擴展原有的活公共部門通過合伙、合資、合作開發(fā)方式，擴展原有的活動范

54、圍，承擔(dān)新風(fēng)險動范圍，承擔(dān)新風(fēng)險地方政府開始把區(qū)域開發(fā)視為戰(zhàn)略資源地方政府開始把區(qū)域開發(fā)視為戰(zhàn)略資源公私合營開發(fā)在地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略中占重要地位公私合營開發(fā)在地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略中占重要地位公共部門：制定法規(guī)和總體規(guī)劃公共部門：制定法規(guī)和總體規(guī)劃建學(xué)校、道路、衛(wèi)生、供水、取暖建學(xué)校、道路、衛(wèi)生、供水、取暖私營部門：擬定項目、制定項目開發(fā)計劃私營部門：擬定項目、制定項目開發(fā)計劃職責(zé)職責(zé)劃分劃分公共部門：成為開發(fā)者、租賃者、權(quán)益投資者、土地出租人、公共部門：成為開發(fā)者、租賃者、權(quán)益投資者、土地出租人、特定項目選擇者、經(jīng)營者；提供特殊的融資政策、稅收減免政特定項目選擇者、經(jīng)營者；提供特殊的融資政策、稅收減免政策策

55、私營部門：完成地上建筑建設(shè)、項目的經(jīng)營私營部門：完成地上建筑建設(shè)、項目的經(jīng)營聯(lián)邦政府城市投資減少聯(lián)邦政府城市投資減少減稅公決，使得不能提高稅收和批準增發(fā)新債券，政府尋找新的資金來源減稅公決，使得不能提高稅收和批準增發(fā)新債券，政府尋找新的資金來源財政緊縮、土地增值，地方政府把開發(fā)視為戰(zhàn)略資源，財政緊縮、土地增值，地方政府把開發(fā)視為戰(zhàn)略資源，這種資源能夠產(chǎn)生新市區(qū)、挖掘潛在土地價值、這種資源能夠產(chǎn)生新市區(qū)、挖掘潛在土地價值、為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供財政支持、刺激經(jīng)濟增長、提供就業(yè)機會為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供財政支持、刺激經(jīng)濟增長、提供就業(yè)機會 20世紀初世紀初 70年代后期年代后期 80年代初年代初Page3

56、8公私協(xié)議合作開發(fā)符合開發(fā)商的利益公私協(xié)議合作開發(fā)符合開發(fā)商的利益公私協(xié)議合作公私協(xié)議合作開發(fā)對私營部門開發(fā)對私營部門的利益影響的利益影響p 創(chuàng)造更利于協(xié)作的政策環(huán)境創(chuàng)造更利于協(xié)作的政策環(huán)境p 如果需要，政府可提供資金或政策支持如果需要，政府可提供資金或政策支持p 降低開發(fā)成本及商業(yè)風(fēng)險，保證開發(fā)商利潤的實現(xiàn)降低開發(fā)成本及商業(yè)風(fēng)險，保證開發(fā)商利潤的實現(xiàn)p 有公共機構(gòu)參與投資的項目更容易得到政府的批準，批準有公共機構(gòu)參與投資的項目更容易得到政府的批準，批準的進程也會加快的進程也會加快p 公共部門的期望值不是隨著市場的變化而變化，反而對公共部門的期望值不是隨著市場的變化而變化，反而對政治環(huán)境的變化

57、非常敏感，容易受影響而發(fā)生變化政治環(huán)境的變化非常敏感，容易受影響而發(fā)生變化p政府和開發(fā)商在利潤分配商存在潛在矛盾，而且開發(fā)商在政府和開發(fā)商在利潤分配商存在潛在矛盾，而且開發(fā)商在博弈中處于劣勢博弈中處于劣勢優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點Page39公私協(xié)議合作開發(fā)與政府的戰(zhàn)略目標一致，能夠?qū)崿F(xiàn)政企雙贏公私協(xié)議合作開發(fā)與政府的戰(zhàn)略目標一致，能夠?qū)崿F(xiàn)政企雙贏公私協(xié)議合作開公私協(xié)議合作開發(fā)對政府部門的發(fā)對政府部門的利益影響利益影響p更好的實現(xiàn)政府公共目標更好的實現(xiàn)政府公共目標p能夠使政府擁有持續(xù)的現(xiàn)金收益流能夠使政府擁有持續(xù)的現(xiàn)金收益流p充分利用私人開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗及創(chuàng)造力充分利用私人開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗及創(chuàng)造力p作為

58、土地所有者、出讓方和土地經(jīng)營開發(fā)者的各自固有利益之作為土地所有者、出讓方和土地經(jīng)營開發(fā)者的各自固有利益之間的潛在沖突間的潛在沖突優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點Page401、大規(guī)模區(qū)域開發(fā)的成功，往往是政大規(guī)模區(qū)域開發(fā)的成功，往往是政府和開發(fā)商合作的結(jié)果府和開發(fā)商合作的結(jié)果p公共部門通過與房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)合伙、合資、合作開發(fā)方式，整公共部門通過與房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)合伙、合資、合作開發(fā)方式，整合社會資源進行區(qū)域整體的一級開發(fā)合社會資源進行區(qū)域整體的一級開發(fā)p政府和開發(fā)商通過協(xié)議分擔(dān)風(fēng)險和分享開發(fā)收益政府和開發(fā)商通過協(xié)議分擔(dān)風(fēng)險和分享開發(fā)收益p成立聯(lián)合組織和機構(gòu)成立聯(lián)合組織和機構(gòu)Page412、公私之間的關(guān)系密切性和

59、利益一致性是促成公私合作成功的前提公私之間的關(guān)系密切性和利益一致性是促成公私合作成功的前提政企之間良好政企之間良好的關(guān)系、他們之的關(guān)系、他們之間利益的一致性，間利益的一致性，是促成公私合作是促成公私合作的必要前提。的必要前提。政府與開發(fā)商之政府與開發(fā)商之間的利益一致性間的利益一致性政府與開發(fā)商之政府與開發(fā)商之間的關(guān)系密切性間的關(guān)系密切性 公私合作的成功范例公私合作的成功范例區(qū)域開發(fā)的公私合作矩陣區(qū)域開發(fā)的公私合作矩陣Page42因此，公私協(xié)議合作開發(fā)的方式是值得我們借鑒和學(xué)習(xí)的因此，公私協(xié)議合作開發(fā)的方式是值得我們借鑒和學(xué)習(xí)的實際上，公私實際上，公私合營的合作方合營的合作方式，在世界上式，在世

60、界上許多國家，比許多國家，比如說美國、英如說美國、英國、南非，東國、南非，東南亞，瑞典等南亞，瑞典等西歐國家已經(jīng)西歐國家已經(jīng)被廣泛采用，被廣泛采用，并獲得成功。并獲得成功。開發(fā)規(guī)模大開發(fā)規(guī)模大在美國：在美國： 公共設(shè)施與商業(yè)計劃的公私合公共設(shè)施與商業(yè)計劃的公私合作發(fā)展項目投資額在美國目前作發(fā)展項目投資額在美國目前每年已經(jīng)達到每年已經(jīng)達到500億億-750億美億美元；元；美國各級政府共擁有價值美國各級政府共擁有價值56億億美元的地產(chǎn)權(quán)益美元的地產(chǎn)權(quán)益運用領(lǐng)域廣運用領(lǐng)域廣在英國：在英國： 政府政府/ /大學(xué)大學(xué)/ /學(xué)校學(xué)校/ /地區(qū)辦公室地區(qū)辦公室建筑建筑 城市土地的混合使用城市土地的混合使用