花語(yǔ)坊項(xiàng)目階段執(zhí)行方案

1、精誠(chéng)合作，再創(chuàng)新高精誠(chéng)合作，再創(chuàng)新高-花語(yǔ)坊階段執(zhí)行方案花語(yǔ)坊階段執(zhí)行方案 本報(bào)告針對(duì)現(xiàn)階段理想新城所面臨的內(nèi)外部本報(bào)告針對(duì)現(xiàn)階段理想新城所面臨的內(nèi)外部競(jìng)爭(zhēng)及營(yíng)銷環(huán)境，并結(jié)合項(xiàng)目自身提出的階段性競(jìng)爭(zhēng)及營(yíng)銷環(huán)境，并結(jié)合項(xiàng)目自身提出的階段性營(yíng)銷策略及執(zhí)行報(bào)告。營(yíng)銷策略及執(zhí)行報(bào)告。前前 言言目目 錄錄一、了解理想新城一、了解理想新城二、理想新城大社區(qū)的形成二、理想新城大社區(qū)的形成三、花語(yǔ)坊階段推廣策略及執(zhí)行方案三、花語(yǔ)坊階段推廣策略及執(zhí)行方案一、了解理想新城一、了解理想新城1、理想新城基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、理想新城基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2、全息圖、全息圖3、資源盤點(diǎn)、資源盤點(diǎn)4、理想新城的現(xiàn)在與過(guò)去、理想新城的現(xiàn)在與過(guò)去5、

2、理想新城、理想新城再創(chuàng)新高的思考？再創(chuàng)新高的思考？6、回到理想新城、回到社區(qū)、回到根本、回到理想新城、回到社區(qū)、回到根本1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)三期住宅總建筑面積三期住宅總建筑面積:35132:35132平方米平方米總建筑面積：總建筑面積：2222萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米總建筑容積率：總建筑容積率：2.52.5（總規(guī)劃指標(biāo)）（總規(guī)劃指標(biāo)）建筑覆蓋率：建筑覆蓋率：30%30%（總規(guī)劃指標(biāo)）（總規(guī)劃指標(biāo)）綠地率：綠地率：35%35%（總規(guī)劃指標(biāo)）（總規(guī)劃指標(biāo)）停車位：停車位：7207202、全息圖、全息圖第三期第三期第二期第二期第一期第一期3、資源盤點(diǎn)、資源盤點(diǎn)賣點(diǎn)類型賣點(diǎn)類型賣點(diǎn)賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)羅湖生

3、活圈首個(gè)低密度超大規(guī)模社區(qū)羅湖生活圈首個(gè)低密度超大規(guī)模社區(qū)成熟大社區(qū)成熟大社區(qū)準(zhǔn)現(xiàn)樓準(zhǔn)現(xiàn)樓圍嶺公園圍嶺公園主打賣點(diǎn)主打賣點(diǎn)風(fēng)情園林及帶狀公園風(fēng)情園林及帶狀公園一梯兩戶至四戶一梯兩戶至四戶戶型方正、使用率高戶型方正、使用率高營(yíng)造賣點(diǎn)營(yíng)造賣點(diǎn)即將改善的交通條件、教育條件、生活設(shè)施即將改善的交通條件、教育條件、生活設(shè)施4、理想新城的過(guò)去與現(xiàn)在、理想新城的過(guò)去與現(xiàn)在4.1、過(guò)去、過(guò)去 項(xiàng)目所在地位置特殊，有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)資源項(xiàng)目所在地位置特殊，有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)資源 前期產(chǎn)品、價(jià)格及宣傳推廣核心概念明確，銷售情況較好。前期產(chǎn)品、價(jià)格及宣傳推廣核心概念明確，銷售情況較好。4.2、現(xiàn)在、現(xiàn)在-本體本體 社區(qū)氛圍初成

4、，大社區(qū)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)社區(qū)氛圍初成，大社區(qū)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn) 花語(yǔ)坊高層遠(yuǎn)處景觀較好花語(yǔ)坊高層遠(yuǎn)處景觀較好 交通在改進(jìn)，周邊大環(huán)境仍欠佳交通在改進(jìn)，周邊大環(huán)境仍欠佳4.2、現(xiàn)在、現(xiàn)在-周邊周邊5、理想新城、理想新城理想生活能走多遠(yuǎn)？理想生活能走多遠(yuǎn)？5.15.1、市場(chǎng)大勢(shì)、市場(chǎng)大勢(shì)5.25.2、直接競(jìng)爭(zhēng)圖、直接競(jìng)爭(zhēng)圖5.35.3、客戶調(diào)查、客戶調(diào)查5.45.4、結(jié)論、結(jié)論 城市化進(jìn)程迅猛發(fā)展，大深圳逐漸形成城市化進(jìn)程迅猛發(fā)展，大深圳逐漸形成 房地產(chǎn)價(jià)格總體穩(wěn)步上漲，關(guān)外房地產(chǎn)價(jià)格漲幅加大，關(guān)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格總體穩(wěn)步上漲，關(guān)外房地產(chǎn)價(jià)格漲幅加大，關(guān)內(nèi) 外價(jià)格差距逐漸縮小外價(jià)格差距逐漸縮小 近期宏觀政策調(diào)控措施加強(qiáng)，

5、對(duì)樓市產(chǎn)生了階段性降溫作用近期宏觀政策調(diào)控措施加強(qiáng)，對(duì)樓市產(chǎn)生了階段性降溫作用5.15.1、 市場(chǎng)大勢(shì)市場(chǎng)大勢(shì)近期政策一覽：近期政策一覽： 提高房貸利率提高房貸利率 提高逾期還房貸的罰息水平提高逾期還房貸的罰息水平 關(guān)于規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序嚴(yán)禁非法炒賣房地產(chǎn)的通告關(guān)于規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序嚴(yán)禁非法炒賣房地產(chǎn)的通告 通過(guò)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)公示實(shí)際銷售情況，增加售房進(jìn)度的透明度。通過(guò)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)公示實(shí)際銷售情況，增加售房進(jìn)度的透明度。 5.2、市場(chǎng)直接競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積容積率棟數(shù)與層數(shù)套數(shù)車位數(shù)均價(jià)（元/） 銷售情況一期售完，二期在售兩房60-80（30%）三房116（

6、50%）四房/五房130-160（20%）景億山莊翠鳴居青橙時(shí)代公寓3803.836770.821.781棟8層單身公寓26（50%）36（50%）160_6000-7000咨詢東湖新地帶3462.7155004.481棟19層小戶型250786100少量尾盤在售一房、二房（60）、三房（99）主力戶型及面積旭飛華達(dá)園3370.829680.948.81高層33層 單身公寓29左右9006300碧嶺華庭2期9799.08664946.7833-35售率：70%以上1棟13層1951棟21層中小戶型19794自由領(lǐng)地1319.2520053.6615.2650080%4

7、000（軍產(chǎn)房）70%以上布心主要在售樓盤布心主要在售樓盤價(jià)格基本上在價(jià)格基本上在60006000元元/ /平方米以上，規(guī)模相對(duì)偏小，客戶群與平方米以上，規(guī)模相對(duì)偏小，客戶群與本項(xiàng)目有較大差距。對(duì)比本項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)為羅湖房產(chǎn)證，本項(xiàng)目有較大差距。對(duì)比本項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)為羅湖房產(chǎn)證，周邊大環(huán)境相對(duì)較好，配套較齊全。周邊大環(huán)境相對(duì)較好，配套較齊全。占地面積占地面積總建筑面積總建筑面積總戶數(shù)總戶數(shù)（）（）（）（）（套）（套）桂芳園七期桂芳園七期460001200005462.7360%4300可園2期可園2期16187.454929.674932.831%4300水山緣3期水山緣3期80000

8、1600007001.832%3800信義假日名城4期信義假日名城4期24963740653802.974300合計(jì)合計(jì)167150.4408994.672119樓盤名稱樓盤名稱容積率容積率綠化率綠化率價(jià)格上述四個(gè)項(xiàng)目規(guī)模都較大，臨近本項(xiàng)目，加上地鐵上述四個(gè)項(xiàng)目規(guī)模都較大，臨近本項(xiàng)目，加上地鐵三號(hào)線的規(guī)劃以及撤關(guān)呼聲的高漲，與本項(xiàng)目形成三號(hào)線的規(guī)劃以及撤關(guān)呼聲的高漲，與本項(xiàng)目形成了直接的競(jìng)爭(zhēng)，分流了相當(dāng)一部分關(guān)內(nèi)客戶。了直接的競(jìng)爭(zhēng)，分流了相當(dāng)一部分關(guān)內(nèi)客戶。5.3、客戶調(diào)查、客戶調(diào)查 客戶現(xiàn)居住區(qū)域集中在羅湖，福田及龍崗占有相當(dāng)一部分。客戶現(xiàn)居住區(qū)域集中在羅湖，福田及龍崗占有相當(dāng)一部分?？蛻衄F(xiàn)

9、工作區(qū)域以羅湖為主，但相對(duì)居住區(qū)域比例，福田客戶現(xiàn)工作區(qū)域以羅湖為主，但相對(duì)居住區(qū)域比例，福田 客戶有所上升。此部分客戶對(duì)交通較為敏感。客戶有所上升。此部分客戶對(duì)交通較為敏感?？蛻衄F(xiàn)工作區(qū)域羅湖福田外地注明；以下客戶調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)源于本項(xiàng)目前期成交客戶及近期客戶調(diào)查綜合分析得出注明；以下客戶調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)源于本項(xiàng)目前期成交客戶及近期客戶調(diào)查綜合分析得出客戶區(qū)域統(tǒng)計(jì)68%24%1%3% 3% 1%羅湖及周邊區(qū)域福田南山香港龍崗?fù)獾乜蛻袈殬I(yè)16%12%16%4%12%4%4%4%28%職員自由職業(yè)公職人員公務(wù)員教育者私人企業(yè)主會(huì)計(jì)稅務(wù)人員其他客戶所處行業(yè)17%14%5%9%5%9%14%18%9%制造業(yè)建

10、設(shè)業(yè)金融業(yè)動(dòng)輸業(yè)證券業(yè)批發(fā)業(yè)零售業(yè)服務(wù)業(yè)教師 客戶職業(yè)層面較廣泛，以工薪階層為主，行業(yè)集中在制造及服務(wù)客戶職業(yè)層面較廣泛，以工薪階層為主，行業(yè)集中在制造及服務(wù) 行業(yè)，中高收入行業(yè)如金融、政府等較少。行業(yè)，中高收入行業(yè)如金融、政府等較少?？蛻袅私獾闹饕罏榕笥呀榻B客戶了解的主要渠道為朋友介紹/ /報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告/ /網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)絡(luò)，其他媒介得知信息較少。其他媒介得知信息較少?？蛻粽J(rèn)知途徑統(tǒng)計(jì)69%3%5%6%3%14%朋友介紹報(bào)紙廣告電視路過(guò)電臺(tái)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)常購(gòu)買的報(bào)紙37%18%13%19%8%5%深圳特區(qū)報(bào)南方都市報(bào)深圳晚報(bào)深圳商報(bào)晶報(bào)其他客戶經(jīng)常購(gòu)買的報(bào)紙為主流媒體為特報(bào)客戶經(jīng)常購(gòu)買的報(bào)紙為主流

11、媒體為特報(bào)/ /商報(bào)商報(bào)/ /南都，南都，一些小報(bào)也時(shí)有關(guān)注。一些小報(bào)也時(shí)有關(guān)注?，F(xiàn)在的住宅4%43%53%自建租房公屋買房置業(yè)目的67%4%29%改善住房供退休之用深圳工作尋求居所 客戶原有住宅以租房及公屋為主，相應(yīng)置業(yè)目的以自用居家為主客戶原有住宅以租房及公屋為主，相應(yīng)置業(yè)目的以自用居家為主客戶購(gòu)買戶型統(tǒng)計(jì)3%50%43%3% 1%一房二房三房四房復(fù)式希望住宅面積8%8%13%4%13%8%4%13%16%13%50607075808590100120130客戶置業(yè)需求戶型面積小于客戶置業(yè)需求戶型面積小于7575平方米的占平方米的占33%33%，75-9075-90平方米平方米占占25%2

12、5%，中小戶型仍是客戶主要的選擇目標(biāo)。二房、三房仍是客，中小戶型仍是客戶主要的選擇目標(biāo)。二房、三房仍是客戶主要選擇。戶主要選擇。能夠承受的住宅單價(jià)區(qū)間4%8%36%36%16%2500-30003000-35003500-40004500-50005000-5500 3500-5000 3500-5000元元/ /平方米是客戶主要承受的單價(jià)區(qū)間平方米是客戶主要承受的單價(jià)區(qū)間希望的付款方式13%71%8%8%一次性二成首期三成首期三成以上能夠承受的月供款區(qū)間43%19%33%5%1500-20002000-25002500-30003000-4000 客戶能夠承受的月供款主要在客戶能夠承受的月供

13、款主要在30003000元以下，總體支付能力較弱元以下，總體支付能力較弱 選擇二成首期的客戶占大多數(shù)，客戶居家置業(yè)趨向明顯選擇二成首期的客戶占大多數(shù)，客戶居家置業(yè)趨向明顯. .希望房間裝修的程度32%23%40%5%不裝修簡(jiǎn)裝裝修套餐其他 帶簡(jiǎn)裝及裝修套餐的產(chǎn)品客戶有一定的需求帶簡(jiǎn)裝及裝修套餐的產(chǎn)品客戶有一定的需求希望居住的區(qū)域48%39%9%4%羅湖福田中心區(qū)華僑城深圳以外 客戶置業(yè)選擇區(qū)域集中在羅湖及福田客戶置業(yè)選擇區(qū)域集中在羅湖及福田吸引來(lái)樓盤參觀的原因30%19%19%2%30%價(jià)格面積合適環(huán)境優(yōu)美物業(yè)好成熟大社區(qū)成熟大社區(qū)、環(huán)境優(yōu)美、價(jià)格是吸引客戶主要的原因成熟大社區(qū)、環(huán)境優(yōu)美、價(jià)格

14、是吸引客戶主要的原因5.5、結(jié)論、結(jié)論 市場(chǎng)環(huán)境的改變，要求項(xiàng)目營(yíng)銷須積極開(kāi)拓市場(chǎng)及客戶市場(chǎng)環(huán)境的改變，要求項(xiàng)目營(yíng)銷須積極開(kāi)拓市場(chǎng)及客戶層面。層面。 羅湖同價(jià)位同規(guī)模的項(xiàng)目較少，本項(xiàng)目城市規(guī)模社區(qū)的羅湖同價(jià)位同規(guī)模的項(xiàng)目較少，本項(xiàng)目城市規(guī)模社區(qū)的優(yōu)勢(shì)仍十分明顯，但對(duì)于關(guān)外同類大項(xiàng)目，園林優(yōu)勢(shì)仍十分明顯，但對(duì)于關(guān)外同類大項(xiàng)目，園林/ /配套配套價(jià)格等優(yōu)勢(shì)，而現(xiàn)客戶基本以關(guān)外大社區(qū)進(jìn)行對(duì)比。價(jià)格等優(yōu)勢(shì)，而現(xiàn)客戶基本以關(guān)外大社區(qū)進(jìn)行對(duì)比。 客戶置業(yè)以自用為主，相對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)行價(jià)格，有一定的承客戶置業(yè)以自用為主，相對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)行價(jià)格，有一定的承受力，要求帶裝修的客戶有相當(dāng)一部分。受力，要求帶裝修的客戶有相當(dāng)一

15、部分。 6、回到理想新城、回到社區(qū)、回到根本、回到理想新城、回到社區(qū)、回到根本6.1、回到理想新城、回到理想新城理想新城到底有什么？理想新城到底有什么？房地產(chǎn)發(fā)展的幾個(gè)階段房地產(chǎn)發(fā)展的幾個(gè)階段住房有無(wú)住房有無(wú)面積大小面積大小選擇地點(diǎn)選擇地點(diǎn)配套完善配套完善選擇環(huán)境選擇環(huán)境物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)選擇社區(qū)選擇社區(qū)參與管理參與管理大規(guī)模住區(qū)開(kāi)發(fā)大規(guī)模住區(qū)開(kāi)發(fā)小區(qū)開(kāi)發(fā)小區(qū)開(kāi)發(fā)樓宇開(kāi)發(fā)樓宇開(kāi)發(fā)選擇戶型選擇戶型較好綠化較好綠化居住發(fā)展趨勢(shì)居住發(fā)展趨勢(shì)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的趨勢(shì)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的趨勢(shì)- -超大規(guī)模超大規(guī)?？蛻暨x擇的趨勢(shì)客戶選擇的趨勢(shì)- -精神家園精神家園從理想新城來(lái)講從理想新城來(lái)講從本質(zhì)上講，理想新城是城市大規(guī)模住區(qū)

16、開(kāi)發(fā)，它所提從本質(zhì)上講，理想新城是城市大規(guī)模住區(qū)開(kāi)發(fā)，它所提供的不僅僅是單個(gè)的產(chǎn)品，更是客戶選擇的精神家園。供的不僅僅是單個(gè)的產(chǎn)品，更是客戶選擇的精神家園。從客戶心理來(lái)講從客戶心理來(lái)講4 41 12 23 35 51 1、自我實(shí)現(xiàn)、自我實(shí)現(xiàn)、2 2、自尊需求、自尊需求、3 3、社會(huì)需求、社會(huì)需求4 4、安全需求、安全需求、5 5、生理需求、生理需求從客戶的角度來(lái)講，從客戶的角度來(lái)講，理想新城所能提供給理想新城所能提供給客戶已不僅是對(duì)生理客戶已不僅是對(duì)生理及安全的需求，更是及安全的需求，更是客戶對(duì)于環(huán)境、對(duì)于客戶對(duì)于環(huán)境、對(duì)于服務(wù)的更高層次的自服務(wù)的更高層次的自我及自我及自尊需求尊需求、6.2、

17、回到社區(qū)、回到社區(qū)-社區(qū)發(fā)展的幾個(gè)規(guī)律社區(qū)發(fā)展的幾個(gè)規(guī)律社區(qū)到底應(yīng)該是什么？社區(qū)到底應(yīng)該是什么？1）、可持續(xù)發(fā)展 可持續(xù)發(fā)展取決于各個(gè)社區(qū)利益，需求和文化的獨(dú)特性。可持續(xù)發(fā)展取決于各個(gè)社區(qū)利益，需求和文化的獨(dú)特性。集中包含了整合實(shí)現(xiàn)健全社區(qū)高品質(zhì)生活理念的長(zhǎng)遠(yuǎn)性集中包含了整合實(shí)現(xiàn)健全社區(qū)高品質(zhì)生活理念的長(zhǎng)遠(yuǎn)性系統(tǒng)途徑，反映了經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)問(wèn)題的互動(dòng)與相關(guān)。系統(tǒng)途徑，反映了經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)問(wèn)題的互動(dòng)與相關(guān)。其量指標(biāo)主要體現(xiàn)在對(duì)環(huán)境、對(duì)生活質(zhì)量的要求上。其量指標(biāo)主要體現(xiàn)在對(duì)環(huán)境、對(duì)生活質(zhì)量的要求上。關(guān)鍵詞：社區(qū)感，個(gè)人歸屬感、價(jià)值感。關(guān)鍵詞：社區(qū)感，個(gè)人歸屬感、價(jià)值感。2）、社區(qū)結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)化）、社

18、區(qū)結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)化 任何社區(qū)從空間分布上都是人的集合，是人們的交往空任何社區(qū)從空間分布上都是人的集合，是人們的交往空間，單純注重物質(zhì)形態(tài)的差異及功能結(jié)構(gòu)的純化，單純間，單純注重物質(zhì)形態(tài)的差異及功能結(jié)構(gòu)的純化，單純注重功能分區(qū)及統(tǒng)一的視覺(jué)空間，勢(shì)必破壞社區(qū)的動(dòng)態(tài)注重功能分區(qū)及統(tǒng)一的視覺(jué)空間，勢(shì)必破壞社區(qū)的動(dòng)態(tài)平衡。社區(qū)的發(fā)展必定是多樣化的。平衡。社區(qū)的發(fā)展必定是多樣化的。關(guān)鍵詞：居住的精神內(nèi)涵關(guān)鍵詞：居住的精神內(nèi)涵3）、社區(qū)管理民主化）、社區(qū)管理民主化 運(yùn)用團(tuán)體本身的機(jī)制及能力，提供專業(yè)性的服務(wù)，以運(yùn)用團(tuán)體本身的機(jī)制及能力，提供專業(yè)性的服務(wù)，以滿足不同群體的的特殊要求。滿足不同群體的的特殊要求。關(guān)鍵詞

19、：將關(guān)鍵詞：將“服務(wù)服務(wù)”置于置于“管理管理”之上之上4）、社區(qū)空間鄰里化）、社區(qū)空間鄰里化 維持鄰里社區(qū)的維持鄰里社區(qū)的“共同性共同性”的社會(huì)屬性，具體體的社會(huì)屬性，具體體現(xiàn)在促成社區(qū)鄰里間有效交往的實(shí)現(xiàn)。親密環(huán)境現(xiàn)在促成社區(qū)鄰里間有效交往的實(shí)現(xiàn)。親密環(huán)境的創(chuàng)造需具備的條件應(yīng)有明確的領(lǐng)域范圍和邊界的創(chuàng)造需具備的條件應(yīng)有明確的領(lǐng)域范圍和邊界標(biāo)識(shí)、適量的人數(shù)及人們經(jīng)常接觸的機(jī)會(huì)。標(biāo)識(shí)、適量的人數(shù)及人們經(jīng)常接觸的機(jī)會(huì)。關(guān)鍵詞：創(chuàng)造親密的交往環(huán)境關(guān)鍵詞：創(chuàng)造親密的交往環(huán)境6.3、回到根本、回到根本我們到底能給客戶什么？我們到底能給客戶什么？城市城市-生活成本生活成本-價(jià)值價(jià)值= =PZPZ* *Z+

20、PZ+P（T T）* *G+KG+K（T T）收入收入PZPZ其他商品單價(jià)其他商品單價(jià)Z Z其他商品數(shù)量其他商品數(shù)量P P（T T）距市中心距市中心T T處單位面積的地價(jià)處單位面積的地價(jià)G G住宅占用土地?cái)?shù)量住宅占用土地?cái)?shù)量K K（T T）距離市中心距離市中心T T處的交通費(fèi)用處的交通費(fèi)用根據(jù)根據(jù)“互換論互換論”基本假設(shè)，不比誰(shuí)的空氣更好，不基本假設(shè)，不比誰(shuí)的空氣更好，不比誰(shuí)的公園更大，不比誰(shuí)的價(jià)格更平，只看看居住比誰(shuí)的公園更大，不比誰(shuí)的價(jià)格更平，只看看居住成本和時(shí)間成本，理想新城就更有底氣了。成本和時(shí)間成本，理想新城就更有底氣了。 理想新城理想新城 是城市大社區(qū)，是城市大社區(qū)， 是須在各物質(zhì)

21、及精神內(nèi)涵要素下?tīng)I(yíng)造的人性化、動(dòng)態(tài)化、是須在各物質(zhì)及精神內(nèi)涵要素下?tīng)I(yíng)造的人性化、動(dòng)態(tài)化、 復(fù)合化的社區(qū)，復(fù)合化的社區(qū)， 是能夠提供給客戶直接經(jīng)濟(jì)價(jià)值及間接精神價(jià)值的利益家園。是能夠提供給客戶直接經(jīng)濟(jì)價(jià)值及間接精神價(jià)值的利益家園。由此可見(jiàn)：由此可見(jiàn)：社區(qū)文化社區(qū)文化大社區(qū)的靈魂大社區(qū)的靈魂 充實(shí)提高理想新城城市大社區(qū)的形象及內(nèi)涵是項(xiàng)目核心競(jìng)充實(shí)提高理想新城城市大社區(qū)的形象及內(nèi)涵是項(xiàng)目核心競(jìng) 爭(zhēng)力的組成部分；爭(zhēng)力的組成部分； 完善社區(qū)各項(xiàng)服務(wù)功能、創(chuàng)造優(yōu)美的生存環(huán)境是首要任務(wù)；完善社區(qū)各項(xiàng)服務(wù)功能、創(chuàng)造優(yōu)美的生存環(huán)境是首要任務(wù)； 展示大社區(qū)精神及物質(zhì)價(jià)值是理想新城營(yíng)銷創(chuàng)高的至勝展示大社區(qū)精神及物質(zhì)

22、價(jià)值是理想新城營(yíng)銷創(chuàng)高的至勝 法寶。法寶。對(duì)于理想新城借鑒意義：對(duì)于理想新城借鑒意義：二、理想新城大社區(qū)的形成二、理想新城大社區(qū)的形成1、重新分析理想新城三期、重新分析理想新城三期2、戰(zhàn)略形成圖、戰(zhàn)略形成圖3、站在大社區(qū)的高度、站在大社區(qū)的高度4、站在消費(fèi)者的高度、站在消費(fèi)者的高度5、站在媒體的高度、站在媒體的高度1、重新分析理想新城三期、重新分析理想新城三期產(chǎn)品產(chǎn)品以產(chǎn)品為切入點(diǎn)以產(chǎn)品為切入點(diǎn)以產(chǎn)品及區(qū)域服務(wù)為以產(chǎn)品及區(qū)域服務(wù)為切入點(diǎn)切入點(diǎn)產(chǎn)品及區(qū)域服務(wù)產(chǎn)品及區(qū)域服務(wù)（社區(qū)配套、環(huán)境、交通（社區(qū)配套、環(huán)境、交通 ）以銷售分析為切入點(diǎn)以銷售分析為切入點(diǎn)銷售分析銷售分析1.1、以產(chǎn)品為切入點(diǎn)來(lái)分

23、析、以產(chǎn)品為切入點(diǎn)來(lái)分析 理想新城三期為理想新城的后期產(chǎn)品，產(chǎn)品的性質(zhì)決定了它必須是理想新城三期為理想新城的后期產(chǎn)品，產(chǎn)品的性質(zhì)決定了它必須是 整個(gè)社區(qū)各項(xiàng)價(jià)值的最高體現(xiàn)和再提升。整個(gè)社區(qū)各項(xiàng)價(jià)值的最高體現(xiàn)和再提升。 理想新城三期是小高層，產(chǎn)品屬性決定它的優(yōu)勢(shì)是視野與品位的提升理想新城三期是小高層，產(chǎn)品屬性決定它的優(yōu)勢(shì)是視野與品位的提升 理想新城三期戶型以二房理想新城三期戶型以二房74-7874-78平方米、三房平方米、三房87-9187-91平方米為主力，平方米為主力， 戶型種類較單一。在戶型設(shè)計(jì)上，內(nèi)部創(chuàng)新戶型結(jié)構(gòu)較少，特別北向戶型種類較單一。在戶型設(shè)計(jì)上，內(nèi)部創(chuàng)新戶型結(jié)構(gòu)較少，特別北向

24、單位在現(xiàn)樓階段，對(duì)視及景觀遮擋較為嚴(yán)重。單位在現(xiàn)樓階段，對(duì)視及景觀遮擋較為嚴(yán)重?；ㄕZ(yǔ)坊在產(chǎn)品類別上有較大的提升，但在花語(yǔ)坊在產(chǎn)品類別上有較大的提升，但在內(nèi)部戶型結(jié)構(gòu)上競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。內(nèi)部戶型結(jié)構(gòu)上競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。1.2、以產(chǎn)品及區(qū)域服務(wù)為切入點(diǎn)來(lái)分析、以產(chǎn)品及區(qū)域服務(wù)為切入點(diǎn)來(lái)分析 理想新城三期處于整個(gè)社區(qū)北部，項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃為住宅小區(qū)，但現(xiàn)階段理想新城三期處于整個(gè)社區(qū)北部，項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃為住宅小區(qū)，但現(xiàn)階段 區(qū)容較陳，南向視野由一、二期項(xiàng)目所部分遮擋，景觀受一定影響。區(qū)容較陳，南向視野由一、二期項(xiàng)目所部分遮擋，景觀受一定影響。 理想新城三期入伙為理想新城三期入伙為20052005年中，社區(qū)內(nèi)配套基本到位

25、，能夠滿足居民基年中，社區(qū)內(nèi)配套基本到位，能夠滿足居民基 本需求。本需求。 片區(qū)進(jìn)行初步規(guī)劃，為片區(qū)帶來(lái)一定的機(jī)遇。片區(qū)進(jìn)行初步規(guī)劃，為片區(qū)帶來(lái)一定的機(jī)遇。 金稻田路開(kāi)工建設(shè)，區(qū)內(nèi)交通形象得到提升。金稻田路開(kāi)工建設(shè)，區(qū)內(nèi)交通形象得到提升。社區(qū)環(huán)境已基本形成，社區(qū)氛圍及配套設(shè)置的優(yōu)勢(shì)將是三社區(qū)環(huán)境已基本形成，社區(qū)氛圍及配套設(shè)置的優(yōu)勢(shì)將是三期最可利用的資源。期最可利用的資源。1.4、以營(yíng)銷環(huán)境為切入點(diǎn)來(lái)分析、以營(yíng)銷環(huán)境為切入點(diǎn)來(lái)分析 銷控分析銷控分析 價(jià)格分析價(jià)格分析 銷控分析銷控分析 根據(jù)目前銷售可以看出，客戶選擇點(diǎn)太寬，沒(méi)有形根據(jù)目前銷售可以看出，客戶選擇點(diǎn)太寬，沒(méi)有形成集中熱點(diǎn)戶型。成集中熱

26、點(diǎn)戶型。具體銷控表見(jiàn)附件具體銷控表見(jiàn)附件二期總總量與存量套數(shù)價(jià)格區(qū)間分析二期總總量與存量套數(shù)價(jià)格區(qū)間分析6棟剩下套數(shù)價(jià)格區(qū)間分析76443017603010021320201010203040503100-34003400-37003700-40004000-43004300-46004600-49004900-52005200-55005500-58005800-6100總套數(shù)剩下套數(shù)9棟剩下套數(shù)價(jià)格區(qū)間分析22131109831320230051015202530354000-43004300-46004600-49004900-52005200-55005500-58005800-610

27、0總套數(shù)剩下套數(shù)10棟剩下套數(shù)價(jià)格區(qū)間分析12322929227721031253100051015202530354000-43004300-46004600-49004900-52005200-55005500-58005800-61006100-64006400-6700總套數(shù)剩下套數(shù)11棟剩下套數(shù)價(jià)格區(qū)間分析01340231083203125310010203040504000-43004600-49005200-55005800-6100總套數(shù)剩下套數(shù)三期總套數(shù)與剩下套數(shù)價(jià)格區(qū)間對(duì)比分析三期總套數(shù)與剩下套數(shù)價(jià)格區(qū)間對(duì)比分析12棟剩下套數(shù)價(jià)格區(qū)間分析193811211152680000

28、102030404000-4300 4300-4600 4600-4900 4900-5200 5200-5500 5500-5800總套數(shù)剩下套數(shù)13棟剩下套數(shù)價(jià)格區(qū)間分析049862706002228100000204060801004000-43004300-46004600-49004900-52005200-55005500-58005800-6100套數(shù)剩下套數(shù)14棟剩下套數(shù)價(jià)格區(qū)間分析049944102044723402000204060801004000-43004300-46004600-49004900-52005200-55005500-58005800-6100總套數(shù)剩

29、下套數(shù)6 6、9 9、1010、1111棟存量主要集中在棟存量主要集中在4600-49004600-4900，5500-58005500-5800，5800-5800-61006100，三期存量?jī)r(jià)格區(qū)間主要集中在，三期存量?jī)r(jià)格區(qū)間主要集中在4300-46004300-4600，4600-49004600-4900，3期存量?jī)r(jià)格區(qū)間分析191361917019591207010200501001502002504000-43004300-46004600-49004900-52005200-55005500-5800總套數(shù)剩下套數(shù)6、9、10、11剩下套數(shù)價(jià)格區(qū)間分析76444483106624

30、4231441002212641493000204060801001203100-34003400-37003700-40004000-43004300-46004600-49004900-52005200-55005500-58005800-61006100-64006400-6700總套數(shù)剩下套數(shù)2、戰(zhàn)略形成圖、戰(zhàn)略形成圖優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（劣勢(shì)（W）社區(qū)配套及氛圍形成社區(qū)配套及氛圍形成/準(zhǔn)現(xiàn)樓準(zhǔn)現(xiàn)樓產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力及展示欠佳產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力及展示欠佳/價(jià)格相對(duì)前期有較大提價(jià)格相對(duì)前期有較大提升升機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（O）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)不可內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等宏

31、觀政不可內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等宏觀政策的實(shí)施，使市場(chǎng)同期策的實(shí)施，使市場(chǎng)同期供應(yīng)項(xiàng)目減少，產(chǎn)生一供應(yīng)項(xiàng)目減少，產(chǎn)生一定的市場(chǎng)空檔定的市場(chǎng)空檔/交通改善交通改善打造成熟社區(qū)形象及打造成熟社區(qū)形象及實(shí)在產(chǎn)品的價(jià)值形象。實(shí)在產(chǎn)品的價(jià)值形象。以差異化的產(chǎn)品形象提以差異化的產(chǎn)品形象提升項(xiàng)目及產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)。升項(xiàng)目及產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)。威脅（威脅（T）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減少劣勢(shì)，避免威脅減少劣勢(shì)，避免威脅關(guān)外大盤產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)關(guān)外大盤產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)/關(guān)內(nèi)客戶持幣待購(gòu)心理關(guān)內(nèi)客戶持幣待購(gòu)心理擴(kuò)大客戶層面，發(fā)揮擴(kuò)大客戶層面，發(fā)揮老客戶優(yōu)勢(shì)，積極制老客戶優(yōu)勢(shì)，積極制造熱銷氛圍及營(yíng)銷熱造熱銷氛圍及營(yíng)銷熱點(diǎn)。點(diǎn)。強(qiáng)化產(chǎn)品、社區(qū)展

32、示，強(qiáng)化產(chǎn)品、社區(qū)展示，增強(qiáng)社區(qū)及產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)增強(qiáng)社區(qū)及產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)對(duì)于客戶的印象深化。對(duì)于客戶的印象深化。3、營(yíng)銷戰(zhàn)略總則、營(yíng)銷戰(zhàn)略總則 結(jié)合社區(qū)發(fā)展結(jié)合社區(qū)發(fā)展, ,突出大社區(qū)規(guī)模及花語(yǔ)坊品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，突出大社區(qū)規(guī)模及花語(yǔ)坊品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，以多層面多渠道的營(yíng)銷創(chuàng)新及提升價(jià)值形象取勝以多層面多渠道的營(yíng)銷創(chuàng)新及提升價(jià)值形象取勝4、站在大社區(qū)的高度、站在大社區(qū)的高度主題詞：羅湖生活圈、成熟、品質(zhì)、超大社區(qū)主題詞：羅湖生活圈、成熟、品質(zhì)、超大社區(qū)羅湖生活圈羅湖生活圈2222萬(wàn)平方米超大花園社區(qū)萬(wàn)平方米超大花園社區(qū)羅湖生活圈羅湖生活圈2222萬(wàn)平方米成熟品質(zhì)超大花園社區(qū)萬(wàn)平方米成熟品質(zhì)超大花園社區(qū)綜合分析，理想新

33、城三期應(yīng)在整體定位下的價(jià)值延展為核綜合分析，理想新城三期應(yīng)在整體定位下的價(jià)值延展為核心，同時(shí)發(fā)揮整體與局部的優(yōu)勢(shì)。心，同時(shí)發(fā)揮整體與局部的優(yōu)勢(shì)。5、站在消費(fèi)者的高度、站在消費(fèi)者的高度游離、偶得客戶游離、偶得客戶核心客戶核心客戶布心本地、草埔客戶等羅湖客戶布心本地、草埔客戶等羅湖客戶深圳市內(nèi)區(qū)域客戶深圳市內(nèi)區(qū)域客戶主力客戶主力客戶游離、偶得客戶游離、偶得客戶 香港客戶、深圳其他區(qū)域客戶香港客戶、深圳其他區(qū)域客戶內(nèi)地其他區(qū)域客戶內(nèi)地其他區(qū)域客戶6、媒體重新對(duì)理想新城、媒體重新對(duì)理想新城大社區(qū)大社區(qū) 大自然大自然 大家庭大家庭 大配套大配套 大景觀大景觀 大有好處大有好處住在城市里住在城市里 住在風(fēng)

34、景里住在風(fēng)景里 住在健康里住在健康里 住在品質(zhì)里住在品質(zhì)里三、營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略及實(shí)施營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略及實(shí)施1 1、營(yíng)銷推廣總戰(zhàn)略、營(yíng)銷推廣總戰(zhàn)略2 2、營(yíng)銷分戰(zhàn)略、營(yíng)銷分戰(zhàn)略3 3、營(yíng)銷分戰(zhàn)略實(shí)施、營(yíng)銷分戰(zhàn)略實(shí)施4 4、營(yíng)銷階段安排、營(yíng)銷階段安排1 1、營(yíng)銷推廣總戰(zhàn)略、營(yíng)銷推廣總戰(zhàn)略 理想新城大社區(qū)氛圍營(yíng)造；理想新城大社區(qū)氛圍營(yíng)造； 強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)及現(xiàn)場(chǎng)展示；強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)及現(xiàn)場(chǎng)展示； 售賣熱點(diǎn)氣氛形成；售賣熱點(diǎn)氣氛形成； 以點(diǎn)帶面的對(duì)外宣傳渠道建設(shè)；以點(diǎn)帶面的對(duì)外宣傳渠道建設(shè)； 靈活多變的促銷措施；靈活多變的促銷措施； 多層面的客戶拓展。多層面的客戶拓展。再創(chuàng)新高再創(chuàng)新高借東風(fēng)，練內(nèi)功；組合拳連環(huán)重?fù)艚?/p>

35、東風(fēng)，練內(nèi)功；組合拳連環(huán)重?fù)? 2、營(yíng)銷分戰(zhàn)略、營(yíng)銷分戰(zhàn)略總戰(zhàn)略總戰(zhàn)略 產(chǎn)品改進(jìn)產(chǎn)品改進(jìn)價(jià)值提升價(jià)值提升分戰(zhàn)略分戰(zhàn)略價(jià)值體驗(yàn)價(jià)值體驗(yàn)形象重立形象重立園林園林交通解決交通解決配套引進(jìn)配套引進(jìn)物管提升物管提升借東風(fēng)借東風(fēng)練內(nèi)功練內(nèi)功組合拳連環(huán)組合拳連環(huán)總戰(zhàn)略總戰(zhàn)略分戰(zhàn)略分戰(zhàn)略組合拳組合拳連環(huán)重?fù)暨B環(huán)重?fù)魻I(yíng)銷三步，步步為贏營(yíng)銷三步，步步為贏營(yíng)銷渠道的拓寬營(yíng)銷渠道的拓寬現(xiàn)場(chǎng)價(jià)值提升現(xiàn)場(chǎng)價(jià)值提升靈活多變的促銷措施靈活多變的促銷措施3.13.1、價(jià)值提升、價(jià)值提升3 3、營(yíng)銷分戰(zhàn)略實(shí)施、營(yíng)銷分戰(zhàn)略實(shí)施3.1.13.1.1、價(jià)值形象重立、價(jià)值形象重立 用現(xiàn)場(chǎng)較有說(shuō)服力的實(shí)景實(shí)實(shí)在在的打用現(xiàn)場(chǎng)較有說(shuō)服力的實(shí)景

36、實(shí)實(shí)在在的打動(dòng)客戶，塑造品質(zhì)成熟超大社區(qū)形象。動(dòng)客戶，塑造品質(zhì)成熟超大社區(qū)形象。3.23.2、價(jià)值體驗(yàn)、價(jià)值體驗(yàn)用較有說(shuō)服力及美觀的用較有說(shuō)服力及美觀的展示大力渲染片區(qū)規(guī)劃展示大力渲染片區(qū)規(guī)劃利好及前景，突出項(xiàng)目利好及前景，突出項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值。的區(qū)位價(jià)值。3.2.13.2.1 區(qū)域規(guī)劃展示區(qū)域規(guī)劃展示將原會(huì)所內(nèi)部設(shè)施如將原會(huì)所內(nèi)部設(shè)施如健身室等各項(xiàng)設(shè)施正式啟用，并增設(shè)美容及康體健身室等各項(xiàng)設(shè)施正式啟用，并增設(shè)美容及康體SPASPA設(shè)施提升會(huì)所檔次。以此作為社區(qū)的核心交往區(qū)域及品質(zhì)展示區(qū)域。設(shè)施提升會(huì)所檔次。以此作為社區(qū)的核心交往區(qū)域及品質(zhì)展示區(qū)域。3.2.23.2.2、會(huì)所使用及展示、會(huì)所使用

37、及展示在園林內(nèi)部加大花卉種植，建立豐富的園林色彩。并與相關(guān)公共在園林內(nèi)部加大花卉種植，建立豐富的園林色彩。并與相關(guān)公共設(shè)施的配合，讓客戶有真實(shí)的花語(yǔ)感受。設(shè)施的配合，讓客戶有真實(shí)的花語(yǔ)感受。3.2.33.2.3、園林著色、園林著色3.2.43.2.4、樣板房?jī)r(jià)值展示、樣板房?jī)r(jià)值展示加大樣板房?jī)?nèi)部燈光及配件的補(bǔ)充，讓客戶有心動(dòng)的加大樣板房?jī)?nèi)部燈光及配件的補(bǔ)充，讓客戶有心動(dòng)的生活情景想象。生活情景想象。3.2.53.2.5、交通解決住戶專車、交通解決住戶專車設(shè)置住戶專車，解決住戶的出行問(wèn)題；在銷售期間作設(shè)置住戶專車，解決住戶的出行問(wèn)題；在銷售期間作為服務(wù)專車，負(fù)責(zé)接送客戶為服務(wù)專車，負(fù)責(zé)接送客戶,

38、 ,根據(jù)客戶工作區(qū)域可設(shè)立根據(jù)客戶工作區(qū)域可設(shè)立兩條線路：理想新城兩條線路：理想新城- -火車站，理想新城火車站，理想新城- -上海賓館，上海賓館，以拓展客戶區(qū)域。以拓展客戶區(qū)域。3.2.63.2.6、物業(yè)管理提升、物業(yè)管理提升形象專業(yè)、服務(wù)內(nèi)容豐富的物業(yè)管理展示，加大形象專業(yè)、服務(wù)內(nèi)容豐富的物業(yè)管理展示，加大安全展示力度，將安全防衛(wèi)系統(tǒng)進(jìn)行展示及說(shuō)明安全展示力度，將安全防衛(wèi)系統(tǒng)進(jìn)行展示及說(shuō)明3.2.73.2.7、幼兒園投入使用、幼兒園投入使用加快幼兒園使用的進(jìn)度，解決業(yè)主實(shí)際的教育需求，加快幼兒園使用的進(jìn)度，解決業(yè)主實(shí)際的教育需求，增設(shè)社區(qū)保健中心服務(wù)或在會(huì)所引入藥店，解決業(yè)主增設(shè)社區(qū)保健中

39、心服務(wù)或在會(huì)所引入藥店，解決業(yè)主基本醫(yī)療問(wèn)題?；踞t(yī)療問(wèn)題。3.3.13.3.1 、營(yíng)銷渠道的拓寬、營(yíng)銷渠道的拓寬總體思路總體思路 由于現(xiàn)場(chǎng)上門量較少，所以本期宣傳推由于現(xiàn)場(chǎng)上門量較少，所以本期宣傳推廣應(yīng)該重點(diǎn)在于客戶群的挖掘和聚集人氣。所廣應(yīng)該重點(diǎn)在于客戶群的挖掘和聚集人氣。所以，我們建議在宣傳推廣中以以，我們建議在宣傳推廣中以報(bào)紙報(bào)紙+ +戶外廣告牌戶外廣告牌+ +外展場(chǎng)外展場(chǎng)+ +直銷直銷+ +活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷+ +外銷外銷的多渠道方式以的多渠道方式以點(diǎn)帶面，以內(nèi)促外來(lái)拓寬宣傳渠道，挖掘客戶，點(diǎn)帶面，以內(nèi)促外來(lái)拓寬宣傳渠道，挖掘客戶，聚集人氣。聚集人氣。根據(jù)本項(xiàng)目車行幅射范園及客根據(jù)本項(xiàng)

40、目車行幅射范園及客戶聚集區(qū)域，我們建議在車行戶聚集區(qū)域，我們建議在車行主要交匯處設(shè)置戶外廣告牌及主要交匯處設(shè)置戶外廣告牌及導(dǎo)示牌，具體位置由左圖所示。導(dǎo)示牌，具體位置由左圖所示。廣告牌及導(dǎo)示牌廣告牌及導(dǎo)示牌戶外廣告牌戶外廣告牌本項(xiàng)目本項(xiàng)目戶外導(dǎo)示牌戶外導(dǎo)示牌布吉關(guān)口布吉關(guān)口文錦路文錦路火車站火車站布心路布心路東昌路東昌路金稻田路金稻田路外展場(chǎng)外展場(chǎng)在布心彩世界、東門太陽(yáng)在布心彩世界、東門太陽(yáng)廣場(chǎng)、羅湖區(qū)委沃爾瑪設(shè)廣場(chǎng)、羅湖區(qū)委沃爾瑪設(shè)置外展場(chǎng)，鞏固羅湖客戶，置外展場(chǎng)，鞏固羅湖客戶，增加羅湖客戶的滲透力。增加羅湖客戶的滲透力。在選擇方式上可選擇巡展在選擇方式上可選擇巡展公司，分時(shí)間區(qū)間的進(jìn)行公司

41、，分時(shí)間區(qū)間的進(jìn)行展銷活動(dòng)。展銷活動(dòng)。在展銷內(nèi)容上，可以以小在展銷內(nèi)容上，可以以小禮品及咖啡贈(zèng)券形式吸引禮品及咖啡贈(zèng)券形式吸引上門客戶上門客戶彩世界彩世界東門太陽(yáng)廣場(chǎng)東門太陽(yáng)廣場(chǎng)羅湖區(qū)委沃羅湖區(qū)委沃爾瑪爾瑪點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷根據(jù)市場(chǎng)宣傳推廣效果根據(jù)市場(chǎng)宣傳推廣效果的反映，直郵和短消息的反映，直郵和短消息仍是比較有效的推廣方仍是比較有效的推廣方式，主要覆蓋地區(qū)為項(xiàng)式，主要覆蓋地區(qū)為項(xiàng)目周邊區(qū)域。目周邊區(qū)域。本項(xiàng)目本項(xiàng)目活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)組織，通過(guò)密根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)組織，通過(guò)密集的活動(dòng)營(yíng)銷，吸引客戶上門，集的活動(dòng)營(yíng)銷，吸引客戶上門，聚集人氣。聚集人氣。 “四月裝飾作品大賽四月裝飾作

42、品大賽” “五月真情回饋月五月真情回饋月”“六月夏日激情月六月夏日激情月”本階段深港兩地銷售總體策略本階段深港兩地銷售總體策略 運(yùn)用外銷帶動(dòng)內(nèi)銷，以內(nèi)銷集聚人流造成搶購(gòu)運(yùn)用外銷帶動(dòng)內(nèi)銷，以內(nèi)銷集聚人流造成搶購(gòu)熱銷狀況，以外銷促成樓盤一炮而紅，短期內(nèi)成為熱銷狀況，以外銷促成樓盤一炮而紅，短期內(nèi)成為市場(chǎng)注目的焦點(diǎn)所在。市場(chǎng)注目的焦點(diǎn)所在。內(nèi)外銷兼并，先現(xiàn)場(chǎng)展示，后香港外銷，內(nèi)外銷結(jié)合共同促進(jìn)內(nèi)外銷兼并，先現(xiàn)場(chǎng)展示，后香港外銷，內(nèi)外銷結(jié)合共同促進(jìn)外銷推廣外銷推廣外銷外銷5 5月月1 1日以前日以前 5.1 5.15.155.15 5.15 5.156.30 76.30 7月后月后銷售節(jié)奏的劃分推廣計(jì)

43、劃銷售節(jié)奏的劃分推廣計(jì)劃 鋪墊鋪墊 引爆引爆 高潮高潮 收尾收尾記者專訪團(tuán)記者專訪團(tuán)新聞稿宣傳新聞稿宣傳香港銀行聯(lián)動(dòng)香港銀行聯(lián)動(dòng)深港火車插卡深港火車插卡“貴賓推介貴賓推介”計(jì)計(jì)劃劃電視及報(bào)紙廣告電視及報(bào)紙廣告（電視廣告、雜志、專（電視廣告、雜志、專題報(bào)道）題報(bào)道）新聞稿宣傳新聞稿宣傳宣傳單張屋村投遞宣傳單張屋村投遞深港火車插卡深港火車插卡周末看樓直通車周末看樓直通車雜志及專業(yè)團(tuán)體雜志及專業(yè)團(tuán)體 定向推廣定向推廣香港展銷會(huì)香港展銷會(huì)周末看樓直通車周末看樓直通車羅湖口岸廣告牌羅湖口岸廣告牌深港火車插卡深港火車插卡費(fèi)用安排費(fèi)用安排 5 5月月1 1日以前日以前 5.1 5.15.155.15 5.1

44、5 5.156.30 76.30 7月月鋪墊鋪墊 引爆引爆 高潮高潮 持續(xù)持續(xù) 收尾收尾羅湖口岸羅湖口岸廣告牌廣告牌火車插卡火車插卡記者專訪團(tuán)記者專訪團(tuán)電視制作播放電視制作播放看樓直通車看樓直通車香港展銷會(huì)、香港展銷會(huì)、合計(jì)合計(jì)單張屋村投遞單張屋村投遞2626萬(wàn)萬(wàn)合計(jì)合計(jì)4 4萬(wàn)萬(wàn)3535萬(wàn)萬(wàn)4 4萬(wàn)萬(wàn)1616萬(wàn)萬(wàn)報(bào)紙推廣報(bào)紙推廣6.56.5萬(wàn)萬(wàn)6.56.5萬(wàn)萬(wàn)6.56.5萬(wàn)萬(wàn)8.78.7萬(wàn)萬(wàn)8.78.7萬(wàn)萬(wàn)8.78.7萬(wàn)萬(wàn)2 2萬(wàn)萬(wàn)2 2萬(wàn)萬(wàn)2 2萬(wàn)萬(wàn)2 2萬(wàn)萬(wàn)2 2萬(wàn)萬(wàn)2 2萬(wàn)萬(wàn)2 2萬(wàn)萬(wàn)3 3萬(wàn)萬(wàn)3 3萬(wàn)萬(wàn)3 3萬(wàn)萬(wàn)8 8萬(wàn)萬(wàn)2020萬(wàn)萬(wàn)2020萬(wàn)萬(wàn)8.78.7萬(wàn)萬(wàn)6.56.5萬(wàn)萬(wàn)2 2

45、萬(wàn)萬(wàn)3 3萬(wàn)萬(wàn)2 2萬(wàn)萬(wàn)2 2萬(wàn)萬(wàn)2 2萬(wàn)萬(wàn)2 2萬(wàn)萬(wàn)2020萬(wàn)萬(wàn)2525萬(wàn)萬(wàn)2020萬(wàn)萬(wàn)1212萬(wàn)萬(wàn)7070萬(wàn)萬(wàn)6868萬(wàn)萬(wàn)235235萬(wàn)萬(wàn)1515萬(wàn)萬(wàn)1919萬(wàn)萬(wàn)8080萬(wàn)萬(wàn)7070萬(wàn)萬(wàn)制作費(fèi)用制作費(fèi)用2020萬(wàn)萬(wàn)1010萬(wàn)萬(wàn)8 8月后月后3535萬(wàn)萬(wàn)“貴賓推介計(jì)劃貴賓推介計(jì)劃” 建議實(shí)行建議實(shí)行“貴賓推介計(jì)劃貴賓推介計(jì)劃”，凡收到發(fā)展商或德思勤，凡收到發(fā)展商或德思勤發(fā)出宣傳單張發(fā)出宣傳單張/ /邀請(qǐng)函之客戶即可參加該計(jì)劃。貴賓客戶邀請(qǐng)函之客戶即可參加該計(jì)劃。貴賓客戶成交可獲發(fā)展商送出成交可獲發(fā)展商送出“理想利是理想利是”￥30003000元。即使貴賓客元。即使貴賓客戶不認(rèn)購(gòu)單位，但成功介

46、紹朋友認(rèn)購(gòu)，則貴賓客戶仍可獲戶不認(rèn)購(gòu)單位，但成功介紹朋友認(rèn)購(gòu)，則貴賓客戶仍可獲“介紹獎(jiǎng)金介紹獎(jiǎng)金”￥10001000，而買家亦可獲，而買家亦可獲“介紹獎(jiǎng)介紹獎(jiǎng)金金”￥10001000 。 1 1“帶裝修標(biāo)準(zhǔn)帶裝修標(biāo)準(zhǔn)”考慮到深港客戶的不同要求及品味，建議住宅單位應(yīng)具備考慮到深港客戶的不同要求及品味，建議住宅單位應(yīng)具備“清水房清水房”（無(wú)裝修）及（無(wú)裝修）及“精裝修精裝修”兩種交樓標(biāo)準(zhǔn)供客戶兩種交樓標(biāo)準(zhǔn)供客戶選擇，并體現(xiàn)于價(jià)目表上的選擇，并體現(xiàn)于價(jià)目表上的“超值價(jià)超值價(jià)”及及“精裝價(jià)精裝價(jià)”。同。同時(shí)可以提供裝修套餐供客戶選擇，并注明用料標(biāo)準(zhǔn)與價(jià)格時(shí)可以提供裝修套餐供客戶選擇，并注明用料標(biāo)準(zhǔn)與價(jià)

47、格標(biāo)準(zhǔn)?？捎?jì)算進(jìn)樓價(jià)一起向銀行按揭。標(biāo)準(zhǔn)?？捎?jì)算進(jìn)樓價(jià)一起向銀行按揭。 3.3.23.3.2、現(xiàn)場(chǎng)價(jià)值提升、現(xiàn)場(chǎng)價(jià)值提升售售樓樓處處會(huì)所會(huì)所樣板房樣板房停車點(diǎn)停車點(diǎn)幼兒園幼兒園園林園林園林園林客戶行客戶行走路線走路線主要展主要展示區(qū)域示區(qū)域用電瓶車接送上門客戶參觀社區(qū)，最大化突出社區(qū)規(guī)模、用電瓶車接送上門客戶參觀社區(qū)，最大化突出社區(qū)規(guī)模、成熟、景觀及配套優(yōu)勢(shì)。成熟、景觀及配套優(yōu)勢(shì)?？礃峭ǖ缆肪€看樓通道路線理想新城理想新城用符合樓盤氣質(zhì)的自用符合樓盤氣質(zhì)的自然特點(diǎn)的入口包裝突然特點(diǎn)的入口包裝突出項(xiàng)目的昭示性。出項(xiàng)目的昭示性。售樓處售樓處-門口門口引入老樹(shù)咖啡，用美食與紅酒來(lái)體現(xiàn)細(xì)致高雅的服務(wù)精神

48、，并引入老樹(shù)咖啡，用美食與紅酒來(lái)體現(xiàn)細(xì)致高雅的服務(wù)精神，并提供給客戶與銷售人員之間融洽的洽談氣氛。提供給客戶與銷售人員之間融洽的洽談氣氛。設(shè)置咖啡、美食室設(shè)置咖啡、美食室售樓處售樓處-內(nèi)部?jī)?nèi)部以樓體條幅的形式加強(qiáng)社區(qū)主要賣點(diǎn)的宣傳，以樓體條幅的形式加強(qiáng)社區(qū)主要賣點(diǎn)的宣傳，給客戶強(qiáng)烈的印象加深。給客戶強(qiáng)烈的印象加深。樓體條幅樓體條幅燈燈桿桿旗旗準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)樓樓發(fā)發(fā)售售超超大大園園林林羅羅湖湖生生活活圈圈區(qū)區(qū)罕罕有有2222萬(wàn)萬(wàn)平平米米規(guī)規(guī)模模社社區(qū)區(qū)樓內(nèi)看樓通道樓內(nèi)看樓通道以較為整潔美觀的看樓通道再次深化項(xiàng)目形象及以較為整潔美觀的看樓通道再次深化項(xiàng)目形象及主要賣點(diǎn)。主要賣點(diǎn)。在公共空間增加小品及電梯

49、在公共空間增加小品及電梯包裝展示包裝展示用實(shí)景氣氛打造高用實(shí)景氣氛打造高品質(zhì)未來(lái)生活，并以此區(qū)別前期項(xiàng)目產(chǎn)品。品質(zhì)未來(lái)生活，并以此區(qū)別前期項(xiàng)目產(chǎn)品。公共空間及電梯間公共空間及電梯間價(jià)格銷控價(jià)格銷控 將二期存量單位全部推出，以價(jià)格銷控形成內(nèi)部差異及引導(dǎo)將二期存量單位全部推出，以價(jià)格銷控形成內(nèi)部差異及引導(dǎo) 手法。手法。（具體實(shí)施方法：將二期存量單位在折實(shí)均價(jià)基本不變的情況下，取（具體實(shí)施方法：將二期存量單位在折實(shí)均價(jià)基本不變的情況下，取50%50%單單 位進(jìn)行上漲位進(jìn)行上漲1%1%，其它單位下調(diào)，其它單位下調(diào)1%1%，并設(shè)置兩款裝修套餐，拉開(kāi)存量產(chǎn)品差距，并設(shè)置兩款裝修套餐，拉開(kāi)存量產(chǎn)品差距，迅速消化二期存量產(chǎn)品）迅速消化二期存量產(chǎn)品） 當(dāng)二期存量產(chǎn)品消化達(dá)當(dāng)二期存量產(chǎn)品消化達(dá) 50-60% 50-60%，現(xiàn)場(chǎng)展示較為充分時(shí)，對(duì)三，現(xiàn)場(chǎng)展示較為充分時(shí)，對(duì)三 期產(chǎn)品以同樣方式進(jìn)行價(jià)格銷控并配合現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)促銷手段。期產(chǎn)品以同樣方式進(jìn)行價(jià)格銷控并配合現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)促銷手段。3.3.33.3.3、靈活多變的促銷措施、靈活多變的促銷措施內(nèi)銷宣傳推廣計(jì)劃及費(fèi)用估計(jì)內(nèi)銷宣傳推廣計(jì)劃及費(fèi)用估計(jì) 廣告牌廣告牌網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)外展場(chǎng)外展場(chǎng)直直 郵郵營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)合計(jì)合計(jì)現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝3030萬(wàn)萬(wàn)3030萬(wàn)萬(wàn)1515萬(wàn)萬(wàn)4848萬(wàn)萬(wàn)1717萬(wàn)萬(wàn)報(bào)紙推廣報(bào)紙推廣5 5萬(wàn)萬(wàn)5 5萬(wàn)萬(wàn)