如何在片區(qū)現(xiàn)有高端開發(fā)平臺上,突破市場平均消化速度,實(shí)現(xiàn)快速走量

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。如何在片區(qū)現(xiàn)有高端開發(fā)平如何在片區(qū)現(xiàn)有高端開發(fā)平臺上，突破市場平均消化速臺上，突破市場平均消化速度，實(shí)現(xiàn)快速走量度，實(shí)現(xiàn)快速走量本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2如何在北海甸現(xiàn)有高端開發(fā)平臺上，突破海口市場的如何在北海甸現(xiàn)有高端開發(fā)平臺上，突破?？谑袌龅钠骄俣龋_(dá)成本項(xiàng)目的快速走量目標(biāo)？平均消化速度，達(dá)成本項(xiàng)目的快速走量目標(biāo)？市場競爭格局市場競爭格局市場機(jī)會挖掘市場機(jī)會挖掘區(qū)域競爭分析產(chǎn)品競爭分析區(qū)域機(jī)會挖掘產(chǎn)品機(jī)會挖掘本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3快速走量機(jī)會挖掘快速走量機(jī)會挖掘u市場競爭格局；u市場機(jī)會挖掘本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4快速走量機(jī)會挖掘快速走量機(jī)會挖掘u市

2、場競爭格局；l區(qū)域競爭分析；l產(chǎn)品競爭分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5?？谀男┌鍓K具備項(xiàng)目開發(fā)在片區(qū)高價格?？谀男┌鍓K具備項(xiàng)目開發(fā)在片區(qū)高價格的平臺上實(shí)現(xiàn)快速銷售的能力？的平臺上實(shí)現(xiàn)快速銷售的能力？西海岸西海岸海甸島海甸島國國貿(mào)貿(mào)南海大道南海大道東東海海岸岸濱濱江江板板塊塊西海岸西海岸中紫園、城市海中紫園、城市海岸等均實(shí)現(xiàn)片區(qū)內(nèi)同類岸等均實(shí)現(xiàn)片區(qū)內(nèi)同類項(xiàng)目高價格與銷售速度項(xiàng)目高價格與銷售速度海甸島海甸島中江南城、中江南城、榮域均實(shí)現(xiàn)兩個目榮域均實(shí)現(xiàn)兩個目標(biāo)標(biāo)國貿(mào)國貿(mào)片區(qū)海岸片區(qū)海岸1號、號、金碧文華符合金碧文華符合注：“片區(qū)內(nèi)高價格”需屬?？诟髌瑓^(qū)市場同類產(chǎn)品高價格區(qū)間東海岸海藍(lán)椰風(fēng)別東海岸海藍(lán)椰風(fēng)

3、別墅消化速度相對慢，墅消化速度相對慢，不符合不符合南海大道片區(qū)價格南海大道片區(qū)價格相對低，不符合相對低，不符合濱江板塊為新興板濱江板塊為新興板塊，價格層級相對塊，價格層級相對低，不符合低，不符合西海岸，西海岸，是?？诟邫n樓盤、別墅聚集地，是以海濱生活海濱生活為代表的高尚住宅區(qū)為代表的高尚住宅區(qū)；國貿(mào)，國貿(mào)，幾大高檔樓盤強(qiáng)化了其成為?？诤？贑BDCBD商務(wù)生活商務(wù)生活中心中心的概念；海甸島，海甸島，依憑天然的良好環(huán)境，逐漸形成海濱生態(tài)人海濱生態(tài)人居概念居概念板塊；南海板塊，南海板塊，隨著幾大交通要道的貫通，形成?？谥挟a(chǎn)海口中產(chǎn)階級生活住宅區(qū)。階級生活住宅區(qū)。海口各板塊功能定位?？诟靼鍓K功能定位本

4、報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6北海甸：宜居、高尚生活區(qū)，相對成熟配套北海甸：宜居、高尚生活區(qū)，相對成熟配套西海岸：度假區(qū)、富人區(qū)，配套不成熟西海岸：度假區(qū)、富人區(qū)，配套不成熟片區(qū)片區(qū)西海岸西海岸北海甸北海甸優(yōu)勢競爭優(yōu)勢競爭l整體規(guī)劃好整體規(guī)劃好，海口一級海景資源；l未來市政府將搬遷至此；l目前已形成成熟休閑度假氛圍，成為?？谌斯J(rèn)的富人區(qū)l擁有海口二級海景，江海交匯；l沿海規(guī)劃核心濱海沿海規(guī)劃核心濱海區(qū)、白沙門生態(tài)公園，規(guī)劃較好，本項(xiàng)目位于白沙門休閑居住區(qū)；l距離城市中心區(qū)較近，適宜居住，鬧中取靜；l片區(qū)內(nèi)有海南大學(xué)等，文教配套充裕劣勢對比劣勢對比l生活配套目前尚不完善，整體配套整體配套形成需要形成需要

5、3 35 5年時間年時間l地勢低，尤其對于?？诒就寥丝剐暂^大；l本項(xiàng)目所在北海甸配套尚不完善項(xiàng)目所在北海甸配套尚不完善價格對比價格對比800010000元/M250007000元/M2主力戶型主力戶型公寓主要是兩房和三房，比列6:4；獨(dú)棟、聯(lián)排別墅公寓兩房、三房，尤以兩房為主；別墅客群構(gòu)成客群構(gòu)成島外客戶占70%，其他30%以新移民為主，屬高端客戶群島外：新移民：本地 = 5：3：2，屬中高端客戶群代表性樓盤代表性樓盤長信海岸水城、紫園、城市海岸、浪琴灣等江南城、榮域、海語印象、世紀(jì)海岸客戶特征及客戶特征及發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢高端的新海口人高端的新海口人置業(yè)西海岸有增加的趨勢，更多是由于他們希望身

6、份的被認(rèn)同西海岸配套的極不完善擋住了部分高端新?？谌宋骱０杜涮椎臉O不完善擋住了部分高端新?？谌?，他們購買力較強(qiáng)，但看重生活配套；島外養(yǎng)老、短期度假客戶島外養(yǎng)老、短期度假客戶注重海景，隨著西海岸一線海景的開發(fā)完畢，海甸島可能吸引該部分客戶綜合打分綜合打分規(guī)劃利好，度假區(qū)、富人區(qū)、配套規(guī)劃利好，度假區(qū)、富人區(qū)、配套不成熟不成熟規(guī)劃利好，宜居、高尚生活區(qū)、配套相對成熟規(guī)劃利好，宜居、高尚生活區(qū)、配套相對成熟20082008年下半年，長信海年下半年，長信海岸水城第五組團(tuán)、城市海岸水城第五組團(tuán)、城市海岸二期、星茂岸二期、星茂100100多畝的多畝的小盤（瓊珠生態(tài)花園）、小盤（瓊珠生態(tài)花園）、未來海岸、藍(lán)

7、城未來海岸、藍(lán)城1 1號、龍?zhí)枴埵麨?、比華利山莊二期將墅灣、比華利山莊二期將推出，競爭比較激烈推出，競爭比較激烈力方房地產(chǎn)霍經(jīng)理訪談力方房地產(chǎn)霍經(jīng)理訪談相比西海岸，北海甸宜居生活吸引了大批自住需求的新?？谌耍瑫r由于島相比西海岸，北海甸宜居生活吸引了大批自住需求的新?？谌?，同時由于島外客戶購房的盲目性以及對海資源的重視，他們也可能被海甸島所吸引外客戶購房的盲目性以及對海資源的重視，他們也可能被海甸島所吸引 去看過海岸水城、西海去看過海岸水城、西海岸高爾夫別墅，但是感覺岸高爾夫別墅，但是感覺太寂寞，買菜、交通都不太寂寞，買菜、交通都不方便，所以沒有購買；喜方便，所以沒有購買；喜歡住在海甸島，是

8、新開發(fā)歡住在海甸島，是新開發(fā)區(qū)域，人員素質(zhì)都很高區(qū)域，人員素質(zhì)都很高濱海華庭業(yè)主劉女士濱海華庭業(yè)主劉女士北海甸與西海岸北海甸與西海岸區(qū)域價值對比區(qū)域價值對比本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7紫園紫園：西海岸規(guī)模最大，西海岸規(guī)模最大，中小戶型最多，中小戶型最多，以文化為載以文化為載體的體的度假配套度假配套突破西海岸配套普遍不足的現(xiàn)狀突破西海岸配套普遍不足的現(xiàn)狀 戶型戶型樓盤樓盤一房一房二房二房一二一二房總房總套數(shù)套數(shù)比比均價均價（元）（元）總價總價（萬（萬元）元）建面建面套數(shù)套數(shù)比比建面建面套數(shù)套數(shù)比比陽光西海岸（公寓）-98，106，10940%40%40%7500-1300075-130觀讕公寓-100

9、，117，13025%25%25%5600-600060-80紫園706%91，92，9448%54%54%600040-60菩提樹（小高層）61-683%84-86，94-97，106，10863%66%66%600040-65凱撒豪庭62，8220%87，9825%45%45%800050-80城市海岸（公寓)60，638%8812%20%20%58006500 35-60浪琴灣（公寓）6337%87，93-9940%77%77%9000-1200070-110產(chǎn)品差異化定位產(chǎn)品差異化定位：紫園是西海岸規(guī)模最大的樓盤，小戶型產(chǎn)品在西海岸供應(yīng)量最大；差異化文化內(nèi)涵與度假配差異化文化內(nèi)涵與度假

10、配套套：占地1.2萬平米的以文化為載體的齊全度假配套，突破西海岸配套普遍不足的現(xiàn)狀紫園快速銷售核心點(diǎn)提煉紫園快速銷售核心點(diǎn)提煉西海岸快銷樓盤西海岸快銷樓盤p33萬平米建面，西海岸規(guī)模最大；p12000平米休閑商業(yè)中心西海岸最大；p1200平米的恩祥藝術(shù)館；p以藝術(shù)家名字命名的萬平米美林運(yùn)動公園是西海岸最大的運(yùn)動場所 恩祥藝術(shù)館本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。82007年9月2008年2月2008年10月2007年12月2008年5月80007000600050004000紫園第一批紫園第一批0808年年1 1月內(nèi)部月內(nèi)部認(rèn)籌認(rèn)籌價格價格：48905000元/平米，高于片區(qū)同類產(chǎn)品消化速度消化速度：3個月銷

11、售完7、10、11棟200多套原因解析原因解析：區(qū)域產(chǎn)品差異區(qū)域產(chǎn)品差異化，迅速占領(lǐng)市場化，迅速占領(lǐng)市場紫園第二批紫園第二批0808年年3 3月底內(nèi)部認(rèn)月底內(nèi)部認(rèn)籌籌價格價格：51005200元/平米消化速度消化速度：1個半月銷售完9棟50多套原因解析原因解析：文化營銷差異化，文化營銷差異化，賦予產(chǎn)品文化內(nèi)涵賦予產(chǎn)品文化內(nèi)涵紫園紫園0808年年5 5月月1717日一期開盤日一期開盤價格價格：6500元/平米消化速度消化速度：2、3、5、6棟230多套，銷售80%原因解析原因解析：恩祥藝術(shù)館建恩祥藝術(shù)館建成，同時片區(qū)最大規(guī)模配成，同時片區(qū)最大規(guī)模配套作為度假有力支撐，上套作為度假有力支撐，上升差

12、異化生活方式升差異化生活方式紫園紫園0808年年1010月一期第月一期第三批推出三批推出價格價格：約7000元/平米消化速度消化速度：1、4、8棟近400套紫園：紫園：占面:23萬平米建面:32萬平米容積率：1.2紫園憑借差異化產(chǎn)品定位、差異化文化內(nèi)紫園憑借差異化產(chǎn)品定位、差異化文化內(nèi)涵實(shí)現(xiàn)快速銷售涵實(shí)現(xiàn)快速銷售本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。9北海甸：國貿(mào)片區(qū)的外擴(kuò)，鬧中取靜北海甸：國貿(mào)片區(qū)的外擴(kuò)，鬧中取靜國貿(mào)：喧鬧市區(qū)，成熟配套國貿(mào)：喧鬧市區(qū)，成熟配套片區(qū)片區(qū)國貿(mào)國貿(mào)北海甸北海甸優(yōu)勢競爭優(yōu)勢競爭l距離城市中心區(qū),位居?？跒澈诵牡囟?，交通發(fā)達(dá)、配套齊全，片區(qū)發(fā)展較早，較為成熟l擁有?？诙壓＞?，江海交匯

13、；l沿海規(guī)劃核心濱海區(qū)、美麗沙、白沙門生態(tài)公園，規(guī)劃較好，本項(xiàng)目位于白沙門休閑居住區(qū)；l距離城市中心區(qū)較近，適宜居住，鬧中取靜；l片區(qū)內(nèi)文教配套充裕劣勢對比劣勢對比l市區(qū)較吵鬧，無度假氛圍；l地勢低，尤其對于?？诒就寥丝剐暂^大；l舊城區(qū)規(guī)劃雜亂；l本項(xiàng)目所在北海甸配套尚不完善價格對比價格對比50008000元/M250007000元/M2主力戶型構(gòu)主力戶型構(gòu)成成戶型多樣化：二房、三房、四房的比重大概為2：5：3；酒店式公酒店式公寓為新熱點(diǎn)寓為新熱點(diǎn)公寓兩房、三房，尤以兩房為主；別墅客群構(gòu)成客群構(gòu)成本地人和外地人比例相當(dāng)，客戶投資意識強(qiáng)島外：新移民：本地 = 5：3：2，屬中高端客戶群代表樓盤代

14、表樓盤海岸1號江南城、榮域、海語印象、世紀(jì)海岸客戶發(fā)展趨客戶發(fā)展趨勢勢新?？谌?、本土客戶的聚集地島外客戶和新海口人客戶為主綜合打分綜合打分成熟配套、喧鬧市區(qū)成熟配套、喧鬧市區(qū)國貿(mào)片區(qū)的翻版、鬧中取靜國貿(mào)片區(qū)的翻版、鬧中取靜國貿(mào)多為半拉子工程改國貿(mào)多為半拉子工程改后的項(xiàng)目，因此多為小社后的項(xiàng)目，因此多為小社區(qū)，比較好的樓盤比如紫區(qū)，比較好的樓盤比如紫荊花園、美源日月城、海荊花園、美源日月城、海岸岸1 1號。號。 城市海岸銷城市海岸銷售代表售代表身邊的朋友很少有到西身邊的朋友很少有到西海岸和海甸島置業(yè)的，認(rèn)海岸和海甸島置業(yè)的，認(rèn)識的幾個部門領(lǐng)導(dǎo)在國貿(mào)識的幾個部門領(lǐng)導(dǎo)在國貿(mào)填海那邊的海岸一號和紫填海

15、那邊的海岸一號和紫荊花園有大戶型的房子荊花園有大戶型的房子海航張經(jīng)理海航張經(jīng)理 相比國貿(mào)，北海甸是典型的高尚生活宜居區(qū)，遠(yuǎn)離繁華鬧中取靜，但離國相比國貿(mào)，北海甸是典型的高尚生活宜居區(qū)，遠(yuǎn)離繁華鬧中取靜，但離國貿(mào)僅貿(mào)僅10分鐘車程，更適合居住與度假，隨著國貿(mào)的外擴(kuò)，可充分吸引國貿(mào)的分鐘車程，更適合居住與度假，隨著國貿(mào)的外擴(kuò)，可充分吸引國貿(mào)的新?？谌思皪u外客戶新?？谌思皪u外客戶北海甸與國貿(mào)北海甸與國貿(mào) 區(qū)域價值對比區(qū)域價值對比本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。10海岸壹號海岸壹號：市區(qū)稀缺大盤差異化開發(fā)，戶：市區(qū)稀缺大盤差異化開發(fā)，戶型瞄準(zhǔn)新海口人自住需求型瞄準(zhǔn)新?？谌俗宰⌒枨笫袇^(qū)稀缺大盤開發(fā)市區(qū)稀缺大盤開發(fā)：

16、建面建面2020萬平米，為國貿(mào)區(qū)萬平米，為國貿(mào)區(qū)罕見大盤，罕見大盤，占據(jù)區(qū)域絕對優(yōu)勢，地段佳，擁有成熟配套，其中萬綠園修建對銷售起到重要作用，自身自身配套配套壹號公館會所及酒樓、建設(shè)銀行戶型滿足新海口人換房自戶型滿足新?？谌藫Q房自住需求：住需求：前三期目標(biāo)客戶均為島內(nèi)前三期目標(biāo)客戶均為島內(nèi)客戶，而產(chǎn)品戶型均以居客戶，而產(chǎn)品戶型均以居家為主，所以較好地契合家為主，所以較好地契合了新海口人和本土客戶的了新?？谌撕捅就量蛻舻男枨笮枨笠继柟^酒樓一期一期二期二期三期三期四四期期海岸壹海岸壹號號一房一房兩房兩房三房三房四房四房一期一期168168平米平米228228平平米米二期二期7070平米左平米左右

17、右129129143143平米平米三期三期168168平米平米228228平平米米四期四期約占約占70%70%約占約占15%15%約占約占15%15%國貿(mào)快銷樓盤國貿(mào)快銷樓盤萬綠園海岸壹號：海岸壹號：占面:62229.30平米建面:207252.20平米容積率：2.85本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11憑國貿(mào)稀缺大盤差異化開發(fā)，海岸壹號實(shí)憑國貿(mào)稀缺大盤差異化開發(fā)，海岸壹號實(shí)現(xiàn)快速銷售現(xiàn)快速銷售0606年年9 9月，三期開盤月，三期開盤主力戶型主力戶型：168平米四房、228平米五房價格價格：4400元/平起，最高價6000元/平消化速度消化速度：2棟25層高層無樣板房展示下約1年銷售完畢原因解析原因解析

18、：大社區(qū)成熟，園林完全展示，社區(qū)成熟，園林完全展示，成功溢價成功溢價2004年2006年2008年700060005000400030002005年2007年均價浮動0505年年1212月，二期鉑金公寓開盤月，二期鉑金公寓開盤主力戶型主力戶型：70平米兩房，129143平米三房價格價格：3318元/平米起 ，均價3800元/平米，高出市場均價高出市場均價10001000元元/ /平米平米消化速度消化速度：1 1棟棟1 1年銷售完畢年銷售完畢原因解析原因解析：大盤逐漸成熟，園：大盤逐漸成熟，園林部分展示、戶型滿足投資及首林部分展示、戶型滿足投資及首次置業(yè)多重需求次置業(yè)多重需求0808年年8 8月

19、四期月四期1 1棟酒店棟酒店式公寓預(yù)備開盤式公寓預(yù)備開盤，以小戶型為主，8000元/平米起價，均價10000元/平米，遠(yuǎn)高出市場均價0404年年5 5月，一期開盤月，一期開盤主力戶型：主力戶型：168平米四房、228平米五房價格價格：29802980元元/ /平米起平米起 ，高，高出市場均價出市場均價500500700700元元/ /平平消化速度消化速度：3 3棟棟1 1年銷售完年銷售完原因解析原因解析：大盤開發(fā)之初，：大盤開發(fā)之初，更多靠區(qū)域配套發(fā)力更多靠區(qū)域配套發(fā)力海岸一號四期均價海岸一號四期均價80008000，老板有點(diǎn)后，老板有點(diǎn)后悔前面三期賣得太快悔前面三期賣得太快了，沒有獲取更高利

20、了，沒有獲取更高利潤，入住率很高，達(dá)潤，入住率很高，達(dá)到到80%80%。長信巫長信巫總總本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12新世界美麗沙環(huán)島路等三大工程將進(jìn)一步新世界美麗沙環(huán)島路等三大工程將進(jìn)一步提升北海甸區(qū)域成熟，對本項(xiàng)目有利提升北海甸區(qū)域成熟，對本項(xiàng)目有利省市重點(diǎn)工程?？诿利惿稠?xiàng)目的吹填沙工程、防護(hù)堤工程和相關(guān)省市重點(diǎn)工程海口美麗沙項(xiàng)目的吹填沙工程、防護(hù)堤工程和相關(guān)的海甸環(huán)島路三大工程，均進(jìn)展順利；的海甸環(huán)島路三大工程，均進(jìn)展順利；環(huán)島路由美麗沙東部起，經(jīng)白沙門公園、寶安江南城至南渡江入環(huán)島路由美麗沙東部起，經(jīng)白沙門公園、寶安江南城至南渡江入?？?，建成后將是一條集旅游、觀光、休閑為一體的綠色長廊?？?，

21、建成后將是一條集旅游、觀光、休閑為一體的綠色長廊 住宅用地構(gòu)住宅用地構(gòu)成指標(biāo)成指標(biāo)用地面積用地面積（平方米）（平方米）總停車總停車位位建筑面積建筑面積（平方米）（平方米）建筑面積建筑面積百分比百分比別墅別墅430359192924112511.91聯(lián)排聯(lián)排235499544748003.69公寓公寓76446310111121333659.93超高層公寓超高層公寓59752224126888413.28位置位置海甸島西部規(guī)模規(guī)?？傄?guī)劃面積2255527平方米，總建筑面積2484089平方米基本指標(biāo)基本指標(biāo)容積率0.9，綠化及水體覆蓋率61，基地建筑覆蓋率15推廣語推廣語中國右岸，貴胄之城，驚世

22、典藏規(guī)劃用地構(gòu)成指標(biāo)規(guī)劃用地構(gòu)成指標(biāo)用地面積（平方米）用地面積（平方米）建筑面積（平方米）建筑面積（平方米）公共綠地購物街公共綠地購物街4469528495教育教育10746141631漁人碼頭漁人碼頭3779324364游艇碼頭俱樂部游艇碼頭俱樂部100003000購物街購物街46474000商務(wù)中心商務(wù)中心SOHOSOHO650016000購物商場購物商場5259146000北海甸與美麗沙北海甸與美麗沙 區(qū)域價值對比區(qū)域價值對比本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。13北海甸：高尚生活區(qū)區(qū)域價值已經(jīng)形成北海甸：高尚生活區(qū)區(qū)域價值已經(jīng)形成美麗沙：區(qū)域成熟度低，規(guī)劃利好帶動北海甸價值提升美麗沙：區(qū)域成熟度低，規(guī)

23、劃利好帶動北海甸價值提升片區(qū)片區(qū)北海甸北海甸美麗沙美麗沙對比分析對比分析優(yōu)勢優(yōu)勢競爭競爭臨近白沙門公園；核心濱海區(qū)規(guī)劃；形成高尚住宅片區(qū)l美麗沙區(qū)域規(guī)劃利好l北海甸高尚住宅區(qū)的區(qū)北海甸高尚住宅區(qū)的區(qū)域價值已經(jīng)形成，相比美域價值已經(jīng)形成，相比美麗沙片區(qū)樓盤更多在賣未麗沙片區(qū)樓盤更多在賣未來規(guī)劃來規(guī)劃劣勢劣勢對比對比l本項(xiàng)目所在北海甸配套還不成熟l區(qū)域成熟度不夠；l配套不完善l美麗沙配套極不完善，美麗沙配套極不完善，區(qū)域成熟度低區(qū)域成熟度低價格價格對比對比l60008000元/M2l30005000元/M2l中高檔樓盤，北海甸均中高檔樓盤，北海甸均價高于美麗沙價高于美麗沙2000200030003

24、000元元/ /平米平米主力主力戶型戶型l公寓兩房、三房，尤以兩房為主l小高層兩房、三房占絕多數(shù)l主力戶型類似主力戶型類似客群客群構(gòu)成構(gòu)成l島外：新移民：本地 = 5：3：2l島外：新移民：本土=5：3：2l客戶比例相似客戶比例相似代表代表樓盤樓盤l江南城、榮域、海語印象l世紀(jì)海岸、月亮灣、海南大公館l北海甸項(xiàng)目影響力更強(qiáng)北海甸項(xiàng)目影響力更強(qiáng)綜合綜合打分打分l規(guī)劃利好，高尚生活規(guī)劃利好，高尚生活區(qū)域價值已經(jīng)形成區(qū)域價值已經(jīng)形成l規(guī)劃利好，目前區(qū)規(guī)劃利好，目前區(qū)域成熟度低域成熟度低美美麗麗沙沙片片區(qū)區(qū)北海甸北海甸舊城片區(qū)舊城片區(qū)美麗沙花園世紀(jì)海岸江南城榮域蔚藍(lán)海語印象怡心園老城區(qū)區(qū)域配套成熟，小

25、戶型、老城區(qū)區(qū)域配套成熟，小戶型、低總價，均價低總價，均價2000300020003000元元/M2/M2，以島外中產(chǎn)度假為主。以島外中產(chǎn)度假為主。天天天天誠中介訪談?wù)\中介訪談目前北海甸已形成高尚住宅區(qū)的區(qū)域價值，且高品質(zhì)樓盤深入人心，同時客戶已接受高價格，本項(xiàng)目開發(fā)目前北海甸已形成高尚住宅區(qū)的區(qū)域價值，且高品質(zhì)樓盤深入人心，同時客戶已接受高價格，本項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)美麗沙規(guī)劃利好有利于帶動北海甸價值提升。期內(nèi)美麗沙規(guī)劃利好有利于帶動北海甸價值提升。老城區(qū)客戶可作為本項(xiàng)目潛在老城區(qū)客戶可作為本項(xiàng)目潛在客戶，但樓盤不作為本項(xiàng)目主要客戶，但樓盤不作為本項(xiàng)目主要競爭對手。競爭對手。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。14

26、江南城江南城：以江南風(fēng)情園林為載體的休閑生：以江南風(fēng)情園林為載體的休閑生活方式的創(chuàng)新，在?？谑袌霆?dú)樹一幟活方式的創(chuàng)新，在?？谑袌霆?dú)樹一幟在江南城以前，市場在江南城以前，市場上還沒有純粹的中國園上還沒有純粹的中國園林風(fēng)格；林風(fēng)格；江南城的核心價值是江南城的核心價值是江南風(fēng)情園林，契合了江南風(fēng)情園林，契合了國人傳統(tǒng)的度假休閑觀國人傳統(tǒng)的度假休閑觀念；念；園林建成后極大地促園林建成后極大地促進(jìn)了市場銷售進(jìn)了市場銷售園林：園林：園林景致細(xì)膩精美、淡雅樸素、曲折幽深，體現(xiàn)了中國園林傳統(tǒng)神韻建筑：建筑：白墻黑瓦，錯落有致，體現(xiàn)了江南文化的豐富多彩，靈秀、清新 以創(chuàng)新的休閑生活方式領(lǐng)先市場，奠定影響力以創(chuàng)新

27、的休閑生活方式領(lǐng)先市場，奠定影響力北海甸快銷樓盤北海甸快銷樓盤本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。15保持與政府的雙贏關(guān)系，實(shí)現(xiàn)北海甸區(qū)域保持與政府的雙贏關(guān)系，實(shí)現(xiàn)北海甸區(qū)域價值的價值的第一次飛躍第一次飛躍1991年寶安集團(tuán)替政府小區(qū)改造時出現(xiàn)虧損，政府出于補(bǔ)償出讓江南城地塊；20042004年時拿地價格為年時拿地價格為4040萬萬/ /畝畝 江南城動工時，海甸北區(qū)域尚未開發(fā)成熟，周邊配套設(shè)施及市政路不夠完善；寶安集團(tuán)投入寶安集團(tuán)投入50005000萬巨資幫助萬巨資幫助政府改造市政路政府改造市政路寶安集團(tuán)為了江南城的施工不對市長公寓造成壓抑感，主動把毗鄰市長公寓地塊降為容積率0.3的別墅1234作為回報(bào)，政府

28、允許寶安集團(tuán)在三期地塊興三期地塊興建容積率為建容積率為3.13的高層，的高層，突破政府對容積率的限突破政府對容積率的限制制本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。16榮域榮域：國際一流團(tuán)隊(duì)打造，產(chǎn)品精雕細(xì)琢，：國際一流團(tuán)隊(duì)打造，產(chǎn)品精雕細(xì)琢，通過異域風(fēng)情的休閑生活方式通過異域風(fēng)情的休閑生活方式設(shè)計(jì)公司：設(shè)計(jì)公司：美國WY，廣州“星河灣”，深圳“觀瀾高爾夫”都是其經(jīng)典之作園林公司：園林公司：貝爾高林，全球頂級園林公司物業(yè)策劃：物業(yè)策劃：士邦魏理仕，全球五大行世聯(lián)地產(chǎn)：世聯(lián)地產(chǎn)：國內(nèi)一流顧問公司建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：?？谖ㄒ坏奈靼嘌里L(fēng)格，注重細(xì)節(jié)處理細(xì)節(jié)處理：細(xì)節(jié)處理：多層洋房全電梯；所有樓頂瓦片都帶有榮域LOGO；室

29、內(nèi)外空間最大化有機(jī)結(jié)合區(qū)域內(nèi)頂級休閑配區(qū)域內(nèi)頂級休閑配套：套：風(fēng)情商業(yè)街白沙門公園五星級酒店附屬SPA中心北海甸快銷樓盤北海甸快銷樓盤本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。17榮域聯(lián)手江南城，并通過與江南城的差異化推動了區(qū)域榮域聯(lián)手江南城，并通過與江南城的差異化推動了區(qū)域的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)北海甸區(qū)域價值的的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)北海甸區(qū)域價值的第二次飛躍第二次飛躍西班牙風(fēng)格的異域風(fēng)情，與江南城形成差異化與江南城與江南城差異化差異化聯(lián)手推動區(qū)域發(fā)展聯(lián)手推動區(qū)域發(fā)展06年推出時主打的西班牙風(fēng)格西班牙風(fēng)格是市場稀缺產(chǎn)品，給人耳目一新的感覺，通過熱帶濱海文化與江南城江南水鄉(xiāng)風(fēng)格江南水鄉(xiāng)風(fēng)格強(qiáng)烈對比一起炒熱片區(qū)在江南城基礎(chǔ)在江南城基礎(chǔ)上，

30、提出上，提出“北海北海甸甸”概念概念，主打“?！迸c“白沙門公園”，通過西班牙的異域風(fēng)情來體現(xiàn)創(chuàng)新的休閑生活方式，與中式園林形成強(qiáng)烈反差以獨(dú)樹一幟的中中式園林式園林引爆市場榮域的客戶更多是年輕人年輕人，與江南城的中老年中老年為主的客戶形成互補(bǔ)，一起滿足了各階層的需求，拓寬了客戶渠道戶型面積區(qū)間和物業(yè)類型與江南城形成差異化，分流部分江南城客戶；榮域主要以洋房為主，江南城為別墅和高層為主本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。18榮域榮域脫離區(qū)域市場既有的價值體系，重塑區(qū)域與產(chǎn)品，脫離區(qū)域市場既有的價值體系，重塑區(qū)域與產(chǎn)品，江南城公寓江南城公寓在江南園林氛圍內(nèi)公寓與低密度差異化，均在江南園林氛圍內(nèi)公寓與低密度差異化，均

31、實(shí)現(xiàn)快速銷售實(shí)現(xiàn)快速銷售2006年2008年800070006000500040002007年榮域江南城0707年年5 5月月9 9日一期第一組團(tuán)開日一期第一組團(tuán)開盤盤價格價格：5000左右，6月開始漲價，加500、800、1000，很快漲至超過6000消化量消化量：月銷售2030套原因解析原因解析：借勢江南城，同借勢江南城，同時區(qū)域價值再挖掘，時區(qū)域價值再挖掘，“北海北海甸甸”、白沙門公園炒作、白沙門公園炒作0707年年1212，一期第二組團(tuán)開盤，一期第二組團(tuán)開盤價格價格：起價6400，均價7000左右，比周邊二線海景盤貴1000-2000 元/消化速度消化速度：每月銷售20套原因解析原因解

32、析：與江南城差異化，與江南城差異化，走西班牙異域建筑風(fēng)格走西班牙異域建筑風(fēng)格0808年初，開發(fā)商更換年初，開發(fā)商更換價格價格：開始下調(diào)房價，現(xiàn)均價：開始下調(diào)房價，現(xiàn)均價70007000左右，好的房型接近左右，好的房型接近80008000元元/ /平米；平米；消化量消化量：減緩，目前二期未動工：減緩，目前二期未動工原因解析原因解析：開發(fā)商更換，前后營銷：開發(fā)商更換，前后營銷不一致，加價推廣策略不利于持續(xù)不一致，加價推廣策略不利于持續(xù)營銷營銷0808年年3 3月三期高層開盤月三期高層開盤 價格價格：高層以走量為主，114層看不到海戶型55007000元/平米，15層以上看海戶型8000元/平米，頂

33、層1.82.5萬元/平米 消化速度消化速度：開盤當(dāng)天銷售100套，目前已銷售70%，賣出200多套（總共近300套）原因解析原因解析：低密度建立價值標(biāo)桿，公寓以走低密度建立價值標(biāo)桿，公寓以走量為主，同時依靠成熟的江南園林氛圍量為主，同時依靠成熟的江南園林氛圍江南城公寓：江南城公寓：建面:32萬平米占面:約40萬平米容積率：0.8榮域：榮域：建面:23萬平米占面:29萬平米容積率：0.75本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。19北海甸區(qū)域競爭價值關(guān)鍵詞北海甸區(qū)域競爭價值關(guān)鍵詞：相對成熟區(qū)：相對成熟區(qū)域、宜居、鬧中取靜、高尚生活區(qū)域、宜居、鬧中取靜、高尚生活區(qū)相比西海岸，北海甸為高尚宜居生活區(qū)相比西海岸，北海甸為

34、高尚宜居生活區(qū)相比東海岸，北海甸為成熟區(qū)域，宜居生活相比東海岸，北海甸為成熟區(qū)域，宜居生活區(qū)區(qū)相比新埠島，北海甸為成熟區(qū)域相比新埠島，北海甸為成熟區(qū)域相比國貿(mào)，北海甸鬧中取靜，宜居相比國貿(mào)，北海甸鬧中取靜，宜居相比美麗沙，北海甸區(qū)域價值已經(jīng)形成相比美麗沙，北海甸區(qū)域價值已經(jīng)形成北海甸北海甸區(qū)域價值區(qū)域價值小結(jié)小結(jié)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。20本項(xiàng)目將繼江南城、榮域之后進(jìn)一步提升本項(xiàng)目將繼江南城、榮域之后進(jìn)一步提升北海甸區(qū)域價值，實(shí)現(xiàn)價值飛躍北海甸區(qū)域價值，實(shí)現(xiàn)價值飛躍精神理精神理念層級念層級硬件保硬件保障水平障水平高高低低高高1 12 23 35 54 46 6階段居家要素粗放羅列階段居家要素粗放羅

35、列階段主題概念生活階段主題概念生活階段生活體驗(yàn)階段生活體驗(yàn)階段特征產(chǎn)品缺乏系統(tǒng)性保障，多為簡單堆砌，對資源的利用意識停留在擁有理念制勝，硬件有一定水準(zhǔn)，但系統(tǒng)化程度不強(qiáng)，差異不大市場成熟階段，理念成熟，在具備強(qiáng)勢資源條件下，軟硬件保障全面系統(tǒng)3.3.海語印象海語印象5.5.藍(lán)島水岸藍(lán)島水岸6.6.海岸星河海岸星河4.4.珍珠裕苑珍珠裕苑1.1.江南城江南城2.2.榮域榮域北海甸片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目北海甸片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目7 77.7.海上明珠海上明珠本項(xiàng)目本項(xiàng)目樓盤樓盤北海甸區(qū)域價值的再次提升北海甸區(qū)域價值的再次提升江南城江南城改造市政路，項(xiàng)目帶動區(qū)域改造市政路，項(xiàng)目帶動區(qū)域榮域榮域提出并炒作提出并炒作“北海甸

36、北海甸”本項(xiàng)目本項(xiàng)目純粹濱海度假生活體驗(yàn)純粹濱海度假生活體驗(yàn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。21快速走量機(jī)會挖掘快速走量機(jī)會挖掘u市場競爭格局；l區(qū)域競爭分析；l產(chǎn)品競爭分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。22海口市場多層電梯公寓、高層為市場主海口市場多層電梯公寓、高層為市場主要物業(yè)類型要物業(yè)類型樓盤樓盤均容積率均容積率 多層多層小高層小高層高層高層 聯(lián)排聯(lián)排獨(dú)棟獨(dú)棟疊拼疊拼海甸島海甸島世紀(jì)海岸世紀(jì)海岸1.65榮域榮域0.75江南城江南城0.8海語印象海語印象2.0新埠島新埠島新世界花園新世界花園1.2國貿(mào)國貿(mào)金外灘金外灘1.2海岸海岸1 1號四期號四期3.83西海岸西海岸紫園紫園1.2菩提樹菩提樹2.18比華利山莊

37、比華利山莊0.5長信海岸水長信海岸水城城0.8東海岸東海岸海藍(lán)椰風(fēng)海藍(lán)椰風(fēng)0.5容積率小于容積率小于1 1的項(xiàng)目的項(xiàng)目以多層電梯公寓及別墅以多層電梯公寓及別墅類產(chǎn)品為主；類產(chǎn)品為主；容積率大于容積率大于1 1的項(xiàng)目的項(xiàng)目以高層為主；以高層為主；項(xiàng)目周邊樓盤以高層項(xiàng)目周邊樓盤以高層為主，美麗沙規(guī)劃有大為主，美麗沙規(guī)劃有大量別墅產(chǎn)品量別墅產(chǎn)品本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。230808年年底，各片區(qū)樓盤集中開盤，年年底，各片區(qū)樓盤集中開盤，20102010年上半年量基年上半年量基本消化完畢，本項(xiàng)目銷售期內(nèi)競爭激烈本消化完畢，本項(xiàng)目銷售期內(nèi)競爭激烈海語印象海語印象藍(lán)島水岸藍(lán)島水岸普羅旺斯普羅旺斯海南大公館海南大

38、公館城市海岸城市海岸海岸水城海岸水城比華利山莊比華利山莊新世界花園新世界花園菩提樹菩提樹海藍(lán)椰風(fēng)海藍(lán)椰風(fēng)雙拼、洋房，雙拼、洋房，2.92.9萬萬一期雙拼、聯(lián)排、洋房、公寓在售，約一期雙拼、聯(lián)排、洋房、公寓在售，約2.9萬萬二期在售，二期在售，3.5萬，三期在建萬，三期在建榮域榮域一二期多層，一二期多層，13.5413.54萬萬江南城江南城四期獨(dú)棟、聯(lián)排、圍合別墅，約四期獨(dú)棟、聯(lián)排、圍合別墅，約2.72.7萬萬獨(dú)棟，約獨(dú)棟，約2 2萬萬三期公寓及低密度，約三期公寓及低密度，約2 2萬萬第五組團(tuán)高層及多層，約第五組團(tuán)高層及多層，約5 5萬萬2 2棟高層，約棟高層，約2 2萬萬別墅，約別墅，約4 4

39、5 5萬萬別墅，約別墅，約3 3萬萬獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼，約獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼，約1010萬萬海甸島西海岸新埠島及東海岸數(shù)據(jù)來自樓盤銷售人員訪談、搜房網(wǎng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。24公寓產(chǎn)品以兩房（公寓產(chǎn)品以兩房（80809090）和舒適三房（）和舒適三房（130130150150）為主、經(jīng)濟(jì)三房（為主、經(jīng)濟(jì)三房（100100120120）較少、一房（）較少、一房（40406060）產(chǎn)品較為普遍產(chǎn)品較為普遍 戶型戶型樓盤樓盤單身公寓單身公寓一房一房兩房兩房經(jīng)濟(jì)三房經(jīng)濟(jì)三房舒適三房舒適三房四房及復(fù)四房及復(fù)式式建筑建筑面積面積 套數(shù)套數(shù)比比建筑建筑面積面積套數(shù)套數(shù)比比建筑建筑面積面積套數(shù)套數(shù)比比建筑建筑面積面

40、積套數(shù)套數(shù)比比建筑建筑面積面積套數(shù)套數(shù)比比建筑建筑面積面積套數(shù)套數(shù)比比江南城（三期）江南城（三期）48-54 22%22%72-10748%48% 87-93 21%21%172-1789%9%海語印象海語印象4926%26%6626%26%11016%16%140、187、19632%32%珍珠裕苑珍珠裕苑3511%11%6022%22%70、8044%44%12022%22%金碧文華一期金碧文華一期8625%25%10225%25%13950%50%海岸一號四期海岸一號四期4868%68%20%20%1%1%11%11%紫園紫園706%6%91-94 48%48%138-15538%38%

41、1872838%8%城市海岸城市海岸60、638%8%8812%12%1179%9%137，14153%53%165，23618%18%三房比例僅少于兩房三房比例僅少于兩房紫園、城市海岸紫園、城市海岸海語印象舒適三房比例大海語印象舒適三房比例大于經(jīng)濟(jì)三房于經(jīng)濟(jì)三房一房在市場中較為普遍一房在市場中較為普遍兩房中，兩房中，江南城、紫園江南城、紫園珍珠裕苑珍珠裕苑均占近均占近50%50%本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。25多層洋房以舒適三房（多層洋房以舒適三房（140140150150）和四房（）和四房（190190220220）為主，兩房（為主，兩房（100100110110）和經(jīng)濟(jì)三房（）和經(jīng)濟(jì)三房（120

42、120）作為產(chǎn)品）作為產(chǎn)品補(bǔ)充，少數(shù)項(xiàng)目出現(xiàn)五房（補(bǔ)充，少數(shù)項(xiàng)目出現(xiàn)五房（240240270270）產(chǎn)品）產(chǎn)品 戶型戶型樓盤樓盤兩房兩房經(jīng)濟(jì)三房經(jīng)濟(jì)三房舒適三房舒適三房四房四房五房五房建筑建筑面積面積套數(shù)比套數(shù)比建筑建筑面積面積套數(shù)比套數(shù)比建筑建筑面積面積套數(shù)比套數(shù)比建筑建筑面積面積套數(shù)比套數(shù)比建筑面建筑面積積套數(shù)比套數(shù)比榮域榮域102-10518%18%1204%4%140、17039%39%160、175、21039%39%普羅旺斯普羅旺斯10625%25%13814675%75%海南大公館海南大公館22450%50%26450%50%城市海岸城市海岸19850%50%23650%50%市

43、場中，洋房以舒適三房和市場中，洋房以舒適三房和四房為主四房為主本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。26低密度項(xiàng)目以雙拼及聯(lián)排（低密度項(xiàng)目以雙拼及聯(lián)排（200200300300）為市場主力，疊拼）為市場主力，疊拼（200200）比例不低，獨(dú)棟別墅（）比例不低，獨(dú)棟別墅（300300500500）比例不高，）比例不高，別墅市場整體價值層級偏低別墅市場整體價值層級偏低 戶型戶型樓盤樓盤獨(dú)棟獨(dú)棟雙拼及聯(lián)排雙拼及聯(lián)排疊拼疊拼建筑建筑面積面積 套數(shù)比套數(shù)比建筑建筑面積面積套數(shù)比套數(shù)比建筑建筑面積面積套數(shù)比套數(shù)比江南城四期420-48018%18%280-35053%53%200、207（圍合）29%29%海南大公館643

44、，326-43563%63%226,26437%37%海藍(lán)椰風(fēng)二期33020%20%204-277,29251%51%218,24329%29%藍(lán)島水岸32669%69%194-20131%31%比華利山莊290-46050套290186-285市場低密度中，市場低密度中，雙拼及聯(lián)排所占雙拼及聯(lián)排所占比例較大比例較大本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。27?？诠⑽飿I(yè)年銷量層級相對高，集中在?？诠⑽飿I(yè)年銷量層級相對高，集中在3 36 6萬平米萬平米代表樓盤代表樓盤銷售情況銷售情況銷售量銷售量西海西海岸岸長信海岸水長信海岸水城城07年10月四期開盤，5萬平米，銷售完畢3 34 4紫園紫園08年5月17日推出2

45、30套，現(xiàn)已銷售80%4 45 5城市海岸城市海岸（公寓）（公寓）一一期18棟，388戶，目前已售完5 56 6金貿(mào)金貿(mào)區(qū)區(qū)金碧文華金碧文華1、2棟08年3月售罄；3、4棟推出現(xiàn)售80%5 56 6金外灘金外灘06年開盤，20、共838戶，剩40余戶2 23 3新埠新埠島島新世界花園新世界花園一期500多戶，二期300多戶，06年5月開盤，銷售近90%3 34 4北海北海甸甸江南城（公江南城（公寓）寓） 三期4棟公寓08年3月開盤，已銷售80%5 56 6榮域榮域07年一期第二批推出，目前已銷售80%3.53.54.54.5海語印象海語印象08年月二期開盤，共300多套，已銷70%3 34 4

46、海岸星河海岸星河06年開盤，2棟高層近銷售完畢3.53.54.54.5美麗美麗沙沙世紀(jì)海岸世紀(jì)海岸07年2月開盤，400戶，銷售完畢4 4月亮灣月亮灣07年7月開盤，共302套，銷售完畢5 56 60123456789單位：年銷售量（萬m2）數(shù)據(jù)來自樓盤銷售人員訪談、搜房網(wǎng)注：該統(tǒng)計(jì)以項(xiàng)目正式開盤為始點(diǎn)，未考慮預(yù)熱期注：該統(tǒng)計(jì)以項(xiàng)目正式開盤為始點(diǎn)，未考慮預(yù)熱期本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。28300單價: 元/M2暢銷 平均 滯銷面積：M240005000600070008000 900010000110009017020013050110150江南城三期2房70海語印象榮域2房海岸星河藍(lán)島水岸普羅旺斯

47、2房海南大公館月亮灣99海景花園江南城三期3房榮域3房珍珠裕苑3房榮域4房江南城4房2房主力面積區(qū)間總價總價3535萬萬3房主力面積區(qū)間4房主力面積區(qū)間總價總價7070萬萬總價總價6060萬萬總價區(qū)間總價總價140140萬萬榮域大3房海語印象3房總價總價100100萬萬榮域大4房總價總價110110萬萬片區(qū)高層、洋房兩房、三房最暢銷，其中片區(qū)高層、洋房兩房、三房最暢銷，其中總價在總價在50507070萬之萬之間的兩房比較暢銷，總價在間的兩房比較暢銷，總價在75759595萬之間的三房較暢銷萬之間的三房較暢銷數(shù)據(jù)來自樓盤銷售人員訪談、搜房網(wǎng)總價在總價在50507070萬之間的二房比萬之間的二房比

48、較暢銷較暢銷總價在總價在75759595萬之間的三房比萬之間的三房比較暢銷較暢銷本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。29公寓一房總價集中在公寓一房總價集中在20204040萬，兩房總價集中在萬，兩房總價集中在40407070萬，三房總價集中在萬，三房總價集中在7070130130萬，低總價區(qū)競爭更萬，低總價區(qū)競爭更為激烈為激烈區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)1.1.江南城江南城2.2.榮域榮域3.3.海語印象海語印象4.4.珍珠裕苑珍珠裕苑區(qū)域外區(qū)域外5. 5. 普羅旺斯普羅旺斯6.6.海南大公館海南大公館7.7.城市海岸城市海岸8.8.金碧文化一期金碧文化一期9.9.海岸一號四期海岸一號四期10.10. 紫園紫園230m2及以

49、上公寓洋房高層30萬50萬70萬100萬總價總價150萬140m2180m2200萬30m2100m2200m25 52 26 66 67 77 71 13 39 93 34 41 11 13 33 32 22 22 25 55 51 11 13 33 350m270m2120m2160m24 48 84 44 48 88 89 99 910101010101010101010面積面積高總價區(qū)間高總價區(qū)間低總價區(qū)間低總價區(qū)間公公寓寓一一房房高高層層一一房房高高層層兩兩房房高高層層經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)三三房房高高層層舒舒適適三三房房高高層層四四房房及及復(fù)復(fù)式式洋洋房房兩兩房房洋洋房房經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)三三房房洋洋房房

50、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)三三房房洋洋房房四四房房數(shù)據(jù)來自樓盤銷售人員訪談、搜房網(wǎng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。30公寓市場明星項(xiàng)目銷售速度一般在公寓市場明星項(xiàng)目銷售速度一般在40406060套套/ /月之間（旺季），月之間（旺季），價格拔升對銷售速度影響較大，迅速降低銷售速度價格拔升對銷售速度影響較大，迅速降低銷售速度目前中高端樓盤成交均價集中在5000 7000元/m2；主要樓盤銷售速度在4060套/月（旺季）；但也有一些項(xiàng)目依靠其地段、配套以及高性價比等因素，銷售速度及價格均超出市場平均水平，如金碧文華、紫園價格的迅速拔升將對銷售速度產(chǎn)生極大的影響。價格的迅速拔升將對銷售速度產(chǎn)生極大的影響。價格1020306070

51、銷售速度 （套/月）504080300040005000600080007000海語印象榮域（一期第三批）金碧文華（一期）江南城 城市海岸金域?yàn)撑献蠄@第一批世紀(jì)海岸月亮灣普羅旺斯洋房（第二批）普羅旺斯洋房(第一批)榮域(一期開盤價)金碧文華（二期）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。31市場典型低密度獨(dú)棟面積為市場典型低密度獨(dú)棟面積為300300500500平米，雙拼及聯(lián)平米，雙拼及聯(lián)排面積為排面積為200200300300平米，疊拼面積為平米，疊拼面積為200200平米，市場以平米，市場以聯(lián)排及雙拼所占比例最大聯(lián)排及雙拼所占比例最大 戶型戶型樓盤樓盤獨(dú)棟獨(dú)棟雙拼及聯(lián)排雙拼及聯(lián)排疊拼疊拼建筑建筑面積面積 套數(shù)

52、比套數(shù)比建筑建筑面積面積套數(shù)比套數(shù)比建筑建筑面積面積套數(shù)比套數(shù)比江南城四期江南城四期420-48018%18%280-35053%53%200、207（圍合）29%29%海南大公館海南大公館643，326-43563%63%226,26437%37%海藍(lán)椰風(fēng)二期海藍(lán)椰風(fēng)二期33020%20%204-277,29251%51%218,24329%29%藍(lán)島水岸藍(lán)島水岸32669%69%194-20131%31%比利華山莊比利華山莊290-46050套290186-285數(shù)據(jù)來自樓盤樓書及銷售人員訪談本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。32海口低密度物業(yè)年銷量層級較低，集中在海口低密度物業(yè)年銷量層級較低，集中在1

53、 12 2萬平米，萬平米，個別樓盤憑低價傾銷實(shí)現(xiàn)年銷量個別樓盤憑低價傾銷實(shí)現(xiàn)年銷量4 45 5萬平米萬平米代表樓代表樓盤盤銷售情況銷售情況銷售量銷售量東海東海岸岸海藍(lán)椰風(fēng)海藍(lán)椰風(fēng)二期二期2007年3月開盤一期：244畝，169套別墅；二期07年底開盤，目前僅剩10套3 34 4西海西海岸岸比華利山比華利山莊一期莊一期05年10月一期推出400套，06年10月銷售完畢，但入住率低4 45 5城市海岸城市海岸（低密度）（低密度）一期08年初推出， 3層式自帶內(nèi)外庭院的聯(lián)排別墅，僅剩少量洋房和別墅1 12 2西海岸高西海岸高爾夫球會爾夫球會溫泉別墅溫泉別墅聯(lián)排200多套，05年5月開盤，當(dāng)天銷售60

54、多套，還剩10幾套0.50.51 1龍墅灣龍墅灣2007年11月內(nèi)部認(rèn)購，第一組團(tuán)76套別墅，目前還剩多套1 12 2北海北海甸甸藍(lán)島水岸藍(lán)島水岸08年初開盤，共52套，目前僅銷售15套0.60.61 1美麗美麗沙沙普羅旺斯普羅旺斯（低密度）（低密度）07年底開盤，目前僅推出別墅特價房1套1 11.31.3海南大公海南大公館館一期14棟獨(dú)棟別墅，06年底推出，現(xiàn)只剩1套，二期為雙拼疊加聯(lián)排已售罄，三期27套別墅剩5套別墅1 11.21.20123456789年銷售量（萬m2）比華利山莊一期比華利山莊一期49504950元元/ /平米起，均價平米起，均價 70007000元元/ /平平米，憑低價

55、實(shí)現(xiàn)快銷米，憑低價實(shí)現(xiàn)快銷 海藍(lán)椰風(fēng)二期聯(lián)排海藍(lán)椰風(fēng)二期聯(lián)排6300-6300-93009300元元/ /平方米，低價傾銷平方米，低價傾銷數(shù)據(jù)來自樓盤銷售人員訪談、搜房網(wǎng)注：該統(tǒng)計(jì)以項(xiàng)目正式開盤為始點(diǎn)，未考慮預(yù)熱期注：該統(tǒng)計(jì)以項(xiàng)目正式開盤為始點(diǎn)，未考慮預(yù)熱期本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。33低密度物業(yè)銷售速度普遍較慢，當(dāng)價格較低密度物業(yè)銷售速度普遍較慢，當(dāng)價格較高時銷售速度受到很大影響高時銷售速度受到很大影響主要樓盤銷售速度主要在5套/月以內(nèi)，及10-15套/月之間；當(dāng)均價在當(dāng)均價在6500-80006500-8000元元/ /平米之間的低價時，銷售速度較快，平米之間的低價時，銷售速度較快，當(dāng)價格在當(dāng)價

56、格在85008500元元/ /平米及以上時，市場消化速度較慢平米及以上時，市場消化速度較慢價格510153035銷售速度 （套/月）252040600080001000012000180001600014000藍(lán)島水岸海南大公館魯能椰風(fēng)比利華山莊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。34區(qū)域競爭層面區(qū)域競爭層面，本項(xiàng)目旨在成為北海甸區(qū)域價值的提升；，本項(xiàng)目旨在成為北海甸區(qū)域價值的提升；產(chǎn)品競爭層面產(chǎn)品競爭層面，本項(xiàng)目銷售期內(nèi)競爭激烈，如何突破競爭實(shí)現(xiàn)溢價，需要挖掘區(qū)域及產(chǎn)品機(jī)會，本項(xiàng)目銷售期內(nèi)競爭激烈，如何突破競爭實(shí)現(xiàn)溢價，需要挖掘區(qū)域及產(chǎn)品機(jī)會走量案例層面走量案例層面，本項(xiàng)目需依托區(qū)域價值，并以差異化成為市場

57、明星，本項(xiàng)目需依托區(qū)域價值，并以差異化成為市場明星北海甸區(qū)域價值三次飛躍北海甸區(qū)域價值三次飛躍依托區(qū)域，差異化突破市場依托區(qū)域，差異化突破市場江南城后續(xù)高端產(chǎn)品入市，繼續(xù)托高區(qū)域市場價值，絕對領(lǐng)導(dǎo)者；榮域快速提升至高位，后繼乏力高調(diào)占位北海甸，與榮高調(diào)占位北海甸，與榮域和江南城進(jìn)一步依托集域和江南城進(jìn)一步依托集群效應(yīng)提升區(qū)域價值，進(jìn)群效應(yīng)提升區(qū)域價值，進(jìn)一步提升北海甸區(qū)域價值一步提升北海甸區(qū)域價值低開高走的務(wù)實(shí)策略是市場走量的慣例；控制面積控制總價是非一線親海區(qū)域項(xiàng)目突破市場的法寶；依托區(qū)域價值，并以依托區(qū)域價值，并以差異化突破市場，成為差異化突破市場，成為市場明星市場明星如何突破競爭，實(shí)現(xiàn)溢

58、價如何突破競爭，實(shí)現(xiàn)溢價公寓、高層為中兩、三房為主力戶型，三房比重大兩房、三房客戶總價承受力分別為80萬、100萬元；?？诠⒛赇N量集中35萬平米，低密度年銷量1.32.7萬平米本項(xiàng)目銷售期內(nèi)競爭激烈，本項(xiàng)目銷售期內(nèi)競爭激烈，如何突破競爭，實(shí)現(xiàn)溢價？如何突破競爭，實(shí)現(xiàn)溢價？區(qū)域競爭區(qū)域競爭產(chǎn)品競爭產(chǎn)品競爭走量啟示走量啟示市場競爭格局市場競爭格局小結(jié)小結(jié)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。35快速走量機(jī)會挖掘快速走量機(jī)會挖掘u市場競爭格局；u市場機(jī)會挖掘本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。36快速走量機(jī)會挖掘快速走量機(jī)會挖掘u市場競爭格局；u市場機(jī)會挖掘區(qū)域機(jī)會挖掘；產(chǎn)品機(jī)會挖掘本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。37海甸島動態(tài)價值演變：由海

59、甸島動態(tài)價值演變：由“一帶兩中心一帶兩中心”到到“一帶一中心一帶一中心”，內(nèi)外銷市場的碰撞帶，內(nèi)外銷市場的碰撞帶西海岸西海岸海甸島海甸島東海岸東海岸國貿(mào)填海國貿(mào)填海西海岸西海岸外銷高端市場的主戰(zhàn)場，內(nèi)銷市場正在滲透國貿(mào)填海國貿(mào)填海區(qū)區(qū)內(nèi)銷市場的主戰(zhàn)場，但住宅功能正在消亡東海岸東海岸外銷高端市場的主戰(zhàn)場，內(nèi)銷市場正在滲透海甸島海甸島內(nèi)外銷市場的碰撞帶，內(nèi)銷市內(nèi)外銷市場的碰撞帶，內(nèi)銷市場正在滲透場正在滲透海口主城區(qū)在擴(kuò)張、城市框架向西、向南拉大，?？谥鞒菂^(qū)在擴(kuò)張、城市框架向西、向南拉大，在城市擴(kuò)張和二元制的在城市擴(kuò)張和二元制的背景下，?？诘禺a(chǎn)板塊形成了背景下，?？诘禺a(chǎn)板塊形成了“一帶兩中心一帶兩中

60、心”的格局的格局；隨著國貿(mào)主城區(qū)的土地日益稀少，島內(nèi)客戶和島外客戶原先的置業(yè)半徑隨著國貿(mào)主城區(qū)的土地日益稀少，島內(nèi)客戶和島外客戶原先的置業(yè)半徑迅速擴(kuò)大，迅速擴(kuò)大，兩者在海甸島出現(xiàn)了滲透與反滲透兩者在海甸島出現(xiàn)了滲透與反滲透；海新大橋、新東大橋?qū)⒗^世紀(jì)大橋進(jìn)一步拉近海甸島與國貿(mào)、新埠島、海新大橋、新東大橋?qū)⒗^世紀(jì)大橋進(jìn)一步拉近海甸島與國貿(mào)、新埠島、東海岸距離；東海岸距離；“一帶一中心一帶一中心”即將形成，島內(nèi)客戶將越來越多即將形成，島內(nèi)客戶將越來越多本項(xiàng)目位于本項(xiàng)目位于“一帶一一帶一中心中心”的的“一帶一帶”位位置，屬于內(nèi)外銷市場置，屬于內(nèi)外銷市場的碰撞帶，內(nèi)銷市場的碰撞帶，內(nèi)銷市場正在滲透正在