第04章 比較法

1、第四章第四章第一節(jié)第一節(jié) 比較法的基本原理比較法的基本原理一、比較法的概念和理論依據(jù)一、比較法的概念和理論依據(jù) 1.1.比較法的概念比較法的概念 2.2.比較法的理論依據(jù)比較法的理論依據(jù) 房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。 是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期已是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期已交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)修正，以此估算房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2.2.比較法的理論依據(jù)比較法的理論依據(jù) 房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。房地產(chǎn)價(jià)格

2、形成的替代原理。1.1.相同效用相同效用( (收益收益) )，應(yīng)具有相同價(jià)格；，應(yīng)具有相同價(jià)格； 相近效用相近效用( (收益收益) )，應(yīng)具有相近價(jià)格。，應(yīng)具有相近價(jià)格。2.2.不同效用不同效用( (收益收益) )的同類房地產(chǎn)，其的同類房地產(chǎn)，其價(jià)格應(yīng)有一個(gè)合理的差額。價(jià)格應(yīng)有一個(gè)合理的差額。二、比較法適用的對(duì)象和條件二、比較法適用的對(duì)象和條件 1.1.比較法適用的對(duì)象：比較法適用的對(duì)象： 具有交易性的房地產(chǎn)。具有交易性的房地產(chǎn)。 2.2.比較法適用的條件：比較法適用的條件： 同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)的交易。三、比較法的操作步驟三、比較法的操

3、作步驟1.1.搜集交易實(shí)例搜集交易實(shí)例2.2.選擇可比實(shí)例選擇可比實(shí)例3.3.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)4.4.進(jìn)行交易情況修正進(jìn)行交易情況修正5.5.進(jìn)行交易日期修正進(jìn)行交易日期修正6.6.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況進(jìn)行房地產(chǎn)狀況( (區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物) )修正修正7.7.求取比準(zhǔn)價(jià)格求取比準(zhǔn)價(jià)格第二節(jié)第二節(jié)一、搜集交易實(shí)例的途徑一、搜集交易實(shí)例的途徑1.1.查閱政府部門房地產(chǎn)交易等有關(guān)資料。查閱政府部門房地產(chǎn)交易等有關(guān)資料。2.2.查閱報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)租售信息資料。查閱報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)租售信息資料。3.3.參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)了解有關(guān)資料。參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)了解有關(guān)資料。4.4

4、.向交易當(dāng)事人等人員了解有關(guān)資料向交易當(dāng)事人等人員了解有關(guān)資料5.5.以購房者身份了解有關(guān)資料。以購房者身份了解有關(guān)資料。6.6.同行之間相互提供。同行之間相互提供。 二、搜集交易實(shí)例的主要內(nèi)容二、搜集交易實(shí)例的主要內(nèi)容1.1.交易雙方的基本情況和交易目的；交易雙方的基本情況和交易目的；2.2.交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況；交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況；3.3.成交日期；成交日期；4.4.成交價(jià)格；成交價(jià)格；5.5.付款方式；付款方式；6.6.交易情況。交易情況。 搜集交易實(shí)例時(shí)，要注意所搜集內(nèi)容搜集交易實(shí)例時(shí)，要注意所搜集內(nèi)容的統(tǒng)一性和規(guī)范性、真實(shí)性和可靠性。的統(tǒng)一性和規(guī)范性、真實(shí)性和可靠性。第三節(jié)第三節(jié)一、可

5、比實(shí)例選取的總體要求一、可比實(shí)例選取的總體要求1.與估價(jià)對(duì)象屬于類似房地產(chǎn)；與估價(jià)對(duì)象屬于類似房地產(chǎn)；2.交易類型與估價(jià)目的相一致；交易類型與估價(jià)目的相一致；3.成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近；成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近；4.成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。常價(jià)格。二、可比實(shí)例選取的具體要求二、可比實(shí)例選取的具體要求1.1.所處地區(qū)相同或類似；所處地區(qū)相同或類似；2.2.用途相同；用途相同；3.3.結(jié)構(gòu)相同；結(jié)構(gòu)相同；4.4.規(guī)模相同；規(guī)模相同；5.5.權(quán)利性質(zhì)相同；權(quán)利性質(zhì)相同；6.6.交易類型與估價(jià)目的相一致；交易類型與估價(jià)目的相一致；7.7.成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近

6、；成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近；8.8.成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格正常價(jià)格第四節(jié)第四節(jié)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)一一、統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一付款方式: :一次性付清一次性付清【例】【例】 某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款3030萬元，其萬元，其中首付中首付20%20%，余款半年后付清。，余款半年后付清。 若月利率為若月利率為55，則在成交之日時(shí)的，則在成交之日時(shí)的一次性付清的價(jià)格為：一次性付清的價(jià)格為： 30 3020%+3020%+30(1-20%)/(1+5)(1-20%)/(1+5)6 6 =29.29( =29.29(萬元萬元) )二、統(tǒng)一采

7、用單價(jià)二、統(tǒng)一采用單價(jià)四、統(tǒng)一面積內(nèi)涵四、統(tǒng)一面積內(nèi)涵 1.1.使用面積使用面積建筑面積；建筑面積； 2. 2.套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積套建筑面積套建筑面積 建筑面積建筑面積下的價(jià)格下的價(jià)格套內(nèi)建筑面套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格積下的價(jià)格建筑面積建筑面積下的價(jià)格下的價(jià)格建筑面積建筑面積套內(nèi)建筑面套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格積下的價(jià)格套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積使用面積使用面積下的價(jià)格下的價(jià)格使用面積使用面積下的價(jià)格下的價(jià)格使用面積使用面積建筑面積建筑面積使用面積使用面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積三、統(tǒng)一幣種和貨幣單位三、統(tǒng)一幣種和貨幣單位五、統(tǒng)一面積單位五、統(tǒng)一面積單位1.1.平方米下的價(jià)格平方米下的價(jià)格= =畝下

8、的價(jià)格畝下的價(jià)格666.67666.672.2.平方米下的價(jià)格平方米下的價(jià)格= =公項(xiàng)下的價(jià)格公項(xiàng)下的價(jià)格10000100003.3.平方米下的價(jià)格平方米下的價(jià)格= = 平方英尺下的價(jià)格平方英尺下的價(jià)格10.764 10.764 4.4.平方米下的價(jià)格平方米下的價(jià)格= =坪下的價(jià)格坪下的價(jià)格0.3030.303【例例】 現(xiàn)有兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面現(xiàn)有兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積積200200平方米，成交總價(jià)平方米，成交總價(jià)8080萬元，分三期付款，萬元，分三期付款，首期付首期付1616萬元人民幣，第二期于半年后付萬元人民幣，第二期于半年后付3232萬萬元人民幣，余款元人民幣，余

9、款3232萬元人民幣于一年后付清。萬元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積乙交易實(shí)例的使用面積25002500平方英尺，成交總平方英尺，成交總價(jià)價(jià)1515萬美元，于成交時(shí)一次付清。若兩宗交易萬美元，于成交時(shí)一次付清。若兩宗交易實(shí)例均為可比實(shí)例，試求其可比價(jià)格即建立可實(shí)例均為可比實(shí)例，試求其可比價(jià)格即建立可比價(jià)格基礎(chǔ)。比價(jià)格基礎(chǔ)。 ( (年利率年利率8%8%；1 1美元美元=8.3=8.3元人民幣；元人民幣； 使用面積：建筑面積使用面積：建筑面積=0.75:1)=0.75:1) 【解解】P P甲甲=16+32/(1+8%)=16+32/(1+8%)0.50.5+32/(1+8%)/200 +

10、32/(1+8%)/200 =3821.1( =3821.1(元人民幣元人民幣/ /平方米平方米建面建面) )P P乙乙=150000/2500=150000/25008.38.30.750.7510.76410.764 =4020.4( =4020.4(元人民幣元人民幣/ /平方米平方米建面建面) )第五節(jié)第五節(jié)交易情況修正交易情況修正一、交易情況修正的含義一、交易情況修正的含義 將不正常的可比實(shí)例成交價(jià)格調(diào)將不正常的可比實(shí)例成交價(jià)格調(diào)整為正常的成交價(jià)格整為正常的成交價(jià)格二、造成成交價(jià)格不正常的原因二、造成成交價(jià)格不正常的原因 1.1.存在利害關(guān)系。存在利害關(guān)系。 2. 2.急于買賣。急于買

11、賣。 3. 3.不了解市場(chǎng)行情。不了解市場(chǎng)行情。 4. 4.特別動(dòng)機(jī)或偏好特別動(dòng)機(jī)或偏好 5. 5.特殊交易方式。特殊交易方式。 6. 6.交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁。交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁。 7. 7.相鄰房地產(chǎn)的合并交易。相鄰房地產(chǎn)的合并交易。 8. 8.債權(quán)債務(wù)關(guān)系的影響。債權(quán)債務(wù)關(guān)系的影響。 三、交易情況修正的方法三、交易情況修正的方法2.2.常用公式常用公式 設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格偏離正常價(jià)格設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格偏離正常價(jià)格S%S%，有：有：1.1.一般公式一般公式 可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)= =正常價(jià)格正常價(jià)格交易情況修正系數(shù)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。交易情況修正系數(shù)以正常

12、價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。 1 1 可比實(shí)例成交價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格 = = 正常價(jià)格正常價(jià)格 1 1S% S% 或或: 100: 100 可比實(shí)例成交價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格 = = 正常價(jià)格正常價(jià)格 100 100S S 3.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正=+ 正常成交價(jià)格與賣方實(shí)際所得的關(guān)系正常成交價(jià)格與賣方實(shí)際所得的關(guān)系 正常成正常成 應(yīng)由賣方應(yīng)由賣方 賣方實(shí)際賣方實(shí)際 交價(jià)格交價(jià)格 負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 得到的價(jià)格得到的價(jià)格正常成交價(jià)格與買方實(shí)際付出的關(guān)系正常成交價(jià)格與買方實(shí)際付出的關(guān)系 正常成正常成 應(yīng)由買方應(yīng)由買方 買方實(shí)際買方實(shí)際 交價(jià)格交價(jià)格 負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 付出

13、的價(jià)格付出的價(jià)格【例】【例】 某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方同中寫明，買方付給賣方23252325元元/ /平平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。己知賣方和買方應(yīng)繳納的稅負(fù)擔(dān)。己知賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%7%和和5%5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格是多則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格是多少？少？解：解：由正常成交價(jià)格由正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) = =賣方實(shí)際得到的價(jià)格賣方實(shí)際得到的價(jià)格 有：有： 正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格7%7%

14、=2325 =2325元元/ /平方米平方米 即：正常成交價(jià)格即：正常成交價(jià)格=2325/(1-7%)=2325/(1-7%) =2500 =2500元元/ /平方米平方米【例】【例】 某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方中寫明，買方付給賣方26252625元元/ /平方米，平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。己買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。己知賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正知賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的常成交價(jià)格的7%7%和和5%5%。則該宗房地產(chǎn)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格是多少？的正常成交價(jià)格是多少？解：解：正常成交價(jià)格正常成交

15、價(jià)格+ +應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) = =買方實(shí)際付出的價(jià)格買方實(shí)際付出的價(jià)格 有：有：正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格+ +正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格5%5% =2625 =2625元元/ /平方米平方米 即：正常成交價(jià)格即：正常成交價(jià)格=2625/(1+5%)=2625/(1+5%) =2500 =2500元元/ /平方米平方米第六節(jié)第六節(jié)一、交易日期修正的含義：一、交易日期修正的含義： 將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。二、交易日期修正的方法二、交易日期修正的方法 1.1.一般公式：一般公式： 可比實(shí)例在成可比實(shí)例在成 交易日期交易日期 在估價(jià)時(shí)在估價(jià)時(shí) 交日期的價(jià)格交

16、日期的價(jià)格 修正系數(shù)修正系數(shù) 點(diǎn)的價(jià)格點(diǎn)的價(jià)格 交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期的交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期的價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。2.2.常用公式：常用公式： 設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌幅度價(jià)格漲跌幅度T%T%，則有：則有：可比實(shí)例在成可比實(shí)例在成 (1(1T%)T%)= =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格交日期的價(jià)格交日期的價(jià)格 或：或： 可比實(shí)例在成可比實(shí)例在成 100 100T T = =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格交日期的價(jià)格交日期的價(jià)格 100 100 三、交易日期修正的參數(shù)依據(jù)：三、交易日期修正的參數(shù)依據(jù)：-可比實(shí)可比

17、實(shí)例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。或變動(dòng)率。【例】【例】某宗房地產(chǎn)在某宗房地產(chǎn)在20022002年年6 6月的價(jià)格為月的價(jià)格為18001800元元/ /平方米，對(duì)其價(jià)格進(jìn)行交易日期平方米，對(duì)其價(jià)格進(jìn)行交易日期修正到修正到20022002年年1010月的價(jià)格。己知該地區(qū)該月的價(jià)格。己知該地區(qū)該類房地產(chǎn)類房地產(chǎn)20022002年年4 4月至月至1010月價(jià)格指數(shù)分別月價(jià)格指數(shù)分別為：為：79.679.6，74.774.7，76.776.7，85.085.0，89.289.2，92.592.5，98.1(98.1(以以20002000年年1 1月為月為100

18、)100)。解：解： 180098.1/76.7=2302(元元/平方米平方米)【例】【例】某宗房地產(chǎn)在某宗房地產(chǎn)在20022002年年6 6月的價(jià)格為月的價(jià)格為20002000元元/ /平方米，對(duì)其價(jià)格進(jìn)行交易日期平方米，對(duì)其價(jià)格進(jìn)行交易日期修正到修正到20022002年年1010月的價(jià)格。己知該地區(qū)該月的價(jià)格。己知該地區(qū)該類房地產(chǎn)類房地產(chǎn)20022002年年4 4月至月至1010月價(jià)格指數(shù)分別月價(jià)格指數(shù)分別為：為：99.699.6，94.794.7，96.796.7，105.0105.0，109.2109.2，112.5112.5，118.1(118.1(均以上月為均以上月為100)100

19、)。解：解：200020001.051.051.0921.0921.1251.1251.1811.181 =3047( =3047(元元/ /平方米平方米) )【例】【例】某宗房地產(chǎn)在某宗房地產(chǎn)在20012001年年1010月末的價(jià)格月末的價(jià)格為為30003000元元/ /平方米，對(duì)其價(jià)格進(jìn)行交易日平方米，對(duì)其價(jià)格進(jìn)行交易日期修正到期修正到20022002年年9 9月末的價(jià)格。己知該地月末的價(jià)格。己知該地區(qū)該類房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)該類房地產(chǎn)價(jià)格20012001年年6 6月末至月末至20022002年年2 2月末平均逐月上漲月末平均逐月上漲1.5%1.5%，20022002年年3 3月初至月初至2002

20、2002年年9 9月末平均逐月上漲月末平均逐月上漲2%2%。解：解： 3000 3000(1+1.5%)(1+1.5%)4 4(1+2%)(1+2%)7 7 =3658(=3658(元元/ /平方米平方米) )【例】【例】某宗房地產(chǎn)在某宗房地產(chǎn)在20022002年年2 2月日的價(jià)月日的價(jià)格為格為10001000美元美元/ /平方米，對(duì)其價(jià)格進(jìn)行交平方米，對(duì)其價(jià)格進(jìn)行交易日期修正到易日期修正到20022002年年1010月月1 1日的價(jià)格。己日的價(jià)格。己知該地區(qū)該類房地產(chǎn)價(jià)格知該地區(qū)該類房地產(chǎn)價(jià)格20022002年年1 1月至月至20022002年年9 9月以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均逐月月以美元為基

21、準(zhǔn)的價(jià)格平均逐月下降下降0.5%0.5%。且美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)為：。且美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)為：20022002年年2 2月日為月日為1 1美元美元=8.26=8.26人民幣，人民幣，20022002年年1010月日為月日為1 1美元美元=8.29=8.29人民幣。人民幣。解：解：10001000（1-0.5%1-0.5%）8 88.298.29 =7964( =7964(元元/ /平方米平方米) )第七節(jié)第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正一、房地產(chǎn)狀況修正的含義：一、房地產(chǎn)狀況修正的含義： 將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況的價(jià)格。二、房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容：二、房

22、地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容： 區(qū)位區(qū)位狀況修正、狀況修正、權(quán)益權(quán)益狀況修正和狀況修正和實(shí)物實(shí)物狀況修正。狀況修正。 1.1.區(qū)位狀況修正區(qū)位狀況修正區(qū)位狀況：區(qū)位狀況：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。區(qū)位狀況修正：區(qū)位狀況修正：將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對(duì)象房區(qū)位狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價(jià)格。地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價(jià)格。區(qū)位狀況修正的內(nèi)容：區(qū)位狀況修正的內(nèi)容：繁華程度、交通繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備度、便捷度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備度、臨路狀況、朝向、樓層等臨路狀況、朝向、樓

23、層等2.2.權(quán)益狀況修正權(quán)益狀況修正權(quán)益狀況：權(quán)益狀況：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況產(chǎn)權(quán)益因素的狀況權(quán)益狀況修正：權(quán)益狀況修正：將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對(duì)象房權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。權(quán)益狀況修正的內(nèi)容：權(quán)益狀況修正的內(nèi)容：土地使用年限、土地使用年限、城市規(guī)劃限制條件等。城市規(guī)劃限制條件等。3.3.實(shí)物狀況修正實(shí)物狀況修正實(shí)物狀況：實(shí)物狀況：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。 實(shí)物狀況修正：實(shí)物狀況修正：將可比實(shí)例

24、房地產(chǎn)在其將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對(duì)象房實(shí)物狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。實(shí)物狀況修正的內(nèi)容：實(shí)物狀況修正的內(nèi)容： 土土 地：地：面積、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施、地勢(shì)面積、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施、地勢(shì)地質(zhì)水文等。地質(zhì)水文等。 建筑物：建筑物：新舊度、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、新舊度、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布局、質(zhì)量等。裝修、平面布局、質(zhì)量等。 三、房地產(chǎn)狀況修正的方法三、房地產(chǎn)狀況修正的方法 1.1.一般公式：一般公式：可比實(shí)可比實(shí)例在其例在其房地產(chǎn)房地產(chǎn)狀況下狀況下的價(jià)格的價(jià)格 房地房地產(chǎn)狀產(chǎn)狀況修況修正系正系數(shù)數(shù) =在估價(jià)在估價(jià)對(duì)象房對(duì)象房地

25、產(chǎn)狀地產(chǎn)狀況下的況下的價(jià)格價(jià)格 可比實(shí)例在其房地可比實(shí)例在其房地 100 在估價(jià)對(duì)象房地在估價(jià)對(duì)象房地 = 產(chǎn)狀況下的價(jià)格產(chǎn)狀況下的價(jià)格 100R 產(chǎn)狀況下的價(jià)格產(chǎn)狀況下的價(jià)格 或：或：2.2.常用公式：常用公式： 設(shè)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格設(shè)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高低比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高低的百分率為的百分率為R%R%，則有：則有：可比實(shí)例在其房地可比實(shí)例在其房地 1 在估價(jià)對(duì)象房地在估價(jià)對(duì)象房地 = 產(chǎn)狀況下的價(jià)格產(chǎn)狀況下的價(jià)格 1R% 產(chǎn)狀況下的價(jià)格產(chǎn)狀況下的價(jià)格 3.3.房地產(chǎn)狀況修正的具體方法房地產(chǎn)狀況修正的具體方法 括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫

26、的數(shù)字括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字, ,為可比實(shí)例房為可比實(shí)例房地產(chǎn)相對(duì)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的得分。地產(chǎn)相對(duì)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的得分。 直接比較修正法：直接比較修正法：以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)況為基準(zhǔn)(100(100分分),),對(duì)可比實(shí)例的房地對(duì)可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行打分。產(chǎn)狀況進(jìn)行打分。 采用以下公式修正計(jì)算：采用以下公式修正計(jì)算：可比實(shí)例在其房地可比實(shí)例在其房地 100 在估價(jià)對(duì)象房地在估價(jià)對(duì)象房地 = 產(chǎn)狀況下的價(jià)格產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ( ) 產(chǎn)狀況下的價(jià)格產(chǎn)狀況下的價(jià)格 間接比較修正法：間接比較修正法：設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況產(chǎn)狀況(100(100分分) )，對(duì)估價(jià)

27、對(duì)象房地產(chǎn)狀，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況和可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況分別進(jìn)行況和可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況分別進(jìn)行打分。打分。采用以下公式修正計(jì)算：采用以下公式修正計(jì)算：可比實(shí)例在其房地可比實(shí)例在其房地 （象）（象） 在估價(jià)對(duì)象房地在估價(jià)對(duì)象房地 = 產(chǎn)狀況下的價(jià)格產(chǎn)狀況下的價(jià)格 （例）（例） 產(chǎn)狀況下的價(jià)格產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地可比實(shí)例在其房地 100 （象）（象） 在估價(jià)對(duì)象房地在估價(jià)對(duì)象房地 = 產(chǎn)狀況下的價(jià)格產(chǎn)狀況下的價(jià)格 （例）（例） 100 產(chǎn)狀況下的價(jià)格產(chǎn)狀況下的價(jià)格或：或：四、房地產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問題四、房地產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問題1.1.可比實(shí)物房地產(chǎn)狀況應(yīng)是成交日期時(shí)的可比實(shí)物房地產(chǎn)

28、狀況應(yīng)是成交日期時(shí)的狀況，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況應(yīng)是估價(jià)時(shí)狀況，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。點(diǎn)時(shí)的狀況。 2.2.房地產(chǎn)區(qū)位因素和實(shí)物因素因房地產(chǎn)的房地產(chǎn)區(qū)位因素和實(shí)物因素因房地產(chǎn)的使用性質(zhì)使用性質(zhì)( (用途用途) )不同，其具體內(nèi)容及其不同，其具體內(nèi)容及其權(quán)重亦不同。權(quán)重亦不同。第八節(jié)第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價(jià)格求取比準(zhǔn)價(jià)格 一、一、 單個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的求取單個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的求取 1.1.一般公式：一般公式： 估價(jià)對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格象價(jià)格( (比準(zhǔn)比準(zhǔn)價(jià)格價(jià)格) )可比可比實(shí)例實(shí)例價(jià)格價(jià)格交易交易情況情況修正修正系數(shù)系數(shù)交易交易日期日期修正修正系數(shù)系數(shù)房地產(chǎn)房地產(chǎn)狀況狀況修正修正系數(shù)系數(shù)2.2.常用公式

29、：常用公式： 100 100 （ ） 100 100 = = （ ） 100 100 （ ）交易日交易日期修正期修正交易情交易情況修正況修正房地產(chǎn)房地產(chǎn)狀況修正狀況修正估價(jià)對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格象價(jià)格( (比準(zhǔn)比準(zhǔn)價(jià)格價(jià)格) )可比可比實(shí)例實(shí)例價(jià)格價(jià)格 直接比較修正法：直接比較修正法： 間接比較修正法：間接比較修正法：估價(jià)估價(jià)對(duì)象對(duì)象價(jià)格價(jià)格( (比準(zhǔn)比準(zhǔn)價(jià)格價(jià)格) ) 100 ( ) 100 ( ) 100 ( ) 100 ( ) = = - ( ) 100 ( ) 100 ( ) 100 ( ) 100可比可比實(shí)例實(shí)例價(jià)格價(jià)格交易情交易情況修正況修正交易日交易日期修正期修正房地產(chǎn)房地產(chǎn)( (象象)

30、 )狀況修正狀況修正標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化修正修正( (例例) )二、最終比準(zhǔn)價(jià)格的求取二、最終比準(zhǔn)價(jià)格的求取1.1.平均數(shù)法。平均數(shù)法。 簡單算術(shù)平均數(shù)。簡單算術(shù)平均數(shù)。 加權(quán)算術(shù)平均數(shù)。加權(quán)算術(shù)平均數(shù)。2.2.中位數(shù)法。中位數(shù)法。3.3.眾數(shù)法。眾數(shù)法。4.4.其他方法。其他方法。第九節(jié)第九節(jié) 比較法應(yīng)用舉例比較法應(yīng)用舉例 例例4-14-1： 為評(píng)估某寫字樓為評(píng)估某寫字樓20052005年年1010月月1 1日的正日的正常市場(chǎng)價(jià)格。在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查常市場(chǎng)價(jià)格。在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了選取了A A、B B、C C三宗類似寫字樓的交易實(shí)三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表例作為可

31、比實(shí)例，有關(guān)資料見表4-14-1。表表 4-1 4-1 可比實(shí)例的相關(guān)資料可比實(shí)例的相關(guān)資料可比實(shí)例可比實(shí)例A可比實(shí)例可比實(shí)例B可比實(shí)例可比實(shí)例C成交成交價(jià)格價(jià)格50005000人民幣元人民幣元/ /600600美元美元/ /55005500人民幣元人民幣元/ /成交成交日期日期20052005年年1 1月月1 1日日20052005年年3 3月月1 1日日20052005年年7 7月月1 1日日交易交易情況情況+2%+2%+5%+5%-3%-3%房地產(chǎn)房地產(chǎn)狀況狀況-8%-8%-4%-4%+6%+6% 在上表交易情況中，正(負(fù))值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高(低)于正常價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正

32、(負(fù))表示可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況優(yōu)(劣)于估價(jià)對(duì)象導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。 人民幣與美元市場(chǎng)匯價(jià)2005年3月1日為1:8.5，2005年10月1日為1:8.3；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2005年1月1日至2月1日保持不變，2005年2月1日至5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。 1.1.計(jì)算公式：計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格= =可比實(shí)例價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)數(shù)幣元/平方米)6598.33(人民 81001000.5%)(11%)(121001005000比準(zhǔn)價(jià)格A532

33、.2.比準(zhǔn)價(jià)格的求?。罕葴?zhǔn)價(jià)格的求?。?估算該寫字樓估算該寫字樓20052005年年1010月月1 1日的正常日的正常市場(chǎng)價(jià)格如下：市場(chǎng)價(jià)格如下：比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格C C)/(88.6328平平方方米米人人民民幣幣元元6100100%5 . 01310010055003)/(31.6192平方米平方米人民幣元人民幣元比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格B B4100100%5 . 01%1151001005 . 8600523.3.將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則：作為比較法的估算結(jié)果，則：估價(jià)對(duì)估價(jià)對(duì) (6598.33+6328.88+6192.31)

34、(6598.33+6328.88+6192.31)象價(jià)格象價(jià)格 = = ( (單價(jià)單價(jià)) 3) 3=6373(=6373(人民幣元人民幣元/ /)()(取整數(shù)取整數(shù)) )例例4-24-2：為評(píng)估某商品住宅2005年10月24日的正常市場(chǎng)價(jià)格。在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗似商品住宅的交易為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：1.1.可比實(shí)例的成交價(jià)格，見表可比實(shí)例的成交價(jià)格，見表4-24-2。 可比實(shí)例可比實(shí)例A A可比實(shí)例可比實(shí)例B B可比實(shí)例可比實(shí)例C C成交價(jià)格成交價(jià)格（元（元/ / ）370037004200420039003900成交日期成交日期20052005年年5 5月月242

35、4日日20052005年年8 8月月2424日日20052005年年9 9月月2424日日表表4-24-22.2.交易情況的分析判斷結(jié)果，見表交易情況的分析判斷結(jié)果，見表4-34-3。 表表4-34-3交易情況的分析判斷是以正常交易情況的分析判斷是以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)價(jià)格為基準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于其正常價(jià)格的幅度。其正常價(jià)格的幅度。表表4-34-3可比實(shí)例可比實(shí)例A A可比實(shí)可比實(shí)例例B B可比實(shí)例可比實(shí)例C C交易情況交易情況-2%-2%0+1%+1%3.3.該類商品住宅該類商品住宅20052

36、005年年4 4月至月至1010月的價(jià)格變?cè)碌膬r(jià)格變動(dòng)情況，見表動(dòng)情況，見表4-44-4。 表中的價(jià)格表中的價(jià)格指數(shù)為定基指數(shù)為定基價(jià)格指數(shù)。價(jià)格指數(shù)。 月份月份價(jià)格指數(shù)價(jià)格指數(shù)4 4 100 100 5 5 92.4 92.46 6 98.3 98.37 7 98.6 98.68 8 100.3 100.39 9 109.0 109.01010 106.8 106.8表表4-44.4.房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，見表房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，見表4-54-5。 表表4-54-5房地產(chǎn)房地產(chǎn)狀況狀況權(quán)權(quán)重重估價(jià)估價(jià)對(duì)象對(duì)象實(shí)例實(shí)例A A實(shí)例實(shí)例B B實(shí)例實(shí)例C C因素因素1 1909010010

37、08080因素因素2 2100100110110120120因素因素3 31251251001001001001001000.50.51001001001000.30.30.20.2 試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該商品住宅試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該商品住宅20052005年年1010月月2424日的正常市場(chǎng)價(jià)格。日的正常市場(chǎng)價(jià)格。1.1.計(jì)算公式：計(jì)算公式：比準(zhǔn)比準(zhǔn)價(jià)格價(jià)格可比可比實(shí)例實(shí)例價(jià)格價(jià)格= =交易交易情況情況修正修正系數(shù)系數(shù)交易交易日期日期修正修正系數(shù)系數(shù)房地產(chǎn)房地產(chǎn)狀況狀況修正修正系數(shù)系數(shù) 估算該商品住宅估算該商品住宅2002005 5年年1010月月2424日的正日的正常市場(chǎng)價(jià)格如下：常市場(chǎng)價(jià)格

38、如下：2.2.交易情況修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)：98100210010010010001001001011001100100可比實(shí)例可比實(shí)例A A：可比實(shí)例可比實(shí)例B B：可比實(shí)例可比實(shí)例C C：3.3.交易日期修正系數(shù)：交易日期修正系數(shù)：可比實(shí)例可比實(shí)例A A：9 92 2. .4 41 10 06 6. .8 8可比實(shí)例可比實(shí)例B B：100.3100.3106.8106.8可比實(shí)例可比實(shí)例C C：1 10 09 9. .0 01 10 06 6. .8 84.4.房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)：房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)：1001002 . 01253 . 01005 . 0901001031002 .

39、01003 . 01105 . 0100100961002 . 01003 . 01205 . 080100可比實(shí)例可比實(shí)例A A：可比實(shí)例可比實(shí)例B B：可比實(shí)例可比實(shí)例C C：5.5.計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格( (單價(jià)單價(jià)) )：1 10 00 01 10 00 09 92 2. .4 41 10 06 6. .8 89 98 81 10 00 03 37 70 00 0)/(90.4363平平方方米米元元1 10 03 31 10 00 01 10 00 0. .3 31 10 06 6. .8 81 10 00 01 10 00 04 42 20 00 0)/(93.4341平平方方米米元元9 96 61 10 00 01 10 09 9. .0 01 10 06 6. .8