2007年北京望京商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

1、望京商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告概述第一章：望京區(qū)域開(kāi)展現(xiàn)狀第二章：望京區(qū)域商業(yè)和文化娛樂(lè)現(xiàn)狀第三章：望京區(qū)域辦公物業(yè)需求情況第四章：望京區(qū)域開(kāi)展展望第一章：望京區(qū)域開(kāi)展現(xiàn)狀望京根底設(shè)施日益完善： 隨著望京西路、湖光中街道路規(guī)劃建設(shè)，阜通西大街沿線建設(shè)，花家地南街、花家地街與京順路進(jìn)出望京地區(qū)入口的改造，望京地區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的完善，以及占地萬(wàn)公頃的體育公園建成，京順路兩側(cè)的近千米綠化帶建設(shè)，道路等市政設(shè)施的配套完善，使得眾多國(guó)際知名跨國(guó)公司落戶(hù)望京科技園區(qū)。 望京產(chǎn)業(yè)開(kāi)展已頗具規(guī)模 愛(ài)立信中國(guó)研發(fā)總院以及愛(ài)立信中國(guó)地區(qū)總部、摩托羅拉園區(qū)以及摩托羅拉研發(fā)中心、德國(guó)西門(mén)子公司、加拿大著名電信設(shè)備供給商北電網(wǎng)絡(luò)

2、大中國(guó)區(qū)總部和北電網(wǎng)絡(luò)研發(fā)中心、松下部品、LG研發(fā)中心、北方電信等跨國(guó)高科技企業(yè)聚集，使望京五環(huán)產(chǎn)業(yè)帶初具雛形，產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)不僅將改變望京的現(xiàn)狀，而這些企業(yè)帶來(lái)更多的高素質(zhì)人才將在這里工作居住，使區(qū)域內(nèi)人口素質(zhì)進(jìn)一步提升。幾大巨頭齊聚望京，給望京注入高科技血液的同時(shí)，還將輻射亞運(yùn)村商圈，連通望京和亞北商圈產(chǎn)業(yè)帶。1、望京區(qū)域的根底設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)開(kāi)展概況 望京根底設(shè)施的建設(shè)，道路改善，吸引了眾多國(guó)際企業(yè)進(jìn)駐，加快了望京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的形成，加速了望京國(guó)際化進(jìn)程，增強(qiáng)了望京對(duì)北京的影響力。望京區(qū)域道路交通示意圖 2、望京人口狀況描述望京區(qū)域規(guī)劃總居住人口為33萬(wàn)人，現(xiàn)常住人口近萬(wàn)人，外籍人士占常住人口的

3、/。目前該區(qū)域內(nèi)居民的大體構(gòu)成，首先是原來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)的農(nóng)轉(zhuǎn)非形成的城市人口，約有3萬(wàn)，占10%強(qiáng)；其次是在城市拆遷改造過(guò)程中安置的城市人口，此類(lèi)人以當(dāng)年的工薪階層中的中低收入者為多數(shù)，占了社區(qū)中的20%左右；再者是在望京區(qū)域開(kāi)展過(guò)程中，伴隨著高檔社區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，而不斷涌入的中高收入人群，以及以韓國(guó)商民為代表的國(guó)際居民組成的，這部份居民約占整個(gè)社區(qū)居民的65%左右。今后望京的居住人群將以城市中高收入者為主體，這類(lèi)人群有著很強(qiáng)的消費(fèi)能力。有資料調(diào)查望京區(qū)域內(nèi)每百戶(hù)平均擁有輛私家車(chē)，是北京市平均水平的倍。 隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，望京人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性改變，常住人口中，65%為高端人群。類(lèi)別拆遷安置人員中

4、高收入人群外籍人士農(nóng)轉(zhuǎn)非數(shù)據(jù)6萬(wàn)人12萬(wàn)人6.5萬(wàn)人3萬(wàn)人3、望京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)電子城科技園位于朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋-望京地區(qū)，占地平方公里。園區(qū)以首都機(jī)場(chǎng)高速路為界分為東、西兩局部。其中，電子城西區(qū)的范圍是東至溪陽(yáng)東路、京包鐵路，西至廣順北大街、利澤東二路，南至京順路溪陽(yáng)東路、望京東路，北至望和鐵路，泛指望京區(qū)域；電子城科技園以電子信息業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)開(kāi)展與其配套的相關(guān)產(chǎn)業(yè)和效勞業(yè)。重點(diǎn)開(kāi)展現(xiàn)代通信產(chǎn)品、數(shù)字視聽(tīng)產(chǎn)品、計(jì)算機(jī)、軟件和顯示器、新型電子元器件。電子城西區(qū)以跨國(guó)公司研發(fā)中心、公司總部、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、孵化基地為主。國(guó)際大品牌的進(jìn)駐，帶動(dòng)了大量的效勞性中小企業(yè)的進(jìn)駐，為望京寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)了

5、春天。中關(guān)村電子城產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位，為望京的未來(lái)確立了新的藍(lán)圖，其中電子城西區(qū)400多家國(guó)際高新技術(shù)企業(yè)的進(jìn)駐，為望京帶來(lái)了大量的商業(yè)時(shí)機(jī)和就業(yè)時(shí)機(jī)。圖例顏色注明：圈起局部為電子城規(guī)劃用地范圍，其中灰色：工業(yè)用地，土黃色：居住用地，紅色：商業(yè)金融用地，綠色：綠地，其他略。望京酒仙橋區(qū)域用地規(guī)劃圖4、望京房地產(chǎn)開(kāi)展?fàn)顩r 望京占地860公頃，總建筑面積1000萬(wàn)平方米，規(guī)模等同老北京城區(qū)面積的1/2；比歐洲袖珍國(guó)家摩納哥的國(guó)土面積多出倍。望京地區(qū)以北小河劃分南北兩段，北部地區(qū)為工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，南部地區(qū)為住宅區(qū)。規(guī)劃居住人口33萬(wàn)，是目前北京市規(guī)模最大的住宅小區(qū)。目前望京在售工程供給量近200萬(wàn)平方米，工

6、程普遍以中小規(guī)模為主。望京開(kāi)發(fā)面積達(dá)超過(guò)開(kāi)發(fā)總面積的85%，在建面積約占總面積的10%，規(guī)劃中還有的建筑面積約占總面積的5%。，目前望京區(qū)域的住宅、商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓三大市場(chǎng)呈如下趨勢(shì)：望京住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀概述：大量的租客資源保證了住宅供需平穩(wěn)，產(chǎn)品規(guī)劃差異化明顯，產(chǎn)品特征更為明顯。雙低成為優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)吸引廣闊居民，人口密度低、容積率低，居住舒適度成為凸顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一個(gè)籌碼。針對(duì)中輕年客戶(hù)群需求，預(yù)計(jì)未來(lái)將有不少主打小戶(hù)型的工程，出現(xiàn)酒店式公寓等適于投資的戶(hù)型。而大局部工程仍以?xún)删?、三居為主力?hù)型，面積適中，走實(shí)用型路線。望京商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀概述：相比2003年之前望京區(qū)域商業(yè)的匱乏，近幾年來(lái)商業(yè)飛速的開(kāi)展

7、，目前已投入使用的大體量商業(yè)約為36萬(wàn)平米，已根本能夠滿足區(qū)域內(nèi)居民的需求。而在未來(lái)幾年中，還有近百萬(wàn)平米左右的商業(yè)陸續(xù)建成并投入使用，這將使區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)更為劇烈。望京辦公物業(yè)現(xiàn)狀概述：有限的供給量，大局部工程只租不售，純寫(xiě)字樓市場(chǎng)放量明顯缺乏，而產(chǎn)業(yè)開(kāi)展所產(chǎn)生的需求使望京區(qū)域的辦公物業(yè)供給產(chǎn)生了龐大的缺口。第二章：望京文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及開(kāi)展趨勢(shì)1、望京區(qū)域商業(yè)體量統(tǒng)計(jì) 望京作為一個(gè)國(guó)際大都市的城中城，在十幾年內(nèi)完成了從鄉(xiāng)村到城市的轉(zhuǎn)化，其硬件設(shè)施建設(shè)定然要快于軟件配套建設(shè)。因此，與城市建設(shè)的快速開(kāi)展相比，該區(qū)域內(nèi)商業(yè)效勞業(yè)的成熟度尤顯滯后，不僅有著結(jié)構(gòu)與布局上的不合理，同時(shí)還存在著商家為追求

8、利潤(rùn)蜂擁而上的盲目投資。調(diào)查顯示，望京區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀如下華聯(lián)望京購(gòu)物中心效果圖望京國(guó)際商業(yè)中心效果圖旺角廣場(chǎng)現(xiàn)狀圖花家地商業(yè)中福百貨、京客隆(遠(yuǎn))序號(hào)名稱(chēng)區(qū)位建筑面積（平米）1華聯(lián)嘉茂購(gòu)物中心廣順北大街880002宜家家居阜通東大街430003華堂商場(chǎng)廣順北大街278004廣龍家居湖光中街250005旺角廣場(chǎng)南湖北路200006望京1號(hào)折扣店南湖南路136007中福百貨南湖北路120008國(guó)美電器望京街80009星美國(guó)際影城望京街714010宏泰望京建材城宏泰東街500011大中電器南湖北路163012中復(fù)電訊廣場(chǎng)廣順路不詳13國(guó)美電器廣順北大街不詳14望京沃爾瑪（年底開(kāi)業(yè)）廣順南大街1100

9、00合計(jì)大于361170平米望京現(xiàn)有大型商業(yè)分布統(tǒng)計(jì)表 大型商業(yè)滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)為主，年底前面積將超過(guò)36萬(wàn)平方米望京區(qū)域內(nèi)正在營(yíng)業(yè)中的大型商業(yè)共有13家，主要集中在廣順北大街、南湖南路、南湖北路和阜通東大街，年底前望京沃爾瑪開(kāi)業(yè)后，總面積將大于36萬(wàn)平米。其中，商場(chǎng)百貨類(lèi)共有5家，面積為161400平米，約萬(wàn)平米，約占大型商業(yè)面積比重的64%強(qiáng)，占總店數(shù)的38%；家居建材類(lèi)共有3家，面積為73000平米，約占大型商業(yè)面積的29強(qiáng)%，占總店數(shù)的23%；電器類(lèi)共有4家，占大型商業(yè)總店數(shù)的31%；影城有1家，面積為7140平米，約占大型商業(yè)面積的3%弱，占總店數(shù)的8%。 在這些大型商業(yè)當(dāng)中，除家居建材

10、類(lèi)商業(yè)具有對(duì)北京其他區(qū)域消費(fèi)人群的吸引外，其他諸家的客戶(hù)消費(fèi)群體僅限于望京區(qū)域的居民，均為滿足該區(qū)域居住人群的生活配套，顯然已經(jīng)超出望京居民的商業(yè)配套需求。2、望京區(qū)域在售、在建商業(yè)工程調(diào)查截止目前，望京區(qū)域內(nèi)在售、在建的商業(yè)工程共有25個(gè)，總面積約為90萬(wàn)平米，平均售價(jià)約為17088元/平米。其中在售工程為19個(gè)，面積約為萬(wàn)平米，占在售、在建工程總體量的65%強(qiáng)，占總數(shù)量的76%；即將開(kāi)盤(pán)入市的商業(yè)工程有3個(gè)，面積約為萬(wàn)平米，占在售、在建工程總體量的11%強(qiáng)，占總數(shù)量的12%；規(guī)劃中和在建商業(yè)工程有3個(gè)，面積約為萬(wàn)平米，占在售、在建工程總體量的23%強(qiáng)，占總數(shù)量的12%。 望京區(qū)域內(nèi)商業(yè)體量

11、巨大，但區(qū)域內(nèi)卻沒(méi)有形成與之匹配的商業(yè)氣氛。面對(duì)如此巨大的商業(yè)放量，市場(chǎng)最直接表現(xiàn)就是持高不下的空置率。項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)類(lèi)型租售情況空置率商業(yè)面積（平米）望馨商業(yè)中心獨(dú)立商業(yè)在售13000元/平米6900望京商業(yè)中心獨(dú)立商業(yè)出租30%120000博泰國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓底商租5元/平米20000售18000元/平米卷石天地寫(xiě)字樓底商租 5元/平米42%1199博雅國(guó)際中心底商售17000-28000元/平米8000酒店式公寓整售11500元/平米45000鹿港嘉苑社區(qū)底商17%3000麗港金街金隅麗港城商業(yè)12000元/平米70%6300嘉美楓尚中心酒店+購(gòu)物中心待定120000首開(kāi)知語(yǔ)城社區(qū)底商售

12、15000-20000元/平米余10套20000悠樂(lè)匯社區(qū)配套商業(yè)18000-32000元/平米50000炫彩嘉軒社區(qū)底商售 5.5 -6.9元/平米90%以上6000望京大廈寫(xiě)字樓底商3000佳境天城寫(xiě)字樓底商50%4500望京區(qū)域在售、在建商業(yè)工程統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)類(lèi)型租售情況空置率商業(yè)面積（平米）嘉潤(rùn)花園會(huì)所7000融科橄欖城獨(dú)立商業(yè)+底商一期租3-4元/平米33000LOFTEL寫(xiě)字樓底商售38700元/平米3000六佰本獨(dú)立商業(yè)30%100000方恒國(guó)際中心商場(chǎng)+商街+酒店100000大西洋新城會(huì)所+社區(qū)商業(yè)10000金隅國(guó)際商業(yè)中心社區(qū)底商待定30000華彩國(guó)際公寓酒店+獨(dú)立商業(yè)

13、租12-16元/平米55000季景沁園社區(qū)底商+會(huì)所待定16500東湖灣售樓處+商業(yè)待定33000東亞望京中心底商售10000-27000元/平米4860其他170000合計(jì)約98萬(wàn)望京區(qū)域在售、在建商業(yè)工程統(tǒng)計(jì)表 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前望京區(qū)域內(nèi)在售和在建商業(yè)工程總面積為98萬(wàn)平米。而在現(xiàn)有的商業(yè)中，僅大型商業(yè)面積就已超過(guò)36萬(wàn)平米，另外還有各街區(qū)商業(yè)和業(yè)已成熟的住宅社區(qū)商業(yè)。未來(lái)望京商業(yè)總量已超過(guò)130萬(wàn)平米。 當(dāng)在建的商業(yè)工程落成并投入使用之后，會(huì)為望京區(qū)域的開(kāi)展提供更有利的硬件支持，但由于商業(yè)總量較為龐大，在經(jīng)營(yíng)上勢(shì)必會(huì)存在劇烈的競(jìng)爭(zhēng)，從區(qū)域的功能定位上看，望京區(qū)域已不適宜繼續(xù)開(kāi)發(fā)大體量的商業(yè)工

14、程。望京商業(yè)分布圖按照?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?規(guī)定，在城鎮(zhèn)規(guī)劃中以居住區(qū)人口規(guī)模確定商業(yè)配套的面積，對(duì)于公共效勞設(shè)施的控制指標(biāo)規(guī)定如下：每千人商業(yè)效勞建筑面積700-910平方米；每千人社區(qū)效勞指標(biāo)59-464平方米；每千人金融郵電指標(biāo)60-80平方米；以上三項(xiàng)的合計(jì)指標(biāo)為：每千人819-1454平方米；扣除金融郵電所占面積，每千人的商業(yè)及社區(qū)效勞面積為759-1374平米方米。 按此標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，望京區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的30萬(wàn)居民，所需各種配套效勞面積總和為245700-436200平米，而目前望京區(qū)域商業(yè)的總體量已經(jīng)數(shù)倍超過(guò)了?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?的商業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)。3、望京區(qū)域文化娛樂(lè)場(chǎng)所現(xiàn)狀 望

15、京區(qū)域快速開(kāi)展的過(guò)程中，硬件設(shè)施建設(shè)得到了強(qiáng)有力的保障，在望京的開(kāi)展過(guò)程中，我們也看到市場(chǎng)需求對(duì)產(chǎn)品形態(tài)的影響：2000年之前的商業(yè)稀缺，到現(xiàn)今的商業(yè)過(guò)量開(kāi)發(fā)就是受市場(chǎng)需求的影響。望京對(duì)文化娛樂(lè)場(chǎng)所需求的不斷凸現(xiàn)，必定會(huì)有高端的娛樂(lè)行業(yè)企業(yè)進(jìn)駐望京，而以上所統(tǒng)計(jì)的超過(guò)120萬(wàn)平米的商業(yè)體量，已經(jīng)為文化娛樂(lè)提供了足夠的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的保障。餐飲類(lèi)業(yè)態(tài)分布較為均衡，體量根本適宜在望京區(qū)域內(nèi)，共有餐飲類(lèi)店鋪198家，總面約有7萬(wàn)平米，業(yè)態(tài)開(kāi)展與分布都較為成熟。主要分布于阜安西路、廣順北大街、廣順南大街、花家地大街和湖光中街等街道，其中尤以阜安西路和廣順南、北大街最為集中，且多有品牌連鎖和大型餐飲。廣順大街

16、上的餐飲望京的中高檔餐飲序號(hào)街道名稱(chēng)數(shù)量（個(gè)）序號(hào)街道名稱(chēng)數(shù)量（個(gè)）1阜安西路3613南湖北路62廣順北大街2714南湖南路53花家地大街2215花家地南街44廣順南大街1816湖光北街45湖光中街1217利澤中街36阜通東大街1018望京北路37望花路819河蔭西路28河蔭中路720宏泰西街29廣澤路621利澤中一路210阜通西大街722宏昌路111望京街623利澤中二路112望京西路6合計(jì)：198個(gè)望京區(qū)域餐飲數(shù)量統(tǒng)計(jì)表該區(qū)域內(nèi)品牌連鎖餐飲店有25家，占餐飲店總量的13%。餐廳面積在1000平米以上的有13家，占餐飲總面積的26%，占總數(shù) 量的7%弱；面積在5001000平米的餐廳共有34

17、家，占餐飲總面積的36%弱，占總數(shù)量的17%強(qiáng)；面積在100500平米的餐廳共有115家，占餐飲總面積的36%弱，占總數(shù)量的58%；面積在100平米以?xún)?nèi)的餐廳共有36家，占餐飲總面積的3%弱，占總數(shù)的18%強(qiáng)。望京的餐飲數(shù)量與面積已經(jīng)根本上能夠滿足望京區(qū)域居住者生活消費(fèi)需求。品牌數(shù)量（個(gè)）品牌數(shù)量（個(gè)）品牌數(shù)量（個(gè)）上島咖啡3必勝客1老城一鍋1肯德基4米斯特皮薩1玉流宮1星巴克咖啡2好倫哥1黃記煌餐飲1三千里烤肉2張一元茶館1紅瓶子1麥當(dāng)勞1東來(lái)順飯莊1馬蘭拉面1吉野家1金百萬(wàn)烤鴨1老邊餃子1合計(jì)25個(gè)規(guī) 格數(shù)量（個(gè)）面積評(píng)估（平米）1000平米以上13180005001000平米342500

18、0100500平米11525000100平米以?xún)?nèi)362000合計(jì)19870000望京區(qū)域餐飲品牌連鎖店統(tǒng)計(jì)表 望京區(qū)域餐飲規(guī)格分類(lèi)統(tǒng)計(jì)表 注：以上表格中均不包括大型超市、購(gòu)物中心入駐餐飲 美容美發(fā)、足療保健類(lèi)業(yè)態(tài)總量偏多在望京區(qū)域內(nèi)美容美發(fā)和足療保健類(lèi)商業(yè)共有98家，主要分布在阜安西路、南湖南路、望京西路和阜通西大街。其中，美容美發(fā)店有69家，占總數(shù)量的70%強(qiáng)；足療保健店有29家，占總數(shù)量的30%弱。此類(lèi)商業(yè)分布較為均勻，但總量偏多，效勞層次也以中低檔為主。序號(hào)街道名稱(chēng)數(shù)量序號(hào)街道名稱(chēng)數(shù)量（個(gè)）1阜安西路2610阜通東大街42南湖南路1111河蔭中路23望京西路1012南湖北路24阜通西大街

19、1013廣順北大街15廣順南大街914湖光北街16花家地大街615宏泰西街17望花路616利澤中二路18湖光中街517望京街19花家地南街4合計(jì)：88家望京區(qū)域美容美發(fā)和足療保健商業(yè)統(tǒng)計(jì)表 高檔休閑娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)快速成長(zhǎng)望京區(qū)域內(nèi)休閑娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)共有49家，其中有品牌連鎖店11家，占總數(shù)量的22%強(qiáng)。網(wǎng)吧、棋牌室共有15家，占總數(shù)的31%。該區(qū)域內(nèi)休閑娛樂(lè)商業(yè)主要分布在阜安西路、望京西街和廣順北大街，以健身、網(wǎng)吧和棋牌室等中低檔業(yè)態(tài)為主。相較2003年以前望京文化娛樂(lè)的稀缺，近年來(lái)那么形成了快速的成長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。序號(hào)街道名稱(chēng)數(shù)量（個(gè)）序號(hào)街道名稱(chēng)數(shù)量（個(gè)）1阜安西路119河蔭中路22望京西路710花家地

20、南街23廣順北大街711湖光北街14湖光中街512阜通東大街15花家地大街313利澤中一路16南湖南路314望京街17南湖北路215廣順南大街18阜通西大街2合計(jì)49望京區(qū)域休閑娛樂(lè)商業(yè)統(tǒng)計(jì)表 望京區(qū)域品牌連鎖休閑娛樂(lè)商業(yè)統(tǒng)計(jì)表品牌數(shù)量（個(gè)）品牌數(shù)量（個(gè)）青鳥(niǎo)健身2浩沙健身俱樂(lè)部1中體倍力健身1金世紀(jì)健身俱樂(lè)部1張貝健身1佳境天城健身俱樂(lè)部1良子健身1太陽(yáng)谷康體休閑中心1奇跡健身1玻璃樽KTV1合計(jì):11個(gè)小 結(jié)望京區(qū)域的商業(yè)工程在未來(lái)將超過(guò)130萬(wàn)平米，相對(duì)望京區(qū)域30萬(wàn)人口，此體量已較為龐大，在未來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)上將存在劇烈的競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)需求將進(jìn)一步引導(dǎo)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的多元化開(kāi)展。望京區(qū)域的文化娛樂(lè)經(jīng)

21、營(yíng)現(xiàn)正處于快速開(kāi)展的過(guò)程中，而現(xiàn)有的商業(yè)總體量已經(jīng)為高端的娛樂(lè)工程經(jīng)營(yíng)提供了足夠的硬件支持。根據(jù)以上觀點(diǎn)，望京將不再適宜增加過(guò)大體量的商業(yè)或文化娛樂(lè)場(chǎng)所建設(shè)，因此望京B30地塊在規(guī)劃中的文化娛樂(lè)用地用途應(yīng)作慎重考慮，否那么在招商和經(jīng)營(yíng)上都將存在很大的難度。第三章：望京區(qū)域辦公物業(yè)需求情況1、望京區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 望京區(qū)域可開(kāi)發(fā)土地僅余5%左右，之前的土地開(kāi)發(fā)根據(jù)規(guī)劃已根本落實(shí)，但大量沒(méi)有明確具體使用用途的綜合用地被大部作為商業(yè)開(kāi)發(fā)，從而造成了未來(lái)幾年望京區(qū)域大量商業(yè)集中上市的局面，因此建議余下的土地開(kāi)發(fā)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行微調(diào)，特別是B30地塊，應(yīng)根據(jù)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)配套需求加以合理的利用。電子產(chǎn)業(yè)

22、是望京區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)從1994年到現(xiàn)在,望京的規(guī)劃雖然在局部上有所調(diào)整,但是主要內(nèi)容沒(méi)有變。規(guī)劃中的望京邊緣集團(tuán)由望京新區(qū)、望京工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和來(lái)廣營(yíng)貨流中心三局部組成，在望京新興產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建設(shè)望京商業(yè)中心和望京高科技創(chuàng)業(yè)園，類(lèi)似中關(guān)村政策，吸引海外回國(guó)人員創(chuàng)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)特別是高科技企業(yè)的進(jìn)入。產(chǎn)業(yè)區(qū)總體規(guī)劃面積達(dá)8平方公里，是一個(gè)集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科研、教育、居住、文化為一體的新興綜合高科技園區(qū)。望京區(qū)域主要以第二、三產(chǎn)業(yè)為主，其中第二產(chǎn)業(yè)又以北京電子城科技園為龍頭形成區(qū)域內(nèi)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2004年5月31日，隨著北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)推介工程加拿大北電網(wǎng)絡(luò)中心，在望京中關(guān)村電子城科技園的正式破土開(kāi)工，

23、世界500強(qiáng)企業(yè)紛紛把視線轉(zhuǎn)向望京，摩托羅拉、三星、西門(mén)子、松下、LG等跨國(guó)企業(yè)紛至沓來(lái)。隨著2007年6月19日大唐控股、恒基偉業(yè)和翔鷹投資在望京與中關(guān)村電子城西區(qū)簽約在望京科技園建設(shè)其產(chǎn)業(yè)園和總部基地，作為朝陽(yáng)區(qū)三大功能區(qū)之一的電子城西區(qū)目前已經(jīng)入駐知名企業(yè)達(dá)401家。文化產(chǎn)業(yè)集群開(kāi)展形成產(chǎn)業(yè)鏈作為亞洲最大的人居社區(qū)，文化產(chǎn)業(yè)也正在逐漸成為望京區(qū)域經(jīng)濟(jì)中可與電子科技一爭(zhēng)長(zhǎng)短的GDP新增長(zhǎng)力量。經(jīng)過(guò)十余年的開(kāi)發(fā)，望京居住人口已近30萬(wàn)，其中年齡在2040歲之間的中青年占73%。這局部人不僅對(duì)文化藝術(shù)有著更強(qiáng)的需求，同時(shí)也具有很強(qiáng)的消費(fèi)能力。1995年中央美術(shù)學(xué)院由東城區(qū)遷至朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋中轉(zhuǎn)，

24、以此為契機(jī)，北京的傳統(tǒng)文化區(qū)域產(chǎn)生變動(dòng)，798更成為國(guó)際知名文化藝術(shù)區(qū)，成為北京市最受關(guān)注的藝術(shù)名片。由于中國(guó)北京的國(guó)際文化藝術(shù)交往和藝術(shù)活動(dòng)呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)。中國(guó)藝術(shù)參與國(guó)際展示日益頻繁，導(dǎo)致中國(guó)藝術(shù)熱在世界形成，也吸引大批國(guó)際藝術(shù)家及藝術(shù)機(jī)構(gòu)、藝術(shù)營(yíng)運(yùn)者，進(jìn)入北京望京及周邊地區(qū)，一個(gè)具有國(guó)際水準(zhǔn)，更具有中國(guó)特色，又充滿了北京新文化氣息的藝術(shù)大區(qū)已逐漸成熟。甚至有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，一個(gè)世界文化藝術(shù)發(fā)動(dòng)機(jī)正在北京東部望京形成，同時(shí)也大大帶動(dòng)了周邊文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，望京未來(lái)的文化產(chǎn)值不可估量。整合文化資源，建立人文建制的藝術(shù)園區(qū)，形成跨國(guó)跨地域的文化對(duì)接、交流平臺(tái)，已經(jīng)成為望京區(qū)域文化產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的必然趨勢(shì)

25、。2、產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)小套型辦公物業(yè)的市場(chǎng)需求 望京區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)開(kāi)展帶動(dòng)了位于產(chǎn)業(yè)下游的小型效勞性公司在望京區(qū)域聚集，以電子城西區(qū)為例，隨著今年6月19日大唐控股、恒基偉業(yè)和翔鷹投資在望京與中關(guān)村電子城西區(qū)簽約在望京科技園建設(shè)其產(chǎn)業(yè)園和總部基地，作為朝陽(yáng)區(qū)三大功能區(qū)之一的電子城西區(qū)目前已經(jīng)入駐知名企業(yè)達(dá)401家，其中不乏北電網(wǎng)絡(luò)、摩托羅拉、三星、西門(mén)子等國(guó)際五百?gòu)?qiáng)企業(yè)。位于這些企業(yè)下游的廣告、公關(guān)、軟件開(kāi)發(fā)、展覽展示、外地企業(yè)駐京辦事處、商貿(mào)、科技、咨詢(xún)、物流等小型效勞性企業(yè)近萬(wàn)家，平均每個(gè)大型企業(yè)的效勞型合作公司近30家，產(chǎn)業(yè)聚合力由此可見(jiàn)。望京區(qū)域?qū)懽謽枪┝空{(diào)查為電子城西區(qū)企業(yè)效勞的近萬(wàn)家小企業(yè)

26、在望京區(qū)域形成了龐大的辦公物業(yè)需求，假設(shè)這些效勞型企業(yè)所需的辦公場(chǎng)所平均為90平米，那么僅電子城西區(qū)所需要的配套小辦公戶(hù)型就接近90萬(wàn)平米。另外成長(zhǎng)中的文化產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)小型辦公物業(yè)的需求也日益增加，而望京區(qū)域內(nèi)的辦公物業(yè)供量明顯存在缺口。據(jù)調(diào)查，望京現(xiàn)有辦公物業(yè)缺乏24萬(wàn)平米，具體如下：葉青大廈愛(ài)慕大廈洛娃科技大廈望京大廈博泰大廈卷石天地望京區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè)調(diào)查表項(xiàng)目名稱(chēng)總建面（萬(wàn)平米）主要租賃客戶(hù)葉青大廈5西門(mén)子培訓(xùn)中心、鼎橋通訊TD正匯科技大廈1.8中辰大廈1.7眾運(yùn)科技大廈2愛(ài)慕大廈2.1愛(ài)慕自用60%面積洛娃科技大廈1.5洛娃自用70%面積博泰大廈2.4路橋集團(tuán)、銀科博星科技、好萊塢影業(yè)集

27、團(tuán)、北斗律師事務(wù)所望京大廈3.4西門(mén)子、明基研發(fā)中心占用了70以上面積四強(qiáng)寫(xiě)字樓0.5卷石天地5合計(jì)23.5萬(wàn) 望京區(qū)域目前寫(xiě)字樓供給情況約為萬(wàn)平米，遠(yuǎn)不能滿足效勞型企業(yè)的辦公需求，另外現(xiàn)有的辦公物業(yè)戶(hù)型多為200600平米左右，且戶(hù)型面積偏大，不適宜中小企業(yè)的需要。望京區(qū)域在建辦公物業(yè)調(diào)查未來(lái)幾年，局部在建辦公工程將陸續(xù)投入使用，總量約為33萬(wàn)平米，可略為緩解區(qū)域內(nèi)對(duì)辦公物業(yè)的需求情況，但對(duì)于日益開(kāi)展的電子科技產(chǎn)業(yè)鏈和文化產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)說(shuō)依然杯水車(chē)薪。 望京區(qū)域在建辦公物業(yè)調(diào)查表項(xiàng)目名稱(chēng)位置在建寫(xiě)字樓建面嘉美風(fēng)尚望京新城B1區(qū)約4萬(wàn)平米方恒國(guó)際中心望京阜通東大街與望京街交匯處東南角寫(xiě)字樓為2.8萬(wàn)融科橄欖城望京A2區(qū)5.4萬(wàn)東亞望京中心廣順南大街與阜通西大街交匯處6.7萬(wàn)博雅國(guó)際北五環(huán)與廣順大街交匯處東南約3萬(wàn)平米悠樂(lè)匯廣順南大街和阜通東大街交界處11萬(wàn)平米合計(jì)32.9萬(wàn)平米 望京現(xiàn)有寫(xiě)字樓與在建寫(xiě)字樓總量約為萬(wàn)平米，只能滿足區(qū)域內(nèi)50%的辦公需求。這就造成了一大局部的效勞型企業(yè)游離在望京以外的區(qū)域辦公，增加了區(qū)域內(nèi)的交通壓力；而另外還有一局部企業(yè)在商住樓或者民宅內(nèi)辦公，這又違背了國(guó)家“民宅禁商政策。 因此，解決產(chǎn)業(yè)鏈中下游的效勞型企業(yè)