北京藍(lán)色港灣報(bào)告

1、SOLANASOLANA藍(lán)色港灣國(guó)際商區(qū)項(xiàng)目藍(lán)色港灣國(guó)際商區(qū)項(xiàng)目 對(duì)于新生活中心商業(yè)的研究對(duì)于新生活中心商業(yè)的研究藍(lán)色港灣一個(gè)充滿了燦爛陽(yáng)光、幽靜湖水、優(yōu)雅建筑、浪漫小徑的購(gòu)物公園，一個(gè)位于亞洲最大的城市公園朝陽(yáng)公園西北湖岸的歐式商業(yè)小鎮(zhèn) 項(xiàng)目概況：位置：朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)公園路6號(hào)城市中心黃金邊緣燕莎商圈和麗都商圈核心頻臨朝陽(yáng)公園的廣闊湖面和亮馬河開發(fā)商:藍(lán)色港灣置業(yè)有限公司商業(yè)形態(tài):Lifestyle Shopping Center占地面積：13萬(wàn)平方米建筑面積：地上兩層，6萬(wàn)平方米(部分挑高9米)地下兩層，9萬(wàn)平方米容積 率： 0.63綠 化 率：30.72交通組織：人車分流，客貨分流垃圾處理中

2、心：安裝空調(diào)排風(fēng)系統(tǒng)，實(shí)行干濕垃圾區(qū)分車位：地上1300，地下800電梯數(shù)量：客梯8部，客貨梯7部，觀光梯1部，扶梯34部項(xiàng)項(xiàng)目特點(diǎn)目特點(diǎn)環(huán)境和諧環(huán)境和諧：建：建筑筑與自然空與自然空間，人與設(shè)施形成了一個(gè)和諧的生態(tài)環(huán)境間，人與設(shè)施形成了一個(gè)和諧的生態(tài)環(huán)境功能和諧：豐富購(gòu)物，多種餐飲、休閑、娛樂形式相互依賴，和諧并存功能和諧：豐富購(gòu)物，多種餐飲、休閑、娛樂形式相互依賴，和諧并存SOLANA藍(lán)色港灣國(guó)際商區(qū)19棟2至3層的歐式建筑洋溢著濃郁的異域風(fēng)情，按不同的功能劃分為美瑞時(shí)尚百貨、SOLANA MALL、活力城主題店、高街、亮馬食街、左岸、中央廣場(chǎng)等區(qū)域亮馬食街亮馬食街時(shí)尚時(shí)尚MallMall新

3、新生生代代主主題題店店湖畔吧街湖畔吧街酒酒店店品牌街品牌街西主西主力店力店中央廣場(chǎng)中央廣場(chǎng)山湖山湖廣場(chǎng)廣場(chǎng)核心娛樂區(qū)核心娛樂區(qū)區(qū)域區(qū)域組團(tuán)組團(tuán)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)零售商業(yè)區(qū)西主力店美瑞時(shí)尚百貨（22000平米）品牌街國(guó)際一、二線品牌旗艦店為主，穿插主題婚紗影樓、名品珠寶鐘表店、藝術(shù)畫廊、美容院、咖啡甜品店時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng) 品牌服裝、流行服飾、特色香薰、兒童用品新生代主題店運(yùn)動(dòng)休閑、牛仔、戶外運(yùn)動(dòng)、高爾夫、圖書音像制品、數(shù)碼科技、文化用品明星冰場(chǎng)、健身中心餐飲娛樂區(qū)核心娛樂區(qū)星級(jí)多廳影院、KTV、Disco、SPA健身、電玩、社交舞會(huì)及酒吧零售湖畔吧街主題酒吧、咖啡廳、高檔西餐廳亮馬食街高檔酒店和特色餐廳悅椿酒

4、店SOLANASOLANA包含購(gòu)物、休閑、文化、娛樂等多種業(yè)態(tài)，包含購(gòu)物、休閑、文化、娛樂等多種業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容豐富，滿足各類人群消費(fèi)需求經(jīng)營(yíng)內(nèi)容豐富，滿足各類人群消費(fèi)需求SOLANASOLANA包含購(gòu)物、休閑、文化、娛樂等多種業(yè)態(tài)，包含購(gòu)物、休閑、文化、娛樂等多種業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容豐富，滿足各類人群消費(fèi)需求經(jīng)營(yíng)內(nèi)容豐富，滿足各類人群消費(fèi)需求美瑞時(shí)尚百貨 “ 現(xiàn)代國(guó)際服飾家居百貨主題店”，集國(guó)際現(xiàn)代商業(yè)的全部精華和經(jīng)典元素為一體，裝修風(fēng)格大氣舒緩、品位高貴典雅，代表著未來(lái)百貨業(yè)的趨勢(shì)和潮流高街 HIGH STREET 匯聚國(guó)際知名品牌，再現(xiàn)意大利式的商業(yè)街區(qū)風(fēng)格，高大的建筑，通透的穹頂，在充分展國(guó)際

5、品牌奢華尺度的同時(shí)，也為顧客創(chuàng)造了享受陽(yáng)光的休閑購(gòu)物場(chǎng)所SOLANAMALL 通過對(duì)多業(yè)種、多品牌的合理規(guī)劃布局，是品牌服飾、流行服飾、特色香薰、精品家居、兒童用品等店鋪分布其中，傳播現(xiàn)代都市瞬息萬(wàn)變的時(shí)尚潮流活力城 以底層的全明星滑冰俱樂部為核心，周邊分列著運(yùn)動(dòng)休閑、牛仔、戶外運(yùn)動(dòng)、高爾夫、音像制品、數(shù)碼科技等商品的店鋪，營(yíng)造年輕、動(dòng)感、前衛(wèi)的賣場(chǎng)氣氛，滿足年輕人的消費(fèi)需求中央廣場(chǎng) 5000平米的下沉式景觀廣場(chǎng)，核心人氣的聚集地，傳遞最新咨詢，各種藝術(shù)活動(dòng)輪番上演，音樂噴泉帶來(lái)度假般愉悅的感受傍晚時(shí)分，與家人、朋友在廣場(chǎng)上聽聽音樂，喝杯咖啡，享受異國(guó)情調(diào)的輕松時(shí)光！左岸 北京酒吧新勢(shì)力，位于

6、朝陽(yáng)公園北湖岸邊，由4棟獨(dú)立的意式小樓組成，20家主題酒吧，演藝迪吧、高檔西餐廳沿湖而建，顯得悠然閑適，輕松浪漫亮馬食街 匯聚來(lái)自全球的多元美食體驗(yàn)，在200米長(zhǎng)的食街中，既可以飽嘗美食，也可以欣賞優(yōu)美的風(fēng)光，一舉兩得彩燈頂棚，夜晚星光璀璨，色彩斑斕為了品嘗美食，排隊(duì)等待也沒問題窗邊的花藝設(shè)計(jì)，讓就餐心情更加美麗優(yōu)雅整齊的外擺區(qū)，盡顯小資情調(diào)，備受喜愛為了創(chuàng)造一流的商業(yè)氛圍體，除合理的業(yè)態(tài)布局外，藍(lán)色港灣在景觀細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)做到了精益求精，別具一格。其中燈光照明系統(tǒng)、建筑景觀設(shè)計(jì)、標(biāo)識(shí)導(dǎo)引系統(tǒng)都代表著當(dāng)今世界潮流的杰出水準(zhǔn)。打破了商業(yè)中設(shè)計(jì)景觀的常規(guī)，改為在景觀中設(shè)計(jì)商業(yè)，獨(dú)具魅力的個(gè)性使得藍(lán)色港

7、灣的商業(yè)價(jià)值得到進(jìn)一步提升。建筑、景觀小品古羅馬式鏤花玻璃天窗風(fēng)情花車點(diǎn)綴商業(yè)氛圍小朋友的繪畫創(chuàng)作，成為一道亮麗的風(fēng)景線時(shí)尚達(dá)人只愛在此拍照多姿多彩的卵石花崗巖鋪裝街道標(biāo)示導(dǎo)引細(xì)節(jié)中打造精致店招廣告簡(jiǎn)單中彰顯品位啟示一：規(guī)劃理念啟示一：規(guī)劃理念環(huán)境改變親情，親情改變消費(fèi)，自然景觀帶動(dòng)了商場(chǎng)的觀賞性，也帶來(lái)渴望體驗(yàn)自然生活的消費(fèi)者。另外，設(shè)施的動(dòng)線設(shè)計(jì)上做到最大優(yōu)化，將主力店、集客能力強(qiáng)的商品放在設(shè)施上部和下部，吸引目的性消費(fèi)的客人；屋頂花園吸引人流往上部流動(dòng)；地上建筑突出景觀采光為了營(yíng)造一個(gè)開放的感覺，可以吸引優(yōu)質(zhì)的客戶進(jìn)入，帶動(dòng)地下客戶；在邊角配置目的性強(qiáng)的消費(fèi)，以橫向拉動(dòng)人流。這樣的商品分

8、布，可以使各樓層人流均衡，最大實(shí)現(xiàn)回游性 。通過獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)通過獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì), ,可以創(chuàng)造促進(jìn)可以創(chuàng)造促進(jìn)”時(shí)間消費(fèi)時(shí)間消費(fèi)”的環(huán)境的環(huán)境. .啟示二：環(huán)境塑造啟示二：環(huán)境塑造精神層面的融合與升華精神層面的融合與升華 理念最初起源于對(duì)羅馬神廟的建筑概念所針對(duì)的是其表達(dá)的一種現(xiàn)象羅馬神廟通過立面、雕塑、裝飾的組合向來(lái)此瞻仰的人們傳達(dá)神圣、純潔的印象，引起人們的景仰、共鳴、歸屬與崇拜。在當(dāng)代，這種理念已經(jīng)被廣泛運(yùn)用于各種物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，原始的表達(dá)手法被沿用并加以發(fā)展，在目前世界上的諸多標(biāo)志性建筑上，我們都能見到它的輪廓。啟示三：場(chǎng)所精神啟示三：場(chǎng)所精神生活商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)生活啟啟示四：商業(yè)回歸

9、示四：商業(yè)回歸新生活商業(yè)中心建筑體量適度和共享空間的設(shè)計(jì)師新生活商業(yè)中心的重點(diǎn)建筑體量適度和共享空間的設(shè)計(jì)師新生活商業(yè)中心的重點(diǎn)新生活商業(yè)中心的研究新生活商業(yè)中心的研究-規(guī)劃特點(diǎn)規(guī)劃特點(diǎn)特點(diǎn)1：設(shè)計(jì)出滿足高消費(fèi)階層口味的帶有開放式空間設(shè)計(jì)的高級(jí)建筑，并通過瀑布、池塘、長(zhǎng)椅、磚鋪人行道、亭子等方式營(yíng)造一個(gè)特定的環(huán)境和氛圍環(huán)境和氛圍；特點(diǎn)2：大量擁有臨街的專業(yè)零售商和餐館。最大的特點(diǎn)在于體量適中、形成聚合性的同時(shí)強(qiáng)調(diào)自身體驗(yàn)最大的特點(diǎn)在于體量適中、形成聚合性的同時(shí)強(qiáng)調(diào)自身體驗(yàn)新生活商業(yè)中心的研究新生活商業(yè)中心的研究商業(yè)業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析一般無(wú)主力店，業(yè)態(tài)布局更為合理一般無(wú)主力店，業(yè)態(tài)布局更為合理

10、在統(tǒng)計(jì)調(diào)查的106家“生活方式中心”的5238家商鋪中，只有33家百貨商場(chǎng)，占總量0.6%。折扣店則更少，只有21家，占0.4%。傳統(tǒng)百貨店等不再承擔(dān)主力店，取值為大型餐飲、娛樂業(yè)態(tài)（尤其電影院），這使生活方式中心的選址更為靈活。）新生活商業(yè)中心的研究新生活商業(yè)中心的研究-商業(yè)業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析餐飲業(yè)態(tài)是新生活中心商業(yè)的關(guān)鍵所在餐飲業(yè)態(tài)是新生活中心商業(yè)的關(guān)鍵所在特點(diǎn)1：在餐飲方面，Mall更多采用“大食代”式的快餐廣場(chǎng)形式特點(diǎn)2：“生活方式中心”是以餐館為主，它的目的不是為了讓消費(fèi)者坐下來(lái)休息而是為了給消費(fèi)者提供一個(gè)社交的場(chǎng)所，鼓勵(lì)消費(fèi)者參與社交生活。特點(diǎn)3：餐館在“生活方式中心”的非主力店

11、中所占的比例為11.3，而在Mall中只占4.8，從這個(gè)數(shù)據(jù)就可以看出餐館在“生活方式中心”中的重要性。新生活商業(yè)中心的研究新生活商業(yè)中心的研究-商業(yè)功能研究商業(yè)功能研究新生活商業(yè)中心的購(gòu)物功能多以專賣店的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)新生活商業(yè)中心的購(gòu)物功能多以專賣店的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)對(duì)美國(guó)106家現(xiàn)有的“生活方式中心”中的5238家商戶進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，女裝店在所有類別的店鋪中數(shù)量是最多的，占總量的12.5；緊隨其后的是占12.2的餐館，而運(yùn)動(dòng)鞋、童鞋、男鞋、汽車用具和工藝品店的數(shù)量最少。新生活商業(yè)中心的研究新生活商業(yè)中心的研究目標(biāo)客戶研究目標(biāo)客戶研究新生活商業(yè)中心的目標(biāo)客戶多為中高端收入的人群新生

12、活商業(yè)中心的目標(biāo)客戶多為中高端收入的人群客戶消費(fèi)能力穩(wěn)定、對(duì)于品牌忠誠(chéng)度高客戶消費(fèi)能力穩(wěn)定、對(duì)于品牌忠誠(chéng)度高 典型的“生活方式中心”的消費(fèi)者定位主要是富裕的高消費(fèi)階層。根據(jù)ICSC的數(shù)據(jù)，“生活方式中心”消費(fèi)者的家庭收入介于6.3萬(wàn)美元10.7萬(wàn)美元之間，平均家庭收入為8.5萬(wàn)美元，其中57%的消費(fèi)者家庭收入超過7.5萬(wàn)美元。根據(jù)2003年的數(shù)據(jù)，美國(guó)家庭平均收入為4.6868萬(wàn)美元，27.4%的家庭收入超過7.5萬(wàn)美元。ICSC的另一組數(shù)據(jù)顯示，“生活方式中心”的典型消費(fèi)者的平均年齡為39.6歲，可以看出“生活方式中心”主要吸引的是那些35歲54歲的高收入人群，這與Mall的消費(fèi)群體的年齡相比更偏向于中年人，而這是一個(gè)相當(dāng)忠誠(chéng)的消費(fèi)群體，因此對(duì)而這是一個(gè)相當(dāng)忠誠(chéng)的消費(fèi)群體，因此對(duì)“生活方式中心生活方式中心”來(lái)說是一個(gè)穩(wěn)定的投資因素來(lái)說是一個(gè)穩(wěn)定的投資因素。新生活商業(yè)中心的研究新生活商業(yè)中心的研究新生活商業(yè)中心和新生活商業(yè)中心和SHOPPINGMALL的對(duì)比的對(duì)比新生活商業(yè)中心新生活商業(yè)中心SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL規(guī)劃模式開放街區(qū)半開放或者封閉主力店可以無(wú)主力店有主力店經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)偏重餐飲和娛樂偏重購(gòu)物規(guī)模體量一般5-6萬(wàn)體量一般10萬(wàn)以上