辦公區(qū)及住宅區(qū)選址中期副本

1、住宅區(qū)選址位置圖1辦公區(qū)選址位置圖2征求陵水縣委縣政府意見，得出的選址方案3一、商品房模式二、定向商品房模式三、保障性住房模式住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)模式4（一）商品房模式的優(yōu)點(diǎn)1、可以吸引投資者參與投資，通過土地使用權(quán)出讓的方式獲得一定的資金。2、商品房的建設(shè)總面積、單套建筑面積、套數(shù)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等沒有限制條件。3、商品房的建設(shè)質(zhì)量較高，小區(qū)各項(xiàng)使用功能比較完善。（二）商品房模式的缺點(diǎn)1、開發(fā)建設(shè)基本不能享受任何優(yōu)惠政策。2、不利于以相對合理價(jià)格取得建設(shè)用地，建設(shè)用地成本高。3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市場需求確定，建安成本完全無法預(yù)控。4、項(xiàng)目建設(shè)前期費(fèi)用較高，再加上建安費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用，導(dǎo)致成本高，銷售費(fèi)用高，

2、員工沒有能力購買。5、建設(shè)周期完全無法控制，不利于縮短建設(shè)周期，商品房銷售不景氣時(shí)，施工進(jìn)度將遙遙無期。一、商品房模式5 “定向開發(fā)商品房模式”是指由企事業(yè)單位和開發(fā)商平等協(xié)商，政府許可，針對企事業(yè)單位職工的需求，預(yù)約開發(fā)的商品住宅。 一、 “定向開發(fā)商品房”具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 1、是屬于普通商品住宅性質(zhì)，完全按照商品房建設(shè)相關(guān)法律法規(guī)取得建設(shè)用地、進(jìn)行報(bào)批建設(shè)和銷售，符合現(xiàn)行財(cái)稅體制的要求。 2、是主要銷售對象在建設(shè)之前就已鎖定為企事業(yè)單位職工。 3、是銷售價(jià)格和建設(shè)周期由企事業(yè)單位及其職工與開發(fā)商在開發(fā)前協(xié)商確定。 4、是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案由雙方協(xié)商確定，由政府相關(guān)部門依法審批。 5

3、、是建設(shè)用地使用權(quán)及其用途由政府審批確定并作為附加條件，開發(fā)商仍通過有償出讓方式取得，但政府在幼兒園、學(xué)校、消防、人防等配套方面予以政策性支持或優(yōu)惠。二、定向商品房模式6 二、“定向開發(fā)商品房”的優(yōu)點(diǎn)： （一）“定向開發(fā)商品房”模式可以有效控制項(xiàng)目的綜合成本，具體分析如下：1、銷售對象預(yù)先確定，能最大限度壓縮銷售、策劃費(fèi)用等項(xiàng)目建設(shè)前期費(fèi)用。2、有利于以相對合理價(jià)格取得建設(shè)用地。3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)可通過協(xié)商確定，建安成本完全可預(yù)控。4、有利于項(xiàng)目多渠道融資，資金成本可大幅降低。5、建設(shè)周期完全可控，有利于有效縮短建設(shè)周期。7 （二） “定向開發(fā)商品房”相較于“保障性住房”的優(yōu)點(diǎn)： 1、政府可根據(jù)企事

4、業(yè)單位的需求申報(bào)有效審查購房者身份，識別是否屬自住型或投資性購房。 2、價(jià)格可事前約定或者價(jià)格計(jì)算辦法事前約定，保障購房者能以“可以接受”的價(jià)格取得房產(chǎn)。 3、“定向開發(fā)模式”既具有保障性住房功能，又屬于商品房性質(zhì)，因而可保障財(cái)稅收入正常實(shí)現(xiàn)。 4、可吸引包括非公房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的投資者參與。 5、有利于企事業(yè)單位集體購置“單身公寓”或職工宿舍，解決青工過渡性住房問題。 6、多方監(jiān)督下，有利于避免低水平建設(shè)問題發(fā)生。8 三、“定向開發(fā)商品房”的缺點(diǎn)：1、要降低單位職員的購房成本，關(guān)鍵在于降低土地使用成本。政府部門以“政府社團(tuán)用地”的名義取得土地使用權(quán)，然后申請出讓變性為居住用地，從而取得合法開發(fā)

5、建設(shè)商品房的資質(zhì)。在土地變性過程中不采取通用的網(wǎng)上掛牌競拍方式，而是采取網(wǎng)下掛牌方式，由指定的開放商合法獲得這塊土地的開發(fā)權(quán)，不易操作。2、定向開發(fā)項(xiàng)目以征收50%高額首付的方式，保證項(xiàng)目前期的正常資金運(yùn)作，這筆費(fèi)用無法保證所有員工都有能力支付。 3、“定向開發(fā)商品房”要比“保障性住房”價(jià)格高出20%左右。 4、如果監(jiān)管力度不夠，容易產(chǎn)生把這種低價(jià)房拋售從而謀取利益的行為。9保障性住房是指政府提供政策優(yōu)惠，向本省城鎮(zhèn)低保、低收入、中等偏下收入、中等收入住房困難家庭出售或出租、具有保障性質(zhì)的政策性住房。包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房和雙限房。本方案篩選出經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)

6、商品住房和雙限房進(jìn)行分析。一、保障性住房模式10經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向本地城鎮(zhèn)低收入及中等偏低收入住房困難家庭出售，具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟(jì)適用房11 1、建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)。 2、稅收減免按財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財(cái)稅200824號）執(zhí)行。 3、各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法（銀發(fā)200813號）的規(guī)定向經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位可以以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請住房開發(fā)貸款。購買經(jīng)濟(jì)適用住房可優(yōu)先辦理住房公積金貸

7、款。 4、免收建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費(fèi)。 5、小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由政府負(fù)擔(dān)。 市、縣政府可以根據(jù)本地實(shí)際情況，依法制定其他優(yōu)惠政策，減免有關(guān)費(fèi)用，并向社會公布。（一）經(jīng)濟(jì)適用房開建的政策優(yōu)惠121、經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成。開發(fā)成本包括征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息；稅金依照國家規(guī)定的稅目和稅率計(jì)算；利潤按不高于3%核定。住房保障主管部門直接開發(fā)建設(shè)的，不得有利潤。2、職工購買分散建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，原則上按建設(shè)綜合成本出資。如財(cái)政或單位有條件資助公共配套設(shè)施、房屋公共部分和政府減免有關(guān)稅費(fèi)后的其他公共費(fèi)用，享受

8、面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的購房面積可按建筑安裝成本出資，超標(biāo)面積部分按同地段普通商品住房價(jià)格確定。所以，經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格相當(dāng)?shù)土械叵率业母邔訕欠拷ㄔO(shè)綜合成本約2500元/平方米。（二）經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格131、經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象是本地低收入及中等偏低收入住房困難家庭。符合下列條件的家庭才可以申請購買一套經(jīng)濟(jì)適用住房：（1）具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍人）；（2）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭；（3）家庭收入符合市、縣政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)；（4）市、縣政府規(guī)定的其他條件。2、保障性住房建設(shè)堅(jiān)持以中小套型為主，經(jīng)濟(jì)適用住房套型建筑面積按60平方米左右為主。雖然可參

9、照我省職工住宅建筑面積標(biāo)準(zhǔn)適度控制，但是建筑面積最多不能超過90平方米左右，戶型較小。3、經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。（三）經(jīng)濟(jì)適用房的不足14限價(jià)商品住房是指由市、縣人民政府限定套型結(jié)構(gòu)比例（限定套型面積）和控制銷售價(jià)位（限定銷售價(jià)格），并定向銷售（限定銷售對象）的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。限價(jià)商品住房151、限價(jià)商品住房項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%征收。開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收取的工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)、建筑幕墻、門

10、窗物理性能檢測服務(wù)費(fèi)等各項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠，具體由省物價(jià)局結(jié)合實(shí)際確定。2、各金融機(jī)構(gòu)可以向限價(jià)商品住房建設(shè)單位發(fā)放開發(fā)貸款，建設(shè)單位可以以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請住房開發(fā)貸款。3、購買限價(jià)商品住房提取住房公積金或者辦理住房公積金貸款，按照促進(jìn)住房公積金支持保障性住房建設(shè)的相關(guān)辦法執(zhí)行。（一）限價(jià)商品住房開建的政策優(yōu)惠161、限價(jià)商品住房銷售價(jià)位在土地出讓前提出，并作為相關(guān)土地出讓的前置條件。具體銷售價(jià)格按土地出讓價(jià)格和開發(fā)成本、建筑安裝成本、稅費(fèi)和利潤（不得超過6%）等完全成本因素確定。限價(jià)商品住房銷售應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行監(jiān)督管理。2、購買限價(jià)商品住房實(shí)行超面

11、積加價(jià)。購房面積小于、等于90平方米的不加價(jià)；家庭戶籍人口在4人以上的，不加價(jià)購房面積放寬至120平方米。所核定面積按完全成本價(jià)格購買，超出面積按同地段普通商品住房價(jià)格購買。超出完全成本價(jià)的差額收益納入城市住房基金管理。購買限價(jià)商品住房應(yīng)當(dāng)退出原購政策性住房。所以，限價(jià)商住房的銷售價(jià)格相對低廉，有地下室的高層樓房建設(shè)綜合成本約3500元/平方米。（二）限價(jià)商品住房銷售價(jià)格171、限價(jià)商品住房保障對象為包括財(cái)政供養(yǎng)人員在內(nèi)的、需要改善住房條件但支付能力欠缺、難以進(jìn)入商品房市場的中等和中等偏下收入住房困難家庭。符合下列條件的家庭可以申請購買1套限價(jià)商品住房：（1）滿足市、縣人民政府規(guī)定的戶籍、勞動(dòng)

12、關(guān)系和各項(xiàng)社會保險(xiǎn)要求；（2）無房或者現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭； （3）家庭收入符合市、縣政府劃定的中等收入線或者中等偏下收入線標(biāo)準(zhǔn)；（4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。2、限價(jià)商品住房套型面積以90平方米以下為主，最大不超過120平方米。 3、限價(jià)商品住房在取得房屋所有權(quán)證5年內(nèi)不得上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進(jìn)行回購；滿5年上市轉(zhuǎn)讓的，政府可優(yōu)先回購。上市交易后購房人應(yīng)當(dāng)向政府交納一定比例土地溢價(jià)等相關(guān)價(jià)款?；刭彽木唧w辦法和交納相關(guān)價(jià)款的比例由市、縣人民政府確定。（三）限價(jià)商品住房的不足18雙限房開發(fā)建設(shè)享受的優(yōu)惠、銷售價(jià)格等與限價(jià)商品住房一致。區(qū)別在于：1、雙限

13、房申請必須是市本級副處級以上行政單位及市直副處級以上參照公務(wù)員制度管理的事業(yè)單位在編在職干部職工。限價(jià)商品住房申請只要滿足戶口、家庭收入、人均住房面積等要求即可申請。雙限房192、按照海南省限價(jià)商品住房管理辦法，限價(jià)商品住房套型面積以90平方米以下為主，最大不超過120平方米。 而雙限房目前沒有查到相關(guān)管理辦法。據(jù)調(diào)查了解三亞同心家園雙限房套型面積為130-160平方米。按級別購買處級為150-160平方米，科級為140-150平方米，科員為130-140平方米。20通過以上分析，并對?？谑泻腿齺喪惺　⑹兄睂贆C(jī)關(guān)公務(wù)員住房和風(fēng)江岸、同心家園調(diào)查了解。得出結(jié)論如下：和風(fēng)江岸為限價(jià)商品房，套型面積

14、為120-180平方米；三亞市公務(wù)員住房同心家園雙限房，套型面積為130-160平方米。2010年9月開始實(shí)施的海南省限價(jià)商品住房管理辦法（試行），限價(jià)商品住房套型面積以90平方米以下為主，最大不超過120平方米。和風(fēng)江岸因?yàn)槭窃?010年9月前報(bào)批的，所以套型面積為120-180平方米，超過海南省限價(jià)商品住房管理辦法（試行）規(guī)定的最大不超過120平方米。雙限房因?yàn)闆]有頒布相應(yīng)的管理辦法，所以同心家園雙限房套型面積為130-160平方米。根據(jù)以上情況，試驗(yàn)區(qū)住宅區(qū)初步擬定以雙限房和限價(jià)商品房的模式開發(fā)建設(shè)。結(jié)論21公司高層、中層，管委會領(lǐng)導(dǎo)、行政編制人員、事業(yè)編制人員住房按照雙限房的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。公司高層按6戶，240 m2/戶計(jì)；