大良順峰山綜合體商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)市場研究及項(xiàng)目初步定位報(bào)告

1、Accelerating success.大良順峰山綜合體商業(yè)項(xiàng)目大良順峰山綜合體商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)市場研究及項(xiàng)目初步定位報(bào)告商業(yè)市場研究及項(xiàng)目初步定位報(bào)告敬呈：美的地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)敬呈：美的地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)廣州高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司廣州高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司2011年年6月月2項(xiàng)目研究思路我們通過以下研究思路來解決項(xiàng)目主要面臨的問題：項(xiàng)目啟動(dòng)和前期準(zhǔn)備行業(yè)細(xì)分市場分析商家訪談市場競爭分析目標(biāo)客群市場定位業(yè)種業(yè)態(tài)配比宏觀 分析中觀 分析微觀分析項(xiàng)目基地分析硬件功能主題概念項(xiàng)目初步定位評(píng)估產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計(jì)功能組合大良區(qū)域發(fā)展規(guī)劃商業(yè)環(huán)境交通人流動(dòng)線順德宏觀經(jīng)濟(jì)概況區(qū)域商業(yè)市場分析消費(fèi)者調(diào)研市場研究及初步定位報(bào)

2、告框架內(nèi)容3項(xiàng)目背景情況分析PART .2順德區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展項(xiàng)目區(qū)域研究本項(xiàng)目的宏觀支撐順德區(qū)零售商業(yè)市場分析PART .3順德主要商圈市場研究現(xiàn)有及未來主要商業(yè)項(xiàng)目研究本項(xiàng)目的商業(yè)市場機(jī)會(huì)競爭分析可輻射區(qū)域消費(fèi)需求研究現(xiàn)有及未來競爭項(xiàng)目分析本項(xiàng)目的定位方向項(xiàng)目定位及開發(fā)建議PART .7項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目定位項(xiàng)目基地分析PART .1本項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件核心元素分析PART .5本項(xiàng)目的競爭力研究項(xiàng)目定位的核心元素研究PART .4區(qū)域市場特征分析區(qū)域人口消費(fèi)者研究區(qū)域商業(yè)市場研究本項(xiàng)目的區(qū)域商業(yè)市場機(jī)會(huì)PART .6區(qū)域住宅市場研究目錄目錄4項(xiàng)目基地分析項(xiàng)目基地分析項(xiàng)目背景情況

3、分析項(xiàng)目背景情況分析順德零售商業(yè)市場研究順德零售商業(yè)市場研究區(qū)域市場特征分析區(qū)域市場特征分析競爭分析競爭分析核心元素分析核心元素分析項(xiàng)目初步定位及開發(fā)建議項(xiàng)目初步定位及開發(fā)建議1234567商圈位置位于東區(qū)新商圈核心5新商圈已形成新商圈已形成緊鄰順峰山緊鄰順峰山項(xiàng)目15分鐘到新區(qū)府分鐘到新區(qū)府大良老區(qū)大良老區(qū)商業(yè)中心商業(yè)中心東區(qū)東區(qū)新區(qū)新區(qū)10分鐘可達(dá)市中心分鐘可達(dá)市中心位置概況：1、項(xiàng)目位于新舊城區(qū)交界，是大良新興的商住區(qū)，擁有良好的區(qū)位資源；2、項(xiàng)目所在東區(qū)新商圈，位于新區(qū)與老城區(qū)的節(jié)點(diǎn)，在商業(yè)氣氛及生活氣氛均超過新區(qū)和老城區(qū)；3、項(xiàng)目在順德大良桂峰路和南國東路交界處，與市中心和新區(qū)府距離

4、較理想，交通便利，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)輻射能力。6四至景觀商住形象吐出，休閑設(shè)施豐富地塊現(xiàn)場地塊現(xiàn)場南向順峰山公園南向順峰山公園北向集高爾夫、游泳、休北向集高爾夫、游泳、休閑一體的新領(lǐng)域運(yùn)動(dòng)公園閑一體的新領(lǐng)域運(yùn)動(dòng)公園西南向永旺購物中心西南向永旺購物中心東向?qū)毚浠▓@東向?qū)毚浠▓@ 西北向明日華府和新一城西北向明日華府和新一城1、本項(xiàng)目周邊中高檔小區(qū)較多（如：明日華府、寶翠花園、奧園華庭等，商住形象突出，為項(xiàng)目提供了高品質(zhì)的消費(fèi)群體；2、地塊北部有高爾夫練習(xí)場和游泳池等運(yùn)動(dòng)設(shè)施，南部與南國東路一路之隔是順峰山公園，為項(xiàng)目提供了豐富休閑設(shè)施和極佳景觀；3、項(xiàng)目對(duì)面已有永旺購物中心入駐，與新一城購物廣場臨近，為

5、項(xiàng)目提供了大量人流。交通狀況交通便利，人流車流量較大7項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置順峰山公園順峰山公園寶翠花園寶翠花園永旺順德永旺順德購物中心購物中心南國東路桂峰路錦上路駒榮路1、本項(xiàng)目周邊公共交通系統(tǒng)較發(fā)達(dá)，與本區(qū)域主要公交站相鄰，順峰山公園站是到達(dá)本項(xiàng)目的主要公交站點(diǎn)，附近還有永旺購物中心北門和西門公交站點(diǎn)，共有6路公交車經(jīng)過；2、南國東路和駒榮路都是八車道的主干道，桂峰路、錦上路四車道，人流車流量較大，交通便利。配套設(shè)施公共配套設(shè)施成熟齊備8吉之島吉之島桂畔河桂畔河高爾夫高爾夫順德一順德一中附小中附小李兆基李兆基中學(xué)中學(xué)沃爾瑪沃爾瑪順德醫(yī)順德醫(yī)院第三院第三門診門診實(shí)驗(yàn)小學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)順峰山公園順峰山公園

6、順峰中學(xué)順峰中學(xué)東區(qū)小學(xué)東區(qū)小學(xué)桂南公園桂南公園大良街市大良街市1、公共配套設(shè)施齊全：學(xué)校、商場超市、醫(yī)院、銀行、高爾夫練習(xí)場、街市等大型配套齊全；2、自然人文環(huán)境較濃郁：本案屬市重點(diǎn)中小學(xué)順峰小學(xué)地段，對(duì)外來人口定居較有吸引力?，F(xiàn)代街市現(xiàn)代街市9基地SWOT分析總結(jié)S S優(yōu)勢優(yōu)勢W W劣勢劣勢南向遠(yuǎn)眺順峰山，獨(dú)有景觀優(yōu)勢商業(yè)體量相對(duì)較小，不足以打造成一個(gè)全業(yè)態(tài)、綜合性商業(yè)體東區(qū)商圈已成形，有商業(yè)氛圍基礎(chǔ)附近購物中心已獲消費(fèi)者認(rèn)可周邊配套完善，交通便利存在部分農(nóng)用地和農(nóng)民房，項(xiàng)目檔次及景觀有影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射能力較強(qiáng)O O機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)T T威脅威脅地產(chǎn)市場升溫，區(qū)域開發(fā)仍在進(jìn)行中對(duì)面永旺購物中心定位

7、在區(qū)域高檔，業(yè)種業(yè)態(tài)比較豐富，存在明顯競爭路網(wǎng)建設(shè)的不斷完善，使項(xiàng)目輻射能力日益提高順峰山公園景點(diǎn)知名度不高，游客消費(fèi)力有限大良東區(qū)新城規(guī)劃落實(shí)較好本地綜合體高端項(xiàng)目空缺目錄目錄10項(xiàng)目基地分析項(xiàng)目基地分析項(xiàng)目背景情況分析項(xiàng)目背景情況分析順德零售商業(yè)市場研究順德零售商業(yè)市場研究區(qū)域市場特征分析區(qū)域市場特征分析競爭分析競爭分析核心元素分析核心元素分析項(xiàng)目初步定位及開發(fā)建議項(xiàng)目初步定位及開發(fā)建議1234567項(xiàng)目背景情況分析項(xiàng)目背景情況分析11112.12.22.3順德區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)順德區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目所在區(qū)域分析及發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目所在區(qū)域分析及發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目宏觀背景研究小結(jié)項(xiàng)目宏觀背景研究小結(jié)12順德人均G

8、DP￥82230元超過國內(nèi)主要一線城市水平p順德近5年來經(jīng)濟(jì)高速增長，平均復(fù)合增長率在17%以上，GDP總量居佛山各區(qū)縣首位，超過1700億元，占佛山總量36%。p順德人均GDP以超越中國北京、上海、廣州等一線城市的平均水平，僅次于深圳，已達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式將向以服務(wù)和消費(fèi)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)變。佛山市各區(qū)縣佛山市各區(qū)縣GDP排名及順德與一線城市比較（排名及順德與一線城市比較（2011年3月）區(qū)縣排名區(qū)縣排名GDPGDP（億元）（億元）順德區(qū)順德區(qū)1662.9 1662.9 南海區(qū)1592.0 禪城區(qū)923.6 三水區(qū)478.0 高明區(qū)388.0 佛山市4742.6 4742

9、.6 城市城市人均人均GDPGDP（元（元/ /常住人口）常住人口）北京68788 上海77564廣州(2008)80706深圳(2008)89814 順德區(qū)順德區(qū) 約約8450084500數(shù)據(jù)來源：順德統(tǒng)計(jì)年鑒、佛山統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來源：順德統(tǒng)計(jì)年鑒、佛山統(tǒng)計(jì)年鑒13順德區(qū)常住人口約202.4萬人，增長較緩慢戶數(shù)戶數(shù)人口人口大良大良6206862068209104209104容桂容桂5627756277197280197280倫教2284280889勒流30870115357陳村2251077445北滘29884113194樂從2889599043龍江2431496084杏壇3149712705

10、1均安2254987245合計(jì)合計(jì)33170633170612026921202692p順德區(qū)人口增長率較為平緩，年末全區(qū)常住人口為202.83萬人，比上年末增加1.41萬人，比上年末增長0.7%。p順德分十個(gè)街道，人口分布比較分散，人口最集中的是大良和容桂大良和容桂兩個(gè)街鎮(zhèn)， 占順德總?cè)丝诘娜种灰陨稀?009年戶籍人口統(tǒng)計(jì)年戶籍人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源：順德統(tǒng)計(jì)年鑒、佛山統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來源：順德統(tǒng)計(jì)年鑒、佛山統(tǒng)計(jì)年鑒14p順德固定資產(chǎn)投資的增速近年有所放緩，占國民經(jīng)濟(jì)總量的比例低于南海、禪城。靠固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的模式正在轉(zhuǎn)變。順德固定資產(chǎn)投資￥342.6億元,比上年增長13.5%區(qū)縣區(qū)縣固

11、定資產(chǎn)固定資產(chǎn)(億元億元)南海區(qū)475.1順德區(qū)順德區(qū)342.6禪城區(qū)274.0三水區(qū)233.1高明區(qū)145.8佛山市各區(qū)縣排名（佛山市各區(qū)縣排名（2009年）年）數(shù)據(jù)來源：順德統(tǒng)計(jì)年鑒、佛山統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來源：順德統(tǒng)計(jì)年鑒、佛山統(tǒng)計(jì)年鑒15第三產(chǎn)業(yè)近年來平穩(wěn)發(fā)展，年復(fù)合遞增率在15%以上p順德近年來第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，過去五年年復(fù)合遞增率在15%以上。但占經(jīng)濟(jì)的總量仍徘徊在1/3左右，發(fā)展速度落后于第二產(chǎn)業(yè)，未來發(fā)展的潛力巨大。數(shù)據(jù)來源：順德統(tǒng)計(jì)年鑒、佛山統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來源：順德統(tǒng)計(jì)年鑒、佛山統(tǒng)計(jì)年鑒16數(shù)據(jù)來源：佛山統(tǒng)計(jì)網(wǎng)佛山市各區(qū)縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額排名（佛山市各區(qū)縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額排名（2

12、009年）年）p2009年順德區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到473.5億元，在佛山市各區(qū)排名第2，并且年均增長超過15%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額473.5億元區(qū)縣區(qū)縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額社會(huì)消費(fèi)品零售總額順德區(qū)順德區(qū)473.5南海區(qū)455.3禪城區(qū)322.9三水區(qū)112.4高明區(qū)59.617數(shù)據(jù)來源：佛山統(tǒng)計(jì)網(wǎng)一線城市與順德對(duì)比一線城市與順德對(duì)比（2009年）年）p2009年順德人均可支配收入超過28000元，達(dá)到甚至超過國內(nèi)主要一線城市，說明順德區(qū)民的富裕程度較高。人均可支配收入￥28417元甚至超過國內(nèi)主要一線城市城市城市人均可支配收入人均可支配收入北京26738 上海上海28838廣州(2008)2

13、5317 深圳(2008)26729 順德順德2841718順德私家車每百戶保有量44臺(tái)，超過廣州、上海一線城市與順德對(duì)比一線城市與順德對(duì)比（2009年）年）城市城市每百戶擁有量每百戶擁有量上海14廣州16順德順德44p私家車是順德區(qū)民出行的主要交通工具，2009年順德每百戶私家車擁有量達(dá)44，為全國領(lǐng)先水平，大大超過廣州、上海等地。因而要充分考慮商業(yè)設(shè)施的停車需求。19消費(fèi)性支出結(jié)構(gòu)食品29%、交通和通訊22%2008200820092009增長率增長率(%)(%)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出21108.4622165.535食品5916.986608.7911.7衣著726.751027.3641

14、.4居住3389.543256.17-3.9家庭設(shè)備用品及服務(wù)2151.681554.24-27.8醫(yī)療保健989.081098.9411.1交通和通訊4609.385001.778.5教育文化娛樂服務(wù)2781.632827.781.7其他商品和服務(wù)543.42790.4945.5p2009年食品、交通和通訊、居住和教育文化娛樂服務(wù)是順德人消費(fèi)的主要支出；p2009年衣著、食品和醫(yī)療保健支出增長較快，由于缺少匹配的設(shè)施，教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)增長較緩慢，僅為1.7%。項(xiàng)目宏觀背景研究項(xiàng)目宏觀背景研究20202.12.22.3順德區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)順德區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目所在區(qū)域分析及發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目所在區(qū)域分析及

15、發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目宏觀背景研究小結(jié)項(xiàng)目宏觀背景研究小結(jié)佛山城市總體規(guī)劃“2+5”組團(tuán)式21p佛山市的城市整體規(guī)劃主要是按照“2+5”組團(tuán)式組團(tuán)式進(jìn)行布局定位，“2+5”組團(tuán)組團(tuán)是指兩個(gè)百萬人口以上的城區(qū)和五個(gè)30-50 萬人口規(guī)模的城區(qū)。p具體來說，“2”即是指“中心組團(tuán)中心組團(tuán)”和“大大良良-容桂容桂-倫教組團(tuán)倫教組團(tuán)” 。p本項(xiàng)目位于“大良大良-容桂容桂-倫教組團(tuán)倫教組團(tuán)”，是未來佛山的新城市中心，發(fā)展前景明朗。 本項(xiàng)目位于本項(xiàng)目位于“大良容桂大良容桂-倫教倫教”中心組團(tuán)中心組團(tuán)大良組團(tuán)規(guī)劃22p大良組團(tuán)為生活型組團(tuán)，為全區(qū)的政治、文化、教育、商貿(mào)中心，區(qū)域性交通樞紐之一。未來大良的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

16、速度將會(huì)加速，以推進(jìn)舊城改造和建設(shè)新城區(qū)主；p未來大良的商業(yè)市場投放量將較大，商業(yè)整合升級(jí)將會(huì)加快；p在商業(yè)升級(jí)改造中，將立足于順德、大良本地文化，尤其是餐飲文化，創(chuàng)造獨(dú)特魅力的城市品位和風(fēng)格。 本項(xiàng)目本項(xiàng)目位于位于新城和老城中心的過渡帶新城和老城中心的過渡帶項(xiàng)目宏觀背景研究項(xiàng)目宏觀背景研究23232.12.22.3順德區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)順德區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目所在區(qū)域分析及發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目所在區(qū)域分析及發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目宏觀背景研究小結(jié)項(xiàng)目宏觀背景研究小結(jié)24 對(duì)于本項(xiàng)目的意義：對(duì)于本項(xiàng)目的意義：宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)順德人均收入高，具有強(qiáng)大的消費(fèi)能力順德人均收入高，具有強(qiáng)大的消費(fèi)能力第二產(chǎn)業(yè)是順德的支柱產(chǎn)業(yè)，雖然人均可支配

17、收入已達(dá)到國內(nèi)一線城市水平，但第三產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，餐飲行業(yè)例外。順德經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，富裕程度高順德經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，富裕程度高順德經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人均GDP和私家車擁有量等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居于全國前列，并且已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速低，潛力巨大社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速低，潛力巨大社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增速落后，順德的零售業(yè)發(fā)展速度落后于順德經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和順德區(qū)民的富裕水平l 零售商業(yè)市場還有很大的發(fā)展空間l 區(qū)域市場發(fā)展?jié)摿艽螅M(fèi)會(huì)有持續(xù)性增長l 順德居民消費(fèi)有偏重餐飲的傳統(tǒng)，餐飲需求比例偏高l順德居民的具有強(qiáng)大投資能力和購買能力目錄目錄25項(xiàng)目基地分析項(xiàng)目基地分析項(xiàng)目宏觀背景研究項(xiàng)目宏

18、觀背景研究順德零售商業(yè)市場研究順德零售商業(yè)市場研究區(qū)域市場特征分析區(qū)域市場特征分析項(xiàng)目競爭研究項(xiàng)目競爭研究項(xiàng)目核心元素分析項(xiàng)目核心元素分析項(xiàng)目商業(yè)初步定位及開發(fā)建議項(xiàng)目商業(yè)初步定位及開發(fā)建議1234567順德零售商業(yè)市場分析順德零售商業(yè)市場分析26順德商業(yè)發(fā)展分析順德商業(yè)發(fā)展分析順德零售市場研究順德零售市場研究主要零售商圈及代表項(xiàng)目主要零售商圈及代表項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展建議項(xiàng)目發(fā)展建議3.13.23.33.4順德商業(yè)零售業(yè)發(fā)展規(guī)劃建立三個(gè)城市商圈27p通過建立三個(gè)城市商圈三個(gè)城市商圈，發(fā)掘順德的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、區(qū)域優(yōu)勢和傳統(tǒng)特色商業(yè)優(yōu)勢資源、營造順德特色的嶺南商業(yè)文化，吸引外來商務(wù)、旅游客流，提升順德的商業(yè)

19、地位和影響p大良商圈（大良新舊城區(qū)）：大良商圈（大良新舊城區(qū)）：依托傳統(tǒng)大良商業(yè)街區(qū)的華蓋路商業(yè)步行街商業(yè)設(shè)施；借助順德“家電之都”的優(yōu)勢建設(shè)順德家電博覽中心；配合新建的嘉信城市廣場購物中心、會(huì)議展覽中心、德勝廣場等商業(yè)、旅游、文化、休閑設(shè)施；形成一個(gè)擁有五六個(gè)大中型購物中心，擁有一批代表性的購物商場、精品百貨、主題商城、超級(jí)市場、品牌專賣店、專業(yè)店的商圈，塑造順德消費(fèi)水平較高的、現(xiàn)代化的商業(yè)中心形象。p容桂商圈：容桂商圈： 形成一個(gè)擁有兩三個(gè)大中型購物中心，以立體商業(yè)步行街為主，名店林立，有一批代表性的購物商場、精品百貨、主題商城、超級(jí)市場、品牌專賣店、專業(yè)店的購物商圈，塑造順德消費(fèi)水平較高

20、的、現(xiàn)代化的南部商業(yè)中心形象。p樂從、龍江商圈（樂從、龍江商圈（325國道樂從、龍江沿線）：國道樂從、龍江沿線）： 依托325國道樂從、龍江沿線東南亞最大的各種家庭、辦公室、賓館、酒店家具產(chǎn)品及其原輔材料的展覽、銷售市場；形成一個(gè)擁有三四個(gè)大中型購物中心，配套各種購物商場、精品百貨、主題商城、超級(jí)市場、便利店、專賣店、專業(yè)店、餐飲酒店的購物商圈，塑造順德特色鮮明、消費(fèi)水平較高的現(xiàn)代化的西北部商業(yè)中心形象。地圖龍江商圈龍江商圈大良商圈大良商圈容桂商圈容桂商圈28城市交通規(guī)劃和軌道交通遠(yuǎn)期規(guī)劃p要加強(qiáng)中心組團(tuán)三街區(qū)的聯(lián)系通道建設(shè)，完成碧桂公路的南延工程，并開始實(shí)施與各組團(tuán)的銜接工程；規(guī)劃建設(shè)倫桂路

21、北部路段及南部路段；建設(shè)銜接金沙大道與容桂大道的橋梁。p完善各組團(tuán)內(nèi)部道路網(wǎng)絡(luò)。繼續(xù)建設(shè)新城區(qū)道路；大良街區(qū)以舊城道路改造和新區(qū)道路建設(shè)并重；倫教街區(qū)“十一五”期間重點(diǎn)建設(shè)北部工業(yè)區(qū)和西部居住區(qū)的道路。p規(guī)劃建設(shè)和完善中心組團(tuán)出入口道路，擴(kuò)建容桂客運(yùn)站。加大力度建設(shè)容桂佛山九橫快速路聯(lián)系杏壇C園區(qū)，加強(qiáng)中心組團(tuán)南部與西南各鎮(zhèn)的聯(lián)系。做好南國路東延線的建設(shè)和五沙大橋的擴(kuò)建工作，加快推進(jìn)新基北路、云良路延長線及東部片區(qū)路網(wǎng)，大力推進(jìn)東部商住區(qū)建設(shè)。線路線路起止起止經(jīng)由經(jīng)由定位定位廣佛7號(hào)線古鑒-番禺紫坭鳳山路聯(lián)系大良容桂組團(tuán)與番禺市橋的聯(lián)絡(luò)線廣佛8號(hào)線南江-番禺大崗德勝北路聯(lián)系大良容桂組團(tuán)與廣州南

22、沙的聯(lián)絡(luò)線本項(xiàng)目我國零售業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了3個(gè)階段，第三個(gè)階段和世界零售業(yè)的發(fā)展接軌29深度開放階段深度開放階段（19991999年年6 6月以后至今）月以后至今）初級(jí)開放階段初級(jí)開放階段（1992.71992.719981998年底）年底）政策保護(hù)階段政策保護(hù)階段（19921992年以前）年以前）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)發(fā)展發(fā)展特征特征百貨商場的興起和鼎盛時(shí)期百貨商店處于長期壟斷地位百貨商場的食品、飲料、日用品和煙酒銷售被連鎖超市替代便利店、大綜超、倉儲(chǔ)商店等業(yè)態(tài)隨著外資進(jìn)入而開始興起一些品類的專業(yè)店開始出現(xiàn)連鎖超市超過百貨商店占據(jù)了零售業(yè)第一的位置百貨商店由于其他業(yè)態(tài)的競爭進(jìn)入衰退期，逐步開始轉(zhuǎn)型便利店、專業(yè)

23、店、大綜超等業(yè)態(tài)發(fā)展迅速購物中心業(yè)態(tài)出現(xiàn)并在部分地區(qū)迅速發(fā)展零售零售業(yè)開業(yè)開放程放程度度完全的政策保護(hù)，不允許國內(nèi)非商業(yè)系統(tǒng)的企業(yè)以及外資進(jìn)入國務(wù)院發(fā)布了關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問題的批復(fù)，允許北京、上海、天津、廣州、大連、青島等6個(gè)城市和5個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)試辦中外合資或合作商業(yè)企業(yè)中方必須控股51%以上企業(yè)不得經(jīng)營批發(fā)業(yè)務(wù)，進(jìn)口商品比例也不得超過30%零售業(yè)進(jìn)一步開放，零售領(lǐng)域開放地域擴(kuò)大到所有省會(huì)城市和計(jì)劃單列市外商允許進(jìn)入直轄市的批發(fā)環(huán)節(jié)連鎖商業(yè)允許外方控股依照WTO承諾，2005年底對(duì)商業(yè)零售行業(yè)已經(jīng)完全開放 順德商業(yè)零售市場的發(fā)展分為三個(gè)階段30供銷社供銷社/集貿(mào)市場集貿(mào)市場內(nèi)資百貨內(nèi)資百

24、貨/專業(yè)市場專業(yè)市場新興業(yè)態(tài)新興業(yè)態(tài)外資零售商進(jìn)駐外資零售商進(jìn)駐9090年代年代2121世紀(jì)初世紀(jì)初20102010商商業(yè)業(yè)成成熟熟度度第三階段第三階段2007今今第二階段第二階段90年代年代21世紀(jì)初世紀(jì)初第一階段第一階段90年代以前年代以前類似“華麗百貨”這樣的國有供銷社以及集貿(mào)市場是當(dāng)時(shí)順德商業(yè)零售市場的主流由國有供銷社改制而成的內(nèi)資百貨成為了商業(yè)零售市場的主力軍，如新昌百貨、天安百貨等。同時(shí)，家具、家電等專業(yè)市場也逐漸涌現(xiàn)多個(gè)國際知名零售商在順德開店天佑城等購物中心形式在順德開始出現(xiàn)，并逐漸為廣大消費(fèi)者所接受時(shí)間時(shí)間多種業(yè)態(tài)已在順德出現(xiàn)31業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)選址選址商圈、目商圈、目標(biāo)客戶標(biāo)客戶營

25、業(yè)面積營業(yè)面積商品結(jié)構(gòu)商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式經(jīng)營方式服務(wù)功能服務(wù)功能信息化信息化程度程度百貨店百貨店 4城市繁華區(qū)4交通要道 45000平方米 4以經(jīng)營服飾、衣料、家庭用品為主 4柜臺(tái)銷售4開架自選 4服務(wù)功能齊全 4一般超市超市4地區(qū)中心4居住區(qū)4目標(biāo)顧客以居民為主41000平方米左右4食品4生鮮食品4日用品4衣食用品齊全4重視本企業(yè)的品牌開發(fā) 4自選銷售4結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行4營業(yè)時(shí)間11小時(shí)以上4程度較高大賣場大賣場4城鄉(xiāng)結(jié)合部4住宅區(qū)4交通要道42500平方米 折扣店折扣店4城市結(jié)合部4交通要道4目前逐漸向城市中心擴(kuò)張4目標(biāo)顧客以中高檔流行時(shí)尚消費(fèi)者為主41000-20000平方米4以

26、時(shí)尚類產(chǎn)品為主4定價(jià)銷售4開架面售4具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人4程度較高專業(yè)店專業(yè)店 4繁華商業(yè)區(qū)4商店街或百貨店、購物中心內(nèi)4目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動(dòng)顧客為主 4根據(jù)主營商品特點(diǎn)而定4體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大，主營商品占經(jīng)營商品的90%4定價(jià)銷售4開架面售4具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和適當(dāng)?shù)氖酆蠓?wù) 多種業(yè)態(tài)已在順德出現(xiàn)32業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)選址選址商圈、目標(biāo)客戶商圈、目標(biāo)客戶營業(yè)面積營業(yè)面積商品結(jié)構(gòu)商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式經(jīng)營方式服務(wù)功能服務(wù)功能信息化程度信息化程度專賣店專賣店 4繁華商業(yè)區(qū)4商店街或百貨店、購物中心內(nèi)4目標(biāo)顧客以中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人為主 4根據(jù)經(jīng)營商品

27、的特點(diǎn)而定 4以著名品牌、大眾品牌為主 4定價(jià)銷售4開架面售4注重品牌名聲、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)知識(shí)性服務(wù) 購物中心購物中心 4中心商業(yè)區(qū)4城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道 4經(jīng)營服務(wù)輻射半徑10公里以上，目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主 4營業(yè)面積在10萬平方米以上 4由百貨店或超級(jí)市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成4由發(fā)起企業(yè)有計(jì)劃地開設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃布局運(yùn)營管理，店鋪分散承租獨(dú)立經(jīng)營 4服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場折扣店折扣店4城市結(jié)合部4交通要道4目前逐漸向城市中心擴(kuò)張4目標(biāo)顧客以中高檔流行時(shí)尚消費(fèi)者為主41000-20000

28、平方米4以時(shí)尚類產(chǎn)品為主4定價(jià)銷售4開架面售4具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人4程度較高多種業(yè)態(tài)已在順德出現(xiàn)33業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)選址選址商圈、目標(biāo)客戶商圈、目標(biāo)客戶營業(yè)面積營業(yè)面積商品結(jié)構(gòu)商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式經(jīng)營方式服務(wù)功能服務(wù)功能信息化程度信息化程度倉儲(chǔ)式商場倉儲(chǔ)式商場 4城市結(jié)合部4交通要道 4以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費(fèi)者為主 410000平方米左右 4以銷售大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，實(shí)行低價(jià)格，批量銷售 4倉庫式陳列 4自選銷售4程度較高4，并實(shí)行會(huì)員制客戶管理 便利店便利店4地區(qū)中心、居住區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場所、辦公樓等公共活動(dòng)區(qū)4目標(biāo)顧客以居

29、民、單身、年輕人為主4100平方米左右4食品4小百貨4有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)4自選銷售4結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行4營業(yè)時(shí)間16小時(shí)以上，提供即時(shí)性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)多項(xiàng)商品性服務(wù)項(xiàng)目4程度較高小結(jié)34發(fā)展階段發(fā)展階段我國深度開放階段：零售業(yè)進(jìn)一步開放發(fā)展階梯發(fā)展階梯順德屬于第一階梯：零售業(yè)發(fā)展較快商業(yè)成熟度商業(yè)成熟度第三階段：新興業(yè)態(tài)外資零售商進(jìn)駐商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)多種商業(yè)形態(tài)已出現(xiàn)順德已出現(xiàn)有多種商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，吸引了新興業(yè)態(tài)外資零售商進(jìn)駐，該區(qū)域消費(fèi)力已達(dá)順德已出現(xiàn)有多種商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，吸引了新興業(yè)態(tài)外資零售商進(jìn)駐，該區(qū)域消費(fèi)力已達(dá)到國內(nèi)一級(jí)城市水平，但消費(fèi)觀念需要進(jìn)一步加強(qiáng)，應(yīng)

30、增加引導(dǎo)性消費(fèi)，提高該區(qū)域的到國內(nèi)一級(jí)城市水平，但消費(fèi)觀念需要進(jìn)一步加強(qiáng)，應(yīng)增加引導(dǎo)性消費(fèi)，提高該區(qū)域的消費(fèi)層次。消費(fèi)層次。順德零售商業(yè)市場分析順德零售商業(yè)市場分析35順德商業(yè)發(fā)展分析順德商業(yè)發(fā)展分析順德零售市場研究順德零售市場研究主要零售商圈及代表項(xiàng)目主要零售商圈及代表項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展建議項(xiàng)目發(fā)展建議3.13.23.33.4順德商業(yè)發(fā)展區(qū)域比較分散，大良和容桂是目前順德區(qū)的商業(yè)中心，集中了順德主要的大型商業(yè)設(shè)施p 順德區(qū)有十一個(gè)街道，零售業(yè)發(fā)展比較分散，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，大良及容桂街道逐漸發(fā)展成可以輻射全區(qū)的商業(yè)中心，在政府的商貿(mào)業(yè)十一五規(guī)劃中，龍江商圈也將成為一個(gè)以專業(yè)市場為主導(dǎo)的商業(yè)中心

31、。地圖龍江商圈龍江商圈大良商圈大良商圈容桂商圈容桂商圈本項(xiàng)目本項(xiàng)目37順德乃至整個(gè)佛山的消費(fèi)外流都比較嚴(yán)重，大賣場是目前順德區(qū)商業(yè)零售消費(fèi)市場的主要載體p 順德乃至整個(gè)佛山的中高端消費(fèi)都外流到廣州，甚至香港和澳門。這是由于本地區(qū)的居民富裕程度較高，而零售業(yè)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者的需求。本地消費(fèi)者在購買中高檔的服飾等商品時(shí)，往往前往香港，檔次較高，品類較多，并且交通也比較便利；p 而隨著沃爾瑪、大潤發(fā)、樂購、易初蓮花等國際知名賣場的進(jìn)駐，順德區(qū)民的日?；旧钚枨笠呀?jīng)可以得到滿足，這些賣場主要集中于大良老城區(qū)，預(yù)計(jì)未來的競爭也將日益激烈。序號(hào)序號(hào)大賣場大賣場所屬區(qū)域所屬區(qū)域1TESCO大良2沃

32、爾瑪大良3大潤發(fā)大良4JUSCO大良5易初蓮花容桂6TESCO容桂61235438隨著購物中心業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，越來越多的國際知名零售品牌進(jìn)駐順德，消費(fèi)外流的情況在逐漸改善p 隨著眾多國際知名賣場和購物中心（如天佑城、新一城）形式的出現(xiàn)，越來越多的國際潮流品牌和中檔品牌隨之入駐順德，如屈臣氏、老鳳祥、ESPRIT、淑女屋、哥倫比亞、達(dá)衣巖、麥考林等；p 未來將有更多的國際時(shí)尚品牌入駐順德，部分改善順德消費(fèi)外流的現(xiàn)狀。新一城圖39小結(jié)小結(jié)區(qū)域相對(duì)集中區(qū)域相對(duì)集中形式單一形式單一外向型消費(fèi)為主外向型消費(fèi)為主n 順德大型商業(yè)主要集中在大良和容桂大良和容桂街道，在順德占有核心的商業(yè)地位，其他商業(yè)區(qū)域綜合性商

33、業(yè)較少，商業(yè)氛圍較差。n 順德目前商業(yè)以大賣場和商業(yè)街為主，購物中心模式的商業(yè)較少，但影響力逐步增大。n 隨著眾多國際知名賣場和購物中心形式的出現(xiàn)，越來越多的國際潮流品牌和中檔品牌隨之入駐順德，消費(fèi)外流的情況在逐漸改善。順德零售商業(yè)市場分析順德零售商業(yè)市場分析40順德商業(yè)發(fā)展分析順德商業(yè)發(fā)展分析順德零售市場研究順德零售市場研究主要零售商圈及代表項(xiàng)目主要零售商圈及代表項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展建議項(xiàng)目發(fā)展建議3.13.23.33.4順德核心商圈龍江、大良、容桂41根據(jù)佛山順德商貿(mào)流通業(yè)十一五規(guī)劃，順德區(qū)將規(guī)劃龍江龍江、大良大良、容桂容桂三個(gè)城市商圈，目前三個(gè)商圈的發(fā)展已經(jīng)日趨成熟，吸引了多個(gè)國際知名零售商的進(jìn)

34、駐。p大良商圈大良商圈：順德商業(yè)集中度最高的區(qū)域，有多個(gè)大型購物中心，該商圈業(yè)態(tài)比較豐富；p容桂商圈容桂商圈：以大賣場和購物中心為主，商業(yè)結(jié)構(gòu)簡單；p龍江商圈龍江商圈：商業(yè)以專業(yè)市場為主，龍江目前只有一家大型購物中心。地圖龍江商圈龍江商圈大良商圈大良商圈容桂商圈容桂商圈大良商圈順德商業(yè)集中度最高的區(qū)域42商圈概況商圈概況p商圈區(qū)位：以華蓋路、環(huán)市東路、東樂路、南國東路所圍合區(qū)域；p商圈描述：大良商圈是順德傳統(tǒng)核心商圈，順德從前老牌百貨均集中在此區(qū)域?，F(xiàn)有眾多國際知名品牌零售商，如沃爾瑪、吉之島、樂購等。大良商圈是順德商業(yè)集中度最高的區(qū)域。123456序序號(hào)號(hào)主要項(xiàng)目名稱主要項(xiàng)目名稱 商業(yè)形態(tài)商

35、業(yè)形態(tài)商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積（）（）1新一城購物廣場購物中心72,0002新世界中心主題商場28,0003永旺購物中心購物中心66,0004華蓋路商業(yè)步行街步行街25,0005西山上筑購物中心社區(qū)配套超市18,0006大潤發(fā)大賣場30,000總總計(jì)計(jì)239,000大良商圈代表商業(yè)新一城購物廣場43項(xiàng)目項(xiàng)目新一城購物廣場新一城購物廣場地址地址新桂中路和東樂路交匯處商業(yè)面積（平方米）商業(yè)面積（平方米）72,000開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間2009年12月樓層樓層地下1層，地上3層商業(yè)定位商業(yè)定位綜合型家庭主題式購物中心租金租金-1層：￥35-90/m2/月1層：￥150/m2/月2層：￥100/m2/月3

36、層：￥50-80/m2/月主力店主力店/代表品牌代表品牌沃爾瑪、星巴克、香港滿記甜品、永亨銀行、一級(jí)棒壽司、康師傅私房牛肉面、屈臣氏、麥當(dāng)勞p 順德新一城是中國一流的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營商深國投商用置業(yè)有限公司為順德區(qū)民傾力打造的家庭主題式購物中心，該購物廣場云集200個(gè)品牌；p 2010年1月29日正式試業(yè)，目前，是順德面積最大、商業(yè)業(yè)態(tài)最齊全的購物廣場之一。主力租戶為世界五百強(qiáng)零售企業(yè)沃爾瑪。大良商圈代表商業(yè)新世界中心44項(xiàng)目項(xiàng)目新世界中心新世界中心地址地址順德大良清暉路148號(hào)商業(yè)面積（平方米）商業(yè)面積（平方米）28,000開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間1998年樓層樓層1-3層商業(yè)定位商業(yè)定位集飲食、

37、娛樂、購物于一體租金租金1層：￥100300 /m2/月2層：￥150250 /m2/月3層：￥ 80120 /m2/月主力店主力店/代表品牌代表品牌李寧、NIKE、PUMA 彪馬、TAYOHTA、DISNEY、Adidas、周大福、安莉芳、7-11便利店、萬寧p 新世界中心首層為國內(nèi)外名牌店集中地，二層為設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特的“室內(nèi)步行街”，三層有美食廣場及其他大型娛樂設(shè)施等；p 順德新世界中心商場與順德萬怡酒店、會(huì)景閣三位一體，相輔相成，與興建于明代的廣東四大名園之一-清暉園相對(duì)。大良商圈代表商業(yè)永旺購物中心45項(xiàng)目項(xiàng)目永旺購物中心永旺購物中心地址地址順德區(qū)大良鎮(zhèn)南國東路商業(yè)面積（平方米）商業(yè)面積

38、（平方米）建筑面積達(dá)10萬平方米營業(yè)面積6.6萬平方米停車場面積3.4萬平方米開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間2007年1月樓層樓層2層商業(yè)定位商業(yè)定位中高檔綜合性購物中心租金租金1層：￥150-250 /m2/月2層：￥100/m2/月主力店主力店/代表品牌代表品牌Jusco、國美電器、肯德基、必勝客、大家樂、巴黎三城、味千拉面、ESPRIT、JACK JONES、ONLY、百麗、沙馳、永正購書中心、SWATCHp 永旺順德購物中心是永旺集團(tuán)在華南地區(qū)開設(shè)的首家購物中心，占地面積為47,046，以主力店JUSCO為主，另有93家專門店；p JUSCO順德店首層為食品超市及家電的賣場，二樓為服裝、化妝品、玩具

39、等賣場 。大良商圈代表商業(yè)東城西山上筑購物中心46項(xiàng)目項(xiàng)目東城東城西山上筑購物中心西山上筑購物中心地址地址西山上筑位于順德大良環(huán)市東路商業(yè)面積（平方米）商業(yè)面積（平方米）18,000開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間2008樓層樓層3F商業(yè)定位商業(yè)定位社區(qū)配套賣場租金租金￥20-￥30/m2/月主力店主力店/代表品牌代表品牌TESCO,真功夫p 東城西山上筑是大良首個(gè)集住宅、大型商業(yè)、酒店、辦公于一體的大型社區(qū)。東城西山上筑商業(yè)部分的面積約為6.6萬平方米商業(yè)部分主要以引入大型商家，以及滿足社區(qū)生活所需的商戶為主;p 順德大良店是TESCO在華南第一家以TESCO命名的門店。TESCO大良店總建筑面積約為1.8

40、萬平方米，地上地下共三層，其中，地上一層建筑面積約為7700平方米，地上二層建筑面積約為9800平方米。大良商圈代表商業(yè)大潤發(fā)47項(xiàng)目項(xiàng)目大潤發(fā)大潤發(fā)地址地址佛山市順德區(qū)大良延年路8號(hào)商業(yè)面積（平方米）商業(yè)面積（平方米）30,000開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間2004年9月23日樓層樓層3F商業(yè)定位商業(yè)定位超市租金租金￥20-￥30/m2/月主力店主力店/代表品牌代表品牌大潤發(fā)，KFCp 大潤發(fā)配置15000平方米停車場，免費(fèi)停車場面積15000平方米，營業(yè)時(shí)間比其他超市延長半小時(shí)，實(shí)行送貨上車；p 來自臺(tái)灣的大潤發(fā)超市，1997年即在上海開設(shè)了大陸第一家超市，華南區(qū)域開設(shè)了潮州、中山、順德三家，順德店是

41、大福源華南區(qū)的旗艦店，按歐洲版設(shè)計(jì)建造。 容桂商圈商業(yè)結(jié)構(gòu)簡單，以大賣場及購物中心為主48商圈概況商圈概況p商圈區(qū)位：以桂洲大道、振華路、鳳祥路構(gòu)成的新商圈，和以容桂大道、容奇大道中構(gòu)成的次商圈；p商圈描述：容桂商圈云集了眾多大型的百貨公司、超級(jí)商場和品牌專門店，吸引著來自中山、江門、番禺還有本地的消費(fèi)群體。容桂商圈是該區(qū)南部的商業(yè)中心形象，以現(xiàn)代工業(yè)尤其是家電產(chǎn)業(yè)為依托。序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)商業(yè)建筑面商業(yè)建筑面積（）積（）1天佑城購物中心90,0002卜蜂蓮花大賣場16,000總計(jì)總計(jì)106,00012序號(hào)序號(hào)未來項(xiàng)目未來項(xiàng)目名稱名稱商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)商業(yè)建筑商業(yè)建筑面積（

42、）面積（）3家樂福時(shí)代廣場30,000總計(jì)總計(jì)30,0003龍江商圈以家具建材專業(yè)市場為主49商圈概況商圈概況p商圈區(qū)位：325國道樂從、龍江沿線；p商圈描述：依托325國道樂從、龍江沿線東南亞最大的各種家庭、辦公室、賓館、酒店家具產(chǎn)品及其原輔材料的展覽、銷售市場；創(chuàng)新樂從、龍江傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的商店、餐飲店、酒吧、茶館、健身休閑、文化娛樂網(wǎng)點(diǎn)等商業(yè)設(shè)施，形成一個(gè)擁有三四個(gè)大中型購物中心，配套各種購物商場、精品百貨、主題商城、超級(jí)市場、便利店、專賣店、專業(yè)店、餐飲酒店的購物商圈，塑造順德特色鮮明、消費(fèi)水平較高的現(xiàn)代化的西北部商業(yè)中心形象。序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)商業(yè)建筑面商業(yè)建筑面

43、積（）積（）1盈信城市廣場購物中心160,0002順聯(lián)家具城（南區(qū)）專業(yè)市場100,0003順聯(lián)家具城（北區(qū)）專業(yè)市場200,0004順聯(lián)櫥柜燈飾城專業(yè)市場30,0005龍江豪俊家具裝飾材料城專業(yè)市場40,000總計(jì)總計(jì)530,000530,0001324550順德乃至整個(gè)佛山的消費(fèi)外流都比較嚴(yán)重，大賣場是目前順德區(qū)商業(yè)零售消費(fèi)市場的主要載體p 順德乃至整個(gè)佛山的中高端消費(fèi)都外流到廣州，甚至香港和澳門。這是由于本地區(qū)的居民富裕程度較高，而零售業(yè)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者的需求。本地消費(fèi)者在購買中高檔的服飾等商品時(shí)，往往前往香港，檔次較高，品類較多，并且交通也比較便利；p 而隨著沃爾瑪、大潤發(fā)、樂

44、購、易初蓮花等國際知名賣場的進(jìn)駐，順德市民的日常基本生活需求已經(jīng)可以得到滿足，這些賣場主要集中于大良老城區(qū)，預(yù)計(jì)未來的競爭也將日益激烈。序號(hào)序號(hào)大賣場大賣場所屬區(qū)域所屬區(qū)域1TESCO大良2沃爾瑪大良3大潤發(fā)大良4JUSCO大良5易初蓮花容桂6TESCO容桂612354小結(jié)511.順德各商圈均配有大型購物中心，各商圈業(yè)態(tài)種類已基本能滿足各商圈的消費(fèi)需求。順德各商圈均配有大型購物中心，各商圈業(yè)態(tài)種類已基本能滿足各商圈的消費(fèi)需求。2.由于項(xiàng)目所在區(qū)域由于項(xiàng)目所在區(qū)域大良東區(qū)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較大，配套設(shè)施健全，目前少有吸引周邊商大良東區(qū)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較大，配套設(shè)施健全，目前少有吸引周邊商圈的消費(fèi)者前來消費(fèi)

45、的商場。圈的消費(fèi)者前來消費(fèi)的商場。大良商圈：大型商業(yè)項(xiàng)目集中地，大良商圈：大型商業(yè)項(xiàng)目集中地，3大世界頂尖級(jí)零售商進(jìn)駐大世界頂尖級(jí)零售商進(jìn)駐 順德大型購物中心主要集中在大良，知名大型購物中心面積約為239,000m2； 樂購樂購、吉之島吉之島、沃爾瑪沃爾瑪?shù)仁澜珥敿饧?jí)零售商先后進(jìn)駐順德大良東區(qū)，大良東區(qū)成為全國少有的集中三家世界零售業(yè)巨頭的城區(qū)之一。三家零售巨頭均占地上萬平方米以上，停車場等配套設(shè)施齊全。容桂商圈：配有大型商業(yè)項(xiàng)目、大賣場，滿足商圈消費(fèi)者需求容桂商圈：配有大型商業(yè)項(xiàng)目、大賣場，滿足商圈消費(fèi)者需求 容桂的商業(yè)發(fā)展得很快，天佑城（樂購）、易初蓮花等一大批零售巨頭相繼進(jìn)駐該區(qū)域，為該

46、區(qū)域消費(fèi)者提供了更大的便利。龍江商圈：專業(yè)市場為主，離本項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)，難以輻射到該項(xiàng)目龍江商圈：專業(yè)市場為主，離本項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)，難以輻射到該項(xiàng)目 龍江商圈內(nèi)盈信城市廣場是最大的商業(yè)項(xiàng)目，其它均為家具建材類專業(yè)市場。順德零售商業(yè)市場分析順德零售商業(yè)市場分析52順德商業(yè)發(fā)展分析順德商業(yè)發(fā)展分析順德零售市場研究順德零售市場研究主要零售商圈及代表項(xiàng)目主要零售商圈及代表項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展建議項(xiàng)目發(fā)展建議3.13.23.33.4本項(xiàng)目借鑒價(jià)值53本項(xiàng)目的入市將強(qiáng)化大良近東區(qū)的商業(yè)氛圍，項(xiàng)目應(yīng)與該商圈內(nèi)其他本項(xiàng)目的入市將強(qiáng)化大良近東區(qū)的商業(yè)氛圍，項(xiàng)目應(yīng)與該商圈內(nèi)其他項(xiàng)目形成差異化競爭。項(xiàng)目形成差異化競爭。本項(xiàng)目應(yīng)

47、遵循商業(yè)市場發(fā)展趨勢，增強(qiáng)業(yè)態(tài)豐富度和自身特色。本項(xiàng)目應(yīng)遵循商業(yè)市場發(fā)展趨勢，增強(qiáng)業(yè)態(tài)豐富度和自身特色。本項(xiàng)目應(yīng)把餐飲業(yè)態(tài)列為重點(diǎn)，其中尤其關(guān)注粵菜業(yè)種，以滿足當(dāng)?shù)乇卷?xiàng)目應(yīng)把餐飲業(yè)態(tài)列為重點(diǎn)，其中尤其關(guān)注粵菜業(yè)種，以滿足當(dāng)?shù)匦枨筇匦浴Ｐ枨筇匦?。本?xiàng)目總體選擇品牌商業(yè)發(fā)展思路，通過特色品牌業(yè)態(tài)的組合實(shí)現(xiàn)差本項(xiàng)目總體選擇品牌商業(yè)發(fā)展思路，通過特色品牌業(yè)態(tài)的組合實(shí)現(xiàn)差異化競爭和獨(dú)特消費(fèi)吸引力。異化競爭和獨(dú)特消費(fèi)吸引力。目錄目錄54項(xiàng)目基地分析項(xiàng)目基地分析項(xiàng)目背景情況分析項(xiàng)目背景情況分析順德零售商業(yè)市場研究順德零售商業(yè)市場研究區(qū)域市場特征分析區(qū)域市場特征分析競爭分析競爭分析核心元素分析核心元素分析項(xiàng)目

48、初步定位及開發(fā)建議項(xiàng)目初步定位及開發(fā)建議1234567區(qū)域市場特征分析區(qū)域市場特征分析55區(qū)域人口消費(fèi)者研究區(qū)域人口消費(fèi)者研究區(qū)域商業(yè)市場研究區(qū)域商業(yè)市場研究區(qū)域住宅市場研究區(qū)域住宅市場研究4.14.24.3區(qū)域市場特征分析區(qū)域市場特征分析56區(qū)域人口消費(fèi)者研究區(qū)域人口消費(fèi)者研究區(qū)域細(xì)分商業(yè)市場研究區(qū)域細(xì)分商業(yè)市場研究區(qū)域住宅市場研究區(qū)域住宅市場研究4.14.24.3順德餐飲市場順德休閑娛樂市場順德餐飲市場順德餐飲市場大良消費(fèi)能力較強(qiáng)58p2006年，順德隆重舉行大良獲得全國首個(gè)“中華餐飲名鎮(zhèn)”殊榮，大良是著名的“烹飪之鄉(xiāng)”和“粵菜之源”，是“廣東菜的重要發(fā)源地”之一，素享“食在廣州，廚出鳳城

49、”之美譽(yù)。 ；p2006年大良的餐飲營業(yè)額占順德區(qū)餐飲營業(yè)額的32.1%左右，占大良本地生產(chǎn)總值的10，餐飲消費(fèi)營業(yè)額較高，顯示大良居民的餐飲消費(fèi)能力較強(qiáng)。p 2008年順德全年住宿和餐飲業(yè)零售額達(dá)92.14億元，增長24.4%。2008年僅大良餐飲業(yè)收入就達(dá)到19億多元，比2007年增長了13%，餐飲市場興旺；p2010年3月27日,中國烹飪協(xié)會(huì)與順德區(qū)人民政府簽署協(xié)議,建立緊密戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,共同打響“美食順德美食順德”國際品牌,推動(dòng)順德餐飲業(yè)發(fā)展,同時(shí)為粵菜乃至中國餐飲業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展提供先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；p順德連鎖餐飲品牌較少，外資快餐連鎖品牌以麥當(dāng)勞、肯德基、麥當(dāng)勞、肯德基、Pizza

50、Hut為主，客單價(jià)在3050元，其它知名連鎖品牌主要集中在大良舊城區(qū)的大型Shopping Mall內(nèi)。順德餐飲市場概況發(fā)展暢旺，增速強(qiáng)勁順德餐飲市場概況發(fā)展暢旺，增速強(qiáng)勁代表餐飲商家名稱名稱順峰山莊順峰山莊位置位置順德區(qū)大良105國道順峰山路段菜系菜系順德菜、粵菜營業(yè)面積營業(yè)面積約800m2客單價(jià)客單價(jià)80-100元名稱名稱一品粥一品粥位置位置大良東樂路綠茵花園81-83號(hào)菜系菜系火鍋、粥營業(yè)面積營業(yè)面積約600m2客單價(jià)客單價(jià)50-80元代表餐飲商家名稱名稱龍的酒樓龍的酒樓位置位置順德區(qū)大良碧溪路7號(hào)麗星名園25號(hào)鋪菜系菜系順德菜、粵菜營業(yè)面積營業(yè)面積約3000m2客單價(jià)客單價(jià)50-80元

51、名稱名稱朗晴居海鮮酒家朗晴居海鮮酒家位置位置順德區(qū)大良環(huán)市北路38號(hào)福盈酒店內(nèi)菜系菜系海鮮、粵菜、順德菜營業(yè)面積營業(yè)面積約3500m2客單價(jià)客單價(jià)50-80元代表餐飲商家名稱名稱上島咖啡上島咖啡位置位置順德區(qū)大良興順路嘉信城市廣場菜系菜系西餐、咖啡營業(yè)面積營業(yè)面積約1200m2客單價(jià)客單價(jià)60-100元名稱名稱仁信雙皮奶仁信雙皮奶位置位置順德區(qū)大良東樂路3號(hào)德富大廈25號(hào)鋪菜系菜系甜品、飲品、快餐營業(yè)面積營業(yè)面積約250m2客單價(jià)客單價(jià)15-30元代表餐飲商家名稱名稱萬菜屋日本料理萬菜屋日本料理位置位置順德大良南國東路30號(hào)永旺購物中心吉之島2樓菜系菜系日本料理營業(yè)面積營業(yè)面積約300m2客單

52、價(jià)客單價(jià)60元名稱名稱肯德基肯德基位置位置順德大良大潤發(fā)菜系菜系連鎖快餐營業(yè)面積營業(yè)面積約300m2客單價(jià)客單價(jià)50元順德餐飲市場小結(jié) 集中度集中度： 餐飲品牌：餐飲品牌： 菜系：菜系：餐飲業(yè)經(jīng)營狀況：餐飲業(yè)經(jīng)營狀況：p順德本土特色餐飲以及大型餐飲主要集中在大良商圈，位于順德區(qū)大良金沙大道的順德美食城匯聚了粵菜、湘菜、潮菜、川菜你、農(nóng)家菜等特別餐飲。其它區(qū)域的餐飲比較分散。p本土特色的餐飲品牌有仁信甜品店仁信甜品店、順峰山莊順峰山莊、龍的酒樓龍的酒樓、鳳城酒店鳳城酒店等知名餐飲品牌，另外其他鎮(zhèn)區(qū)如：勒流的東海酒家東海酒家、陳村的南涌海鮮舫南涌海鮮舫等等；p已進(jìn)駐的國內(nèi)外知名餐飲品牌包括：滿記甜

53、品、一級(jí)棒壽司、康師傅私房牛肉面、仙蹤林、味千拉面、大家樂、麥當(dāng)勞、肯德基、PIZZA HUT等。p順德目前餐飲業(yè)以順德小食及粵菜為主，其中粵菜、湘菜、川菜、日本菜、西餐是最受歡迎的菜系。異國料理餐廳的數(shù)量較少。p 順德餐飲將打響“美食順德”的國際品牌，順德知名的餐飲品牌，特別在大良區(qū)域的品牌餐飲經(jīng)營狀況良好，如順峰山莊營業(yè)額達(dá)4000萬元，因此具有特色的大型高檔餐飲在順德具有較大的消費(fèi)需求。順德休閑娛樂市場順德休閑娛樂市場p 2009年，居民消費(fèi)和收入同步增長，呈現(xiàn)穩(wěn)定向上的趨勢。全年人均消費(fèi)性支出23299.92元，同比增長5.1%。食品、衣著、醫(yī)療保健、交通與通訊、教育文化娛樂服務(wù)方面的

54、支出增長了；p根據(jù)消費(fèi)者調(diào)研，順德休閑娛樂方式的選擇較少，選擇健身運(yùn)動(dòng)、唱卡拉OK、看文藝演出電影和泡吧的比例只有25.7%，而購物、郊游和聚餐是最為普遍的休閑方式；p物質(zhì)消費(fèi)由傳統(tǒng)的吃、穿、用等最基本的消費(fèi)向交通、通訊等現(xiàn)代消費(fèi)轉(zhuǎn)變，消費(fèi)領(lǐng)域從物質(zhì)消費(fèi)為主逐步向文教娛樂、休閑旅游、居住服務(wù)等精神消費(fèi)拓展。順德休閑娛樂市場概況順德休閑娛樂市場概況代表休閑娛樂商家名稱名稱伊麗莎白伊麗莎白位置位置順德區(qū)大良文秀路嘉信廣場40.42號(hào)鋪經(jīng)營類別經(jīng)營類別美容、美體、健身、教育營業(yè)面積營業(yè)面積約500m2客單價(jià)客單價(jià)年卡：1600元名稱名稱喜瑪拉雅喜瑪拉雅SPA國際健身會(huì)國際健身會(huì)位置位置順德環(huán)市東路新

55、德業(yè)商務(wù)中心(蘇寧電器)正對(duì)面大圍村6街18巷1號(hào)經(jīng)營類別經(jīng)營類別SPA，健身營業(yè)面積營業(yè)面積約4000m2客單價(jià)客單價(jià)年卡：2600元代表休閑娛樂商家名稱名稱順德嘉信電影城順德嘉信電影城位置位置順德新城區(qū)興順路嘉信城市廣場四樓西經(jīng)營類別經(jīng)營類別電影院營業(yè)面積營業(yè)面積約2736m2座位數(shù)座位數(shù)555個(gè)客單價(jià)客單價(jià)50-100元名稱名稱大地?cái)?shù)字影院大地?cái)?shù)字影院位置位置順德容桂鎮(zhèn)桂洲大道中天佑城3樓經(jīng)營類別經(jīng)營類別電影院營業(yè)面積營業(yè)面積約2000m2座位數(shù)座位數(shù)約500個(gè)客單價(jià)客單價(jià)50-100元代表休閑娛樂商家名稱名稱NEWAY位置位置佛山市南海區(qū)桂城桂瀾路家天下經(jīng)營類別經(jīng)營類別KTV營業(yè)面積營

56、業(yè)面積約2000m2客單價(jià)客單價(jià)50-80元順德休閑娛樂市場小結(jié)經(jīng)營類型和集中區(qū)域：經(jīng)營類型和集中區(qū)域：市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況p 順德的休閑娛樂市場主要有美容SPA、運(yùn)動(dòng)健身、KTV和影院幾種類型的商家；p KTV、SPA、電影院等休閑娛樂項(xiàng)目主要集中在大良和容桂商圈。p雖然順德的休閑娛樂市場尚處于發(fā)展階段，經(jīng)營狀況也隨消費(fèi)者對(duì)此方面的需求的增長而改善，本區(qū)電影及SPA的經(jīng)營境況良好。p 順德高檔休閑娛樂項(xiàng)目商家數(shù)量不足，均以本地品牌為主，連鎖型商家較少，因此服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量參差不齊，而順德人均可收入28417元已高于廣州，接近上海的收入水平，因此消費(fèi)者對(duì)于休閑娛樂生活的訴求不斷增加。

57、小結(jié)餐飲餐飲項(xiàng)目以大型高檔粵菜、順德菜為主，搭配其它特色、休閑餐飲項(xiàng)目以大型高檔粵菜、順德菜為主，搭配其它特色、休閑餐飲根據(jù)對(duì)順德餐飲市場進(jìn)行研究，順德對(duì)粵菜、順德本地菜系的接受能力較強(qiáng)，另外，西餐、日本菜等異國特色餐飲同樣受到順德人的青睞。但本項(xiàng)目區(qū)域及今后商務(wù)區(qū)的發(fā)展缺乏大型高檔中餐品牌餐飲。休閑娛樂休閑娛樂項(xiàng)目引入項(xiàng)目引入SPA、健身為主的休閑娛樂品牌商戶、健身為主的休閑娛樂品牌商戶順德的休閑娛樂市場尚處于發(fā)展階段，高檔休閑娛樂項(xiàng)目商家數(shù)量不足，居民對(duì)于休閑娛樂的消費(fèi)觀念有待加強(qiáng)。區(qū)域市場特征分析區(qū)域市場特征分析72區(qū)域人口消費(fèi)者研究區(qū)域人口消費(fèi)者研究區(qū)域商業(yè)市場研究區(qū)域商業(yè)市場研究區(qū)域

58、住宅市場研究區(qū)域住宅市場研究4.14.24.3順德區(qū)住宅市場2010年成交情況73消化尾貨為主，價(jià)格微調(diào)合理l2月順德區(qū)成交量基本維持。但受到政策調(diào)控和農(nóng)歷新年的影響，成交價(jià)格出現(xiàn)小幅度的小調(diào)，成交價(jià)格達(dá)到5613元/平方米，環(huán)比下滑2.23%。l 根據(jù)順德市房屋局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，由于本月順德區(qū)沒有新增供應(yīng)量進(jìn)入市場，講明本月市場主要消化各項(xiàng)目前期剩余貨量為主，所以本月成交價(jià)格出現(xiàn)小調(diào)較為合理。開發(fā)商開發(fā)商佛山市順德區(qū)新順聯(lián)房產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址順德區(qū) 大良街中區(qū)居委會(huì)東康三街2號(hào)東城花園西山上筑 規(guī)模規(guī)模占地：5.77 萬平方米總建： 30萬平方米物業(yè)類型物業(yè)類型由9棟小高層、高層組團(tuán)價(jià)格

59、價(jià)格11000元/開盤時(shí)間開盤時(shí)間2009-5月，2010年1月,過年后 主力戶型主力戶型（套內(nèi)）（套內(nèi)）套內(nèi)165四房二廳套內(nèi)120三房二廳推廣主題推廣主題名牌學(xué)校送學(xué)位銷售情況銷售情況現(xiàn)時(shí)主推1-3棟，剩余單位不多，只有剩余十幾余套單位：優(yōu)秀的地段價(jià)值；老城區(qū)與東區(qū)交匯處 完善的商業(yè)配套：樂購超市與品牌小學(xué)學(xué)位掛鉤：西山小學(xué)（一戶一籍，不理其是否本地戶口）大型園林花園在售區(qū)域165四房二廳開發(fā)商開發(fā)商新德業(yè)置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址順德區(qū) 大良東區(qū)新桂中路 規(guī)模規(guī)模占地：十幾萬平方米總建：460000 平方米 物業(yè)類型物業(yè)類型約40棟疊加、小高層,和高層 價(jià)格價(jià)格剩余：8500-930

60、0元/開盤時(shí)間開盤時(shí)間2009-09-27 主力戶型主力戶型（套內(nèi)）（套內(nèi)）160、170四房房二廳推廣主題推廣主題跨越成熟，方見新亞洲之美銷售情況銷售情況前期單位基本售罄，現(xiàn)時(shí)剩余幾套四房單位，未來將在下半年推出約6棟小高層，現(xiàn)時(shí)價(jià)格未定。大型居住項(xiàng)目一線江景（靠近桂畔河）生態(tài)園林景觀資源空中庭院8棟：01、02 三房二廳 套內(nèi)建筑面積：109 開發(fā)商開發(fā)商順德區(qū)協(xié)凱房產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址順德區(qū) 大良東區(qū)錦上路規(guī)模規(guī)模占地：5.3萬平方米總建：30萬平方米物業(yè)類型物業(yè)類型15棟小高層 和1棟寫字樓價(jià)格價(jià)格洋房毛坯：9500元/ 公寓帶裝修：13000元/ 開盤時(shí)間開盤時(shí)間2009-1