樓市環(huán)比回升政策初見成效

1、2核心摘要本月觀點：受益于按揭端等穩(wěn)地產(chǎn)政策發(fā)力，以及疫情有效控制，5月樓市成交及房企銷售環(huán)比改善；當(dāng)前政策工具箱仍具備較大騰挪空間， 后續(xù)陸續(xù)打開有助于推動行業(yè)基本面持續(xù)修復(fù)，行業(yè)有望逐步迎來政策寬松與銷售復(fù)蘇的蜜月期，板塊仍有望實現(xiàn)超額收益。個股建議優(yōu) 選銷售、投資占優(yōu)，率先受益行業(yè)復(fù)蘇的高信用企業(yè)，如保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、招商蛇口、萬科A、金地集團、濱江集團、天健集團等。 多元化方面，隨著房地產(chǎn)溫和復(fù)蘇，物管成長性及獨立性擔(dān)憂有望緩解，龍頭物企估值有望隨之修復(fù)，建議關(guān)注碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、 招商積余、新城悅服務(wù)、星盛商業(yè)等。政策：按揭端下行空間打開，政策潛在釋放空間仍存。5月涉房類政

2、策共53項，偏松類政策48項，單月涉房偏松類政策出臺頻次連創(chuàng)新高。 央行下調(diào)最低首套房房貸利率下限至5年期LPR減20bp，5月20日央行下調(diào)5年期LPR至4.45 ，按揭利率加速下行。各地松綁力度及城市能級 擴大，政策工具箱仍具備較大騰挪空間，后續(xù)陸續(xù)打開有助于基本面修復(fù)。資金：居民中長期貸款環(huán)比改善，房企融資環(huán)比下滑。5月M2增速環(huán)比升0.6pct，社融存量增速環(huán)比升0.3pct。5月5年期LPR下降15bp至4.45 ，創(chuàng)LPR改制后5年期最大單次降幅。受益于疫情防控趨緩、地產(chǎn)政策推動按揭需求釋放，5月新增居民中長期貸款環(huán)比多增1361億元。受個別大型房企債務(wù)展期等影響，整體融資規(guī)模環(huán)比

3、下滑。境內(nèi)發(fā)債仍主要集中于優(yōu)質(zhì)房企，境內(nèi)債發(fā)行利率延續(xù)走低。樓市：成交同比降幅收窄，穩(wěn)樓市政策初見成效。隨著穩(wěn)地產(chǎn)政策發(fā)力，疊加疫情逐步得到控制，5月成交同比降幅有所收窄，重點50城新 房月日均成交降幅收窄5.4pct；重點20城二手房月日均成交降幅收窄14.4pct。5月百城住宅平均價格連續(xù)4個月環(huán)比回升，百城上漲城市數(shù) 量較上月增加19個。后續(xù)多重因素有望形成共振，為銷售企穩(wěn)奠定基礎(chǔ)。地市：成交量價回落，首輪土拍壓力猶存。5月首批土拍進入尾聲，土地成交量價回落，成交建面環(huán)比降12.8 ，土地成交均價環(huán)比降10.8 。 首批集中供地競拍要求、供地質(zhì)量均有所優(yōu)化，但流拍率、成交溢價率并未較20

4、21年第三批明顯改觀；城市區(qū)域間延續(xù)分化，核心城市核 心地塊更受青睞。房企：百強房企銷售環(huán)比改善，優(yōu)質(zhì)房企為拿地主力。得益于樓市紓困政策，加之“五一”假期房企營銷積極性提升，市場成交略有復(fù)蘇。 百強房企5月單月全口徑銷售金額、銷售面積環(huán)比升5.4 、20.3 。隨著國內(nèi)疫情有效控制，疊加房企沖刺半年度業(yè)績，6月或?qū)⒓哟蠊┴浟?度，為銷售企穩(wěn)的重要觀察窗口期。50強房企中僅越秀、大悅城等11家房企參與拿地，均為財務(wù)穩(wěn)健、信用資質(zhì)較好的央國企及優(yōu)質(zhì)民企。板塊表現(xiàn)：5月申萬地產(chǎn)板塊下跌5.91 ，跑輸滬深300（1.87 ）；截至2022年6月17日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）11.93倍，估值處于

5、近五年77.5 分位。5月上市50強房企漲跌幅排名前三房企分別為華夏幸福、越秀地產(chǎn)、藍光發(fā)展，排名后三房企為寶龍地產(chǎn)、ST泰禾、金科股份。風(fēng)險提示：1）若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲不足而遭受沖擊，將對行業(yè)銷售、開工、投資等產(chǎn)生負面影響；2）若樓市去化壓力超出預(yù)期， 銷售持續(xù)以價換量，將帶來部分前期高價地減值風(fēng)險；3）政策呵護力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時間超出預(yù)期，將對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負面影響。本月報告精選之一：2022年中期策略報告:東方欲曉，曙光漸現(xiàn)3報告主要觀點：僵局：政策實質(zhì)改善，房地產(chǎn)困局未破。2021年9月中央提出“兩個維護”以來，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，供需兩端步入實質(zhì)改善。但 當(dāng)前樓市、地市

6、延續(xù)低迷，房企信用事件蔓延，行業(yè)仍未走出基本面下行與信用危機困局。成因：購房者預(yù)期悲觀，市場信心仍待修復(fù)。歷史經(jīng)驗顯示，銷售轉(zhuǎn)正滯后政策放松、按揭利率見頂約6-10個月。本輪2021年9月政 策緩和、利率見頂后，銷售增速持續(xù)創(chuàng)出新低，修復(fù)時間明顯拉長。究其原因，主要與疫情反復(fù)及經(jīng)濟壓力致購房預(yù)期轉(zhuǎn)變、短期需 求透支、購房爛尾擔(dān)憂仍在等因素相關(guān)。展望：政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)緩慢復(fù)蘇。當(dāng)前儲備政策工具仍舊豐富，仍具較大騰挪空間，多重利好作用下近期部分樓市已小幅回溫。 下半年隨著疫情控制與政策加大發(fā)力，預(yù)期穩(wěn)定下房地產(chǎn)有望溫和修復(fù)?？紤]人口結(jié)構(gòu)變化、杠桿提升空間及短期貨量供應(yīng)不足等， 修復(fù)程度及復(fù)蘇斜

7、率或弱于過往。房企：加速分化，強信用企業(yè)更具潛力。信用沖擊之下，央國企等強信用企業(yè)融資、銷售、投資更占優(yōu)勢，后續(xù)憑借充足土儲與購房 者較高信任度，有望率先受益行業(yè)復(fù)蘇，呈現(xiàn)更好經(jīng)營表現(xiàn)。更多報告內(nèi)容參見：地產(chǎn)行業(yè)2022年中期策略報告：東方欲曉，曙光漸現(xiàn)本月報告精選之二：給市場一點耐心，波折中堅定信心4報告主要觀點：基本面復(fù)蘇分歧導(dǎo)致近期板塊調(diào)整。2022Q1申萬地產(chǎn)板塊明顯跑贏大盤，但4月初以來板塊持續(xù)調(diào)整，截止6月9日較高點回落超過18%， 跑輸同期滬深300表現(xiàn)。我們認為4月初以來板塊調(diào)整則反映當(dāng)下市場對樓市基本面復(fù)蘇的擔(dān)憂和分歧，前4月全國投資、銷售面積同比 下降2.7%和20.9%，

8、部分投資者對后續(xù)樓市復(fù)蘇的力度及時點相對謹慎。歷輪政策寬松行情，基本面修復(fù)均存波折。復(fù)盤前三輪周期，地產(chǎn)板塊超額收益可分為“賺政策寬松帶來的估值提升的錢”和“賺基本面復(fù)蘇帶來的錢”兩個階段。但在第一階段向第二階段過渡過程中，均存在由于政策寬松而銷售未見明顯好轉(zhuǎn)所導(dǎo)致的階段性回調(diào)（2008.11-2008.12、2012.5-2012.9、2015.1-2015.3），如萬科、保利2012.5-2012.9、2015.1-2015.3一度回調(diào)10%30%左右，后續(xù)隨著銷售企穩(wěn)改善，股價進入“第二階段”上漲區(qū)間，創(chuàng)階段性新高?；久鎻?fù)蘇兌現(xiàn)期，股價表現(xiàn)與銷售表現(xiàn)相一致。我們觀察過往寬松周期地產(chǎn)行情

9、“第二階段”（即基本面復(fù)蘇兌現(xiàn)），主流房企整體 呈現(xiàn)普漲，但業(yè)績成長性更高的房企，股價彈性更大。如陽光城2012年全年銷售幾近翻倍，同期（2012-2013.1）股價漲幅為244.1%； 華夏幸福2015H1銷售同比增長51%，同期(2015.3-6)股價漲幅為70%。更多報告內(nèi)容參見：地產(chǎn)雜談系列之三十六：給市場一點耐心，波折中堅定信心本月報告精選之三：中國海外發(fā)展(0688.HK)：逆流而上，又見中海5報告主要觀點：央企巨擘，穩(wěn)中求進：中國海外發(fā)展隸屬中國建筑集團旗下的中國海外集團，中建系涉足房地產(chǎn)開發(fā)、建筑工程、物業(yè)管理等多重領(lǐng)域， 利于公司產(chǎn)業(yè)鏈間協(xié)同發(fā)展。2021年公司營收為2422

10、.4億元，歸母凈利潤401.6億元，分別同比增長30.4%、下滑8.5%，歸母凈利潤總 額領(lǐng)跑房企。盈利能力及成本管控突出，盡管近年行業(yè)整體毛利率中樞下行，但公司毛利率水平依舊保持領(lǐng)先，2021年為23.5%，高于 50強房企整體值（21.4%）；2021年三費費率總計為3.12%，遠低于招保萬金均值（6.7%）。布局核心區(qū)域城市，“工科中海”打造精細化運營：我們采用杜邦分析拆解中海ROE，盡管近年公司ROE、凈利潤率連續(xù)下滑，但 2021年仍高達11.69%、16.6%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率28.6%，處在主流房企上游水平，資產(chǎn)負債率58.9%，遠低于其他主流房企，體現(xiàn)出一定 的管理優(yōu)勢。我們認為，

11、公司成本管控得當(dāng)原因有四：一是管理層大多具備工程背景，其嚴(yán)謹精工的產(chǎn)品質(zhì)量可轉(zhuǎn)化為價格及去化優(yōu)勢； 二是對上下游付款時效性較好，無息負債規(guī)模占比較低且集采規(guī)模大，通常具備較強的議價能力。三是項目大多位于核心城市地段，項 目去化難度小，對渠道分銷依賴低；四是正式員工數(shù)量遠低于其他同規(guī)模房企，人均銷售額、人均歸母凈利潤同行領(lǐng)先。在行業(yè)上行期 公司克制盲目擴大團隊，面對當(dāng)前行業(yè)下行期更加游刃有余，仍具備較好的團隊穩(wěn)定性。行業(yè)低迷期凸顯財務(wù)資金優(yōu)勢，精準(zhǔn)擇機擇時拿地：2021年公司“三條紅線”均已達標(biāo)，融資成本從2017年4.27%降至2021年的 3.55%，遠低于招保萬金均值；融資結(jié)構(gòu)方面，1年期

12、以上有息負債占比81.6%，銀行貸款占比接近7成。在行業(yè)資金端承壓、房企間融 資分化背景下，公司積極把握逆勢擴張機遇，2021H2購地金額占全年比重62.8%；同時強化“藍海戰(zhàn)略”，利用城市地標(biāo)項目、收并 購等多渠道獲取優(yōu)質(zhì)土地，2021年多元化拿地共計獲取7個項目，新增貨值約539億元。更多報告內(nèi)容參見：中國海外發(fā)展(0688.HK)：逆流而上，又見中海政策：按揭端下行空間打開，偏松政策頻次連創(chuàng)新高據(jù)不完全統(tǒng)計，5月涉房類政策（含中央及地方）共53項，環(huán)比升43.2%，出臺偏松類政策48項，單月涉房偏松類政策出臺頻次連創(chuàng)新高，亦符合3月16日金穩(wěn)會有關(guān)“慎重出臺收縮性政策，積極出臺對市場有利

13、的政策”要求。按揭端下行空間進一步打開，疫情紓困政策穩(wěn)步推進。4月底中央政治局會議以來，5月15日央行下調(diào)最低首套房房貸 利率下限至5年期LPR減20bp，5月20日央行下調(diào)5年期LPR 15bp至4.45 ，按揭利率下行空間進一步打開。隨著各地疫情 防控逐步落實到位，中央定向加大疫情紓困力度，如支持受疫情影響嚴(yán)重的個人住房貸款實施延期還本付息等。5月以來中央層面主要政策、會議時間文件/會議名稱主要內(nèi)容5月15日關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個 人住房貸

14、款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。5月20日全國銀行間同業(yè)拆借中心 受權(quán)公布貸款市場報價利 率（LPR）公告2022年5月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7 ，5年期以上 LPR為4.455月24日關(guān)于實施住房公積金階段性支持政策的通知進一步加大住房公積金助企紓困力度，幫助受疫情影響的企業(yè)和繳存人共同渡過難關(guān)，支持政策實施時限暫定至2022年12月31日。5月24日主要金融機構(gòu)貨幣信貸形勢分析會保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)增長，支持中小微企業(yè)、個體工商戶、貨車司機貸款和受疫情影響嚴(yán)重的個人住房、消費貸款等實施延期還本付息6月2日及時校正金融機構(gòu)過度避險行為，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序5月涉

15、房類偏松政策出臺頻次連創(chuàng)新高20321310655101557752297226354801020307月8月9月 10月 11月 12月1月2月3月4月5月60項5040中性偏松偏緊6政策：松綁力度及城市能級擴大，政策潛在釋放空間仍存各地政策松綁力度逐漸加大，城市能級蔓延至高能級城市。但對比2014年“930”新政、2015年“330”新政，目前核 心城市調(diào)控依舊偏嚴(yán)，仍然具備較大騰挪空間。例如成都5月中旬對近郊家庭住房套數(shù)認定標(biāo)準(zhǔn)、全市無房家庭認定標(biāo) 準(zhǔn)等要求進行優(yōu)化，月底進一步放松多孩家庭限購、縮短增值稅免征年限等，反映區(qū)域樓市未穩(wěn)，政策寬松未止。當(dāng) 前政策工具箱儲備豐富，后續(xù)陸續(xù)打開有

16、助于基本面修復(fù)。近期地方樓市調(diào)控政策匯總時間城市主要內(nèi)容5月12日長沙已實現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計算；存量房供作租賃住房運營年限不低于10年5月14日東莞二孩或三孩家庭，可新購一套商品住房，外地家庭需提供購房之日前3年內(nèi)在本市累計繳納24個月以上社?；騻€稅證明。居民家庭持有或購買“雙（多）證房”但實質(zhì)作為一套住房使用的，在核驗購房資格時視作一套商品住房；增值稅征免年限5年調(diào)整為2年；商品房取證滿2年可交易；綠色建筑商品住宅申請住房公積金貸款可依規(guī)上浮20的額度5月16日成都近郊區(qū)（市）縣住房不納入限購總套數(shù)計算；購房人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房

17、且登記購房之日前2年內(nèi)無住房轉(zhuǎn)讓記錄的，認定為無房居民家庭。5月17日杭州非本市戶籍家庭，提供12個月社保證明可購二手房；符合條件的三孩家庭，在本市限購范圍內(nèi)限購的住房套數(shù)增加1套，參照“無房家庭”優(yōu)先搖 號；個人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的，增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年5月21日大連非限制區(qū)域住房套數(shù)不計入總套數(shù)；外地家庭在限制區(qū)域內(nèi)購買新房，執(zhí)行本地居民家庭購房政策，無需提供12個月以上社保或個稅。在限制區(qū)域 購買二手房，不再受已有住房總套數(shù)限制；本市家庭在限制區(qū)域擁有住房總建筑面積小于144平方米的，可在限制區(qū)域再購1套商品房；高層次人才 城市發(fā)展緊缺人才，可按家庭需求在限制區(qū)域購買住房，不受房

18、屋套數(shù)限制5月22日武漢武漢經(jīng)開區(qū)全面取消住房限購政策5月23日濟南不再將長清區(qū)、章丘區(qū)列入限購范圍；本地家庭二套房商貸首付比例下調(diào)至40 (原為60）；非本市家庭在限購區(qū)域內(nèi)限購1套住房，在濟南市繳納 個人所得稅或社會保險由“近3年內(nèi)連續(xù)2年”調(diào)整為“近2年內(nèi)連續(xù)1年”；大學(xué)本科及以上學(xué)歷的購房者，連續(xù)繳納社會保險由“6個月以上”調(diào) 整為“3個月以上”。本市家庭限購區(qū)域內(nèi)住房總套數(shù)在兩套及以下，父母投親養(yǎng)老并取得居住證6個月以上，可在限購區(qū)域內(nèi)增購商品房1套5月24日哈爾濱廢止樓市區(qū)域性限售政策5月31日寧波提高公積金貸款額度，多孩家庭最高公積金貸款額度上浮20，適當(dāng)放松限購套數(shù)5月31日成

19、都多孩家庭可新購1套住房；新購住房自取證滿2年或備案滿3年后方可轉(zhuǎn)讓；唯一住房增值稅免征“5改2”；公積金貸款首付比例下調(diào)10，提高最高 公積金貸款額度；自有住房用于保障性租賃住房出租且5年內(nèi)不上市交易，并納入平臺管理，可一次性新購一套住房。6月3日青島黃島、城陽、高新區(qū)取消限購7資金：社融數(shù)據(jù)回暖，居民中長期貸款環(huán)比改善5月M2同比增速環(huán)比上升5月社融存量增速環(huán)比上升5月M2同比增長11.1 ，增速環(huán)比升0.6個百分點；社融存量同比增長10.5 ，增速環(huán)比升0.3個百分點。5月20日1年期 LPR、5年期及以上LPR最新報價3.7 、4.45 ，5年期LPR較上月下降15bp，創(chuàng)LPR改制后

20、5年期最大單次降幅，6月LPR報 價較5月持穩(wěn)。根據(jù)平安宏觀組觀點，由于國內(nèi)疫情形勢緩和、多地復(fù)工復(fù)產(chǎn)推進以及金融機構(gòu)加大對實體經(jīng)濟的支持力度，帶動5 月新增社融達到歷史同期次高點，僅低于2020年5月；同時受益于疫情防控趨緩、地產(chǎn)政策推動按揭需求釋放，5月新 增居民中長期貸款1047億元，環(huán)比多增1361億元。678910112019-05 2019-11 2020-05 2020-11 2021-05 2021-11 2022-0512%M2:同比M2:同比8%9%10%11%12%13%14%2002202402603403203002802021-012021-052021-09202

21、2-012022-05萬億元社會融資規(guī)模存量同比3.853.853.803.703.703.703.703.70 3.704.654.654.654.604.604.604.604.45 4.454.84.64.44.24.03.83.63.43.23.02021-102021-122022-022022-042022-06%6月LPR報價持穩(wěn)貸款市場報價利率(LPR):1年貸款市場報價利率(LPR):5年8資料來源：Wind，平安證券研究所資金：境內(nèi)債發(fā)行利率延續(xù)走低，按揭利率仍有下行空間95月單月境內(nèi)債、境外債平均發(fā)行利率分別為3.23 、6，環(huán)比降0.1pct、降1.3pct。受房企信用

22、風(fēng)險事件催化影 響，近期境內(nèi)發(fā)債主要集中于信用資質(zhì)較好的央國企及優(yōu)質(zhì)民企，境內(nèi)債發(fā)行利率延續(xù)低位。5月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.91%，較4月下降26bp，后續(xù)按揭利率改善或在基準(zhǔn)加 點方面優(yōu)化，預(yù)計更多壓力型城市首套房貸利率向下限靠攏，按揭利率仍有進一步下行空間重點城市首套房貸利率、二套房貸利率（貝殼研究院）8.48.28.07.87.67.47.27.06.86.657911131532019-082019-122020-042020-082020-122021-042021-08資料來源：Wind，用益信托網(wǎng)，貝殼研究院，平安證券研究所2021-122022-

23、04%房企境內(nèi)債、境外債與信托發(fā)行成本境內(nèi)債平均發(fā)行利率 境外債平均發(fā)行利率集合信托平均年收益率（右軸）5.73%5.69%5.64%5.56%5.47%5.34%5.17%4.91%5.99%5.96%5.91%5.84%5.75%5.60%5.45%5.32%4.5%5.0%5.5%6.0%2021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-05首套房房貸利率二套房房貸利率資金：房企融資環(huán)比下降，2022Q2剛性兌付壓力仍大10資料來源：Wind，用益信托網(wǎng)，平安證券研究所5月房企境內(nèi)債、境外債、集合信托融資規(guī)模分別為383億元、7.

24、3億美元、83億元，環(huán)比分別升4.8 、降49.7 、降45.4 。受個別大型房企債務(wù)展期等影響，整體融資規(guī)模環(huán)比下滑。監(jiān)管多次表態(tài)“支持房企合理融資需求”，多家優(yōu)質(zhì)房企相繼獲得基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)的授信額度，優(yōu)質(zhì)房企融資明顯 回暖。但考慮2022Q2為房企美元債償還高峰，短期高壓房企資金環(huán)境仍難言實質(zhì)性好轉(zhuǎn)，央國企及優(yōu)質(zhì)民企或更加受 益于政策暖風(fēng)，有望進一步擴大融資優(yōu)勢。房地產(chǎn)債券及信托發(fā)行規(guī)模走勢（月）3504631971,00090080070060050040030020010002020-01 2020-07 2021-01 2021-07 2022-01 2022-07億元2020年月

25、均到期2021年2022年非城投地產(chǎn)債總償還量房企境內(nèi)債到期規(guī)模2022Q1、Q2為房企美元債償還高峰1711421242001801601401201008060402002022Q12022Q22022Q32022Q4億美元183到期規(guī)模20018016014012010080604020002004006008001000120014002020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-05境內(nèi)債發(fā)行金額（億元）集合信托發(fā)行金額（億元）海外債發(fā)行金額（億美元，右軸）樓市： 重點城市成交同比降幅收窄，疫情沖擊市場修復(fù)11資料來源：各

26、地房管局，國家統(tǒng)計局，平安證券研究所。左圖2022年6月日均成交統(tǒng)計為6月前10天的日均成交數(shù)據(jù)。5月重點50城新房月日均成交4096套，環(huán)比升6.9 ，同比降50.4 ，降幅較4月收窄5.4pct；重點20城二手房月日均成交1727套，環(huán)比降6.7 ，同比降29.8 ，降幅較4月收窄14.4pct。近期隨著政策松綁力度及城市能級持續(xù)上升，首付比例、按揭端等加大發(fā)力，疊加疫情逐步得到控制，5月成交數(shù)據(jù) 同比降幅有所收窄，我們認為后續(xù)多重因素有望形成共振，為銷售企穩(wěn)奠定基礎(chǔ)。但考慮樓市信心不足、疫情反復(fù)導(dǎo) 致購房者收入預(yù)期走弱，本輪銷售復(fù)蘇彈性或不及過往周期（2008-2009年、2014-20

27、16年）。20城二手房月日均成交套數(shù)同比0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%2021.122022.12022.22022.32022.42022.52022.650城商品房月日均成交套數(shù)同比新房月日均成交同比一線同比二線三線-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%0500100015002000250030002021/062021/082021/102021/122022/022022/04二手房月日均成交（套數(shù)）二手房月日均成交套數(shù)同比樓市：推盤環(huán)比回落，出清周期累積上升12資料來源：中指院，平安證券研究所 注：35城中一線城市4個、二線10個、三四線

28、21個；商品房銷供比=當(dāng)月商品房備案面積/當(dāng)月批準(zhǔn)預(yù)售面積5月35城商品房平均批準(zhǔn)上市面積39.6萬平米，環(huán)比降21.4%；銷供比109.7%，環(huán)比升35.6個百分點平均出清周期仍呈累積上升趨勢，35城商品房平均出清周期32.4個月，環(huán)比升1.8個月，其中一線城市僅為21.9個月， 遠低于二線城市（29.4個月）、三線城市（37.1個月）。35城商品房平均批準(zhǔn)上市面積35城商品房平均銷供比35城商品房平均出清周期2001801601401201008060402002021-012021-042021-072021-102022-01 2022-04萬平一線平均 三四線平均二線平均35城平均4

29、0%80%280%240%200%160%120%320%360%2021-012021-052021-092022-012022-05一線平均 二線平均 三四線平均 35城平均101520253035402021-052021-082021-112022-022022-0月一線平均 三四線平均二線平均 整體平均樓市：百城住宅價格連續(xù)回升，穩(wěn)樓市政策初見成效5月百城住宅平均價格16198元/平米，環(huán)比升0.03%，連續(xù)4個月環(huán)比回升；分城市能級看，5月一、二、三線城市住宅平均價格，環(huán)比分別升0.14%、持平、持平，三線城市房價止跌。房貸利率及政策改善初有成效，5月百城住宅價格環(huán)比上漲城市共55

30、個，較上月增加19個。百城住宅上漲、持平與下跌城市數(shù)量-0.1%0.0%0.1%0.2%0.3%0.4%15,90015,95016,00016,05016,10016,15016,20016,2502021/052021/082021/112022/022022/05百城住宅平均價格走勢百城住宅平均價格（元/平方米）環(huán)比-0.10%-0.05%0.00%0.05%0.10%0.15%2021/102021/122022/022022/04百城中一二三線城市住宅價格環(huán)比變化一線價格環(huán)比二線價格環(huán)比三線價格環(huán)比10090807060504030201002021/022021/092022/04

31、個環(huán)比下跌環(huán)比持平環(huán)比上漲13資料來源：Wind，平安證券研究所土地：成交量價回落，2022首輪土拍壓力猶存百城土地供應(yīng)與成交情況百城土地成交均價走勢5月首批土拍陸續(xù)進入尾聲，土地成交量價回落。百城土地供應(yīng)建面1.7億平米，環(huán)比升18.1%；成交建面1億平米，環(huán)比降12.8%；土地成交均價1999元/平米，環(huán)比降10.8%；土地溢價率2.2%，環(huán)比降3個百分點。整體看，2022年首批集中供地競拍要求、供地質(zhì)量均有所優(yōu)化，但流拍率、成交溢價率并未較2021年第三批明顯改 觀。城市間、區(qū)域間延續(xù)分化，核心城市核心地塊更受青睞。百城土地成交溢價率0.00.51.045,00040,00035,000

32、30,00025,00020,00015,00010,0005,00002021-052021-082021-112022-022022-05百城供應(yīng)土地建面（萬平米） 百城成交土地建面（萬平米） 供銷比（右軸）6,0004,0002,000014,0002.0 12,00010,0001.58,00016,0002.53.0 18,0002021-052021-082021-112022-02百城成交均價（元/平米）二線成交均價（元/平米）一線成交均價（元/平米）三線成交均價（元/平米）051015202530352022-05 2019-052020-012020-092021-05202

33、2-01百城土地成交溢價率（%）一線成交溢價率（%） 二線成交溢價率（%） 三線成交溢價率（%）14資料來源：Wind，平安證券研究所15房企：百強房企銷售環(huán)比改善，6月為銷售企穩(wěn)的重要觀察窗口期百強房企2022年5月全口徑銷售金額、全口徑銷售面積累計同比降52.7%、53.4%，單月同比降59.9%、56.7%，環(huán)比升5.4%、20.3%。得益于各地樓市紓困政策，加之“五一”假期房企推盤及營銷積極性提升，市場成交略有復(fù)蘇。隨著國內(nèi)疫情有效控 制，疊加房企沖刺半年度業(yè)績，6月或?qū)⒓哟蠊┴浟Χ?，為銷售企穩(wěn)的重要觀察窗口期?？硕鸢購姺科髥卧落N售增速資料來源：克而瑞，平安證券研究所克而瑞百強房企累

34、計銷售增速-59.9% -56.7%-80%-60%-40%-20%0%20%40%2021年4月2021年6月2021年8月 2021年10月 2021年12月 2022年2月2022年4月克而瑞百強銷售額單月同比克而瑞百強銷售面積單月同比-52.7% -53.4%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2021年1-4月2021年1-7月2021年1-10月2022年1月2022年1-4月克而瑞百強銷售額累計增速克而瑞百強銷售面積累計增速16房企：拿地力度回落，企業(yè)間投資態(tài)度分化資料來源：克而瑞，中指院，平安證券研究所；注：拿地數(shù)據(jù)來自中指院，銷售數(shù)據(jù)來自克而瑞隨著首批土拍進入

35、尾聲，5月50強房企整體拿地銷售金額比24 、拿地銷售面積比18，環(huán)比降15.4pct、31pct；50強 房企中僅越秀、大悅城等11家房企參與拿地，除龍湖、濱江為財務(wù)穩(wěn)健、信用資質(zhì)較好的優(yōu)質(zhì)民企外，其余均為央國 企。當(dāng)前房企資金壓力亦未實質(zhì)性改善，預(yù)計短期拿地房企仍將主要以穩(wěn)健型央國企、優(yōu)質(zhì)民企以及城投平臺公司為主，企業(yè)間投資態(tài)度明顯分化。50強房企拿地銷售比2022年5月50強房企拿地銷售比0%20%40%60%80%100%120%越 秀 地 產(chǎn)大 悅 城 控 股濱 江 集 團建 發(fā) 房 產(chǎn)中 海 地 產(chǎn)綠 地 控 股華 潤 置 地招 商 蛇 口保 利 發(fā) 展龍 湖 集 團萬 科 地 產(chǎn)拿地銷售金額比（單月值）拿地銷售面積比（單月值）85%75%65%55%45%35%25%15%5%拿地銷售金額比拿地銷售面積比股市：單月下跌5.91%，估值處于近五年77.5%分位5月申萬地產(chǎn)板塊下跌5.91 ，跑輸滬深300（1.87 ）；截至2022年6月17日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE