房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理模式的研究畢業(yè)論文

1、 . PAGE24 / NUMPAGES24房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理模式研究摘要隨著中國(guó)改革開放的深入以與經(jīng)濟(jì)的不斷健康的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，提高產(chǎn)品的自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即提高品質(zhì)、提高服務(wù)質(zhì)量顯得越來(lái)越重要，達(dá)到這一目標(biāo)的重要手段之一就是“項(xiàng)目管理”。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理成為保障產(chǎn)品品質(zhì)、達(dá)到股東投資效益目標(biāo)的基本保證，項(xiàng)目管理既包括人、財(cái)、物等的管理，也包括進(jìn)度、質(zhì)量、成本、采購(gòu)、合同等的管理。實(shí)現(xiàn)對(duì)這些要素的集成管理，打造高效的管理團(tuán)隊(duì)，形成以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心的項(xiàng)目管理模式。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目;模式;房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理:1ABSTRACTWith Chinas refo

2、rm and opening-up and the continuous healthy development of economy, competition among real estate industry, the market increasingly competitive, and increase their competitive advantages, namely to improve quality, improve service quality has become increasingly important, an important means to ach

3、ieve this goal is one of project management.Real estate project management in the protection of product quality, to achieve the basic objectives of the shareholders to ensure that investment returns, project management, both human, financial, and material management, including schedule, quality, cos

4、t, procurement, contracts management.To achieve integrated management of these elements to create efficient management team, formed the core of real estate development enterprise project management.Keywords: real estate projects; model; real estate development project management:2目錄摘要1ABSTRACT.2第一章

5、引言51.1論文研究的背景51.2研究的目的、意義6第二章 現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀72.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的現(xiàn)實(shí)狀況與存在的問(wèn)題72.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的現(xiàn)實(shí)狀況72.2我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題與解決方案72.2.1我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題72.2.2解決以上問(wèn)題的可行方案9第三章 目前常用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的模式123.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理模式的含義123.1.1目前國(guó)際上常用的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的模式123.1.2分類的意義133.1.3分類原則143.2適合房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理模式的團(tuán)隊(duì)建設(shè)153.2.1項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)153.2.1.1項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的定義1533.2.1.2項(xiàng)

6、目團(tuán)隊(duì)的特點(diǎn)163.3打造學(xué)習(xí)型項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)173.3.1項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的組織協(xié)調(diào)與溝通管理17第四章 結(jié)束語(yǔ)19參考文獻(xiàn)20致214第 一 章 引言1.1論文研究的背景隨著我國(guó)加入WTO，國(guó)外有實(shí)力的房地產(chǎn)巨頭大量涌入，使房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)境發(fā)生了巨大的改變，競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，國(guó)房地產(chǎn)公司也在逆境中不斷的成長(zhǎng)發(fā)展。與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)也不斷的涌現(xiàn)，比如說(shuō):設(shè)計(jì)類王董國(guó)際設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司;物業(yè)第一太平戴維斯物業(yè)管理公司;估算類中國(guó)威寧顧問(wèn)。同時(shí)，隨著人們購(gòu)買力的提高，除了越來(lái)越多的國(guó)新貴們開始改變居住、辦公環(huán)境外，很多國(guó)外高端客戶也在國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)，高品位的客戶對(duì)產(chǎn)品的需求不斷提高，從一般的質(zhì)量要求提升到品質(zhì)要求。對(duì)開發(fā)

7、商來(lái)說(shuō)即要保證質(zhì)量、又要保證進(jìn)度，同時(shí)又要控制成本，為股東創(chuàng)造最大的投資效益;靠經(jīng)驗(yàn)管理項(xiàng)目已經(jīng)不能適應(yīng)不斷發(fā)展的市場(chǎng)要求，美國(guó)學(xué)者David Cleland曾經(jīng)明確的指出:“在應(yīng)付全球化的市場(chǎng)變動(dòng)中，戰(zhàn)略管理和項(xiàng)目管理將起到關(guān)鍵性的作用”。面對(duì)壓力、面對(duì)新的需求，有遠(yuǎn)見(jiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始運(yùn)用項(xiàng)目管理的知識(shí)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，借以應(yīng)對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。例如:萬(wàn)通地產(chǎn)集團(tuán)要求管理人員每年的項(xiàng)目管理學(xué)習(xí)達(dá)到60小時(shí)以上。項(xiàng)目管理理論早在20世紀(jì)50年代后期已經(jīng)開始形成，60年代得到廣泛應(yīng)用，經(jīng)過(guò)70年代的不斷發(fā)展，到80年代已經(jīng)日趨成熟。形成一整套的應(yīng)用管理理論，前期主要應(yīng)用于建設(shè)周期較長(zhǎng)，技術(shù)

8、要求高，圍大、服務(wù)要求嚴(yán)的大型工程項(xiàng)目的建設(shè)。從70年代開始5項(xiàng)目管理理論已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于國(guó)防、基本建設(shè)、財(cái)務(wù)金融、航天、廣告、餐飲娛樂(lè)業(yè)、醫(yī)藥化工，以與國(guó)家和地方政府乃至聯(lián)合國(guó)項(xiàng)目的應(yīng)用，同時(shí)也應(yīng)用于各種小型企業(yè)的管理。房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，但我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起步發(fā)展比較晚，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步規(guī)化，房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目管理水平相對(duì)國(guó)外同行業(yè)比較低。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是從開發(fā)商的角度對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的管理，它包括了:前期的土地獲得、市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究、市場(chǎng)定位、概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施交通大學(xué)專業(yè)碩士學(xué)位論文緒論工、驗(yàn)收、銷售、交房、售后服務(wù)、物業(yè)管理前期介入等多個(gè)階段的管理。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目往往涉與幾十家不

9、同的單位，比如:勘察設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位、設(shè)備材料供應(yīng)單位等等，各參與方根據(jù)自身的工作容、工作特點(diǎn)有著各自的項(xiàng)目管理模式，本文只從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度，著重剖析開發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)作的全過(guò)程管理，一個(gè)開發(fā)商項(xiàng)目管理能力、管理水平的高低直接影響到股東投資目標(biāo)是否能夠圓滿實(shí)現(xiàn)。1.2研究的目的、意義本文以結(jié)合“項(xiàng)目管理”的理論進(jìn)行分析，尋求適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目管理模式，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理有一定的借鑒意義。6第 二 章 現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的現(xiàn)實(shí)狀況與存在的問(wèn)題2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的現(xiàn)實(shí)狀況由于房地產(chǎn)本身有資金密集、人員密集、關(guān)系密集的特點(diǎn)

10、，再加上我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程較短，項(xiàng)目管理理論的應(yīng)用也相對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家遲緩很多，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理在我國(guó)還是處于探索和磨合的階段;房地產(chǎn)項(xiàng)目的占用資源較多，系統(tǒng)性要求高，但房地產(chǎn)商面對(duì)的卻是動(dòng)態(tài)、復(fù)雜的產(chǎn)品需求市場(chǎng)和不健全的政策法規(guī)環(huán)境，造成國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大，因此開發(fā)商的項(xiàng)目管理更強(qiáng)調(diào)開發(fā)周期與質(zhì)量管理、強(qiáng)調(diào)程序與流程管理，很多房地產(chǎn)企業(yè)采用了職能型的管理架構(gòu)，在強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一策劃與協(xié)調(diào)的同時(shí)，更需要相對(duì)的集權(quán)，因此可能威脅到管理的靈活性，為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面，面對(duì)新的挑戰(zhàn)，必須靈活與集權(quán)達(dá)到相對(duì)的平衡。2.2我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題與解決方案2.2.1我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題由

11、于各種因素的制約，房地產(chǎn)開發(fā)商在實(shí)施項(xiàng)目管理的過(guò)程種常常會(huì)有以下的問(wèn)題:O項(xiàng)目初始階段，市場(chǎng)調(diào)研不充分根據(jù)充分市場(chǎng)調(diào)研進(jìn)行準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位是項(xiàng)目成功的重要因素之一，為了追求利益，有些開發(fā)商目光短淺，在拿到地塊后，為了盡7快獲得效益，在沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研的情況下，拍腦門確定方案，甚至只是簡(jiǎn)單的模仿市場(chǎng)上的項(xiàng)目。產(chǎn)品沒(méi)有特色，市場(chǎng)上缺乏吸引力，等項(xiàng)目開始銷售實(shí)習(xí)發(fā)現(xiàn)很多地方己經(jīng)滯后于同類項(xiàng)目，造成銷售困難，資金鏈緊，給項(xiàng)目帶來(lái)隱患。由于決策層的決策是在缺乏市場(chǎng)調(diào)研的前提下做出的，也增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。由此看來(lái)在項(xiàng)目方案確定前，在市場(chǎng)定位確定前，充分的市場(chǎng)調(diào)研工作是非常必要的。交通大學(xué)專業(yè)碩士學(xué)位論

12、文現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀O盲目追風(fēng)，缺乏品牌意識(shí)同是地產(chǎn)項(xiàng)目，有的開發(fā)商的房子開盤就銷售火暴，甚至很多業(yè)主追著開發(fā)商買房，其中最主要的原因是該開發(fā)商的產(chǎn)品過(guò)硬，得到了業(yè)主的信任，其品牌在市場(chǎng)上站的住腳，有潛在的升值潛力。目前，很多房地產(chǎn)公司往往以短期利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，為了追求高額回報(bào)，只考慮如何更快的從項(xiàng)目上多賺錢，從不重視樹立企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，就要做好的產(chǎn)品，樹立好的品牌形象，領(lǐng)導(dǎo)者要有戰(zhàn)略眼光，品牌是一種無(wú)形的資產(chǎn)，短期行為將大大限制房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。O不重視二次深化設(shè)計(jì)工作在準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，確定了方案，從初步設(shè)計(jì)到出施工圖紙都是有專業(yè)的設(shè)計(jì)單位完成的，很多開

13、發(fā)商認(rèn)為拿到施工圖紙就可以照?qǐng)D紙施工了，并不參與其中的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的工作。從實(shí)際參與的項(xiàng)目來(lái)看，施工圖紙的深化設(shè)計(jì)工作是非常重要的。設(shè)計(jì)單位實(shí)際施8工的經(jīng)驗(yàn)不如專業(yè)施工單位的工程技術(shù)人員，很多地方不合理，通過(guò)專業(yè)分包按照設(shè)計(jì)單位提供的圖紙進(jìn)行深化，發(fā)現(xiàn)并修改些不利于施工的部分，往往即降低了成本，又在施工時(shí)節(jié)約時(shí)間，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)這個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，則可以大大降低項(xiàng)目的資金成本、時(shí)間成本，從而提高企業(yè)的利潤(rùn)。O不能有效控制變更項(xiàng)目的變更是難以避免的，但怎樣有效的控制變更的發(fā)生，降低由于變更而引起的成本提高、以與工期拖延，最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是要控制施工圖紙的深度、并分專業(yè)作二次深化設(shè)計(jì);圖紙?jiān)皆敿?xì)

14、，施工遇到的問(wèn)題就會(huì)越少，變更也就越少。O客戶服務(wù)意識(shí)差客戶是上帝，好的品牌的產(chǎn)品的質(zhì)量是綜合的，除自身的質(zhì)量過(guò)硬之外，服務(wù)質(zhì)量越來(lái)越受業(yè)主的重視，好的開發(fā)商從一開始打造產(chǎn)品就滲透了客戶服務(wù)的理念，定時(shí)向客戶提供進(jìn)度以與質(zhì)量的信息、適時(shí)約業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)參觀，交房特別服務(wù)、維修服務(wù)等等都可以提高開發(fā)商的品牌形象。2.2.2解決以上問(wèn)題的可行方案O房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是從土地獲得到交房的全過(guò)程的動(dòng)態(tài)管理房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不只是施工階段的管理，施工管理只是項(xiàng)目管理的一個(gè)階交通大學(xué)專業(yè)碩士學(xué)位論文現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀段。正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)，抓住管理中的各個(gè)環(huán)節(jié)，9正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，

15、以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。一個(gè)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)該主要在在設(shè)計(jì)階段的控制，當(dāng)設(shè)計(jì)方案確定后，成本的75%左右已經(jīng)確定了，因此在進(jìn)行項(xiàng)目成本目標(biāo)管理中，要從源頭抓起，絕不能簡(jiǎn)單地以來(lái)在施工階段來(lái)控制成本，施工階段只能叫成本管理，只要樹立全過(guò)程成本質(zhì)量理的理念，才能不斷推進(jìn)成本管理，保證經(jīng)濟(jì)效益的提高。房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理一直貫穿到項(xiàng)目竣工交房后的兩年維保階段，很多開發(fā)商賣了房就找不到了，有任何問(wèn)題都有物業(yè)公司在前面擋著，對(duì)小業(yè)主提出的合理的投訴解決推諉，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理成功的根本是讓你的客戶滿意，讓客戶認(rèn)可產(chǎn)品，企業(yè)才會(huì)有市場(chǎng)，才能有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。認(rèn)真抓項(xiàng)目動(dòng)態(tài)過(guò)程的管理，才能使科學(xué)管理方法成為項(xiàng)目上

16、的現(xiàn)實(shí)存在。如網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃在施工管理中很實(shí)用，編制一個(gè)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃并不很難，但要堅(jiān)持運(yùn)用這一網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃卻不容易。由于計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程是復(fù)雜的動(dòng)態(tài)過(guò)程，又受到各種復(fù)雜多變的因素的影響，在施工計(jì)劃實(shí)施中經(jīng)常會(huì)與原計(jì)劃有出入，要與時(shí)根據(jù)總進(jìn)度計(jì)劃編寫追蹤進(jìn)度計(jì)劃，并通過(guò)有效的方法來(lái)追趕落后的進(jìn)度，以保證項(xiàng)目按計(jì)劃保質(zhì)保量的完成。O加強(qiáng)學(xué)習(xí)、提高項(xiàng)目管理人員素質(zhì)目前，我國(guó)的項(xiàng)目管理公司，大多都是東拼西湊的隊(duì)伍，專業(yè)性的項(xiàng)目管理人員較少，人員素質(zhì)參差不齊，很多還靠師傅傳徒弟靠經(jīng)10驗(yàn)管理，沒(méi)有掌握項(xiàng)目管理的精髓，管理片面，往往局限于對(duì)施工質(zhì)量的監(jiān)控，使我國(guó)的建設(shè)項(xiàng)目管理在理論和方法上與先進(jìn)國(guó)家相比，都存在較大的差距。

17、要使項(xiàng)目管理現(xiàn)代化，從事管理的要具備相應(yīng)的素質(zhì)。特別是項(xiàng)目經(jīng)理，一定要具備與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)，要深知在項(xiàng)目管理中必須突出以人為本的思想。項(xiàng)目管理人員，要隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展，不斷培訓(xùn)，以更新管理知識(shí)。通過(guò)培訓(xùn)，提高管理隊(duì)伍素質(zhì)。可以說(shuō)，項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)的高低，決定了是否能夠帶出一支合格的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。而具備了一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目體的各項(xiàng)工作在健康、有序的環(huán)境下開展。O加強(qiáng)行業(yè)法律法規(guī)建設(shè)目前，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中仍存在諸多問(wèn)題，部分房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，置法規(guī)體制于不顧，比如:行業(yè)壟斷、價(jià)量不實(shí)、還有錢權(quán)交易、腐敗等。這

18、些都極制約和限制了我國(guó)項(xiàng)目管理的健康發(fā)展。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)建設(shè)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要保證。11第 三 章 目前常用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的模式3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理模式的含義房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理模式，是將項(xiàng)目管理的對(duì)象作為一個(gè)系統(tǒng)，為了使系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行，并確保其目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而運(yùn)用的項(xiàng)目組織和管理方式。我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式的選用在適合我國(guó)的國(guó)情、市場(chǎng)的特點(diǎn)并參考國(guó)際慣例前提下，能促進(jìn)本行業(yè)的發(fā)展為基本參考要素。管理模式選擇的恰當(dāng)與否與投資目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)直接相關(guān)。因此，科學(xué)的選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的模式有現(xiàn)實(shí)的意義。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一門應(yīng)用性較強(qiáng)的綜合性學(xué)科，也是有發(fā)展?jié)摿Φ膶W(xué)科。從

19、具體容上看，它是項(xiàng)目全過(guò)程的管理，即從土地獲得、項(xiàng)目建議書、可行性研究、設(shè)計(jì)、施工、竣工、交房、維保全過(guò)程的管理。從特性上看，項(xiàng)目管理是固定資產(chǎn)投資的管理，其性質(zhì)屬投資管理疇。“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理”是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)的觀點(diǎn)、理論、方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)全過(guò)程、全方位的管理，從而實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素最優(yōu)化的配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。選擇適合房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理模式，是實(shí)現(xiàn)投資收益的保障。3.1.1目前國(guó)際上常用的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的模式l)傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式，即設(shè)計(jì)招標(biāo)建筑模式(DBB);2)設(shè)計(jì)施工總承包(DB)/設(shè)計(jì)采購(gòu)施工模式(EPC);123)建筑管理模式

20、，即CM，根據(jù)實(shí)際情況又可分為代理型CM和風(fēng)險(xiǎn)性CM;4)設(shè)計(jì)管理模式，即DM，也可以分為兩種具體形式;5)項(xiàng)目管理承包模式，即PMC;6)項(xiàng)目管理模式，即PM;7)建造運(yùn)營(yíng)移交模式，即BOT。3.1.2分類的意義隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的也逐步對(duì)外開放，外資大量涌入國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，開發(fā)的過(guò)程越來(lái)越規(guī)，一些先進(jìn)的項(xiàng)目管理模式也交通大學(xué)專業(yè)碩士學(xué)位論文現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀在國(guó)項(xiàng)目上得到應(yīng)用，開發(fā)商(業(yè)主)也認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目管理的重要性。但，有些開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理模式的種類和特點(diǎn)還了解的不夠透徹。因此，有必要對(duì)常用的工程項(xiàng)目管理模式進(jìn)行分類，其意義體現(xiàn)在:l)有助于建設(shè)參

21、與方，尤其是開發(fā)商(業(yè)主)方，真正理解并正確的選擇適合自己項(xiàng)目的管理模式。2)有助于理清思路，學(xué)習(xí)國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)管理理念，找到我們?cè)陧?xiàng)目管理方面的差距，從而引進(jìn)先進(jìn)項(xiàng)目管理方法。133.1.3分類原則根據(jù)項(xiàng)目管理公司進(jìn)行的服務(wù)屬于管理性質(zhì)還是總承包性質(zhì)，項(xiàng)目管理公司是否直接與各施工承包商簽訂合同與管理公司的責(zé)任大小，本文把工程項(xiàng)目管理公司的項(xiàng)目管理模式分為兩大類:第一類模式(項(xiàng)目管理服務(wù))和第二類模式(項(xiàng)目承包服務(wù))。l)第一類模式提供項(xiàng)目管理服務(wù)。項(xiàng)目管理服務(wù)是指工程項(xiàng)目管理企業(yè)按照合同約定，在工程項(xiàng)目決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報(bào)告，進(jìn)行可行性分析和項(xiàng)目策劃;在工程項(xiàng)目實(shí)施階段，為業(yè)

22、主提供招標(biāo)代理、設(shè)計(jì)管理、采購(gòu)管理、施工管理和試運(yùn)行(竣工驗(yàn)收)等服務(wù)，代表業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量、安全、進(jìn)度、費(fèi)用、合同、信息的管理和控制。工程項(xiàng)目管理企業(yè)一般按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。按照提供服務(wù)的圍，可歸納為以下類型:管理項(xiàng)目的某些目標(biāo)或工作;管理項(xiàng)目建設(shè)的某一(或某些)階段;分階段、分目標(biāo)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行管理;全方位、全過(guò)程對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行管理。2)第二類模式提供項(xiàng)目承包服務(wù)，是指管理承包，即企業(yè)按照合同約定，將工程承包下來(lái)，但項(xiàng)目管理企業(yè)只負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全過(guò)程管理，而將施工、設(shè)計(jì)等分包出去。項(xiàng)目管理承包一般應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的管理風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。14兩類模式基本區(qū)別:提供第一類模

23、式的項(xiàng)目管理公司作為業(yè)主的咨詢?nèi)藛T和代理，為業(yè)主提供全過(guò)程或某一階段的服務(wù)，項(xiàng)目管理公司的責(zé)任是負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)和施工之間與不同承包商之間的關(guān)系，按照委托合同對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量進(jìn)行管理，但項(xiàng)目經(jīng)理在這方面不承擔(dān)責(zé)任;提供第二類模式的項(xiàng)目管理公司通常由過(guò)去的總承包商演化而來(lái)的，項(xiàng)目經(jīng)理還同時(shí)擔(dān)當(dāng)施工總承包商的角色，對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量均承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。提供第一類模式的管理公司只與業(yè)主簽訂合同，不與承包商簽訂合同，對(duì)承包商無(wú)直接合同關(guān)系，對(duì)承包商的約束力較小，直接參與制定工程項(xiàng)目目標(biāo)參數(shù)，它對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的管理屬于服務(wù)性質(zhì)的;第二類模式不僅與業(yè)主簽訂合同，還與承包商簽訂合同，對(duì)承包商約束力大，它

24、參與制定工程項(xiàng)目目標(biāo)參數(shù)并保證其實(shí)現(xiàn)，它對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的管理屬于承包性質(zhì)的。因此，管理公司從事第二類模式的收益比從事第一類模式要大，但是其風(fēng)險(xiǎn)也大。第二類模式的難點(diǎn)在于，在項(xiàng)目融資與風(fēng)險(xiǎn)管理等方面，如何合理確定業(yè)主和項(xiàng)目管理公司之間的職責(zé)權(quán)限和管理界面，以與如何合理確定管理公司的服務(wù)收益。3.2適合房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理模式的團(tuán)隊(duì)建設(shè)3.2.1項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)3.2.1.1項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的定義團(tuán)隊(duì)，就是指為了達(dá)到某一確定目標(biāo)，由分工與合作與不同層次的權(quán)力和責(zé)任構(gòu)成的人群;是指在工作中緊密協(xié)作并相互負(fù)責(zé)的群15體，他們擁有共同的目的、績(jī)效目標(biāo)以與工作方法，且以此自我約束。團(tuán)隊(duì)隊(duì)員之間沒(méi)有嚴(yán)格的分工，彼此之間的工作容

25、高度交叉，相互間的協(xié)作性強(qiáng)。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)就是為了使項(xiàng)目有效實(shí)施而建立的團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的一般職責(zé)有項(xiàng)目計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)要對(duì)項(xiàng)目的圍、費(fèi)用、時(shí)間、質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)、人力資源和溝通進(jìn)行多方面管理。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的具體職責(zé)、組織結(jié)構(gòu)、人員構(gòu)成和人數(shù)配備等方面因項(xiàng)目性質(zhì)、復(fù)雜程度、規(guī)模大小和持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短而異。3.2.1.2項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的特點(diǎn)l)有共同的目標(biāo):對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目，為使項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)工作有成效，就必須明確其目的和目標(biāo)，并且對(duì)于要實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目目標(biāo)，每一個(gè)團(tuán)隊(duì)成員必須努力工作，并對(duì)此與其帶來(lái)的收益有共同的認(rèn)識(shí)。2)高度的凝聚力:團(tuán)隊(duì)對(duì)成員的吸引力越強(qiáng)，隊(duì)員堅(jiān)守規(guī)的可能性越大。凝聚力是團(tuán)結(jié)與吸引力、向心力，也

26、是維持項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的所有成員之間的互相吸引力。影響團(tuán)隊(duì)凝聚力的主要因素有:團(tuán)隊(duì)成員的共同利益、激勵(lì)措施、共同目標(biāo)、規(guī)模、分工、溝通渠道等。經(jīng)常性的溝通可以提高團(tuán)隊(duì)凝聚力，一個(gè)有效的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，必定是一個(gè)有高度凝聚力的團(tuán)隊(duì)，它能使項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員積極努力的工作。3)職責(zé)、分工明確:職責(zé)、分工合理明確有利于每一個(gè)成員明確各個(gè)成員之間的相互關(guān)系、工作報(bào)告關(guān)系。因此團(tuán)隊(duì)成員都需要了解為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體目標(biāo)而必須做的工作與其相互間的關(guān)系。164)保證溝通順暢:溝通高效的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)工作效率也會(huì)很高，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的溝通可以通過(guò)不同的方式，比如開會(huì)，以與配備先進(jìn)的信息技術(shù)系統(tǒng)與通信網(wǎng)絡(luò)，以滿足團(tuán)隊(duì)的高效溝通。信息溝通渠道

27、有全方位的、各種各樣的、正式的和非正式的，只要保證溝通直接、高效，層次少，無(wú)滯延，那就是高效的溝通。溝通不僅是信息的溝通，也包括感情上的溝通，團(tuán)隊(duì)要充滿愛(ài)心、同情心、融洽的情感。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)具有開放、坦誠(chéng)的溝通氣氛，隊(duì)員在團(tuán)隊(duì)會(huì)議中能充分發(fā)表意見(jiàn)，傾聽、接納其他隊(duì)員的意見(jiàn)，并經(jīng)常能得到有效的反饋。5)信任:在一個(gè)有成效的團(tuán)隊(duì)里，成員之間相互關(guān)心，互相信任，是成功團(tuán)隊(duì)的必要條件，一個(gè)團(tuán)隊(duì)的能力大小受到團(tuán)隊(duì)部成員相互信任程度的直接影響。3.3打造學(xué)習(xí)型項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)是提高團(tuán)隊(duì)成員綜合素質(zhì)的必要手段，一個(gè)善于學(xué)習(xí)的團(tuán)隊(duì)，不僅整體會(huì)產(chǎn)生出色的成果，個(gè)別成員成長(zhǎng)的速度也比他們以其他方式學(xué)習(xí)要快.經(jīng)過(guò)不間斷的、

28、有效的團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)，會(huì)大大提高團(tuán)隊(duì)分析問(wèn)題解決問(wèn)題的能力，團(tuán)隊(duì)在遇到復(fù)雜問(wèn)題時(shí)，能夠表現(xiàn)出高于個(gè)人智力的團(tuán)隊(duì)智力，能夠最短時(shí)間提出最佳的解決方案，體現(xiàn)出一種團(tuán)隊(duì)運(yùn)作上的高度默契，是一支既有自我發(fā)展空間，又能協(xié)調(diào)一致的團(tuán)隊(duì)。3.3.1項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的組織協(xié)調(diào)與溝通管理組織協(xié)調(diào)工作是房地產(chǎn)開發(fā)商的十分重要的工作，通過(guò)組織與協(xié)17總包、各分包、政府部門等全力配合項(xiàng)目的實(shí)施，繼而形成一個(gè)高效的團(tuán)隊(duì)，去實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)，協(xié)調(diào)就是潤(rùn)滑劑，是控制的推進(jìn)器。一個(gè)項(xiàng)目是涉與多個(gè)界面的復(fù)雜的工程系統(tǒng)，為了需要，通常會(huì)劃分為若干各子系統(tǒng)。在不同的子系統(tǒng)、不同階段、不同層次之間在著大量的管理界面的結(jié)合部。而不同的子系統(tǒng)又由不

29、同的分包商來(lái)負(fù)責(zé)施工，因此就存在著大量的分工合作的問(wèn)題，對(duì)這些工作有效的溝通是項(xiàng)目管理的主要職能，其中最重要的人的溝通，項(xiàng)目經(jīng)理在其中起到主要的作用。通過(guò)組織溝通職能的運(yùn)用，是相互關(guān)系的分包之間職責(zé)劃分清楚，彼此協(xié)作配合，保證工程的順利進(jìn)行，保證開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。由于各分包之間沒(méi)有合同關(guān)系，作為開發(fā)商的主要管理任務(wù)之一就是做好各參建單位之間的溝通與協(xié)調(diào)工作。項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目的各個(gè)階段都起著重要的作用，通過(guò)組織召開定期的例會(huì)加強(qiáng)各方面的溝通，是主動(dòng)的監(jiān)控方式，通過(guò)有效的溝通與時(shí)處理項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。項(xiàng)目經(jīng)理硬從整個(gè)項(xiàng)目出發(fā)，提升項(xiàng)目的品質(zhì)、保證進(jìn)度控制成本。可以說(shuō)溝通的能力，是項(xiàng)目管理能力的集中體現(xiàn)，也是選擇那種承包方式的重要依據(jù)。18第