XXXX思源大連星海大觀項目綜合體商業(yè)產(chǎn)ppt課件

1、星海大觀商業(yè)推行客戶積累及建議謹呈：大連沿海綠色家園集團 2021.4.17-YH-02版權聲明：本文僅供客戶內部運用，版權歸思源經(jīng)紀大連分公司一切，未經(jīng)思源經(jīng)紀大連分公司書面答應，不得擅自向其它任何機構或個人傳閱、援用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。報告構造：市場分析星海區(qū)域商業(yè)開展分析工程周邊競品分析市場篇本工程產(chǎn)品分析商業(yè)存貨總量統(tǒng)計產(chǎn)品篇商業(yè)產(chǎn)品推售方案推售戰(zhàn)略產(chǎn)品推售營銷篇推行執(zhí)行商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃與業(yè)態(tài)綜合體商業(yè)的開展根底 工程區(qū)域開展分析商業(yè)開展環(huán)境研討影響商圈開展分析區(qū)域開展環(huán)境研討星海灣商務金融區(qū)域的開展 大連綜合體/高端配套商業(yè)開展分析區(qū)域周邊競品工程的分析城市綜合體工程的開

2、展分析宗地一、星海區(qū)域商業(yè)開展分析第一部分 市場分析8km6km20km7km3km星海大觀周水子國際機場大連港碼頭火車站青泥洼商圈西安路商圈高新園區(qū)二、區(qū)域商業(yè)開展分析 區(qū)域商圈影響分析： 星海灣區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)餐飲/文娛/休閑/文化商務休閑餐飲-畫布咖啡/哈根達斯/客舍茶廳 文娛-好樂迪、金錢柜 地方餐飲-澳門豆撈、三寶食府 和平廣場零售為主 樂購大型綜合超市、國美電器 西安路商圈 零售/餐飲/文娛為主 百盛、麥凱樂商場、 國美電器、蘇寧電器、 大連影城、肯德基、 麥當勞等星海廣場周邊與和平廣場共屬同一商圈/主要競爭商圈為日益繁盛的西安路商圈。星海大觀工程商業(yè)應與周邊競品工程商業(yè)相協(xié)調，共同打

3、造大星海灣區(qū)域范疇的新興商圈。小結：和平廣場圣亞海洋世界游艇碼頭星海新天地壹品星海星海灣壹號一方公館星海大觀國際金融中心深藍中心諾德大廈 百年匯現(xiàn)代博物館會展一期會展二期網(wǎng)球中心星海旺座金玉星海星海國寶大連明珠三、星海灣區(qū)域開展分析 工程所處區(qū)域特征-星海灣金融商務區(qū)開展： 星海灣金融商務區(qū)區(qū)域特征：大連傳統(tǒng)的文化旅游、會議展覽中心，為政府重點打造的金融商務辦公區(qū)，更將要成為大連的期貨買賣中心。 開展趨勢：會展/旅游餐飲/配套商務/金融區(qū)域規(guī)劃南側-旅游帶動商業(yè)，以主題文娛、文化展現(xiàn)為主中部-住宅影響商業(yè)，以社區(qū)配套及餐飲效力為主北側-商務引導商業(yè)，以高端商業(yè)、商務效力為主星海大觀工程地處現(xiàn)有

4、公寓及配套區(qū)域向商務金融區(qū)域過渡帶區(qū)位，同時緊鄰會展中心及星海廣場。商業(yè)功能：商務配套+社區(qū)效力+餐飲休閑市場分析星海區(qū)域商業(yè)開展分析工程周邊競品分析市場篇本工程產(chǎn)品分析商業(yè)存貨總量統(tǒng)計產(chǎn)品篇商業(yè)產(chǎn)品推售方案營銷篇商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃與業(yè)態(tài)戰(zhàn)略產(chǎn)品推售推行執(zhí)行報告構造：一、工程周邊商業(yè)競品市場現(xiàn)狀序號項目名稱建筑形式體量(M2)推出時間面積區(qū)間（M2）租金報價（元/M2/天）年回報率商業(yè)業(yè)態(tài)入駐品牌底商獨體1百年匯 3層-約2萬2006年451-200034%餐飲、家居、金融服務哈根達斯、銀豐金融、FFDM家具2和平現(xiàn)代城 2層4層獨體1萬、底商1.25萬2003年200-50003.755%金融服務

5、、餐飲、教育、社區(qū)配套匯豐銀行、東亞銀行、浦發(fā)銀行、國信證券、招商銀行、中國銀行、哥弟、永和豆?jié){、經(jīng)典蛋糕、李先生3星海國寶 （新天地）-5層5.5萬2000年800-500023.8-4.5%主題餐飲/海邊爵士酒吧/咖啡名店/美容美體/健康養(yǎng)生/私人會所/婚紗攝影東方金柜KTV、肥牛、海鮮、三寶食府、澳門豆撈、山野味、聚寶隆等 4大連明珠 -3層2萬2008年500-24001.73%金融服務中國銀行、農業(yè)銀行、建設銀行5壹品星海 2層-2.5萬2002年200-5002.43.30%奢飾消費品、社區(qū)配套法拉利、瑪莎拉蒂、金海岸游艇、福奈特6星海大觀3層3層1.26萬2010年360-220

6、0-金融服務、主題餐飲、社區(qū)配套-二、星海灣區(qū)域商業(yè)開展分析商業(yè)的開展： 現(xiàn)狀特征 區(qū)域商業(yè)開展尚不成熟/商鋪銷售正處初步開展階段/商家入駐率低 商業(yè)部分規(guī)劃：沿街開發(fā) 規(guī)模構成：以公建商業(yè)街及底商方式入市，平均商業(yè)開發(fā)體量為2萬平方米左右。 業(yè)態(tài)組合：社區(qū)配套/餐飲及休閑業(yè)態(tài)占主體。 營銷方式：以銷售為主,投資購買轉租量大。本工程商業(yè)依托JW萬豪酒店的大型主力店，未來開展前景很大。從本工程周邊的幾個工程的商業(yè)入市情況來看，根本為沿街底商的方式，以打散銷售為主。除了國寶公建工程外，其他入駐情況不佳。本工程在操作的時候應該留意產(chǎn)品錯位運營，盡量避開國寶的餐飲休閑文娛的同質化競爭，發(fā)掘本身的公寓業(yè)

7、主以及展會、期貨、旅游等人員的消費潛力。小結：市場分析星海區(qū)域商業(yè)開展分析工程周邊競品分析市場篇本工程產(chǎn)品分析工程貨量統(tǒng)計產(chǎn)品篇商業(yè)產(chǎn)品推售方案營銷篇商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃與業(yè)態(tài)戰(zhàn)略產(chǎn)品推售推行執(zhí)行報告構造：一、整體工程概略 地理位置： 星海大觀位于星海廣場東北角，地塊南側為會展二期工程、東側為馬欄河及蓮花山、西側為會展一期、北側為網(wǎng)球場和建立期貨廣場。 產(chǎn)品構成：該工程占地面積約3.4萬，整體建筑規(guī)模約37萬，由4棟超高層、1棟高層及商業(yè)獨棟組成；產(chǎn)品種類包括公寓國際公寓、酒店式公寓、SOHO辦公、底商商鋪及超五星級酒店JW萬豪組成。 工程特征：星海灣商務區(qū)域內 新興綜合體工程國際公寓2國際公寓1酒店

8、式公寓1酒店式公寓2酒店式公寓3商業(yè)超5星級萬豪酒店二、商業(yè)部分引見 商業(yè)規(guī)模概略： 商業(yè)約13000平方米，占星海大觀產(chǎn)品構成的5%。商務公寓9萬平米、酒店/寫字樓19.5萬平米 商業(yè)分布及構成：呈圍合式商業(yè)分布，外側3面臨街西側/南側/東側-星河路,內側比鄰工程綠化廣場。商業(yè)組成：公寓底商1#、3#、5#、SOHO底商2#及獨棟商業(yè)4#商業(yè)構造：以2-3層底層商業(yè)為主。 商業(yè)特征：商務綜合體的附屬配套商業(yè)三、可售商業(yè)產(chǎn)品根本情況注：2#、6#系整棟出賣，故不在此銷售之列序號樓棟 房號 格 局 面積（平方米） 預估均價（元）預估總價 （元）11# 101一拖二層 869.3835,000.0

9、030,428,300.002102一拖二層 358.8735,000.0012,560,450.003103一拖二層 960.2335,000.0033,608,050.0043# 101一拖二層 327.3235,000.0011,456,200.005102一拖二層 370.3835,000.0012,963,300.006103一拖二層 293.1935,000.0010,261,650.0075# 101一拖三層 586.2835,000.0020,519,800.0084# 101一拖三層帶屋頂，方形獨立商業(yè) 2,235.7035,000.0078,249,500.009名流會館1

10、#8層、3#14層1,670.6026,000.0043,435,600.00合 計 7,671.95 - 253,482,850.00市場分析星海區(qū)域商業(yè)開展分析工程周邊競品分析市場篇本工程產(chǎn)品分析工程貨量統(tǒng)計產(chǎn)品篇商業(yè)產(chǎn)品推售方案營銷篇商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃與業(yè)態(tài)戰(zhàn)略產(chǎn)品推售推行執(zhí)行報告構造：一、商業(yè)產(chǎn)品價值分析地面停車位車庫入口人流動線西側 南側 東側3# 6# 2# 1# 4# 5# 名流會館商業(yè)價值取向327.32 370.38 3 101 327.32 103 370.38 102 293.19 101 102 103處于工程最優(yōu)越位置，2層商業(yè)；首層層高5.4米；兩面臨街，東北向對綠化廣場

11、，臨近交通要道，展現(xiàn)性強。店鋪面積較小。投資性強，已有認購國際公寓業(yè)主對此產(chǎn)品有劇烈意向；是本工程主籠統(tǒng)展現(xiàn)區(qū)域，且升值空間大；目的業(yè)態(tài)：高檔汽車品牌展廳、名表首飾、高檔咖啡店、高檔品牌概念店、銀行、高檔美發(fā)目的品牌：路虎、勞斯萊斯、Costa咖啡、米蘿咖啡、卡迪亞珠寶手表、寶馬服飾店、蘭博基尼服飾店3#樓底商特點：101869.38102358.87103960.2311031021011#樓底商特點：102，位置優(yōu)越，面積適中，消化速度較快；101、103面積偏大，與百年匯有總價層面競爭。兩層商業(yè)；首層層高6.3米；位于十字路口，兩面臨街人流量大，南面為商務區(qū)會展二期目的業(yè)態(tài)：金融銀行、高

12、檔休閑餐飲、品牌服裝店目的品牌：德意志銀行、渣打銀行、花期銀行、澳門豆撈、星巴克、瑞士咖啡2235.743層獨立商業(yè)體，總價與百年匯有直接競爭，格局方正，利用率高，首層高5.4米；帶屋頂花園，面積較大，適宜證券買賣所、銀行、大型品牌旗艦店，可作為商街的主力店和籠統(tǒng)店，亦可購買后分塊轉租。 目的業(yè)態(tài)：休閑文娛型，高檔健身俱樂部、高檔洗浴、一線品牌旗艦店、會員制會館。目的品牌：青鳥健身、金百合、紅寶石、洗浴浪淘沙洗浴、蘋果電腦體驗店4#樓商業(yè)特點：586.285進深短，開間大，沿街展現(xiàn)面大;3層商業(yè)，首層層高5.4米；東臨星河路，西對工程園林，北向正對JW萬豪，人流量大。面積適中，相對獨立的商業(yè)環(huán)

13、境，也適宜口碑傳播的私人會館、會員制茶舍。目的業(yè)態(tài)：國際精品服飾、時髦家居、高檔汽車展廳、高檔美容美體保健、高檔美發(fā)目的品牌：無印良品，飛馳、捷豹、佐登妮絲美容、法國唯美法爾美容美體俱樂部5#樓底商特征市場分析星海區(qū)域商業(yè)開展分析工程周邊競品分析市場篇本工程產(chǎn)品分析工程貨量統(tǒng)計產(chǎn)品篇商業(yè)產(chǎn)品推售方案營銷篇商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃與業(yè)態(tài)推售戰(zhàn)略產(chǎn)品推售推行執(zhí)行報告構造：一、商業(yè)推盤戰(zhàn)略2、以租代售1、直接對位銷售3、大客戶推介提升工程調性，吸引客戶，設置商業(yè)VIP接待人員+專業(yè)室內設計團隊裝修設計+全程物業(yè)效力拆散招租DM目的客戶登門訪問5000組商業(yè)投資客戶為提高工程調性，實現(xiàn)利潤最大化，吸納國際一線品牌

14、與租賃者簽署協(xié)議，按年交納租金，給與優(yōu)惠，5年后租賃者有優(yōu)先購買權。組織客戶聯(lián)誼會，針對如大連溫州商會、銀行大客戶等，定向推介我工程商業(yè)產(chǎn)品重點引導推售101、102、103、501、名流匯館重點招租301、302、303重點推售4#樓回款約7800萬回款約9800萬回款約-萬思源顧問21報告構造：市場分析星海區(qū)域商業(yè)開展分析工程周邊競品分析市場篇本工程產(chǎn)品分析工程貨量統(tǒng)計產(chǎn)品篇商業(yè)產(chǎn)品推售方案營銷篇商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃與業(yè)態(tài)推售戰(zhàn)略產(chǎn)品推售推行執(zhí)行方向推行節(jié)拍4月5月6月7月9月8月11月10月12月一、推行方案示范區(qū)、樣板間首批入住示范區(qū)浩大開放，提升大戶型產(chǎn)品調性住宅產(chǎn)品SOHO商業(yè)產(chǎn)品車位鉑金

15、公館國際公寓示范區(qū)開放，高調性主打36層以上產(chǎn)品信息星海廣場高運用率SOHO領域對客戶釋放車位出賣信息星海灣獨一商業(yè)綜合體，未來星海灣中心借勢JW萬豪價值無限二、促銷戰(zhàn)略1、建議底商贈送櫥窗裝飾 可以保證外立面的一致性，添加了產(chǎn)品的附加價值二、促銷戰(zhàn)略2、帶報答銷售建議解釋：根據(jù)底價，提高單價，將溢價的購房款分5年返還給購房者；給投資客以自信心，5年后此區(qū)域必將成為星海灣商業(yè)中心； 舉例闡明： 房號 格 局 面積（平方米） 預估均價（元）底價（元）102一拖二層 358.87 35,000.00 12,560,450.00 提高單價后358.8745,000.00 16,149,150.00

16、溢價1,000.00 3,588,700.00 每年返還給購房者：3,588,700.005=71.77萬加之其出租價錢即為26.19萬每天2元每平方米這套商業(yè)的年收益是：97.96萬元年投資報答率為：6.07%不包含商業(yè)本身增值5年投資報答率為：29.7%，即489.8 萬。 促銷活動建議 商業(yè)類產(chǎn)品闡明會 3#樓高端品牌入駐本工程之簽約活動溫州商會會員慈悲晚會 JW萬豪底商簽約新聞發(fā)布會二、促銷戰(zhàn)略市場分析星海區(qū)域商業(yè)開展分析工程周邊競品分析市場篇本工程產(chǎn)品分析工程貨量統(tǒng)計產(chǎn)品篇商業(yè)產(chǎn)品推售方案營銷篇商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃與業(yè)態(tài)推售戰(zhàn)略產(chǎn)品推售推行執(zhí)行方向一、營銷主題 以工程本身業(yè)主及商務辦公人群為

17、主要商業(yè)功能配給為出發(fā)點 以城市未來商務客群及現(xiàn)有旅游客群為主要輻射商圈 在現(xiàn)有餐飲聚集及會展效力的根底上進展商業(yè)的延伸 工程“合力的打造生活效力區(qū)域：高端公寓配套商業(yè)為主現(xiàn)有餐飲聚集區(qū)域：以大中型餐飲商家為主新興CBD商務區(qū)域：以商務配套商業(yè)為主區(qū)域亮點：以旅游客流及會展延伸為方向區(qū)域中心商業(yè)中心：生活類根底消費零售聚集“商務休閑商業(yè)街區(qū)二、整體工程商業(yè)開展方向商務綜合大盤的入市立地條件要求工程產(chǎn)品組成：以商務型綜合體為主公寓/寫字樓/酒店/配套底商區(qū)域零售中心商圈-和平廣場間隔工程2KM以內工程地處CBD區(qū)域緊鄰會展及星海灣廣場城市開發(fā)進程要求CBD區(qū)域的日益構成，為區(qū)域開展提供市場根底星

18、海灣區(qū)域開展-會展/旅游 公寓/餐飲商務辦公/酒店休閑商業(yè)開展新起點要求與周邊工程開展的錯位綜合大盤及城市綜合體工程的營運已在大連具有較大的市場根底工程整盤品牌需求以商務綜合體配套商業(yè)入市商業(yè)開展主題樹立區(qū)域新興“商務休閑商業(yè)街區(qū)的主籠統(tǒng)。 以工程硬件條件為根底，借助區(qū)域開展及競品特征，合力打造 新型商業(yè)集合體。 新興CBD區(qū)域商業(yè)開展需求 與周邊現(xiàn)有公寓配套商業(yè)為主導的方向的錯位 產(chǎn)品物業(yè)特征需求以街區(qū)式商業(yè)進展開發(fā)在本身新興商業(yè)街區(qū)構成和開展的同時，應契入到整個星海灣區(qū)域商業(yè)開展之中，提升工程整體商業(yè)競爭力，應自成一體。星海大觀商業(yè)客群特征消費者特征 未來CBD新入住消費群體及城市商旅客流?？土鞣植紖^(qū)域星海大觀入住業(yè)主星海灣