案例分析--萬科項(xiàng)目開發(fā)股權(quán)合作模式探討 (2)ppt課件

1、案例研討萬科工程開發(fā)股權(quán)協(xié)作方式2021年5月主要房企全國城市規(guī)劃萬科：在全國共進(jìn)駐56個(gè)城市。綠地：在全國共進(jìn)駐41個(gè)城市。主要房企全國城市規(guī)劃保利：在全國共進(jìn)駐43個(gè)城市。主要房企全國城市規(guī)劃中海：在全國共進(jìn)駐32個(gè)城市。主要房企全國城市規(guī)劃恒大：在全國共進(jìn)駐102個(gè)城市。主要房企全國城市規(guī)劃萬達(dá)：在全國共進(jìn)駐41個(gè)城市。主要房企全國城市規(guī)劃綠城：在全國共進(jìn)駐35個(gè)城市。主要房企全國城市規(guī)劃華潤：在全國共進(jìn)駐42個(gè)城市。主要房企全國城市規(guī)劃碧桂園：在全國共進(jìn)駐49個(gè)城市。主要房企全國城市規(guī)劃世茂：在全國共進(jìn)駐34個(gè)城市。主要房企全國城市規(guī)劃主要房企全國城市規(guī)劃 各大房企在積極地進(jìn)展戰(zhàn)略擴(kuò)張

2、和全國規(guī)劃。在行業(yè)調(diào)控的大背景下，房企開展需求進(jìn)駐更多的城市，補(bǔ)充土地資源，再思索到目前房企融資渠道照舊緊張的情況，協(xié)作開發(fā)有助于緩解資金壓力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并能在工程建立過程中實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。Structure萬科協(xié)作方式及案例分享 1.1 綜述1.2 與土地方協(xié)作 1.3 與資金方協(xié)作2 總結(jié)萬科總裁郁亮:“目前萬科有更多更廣泛的協(xié)作，央企、民營、個(gè)人、國內(nèi)外、大小公司都有，股權(quán)1/2可以，1/3、1/4都可以?，F(xiàn)行的協(xié)作方式多種多樣：協(xié)作建房、成立工程公司、投資商方式、借貸、土地轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、品牌輸出、信托等。根據(jù)萬科的協(xié)作原那么，結(jié)合工程協(xié)作需求土地、資金的要素，適宜萬科的協(xié)作方式可以

3、分為兩類：與土地方的協(xié)作、與資金方的協(xié)作。一與土地方協(xié)作主要包括：1、工程公司2、協(xié)作建房1協(xié)議方式2掛牌方式3、股權(quán)收買二與資金方協(xié)作，主要包括：1、結(jié)合競買2、以HI為代表的境外融資3、信托 萬科協(xié)作方式及案例分享綜述Structure萬科協(xié)作方式及案例分享 1.1 綜述1.2 與土地方協(xié)作 1.3 與資金方協(xié)作2 總結(jié)該方式是土地方出地、萬科出資的一種協(xié)作方式。協(xié)作的前提是協(xié)作方享有土地運(yùn)用權(quán)。第一種方式：工程公司方式1、 方式描畫該方式是萬科與土地方成立工程公司，土地方將土地運(yùn)用權(quán)變卦到工程公司名下后，由工程公司詳細(xì)開發(fā)運(yùn)營工程的一種方式，有時(shí)被視同為土地轉(zhuǎn)讓，需求發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓的買賣稅

4、費(fèi)。根本方式如圖：萬科協(xié)作方式及案例分享與土地方的協(xié)作方式2、工程公司方式的根本原那么絕對(duì)控股原那么：萬科全資子公司及附屬公司在工程公司中絕對(duì)控股。工程公司全資化原那么：工程分配利潤后，萬科要收買協(xié)作方的全部股權(quán)，在與業(yè)主的買賣合同履行終了后，注銷工程公司，客戶效力的有關(guān)事項(xiàng)轉(zhuǎn)由保管的客戶效力部門和物業(yè)管理公司承當(dāng)。股權(quán)并購可控原那么：萬科受讓對(duì)方在工程公司中股權(quán)可以控制，同時(shí)事先需求對(duì)受讓股權(quán)及其條件、價(jià)錢等商定清楚?？刂乒蓹?quán)變卦登記手續(xù)原那么：股權(quán)變卦手續(xù)由萬科辦理。3、優(yōu)缺陷 優(yōu)點(diǎn)：土地證落在工程公司名下，雙方協(xié)作關(guān)系比較嚴(yán)密。 缺陷：涉及到工程公司日后的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者清算。萬科協(xié)作方式及

5、案例分享與土地方的協(xié)作方式4、主要風(fēng)險(xiǎn)和控制1土地變卦到工程公司名下 事先要確定土地可以變卦到工程公司名下并明確詳細(xì)變卦方式，二是土地變卦到工程公司名下前要控制資金 風(fēng)險(xiǎn)，土地變卦后才進(jìn)展后續(xù)資金投入。2控制設(shè)立工程公司的手續(xù) 工程公司的設(shè)立登記手續(xù)，工程公司的設(shè)立工商登記手續(xù)，印章等在設(shè)立時(shí)就控制，以保證工程公司設(shè)立后 不發(fā)生債務(wù)，特別是產(chǎn)生或有負(fù)債。3后續(xù)投入土地變卦到工程公司名下后，如不是萬科一方投入后續(xù)資金，而是雙方按一定比例進(jìn)展后續(xù)投入，那么對(duì)方能否有才干進(jìn)展后續(xù)投入，存在一定的不確定性。控制方式一是事先要了解對(duì)方的資金實(shí)力，二是萬一對(duì)方無法完成后續(xù)投入，需求有變通方法，如改為萬科一

6、方投入，但利潤分配比例也相應(yīng)調(diào)整。4運(yùn)營管理萬科該當(dāng)擔(dān)任運(yùn)營管理，對(duì)方可以適當(dāng)參與和監(jiān)視，但不能過度干涉。控制方式一是事先雙方要商定清楚，二是董事長、總經(jīng)理要由萬科委派、董事會(huì)構(gòu)成萬科占多數(shù)。萬科協(xié)作方式及案例分享與土地方的協(xié)作方式第二種方式：協(xié)作建房 協(xié)作建房是指以一方提供土地運(yùn)用權(quán)，另一方或多方提供資金協(xié)作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)方式。方式：分為掛牌方式和協(xié)議方式。實(shí)踐上是經(jīng)過掛牌或者協(xié)議方式受讓部分土地運(yùn)用權(quán)。 一、協(xié)議方式 以深圳為例：原鄉(xiāng)村征地時(shí)返還的工商開展用地進(jìn)入市場的，按建筑面積收取市場地價(jià)的10，可以協(xié)作建房。土地可以協(xié)議出讓。協(xié)作方可以協(xié)議協(xié)作建房，報(bào)主管部門審批。案例：深圳

7、銀湖工程 協(xié)作方式：宗地屬于鄉(xiāng)村征地返還用地，可以以協(xié)作建房方式獲得土地。萬科深圳公司擬與土地方、中介方經(jīng)過三方協(xié)作建房的方式進(jìn)展開發(fā)。 協(xié)作內(nèi)容：1、土地方在工程中占20%的權(quán)益，擔(dān)任提供工程土地運(yùn)用權(quán)，完成地塊紅線內(nèi)的清場，辦理相關(guān)手續(xù)，獲得林業(yè)和環(huán)保部門的批文；2、中介方在工程中占15%的權(quán)益，擔(dān)任交納工程用地的政府地價(jià)以政府基準(zhǔn)地價(jià)的10%為基數(shù)計(jì)算，估計(jì)總額在2,000萬元左右，擔(dān)任按規(guī)定遷移高壓線，并擔(dān)任相關(guān)手續(xù)的辦理；3、萬科在工程中占65%的權(quán)益，擔(dān)任工程后續(xù)的開發(fā)建立，承當(dāng)相應(yīng)的資金和工程開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，并以商議的價(jià)錢收買土地方、中介方在工程中的權(quán)益。萬科協(xié)作方式及案例分享與土地方

8、的協(xié)作方式二、掛牌方式1、 方式描畫 以深圳為例：對(duì)已繳清地價(jià)款的出地方鄉(xiāng)村征地返還用地除外，出地方直接進(jìn)入土地買賣市場，經(jīng)過掛牌、招標(biāo)、拍賣等方式尋覓協(xié)作方。 協(xié)作建房鄉(xiāng)村征地返還用地除外須進(jìn)入土地房產(chǎn)買賣中心經(jīng)過招標(biāo)、拍賣和掛牌買賣方式公開進(jìn)展，棄絕了以前私下尋覓協(xié)作方的途徑。協(xié)作建房視為土地運(yùn)用權(quán)部分權(quán)益的轉(zhuǎn)讓，以價(jià)高者得的原那么確定協(xié)作方，協(xié)作開發(fā)的事宜不作為買賣條件，待成交后由協(xié)作雙方協(xié)商處理。 根本方式如圖：萬科協(xié)作方式及案例分享與土地方的協(xié)作方式2、協(xié)作原那么默契原那么：事先達(dá)成默契。本錢控制原那么：競爭能夠?qū)е卤惧X添加，即使事先有默契，成交價(jià)超越協(xié)議價(jià)的差價(jià)返還難以保證。故不應(yīng)

9、以差價(jià)返還作為提高本錢的理由。土地過戶原那么：萬科要按份額成為土地運(yùn)用權(quán)人。3、優(yōu)缺陷：本質(zhì)上是二手地，但在協(xié)作方選擇上與一手地掛牌類似，而成交后，所根據(jù)的是雙方的協(xié)作協(xié)議。 優(yōu)點(diǎn)：政府認(rèn)可，掛牌前曾經(jīng)繳清地價(jià)，土地相對(duì)干凈，手續(xù)辦理有保證。 缺陷：競買存在競爭，協(xié)作本錢提高。4、主要風(fēng)險(xiǎn)控制 土地：對(duì)土地有無其他債務(wù)債務(wù)情況在競買前了解清楚。 協(xié)作方：了解協(xié)作方誠信。 協(xié)作條件：掛牌主要是協(xié)作者身份的競爭，詳細(xì)協(xié)作條件需求在協(xié)作協(xié)議中明確；最好的措施是掛牌前與 土地方達(dá)成默契，但要控制承諾參與競買的最高價(jià)。 土地變卦及付款風(fēng)險(xiǎn)：成交確認(rèn)前資金共管，土地變卦登記后付款。案例：新洲工程掛牌協(xié)作建

10、房2003年8月，委托方委托市土地房產(chǎn)買賣中心組織掛牌轉(zhuǎn)讓B202-31宗地，位于福田區(qū)新洲路與蓮花路交匯處。該宗地轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)份額的80%。競得人須根據(jù)規(guī)劃要求出全資開發(fā)建立整個(gè)工程，并保證委托方享有建成房地產(chǎn)20%的權(quán)益。深圳市第一宗土地運(yùn)用權(quán)部分權(quán)益轉(zhuǎn)讓的工程在市土地房產(chǎn)買賣中心公開掛牌，這是深圳初次經(jīng)過政府進(jìn)展的協(xié)作建房。萬科協(xié)作方式及案例分享與土地方的協(xié)作方式第三種方式：股權(quán)收買方式方式描畫：股權(quán)收買方式是指土地方將土地運(yùn)用權(quán)變卦到工程公司名下，萬科將工程公司的部分股權(quán)收買，達(dá)到間接獲得土地運(yùn)用權(quán)的目的，股權(quán)收買后，雙方按照注冊(cè)資本的比例投入后續(xù)開發(fā)資金的一種方式。根本方式如圖：萬

11、科協(xié)作方式及案例分享與土地方的協(xié)作方式 二股權(quán)收買方式的三種詳細(xì)方式：收買新設(shè)工程公司方式，收買現(xiàn)有工程公司方式，收買現(xiàn)有非工程公司方式。三種方式的風(fēng)險(xiǎn)由低到高，選擇時(shí)，該當(dāng)按照風(fēng)險(xiǎn)由低到高的方式進(jìn)展。 第一種方式：收買新設(shè)工程公司方式由土地方與萬科新設(shè)立工程公司，土地方將土地運(yùn)用權(quán)變卦到新成立的工程公司名下或者由土地方新設(shè)立工程公司，然后將新設(shè)立的工程公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科。優(yōu)先選擇由土地方與萬科新設(shè)立工程公司，土地方將土地運(yùn)用權(quán)變卦到新成立的工程公司名下方式與工程公司方式類似該方式的前提是：新設(shè)立工程公司并將土地運(yùn)用權(quán)變卦到工程公司名下，獲得當(dāng)?shù)卣鞴懿块T同意。普通要求此前土地方還沒有設(shè)

12、立過工程公司，并將土地運(yùn)用權(quán)過戶給該工程公司。萬科需求控制新設(shè)立公司的工商注冊(cè)登記、股權(quán)變卦等手續(xù)，控制工程公司印章、帳戶，以便控制能夠產(chǎn)生的或有負(fù)債。萬科協(xié)作方式及案例分享與土地方的協(xié)作方式案例：上海金豐蘭喬圣菲工程1、工程概略：占地面積31.7萬平米，土地方為上海金豐房地產(chǎn)實(shí)業(yè)。隸屬閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)政府。注冊(cè)資本總額1000萬元人民幣。公司資產(chǎn)總額9013萬元，負(fù)債8735萬元，一切者權(quán)益278萬元。土地方在簽約前已獲得A-1、A-3地塊的建立用地同意書，A-5地塊的建立用地規(guī)劃答應(yīng)證。2、操作方式12002年2月，金豐公司與鎮(zhèn)屬企業(yè)上海華漕房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊(cè)成立上海華歐房地產(chǎn)，注冊(cè)資金800

13、萬元。2金豐公司將A-1、A-3、A-5地塊相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債和一切者權(quán)益注入華歐公司，一切前期證照也更名至華歐公司名下。3待華歐公司與閔行區(qū)土地開展中心簽定土地有償運(yùn)用協(xié)議，獲得地塊的土地權(quán)證后，萬科收買華歐公司100%股權(quán)，公司的運(yùn)轉(zhuǎn)及操作均由萬科進(jìn)展。萬科協(xié)作方式及案例分享與土地方的協(xié)作方式第二種方式：收買現(xiàn)有工程公司方式協(xié)作方曾經(jīng)設(shè)立工程公司，并將土地運(yùn)用權(quán)變卦到工程公司名下，協(xié)作方將工程公司名下部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科的方式。工程公司的股東構(gòu)成能夠比較復(fù)雜、能夠曾經(jīng)開發(fā)銷售工程、能夠曾經(jīng)發(fā)生復(fù)雜的資產(chǎn)負(fù)債等情況，需求由協(xié)作方完成對(duì)工程公司股權(quán)清理、債務(wù)清償，使工程公司到達(dá)萬科股權(quán)收買的根本條件

14、，假設(shè)不能到達(dá)，那么不進(jìn)展股權(quán)收買。萬科需求控制股權(quán)收買發(fā)生的工商變卦登記手續(xù)。股權(quán)變卦登記完成前不付款，或者只支付部分款項(xiàng)，但支付比例不應(yīng)超越30%，而且協(xié)作方該當(dāng)提供相應(yīng)的擔(dān)保。案例：2021年萬科在東莞收買了四家公司的全部或部分股權(quán)：5月7日，萬科以現(xiàn)金對(duì)價(jià)1000萬元收買了東莞市萬都房地產(chǎn)100%的股權(quán)；7月10日以現(xiàn)金對(duì)價(jià)510萬元收買了廣東東莞市福民貿(mào)易51%的股權(quán)；9月28日以現(xiàn)金對(duì)價(jià)400萬元收買了東莞市永業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)40%的股權(quán)；10月30日以現(xiàn)金對(duì)價(jià)670萬元收買了東莞市凱聯(lián)實(shí)業(yè)投資67%的股權(quán)。上述萬科全部或部分收買的公司，都擁有土地，或?yàn)楣こ潭O(shè)。如萬都房地產(chǎn)公司曾在2

15、021年4月競得位于長安鎮(zhèn)107國道旁一塊商品住房用地，開發(fā)金色悅府住宅工程；福民貿(mào)易公司那么擁有南城周溪社區(qū)福民地塊三舊改造工程土地運(yùn)用權(quán)。這一協(xié)作方式將成為萬科突破土地獲取瓶頸、進(jìn)軍低級(jí)別城市的主要方式。萬科協(xié)作方式及案例分享與土地方的協(xié)作方式萬科協(xié)作方式及案例分享與土地方的協(xié)作方式第三種方式：收買非工程公司方式1、方式描畫 土地運(yùn)用權(quán)在協(xié)作方持股的非工程公司即該公司名下還有其他房地產(chǎn)工程甚至還有房地產(chǎn)之外的業(yè)務(wù)，萬科收買該公司股權(quán)的方式。 萬科在收買前，需求協(xié)作方對(duì)該公司進(jìn)展資產(chǎn)剝離、債務(wù)清償?shù)?，使該公司到達(dá)萬科股權(quán)收買的根本條件，不能到達(dá)的，不收買。 普通不提倡采取此種股權(quán)收買方式，必

16、需采取的，除完成上述規(guī)定的事項(xiàng)外，協(xié)作方必需提供工程土地運(yùn)用權(quán)抵押、將其在該公司的股權(quán)質(zhì)押等擔(dān)保。 在股權(quán)完成工商變卦登記之前，不付款項(xiàng)或者只付20%的應(yīng)付款項(xiàng)，但協(xié)作方必需提供等額擔(dān)保。2、被收買公司必需滿足的股權(quán)收買條件：土地運(yùn)用權(quán)在被收買公司名下，否那么，需求將土地運(yùn)用權(quán)變卦到被收買公司名下；資產(chǎn)、負(fù)債限于協(xié)作工程及工程用地本身，假設(shè)有協(xié)作工程及工程用地之外的資產(chǎn)、負(fù)債，如其他房地產(chǎn)工程的資產(chǎn)、負(fù)債或者其他非房地產(chǎn)工程的資產(chǎn)、負(fù)債，該當(dāng)由協(xié)作方進(jìn)展資產(chǎn)剝離、清償債務(wù)； 股權(quán)構(gòu)造簡單，如存在多個(gè)股東，該當(dāng)由協(xié)作方進(jìn)展股權(quán)清理，將股東數(shù)縮減到2-3個(gè)； 工程沒有與他人協(xié)作過，假設(shè)工程曾經(jīng)與他

17、人協(xié)作過，那么土地方需求依法解除原協(xié)作關(guān)系，不能解除協(xié)作 關(guān)系或者原協(xié)作方對(duì)土地方解除協(xié)作關(guān)系有爭議的，不作為收買對(duì)象； 工程尚未開發(fā)銷售，如工程曾經(jīng)開發(fā)銷售的，不宜作為收買對(duì)象； 土地證沒有抵押，假設(shè)存在抵押，需求由土地方擔(dān)任解除土地抵押關(guān)系； 沒有未清償債務(wù)。假設(shè)被收買公司存在到期未清償債務(wù)，需求由協(xié)作方清償，存在未到期債務(wù)，需求協(xié)作 方提早清償，萬科不采取承當(dāng)債務(wù)的方式收買股權(quán)； 或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)可以有效控制，按本指引的方式，或有負(fù)債可以得到有效控制；否那么，不宜作為被收買對(duì)象。萬科協(xié)作方式及案例分享與土地方的協(xié)作方式3、股權(quán)收買方式的根本原那么被收買公司具備股權(quán)收買根本條件原那么。被收買公

18、司不具備收買股權(quán)收買根本條件的，協(xié)作方要經(jīng)過資產(chǎn)剝離、股權(quán)清理、債務(wù)清償?shù)确绞绞贡皇召I公司到達(dá)股權(quán)收買的根本條件，不能到達(dá)那么不收買。優(yōu)先收買新設(shè)工程公司方式原那么。三種方式中優(yōu)先采取新設(shè)工程公司方式。4、優(yōu)缺陷1優(yōu)點(diǎn)手續(xù)簡單。普通只需簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變卦登記手續(xù)外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù),不涉及土地運(yùn)用權(quán)的過戶及建立手續(xù)的更名等手續(xù)；費(fèi)用節(jié)省。無須交納土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅、買賣費(fèi)。開發(fā)快捷。無需再另行成立房地產(chǎn)公司。2缺陷債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特別是或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)難以控制。需求經(jīng)過商定工程公司在收買前的一切債務(wù)債務(wù)均要由原股東擔(dān)任清理、承當(dāng)并應(yīng)提供相應(yīng)的有效擔(dān)保，或留下一定比例的轉(zhuǎn)

19、讓金作為保證金等方式盡能夠降低風(fēng)險(xiǎn)。萬科協(xié)作方式及案例分享與土地方的協(xié)作方式Structure萬科協(xié)作方式及案例分享 1.1 綜述1.2 與土地方協(xié)作 1.3 與資金方協(xié)作2 總結(jié)協(xié)作方式主要有：結(jié)合競買HI協(xié)作方式信托該方式是協(xié)作方具有一定資金實(shí)力，與萬科協(xié)作開發(fā)工程的方式。與資金方的協(xié)作方式由集團(tuán)直接操作，這主要是與資金方協(xié)作方式的特殊性所決議的。其特殊性表如今：1協(xié)作方身份特殊：協(xié)作方主要是銀行、信托公司和實(shí)力非常雄厚的戰(zhàn)略協(xié)作商。2協(xié)作方的資金實(shí)力要求非常高。3協(xié)作關(guān)系特殊：萬科普通與資金方都建立戰(zhàn)略協(xié)作關(guān)系，協(xié)作主體相對(duì)固定、單一。4協(xié)作方式相對(duì)復(fù)雜，如HI方式、信托方式，對(duì)萬科來說

20、都是新的嘗試，協(xié)作方式復(fù)雜，操作難度大。 萬科協(xié)作方式及案例分享與資金方協(xié)作的方式第一種方式：結(jié)合競買1、方式描畫：萬科與協(xié)作方結(jié)合參與土地部門的招拍掛，競買勝利后，雙方按份額繳交土地出讓金，土地按份額共有，雙方共同出資開發(fā)建立，分享利潤的方式。也可采取雙方先合資成立公司然后參與競買的方式。根本方式如圖：萬科協(xié)作方式及案例分享與資金方協(xié)作的方式2、協(xié)作原那么1互賴原那么：協(xié)作方準(zhǔn)入條件高，要誠信、具備資金實(shí)力。2排他同伴原那么：建立長期的排他的戰(zhàn)略協(xié)作同伴關(guān)系。3事先設(shè)立公司原那么：事先由雙方共同成立公司，由該公司擔(dān)任競買。4絕對(duì)控股原那么：在協(xié)作公司或工程公司中絕對(duì)控股。5控制競買原那么：控

21、制競買價(jià)、競買過程。6嚴(yán)密原那么：嚴(yán)厲嚴(yán)密。 3、優(yōu)缺陷1優(yōu)點(diǎn)：一手地，土地沒有債務(wù)債務(wù)，交地規(guī)范清楚，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。2缺陷：對(duì)協(xié)作方的要求嚴(yán)厲，協(xié)作方要有信譽(yù)、實(shí)力。雙方配合要默契。協(xié)作條件應(yīng)事先明確。4、主要風(fēng)險(xiǎn)和控制1土地獲得階段：協(xié)作方選擇、競買行為配合和控制需求慎重，重點(diǎn)問題事先商定清楚。2后續(xù)資金投入：結(jié)合競買方式主要處理的是資金問題，因此，協(xié)作方必需是有雄厚資金實(shí)力和信譽(yù)度高的開發(fā)商，工程后續(xù)資金投入有保證，因此，在協(xié)作方的選擇上，在資金投入比例、時(shí)間方面需求嚴(yán)厲、明確、具體，以防備后續(xù)資金不能按時(shí)到位的風(fēng)險(xiǎn)。3其他風(fēng)險(xiǎn)如運(yùn)營管理、利潤分配、股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者清算參照工程公司方式。 萬

22、科協(xié)作方式及案例分享與資金方協(xié)作的方式案例分析：萬科聯(lián)手新世界首度香港拿地2021年1月23日，萬科置業(yè)(香港)與新世界開展成立的合資公司，以約34億港元投得荃灣西站六區(qū)物業(yè)開展工程。其中，新世界開展擁有工程80%的權(quán)益，萬科置業(yè)擁有剩下20%的開展權(quán)益。該工程占地面積約為1.38萬平方米，建筑面積約為6萬平方米，將建立一個(gè)1.3萬平方米的公眾體育館，兩幢住宅，提供不少于894個(gè)住宅單元，其中按條件58%須用于興建運(yùn)用面積不超越50平方米的中小型住宅。共有八家開發(fā)商參與招標(biāo)，包括長江實(shí)業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、華懋、信和、嘉華、會(huì)德豐等港資開發(fā)商。地塊最終成交價(jià)為34.34億港元，折樓面地價(jià)約合4391

23、5.46元人民幣/平方米。該工程成交價(jià)高出市場估值約20%，成為香港荃灣片區(qū)單價(jià)成交最高的“地王。選擇與新世界協(xié)作，且權(quán)益占比僅兩成，闡明萬科在香港市場的投資態(tài)度相對(duì)謹(jǐn)慎。同時(shí)，這也是萬科添加市場份額，加強(qiáng)開展優(yōu)勢，推進(jìn)國際化戰(zhàn)略的重要一步。萬科協(xié)作方式及案例分享與資金方協(xié)作的方式第二種方式：HI協(xié)作方式1.方式描畫：HI協(xié)作方式是工程公司向外資銀行借外債、歸還本息，工程由萬科開發(fā)并享有利潤，但接受HI監(jiān)視的方式。案例分析： 2004年，萬科與國際房地產(chǎn)投資銀行HYPO Real Estate Bank International(簡稱HI)簽署協(xié)作協(xié)議,為即將開發(fā)的中山工程進(jìn)展境外融資安排。

24、協(xié)議主要內(nèi)容為,HI公司為中山工程提供總額不超越3500萬美圓,最長不超越42個(gè)月的貸款。 HI公司總部設(shè)在都柏林，系德國國際房地產(chǎn)投資集團(tuán)的主要機(jī)構(gòu)之一。其中心資產(chǎn)12億歐元，主要業(yè)務(wù)是為國際大型房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供金融信貸效力。德國國際房地產(chǎn)投資集團(tuán)股東權(quán)益為40億歐元，管理資產(chǎn)1700億歐元。 在協(xié)議中，萬科直接和間接持有中山萬科的權(quán)益為48%，從方式上看，HI擁有中山工程52%的股權(quán)，但實(shí)踐上并不擁有工程的控制權(quán)，也不分享工程的利潤。 根據(jù)雙方的合同商定，在工程回款之后，萬科將以LIBOR(倫敦銀行同業(yè)拆借利率)再加幾個(gè)點(diǎn)的利息贖回股權(quán)。 也就是說，這實(shí)踐上是一筆低本錢商業(yè)貸款。只是由于商業(yè)

25、貸款屬于資本工程，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯控制，因此才不得不“曲線融資。以外國直接投資之名，行商業(yè)貸款之實(shí)。這也是國內(nèi)第一家獲得境外貸款的房地產(chǎn)案例。 經(jīng)過本次協(xié)作，翻開了萬科境外融資之門，豐富了萬科的融資手段，在融資渠道多元化方面邁出了重要一步；同時(shí)促使萬科在國際化規(guī)范的監(jiān)管要求下提高工程的管理操作程度。HI采取低報(bào)答的貸款方式，雖然無法分享高利潤，卻更具可繼續(xù)性，將以此為契機(jī)拓寬與中國地產(chǎn)企業(yè)的協(xié)作。萬科協(xié)作方式及案例分享與資金方協(xié)作的方式3、優(yōu)缺陷 優(yōu)點(diǎn)：降低了資金本錢，萬科獨(dú)立開發(fā)獨(dú)享收益，協(xié)作關(guān)系相對(duì)單純，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。 缺陷：操作方式復(fù)雜，手續(xù)煩瑣，工程開發(fā)周期要求更為嚴(yán)厲

26、，借款額度遭到一定限制。4、主要風(fēng)險(xiǎn)和控制1股權(quán)運(yùn)作：該方式需求經(jīng)過一系列的股權(quán)運(yùn)作，控制股權(quán)運(yùn)作是控制風(fēng)險(xiǎn)的首要要素，控制方法是事先進(jìn)展可行性調(diào)查論證。2工程操作周期：該方式對(duì)工程操作周期的要求比較嚴(yán)厲，對(duì)工程各個(gè)階段操作周期的準(zhǔn)確性提出更高要求?？刂品椒ㄒ皇鞘孪纫袦?zhǔn)確縝密的方案、二是方案要留有一定余地。3政策及國際金融市場：該方式受國內(nèi)外匯政策和國際金融市場、匯率等影響比較大，需求時(shí)辰關(guān)注政策面的變化。萬科協(xié)作方式及案例分享與資金方協(xié)作的方式第三種方式：信托1、方式描畫：指民眾或企業(yè)、團(tuán)體統(tǒng)稱委托人將資金委托給信托公司，由信托公司把資金集合到一定數(shù)量后投資到房地產(chǎn)工程或貸款給房地產(chǎn)公司，

27、獲得投資報(bào)答或貸款利息后交給委托人的信托業(yè)務(wù)。2、信托方式我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托投資的主要方式有:1股份投資。即房地產(chǎn)信托企業(yè)經(jīng)過購買企業(yè)的一定股份,成為合資企業(yè)的股東。信托企業(yè)委派代表參與對(duì)投資企業(yè)的運(yùn)營管理任務(wù),按投資比例承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)和分配紅利。2貸款。信托公司以委托人委托的資金貸款給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向信托公司支付本息和費(fèi)用的方式。3、適宜萬科的信托方式1關(guān)于股權(quán)信托：信托采取股權(quán)投資方式投入到工程中，不會(huì)提高集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率。2關(guān)于貸款信托：在采取貸款信托的方式情況下，實(shí)踐上與銀行貸款類似，會(huì)提高集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率。要實(shí)現(xiàn)不提高公司的資產(chǎn)負(fù)債率，萬科在工程公司中的股權(quán)比例就要低于5

28、0%，工程公司當(dāng)中需求有其他股東，萬科該當(dāng)尋覓協(xié)作方。萬科協(xié)作方式及案例分享與資金方協(xié)作的方式1互賴原那么：要精選信托人，雙方要互置信任，信托方要誠信、有資金實(shí)力，有規(guī)范的信托制度。2戰(zhàn)略同伴：建立戰(zhàn)略協(xié)作同伴關(guān)系。3工程規(guī)模適中，假設(shè)資金占用太大，信托方式難以處理。4集團(tuán)控制操作原那么：鑒于信托方式能夠影響到眾多委托人的利益，一線公司采取信托協(xié)作方式，需求集團(tuán)控制操作，評(píng)價(jià)操作的可行性、擔(dān)任詳細(xì)操作、控制操作環(huán)節(jié)。5信息披露：信息披露要真實(shí)、準(zhǔn)確，不得存在不實(shí)、誤導(dǎo)。6股權(quán)回購原那么：信托采取股權(quán)投資的方式，在工程開發(fā)完成，信托方案實(shí)施終了后，萬科應(yīng)回購信托人持有的股權(quán)。萬科協(xié)作方式及案例分享與資金方協(xié)作的方式3、信托優(yōu)缺陷1優(yōu)點(diǎn) 相對(duì)于銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式期限彈性較大。 普通房地產(chǎn)商在獲得土地批文后就可以信托融資，進(jìn)展相關(guān)前期投入，節(jié)約時(shí)間本錢。2缺陷目前由于信托投資門檻高、贖回期限長等特點(diǎn)，一方面使信托公司很難開展大型工程，另一方面私募性質(zhì)限定