洞庭路項目啟動會報告(終稿)ppt課件

1、碧海明珠工程啟動會報告2021年2月目錄工程現(xiàn)狀及分析工程操作思緒本錢及投資分析地塊區(qū)位工程現(xiàn)狀市場環(huán)境分析公司現(xiàn)狀21、地塊區(qū)位第二大街第三大街于家堡響螺灣津濱輕軌泰達站泰達MSD華納高爾夫洞庭路位于濱海新區(qū)中心區(qū)，塘沽區(qū)與開發(fā)區(qū)的交接處，洞庭路和第二大街的交口。地塊權(quán)屬上雖屬于塘沽區(qū)，但曾經(jīng)和開發(fā)區(qū)生活配套完全交融。工程位置杭州道建材道洞庭路第一大街第二大街黃海路毗鄰開發(fā)區(qū)分界限洞庭路；區(qū)域道路通達性強；西側(cè)京山鐵路切斷與塘沽城區(qū)直達路網(wǎng)；規(guī)劃廣州道規(guī)劃杭州道建材道第三大街第二大街第一大街洞庭路黃海路津濱高速=津塘四號線本案京山鐵路規(guī)劃路1、地塊區(qū)位二期弘澤城一期四至和交通 用地性質(zhì)：居住

2、用地總用地面積： 109532.3平方米容積率：不大于2.0總建筑面積：285487.6平方米；工程分兩期開發(fā)地上總建筑面積：219064.6平方米住宅195226.6+商業(yè)23838居住2023戶建筑密度： 不大于16%綠化率：不小于35%建筑退線四側(cè)均為8米建筑限高:24米高度100米滿足90/70的規(guī)定商業(yè)建面占總建面比例不大于10%停車位：住宅1:1，商業(yè)百平米1輛工程用地概略及規(guī)劃要點：2.工程現(xiàn)狀工程產(chǎn)品分析與工程進度：地上建筑面積219064.6由11棟高層和10棟小高層以及23層沿街商鋪組成 地下建筑面積66306 為車庫和設(shè)備用房工程分期建立與工程進度：工程分兩期建立 其中一

3、期7棟高層及1棟配套曾經(jīng)主體封頂，3棟商業(yè)外部施工完成；二期建筑方案審批完成，工規(guī)證申報過程中，樁基施工完成；一二期均未開盤工程位于洞庭路杭州道交口為住宅用地， 用地面積 109532.3 總建筑面積 285370.6 容積率為2.02.工程現(xiàn)狀3、市場環(huán)境分析塘沽區(qū)市場供求關(guān)系較差，庫存壓力較大，可售面積為1825217.72 ，可售套數(shù)為17078套，住宅工程成交均價8773元/ 本案周邊兩個工程因產(chǎn)品質(zhì)量差，加之市場調(diào)控和本身操作程度問題，售價偏低。客戶認可該區(qū)域，2021年弘澤城遠離鐵道位置，曾經(jīng)實現(xiàn)價錢12900，當年銷售5.4億元。2021年受調(diào)控影響，售價下調(diào)至10300，當年銷

4、售額2.5億元。2021年弘澤資金出現(xiàn)問題、工程延期入住，工抵房和接近鐵路產(chǎn)品的入市，售價下調(diào)至9300資金支付情況：原股東共支付土地款12.3億，工程款2.57億，貸款利息0.64億，其中原股東自有資金支付9億，銀行貸款支付6.5億。營銷現(xiàn)狀：現(xiàn)案名與工程籠統(tǒng)在市場中構(gòu)成傳播，工程線上推行動作有限，在濱海立交橋和洞庭路和二大街交口處各有一處兩面高炮立柱，口徑為耀世開盤；沿杭州道兩側(cè)有工程圍擋畫面發(fā)布。線下已出街銷售物料戶型圖，銷售人員已向客戶釋放產(chǎn)品、戶型等信息，工程籠統(tǒng)需求經(jīng)過營銷手段重新包裝，植入融創(chuàng)風格，重新樹立工程的市場印象。4.碧海明珠工程公司現(xiàn)狀目錄工程現(xiàn)狀及分析工程操作思緒本錢

5、及投資分析買賣方案工程定位工程操作思緒開發(fā)節(jié)拍重點關(guān)注問題工程產(chǎn)品晉級及示范區(qū)任務(wù)安排91、買賣方案方案一：收買100%股權(quán)可在合同中對收買界面進展商定，同時用余款對遺留問題進展商定。方案二：在建工程轉(zhuǎn)讓 涉及承當5.65%營業(yè)稅和3%的契稅，營業(yè)稅可在后期銷售過程中抵扣。2、工程定位市場定位：跳脫出區(qū)域板塊的市場指點者補缺者指點者挑戰(zhàn)者規(guī)劃位置有優(yōu)勢規(guī)模工程品牌開展商做超級競爭者產(chǎn)品有實力戶型配比無差別化結(jié)果條件尋覓市場缺乏產(chǎn)品有潛在客戶群工程規(guī)模中等擁有稀缺資源細分市場建立新價值體系通常高質(zhì)高價戶型配比差別化市場快速消化戶型配比差別化競爭重塑價值體系2、工程定位優(yōu)勢：工程地段具備優(yōu)勢，配套

6、條件良好，交通便利工程可同時吸納塘沽區(qū)和開發(fā)區(qū)的客戶經(jīng)過專業(yè)團隊的操作、產(chǎn)品調(diào)整、和品牌優(yōu)勢，樹立高端精品產(chǎn)品氣質(zhì)，跳脫出市場優(yōu)勢：塘沽區(qū)市場供求關(guān)系較差，庫存壓力較大，可售面積為1825217.72 ，可售套數(shù)為17078套，住宅工程成交均價8773元/ 非傳統(tǒng)高檔居住區(qū)域，區(qū)域現(xiàn)狀認知度較低，與老塘沽區(qū)無直達路網(wǎng)，區(qū)域銜接的銜接性差 產(chǎn)品定位：城市央心、高質(zhì)量的宜居社區(qū)2、工程定位產(chǎn)品緣客戶：較強的資源占有欲、重質(zhì)量、追求精品、認同價錢塘沽區(qū)客戶：屬塘沽區(qū)的中高端客戶，地域情結(jié)濃重，外宣認識強，需求身份感的認同開發(fā)區(qū)客戶：開發(fā)區(qū)的外溢客戶，企事業(yè)單位白領(lǐng)、藍領(lǐng)，新塘沽人客戶定位：塘沽區(qū)、開

7、發(fā)區(qū)首改及再改型客戶3、工程操作思緒整體操作思緒概述： 1工程位于濱海央心，是開發(fā)商認可的好地段，但市場對區(qū)域板塊熱度未達峰值，存在實現(xiàn)溢價的時機點，為實現(xiàn)整體利潤預(yù)留了充分的空間。2一期整體操作思緒：由于工程一期主體已完工，產(chǎn)品可調(diào)整空間已有限，因此一期主要以實現(xiàn)資金平衡為主，一期高層產(chǎn)品確保投入產(chǎn)出平衡，一期商業(yè)產(chǎn)品實現(xiàn)盈利。3二期整體操作思緒：現(xiàn)有規(guī)劃樓座位置不變，調(diào)整單體、平面及拉大產(chǎn)品戶型面積；二期操作進度上到達2021年四證齊全，實如今建工程抵押貸款，二期將成為工程銷售利潤實現(xiàn)的關(guān)鍵點。4在一期實現(xiàn)現(xiàn)金流的根底上，拉長工程二期產(chǎn)品銷售周期，充分實現(xiàn)既定利潤與回款，工程總貨值：35.

8、5億元，按年度實現(xiàn)銷售回款：2021年8億元2021年12億元2021年9.7億元2021年5.8億元。 5管理界面：進場后，快速推進鴻發(fā)團隊與融創(chuàng)團隊的無縫交融，實現(xiàn)資源共享；圍繞銷售回款的中心，在風格上融創(chuàng)化，更有利于借助融創(chuàng)的品牌力完成迅速銷售、快速回款。3、工程操作思緒一期詳細操作思緒：1盡早開盤進展銷售回款，快速變現(xiàn)，一期首開低價引爆市場，快速跑量，快速實現(xiàn)資金平衡。2一期整體開發(fā)方案實現(xiàn)：2021年3月底樣板間開放、5月景觀示范區(qū)呈現(xiàn)開盤、8月會所及售樓處開放投入運用，2021年5月底實現(xiàn)入住。3對一期產(chǎn)品的景觀園林、建筑立面小區(qū)入口洞庭路進展調(diào)整，全面超出區(qū)域內(nèi)工程，提升工程質(zhì)量

9、。4結(jié)合工程開發(fā)方案與開盤的時間節(jié)點要求，打造戶型樣板間與景觀樣板示范區(qū)。5打造公共部位精裝示范區(qū)。6經(jīng)過對一期產(chǎn)品銷售價錢的制定與銷售回款預(yù)期，一期以商業(yè)產(chǎn)品為主要賺取利潤的產(chǎn)品。3、工程操作思緒二期詳細操作思緒：1二期整體開發(fā)方案實現(xiàn)：2021年7月完成施工圖、開工、2021年實現(xiàn)四證齊全并辦理貸款、2021年10月毛坯入住。2現(xiàn)有規(guī)劃樓座位置不變，調(diào)整單體、平面及產(chǎn)品戶型，9層產(chǎn)品調(diào)整方向為一躍二、頂層躍層，17層產(chǎn)品調(diào)整方向為端戶4室大戶型，來實現(xiàn)二期產(chǎn)品質(zhì)量的全面晉級。3以二期產(chǎn)品質(zhì)量的晉級為根底，實現(xiàn)二期產(chǎn)品銷售價錢快速溢價，拉長二期產(chǎn)品的銷售周期，以保證整盤利潤的實現(xiàn)。4辦理開發(fā)

10、貸款或在建工程抵押貸款，實現(xiàn)現(xiàn)金流。4、開發(fā)節(jié)拍二期進度方案分期地上面積（平米）地下面積（平米）開工時間開盤時間竣工時間一期116224.627721已開工2013年5月2014年4月二期102840385852013年7月2014年5月2015年8月30日工程整體節(jié)拍二期主要節(jié)點完成時間規(guī)劃方案完成2013.4.1建筑方案完成2013.5.1全套施工圖完成2013.7.1景觀施工圖完成2013.8.1室內(nèi)施工圖完成2013.8.1樁基施工完成2013.9.1正負零時間2013.12.10主體完成時間2014.11.10竣工驗收時間2015.8.30入住時間2015.10.305、重點關(guān)注問題

11、結(jié)合工程整表達狀，經(jīng)過產(chǎn)品調(diào)整、景觀園林設(shè)計、營銷手段對工程質(zhì)量進展全面提升，拔高價值與客戶心思預(yù)期。工程開發(fā)節(jié)拍與開盤節(jié)拍，對開發(fā)手續(xù)注冊公司變卦時間有嚴厲的節(jié)點要求。以促進區(qū)域板塊商業(yè)昌盛為由，向塘沽區(qū)政府懇求政府將方案開通杭州道的時間提早，處理目前工程無直達塘沽區(qū)中心區(qū)路網(wǎng)的問題，同時提升工程周邊交通環(huán)境以及一期商業(yè)產(chǎn)品的價值。推進開發(fā)區(qū)政府給予工程開發(fā)區(qū)優(yōu)質(zhì)幼兒園、小學(xué)有優(yōu)先入學(xué)權(quán)政策。推進塘沽區(qū)政府加強社區(qū)周邊環(huán)境治理，樹立工程的高端籠統(tǒng)。1.原規(guī)劃方案引見2.一期示范區(qū)安排二期研發(fā)重點任務(wù)4.產(chǎn)品呈現(xiàn)愿景6、工程產(chǎn)品晉級及示范區(qū)任務(wù)安排6.原規(guī)劃方案引見6-1規(guī)劃總平面圖及主要經(jīng)濟

12、技術(shù)目的規(guī)劃總用地面積：109532.3平方米容積率：2.0建筑密度：19.7%土地用途：居住、配套公建建筑面積：219064.6平方米(不含地下)，其中居住面積約195226.6平方米，公建面積約 23838平方米屬于70/90工程土地現(xiàn)狀：周邊道路已完工，一期商業(yè)外立面已完工；住宅主體構(gòu)造已完工，保溫層已貼完；會所及變電站構(gòu)造主體完工。二期打樁已完成。6.原規(guī)劃方案引見6-2分期目的闡明6.原規(guī)劃方案引見6-3-1一期平面戶型6.原規(guī)劃方案引見6-3-2一期平面戶型6.原規(guī)劃方案引見6-3-3一期平面戶型6.原規(guī)劃方案引見6-4商業(yè)平面一期地庫范圍 詳右圖，構(gòu)造主體已完工 注：藍色區(qū)域為地

13、庫范圍6.原規(guī)劃方案引見6-5-1地庫區(qū)域位置一期地庫平面圖詳右圖 建筑面積：24240平方米 人防面積：9922平方米 地下停車位：687輛 地庫停車位占地規(guī)范：30平米/輛不含設(shè)備用房 人防區(qū)域停車位占地規(guī)范：32平米/輛不含設(shè)備用房 注：紅色區(qū)域為人防區(qū)域一期地下一層平面圖6.原規(guī)劃方案引見6-5-2地庫平面圖6.原規(guī)劃方案引見6-6一期原設(shè)計立面及現(xiàn)狀外檐：高層住宅外檐為彈性涂料；商業(yè)外檐為石材公共部位精裝修規(guī)范： 住宅：大堂3000元/m2，電梯廳、走道1200元/m2 景觀：600元/m2 一期示范區(qū)1000元/m2 層高：高層住宅2.9m 商業(yè)4.5m/4.2m戶內(nèi)：住宅配置暖氣

14、片，商業(yè)分戶配置暖氣片、空調(diào)業(yè)主自備296.原規(guī)劃方案引見6-7產(chǎn)品配置規(guī)范區(qū)域范圍6.一期示范區(qū)安排6-1-1三月份開放景觀任務(wù)重點看房通道現(xiàn)狀景觀意向6.一期示范區(qū)安排6-1-2三月份開放精裝任務(wù)重點6.一期示范區(qū)安排6-1-4三月份開放精裝任務(wù)重點6.一期示范區(qū)安排6-1-5三月份開放精裝任務(wù)重點6.一期示范區(qū)安排6-1-6三月份開放精裝任務(wù)重點樣板間樓前景觀組團及商業(yè)氣氛呈現(xiàn)6.一期示范區(qū)安排6-2五月份開放任務(wù)區(qū)域范圍場地現(xiàn)狀景觀意向示范區(qū)整體呈現(xiàn)6.一期示范區(qū)安排6-3-1八月份開放景觀任務(wù)重點區(qū)域范圍場地現(xiàn)狀景觀意向6.一期示范區(qū)安排6-3-2八月份開放精裝任務(wù)重點二期產(chǎn)品戶型根

15、據(jù)工程公司的營銷定位，對二期戶型及建筑風格進展調(diào)整6.二期研發(fā)任務(wù)重點6-1二期戶型平面圖6.工程愿景6-1建筑風風格整意向6.工程愿景6-2景觀設(shè)計意向6.工程愿景6-3精裝設(shè)計公共區(qū)域意向目錄工程現(xiàn)狀及分析工程操作思緒本錢及投資分析銷售回款方案工程本錢利潤測算工程現(xiàn)金流量表股東借款、還款方案及融資情況421、銷售回款方案樓號產(chǎn)品類別銷售回款（萬元）項目合計2013年2014年2015年2016年355323 80000 119903 96985 58435 一期24/26/27層高層銷售價格11952 11499 12419 銷售面積98951 50216 48734 銷售金額118263

16、 53890 64373 售出率51%100%商鋪銷售價格31156 30000 32400 銷售面積17492 9070 8422 銷售金額54497 26110 28387 售出率52%100%車位銷售單價80000 80000 80000 銷售個數(shù)687 344 343 銷售金額5496 2752 2744 售出率50%100%二期26層高層銷售價格14332 13300 14364 15513 銷售面積45212 10086 27040 8086 銷售金額64798 11402 35027 18370 售出率22%82%100%17層高層銷售價格15233 14200 15336 16

17、563 銷售面積32911 10755 14950 7206 銷售金額50134 12988 21756 15390 售出率33%78%100%9層高層銷售價格17930 17445 18841 銷售面積19878 12976 6902 銷售金額35640 19241 16399 售出率65%100%商鋪銷售價格38000 38000 38000 銷售面積4222 4021 201 銷售金額16044 12988 3056 售出率95%100%車位銷售單價100000 80000 80000 銷售個數(shù)1045 523 522 銷售金額10450 0 5230 5220 售出率0%50%100%

18、項目合計銷售價格16250 13494 15373 16442 26093 銷售面積218665 59286 77997 58987 22395 銷售金額355323 80000 119903 96985 58435 售出率27%63%90%100%2、洞庭路工程本錢利潤測算序 號項目名稱一期二期合計高層住宅商業(yè)地下車庫合計高層住宅商業(yè)地下車庫合計高層住宅商業(yè)地下車庫合計建筑面積（萬m2）10.0762 1.7557 2.4240 14.2559 10.2125 0.4343 3.5167 11.8319 20.2886 2.1900 5.9407 28.4194 銷售面積（萬m2）9.895

19、1 1.7492 2.4240 14.0683 9.8000 0.4222 3.5167 11.6443 19.6951 2.1714 5.9407 27.8072 可售單方（元/m2）總投資（萬元）可售單方（元/m2）總投資（萬元）可售單方（元/m2）總投資（萬元）可售單方（元/m2）總投資（萬元）可售單方（元/m2）總投資（萬元）可售單方（元/m2）總投資（萬元）可售單方（元/m2）總投資（萬元）可售單方（元/m2）總投資（萬元）可售單方（元/m2）總投資（萬元）可售單方（元/m2）總投資（萬元）可售單方（元/m2）總投資（萬元）可售單方（元/m2）總投資（萬元）一土地及大配套費4939

20、48877 12687 22193 0 0 5052 71069 5085 49829 13032 5502 0 0 4752 55331 5012 98705 12754 27695 0 0 4546 126400 二建造費用4011 39689 10216 17870 3317 8040 4663 65599 4876 47784 6965 2941 3840 13506 5516 64230 4441 87472 9584 20810 3627 21546 4669 129829 （一）前期費用117 1157 123 215 58 140 107 1512 141 1377 147 6

21、2 78 273 147 1712 129 2534 128 277 69 413 116 3224 （二）建安工程費2656 26281 4283 7491 2949 7149 2909 40922 2943 28840 4395 1855 3453 12143 3679 42839 2799 55122 4304 9347 3247 19292 3012 83761 （三）市政基礎(chǔ)設(shè)施費773 7651 1034 1808 310 751 726 10210 795 7796 1087 459 310 1090 802 9344 784 15446 1044 2267 310 1841 7

22、03 19554 （四）公用配套設(shè)施324 3203 610 1067 0 0 304 4270 232 2274 581 245 0 0 216 2520 278 5478 604 1312 0 0 244 6790 （五）不可預(yù)見費141 1396 4167 7289 0 0 617 8685 765 7496 755 319 0 0 671 7815 452 8892 3504 7608 0 0 593 16500 三資金成本641 6346 641 1122 0 0 531 7468 116 1133 116 49 0 0 102 1182 380 7480 539 1171 0 0

23、311 8650 四開發(fā)間接費49 488 44 76 0 40 565 110 1081 38 16 0 0 94 1098 80 1570 43 93 0 0 60 1663 直接成本小計9641 95400 23588 41261 3317 8040 10286 144701 10186 99827 20151 8508 3840 13506 10464 121840 9912 195227 22920 49768 3627 21546 9585 266541 五銷售費用(銷售單方)228 2251 228 398 188 2649 228 2230 228 96 200 2326 22

24、8 4481 228 494 0 0 179 4975 六管理費用(銷售單方)151 1499 151 265 125 1764 151 1484 151 64 133 1548 151 2983 151 329 0 0 119 3312 七財務(wù)費用(銷售單方)266 2631 266 465 220 3096 266 2606 266 112 233 2718 266 5237 266 577 0 0 209 5814 八營業(yè)稅(銷售單方)675 6682 1760 3079 128 311 716 10072 868 8507 2147 906 168 590 859 10004 771

25、15189 1835 3986 152 901 722 20076 九土地增值稅(銷售單方)37 66 5 66 579 5675 3222 1360 604 7035 288 5675 657 1426 0 0 255 7101 完全成本合計10961 108463 26031 45533 3445 8351 11540 162347 12278 120329 26165 11047 4008 14096 12493 145472 11617 228792 26057 56580 3778 22447 11070 307819 銷售收入11952 118263 31156 54497 226

26、7 5496 12671 178257 15364 150573 38000 16044 2972 10450 15206 177066 13650 268836 32486 70541 2684 15946 12778 355323 毛利1635 16181 5807 10158 -1178 -2855 1669 23484 4310 42238 15702 6629 -1037 -3646 3884 45221 2966 58419 7731 16787 -1094 -6501 2471 68706 稅前利潤990 9800 5125 8964 -1178 -2855 1131 15910

27、 3086 30243 11835 4997 -1037 -3646 2713 31594 2033 40044 6429 13961 -1094 -6501 1708 47504 所得稅248 2450 1281 2241 (294)(714)283 3977 772 7561 2959 1249 (259)(912)678 7898 508 10011 1607 3490 (554)(1625)427 11876 凈利潤743 7350 3843 6723 -883 -2141 848 11932 2315 22682 8876 3748 -778 -2735 2035 23695 152

28、5 30033 4822 10471 -821 -4876 1281 35628 凈利潤率6.22%12.34%-38.95%6.69%15.06%23.36%-26.17%13.38%11.17%14.84%-30.58%10.03%3、洞庭路工程現(xiàn)金流量表項目2012年及以前3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013年合計 2014年 2015年2016年2017年項目合計期初余額 - - 189 916 6,359 7,608 11,632 12,456 5,446 15,102 23,007 - 11,986 7,819 -3,835 38,687 - 銷售回款 - - -

29、 8,005 11,392 8,077 9,486 7,548 13,315 12,392 9,785 80,000 119,903 96,985 58,435 - 355,323 減：土地款支出 122,357 - - - - - - - - - - - 35 - 72 - 122,463 大配套支出 883 - - - - - - - - - - - 1,534 - 1,519 - 3,937 工程款支出 25,725 538 1,049 18,838 3,059 2,613 2,729 2,233 2,292 3,095 3,500 39,947 28,644 22,987 9,466

30、2,272 129,829 銷售費用 - 112 112 112 112 112 112 112 112 112 112 1,120 1,679 1,358 818 - 4,975 管理費用 - 112 112 112 112 112 112 112 112 112 112 1,120 1,679 1,358 818 - 4,975 財務(wù)費用 6,431 1,049 - - 1,247 - - 1,215 - - 1,021 4,532 2,353 1,149 14,465 營業(yè)稅金及附加 - - - - 452 644 456 536 426 752 700 3,967 7,327 5,480 3,302 - 20,076 土地增值稅 - - - - 160 311 253 350 256 416 361 2,107 3,195 1,800 - - 7,101 所得稅 - 261 460 721 7,624 3,612 -82 - 11,876 其他凈支出 - - - - 項目資金凈流入 -155,396 -1,811 -1,273 -11,057 6,249 4,025 5,824 2,990 9,655 7,905 3,979 26,486 65,833 59,242 42,522 -2,272 35,628 貸款新增 65,000 - 65,000 2